自贡汇东商业广场项目可行性研究报告

自贡汇东商业广场建设项目

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究

报

告

四川投资开发有限公司

目录

第一章总论 (1)

第二章项目业主与法定代表人……………………………第三章项目的提出与建设的必要性………………….

第四章项目建设条件………………………………………第五章工程设计……………………………………………第六章市场分析与预测……………………………………第七章建设进度和设想………………………………………第八章投资估算与资金筹措…………………………………第九章财务效益分析…………………………………………第十章国民经济评…………………………………………

第十一章结论…………………………………………………

附表：

《主要经济评价指标汇总表》表一

《固定资产投资估算表》表二

《投资使用计划与资金筹措表》表三

《销售收入、税金及附加估算表》表四

《总成本估算表》表五

《借款还本付息计算表》表六

《损益表》表七

《财务现金流量表（全部投资）》表八

《敏感性分析表》表十

附件

1、自贡市规划局关于同意市鼎立房地产开发有限公司修建汇东商业广场的定点通知自规局办发[2002]370号。

2、自贡市规划局关于同意汇东商业广场的建筑设计方案的通知自规局办发[2002]399号。

3、自贡市基本建设项目立项备案登记表自计发[2002]项批119号、[2003]项批21号。

4、建设用地、建设工程规划许可证自地规200200107、自建规20030011。

5、建设工程施工许可证

6、自贡汇东商业广场总平面图。

7、国有土地使用证自国用2002字第014531号、2003字第010245号。

8、自贡市通信联众有限公司关于请求减免汇东商业广场项目城市建设配套费的请示自通联[2002]12号。

9、企业营业执照、暂定资质证书、机构代码证、AA信用等级证书、贷款卡、税务登记证。

10、鼎立公司2002年度会计审计报告自方会审[2003]103号。

11、宋元刚董事长简历及其法定代表人证。

12、自贡市城区部分区域调整后基准地价表及周边房产销售调查表。

13、房产销售实例调查表。

14、鼎立房地产开发公司章程。

自贡汇东商业广场开发建设项目

可行性研究报告

第一章总论

一、项目名称：自贡汇东商业广场

二、项目性质：自贡城市形象重点基础设施建设。

三、项目地点：自贡市汇东新区汇东路与丹桂大街交叉口西南角。

四、项目规划及开发面积：总占地面积7436平方米，总建筑面积

43137平方米。

五、项目法人概况

(一)单位名称：自贡鼎立房地产开发有限公司

(二)法定地址：自贡市沿滩区高峰乡龙神一组

(三)法定代表人：宋元刚

(四)注册资本金：(人民币)2000万元

(五)企业类型：有限责任公司

(六)经营范围：房地产开发、物业管理、建筑工程安装、房屋维修、装饰、道路土石方工程、销售建材。

六、项目承建方式：本项目由自贡市卫坪建筑有限责任公司承建土建工程，实行双包。土石方工程由达闻实业有限公司单独承包。

七、可研报告的编制依据和研究范围

我公司受自贡鼎立房地产开发有限公司的委托，负责对其开发的汇东商业广场基础设施项目进行可行性研究，其主要研究内容为项目提出背景及建设的必要性、自贡市周边地产开发市场分析、建设内容和规模、工程建设方案、投资估算与资金筹措、借款偿还能力分析、风险分析等。

八、可研报告概要及结论意见

(一)项目建设的必要性

自贡汇东商业广场位于自贡市汇东新区汇东路与丹桂大街交叉口西南角，是该城区唯一的大型综合商业广场。在该项目方圆2公里的半径范围内，拥有自贡市市政府、自井区政府、高新区管委会、海关办公大楼、自贡市广播电视局、农业银行、建设银行、交通大楼、稽征大队、汇东大酒店等政府机关和企事业单位，还有梨园新村、丹桂小区、英祥小区、银桦小区等高尚住宅小区，共拥有人口10万多人，有配套的医院、学校等。该项目的建设对促进汇东新区商业繁荣、商务往来，满足人民生活需要和提高城市形象具有十分重要的作用。

