土地增值税清算30个难点

土地增值税清算30个难点
土地增值税清算30个难点

土地增值税清算需重点关注的30个难点

2013年将是国家?营改增?全面普及的一年,这个?增?是增值税,并非土地增值税。那么即将到来的2013年,面对土地增值税清算,房地产企业怎么办?

一、房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时?

答:根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)规定,纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的;该规定可用下列公示表示:(已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积)÷总可售建筑面积≥85%。

(二)取得销售(预售)许可证满3年未销售完毕的;

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的(应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算)。

二、清算单位及清算主体

(一)关于清算单位确认问题

1、对于符合土地增值税清算条件,属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目,清算时原则上应作为一个清算单位。

2、对于分期开发房地产项目,符合下列情形之一的,应视为分期项目:

(1)同一开发项目内,房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。

(2)同一开发项目内,房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

3、对于分期开发房地产项目,以分期项目作为清算单位;但是,如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的,清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

(二)对于一方出地、一方出资,合作开发房地产项目的,清算项目的主体应如何确定?

企业(出地方)取得国有土地使用权后,联合其他单位(出资方)一同开发的,若双方约定,出地方不承担经营风险而只收取固定利益的,包括货币资金和其他非货币资产,对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税,并向出资方开具发票;对于取得土地使用权的出资方,继续投资进行开发并建房出售的,以新建房作为开发项目,计算征收土地增值税。其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格,即作为出资方取得土地使用权所支付的金额,凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。

若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的,出地方转让国有土地使用权的价格,为首次或者以后分配开发产品时应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认;同时确认出资方取得该项土地使用权的成本。

三、如何理解把握?已竣工验收?的房地产开发项目?

房地产开发企业开发商品房等建设项目,凡符合下列条件之一的,应视为已经竣工验收:

(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二)开发产品已开始投入使用。

(三)开发产品已取得了初始产权证明。

四、房地产企业土增税清算分期问题

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

因此,在土地增值税清算时,不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。

五、关于预征土地增值税问题

(一)房地产开发项目全部竣工结算后,办理清算手续前,转让房地产取得收入的,应按规定预征土地增值税。

(二)办理清算手续前用建造的本项目房地产安置回迁户的,应按规定预征土地增值税。

(三)办理清算手续过程中转让房地产取得收入,未取得清算书面审核结果的,应继续按规定预征土地增值税。取得清算书面审核结果后,应按187号文第八条规定处理。

(四)法院等有权部门对房地产开发企业的房地产实施强制拍卖、变卖后,房地产开发企业未按规定的期限办理土地增值税申报手续,经主管税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的,应按有关规定核定征收土地增值税,不得预征土地增值税。

六、取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产,其扣除项目如何掌握?

答:下面按照是否进行实质性的土地整理、开发为标准,区分两种情况进行说明:(一)取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的,其扣除项目如下:1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用,包括契税;2、与转让土地使用权有关的税金,包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。(二)取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发,但未建造房屋即转让土地使用权的,其扣除项目如下:

1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用,包括契税;

2、开发土地的成本;

3、加计开发土地成本的百分之二十;

4、与转让土地使用权有关的税金,包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。

七、以合作建房形式开发房地产项目的,计算有关土地增值税计税收入和扣除项目金额问题

(一)一方出地、一方出资合作开发房地产项目,双方不成立合营企业,合作中出地方以转让部分土地使用权(房地产)为代价,换取部分房地产所有权,出资方以转让部分房地产所有权为代价,换取部分土地使用权(房地产)。

对于上述出地方以转让部分土地使用权(房地产)为代价,换取部分房地产所有权的,按187号文第三条第一项确认收入,对于出资方以转让部分房地产所有权为代价,换取部分土地使用权(房地产)的,按187号文第三条第一项分别确认土地增值税计税收入和取得部分土地使用权所支付金额。

(二)出地方以土地使用权(房地产)、出资方以货币资金作价入股,成立合营企业,从事房地产开发,建成后双方采取分配方式为:1.风险共担,利润共享的;

2.按销售收入一定比例提成或提取固定利润的;

3.按一定比例分配房地产的。对于上述合营企业,以出地方土地使用权(房地产)作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额;对于出地方,以土地使用权(房地产)作价入

股时确认的评估价值作为转让土地使用权(房地产)所取得土地增值税计税收入。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号,以下简称21号文)第六条规定,对于2006年3月2日以后发生的,出地方以土地使用权(房地产)作价入股,成立合营企业从事房地产开发的,应征收土地增值税。

(三)一方出资、一方出地合作开发的房地产项目,项目公司成立前为该项目各自支付的土地或工程款,能提供合法有效凭证的,允许在该项目清算时予以扣除。

八、项目营销设施建造费问题

1、根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定,开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此,计算土地增值税时,项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。

2、房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费,在土地增值税清算中如何扣除?

