2011年土地估价师考试估价案例与报告经典题

2011年土地估价师考试估价案例与报告经典题

一、单选题：

1、当基准地价评估中的样本数量不足时，可采用下列方法解决( )。

A.延长收集资料时间、扩资料收集范围

B.减少样本所需数量

C.重新分类、重新确定所需样本数量

D.以上都不对

标准答案：a

解析：当基准地价评估中的样本数量不足时，应进行样点的补充调查。

2、下列不属于城镇基准地价的确定原则的是( )。

A.以实际数据测算结果为辅，以比较、修正的结果为准

B.土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证

C.土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证

D.体现地|考试大|产管理政策

标准答案：a

解析：城镇基准地价确定的原则

(1)以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅;

(2)土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证;

(3)土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证;

(4)体现地产管理政策。

3、下列说法，正确的是( )

A.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据

B.土地质量即土地使用价值，完全由土地位置决定

C.评估基准地价的依据|考试大|是土地形状

D.在一个均质区域内，无论分成多少土地用途，都只评估出一种基准地价

标准答案：a

解析：城镇基准地价评估基本原理：

1.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据;

2.各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础;

3.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，不同用地基准地价具有不同的空间分布规律;

4.城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提;

5.土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。确定基准地价评估范围应以影响土地价格的因素指标的相对一致性为标准。

4、基准地价评估调查中，同一级别的样本数一般不能少于( )个。

A.35

B.45

C.30

D.15

标准答案：c

解析：基准地价评估调查中，同一级别的样本数一般不能少于30个。

5、下列关于基准地价确定的原则，错误的是( )

A.以实际数据测算的结果为准，以比较评估的结果为辅。

B.要以评估结果为准|考试大|，并充分体现地价管理政策。

C.土地市场发育的城市，应以市场交易资料评估结果为准。

D.土地市场不发育的城市，可以租金剥离法评估结果为准。

标准答案：d

解析：城镇基准地价确定的原则：

(1)以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅;

(2)土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证;

(3)土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证;

(4)体现地产管理政策。

6、在一般情况下，基准地价的修正因素应主要选择影响宗地地价的( )

A.个别因素

B.区域因素和个别因素

C.一般因素和个别因素

D.一般因素和区域因素

标准答案：b

解析：划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别因素，划分方法为指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域。

二、多选题：

7、下列关于基准地价评估的原理描述正确的是( )。

A.各行业对土地地质状况要求不同是评估基准地价的依据

B.土地形状、大小差异给不同行业、使用者带来不同的土地收益是形成不同行业用地基准地价的基础

C.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律

D.城镇中土地利用的相对合理性和变化性使基准地价相对稳定和不断演化的前提

E.土地收益高低直接决定了地价的高低，是基准地价评估的基础，而市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映

标准答案：c，d

解析：城镇基准地价评估基本原理：

1.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据;

2.各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础;

3.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，不同用地基准地价具有不同的空间分布规律;

4.城镇中土地利用的相对|考试大|合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提;

5.土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。

确定基准地价评估范围应以影响土地价格的因素指标的相对一致性为标准。

8、评估基准地价时，收集的资料应( )。

A.及时填人表格

B.具有代表性

C.均为市场交易价格

D.按实地位置标注到工作的底图上

E.分布均匀

标准答案：a，b，d

解析：

(1)调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上;

(2)调查以土地级或均质地域为单位进行;

(3)样本抽样采用分类不等比抽样调查;

(4)样本要有代表性;

(5)样本分布要均匀;

(6)调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于30个;

(7)所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料;

(8)土地利用效益等经济资|考试大|料要求不少于近期连续两年的数据;

(9)出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位;

(10)调查资料必须填入相应的调查表格。

9、影响地价的区域因素有( )。

A.宗地市政设施条件

B.位置

C.交通条件

D.形状、面积

E.规划限制

标准答案：b，c

解析：影响土地价格区域因素主要有以下几类：位置、交通条件、基础设施条件、环境质量、城市规划限制。

三、判断题：

10、根据商业柜台出租资料评估地价的公式为：地价=出租柜台土地收益÷(出租柜台土地面积X土地还原利率)。( )

标准答案：错误

解析：地价=出租柜台土地收益÷(出租柜台分摊土地面积×土地还原利率)

A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。

(1)银行按照估价值的83%贷款给业主，比例过高，对抵押风险考虑不够，而贷款比例的决定权在银行，而非评估公司。

(2)抵押估价时点为2002年9月1日，拍卖时间为2004年3月1日，时隔1.5年，由于时间变化，房地产的价值也会发生变化。

(3)土地拍卖属于短期(快速)和强制性变现因素，其成交价格可能低于公开市场价格。

(4)土地拍卖所得扣除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。

(5)土地估价机构在其出具的土地估价报告有效期内，对估价报告内容承担责任;如果B公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。

某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。

(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?

答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当的估价方法确定投标报价。

(2)可采取哪几种估价方法?

答：假设开发法，市场比较法。

若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

1) 简述评估技术路线;

假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。

市场比较法：按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。

2) 应搜集审核的资料;

国有土地使用权证书;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;土地使用权出让合同;施工许可证;房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等;

若采用市场比较法：

1) 在选取可比案例时应考虑哪些因素?

应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近;交易类型与估价目的吻合;成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正;成交价格是正常价格或可修正为正常价格。

2)确认比准价格有哪几种方法?

平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法;中位数法;众数法。