(二)建设内容及规模

自贡汇东商业广场是一个集商业、办公、休闲为一体的综合型建筑。该项目占地面积7436㎡，建筑面积43137㎡，框架结构，地下一层地上八层。地下一层为停车库、地下超市和设备用房，一层至三层为商场，四、五层为办公、会展、商务用房，六、七层为写字楼，八层为休闲中心。

(三)投资估算及资金来源

本项目为自贡鼎立房地产开发有限公司投资建设，其建设投资范围包括土建工程、装饰工程、安装工程，室外工程，给水及生活污水排水等工程的投资。

1.项目总投资

经测算、项目总投资5138.4万元，其中建筑工程安装费用3287.5万元，土地购置费1380万元，建设工程其他费用120.7万元，基本预备费164.4万元，建设期利息120万元，建设单位管理费65.8万元，，2.资金来源

业主已投入自有资金1834.48万元（购买土地、材料费等）占投资总额的35.71%；申请银行贷款2000万元，占投资总额的38.92%；销售款转投资1304万元，占投资总额的25.37%。

(五)结论意见

通过对该项目的分析研究，我们认为项目符合总体规划，有利于加快自贡城市现代化的建设步伐。项目计划申请银行贷款2000万元，三年左右即可偿还银行贷款。项目在整个经营期可实现税后利润1820.3万元，投资利润率为13.22%，税后财务内部收益率36.75%，财务净现值1262.3万元，投资回收期3年(含建设期)，财务评价指标较好，该项目具有较好的开发前景和良好的投资回报，项目的建设是可行的。

随着西部大开发战略的实施，自贡作为西部重要城市，在城市经济发展和城市建设方面的重要性十分显著。

随着汇东商业广场的建成，必将带动整个自贡汇东新区的快速发

展。承建公司也可从中取得合理的投资回报，具有“双赢”的效果。项目的建设是基本可行的。

第二章项目业主与法定代表人

一、企业概况

自贡市鼎立房地产开发有限公司(以下简称：鼎立公司)是 2001年4月成立的有限责任公司，具有独立的企业法人资格，公司注册资金2000万元，注册号：5103001801601，公司地址：自贡市沿滩区高峰乡龙神村一组。

鼎立公司的经营范围：房地产开发、物业管理、建筑工程安装、房屋维修、装饰、道路土石方工程、销售建材。

鼎立公司总经理：宋元刚，副总经理：杨建清、胡红。公司现有员工30人，其中：中高级管理人员17人，其它有职称的技术人员13人。大专以上学历人员占65%。下设：项目开发部、招商引资部、经营管理部、总经理办公室、财务部。

公司以“诚信、务实、创新、竞争、高效”的经营理念和“依法经营，互利互惠，共谋发展”的企业形象。全力投入自贡市现代化城市建设，改善人民居住环境、生活环境的开发与经营活动、取得了良好的开端和社会效益。公司自成立以来，建立了完善的现代企业制度，具有较强的激励机制和集聚资金的能力。

财务状况：2002年末，鼎立公司总资产3870.4万元；其中：流动资产2694.4万元；固定资产329.7万元；(在建工程197.0 万元)，递

延资产846.3万元，负债1777.3万元。资产负债率为45.92%，流动比率为1.516。

二、企业法定代表人和项目责任人基本情况

公司总经理：宋元刚。男、32岁、大专文化，曾历任自贡市泰丰实业有限公司总经理、自贡市泰丰集团有限公司董事长、自贡市泰康发展有限公司总经理等职。该同志具有较高的经济理论水平和较强的经营管理能力，实践经验丰富。

曾领导和参与开发的项目有：自贡市泰丰综合楼、泰丰丽苑、数码港湾、泰丰大厦，总开发面积8万多平方米。

本项目负责人副总经理杨建清具有较丰富的项目策划、建设和经营管理经验，开发成绩显著，具有聚集资金的能力和贷款偿还意识。有能力主持该项目的开发和建设，实现预期的开发目标。

第三章项目的提出和建设的必要性

一、项目的提出

中共中央提出的“实施西部大开发战略”，有利于我国中西部地区经济发展，有利于提高全民经济收入，有利于实现我国东西部经济协调发展和最终实现共同富裕的目标。四川省自贡市地处我国西部内陆，是我国有名的恐龙之乡。特别是在中央实施西部大开发，地处四川丘陵地区中心地带的自贡市经济发展突飞猛进，2002年全市国内生产总值为181.22亿元，比2001年增长10.2%，工业经济2002年“产值超百亿、