房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费,应分不同情况处理:(1)房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的,其发生的设计、建造、装修等费用,应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产性购置支出不得在销售费用中列支,如空调、电视机等。

(2)房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的,其发生的设计、建造、装修等费用,建成后有偿转让的,应计算收入并准予扣除。

(3)房地产企业利用规划配套设施(如会所、物业管理用房),发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用,按以下原则处理:

①建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除。

③建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

九、公共配套问题

(一)房地产开发企业预提的公共配套设施费不予扣除。

(二)房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的,应作为房地产开发成本的公共配套设施费计算扣除。

(三)对于按照规定应移交而未移交的公共配套按照以下原则处理:

1.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的,经接收单位或者政府部门出具证明,由清算小组合议确定后,其成本、费用可以扣除;

2.未移交的公共配套转为企业自用或用于出租等商业用途时,不得扣除相应的成本、费用。

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(四)房地产开发企业将开发产品或者公共配套设施等转为自用,其房地产所有权未发生转移,不属于土地增值税视同销售的范围,因而不应确认转让收入。但是,对于该部分开发产品或者公共配套设施所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。

(五)房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项,抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额;房地产开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,建设的公共配套设施建设完工后有偿移交的,

国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿,抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。

十、车库、车位、储藏室问题

1、纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库(车位),凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的,该地下车库(车位)相关的成本、费用等在计征土地增值税时允许按规定计算扣除。---安徽省地方税务局公告2012年第2号

2、房地产开发企业将车库或者停车位转让,其收入是否计入房地产转让收入?根据房地产相关法律、法规等有关规定,开发项目建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此,凡房地产开发企业与购房人签订销售合同,约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的,取得的收入并入非普通住房转让收入;附赠的车库、车位因未取得转让收入,按出售开发产品计算销售收入。

利用地下基础设施形成的停车场所,房地产开发企业与购房人签订合同,将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的,向购房人取得的收入视同房地产转让收入,并入非普通住房转让收入;利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施计入扣除,房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同,其取得的租赁收入,不计入房地产转让收入。 --青地税函[2009]47号

3、房地产企业出售的地下停车位,以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物。对其取得的销售收入应缴纳营业税、土地增值税。

4、有产权的储藏室不属于住宅,房地产开发公司将储藏室和套房一起出售,应分别核算套房的增值额和储藏室的增值额,否则若套房为普通标准住宅,企业将不能享受普通住宅免征土地增值税的规定。

若储藏室单独出售,储藏室应按非住宅缴纳土地增值税。

十一、开发间接费问题

关于房地产开发企业开发间接费用计算扣除的问题

(一)开发间接费用应是房地产开发企业直接组织、管理各开发项目实际发生的费用,行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用不得列入。

(二)开发间接费用与开发费用中的管理费用应按照有关企业会计准则或企业会计制度的规定区分并分别核算。如划分不清的,全部作为房地产开发费用,按规定的比例计算扣除。

(三)房地产开发企业同时开发不同房地产项目时,根据受益的项目扣除的开发间接费用应是各房地产项目直接发生的实际支出并取得合法有效凭证的费用。十二、商住一体清算问题

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条第二款规定:开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。

尽管立项时是一个项目,但计算土地增值税时需要分为两个项目进行清算,收入及相应税金完全可以分开计算,至于相关成本如何扣除,国税发[2006]187号文件第四条第(五)项规定,属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

十三、利息费用问题

房地产开发企业向银行贷款使用的借据(借款合同)、利息结算单据等,都可以作为金融机构证明对待。此类利息支出,凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。开发项目未发生利息支出的,房地产开发费用以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的,利息不能单独扣除,房地产开发费用采用按率扣除的方法,以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第006号)第七条第三款规定:财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息,无法取得金融机构证明,利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。

十四、未支付成本及预提费用问题

1、根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第二十一条第一款规定:在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金,符合合同法规规定的比例要求,并且开具了发票,应当作为房地产开发成本按规定扣除。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第二条规定:?房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。?

因此预提费用在土增税清算时不得扣除。

2、土地增值税清算时尚未付款的成本,是否可以扣除?

《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)第二十一条规定,审核扣除项目是否符合下列要求:

1、在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

2、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。

3、扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。

4、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

5、纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。

6、对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理

规定不一致的,以税务处理规定为准。

因此,在土地增值税清算中,扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的才能扣除。

十五、土地闲置费及契税滞纳金问题

1、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第四条规定:?房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。?

2、《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定,对于企业因违约而承受的处罚性开支,如土地闲置费及契税滞纳金等,不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定缴纳的有关费用,以及在转让环节缴纳税金的范畴,不能作为扣除的项目金额。因此,在计征土地增值税时不能作为正常的成本费用支出予以扣除。

十六、以房产对外投资缴纳土增税问题

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第十九条的规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

十七、市政配套费、人防费、报建费问题

问:房地产企业缴纳给政府有关部门的市政公用设施配套费、人防费在土地增值税清算时可以加计20%扣除吗?法规出处?

