百瑞信托宝盈206号集合资金信托计划(隆鑫地产信托基金)说明书(优先受益权)
百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）
说明书（优先受益权）
特别提示：
本信托计划的受托人百瑞信托有限责任公司是经中国银行业监督管理委员会批准成立的经营信托业务的金融机构。
受托人保证本信托计划说明书内容真实、准确、完整，不存在任何虚假内容、误导性陈述或重大遗漏。本信托计划符合《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等法律法规、规章的有关规定。
第一条释义
参见《百瑞宝盈206号集合资金信托合同（隆鑫地产信托基金）（优先受益权）》（以下简称：信托合同）第一条。
第二条受托人基本情况
2.1受托人概况
2.1.1历史沿革
百瑞信托有限责任公司是经中国银行业监督管理委员会批准设立的非银行金融机构。百瑞信托的前身，原百瑞信托投资有限责任公司由郑州信托投资公司改制而来，始建于1986年4月，2002年5月改制，同年9月完成重新登记，并更名为百瑞信托投资有限责任公司，2007年11月换发新的金融许可证后更名为百瑞信托有限责任公司。公司注册资本人民币120000万元，注册地河南省郑州市。
2.1.2经营范围
经中国银行业监督管理委员会核准，公司本外币业务范围包括：资金信托；动产信托；不动产信托；有价证券信托；其他财产或财产权信托；作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务；经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务；受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务；办理居间、咨询、资信调查等业务；代保管及保管箱业务；存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有财产；以固有财产为他人提供担保；从事同业拆借；法律法规规定或中国银行业监督管理委员会批准的其他业务。
2.1.3治理结构
为实现做中国信托业百年老店的经营目标，公司按照现代企业制度建立起了完善的法人治理结构，构建了包括股东会、董事会、监事会和以总裁为核心的经营团队的组织结构，同时在运营过程中形成了科学高效的激励、监督和制衡机制。在经营团队内部，设立了基础设施业务部、房地产业务部、创新业务部、机构业务部、理财中心、研究发展中心、资产管理部、综合管理部、
总裁办公室、董事会办公室、人力资源部、计划财务部和合规法律部等分工明确的职能部门，同时，设立了对董事会负责的风险稽核部，以加强公司运作的整体风险控制。
2.1.4经营业绩
2006年，受托人审时度势，针对不同投资方向，推出了“百瑞富诚”、“百瑞宝盈”、“百瑞恒益”系列信托理财产品，得到了市场的认可。
截至2011年12月31日，受托人累计发起设立信托项目372个，管理信托财产规模超过680.91亿元。所有到期的信托项目均圆满清算，信托本金、收益兑付率100％。
2.2主要管理人员情况
董事长：马宝军先生，新加坡国立大学企业管理硕士。高级经济师。2002年6月至今任公司董事长（济银准〔2002〕221号）。
总裁：马磊先生，澳门科技大学工商管理硕士。高级经济师。2006年2月至今任公司总裁（豫银监复〔2006〕68号）。
副总裁：石笑东先生，清华大学EMBA，硕士。经济师。2005年11月至今任公司副总裁（豫银监复〔2005〕370号）。
副总裁：刘英辉女士，中南财经政法大学，EMBA。经济师、会计师。2010年7月26日至今任公司副总裁（豫银监复〔2010〕296号）。
财务总监：王克槿女士，华中科技大学，硕士。高级人力资源管理师，经济师，秘书职业资格三级。2011年1月至今任公司财务总监（豫银监复〔2011〕250号）。
首席风险官：方晓军先生，南京农业大学，博士。高级经济师。2011年3月至今任公司首席风险官（豫银监复〔2011〕250号）。
副总裁：罗靖先生，西南财经大学，金融学博士。2012年7月14日至今任公司副总裁（豫银监复〔2012〕330号）。
副总裁：苏小军先生，西安交通大学，EMBA。会计师、注册高级咨询师。2012年7月14日至今任公司副总裁（豫银监复〔2012〕330号）。
第三条信托计划主要内容
3.1计划名称：百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）。
3.2信托计划财产的管理、运用
受托人将信托计划资金主要以股权方式运用，具体运用形式为：以新设方式与重庆隆鑫地产（集团）有限公司（以下简称：隆鑫地产）或隆鑫地产下属公司共同设立项目公司，或以增资或股权转让方式入股隆鑫地产的下属项目公司，信托资金运用于项目公司开发经营，并通过项目公司清算或股权转让等方式实现投资退出。信托计划所占项目公司股权比例原则上不高于50%。
信托计划财产扣除其应承担的税费和其他费用（不含浮动部分受托人报酬）后，作为信托利
益的来源，按照信托计划文件的约定分配给受益人。
3.3交易对手简介
重庆隆鑫地产（集团）有限公司成立于1996年，是一家总部设在重庆的全国性房地产企业，是国务院发展研究中心等权威机构联合评定的中国房地产百强企业，拥有国家一级房地产开发企业资质、国家一级物业管理企业资质。隆鑫地产具有十余年的房地产开发经验，目前业务领域涉及地产开发、酒店经营及物业管理三大板块。全国开发的各类项目近30个，开发面积总计逾300万平方米，具备花园洋房、高层、别墅、酒店、写字楼等多种物业类型的开发经验。
3.4项目公司管理
3.4.1组织管理
3.4.1.1公司治理
（1）信托计划资金对项目公司进行股权投资后，受托人、隆鑫地产或其下属公司共同修订项目公司章程；
（2）受托人、隆鑫地产或其下属公司组成项目公司股东会，对项目公司相关事项进行决策；
（3）项目公司设立董事会，受托人、隆鑫地产或其下属项目公司按照各自出资比例派出董事，项目公司董事长及法定代表人由隆鑫地产或其下属公司所派出的董事担任，项目公司董事会审议事项须经全体董事表决同意后通过，董事会会议可以通讯方式召开；
（4）项目公司设立监事会，监事会主席由受托人派出的监事担任。
3.4.1.2人事管理
项目公司总经理及项目管理团队由隆鑫地产或其下属公司委派，公司副总经理（分管财务）由受托人委派。
3.4.2运营管理
3.4.2.1日常管理
隆鑫地产或其下属公司委派的项目管理团队负责管理目标项目的开发，包括监督管理目标项目的规划、设计、前期审批、建设、营销、销售和财务管理等。受托人有权根据法律法规及项目公司章程等约定，行使对项目公司的知情权、监督权和重大事项决策权等合法权益。
3.4.2.2经营管理
（1）信托计划投资前，隆鑫地产或其下属公司应对拟投资项目制定详细的商业计划书，包括项目规划、施工、销售、投融资以及现金流的预测；信托计划形成投资后，项目公司应按年度、季度和月度制订经营计划，对本期内的项目开发和销售进度做出规定，项目公司董事会与项目管理团队签订目标责任书，并制定相应进度延误的罚金制度。
（2）受托人根据商业计划书及经营计划，对项目公司的实际运营进度做出对比，并通过项目公司层面，采取相关激励措施，督促项目管理团队按时完成计划进度。
3.4.3财务管理
3.4.3.1项目公司应按年度制订项目财务预算，并在年度开始60天内提交项目公司董事会审议，项目公司财务部门应按照季度/月度制订本期财务预算，项目公司发生任何单笔超过人民币2000万元的费用支出，应事先经受托人委派的副总经理书面同意。
3.4.3.2信托计划存续期内，如项目公司从隆鑫地产拆入资金，或隆鑫地产从项目公司拆入资金，拆借年利率＝项目公司贷款加权平均年利率+1%/年，如项目公司无对外借款，则为银行同期贷款基准年利率+1%/年。