利润再翻番”，2002年全市农业总产值56.47亿元。2002年城市居民人均可支配收入5729元，农民人均纯收入2315元，城乡居民储蓄存款达116亿元，五年净增65.52亿元。2002年全市社会消费品零售总额为49.4亿元。

自贡市以发展为依托，以稳定为基础。现全市城镇化水平达25%，主城区建成面积达42平方公里，聚居人口达到43.7万人，建成区绿化覆盖率达到27.2%，旧城改造成效明显，汇东新区初具规模，区县城市建设取得新进展。

2003自贡市政府工作报告指出：未来五年力争国民经济按年均11%速度增长，到2007年全市国内生产总值突破300亿元，全市城镇化水平达37%，主城区建成面积达47平方公里，聚居人口达到58万人，建成区绿化覆盖率达到35%，人均可支配收入8400元。

目前，汇东新区已成为自贡市城市发展的重点项目，汇东新区将成为自贡市政治、经济、文化中心。自贡汇东商业广场位于汇东新区市中心主轴线——汇东路与丹桂大街的交叉口，具有得天独厚的地理位置，交通方便。除该项目用地外现在汇东新区市中心方圆2公里范围里已无大型商用空地可开发，因此自贡汇东商业广场是新区市中心唯一的大型商业综合楼。为满足方圆2公里范围里的10万人的生活需要，鼎立公司及时向市政府提出开发建设自贡汇东商业广场的申请并得到市规划局的批准。

三、项目建设的必要性

中共中央提出的“实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，关

系经济发展民族团结社会稳定关系地区协调发展和最终实现共同富裕是实现第三步战略目标的重大举措。”自贡汇东商业广场的建设正是朝着这个目标奋斗前进的。自贡市汇东商业广场工程项目的建设和实施具有十分的重要意义，主要反映在：

一、自贡市汇东商业广场工程项目是自贡市社会、经济发展的需要。

经过50年的建设和发展，自贡市经济建设取得了辉煌的成就、经济实力大大增强。特别是改革开放二十年来，自贡市认真贯彻执行党的“改革、开放、搞活”的方针，经济建设和社会结构发生了新的变化，国民经济中的主要关系趋于合理。农业生产条件改善、生产水平逐步提高，工业生产发展迅速，工业结构趋向合理，已逐步建立起了包括酿酒、化工、电力、食品加工、印刷机电设备、建筑材料等一批优势行业。

自贡汇东商业广场是汇东新区市中心规模最大，功能齐全，交通方便的唯一大型商业综合楼，是经商绝无仅有的黄金口岸。随着自贡市城市政治、经济、文化中心由原来的老城区迁移到汇东新区，汇东新区住宅小区的不断新建，居住人口不断增加，自贡汇东商业广场的修建经营改善了投资环境，加快招商引资力度，必将产生巨大社会效益和企业效益。

二、加快城市的发展，完善城市结构，改善人民生活条件的需要。

根据自贡市的未来五年的发展目标和城市的总体规划，自贡市经济将以年均11%的增长率迅猛发展，人民生活水平将达到一个新台阶，人民对生活的需求将由原来的量变到质变，必然要求人民经商条件随之改善，购物环境更大化地完善。自贡汇东商业广场综合

楼就是顺应这种需求而修建的。

综上所述，我们认为该项目的建设是完全必要的。

第四章项目建设条件

一、社会环境条件

自贡市在改革中，与时俱进、开拓创新。随着城市建设进程加快，内陆工业化战略的推进，为自贡市的城市建设注入了新的活力和强劲的动力。自贡市城区由34平方公里经过几年的时间猛增至42平方公里。城市居住人口达到43.7万人。自贡市抓住机遇，深化改革、扩大开放。经济建设、科技、社会事业持续快速健康发展，全市国内生产总值（GDP）.以年均7.2%的速度增长。