答:可以参考如下两个文件:

安徽省地方税务局公告2012年第2号《关于若干税收政策问题的公告》规定:政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、四源费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目,在计算土地增值税时,列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。

穗地税函[2012]198号《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知》中规定:

房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的,应作为房地产开发成本的公共配套设施费计算扣除。

十八、装修费用问题

房地产开发企业销售精装修房,其装修费用可以计入房地产开发成本。

上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出,也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

房地产开发企业销售精装修房时,如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入,应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。

十九、旧房清算问题

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定?纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除

项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算?。计算扣除项目时?每年?按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

二十、契税、印花税问题

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条规定:纳税人转让旧房及建筑物,对购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为?与转让房地产有关的税金?予以扣除,但不作为加计5%的基数。

从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税,按财务制定计入有关的成本,可以作为计算加计扣除金额的基数。

二十一、收入确认问题

关于土地增值税计税收入确认问题

(一)房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同,房地产开发企业收取的订金、定金、违约金和赔偿金,不得确认收入;房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后,房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金,确认为收入。

(二)房地产开发企业折扣转让房地产的,按以下情形确认土地增值税计税收入:1、房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款一致的,以此价款确认收入。

2、房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款不一致,已全额开具转让房

产发票的,按发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以房地产销售合同所载的转让房地产价款及其他收益确认收入。

(三)房地产开发企业作为委托方以支付代销费、包销费等费用方式委托其他单位或个人作为受托方代销、包销房地产,委托方与受托方之间没有发生房地产产权转移的,房地产开发企业在确认收入时不得扣除相应的代销费、包销费等费用。(四)房地产开发企业在转让房地产时代收的税款,不确认为收入。

二十二、订金、定金、诚意金、问题违约金问题

1、房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等,应一并计入销售收入预征土地增值税。在清算土地增值税时,买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金,不计入销售收入,不征收土地增值税。

2、企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等,其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出,企业发生的上述支出时,借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目。《土地增值税暂行条例实施细则》规定:开发土地和新建房及配套设施的费用(即房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定,违约金不属于土地增值税扣除项目。

3、房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费,实际构成了房屋销售价值,并在房屋转让时取得了收入。《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定,条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此,该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。

4、企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等,其性质是企业正常营业活动以外

发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出,企业发生上述支出时,借记〝营业外支出〞,贷记〝银行存款〞等科目。《土地增值税暂行条例实施细则》规定:开发土地和新建房及配套设施的费用(即房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定,违约金不属于土地增值税扣除项目。二十三、住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值

《皖地税函[2012]583号土增税若干问题的函》(2012年11月14日)规定:关于同一开发项目中既建造有普通标准住宅又有非普通标准住宅的分别计算问题:

在计算土地增值税时,对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的,如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税,应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税;如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的,应以整个开发项目为对象,统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。纳税人在清算报告中未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的,主管税务机关应告知纳税人相关政策,并将清算报告退还纳税人,待纳税人明确后予以受理。

二十四、清算完毕后剩余房产销售问题

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第八条的规定:在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

清算时未售部分预征的税款不得扣除。

未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。

二十五、清算完成后退房款的土增税处理问题

房地产开发项目或分期项目清算后,房地产开发企业退还属于办理清算手续前收取的房款,计算应抵退土地增值税问题。

(一)退还属于办理清算手续前收取的房款,不调减清算总建筑面积的,应根据所对应的房地产类型调减土地增值税计税收入,计算和抵退多缴的土地增值税。(二)退还属于办理清算手续前收取的房款,调减清算总建筑面积的,应根据所对应的房地产类型分别调减土地增值税计税收入和按单位建筑面积成本费用计算的扣除项目金额,计算和抵退多缴的土地增值税。

二十六、土地增值税清算时,扣除项目金额支付的截止时间问题

符合187号文第二条清算条件的,原则上以满足应清算条件之日起或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内,为计算扣除项目金额支付的截止时间。对于在上述期限内有关扣除项目仍未支付完毕的,房地产开发企业可向主管税务机关递交申请报告,经清算小组合议确定后可延长扣除项目金额支付的截止时间,但不得以此影响清算审核进度,清算审核结束前仍未支付的,不予扣除。

二十七、对整体购买未竣工的房地产开发项目后,进行后续开发建设,完成后再转让房产的,其扣除项目是否允许加计扣除?

对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目,然后投入资金继续建设,完成后再转让的允许加计扣除,其扣除项目如下:

(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用;

(二)改良开发未竣工房地产的成本;

(三)房地产开发费用;

(四)转让房地产环节缴纳的有关税金,包括营业税金及附加、地方教育附加;(五)加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。

二十八、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税?