3.4.3.3隆鑫地产或其下属公司应确保项目公司的现金在任何时点（包括目标项目实现销售后）都能满足未来3个月的正常用款进度需求（以董事会批准的有关年度计划、预算和方案为判断依据）。
3.4.4后期监管
受托人有权派驻人员或委托房地产专业顾问机构进行项目公司后期监管，受托人与项目公司签订相关后期管理协议约定项目公司后期管理条款细则及罚金机制。
3.4.5重大事项决策
3.4.5.1项目公司签署正常经营需要的重大合同（所涉及金额超过人民币2000万元），应事先经董事会审议通过。
3.4.5.2除本身正常经营需要外，项目公司对外提供担保或签署其它合同，应事先经董事会审议通过。
3.4.5.3项目公司签署涉及关联交易的合同，应事先经董事会审议通过。
3.4.5.4项目公司招投标过程中的决议，应经董事会审议通过。
3.4.6信息披露
隆鑫地产及项目公司应定期向受托人书面披露目标项目运营情况，披露的内容包括但不限于：
3.4.6.1项目施工进度情况；
3.4.6.2项目销售进度情况；
3.4.6.3项目成本变动情况；
3.4.6.4项目法务变动情况（包括但不限于项目公司法人治理变动情况、重大合同签署情况、逾期债务清收情况以及涉及的诉讼和仲裁情况等）；
3.4.6.5项目月度财务报表及财务变动情况。
涉及目标项目运营的其他重大信息，如总包单位选择、广告公司、销售代理公司、其他合同数额较大的合同的签署等，隆鑫地产应促使项目公司及时向受托人披露。
3.4.7问题解决
3.4.7.1对于日常运营中受托人的意见，项目公司管理团队应该积极予以回答和解决。
3.4.7.2如受托人不能与项目公司就上述答复和解决方案达成一致，由隆鑫地产负责协调解
决。
3.4.7.3隆鑫地产无法协调解决的问题，需要通过召开项目公司董事会的形式予以解决。
3.4.8项目公司承担的税费及其他费用
（1）项目正常开发经营所产生的税费；
（2）信托基金管理费
信托基金管理费自信托计划成立之日起，以信托计划本金金额为基数，按3%/年的费率按日计算（日费率＝年费率÷365），项目公司根据受托人要求于每自然年度的第四季度某一工作日按信托计划对每个项目公司的股权投资金额占信托计划全部存续股权投资金额的比例向受托人支付该日所在信托年度的信托计划管理费，于信托计划终止时支付最后一期信托计划管理费；
信托基金管理费作为项目公司应承担的项目成本费用，在计取顺序上先于项目公司分红、股权转让溢价等，并不含在项目公司红利和股权转让溢价之内。
（3）资产变现费用；
（4）印花税及其他税费；
（5）审计费；
（6）律师费；
（7）依照法律法规可以列支的其他费用。
第四条信托合同的内容摘要
4.1信托计划受益权类型
本信托计划项下信托受益权分为优先受益权和一般受益权。
4.2信托计划期限、规模和受益人预期收益
4.2.1期限：2+1年，自信托计划成立之日起计算。
信托计划成立后前2年为持有期，第3年为回收期。隆鑫地产可决定信托计划存续满2年后是否再存续1年，但隆鑫地产应在信托计划存续届满22个月前作出决定，否则视为隆鑫地产决定信托计划再存续一年。
4.2.2规模：68000万个信托单位至80000万个信托单位；其中优先受益权信托规模占比不高于75%，一般受益权信托规模占比不低于25%。受托人根据信托计划募集资金情况，有权调整信托计划规模下限，具体规模以信托计划终止募集时实际募集规模为准。
4.2.3受益人信托收益
（1）优先受益人
①优先受益人信托收益由基础预期收益和浮动收益构成，其中基础预期收益率为12.5%/年，基础预期收益的计算及分配方式见信托合同第8.5.1款。
②如信托计划终止时信托计划年净收益率＞12.5%，则信托计划终止时优先受益人可以享受
相应的浮动收益，浮动收益的计算及分配方式见信托合同第8.5.2款。
（2）一般受益人
一般受益人信托收益以信托计划终止时实际收到收益为准。
4.3信托计划财产管理、运用和处分
4.3.1受托人建立控制严密、运行高效的内部控制体系，制定科学完善的内部控制制度，按照信托计划文件约定对信托计划财产进行管理、运用和处分，保障信托目的的实现。
4.3.2信托计划财产的运用
4.3.2.1信托计划资金主要以股权方式运用，具体运用形式为：以新设方式与隆鑫地产或隆鑫地产下属公司共同设立项目公司，或以增资或股权转让方式入股隆鑫地产的下属项目公司，信托资金运用于项目公司开发经营，并通过项目公司清算或股权转让等方式实现投资退出。信托计划所占项目公司股权比例原则上不高于50% 。
4.3.2.2信托计划设立投资过渡期，投资过渡期为信托计划成立后的6个月，在此期间，由基金投委会筛选、确定投资项目和投资比例。在投资过渡期内，信托计划资金可以债权方式运用（包括贷款给隆鑫地产或其下属公司，运用于符合监管条件的房地产项目），该种情况下：债权年利率＝优先受益人基础预期年收益率12.5%＋2.5%，实际收取利息＝债权本金规模×优先受益权信托规模占比×债权年利率×债权存续天数÷360。如超过投资过渡期，依然有信托计划资金以债权方式运用，则该部分信托计划资金的债权年利率在上述债权年利率基础上上浮，具体上浮比例由基金投委会决定。
4.3.2.3信托计划资金在信托计划期限届满前可作循环投资（即前期投资收回后，投资于新项目），具体事项由基金投委会决定。
4.3.3 信托计划资金的保管
（1）信托计划资金的保管账户和信托计划财产专户为同一账户。
（2）受托人委托合格的商业银行担任信托计划资金的保管人。受托人与保管人签署保管协议，由保管人对信托计划财产专户中的现金资产进行保管。
4.3.4信托计划的退出
4.3.4.1正常退出
（1）项目公司所开发物业已销售面积达到可销售面积的90%，或信托计划存续届满34个月，或信托计划存续满22个月前隆鑫地产决定信托计划存续满2年后不再存续，上述任一情况发生的，隆鑫地产应清偿隆鑫地产和其下属公司对信托计划的借款本息（如有），并由隆鑫地产决定信托计划以清算项目公司或受让信托计划持有的项目公司股权或收购项目公司非现金资产。信托计划终止日前，隆鑫地产必须完成上述工作以保证信托计划正常清算。
（2）如信托计划存续届满22个月前隆鑫地产决定信托计划存续满2年后不再存续的，隆鑫地产应首先清偿隆鑫地产和其下属公司对信托计划的借款本息（如有），并溢价受让信托计划项
下非现金资产，受托人有权要求隆鑫地产以下列价格中孰高者溢价受让信托计划项下非现金资产：①资产评估价值；②信托计划本金金额×（1＋13%×2）＋信托计划应承担的税费和其他费用（不含浮动部分受托人报酬）。
（3）上述股权收购价格或非现金资产的收购价格均需经基金投委会指定的专业评估机构评估确定。有关评估值的计算遵从以下原则：
①对已销售的物业，销售收入按实际发生额计算；
②对未销售或持有物业，若市场评估有充分的估计基础的，按照市场评估的价格进行收购，否则按评估时最近三个月可比物业销售价格的85-90%计算，且原则上不低于项目成本；
③对已发生的成本，按实际发生额计算；
④对尚未发生的成本，按评估值计算；
⑤评估值应充分考虑按中国相关法律法规计算的预提土地增值税、企业所得税、项目管理团队奖励等费用。
4.3.4.2非正常退出
如所投资项目出现停工停建、重大事故、遭遇自然灾害等危机事项，导致信托计划存续期间项目无法实施的，受托人有权要求隆鑫地产以投资额为基数，以约定溢价率（不低于20%/年，期限包含信托计划投资过渡期）收购信托计划所持该项目公司所有股权。
因隆鑫地产原因（含隆鑫地产法定代表人变更、隆鑫地产未履行所承诺的义务等情形）导致本信托计划终止的，受托人有权要求隆鑫地产以信托计划本金规模为基数，以约定溢价率（不低于20%/年，期限为信托计划实际存续年限）收购信托计划持有的所有资产。
4.3.5担保措施
4.3.
5.1为保证隆鑫地产按照信托合同第8.5.1款、第九条约定履行补足义务和按照信托合同第7.
6.2款履行收购义务，隆鑫控股有限公司、隆鑫控股有限公司实际控制人涂建华分别向受托人提供连带责任保证。
4.3.
5.2为保证隆鑫地产按照信托合同第8.5.1款、第九条约定履行补足义务和按照信托合同第7.