自贡市气候宜人，起伏的丘陵满是绿意，釜溪河穿城而过，已形成酿酒、化工、电力、食品加工、印刷机电设备、建筑材料等一批优势行业。现有科研机构25个，科技对经济发展的贡献率为37.8%，为自贡市商贸繁荣提供了有力支持。全市有集贸市场30个，专业批发市场10个，全市2002年国内总产值181.22亿元，比2001年增长10.2%，与1997年相比年均增长8.1%，人均国内生产总值5755元，比1997年提高1720元。

二、政策环境条件

自贡市汇东商业广场的开发建设，符合当前中央关于实施西部大开发的战略部署，符合国家城市建设发展方向，同时也符合自贡市城市建设的总体规划。自贡市汇东商业广场得到了自贡市政府大力支持，给予一定的政策优惠。详见自贡市通信联众有限公司关于请求减免汇东商业广场项目城市建设配套费的请示自通联[2002]12号。

三、自然地理交通条件

自贡汇东商业广场位于汇东新区市中心主轴线——汇东路与丹桂大街的交叉口，具有得天独厚的地理位置，交通方便。项目建成后将是汇东新区的标志性建筑。该项目在市区，供水、供电有可靠保障，目前水、电、路、通讯已到位。

全市气候温和，属亚热带湿润季风气候，年平均气温为23.42O C，年降雨量950毫米；主要风向为东南风，最大风速为四至五级，日照率

67.53%，年无霜期300天。

四、工程地质及水文地质条件

1、工程地质条件

自贡市位于四川省中部地区，自贡市汇东新区地貌为中南部沿釜溪河两岸浅丘坝区，地形起伏较小，地质构造简单，基岩地层以侏罗纪中统沙溪庙组和第四纪全新统近代河流冲积物，地层承载力高，工程地质条件较好。

2、水文地质条件

自贡市区域内年降水量1048毫升，主要集中在7、8月份，地下水位较低，水文地质情况件较简单，对基础稳定有利。

第五章工程设计

一、设计依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、自贡市计委文件

3、自贡市规划局定点文件

及1/1000红线图

4、自贡市鼎立房地产公司提供的设计要求

5、国家各有关专业技术规范

二、用地现状

自贡汇东商业广场建设用地位于自贡市汇东新区，汇东大酒店西侧。用地两面临路，西侧是华福大厦，北面是海关办公大楼。用地景观、交通条件良好，极具商业价值。场地周围城市基础设施完备，水、电、气接口条件便利。

现状用地约7436平方米，南侧稍高，西面较低，高差接近2米，较为平整。现场内无需要保留的名贵花木及树种。

三、设计原则

自贡汇东商业广场是集商业、办公为一体的城市综合建筑，该工程的开发建设应兼顾社会效益、经济效益、环境效益，充分发挥黄金地块的社会和经济价值，拓展城市空间，提升自贡市的城市形象，为此，本方案设计遵循以下原则：

1、合理组织外部空间，做到布局合理，节约用地。

2、交通组织顺畅便捷，减少人流、车流的相互干扰，减轻城市交通压力。

3、加强广场、绿化的建设，形成有特点的绿化体系和广场空间，使之成为城市的有机组成部分，并能进一步提高该地区的城市环境质量。

四、总体设计及布局

本工程总占地面积7436平方米，总建筑面积43137平方米，地下一层，地上八层，框架结构，挖孔桩基础。地下一层建筑面积6795平方米，用作地下停车场和设备用房，一至三层建筑面积17781平方米，

用作大型商场，四五层建筑面积10826平方米，用作商务、会展和办公室，六七层建筑面积7288平方米，用作写字楼，八层建筑面积1829平方米，用作休闲中心。

方案结合用地情况，在用地东北角临转盘处留出大面积广场，作为商场前区。西南面设置内部通道，作为办公楼入口区，同时满足消防扑救的要求。主立面向城市道路展开。地下车库入口置于车行入口附近，减少车流对建筑的干扰。

五、建筑设计

1、空间设计

设计结合用地特点，采用8×8m规整柱网布局形式，为商业经营创造良好条件。在建筑中部设计商业步行街，步行街两端设置两部观光电梯，两部交通电梯一、二层设自动扶梯，辅以楼梯间组织垂直交通。商业步行街将建筑分为两部分，前低后高，以空中天桥进行连接。前面部分的屋面作为后面部分可享受的屋顶花园，既丰富建筑层次，又提高环境质量。