两个或两个以上的房地产开发企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,合并后的企业承受原合并各方的房地产,不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时,按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用,按规定计入扣除计算征收土地增值税。

房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业,对派生方、新设方承受原企业房地产的,不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时,按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用,按规定计入扣除计算征收土地增值税。

股东将持有的企业股权转让,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收土地增值税。

二十九、关于土地增值税清算时合法有效凭证确认问题

(一)房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的,应取得相应的发票。

(二)房地产开发企业支付被拆迁单位拆迁补偿费,应按规定取得被拆迁单位提供的合法有效凭证。

(三)房地产开发企业支付自然人拆迁补偿费的,应按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据,也可以开列有个人签名或盖章的支付清单。

三十、关于房地产开发企业的管理费用和销售费用计算扣除问题

(一)房地产开发企业将样板房独立于转让房地产以外单独建造的,其装修费用计入房地产开发费用;对在转让房地产内既作样板房又作为开发产品对外转让的,其样板房装修费用作为房地产开发成本的建筑安装工程费计算扣除。

(二)房地产开发企业发生的下列费用,应作为管理费用计算扣除:

1.委托第三方公司进行房地产项目开发管理,支付的有关项目管理费用(工程监理费除外);

2.向上级公司缴纳的管理费;

3.转让房地产过程中缴纳的诉讼费;

4.为开发项目购买的商业保险。

(三)房地产开发企业向房地产管理部门缴纳的商品房预售款监督管理服务费,应作为销售费用计算扣除。

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定?纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算?。计算扣除项目时?每年?按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

二十、契税、印花税问题

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条规定:纳税人转让旧房及建筑物,对购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为?与转让房地产有关的税金?予以扣除,但不作为加计5%的基数。

从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税,按财务制定计入有关的成本,可以作为计算加计扣除金额的基数。

二十一、收入确认问题

关于土地增值税计税收入确认问题

(一)房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同,房地产开发企业收取的订金、定金、违约金和赔偿金,不得确认收入;房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后,房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金,确认为收入。

(二)房地产开发企业折扣转让房地产的,按以下情形确认土地增值税计税收入:1、房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款一致的,以此价款确认收入。

2、房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款不一致,已全额开具转让房

产发票的,按发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以房地产销售合同所载的转让房地产价款及其他收益确认收入。

(三)房地产开发企业作为委托方以支付代销费、包销费等费用方式委托其他单位或个人作为受托方代销、包销房地产,委托方与受托方之间没有发生房地产产权转移的,房地产开发企业在确认收入时不得扣除相应的代销费、包销费等费用。(四)房地产开发企业在转让房地产时代收的税款,不确认为收入。

二十二、订金、定金、诚意金、问题违约金问题

1、房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等,应一并计入销售收入预征土地增值税。在清算土地增值税时,买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金,不计入销售收入,不征收土地增值税。

2、企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等,其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出,企业发生的上述支出时,借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目。《土地增值税暂行条例实施细则》规定:开发土地和新建房及配套设施的费用(即房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定,违约金不属于土地增值税扣除项目。

3、房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费,实际构成了房屋销售价值,并在房屋转让时取得了收入。《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定,条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此,该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。

4、企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等,其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出,企业发生上述支出时,借记〝营业外支出〞,贷记〝银行存款〞等科目。《土地增值税暂行条例实施细则》规定:开发土地和新建房及配套设施的费用(即房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营

业处支出处理的办法和土地增值税政策规定,违约金不属于土地增值税扣除项目。二十三、住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值?

《皖地税函[2012]583号土增税若干问题的函》(2012年11月14日)规定:关于同一开发项目中既建造有普通标准住宅又有非普通标准住宅的分别计算问题:

在计算土地增值税时,对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的,如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税,应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税;如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的,应以整个开发项目为对象,统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。纳税人在清算报告中未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的,主管税务机关应告知纳税人相关政策,并将清算报告退还纳税人,待纳税人明确后予以受理。

二十四、清算完毕后剩余房产销售问题

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第八条的规定:在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

清算时未售部分预征的税款不得扣除。

未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。

二十五、清算完成后退房款的土增税处理问题

房地产开发项目或分期项目清算后,房地产开发企业退还属于办理清算手续前收取的房款,计算应抵退土地增值税问题。

(一)退还属于办理清算手续前收取的房款,不调减清算总建筑面积的,应根据所对应的房地产类型调减土地增值税计税收入,计算和抵退多缴的土地增值税。(二)退还属于办理清算手续前收取的房款,调减清算总建筑面积的,应根据所对应的房地产类型分别调减土地增值税计税收入和按单位建筑面积成本费用计算的扣除项目金额,计算和抵退多缴的土地增值税。

二十六、土地增值税清算时,扣除项目金额支付的截止时间问题

符合187号文第二条清算条件的,原则上以满足应清算条件之日起或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内,为计算扣除项目金额支付的截止时间。对于在上述期限内有关扣除项目仍未支付完毕的,房地产开发企业可向主管税务机关递交申请报告,经清算小组合议确定后可延长扣除项目金额支付的截止时间,但不得以此影响清算审核进度,清算审核结束前仍未支付的,不予扣除。

二十七、对整体购买未竣工的房地产开发项目后,进行后续开发建设,完成后再转让房产的,其扣除项目是否允许加计扣除?