6.2款履行收购义务，隆鑫地产或其下属公司应以各自持有的项目公司股权向受托人提供质押担保。
4.4信托利益的计算和分配
4.4.1信托利益是指受益人依其信托受益权享有的财产利益。受托人以现金形式向优先受益人分配信托利益。
4.4.2信托计划财产收入构成：
（1）借款利息、项目公司的分红及其他收益；
（2）信托计划持有股权退出获得的溢价；
（3）其他依法可归属于信托计划的财产。
4.4.3信托计划终止时受托人根据信托计划财产收入计算出优先信托年净收益率。
信托计划年净收益率＝[信托计划财产收入－信托计划应承担的税费和其他费用（不含浮动部分受托人报酬）＋∑（每笔债权本金规模×一般受益权信托规模占比×债权年利率×每笔债权存续天数÷360）]÷﹙信托计划本金×信托计划存续天数÷365﹚。
注：
◆信托计划财产收入是指信托计划存续期间所获得的全部收入，但不含收回的贷款/投资本金，下同。
◆信托计划应承担的税费和其他费用包括信托计划已支付的和尚未支付的税费和其他费用，下同。
◆隆鑫地产根据信托合同8.5.1款、信托合同第九条约定在对优先受益人基础预期收益和信托资金、信托计划应承担的税费和其他费用进行补足时，应将资金划入信托计划财产专户，但该款项不视为信托计划收入，不计入信托计划财产之中。
4.4.4信托计划终止时，信托计划财产扣除其应承担的税费和其他费用（不含浮动部分受托人报酬）后按照以下顺序进行核算和分配：
（1）优先受益人信托资金；
（2）优先受益人未实现的基础预期收益；
（3）按同顺序分配（如有）：优先受益人浮动收益、浮动部分受托人报酬；
（4）一般受益人信托利益。
上述核算分配顺序之中，前一项能够得到足额核算分配后始进入下一项的核算分配【但信托计划年净收益率≦12.5%时跳过第（3）项的分配】，直至核算分配完毕信托计划财产为止。如信托计划财产核算完毕后优先受益人基础预期收益率未达到12.5%/年的，则隆鑫地产有义务补足，直至优先受益人收回信托资金及按照12.5%/年计算的基础预期收益为止。
4.4.5优先受益人信托利益的计算和分配
优先受益人信托利益包括信托资金和信托收益。优先受益人信托收益分为基础预期收益和浮动收益，其中基础预期收益率为12.5%/年。
4.4.
5.1优先受益人基础预期收益及信托资金的分配
（1）自信托计划成立之日起，优先受益人基础预期收益按日计算，日基础预期收益率＝年基础预期收益率÷365。信托计划存续期间，每自然年度12月15日为分配基准日，受托人于分配基准日后10个工作日内向优先受益人分配当期基础预期收益。
信托计划存续期内，如信托计划财产专户内的净现金余额【即信托计划财产专户内现金扣除截至该分配基准日信托计划应承担而尚未支付的税费和其他费用（不含浮动部分受托人报酬）后的余额，下同】不足以分配当期基础预期收益，由隆鑫地产于分配基准日前三个工作日内（含当日）向信托计划财产专户补足差额部分的现金及可能发生的汇划费用。信托计划获得现金收益后，受托人在确保能够向优先受益人分配当期基础预期收益的前提下，从信托计划财产专户向隆鑫地产退还其补足部分的现金。
（2）受托人于信托计划终止后10个工作日内向优先受益人分配信托资金及最后一期基础预
期收益。如信托计划终止时信托计划财产专户内的净现金余额不足以向优先受益人分配信托资金及最后一期基础预期收益，由隆鑫地产于信托计划终止日前3个工作日内（含当日）向信托计划财产专户补足差额部分的现金及可能发生的汇划费用。
自信托计划终止日（含该日）起，不再计算受益人基础预期收益和浮动收益（如有）。
4.4.
5.2优先受益人浮动收益
4.4.
5.2.1优先受益人浮动收益的计算
（1）当信托计划年净收益率≦12.5%时，优先受益人浮动收益为零。
（2）当信托计划年净收益率＞12.5%时，优先受益人浮动收益按如下方式计算：
优先受益人浮动收益＝优先受益人信托资金金额×（信托计划年净收益率－12.5%）×0.35×信托计划实际存续天数÷365。
4.4.
5.2.2优先受益人浮动收益（如有）于信托计划终止后10个工作日内一次性分配。
4.4.
5.3信托计划终止时，如隆鑫地产未按照信托合同第8.5.1款约定按时、足额履行补足义务的，受托人将通过法律程序向隆鑫地产进行追索。就可向优先受益人分配的信托计划财产（按照信托合同第8.4款确定），受托人按照优先受益人持有的信托单位份额占信托计划项下优先受益权信托单位总份额的比例向优先受益人分配信托资金和信托收益。
4.4.
5.4认购优先受益权的委托人交付的信托资金自到达信托计划财产专户日起至信托计划成立日（不含）期间，按同期中国人民银行规定的活期存款利率计算收益，受托人在首次分配信托收益时一并支付给该信托项下的优先受益人。
4.4.6一般受益人信托利益的计算和分配
隆鑫地产作为一般受益人，以其享有的全部信托利益保障优先受益人信托资金和基础预期收益的实现。隆鑫地产信托利益为信托计划财产扣除其应承担的税费和其他费用（含浮动部分受托人报酬）、优先受益人信托利益之后的余额，于信托计划终止时一次性分配（如有）。
注：
◆在计算信托计划年净收益率时所加计的部分金额【即“∑（每笔债权本金规模×一般受益权信托规模占比×债权年利率×每笔债权存续天数÷360）”】视为已向隆鑫地产分配的信托利益，在向隆鑫地产分配信托利益时不再分配，如该金额超过应向隆鑫地产分配的信托利益时，隆鑫地产应退还差额部分。
4.5信托计划财产承担的税费和其他费用
4.5.1受托人因处理信托事务所发生的费用由信托计划财产承担。受托人以其固有财产先行支付的，对信托计划财产享有优先受偿的权利。
4.5.2信托计划财产承担的税费
信托计划管理、运用和处分过程中产生的税费，如印花税、监管费等，根据实际发生金额核算，在信托计划财产中据实支取。
4.5.3信托计划财产应承担的其他费用，包括但不限于：
4.5.3.1信托计划发行、管理和终止清算过程中发生的管理费用（包括账户管理费、POS机
手续费、信息披露费、文件制作费、资料费、邮递费、差旅费、财产清收变现费用等），据实支取；
4.5.3.2客户服务费用（即因信托计划的资金募集和存续期间内的客户维护而发生的费用，包括推介费、代理费、客户服务费、会务费、销售佣金、印刷费），以信托计划优先受益人信托资金总金额为基数，费率不超过2.5%，于第一个信托年度内据实支付；
4.5.3.3信托计划各类报告的审计费；
4.5.3.4律师费；
4.5.3.5直接向信托计划提供服务的工程监理、财务监理、管理顾问等第三方房地产服务机构的服务费等中介费用；
4.5.3.6保管费；
4.5.3.7受托人报酬；
4.5.3.8诉讼费、仲裁费；
4.5.3.9信托计划清算费用；
4.5.3.10依照法律法规可以列支的其他费用。
上述费用在信托计划财产中据实支取。信托计划存续期间，信托计划财产专户内现金资产不足以支付的，隆鑫地产应及时补足，信托计划获得现金收益后，在确保能够向优先受益人分配当期基础预期收益的前提下，受托人从信托计划财产专户向隆鑫地产退还其补足部分的现金。信托计划终止时，信托计划财产资产不足以支付上述费用的，隆鑫地产应及时补足。
信托计划提前终止的，已支取的费用不予返还。其中，因信托计划事务发生的审计费、律师费、第三方房地产服务机构服务费等中介机构费用标准，以受托人与上述相应机构签署的协议为准。受托人因违反信托计划文件约定所导致的费用支出，以及处理与本信托计划无关的事项发生的费用不得由信托计划财产承担。
4.6受托人报酬
受托人报酬包括固定部分受托人报酬和浮动部分受托人报酬。
4.6.1固定部分受托人报酬自信托计划成立之日起，以信托计划本金金额为基数，按3%/年的标准按日计算（日费率=年费率÷365），受托人可于每个自然年度的第四季度某一工作日收取该日所在信托年度的固定部分受托人报酬，于信托计划终止时收取最后一期固定部分受托人报酬。
4.6.2浮动部分受托人报酬为信托计划终止时信托计划年净收益率超过12.5%/年以上部分的10%，即：浮动部分受托人报酬＝信托计划本金金额×（信托计划年净收益率－12.5%）×0.1×信托计划存续天数÷365，受托人于信托计划终止时一次性收取。
4.6.3本信托计划财产专户的销户利息归受托人所有。
4.7信托终止时财产的归属及分配
4.7.1本信托计划终止时，将由外部审计机构对信托计划进行审计，受托人依据审计报告对信托计划财产进行清算。
4.7.2本信托计划终止时，信托利益归属于受益人。
4.7.3本信托计划终止时，信托利益以现金形式分配给受益人。
4.7.4受托人应在审计报告出具后10个工作日内，将清算后的信托利益划至受益人信托利益划付账户。
4.7.5受托人应于信托计划终止后10个工作日内做出处理信托事务的清算报告。受益人在信托计划清算报告发布之日起20个工作日内未提出书面异议的，受托人就清算报告所列事项解除责任。
4.7.6信托计划终止后，信托利益交付前，由受托人负责保管。保管期间的收益归属于代保管财产，保管期间的费用由代保管财产或由委托人/受益人承担。因受益人原因导致信托利益无法交付的，受托人按照有关法律法规等规定处理。