2、建筑造型

方案结合设计构思及项目特点，注重天际轮廓线的起伏，采用了现代派设计手法表达生态建筑学的理念。金属、石材、玻璃、铝板等建筑材料的运用，塑造既延续地域文脉，又具有全新时代感的建筑形象。

3、剖面设计

地下一层；4.2米层高

首层：4.5米层高（部分6.3米层高）

二—八层：4.2米层高

4、装饰设计

外墙采用玻璃幕墙和面砖，内墙为乳胶漆，地面为地砖，室外广场为广场砖。

六、广场绿化系统

方案结合可持续发展的建筑观，拓展了“以人为本”的概念，衍化为“生态人居”这一主题，强调人与人的和谐，人与自然的和谐，以现有的指标体系最大限度地创造出人与人沟通的广场空间，人与自然沟通的绿化空间。

在用地东北角临转盘处留出大面积广场，作为商业前区。广场考虑绿化、雕塑、坐椅、路灯等室外环境构成元素的设计。创造商业氛围。五层屋面考虑屋顶花园，结合七层的屋顶花园，形成有层次感的立体绿化。

七、结构设计

1、抗震设防

本工程地震设防烈度为7度，抗震等级三级。基本风压Wo＝0.3Kn/m2。

2、结构体系

整个建筑采用框架结构。

为保证建筑物的整体刚度，所有楼盖均采用混凝土现浇板。

3、基础为一柱一基，具体形式根据地质详勘资料确定。

八、给水排水工程

1、给排水现状

本项目地处交通要道，四周给排水管网完善，给水主管管径d400mm, 水压0.35Mpa以上, 市政排水干管管径d600mm。

2、给水设计方案

给水采用市政自来水，从市政给水干管d＝400mm接入，接入管管径均为d＝150mm（分二根给水引入管），引入处水压不小于0.35Mpa。

给水由市政自来水直接供给；5－8层由变频给水泵供水。

地下一层设生活水池一座，V＝40m3，独立式结构。地下一层设生活水泵房一间，其中水泵2台，型号：80－315A。N＝37KW（每台）

3、排水

（1）大楼排水采用雨、污分流制，污水量按生活给水量的90%计，生活污水经生化池处理后排放。

（2）屋面雨水降雨厚度h＝133mm／h，(P＝2年)，采用自贡市暴雨强度公式计算。

（3）主楼排水经转换层后沿管井排入室外检查井。

（4）地下层设消防废水排水泵1台，型号100－160（i）A，N＝18.5KW （每台），并设废水池一座V＝10m3

4、管材接口及人员

（1）给水管d≤50mm，采用铝塑管或PPR管，丝接或热熔接；d≥50mm，采用热镀锌钢管，丝接。

（2）消防管采用焊接钢管，焊接。

（3）室内排水采用塑料管，粘接。

（4）室外排水管采用钢筋混凝土排水管，水泥砂浆抹带接。

（5）大楼给排水维修管理人员2人。

九、电气工程

1、电力负荷估算

本工程消防设施用电为一级负荷，生活水泵、电梯按二级负荷考虑，其余用电均为三级负荷。所有用电均为低压负荷。

2、供配电方案

工作电源采用一路10KV市电，备用电源采用0.25KV柴油发电机组。

在负一层设置一个变配电所，靠配弯电所布置发电机房，安装一台0.25KV、400KW直流电起动柴油发电机组。

3、弱电

电话全部采用城市公众电话网电话。在负一层设一个电话交接间，安装一台电话交接箱，市话电缆埋地引入交接间，经交接箱分配后沿各电气井上至每层。

十、采暖通风及空气调节

1、设计依据（见总说明）

2、设计范围及内容

本次设计对不满足自然排烟条件的地下负一层设备用房及车库设置机械排烟兼平时排风系统。

3、消防及通风

楼内防烟楼梯间及消防电梯前室均采取自然排烟措施。地下负一层设备用房及车库拟分别设置机械排烟兼平时通风系统，同时设置机械进风系统。排烟量按6次／n计算。送风量不小于排烟量的50％。