对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目,然后投入资金继续建设,完成后再转让的允许加计扣除,其扣除项目如下:

(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用;(二)改良开发未竣工房地产的成本;

(三)房地产开发费用;

(四)转让房地产环节缴纳的有关税金,包括营业税金及附加、地方教育附加;(五)加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之

和的百分之二十。

二十八、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税?

两个或两个以上的房地产开发企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,合并后的企业承受原合并各方的房地产,不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时,按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用,按规定计入扣除计算征收土地增值税。

房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业,对派生方、新设方承受原企业房地产的,不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时,按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用,按规定计入扣除计算征收土地增值税。

股东将持有的企业股权转让,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收土地增值税。

二十九、关于土地增值税清算时合法有效凭证确认问题

(一)房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的,应取得相应的发票。

(二)房地产开发企业支付被拆迁单位拆迁补偿费,应按规定取得被拆迁单位提供的合法有效凭证。

(三)房地产开发企业支付自然人拆迁补偿费的,应按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据,也可以开列有个人签名或盖章的支付清单。

三十、关于房地产开发企业的管理费用和销售费用计算扣除问题

(一)房地产开发企业将样板房独立于转让房地产以外单独建造的,其装修费用计入房地产开发费用;对在转让房地产内既作样板房又作为开发产品对外转让的,其样板房装修费用作为房地产开发成本的建筑安装工程费计算扣除。

(二)房地产开发企业发生的下列费用,应作为管理费用计算扣除:

1.委托第三方公司进行房地产项目开发管理,支付的有关项目管理费用(工程监理费除外);

2.向上级公司缴纳的管理费;

3.转让房地产过程中缴纳的诉讼费;

4.为开发项目购买的商业保险。

(三)房地产开发企业向房地产管理部门缴纳的商品房预售款监督管理服务费,应作为销售费用计算扣除。

土地增值税清算协议

土地增值税清算鉴证业务约定书 甲方(委托方):XXXXX 甲方税务登记号: 乙方(受托方):山东红旗税务师事务所有限公司 乙方税务师事务所执业证编号:18285 兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告,依据《中华人民共和国合同法》及有关规定,经双方协商,达成以下约定: 一、委托事项 (一)项目名称:曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目 (二)具体内容及要求:按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。 (三)完成时间:2015年9月30日前。 二、甲方的责任与义务 (一)甲方的责任 1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定,甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。 2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括:(1)建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。(2)符合会计准则及有关规定。 3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。 4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制,以及甲方内部控制的固有局限性,经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险,乙方

出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。 (二)甲方的义务 1.按照乙方要求,及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料,并保证所提供资料的真实性和完整性。 2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息,并答复乙方工作人员对有关事项的询问。 3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助,主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。 4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。 三、乙方的责任和义务 (一)乙方的责任 1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定,本着独立、客观、公正的原则,对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。 2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序,为甲方的委托事项提供合理保证。 3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方 的建议进行调整的事项。 (二)乙方的义务 1.乙方应当按照约定时间完成委托事项,并出具真实、合法的鉴证报告。 2.除下列情况外,乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密:(1)取得甲方的授权;(2)根据法律法规的规定,为法律诉讼准备文件或提供证据;(3)监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。 3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的,乙方应当按照有关法

土地增值税清算实例

土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法,根据土地增值税清算审核有关政策及程序,编写了土地增值税三道案例题,供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为:变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2 级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元,规划批复的项目容积率为2.5,因此按

土地增值税清算协议

土地增值税清算协议 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020

土地增值税清算鉴证业务约定书甲方(委托方):XXXXX 甲方税务登记号: 乙方(受托方):山东红旗税务师事务所有限公司 乙方税务师事务所执业证编号:18285 兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告,依据《中华人民共和国合同法》及有关规定,经双方协商,达成以下约定: 一、委托事项 (一)项目名称:曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目 (二)具体内容及要求:按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。 (三)完成时间:2015年9月30日前。 二、甲方的责任与义务 (一)甲方的责任 1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定,甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。

2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括:(1)建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。(2)符合会计准则及有关规定。 3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。 4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制,以及甲方内部控制的固有局限性,经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险,乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。 (二)甲方的义务 1.按照乙方要求,及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料,并保证所提供资料的真实性和完整性。 2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息,并答复乙方工作人员对有关事项的询问。 3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助,主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。 4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。 三、乙方的责任和义务 (一)乙方的责任

案例土地增值税清算报告

** 市房地产开发项目 土地增值税清算 鉴 证 报 告 告 单位签章:******** 房屋开发有限公司 2014 年*月** 日 土地增值税鉴证报告 ** 所税鉴字【2014】** 号 ****** 房屋开发有限公司:. 我们接受委托,对贵单位转让“ ****** 小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定,并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序,同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵

单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 经审核,贵单位“ ******** 区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目:

特此报告

附件: 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非 住宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》 10、《开发间接费用鉴证表》 11、《四项成本统计表》 12、《公共配套设施费鉴证表》 13、《利息支出鉴证表》 14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》中介机构负责人:中国 注册税务师:中介机构名称:中国注册税务师: 办公地址:电话:传真:2014年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托,对贵单位转让“******** 小区1#、2#、3#、4#、 6#、7#楼”项目,应缴纳的土地增值税进行了审计,现将审计情况说明如下: 一、整体基本情况: 项目简介:

土地增值税清算案例6篇

土地增值税清算案例6篇 土地增值税清算案例6篇篇一:土地增值税清算案例 江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月,注册资本22800万元。企业成立以来,共开发了2个房地产开发项目,为某广场和某花园。 经调查核实,某广场项目大部分房屋已售出,未售部分已转为自用,达到可清算条件。 篇二:土地增值税清算案例 案例 某写字楼项目总可售面积10000平方米,2007年6月取得预售许可证。2010年8月,根据主管税务机关的要求进行土地增值税的清算。清算时已售面积5000平方米,清算时每平方米均价5000元,清算时已取得发票的单位产品开发成本2800元/平方米,市政配套及人防异地安置建设费每平方米200元。经营税金及附加按销售收入的5.6%计算,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的10%计算扣除,不考虑其他纳税调整事项,清算时应缴并已实际缴纳土地增值税1320000元。 首次清算后,取得建安发票2000000元。2014年8月,销售4500平方米给甲金融单位,平均售价10000元/平方米,尚未销售房屋为第3层的500平方米。 篇三:土地增值税清算案例 案例 方欣房地产公司于2009年起开发销售A项目,可售建筑面积为10万平方米,截至2012年5月底,已售建筑面积为9万平方米,占可售面积的90%,按照税务机关要求,办理土地增值税清算申报。

清算申报资料显示,取得土地使用权所支付的金额为8000万元,房地产开发成本22000万元,房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除,转让房地产收入总额为54000万元,已纳可扣除的与房地产有关的税金3024万元,剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元。 篇四:土地增值税清算案例 某房地产企业,成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。经对案件进行认真梳理,该公司在2007年至 2011年期间共开发以下房地产项目: 该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。其中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地增值税清算条件,该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表,主管税务机关也未组织清算。 经检查核实,该企业开发景墨家园三期A1区、A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已达到土地增值税清算条件、该公司已于2012年2月向向主管税务机关及时填写清算申报表,并自行进行了清算,主管税务机关也组织进行了清算。 经检查核实,该企业开发观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府等项目未达到土地增值税清算条件,但该公司未按规定预缴土地增值税。 篇五:土地增值税清算案例 某公司投资开发一个房地产项目,转让收入为1150万元,支付的土地使用权价款110万元,房地产开发成本320万元,实际发生的房地产开发费用100万元,财务费用中的利息支出无法分项目分摊,且无金融机构的证明。 国家规定城建税税率为7%,印花税税率为0.5‰,教育费附加征收率为3%,政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。

土地增值税清算报告

土地增值税清算报告 土地增值税清算鉴证报告规范要求 一、鉴证报告正文样本 土地增值税清算鉴证报告 **鉴字[**]**号 ***(委托单位): 我们接受委托,于****年**月**日至****年**月**日对(被鉴证单位)**项目土地增值税进行鉴证审核。(被鉴证单位)的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。 在审核过程中,我们本着独立、客观、公正的原则,依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定,按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求,实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。 经审核,我们认为:(被鉴证单位)**项目已具备土地增值税清算条件,截至 ****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为: 1(收入总额:****元; 2(扣除项目金额:**** 元; 3(增值额:**** 元; 4(增值率(增值额与扣除金额之比):****%; 5(适用税率:****%; 6(应缴土地增值税税额:**** 元; 7(已缴土地增值税税额:**** 元;

8(应补缴土地增值税税额:**** 元。 本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用,不得作为其他用途。非法律、行政法规规定,鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。 1 *********税务师事务所 (盖章) 税务师事务所所长(签名或盖章) 中国注册税务师:(盖章) 地址: 报告日期:*****年**月**日附件: 1、土地增值税清算鉴证报告说明; 2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括: (1)土地增值税清算税款鉴证主表; (2)与收入相关的面积审核调整明细表(附表一); (3)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表(附表二); (4)扣除项目及成本结转审核汇总表(附表三); (5)转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表(附表四); (6)土地增值税缴纳情况审核汇总表(附表五); 3、税务师事务所执业资格证书复印件。 2 二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求 (一)企业基本情况 1、成立日期: 2、税务登记证号: 3、地址:

土地增值税清算实例.