4.7.7信托计划如需通过变卖、拍卖或司法途径进行财产清收变现的，则信托计划顺延至信托计划财产全部清收变现后再进行终止清算、分配。
第五条信托计划的推介
5.1推介期
本信托计划推介期从 2012年月日开始，至 2012年月日截止。
受托人有权根据信托计划募集情况调整信托计划推介期限。
5.2信托单位：加入信托计划日，委托人交付的每壹元人民币信托资金为一个信托单位。
5.3 推介机构
5.3.1 推介机构名称：百瑞信托有限责任公司
推介机构住所：郑州市郑东新区商务外环路10号中原广发金融大厦。
5.3.2 推介机构简介：详见本说明书第二条。
5.4 受托人在保管银行处开立信托计划财产专户，认购优先受益权的委托人在签署信托合同时将信托资金付至信托计划财产专户。
5.5 推介对象
5.5.1信托计划的推介对象为在中华人民共和国境内的自然人、法人或者依法成立的其他组织(法律法规、规章禁止者除外)。
5.5.2本信托计划的委托人必须为合格投资者。
5.6 加入方式
信托计划推介期内，委托人与百瑞信托签订信托合同并交付信托资金，自信托计划成立日起，即视为加入本信托计划。
本信托计划项下单笔信托合同资金金额不低于壹佰万元；超过壹佰万元的，超过部分金额应为壹拾万元的整数倍。
5.7信托计划的成立
5.7.1同时满足下列条件时，本信托计划成立：
（1）推介期内，信托计划集合资金规模达到发行规模上限；或推介期届满，信托计划集合资金规模不低于发行规模下限；或推介期内，信托计划集合资金规模达到或超过发行规模下限，受托人决定提前终止推介；
（2）优先受益人信托资金规模占比不高于75%；
（3）隆鑫地产、隆鑫控股有限公司、涂建华向受托人出具承诺函；
（4）受托人对委托人的合格投资者资格审核完毕。
5.7.2推介期满，信托计划未达到成立条件的，信托计划不成立；或推介期内，尽管信托计划达到成立条件、但受托人认为继续实施信托计划风险较大的，受托人有权决定信托计划不成立。受托人应在推介期满或受托人做出信托计划不成立决定之日后10个工作日内向委托人退还委托人已交付的信托资金，及该资金在信托计划财产专户所产生的银行存款利息（按中国人民银行活期存款利率计算）。资金退还完毕后，受托人就本信托计划文件所列事项免除相关责任。
5.8委托关系的确认
委托人与受托人正式签署信托合同并依照信托合同的约定向受托人交付信托资金，其委托行为得以确认，因此产生的信托关系在信托合同生效后生效。
5.9 成立通知
受托人自本信托计划成立之日起5个工作日内将成立情况以信托合同约定的方式告知委托人/受益人，内容包括信托计划本金金额、优先受益权信托单位总份额、一般受益权信托单位总份额、信托计划成立时间等。
5.10 受益权证明书
受托人在信托计划成立之日起30个工作日后开始向受益人发放受益权证明书，内容包括受益人名称、信托计划本金金额、信托单位份额等。
第六条信托计划管理团队
本信托计划的投资与管理由房地产业务部门组成的信托计划管理团队全面负责。
李二东先生，金融学硕士，经济师，长期从事信托领域研究和实务操作，具备丰富的信托业务设计和管理经验。
籍仁孝先生，金融学硕士，多年任职于外资银行及信托公司资本运营相关部门，具备丰富的资本市场实践经验和金融理论沉淀。
史倩颖女士，法学硕士，法律职业资格，具备称职的信托产品设计和项目风险管理经验。
第七条法律意见书
受托人聘请河南豫都律师事务所对本信托计划的合法合规性进行审核，并出具《关于百瑞信托有限责任公司拟设立“百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）”的法律意见书》，结论如下：
百瑞信托有限责任公司作为中国银行业监督管理委员会批准的信托公司，具有设立本次信托计划的主体资格；拟设立的信托计划，未发现有违反我国现行法律、行政法规和规范性文件的情况，信托计划的实施不存在实质性的法律障碍。
第八条风险揭示、防范和承担
见信托合同第十七条。
第九条信息披露
9.1 信息披露方式
受托人以在受托人网站（https://www.360docs.net/doc/8618976860.html,）上公布或委托人在信托合同中确定的方式进行信息披露。
9.2定期信息披露
9.2.1 受托人在本信托计划成立之日起每自然季度结束后20个工作日内制作信托计划资金管理的报告、信托计划资金运用及收益情况表以及其他必要事项说明，告知委托人和受益人，并存放受托人的营业场所备查。
9.2.2信托计划资金管理报告包含以下内容：
（1）信托计划账户的开立情况；
（2）信托计划资金管理、运用、处分和收益情况；
（3）信托经理变更情况；
（4）信托计划资金运用重大变动说明；
（5）涉及诉讼或者损害信托计划财产、受益人利益的情形；
（6）信托合同和计划说明书约定的其它内容。
9.2.3信托计划保管人定期出具保管报告，由受托人存放受托人的营业场所备查。
9.3 临时信息披露
信托计划存续期间，如发生下列事项，受托人将在知道该事项发生之日起3个工作日内向委托人和受益人披露，并在披露之日起7个工作日内向委托人和受益人提出受托人采取的应对措施：
9.3.1信托计划财产可能遭受重大损失；
9.3.2信托计划相关交易对手的财务状况严重恶化；
9.3.3相关法律法规或监管制度发生重大变化；
9.3.4信托计划的担保方不能继续提供有效的担保；
9.3.5发生其他严重影响本信托计划目的实现或严重影响信托事务执行的事项。
第十条附则
信托计划说明书是载有将信托资金加入信托计划条款的《百瑞宝盈206号集合资金信托合同（隆鑫地产信托基金）（优先受益权）》的附件，与该信托合同不可分割。本信托计划说明书与信托合同不符的，以信托合同为准。
创投基金与信托合作模式
创投机构与信托基金合作方式的探讨 1、 创业投资信托 1、创业投资信托的涵义 创业投资信托是受托人接受委托人的委托，将委托人的资金，按照双方的约定，以高科技产业为代表的高风险企业作为投资对象，以追求长期收益为投资目标所进行的一种直接投资方式。其特点是该信托的封闭期限较长，根据不同项目的特点，投资风险与回报有所不同，但总体上能体现高风险高收益的原则。 创业投资信托与证券投资信托、产业投资信托共同构成资金信托的三大领域。创业投资是一种集金融、创新、科技、管理与市场为一体的新型资金运作模式，具有高风险、高收益的特点，因此必须有相应的机制来满足这种要求才能使其得以正常地进行。信托所具有的独特的运作机制正好能够满足这种要求。 首先，信托投资公司作为机构投资者参与创业投资，可以发挥其代客理财的功能，为客户的资产保值增值。信托投资公司通过为客户提供专家理财服务并收取一定比例的佣金，而佣金的多少与所投项目的收益状况直接相关，如果投资收益达不到预期的最低底线，可能没有任何佣金收入。保值增值的压力使得信托投资公司在进行创业投资时不得不进行权衡，最终使各方当事人所获得的收益与所承担的风险达到动态的平衡。 其次，信托投资公司可以利用其资产管理方面的人才优势和管理优势，发起设立创业投资基金，并充当基金管理人。设立创业投资基金，不仅可以为分散的民间资本找到新的投资渠道，而且能够在一定程度上解决创业投资资金不足的问题。 此外，在创业投资推出阶段，如管理人收购、股权转让、主板和创业板上市等各种方式中，信托投资公司可以凭借其资本运作的经验，担当财务顾问等方面的角色。信托财产的独立性和可转移性使得其能够适应创业投资运行机制的许多内在要求。
目前国内房地产基金发展现状和问题
目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当
年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投
房地产信托基金
房地产投资信托基金服务方案概述 一、房地产投资信托基金的基本内涵 房地产投资信托基金来自于英文Real Estate Investment Trusts，简称REITs，在英国和亚洲某些国家也会被称为PIF(Property Investment Fund)。REITs 最早起源于美国，1961 年首支REITs 在纽约证券交易所上市交易。几乎与此同时，REITs 也出现在了欧洲市场上，荷兰于1969 年上市了第一支REITs，而在立法方面，欧洲各国直到90 年代才颁布法律、法规规范REITs 的发展。从2000年起，REITs 在亚洲也取得突破性的发展，韩国、新加坡和日本相继在2001 和2002年上市REITs，中国香港在2003 年由香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》意味着REITs 正式进入香港发展。 从本质上看，REITs 就是通过发行收益凭证，集合特定投资者和不特定投资者，将资金汇集起来并交由专门的投资机构进行房地产的投资管理和经营管理，投资者按比例共享投资综合收益，共同分担风险的一种信托基金。 从以上REITs 的定义看出，其具有以下几层内涵：第一，REITs 面向不特定的中小投资者，资金来源范围广，为中小投资者提供了一条新的投资渠道并为商业地产筹集巨额资金提供了可能；第二，REITs 主要的投资对象为房地产，不同于投资期货、股票和外汇等其他投资基金；第三，REITs 的综合投资收益需要广大投资者在风险自担的前提下共同分享，且并不向投资者提供保证投资回报的承诺，其还具有如下几个显著的特征： ①资产构成及收入来源：资产构成方面要求投资收益中的绝大部分必须来