十一、消防设计专篇

1、建筑消防

沿建筑四周设有环形消防车道，建筑有超过1/4长边直接落地，满足消防扑救面的要求。

地上商场及办公楼每层设感烟报警系统及自动喷淋系统，按2000平方米设防火分区，每个防火分区均有两个疏散出口通直通室外。

地下车库按2000平方米进行防火分区，分为三个防火分区，每个

防火分区均有两个疏散通道直通室外。

2、电气消防

本工程设集中火灾自动报警系统，采用总线制火灾报警控制器，消防控制室设于首层住宅进口处。

3、给排水消防

（1）大楼为二类高层民用建筑。

（2）室内消火栓系统：用水量q＝40L/S，两股水柱同时达到室内任一处，室内消火栓设置间距S≤30米，屋顶设试验用消火栓一套，室外设水泵接合器2套，消防水泵2套。

（3）室内自动喷水系统：用水量q＝30L/S，按中危险级布置喷头，间距S≤3600mm，除厕所、楼梯间及外，均设置自动喷水头，每层楼设末端试水装置，设消防水泵接合器2套，设消防水泵2套。

（4）室外消防栓系统：用水量q＝30L/S，消火栓设置间距S<120米（地下式）消防给水环管管径d＝150mm，消防水泵2台。

（5）发电机房设EBM气体灭火设施，其余建筑物设置干粉灭火器，灭火器按中危险级设置。

（6）地下层设消防水池一座，V＝120m3

4、暖通消防

地下负一层设备用房及车库拟分别设置机械排烟兼平时通风系统，同时设置机械进风系统。排烟量按6次/N计算。送风量不小于排烟量的50％。

十二、人防工程设计

1、设计依据：

人民防空地下室设计规范GB50038－94

2、人防位置及形式

本工程地下人防位于地下一层，为平战结合地下人防工事，平时使用功能为地下停车库，战时为人员掩蔽所。

3、人防等级、面积

本人防工程为五级平战结合防空地下室，人防面积为820m2，为一个防护单元。

十三、卫生与环保

整个建筑及室外广场绿化实行雨污分流制，污水经生化池处理后入市政污水管网。

区域内设两处垃圾收集点，商业及办公生活垃圾实行袋装经物业管理收集后集中到垃圾收集点处理运走。

各种设备房均置于地下层，各种产生噪声的设备均有减振减速减噪措施，以减少噪声污染。

第六章市场分析与预测

一、市场分析

（一）主要消费对象

改革开放以来，自贡市经济建设已取得了巨大成绩，人民丰衣足食，GNP、GDP总量以及人均GNP和人均GDP都有了较大提高，尤其反映个人消费支出的指标PI急剧增加，而反映生活消费支出的恩格尔数年年下降，近年已降达40%，人民的生活水平和质量日益向小康目标迈进，因而对购物环境及居住的外环境等都提出了较高的要求，且这种潜在需

求，随着自贡市向大中型城市迈进步伐的加快，正与日俱增。据市房管局统计2002年自贡市销售房屋面积达86万平方米以上。

（1）正由于该工程是经商的黄金地段，工程建成后，将承担起自贡市汇东新区重要大型商业购物中心和写字办公中兴的任务。主要的购房户多为大型零售企业、中间批发商和个体商户。

（2）随着人们PI增加，消费观念，消费模式的改变，投资方式的多样化，投资房地产已成为新的热点。公务员、小商业者、先富裕起来的农村居民、回乡的打工者、外来打工者、一些乡镇拟入城的经营户也必将成为该工程的主要购买者。

（二）价格分析及预测

按自贡市目前行情，汇东路与丹桂大街一楼商业铺面售价均在10000元/㎡以上，租金为每月55元/㎡。二楼营业房售价均在4500元/㎡以上，三楼营业房售价均在3500元/㎡以上，四楼及四楼以上写字楼售价均在3000元/㎡以上。自贡汇东商业广场地处汇东新区政治、经济和交通中心，周围有市、区政府、汇东大酒店、农业银行、广播电视局和高尚住宅小区，外环境质量好。将一楼均价定为8000元/㎡，二楼定为3500元/㎡，三楼定为2500元/㎡，四至八楼定为1500元/㎡应当是较为慎重和稳妥的，房价仍留有较大空间。

第七章建设进度和设想

2003年3月底前完成可行性研究报告、施工图书设计、场地平整，