土地增值税清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法,根据土地增值税清算审核有关政策及程序,编写了土地增值税三道案例题,供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000 平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为:变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元,规划批复的项目容积率为2.5,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:160,000/200,000=80﹪。 二.取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收人总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入 900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;

土地增值税清算思路和模式

土地增值税怎么计算 土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的,但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式 土地增值税计算的大逻辑是: 用销售收入减去扣除金额,得到一个增值额,用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例,根据比例不同,适用不同的税率和速算扣除系数。 土地增值税就等于增值额乘以适用税率,再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。 具体计算公式如下: 增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些? (1)取得土地使用权支付金额(以下简称A):即土地出让金、补缴地价款、契税; (特别注意:在计算增值税及附加的时候,契税不能抵扣,而在计算土地增值税的时候,则可以抵扣。) (2)房地产开发成本(以下简称B):包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、

公共设施配套费、开发间接费用。(3)房地产开发费用(以下简称C):指的是销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。 看起来有点复杂,别管利息有没有金融机构证明了,直接按照计算扣除就行了,公式是C=(A+B)*10% (4)与转让房地产有关的税金(以下简称D):“营改增”后指的就是增值税附加 (5)加计20%扣除(以下简称E):E=(A+B)*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时,每项都不含增值税 转让房地产收入总额(不含税)=销售收入(含税)-销项税;转让房地产收入总额(不含税)=销售收入-(销售收入-当期允许扣除的土地价款)/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。 扣除项目金额:全部都要去掉进项税

土地增值税清算审核报告说明

土地增值税清算审核报告说明 一、企业基本情况说明 企业名称:承德*****房地产开发有限公司,统一社会信用代码:*******,法定代表人:*****,成立日期:2012年01月05日,住所:********,经营范围:房地产开发与经营;物业管理服务;家具、建材材料(不含危毒品)、钢材、五金交电、陶瓷制品、玻璃制品、装饰材料(不含危毒化学品)、纺织品销售(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)二、主要会计政策和税收政策(一)执行《企业会计准则》及有关规定。 (二)清算期间自2012年01月05日至2020年07月31日。 (三)会计核算方法:按照企业会计准则的规定制订并实施。 1.记账本位币为人民币; 2.坏账核算方法按备抵法核算; 3.成本结转方法采用按单位成本结转; 4.低值易耗品摊销法为一次摊销法; 5.固定资产按直线法计提折旧; 6.无形资产采用直线法进行摊销。 (四)企业基本的税收政策(各税种适用税率) 增值税5%;城建税7%;教育费附加3%;地方教育费附加2%。(五)本次清算适用的主要税收政策文件依据: 1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》;2.《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的

通知》(财税字(1995)48号); 3.国家税务总局《关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发[1995]10号); 4.国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号); 5.国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号); 6.国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税税函[2010]1220号); 7.《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》。 三、项目基本情况 (一)项目概况 1.项目名称:****二期项目。 2.项目地址:承德******地块。 3.开发项目类型:商业。 4.占地面积:总占地面积为6,538.95平方米。按企企业提供的不动产权证书所载面积为准。 5.项目建筑结构:砖混、框架、剪力墙。 6.相关证件取得情况及批准文号: 《不动产权证书》批准文号:冀(2017)****不动产权第****号。《建设用地规划许可证》批准文号:地字第*****号。 《建设工程规划许可证》批准文号:建字第****号。

土地增值税清算全流程答疑目录-作者:蔡少优

土地增值税清算全流程答疑 《土地增值税清算全流程答疑》对土地增值税实务操作中迫切需要解决的难点、疑点问题进行了全面认真的梳理和归纳,并采用了“问题—情景—解答”的编写方式。情景案例主要来源于编者多年来一直从事房地产开发企业财税管理工作和税务干部培训工作所积累的素材,并进行了精心的设置和编写,做到知识点不重复,使《土地增值税清算全流程答疑》具有极强的针对性、适用性和可读性。 内容简介 《土地增值税清算全流程答疑》解读土地增值税个有效文件;比较土地增值税和企业所得税个差异点;解答土地增值税全流程多个疑难问题。《土地增值税清算全流程答疑》的作者是蔡少优。 作者简介 蔡少优,福建省税务学校副校长。毕业于中南财经大学税务专业。国家税务总局师资名师成员,房地产税收专家,北京财税研究院研究员,中国注册会计师,中国注册税务师。曾获福建省优秀中青年教师称号。年开发的“房地产行业税务管理与检查”培训项目获全国税务系统第二批特色培训项目荣誉。主要论著:《遵从税法的涉税制度设计》、《土地增值税清算实务操作指南》,《房地产疑难问题解析》,“十五”、“十一五”、“十二五”国家级规划教材《财政与税务基础》(主编),《会计电算化教程》(主编),《税务检查》,《税务信息技术及应用》等;在《税务研究》、《税务与经济》等刊物发表论文五十多篇。