投资基金
投 资 基 金 投资基金（investment funds）是一种利益共享、风险共担的集合投资制度。投资基金集中投资者的资金，由基金托管人委托职业经理人员管理，专门从事证券投资活动。可以说，投资基金是对所有以投资为形式的基金的统称。 分类：契约型基金和公司型基金、私募基金和公募基金 、收益基金和增长基金、其他投资基金类型 。 货币市场基金：对冲基金养老基金证券投资基金产业投资基金 几种投资基金的种类及特点分析 编辑本段定义 投资基金，就是众多投资者出资、专业基金管理机构和人员管理的资金运作方式。投资基金一般由发起人设立，通过发行证券募集资金。基金的投资人不参与基金的管理和操作，只定期取得投资收益。基金管理人根据投资人的委托进行投资运作，收取管理费收入。 在证券市场品种不断增多、交易复杂程度不断提高的背景下，普通人与专业人士比较，在经营业绩方面的差距越来越大。将个人不多的资金委托给专门的投资管理人集中运作，也可以实现投资分散化和降低风险的效果。 投资基金是一种由众多不确定投资者自愿将不同的出资份额汇集起来，交由专家管理投资，所得收益由投资者按出资比例分享的一种金融组织。 资金来源于公众、企业、团体和政府机构。居民个人投资，可以在基金募集发行时申请购买，也可以在二级市场上购买已挂牌上市的基金。 投资基金的投资领域可以是股票、债券，也可以是实业、期货等，而且对一家上市公司的投资额不得超过该基金总额的10%（这是中国的规定，各国都有类似的投资额限制）。这使得投资风险随着投资领域的分散而降低，所以它是介于储蓄和股票两者之间的一种投资方式。 投资基金起源于英国，却盛行于美国。第一次世界大战后，美国取代了英国成为世界经济的新霸主， 一跃从资本输入国变为主要的资本输出国。随着美国经济运行的大幅增长，日益复杂化的经济活动使得一些投资者越来越难于判断经济动向。为了有效促进国外贸易和对外投资，美国开始引入投资信托基金制度。1926年，波士顿的马萨诸塞金融服务公司设立了“马萨诸塞州投资信托公司”，成为美国第一个具有现代面貌的共同基金。在此后
中国房地产信托投资基金的发展现状和案例分析.doc
房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs 在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在 ---------- word 文档可编辑------
政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信 托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
证券合同-基金资产信托契约
基金资产信托契约 根据我国现行法律和《×××市投资信托基金管理暂行规定》的有关精神和要点，将募集的资金投资于能产生良好效益的经济领域，以使投资人获得尽可能高的投资回报和较丰厚的资本增值的宗旨，经平等协商并形成共识后，达成以下协议： 第一条释义 除本契约其他条款另有规定外，下列词语具有如下意义： 1.本基金 指根据本契约规定所设立的蓝天基金。 2.基金单位 指代表本基金一定资产份额的最小等份。
指我国民法通则所指的民事活动的参与者，包括自然人和法人。 4.受益人 指持有本基金所发行的单位份额并依据本契约规定享有相应的资产实际所有权、收益分配权、剩余资产分配权、受益人大会表决权等权益及承担本契约和本基金章程和现行法规规定的义务的人。 5.主管机关 指对基金实施行政管理职能的政府机构，本契约中通指中国人民银行深圳经济特区分行。 6.经理人 根据基金管理规定，作为本基金的主要发起人和本契约的缔结人之一，受信托人委托将本基金资产做投资管理活动的人。在本契约中专指深圳蓝天基金管理公司或其继任人。
指经理人将本基金资金以购买任何股票、债券、银行票据、商业票据及其它有价证券及其所应占的资金份额，或以对企业进行参股等项目为资金运用的对象进而获取相应之利益的行为。 8.信托人 指根据基金管理规定，作为本契约的缔约人之一，按本契约规定对本基本资产进行保管的人，在本契约中专指中国人民建设银行深圳市分行或其继任人。 9.会计年度 指公历每年的1月1日起至当年的12月31日止的期间。 10.年初资产净值 指本基金在每会计年度开始后第一个估值日的资产净值。 11.受益凭证
私募股权投资基金集合资金信托计划(产业基金信托计划概要)
XX信托?私募股权投资基金集合资金信托计划 业务概要 一、业务模式要点 1、信托名称： XX信托?私募股权投资基金集合资金信托计划 2、信托规模： 预计总规模不超过30亿元，受托人可以分期募集，首次募集规模不低于5亿元。 其中由普通投资者认购的受益权占信托募集规模的80%，XX集团及投资顾问认购其余20%受益权（其中XX集团认购10%，投资顾问认购10%），并承诺在信托存续期内不赎回、不转让。 3、信托期限： 2年，信托计划期限满2年时，经与投资顾问协商同意，受托人可以根据实际情况决定是否延长信托计划期限，延期的时间不得超过2年。 4、委托人及受益人： 集合信托计划投资者（认购金额单笔不低于100万元，最高不超过2亿元） 5、受托人： XX信托股份有限公司 6、投资顾问： 天津XX股权投资基金管理有限公司 7、运作形式： 本集合信托计划成立后，由受托人成立有限责任公司，并以该公
司为主体进行对外投资。由投资顾问负责推荐投资项目，受托人负责投资执行。投资顾问负责项目的选择和调查、向受托人提交投资项目、协助受托人执行投资，并负责项目的投后管理和投资退出的全程运作。 8、投资方向： 信托资金用于组建公司型的产业投资基金，以基金参股、收购目标企业股权或目标资产，通过将目标公司优质资产打包装入上市公司为盈利方式，目标资产主要定位于具备增值潜力的旅游景区、酒店、旅游服务等私募股权相关设施。 9、退出方式： 以注入上市公司为主要目标。其他退出方式包括但不限于目标公司股权、目标资产的出售转让。 10、受益人预期权益： 1）优先级受益人在2年的信托期限内享受每年11%的年化收益率，每年9月份分配收益。 2）信托计划延期2年的，在延期的2年期间，继续持有的优先级受益人可享受13%的年化收益率，每年9月份分配收益。 3）如信托期限期满时，信托计划未完成将资产注入上市公司目标的，则劣后级受益人全部受让优先级受益人的信托权益（即由劣后级受益人回购优先级受益人的持有份额，以确保优先级受益人的本金）。 4）如信托计划完成注入上市公司目标且信托计划收益大于固定收益率（信托期限2年时为年11%，信托期限延长2年时为年13%）时，优先级受益人按超额收益（超过11%或13%的部分）的20%享受浮动收益。 11、信托报酬： 受托人收取信托报酬分为固定+浮动，以信托财产承担。
房地产私募股权基金投资案例
房地产私募股权基金及投资案例 一、目前国内房地产私募股权基金的组织形式 目前我国的房地产私募股权基金主要有公司型、契约型（以信托为介质依托）、有限合伙型这三种组织形式。 1、公司型 公司是指依法成立的、以盈利为目的的企业法人。根据《公司法》的规定，公司一般分为有限责任公司和股份有限公司。公司型的私募股权基金是借用公司的外壳来组织和运作基金的。公司型的房地产私募股权基金本身就是一种公司组织，投资者通过认缴出资或购买公司股份而成为公司股东，成立股东大会并选举董事会和监事会，通常由董事会进行决策基金的运作管理方式。公司型的私募股权基金有自我管理和委托管理两种做法。目前占多数的做法是委托管理，即：通过董事会的决策来外聘专业化的基金管理公司具体运营和管理私募股权基金，在基金与基金管理公司订立的委托管理协议中明确和约定管理费用、报酬等重要事项。 目前适用于我国公司型私募房基的法律法规包括《公司法》、《证券法》、《创业投资企业管理暂行办法》等。 2、以信托为介质依托的契约型 以信托为介质依托的契约型是指以契约为基础和载体的集合资金形式，基金本身并不具有法人或非法人的实体组织形式，而是相关当事人之间的一种契约安排，依照《信托法》的规定订立书面信托合同并交付信托财产即可设立。在信托为介质依托的契约型私募房基中，委托人和受托人分别是基金投资者、基金管理人，双方是一种信托关系，受托人（基金管理人）根据契约的规定接受委托，以自己的名义管理和处分信托财产，其运营信托财产的目的是让委托人获得收益。为避免信托财产与受托人自己财产的混同，信托财产一般由独立的第三方（一般是银行）进行保管，独立的第三方可以监督受托人的行为。 目前适用于我国契约型私募房基的法律法规包括《信托法》、《信托公司管理办法》、《集合资金信托计划管理办法》等。 3、有限合伙型
房地产信托投资基金
房地产信托投资基金 房地产信托投资(REITs)是房地产化的重要。证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 基本信息 中文名称 房地产信托投资基金 外文名称 REITs 属性 房地产证券化的重要手段 领域 地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化
包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 特点 REITs的特点在于:1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。 REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 REITs的魅力在于:通过资金的"集合",为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。
房地产投资信托基金物业评估指引(试行)
附件： 房地产投资信托基金物业评估指引（试行） 第一章总则 第一条为规范房地产投资信托基金物业评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，根据有关法律法规以及国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，制定本指引。 第二条对房地产投资信托基金持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（以下简称信托物业）进行状况评价、市场调研和价值评估，适用本指引。 第三条本指引所称信托物业评估，包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。 本指引所称信托物业状况评价，是指对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业市场调研，是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业价值评估（简称信托物业估价），是指对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 第四条一个信托物业评估项目的评估内容，根据房地产投
资信托基金发行上市、运营管理（包括收购、经营、出售信托物业）、退出市场以及相关信息披露等的需要，可以包括信托物业评估的全部或者部分内容。 第五条房地产估价机构和注册房地产估价师应当勤勉尽责，实事求是，保持应有的职业谨慎，对信托物业评估所依据的资料进行审慎检查，依法独立、客观、公正地进行信托物业评估，不得撰写、出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的信托物业评估报告。 第六条具有下列情形之一的信托物业评估委托，房地产估价机构不得受理： （一）本机构与委托人、其他相关当事人有股权直接从属关系等利害关系，或者与评估对象有利益关系的； （二）本机构的专业能力难以胜任的； （三）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。 第七条房地产估价机构在接受信托物业评估委托时，应当要求委托人向其出具评估委托书；决定受理信托物业评估委托的，应当与委托人订立书面评估委托合同。 评估委托书应当载明委托人的名称，委托的房地产估价机构的名称，评估内容（信托物业状况评价、市场调研、价值评估三者中的全部或者部分），评估目的，评估对象（名称、坐落等），评估要求（评估工作完成时间等），委托日期等内容。 评估委托合同应当载明委托人和房地产估价机构的基本情况，负责本评估项目的注册房地产估价师，评估内容、评估目的和评估对象，委托人应提供的评估所需资料，评估过程中双方的
股权投资基金公司投资团队跟投管理办法
2013年投资团队跟投管理办法 为了控制项目投资风险，增强基金盈利能力，提升公司品牌，同时增强投资团队的稳定性，特制定此办法。 一、要求投资团队跟投的基金类别：拟上市企业的股权投资基金、 VC投资基金，并购投资基金，产业基金和证券型基金比照执行。 二、团队跟投人员 指直接主导项目尽职调查，对项目的风险控制和投资决策起着重大影响的人员，主要指项目投资经理和投资助理及主管投资业务的分管领导 三、跟投方式 1、项目投资经理及投资助理必须跟投其保荐的项目； 2、投资业务部门分管领导必须跟投基金； 四、跟投人员的投资约束 1、跟投人员的投资不得提前赎回； 2、基金跟投人员的收益分配按跟投协议约定的执行。 3、试用期员工可以不跟投。 五、跟投比例和金额 1、团队总体跟投比例及金额与基金材料所要求的一致。 2、强制跟投人员每次跟投的最低金额标准如下： 2.1跟投基金的人员对每只基金的跟投标准： 公司主管投资副总裁及以上员工不得低于5万元 基金规模低于1亿时，跟投金额最低标准按五折计算。
2.2跟投项目的跟投标准： 项目组对每个项目的跟投金额不得低于项目投资额的0.18%，对项目融资类基金，投资金额超过1亿元的，原则按五折计算，金额超过5亿元的，单独处理。 如项目组人员中包括试用期员工，总的跟投金额可按六折计算。 六、团队跟投按公司《久银公司项目跟投借款管理办法》之规定享受 相关优惠政策。 七、员工因跟投基金需要向公司借款的，按《久银公司项目跟投借款 管理办法》之规定办理。 八、符合强制跟投的人员不履行跟投责任时，对应的投资项目奖金为 零。 十一、长期不跟投的强制跟投人员的处理 属于强制跟投的人员连续两次不履行跟投义务的，公司可以根据投资部门人员配置情况将其降职、降薪、免职或辞退。 十二、本办法自签发之日起执行。
基金资产信托契约(官方版)
编号：QJ-HT-0172基金资产信托契约(官方版) Both parties shall perform their obligations as agreed in the contract or in accordance with the law within the term of the contract. 甲方：_____________________ 乙方：_____________________ 日期：_____________________ --- 专业合同范本系列下载即可用---
基金资产信托契约(官方版) 说明：该合同书适用于甲乙双方为明确各自的权利和义务，经友好协商双方同意签署合同，在合同期限内按照合同约定或者依照法律规定履行义务，可下载收藏或打印使用（使用时请先阅读条款是否适用）。 根据我国现行法律和《深圳市投资信托基金管理暂行规定》的有关精神和要，将募集的资金投资于能产生良好效益的经济领域，以使投资人获得尽可能高的投资回报和较丰厚的资本增值的宗旨，经平等协商并形成共识后，达成以下协议： 第一条释义 除本契约其他条款另有规定外，下列词语具有如下意义： 1.本基金 指根据本契约规定所设立的蓝天*金。 2.基金单位 指代表本基金一定资产份额的最小等份。 3.当事人 指我国民法通则所指的民事活动的参与者，包括自然人和法人。
4.受益人 指持有本基金所发行的单位份额并依据本契约规定享有相应的资产实际所有权、收益分配权、剩余资产分配权、受益人大会表决权等权益及承担本契约和本基金章程和现行法规规定的义务的人。 5.主管机关 指对基金实施行政管理职能的政府机构，本契约中-通指中国人*银行深圳经济特区分行。 6.经理人 根据基金管理规定，作为本基金的主要发起人和本契约的缔结人之一，受信托人委托将本基金资产做投资管理活动的人。在本契约中专指深圳蓝天*金管理公司或其继任人。 7.投资 指经理人将本基金资金以购买任何股票、债券、银行票据、商业票据及其它有价证券及其所应占的资金份额，或以对企业进行参股等项目为资金运用的对象进而获取相应之利益的行为。 8.信托人
第6讲(房地产投资信托基金)
《信托与理财》 第6讲房地产投资信托基金（REITs） 一、REITS业务结构——以Prime REIT为例 1，主要参与方 投资人：公众投资者和机构投资者 受托人：合资质信托公司（HSBC Institutional Trust Services(Singapore)Ltd） 管理人：房地产投资管理公司(Macquarie Pacific Star Prime REIT Management Ltd) 物业管理人：专业物业管理公司(Macquarie Pacific Star Property Management Pte Ltd) 财务保荐人：Macquarie Real Estate Singapore Pte Ltd 发起人：ERGO Trust GmbH 全球协调商：Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd 联席财务顾问：DBS Bank Ltd J.P Morgan (S.E.A.) Ltd 主承销商/账簿管理人：DBS Bank Ltd Deutsche Bank AG (Singapore Branch) J.P Morgan (S.E.A.) Ltd Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd 2.投资标的 3.上市资本结构 4.法律依据 5.评级
6.受托人 7.REIT管理公司 8.物业管理公司 9.分红政策 二、REITs的理论与实践 1.概念 一种募集资金，投资于能产出稳定现金流和收益的房地产组合，再按投资份额分配收益的金融投资业务。 可投资物业包括购物中心、写字楼、商铺、工业厂房和仓库、高科技园区、停车场、医疗中心等。 2.种类 按照REITs本身的组成形式：公司型和契约型 按照所投资产性质：权益型REITS、抵押型REITS、混合型REITS 按照投资期限：封闭型与开放型 按照投资者条件：私募与公募 3.REITs优势 较高的收益 1998-2008年美国REITs年均收益率7%，而同期政府债券年均收益5.68% 一方面来自于房地产较高收益，另一方面由于税收优惠，即免征公司税能有效降低风险
房地产信托基金投资风险分析
房地产信托基金投资风险分析 作者：纪慧琼 来源：《理论与创新》2020年第14期 【摘; 要】本文主要探讨国际市场上房地产信托基金的投资特性（包含风险和优势）和投资策略，鉴于在国内Reits市场体量较小且尚不完善，读者可以从本文进一步考量国内Reits的风险和投资策略。 【关键词】Reits;房地产信托基金;投资风险 引言 当今环球经济环境复杂多变，面临百年不遇的新冠疫情和前所未有的贸易摩擦，投资者在选择投资标的时遇到前所未有的挑战，在风险识别和风险管理方面投资者们需要花费更多精力。本文旨在分析房地产信托基金的投资机会，偏重探讨投资风险的各种可能性和应对策略。对于中国境内的投资者来讲，房地产信托基金是纯正意义的舶来品，她的英文名字是Real Estate Investment Trust，简称REIT（以下房地产信托基金简称为Reits）。Reits相较于上市公司股票，债券，商品等投资大类被誉为第四类资产。Reits为各地的投资者提供了一种简单的方式购买大型写字楼，购物中心和公寓。实际上它包含所能想到的所有商业地产。Reits可以為投资者提供源于持有和租赁房地产而产生的稳定可预期的现金流，但同时她具备普通股票流动性优势。Reits也属于易获得的资本，因而可以获得更多的与股票的相关联性较低，具有介于公司股票和债券之间的特殊属性，投资收益包含股价表现和派息收益。Reits房地产信托基金是在交易所上交易的证券ETF基金，购买房地产投资信托基金的投资者实际上成为该物业的共同所有者。这使得投资者可以从租赁收入和房地产资产销售收入中获益，同时将日常管理留给专业地产投资和运营机构经营管理。以下我们更近一步探讨Reits的特性，以及如何制定投资策略。 1.Reits投资具备多重投资优势 （1）多元化优势：房地产投资信托基金资产组合具有多元化特征，降低了直接拥有房地产时依赖单一房产和租户的风险。（例如，上市房地产投资信托基金拥有多种资产，如酒店，商场，写字楼;资产分布地区为全球范围。） （2）可承担性优势：房地产投资信托投资者可以获得比单独个人资本更多的投资机会。例如，个人投资者可能无法承担对办公楼或购物中心等大型资产的直接投资。通过投资Reits，把原先需要单笔大额投资的房地产转变为小额、分散的证券投资。
公益基金信托
公益基金信托 百科名片公益基金信托是一种他益信托。公益基金，是指由政府、社会团体、单位或个人资助、赞助、捐赠的，用于社会进步和社会福利等社会公益事业的基金。金融信托机构接受公益基金的筹集和管理机构的委托，对各项公益基金进行营运，并将所得收益或约定的款项转移给指定的公益项目或受益人的业务，称"公益基金信托"。相比原有的基金管理模式，以信托管理社会公益基金将有明显的好处。 目录 详细介绍优势特点类型 1、公积金信托 2、社会保险基金设立方式做法投资渠道 (1)自主投资(2)委托投资详细介绍优势特点类型 1、公积金信托 2、社会保险基金设立方式做法投资渠道 (1)自主投资(2)委托投资展开 编辑本段详细介绍信托是管理、处分财产的一种法律行为，信托人(如基金理事会)出于某种目的(信托目的)，与信托公司签订信托合同，将自己合法拥有的财产或产权(信托财产)交给信托公司(受托人)，信托公司严格依照信托合同的约定对信托财产实施投资或管理，并依照信托合同的约定把信托财产或收益分配给信托人指定的受益人。 以信托方式管理社会公益基金就是基金理事会与信托公司签定基金管理信托合同，把募集的基金交给信托公司，信托公司严格按照基金章程和基金管理信托合同约定的方式、要求来实施对基金的管理、使用、投资。如基金理事会可以要求信托公司对某个项目进行事前的调查、研究，提交调查报告；基金理事会可以要求信托公司向某个指定的对象发放基金；基金理事会可以要求信托公司限期收回向某个对象发放的基金(可能的话，还要收取利息等)；基金理事会可以要求信托公司对基金的使用情况作跟踪、调查，提交必要的调查报告。
在基金闲置时，由信托公司发挥专业管理的特长，选取适当的投资方式，尽量 使基金增值。 编辑本段优势相比目前的基金管理模式，以信托管理社会公益基金将有以 下明显的好处： 一是专业化管理，符合市场经济发展的要求，符合国际上通行的管理模式。 二是信托公司将忠实地遵守设立基金的宗旨和忠实地执行基金理事会的指令，并不影响基金的正常运作。 三是信托公司可以承担基金管理中的许多琐碎的管理、服务工作，减轻目 前基金管理办公室的负担，或避免"有事无人管"的局面。 四是信托公司可以发挥专业管理的特长，使基金安全保值和增值。 信托公司执行对基金的发放有事前调查报告、事中审查报告、事后检查报 告的严密程序。对于要回收的投放基金，信托公司还可以要求基金使用单位提 供抵押或担保，保障基金的安全回收。对于出现回收问题的基金，信托公司可 以通过各种有效的途径包括法律诉讼来追收。对于闲置的基金，信托公司凭借 其专业优势，可以采取多种有效的手段，使这些基金不断增值。如果每年为各 类基金提高5%的收益，设定深圳市有20个亿的基金，那么，深圳市每年可以 额外增加1亿元的基金收益。其经济效益和社会效益是显而易见的。 五是减少目前基金管理中存在的问题，包括个别单位或个人以基金谋取私利，产生腐败行为的情况。 编辑本段特点1、信托目的是为了社会公共利益； 2、受益人是不完全确定的； 3、信托设立除了必要的信托契约之外，还必须取得主管部门的批准，未经许可不许私自设立公益信托； 4、公益信托必须设立信托监察人制度；
中国房地产信托投资基金的案例分析
中国房地产信托投资基金的案例分析 1、房地产信托概况: 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划(Collective Investment Scheme)。 2、房地产投资信托在我国的发展现状: 1、房地产投资信托在我国发展的背景: 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合
关于房地产私募基金的计划书
关于房地产私募基金的计划书德信资本2011 一、房地产私募基金的兴起与发展 近年来，房地产私募投资基金逐渐发展起来，据不完全统计，目前全国范围内已经成立的房地产基金数量已经达到50-60家，资金规模接近百亿。除了原本就成立的专门基金管理公司外，不少房企也纷纷试水地产金融。 2010年，深圳德信资本率先以夹层融资的方式成立私募投资基金。同年9月，德信第一支以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的基金——德信汉中一号成功募集并投资于陕西汉中项目。2011年3月，德信第二支房地产私募基金“德信·名雅房地产投资基金”成功募集并投资于广东河源项目。紧接着5月份，由德信主导的第一支债权式基金成功在山东聊城募集，并投资于聊建金柱集团的房地产项目。 从我们对房地产金融发展趋势判断：房地产私募基金将逐渐发展为房地产企业融资的重要形式。而且，从整个社会的投融资体系来讲，以房地产私募基金为代表的直接融资将成为一种趋势，其比例将逐步提高。 房地产私募基金的出现，不仅满足了房地产企业的融资需求，也为民间资本提供了投资出口。融资难是房地产企业普遍存在的现象，近年来一直受到政策打压。一般也只有较知名的房企、较大的项目才能得到银行的支持，一般的房企往往只能曲线融资甚至融资无门，这是房地产私募基金出现并发展的需求因素。从资金供给方来看，国家货币超发，民间资本充裕，但能获得稳定又有较高收益的投资途径很少，房地产私募基金的出现满足了部分企业、个人的投资需求。 同时，随着国家调控的深入，房产价格上升空间有限，直接购房炒房的收益也不具有确定性。而，私募基金将更好的引导热钱投资，而不是炒房炒货。 二、房地产私募基金的法律基础 房地产私募基金属于产业投资基金。国家目前还没有出台统一的产业投资基金管理办法。发改委在2009年将股权投资基金管理办法报国务院，估计2011年可能出台。部分省市（天津、北京、深圳、上海、吉林等）出台过本省范围的管理办法，可以借鉴。 2003年我国颁行的《证券投资基金法》是专门针对证券投资基金的法律，发改委在2005年发布过《创业投资企业管理办法》主要是针对向中小科技企业风险投资的规定，这些法规与房地产私募基金关系不大。 房地产私募基金是依据《公司法》与《合伙企业法》来设立的。2006年修改的《合伙企业法》，首次提出了“有限合伙”的组织形式。这一形式也是德信房地产私募基金所采用的形式。正是由于有这些法律，使私募基金的设立、发行、募集有了法律上的基础。私募基金通过一系列的制度安排使其筹资、投资行为区别于非法集资和发放贷款。 首先，对于如何界定非法吸收公众存款和变相吸收公众存款的行为，国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》规定:“非法吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，向社会不特定对象吸收资金，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息的活动;变相吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，不以吸收公众存款的名义，向社会不特定对象吸收资金，但承诺履行的义务与吸收公众存款性质相同的活动。”
我国房地产投资基金学习案例
我国房地产投资基金学习案例 一、房地产投资基金的概念 房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。 房地产投资基金的组织形式可以采用任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。在美国，房地产投资基金主要公司制和有限合伙制的组织形式。房地产投资也是投资房地产的各种基金组织形式的总称。房地产基金根据基金证券是否可以赎回，即按基金规模是否固定，可以分为开放式房地产投资基金和封闭式房地产投资基金。房地产投资基金根据资金募集方式，可以分为私募房地产投资基金和公募房地产投资基金。根据盈利模式可以分为权益型房地产投资信托、抵押型房地产投资信托和混合型房地产投资信托三种房地产投资信托模式。根据信托期限可以分为有限期房地产投资基金和无限期房地产投资基金。 二、房地产基金对中国房地产业的作用 1、完善房地产业资本市场 我国房地产企业的自有资金比例过小，资产负债率高。房地产企业平均资产负债率约为72%，有的房地产企业甚至达到90%以上。我国房地产业融资渠道单一，商业银行贷款成为房地产开发资金的主要来源。2002年，在房地产企业融资来源中，90%是来自银行贷款的间接融资，只有不足10%来自于股票、债券市场的直接融资。 诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒两位教授曾预言，不动产证券化是全球金融业的发展趋势，是金融结构调速和金融工具创新的主要内容之一。而作为不动产证券化重要形式的房地产证券化，又是金融创新的重中之重。
关于单位基金资产净值
关于单位基金资产净值 2003-1-4 什么是单位基金资产净值？申购的基金单位数量、赎回金额是如何以单位资产净值为基础进行计算的？ 基金资产净值是指在某一基金估值时点上，按照公允价格计算的基金资产的总市值扣除负债后的余额，该余额是基金单位持有人的权益。按照公允价格计算基金资产的过程就是基金的估值。 单位基金资产净值，即每一基金单位代表的基金资产的净值。单位基金资产净值计算的公式为： 单位基金资产净值=（总资产-总负债）/基金单位总数 其中，总资产是指基金拥有的所有资产（包括股票、债券、银行存款和其他有价证券等）按照公允价格计算的资产总额。总负债是指基金运作及融资时所形成的负债，包括应付给他人的各项费用、应付资金利息等。基金单位总数是指当时发行在外的基金单位的总量。 基金估值是计算单位基金资产净值的关键。基金往往分散投资于证券市场的各种投资工具，如股票、债券等，由于这些资产的市场价格是不断变动的，因此，只有每日对单位基金资产净值重新计算，才能及时反映基金的投资价值。基金资产的估值原则如下： 1、上市股票和债券按照计算日的收市价计算，该日无交易的，按照最近一个交易日的收市价计算。 2、未上市的股票以其成本价计算。 3、未上市国债及未到期定期存款，以本金加计至估值日的应计利息额计算。
4、如遇特殊情况而无法或不宜以上述规定确定资产价值时，基金管理人依照国家有关规定办理。 封闭式基金的交易价格是买卖行为发生时已确知的市场价格；与此不同，开放式基金的基金单位交易价格则取决于申购、赎回行为发生时尚未确知（但当日收市后即可计算并于下一交易日公告）的单位基金资产净值。 申购的基金单位数量、赎回金额计算方法如下： 1、认购价格=基金单位面值+认购费用 2、申购价格=单位基金净值×（1+申购费率） 申购单位数=申购金额/申购价格 3、赎回价格=单位基金净值×（1-赎回费率）； 赎回金额=赎回单位数×赎回价格 例如：一位投资人有100万元用来申购开放式基金，假定申购的费率为2%，单位基金净值为1.5元。 申购价格=1.5元×（1+2%） =1.53元 申购单位数=100万/1.53=65.333万基金单位（非整数份额取整数）同样，假如一位投资人要赎回100万份基金单位，假定赎回的费率为1%，单位基金净值为1.5元，那么 赎回价格=1.5元×（1 - 1%）=1.485元 赎回金额=100万× 1.485=148.5万元
房地产投资信托基金REITs
未完成
房地产投资信托基金REITs
华智信托融资咨询
房地产投资信托基金概况 房地产投资 信托基金概况
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房地产投资信托基金，英文为REITs，是Real Estate Investment Trust的缩 写。从国际范围看，房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方 式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将 投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
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房地产投资信托基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。通过房地产证券化，可 以把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资 产，成为一种金融交易工具。
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与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于 基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上 市交易流通 类似于我国的开放式基金与封闭式基金 市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
全球REIT 全球 REITs s发展 发展现状 现状
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自1960年美国推出第一只REITS，至2009年底，现在全球22个国家推出REITS 产品并有4个国家正在进行相关REITS的立法。
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1990年全球的REITS的市值是70亿美元，2002年以后增长尤其迅猛，到2009 年9月 年9月REITS全球的市值已经超过6050亿美元。其中，美国是全球发展REITS最 TS全球的市值已经超过6050亿美元 其中 美国是全球发展 TS最 早也是最成熟的市场，它发行300多只REITS，市值超过3000亿美元，大约还 有 800 家 尚未向 SEC 注册的REITs ；其次是澳大利亚，它发行了64只 REITS，市值达到780亿美元；再次是法国，市值达730亿美元。
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日本已于2006年11月首次发行酒店物业REIT，其标的物为 年 首次 酒 物 其标 物为 Japan Hotel and Resort Inc.，资产包含关岛尼科等6家酒店，共募集资本450 亿日元(约合3.83亿美元)，该基金由高盛、大和证券SMBC株式会社负责此次 REIT发行。REIT的收益主要来自租金收入，REIT投资标的物的地价若上涨，投 资人也会受惠。