目录 第一部分、清算实务答疑 一、清算对象的界定 1、合作开发项目中谁是清算单位? 2、房地产开发企业开发的同一宗房地产中既有普通住房又有非普通住房,如何 确定清算单位? 3、分期开发的项目,如何进行土地增值税的清算? 4、单位开发了四期房地产项目,是四期一起清算,还是分别清算? 5、土地增值税的清算单位是以预售证确定吗? 6、土地增值税清算过程中对商住一体项目(连体楼)如何计算土地增值税? 7、如何确定土地增税的清算单位? 8、投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时,土地增值税的纳税义务人是 谁? 9、联合开发项目土地增值税是单独清算,还是合并进行清算? 10、非房地产企业转让房屋是否缴纳土地增值税? 11、不承担经营风险而只收取固定利益的合作建房清算单位如何确定? 二、转让收入 12、房地产企业VIP卡抵房款是否缴纳土地增值税? 13、房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税? 14、房地产开发企业代地方政府收取的费用是否应并入土地增值税应税收 入? 15、预售房地产所取得的收入是否缴纳土地增值税? 16、实行“售后回购”方式销售商品房如何缴纳土地增值税? 17、折扣销售应如何缴纳土地增值税? 18、将开发的商品房转为自用,是否征收土地增值税? 19、“小产权房”是否征收土地增值税?

土地增值税清算报税务机关报告

XXXXXXXXXXXXX公司“XXXXXXXX项目” 项目土地增值税清算报告 XX地方税务局: 我公司对“XXXXXXXX项目”房地产开发项目土地增值税清算,现将相关清算情况说明如下: 一、企业的基本情况 企业名称:xxxxxxxx房地产开发公司 企业设立: 贵公司成立于xxxx年xx月 注册地:xxxx省xx市 法定代表人:xxxxx 注册资本:xx万元人民币 企业类型:xx企业 经营范围:xxxxxxxxxx。 二、房地产开发项目概况 我公司于xxxx年通过拍卖方式取得了位于xx省xx县xx镇xxxxxxx,面积为约xxxxxx平方米土地开发权,支付拍卖价款xxxxx元,并于xxx年xx月x日与xxxx国土资源局签定《国有建设用地使用权出让合同》将位于xxxxxxx,土地面积xxxx平方米,并入xxxx地统一规划,支付出让金xxxxxx万元。规划开发项目名称为xxxxxx项目,一次性开发,规划开发

的房产项目有住宅、车位及车库。 “xxxxxxxx项目”规划施工分xxx栋于xxx年xxx月先后开工建设,并先后取得预售许可证开盘销售,分别为xxxxx房预售证第xxxx号项目总规划建筑面积为:xxxxxx平方米,经xxxxxxx交易咨询有限公司测量,实际完成建筑面积为:xxxxx平方米,其中不可售建筑面积为:xxxx平方米,可售建筑面积为:xxxxxx平方米(普通住宅xxxxx平方米;非普通住宅xxxxx平方米,车位xxxxxx平方米)。该项目截止xxx年x月x 日止已销售建筑面积xxxxxx平方米,其中普通住宅xxxx 平方米;非普通住宅xxxxx平方米;其他房产(车位及车库)xxxxx平方米,占总可售建筑面积的xxx%,总计实现销售收入xxxxx元,其中普通住宅xxxx元;非普通住宅xxxxx 元;其他房产(车库及车位)xxxxx元。已经具备《土地增值税清算管理规程》[国税发(2009)91号]第九条规定清算条件。普通住宅的确定根据(川地税函〔2005〕399号)文件认定。 三、清算情况说明 (一)“xxxx项目”房地产项目销售收入 本次清算采用销控表核对账簿金额加调整项目计算总收入,即截止清算日xxxxx年x月xx日,账面确认销售收入应为xxxxx元未分明细核算。按销控表分明细划分普通住宅销售收入xxxxxxx元,非普通住宅销售收入xxxxxxx 元,车库销售收入xxxxxxx元,共计xxxxxxx元,与账面差异xxxxxx 元,因为以前结转的收入中有按预测绘面计收入来结转的,所以认定为账面结转差异,应以销控表上的每户实际收入为准。

土地增值税清算案例

土地增值税清算案例 土地增值税清算案例 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。 二、土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 3.直接转让土地使用权的。 (二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 4.省税务机关规定的其他情况。 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认: 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。 四、土地增值税的扣除项目 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理: 1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

土地增值税清算案例分析

土地增值税清算案例分析 三、土地增值税清算案例分析 (一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别就是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容与格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: 第一,整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,就是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为:变电站与热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710、4元,规划批复的项目容积率为2、5,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:160,000/200,000=80﹪。 第二,取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收入总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元。另外,取得租金收入200,000元。 对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而就是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中。 第三,扣除项目情况说明 1、取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。 单位提供的“x号土地出让合同”及京房地[地]字X号地价缴款证明,“东园小区”项

土地增值税清算中旧房重置成本计算

土地增值税清算中的旧房重置成本 一、一宗带旧房的土地转让实例 日前,中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议,将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元(含税价)转让给A 房地产公司。该国有企业于2004年通过购买方式取得,取得时无取得发票;后于2008年办理转功能,由工业用地转为商住用地,支付土地补出让金1000万元。转让过程中,双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估,房产评估价格为4500万元,其中土地评估价格为4200万元,建筑物评估价格为300万元(旧建筑物按重置成本法评估,重置成本为500万元,成新度为60%),评估费10万元由该国有企业承担。 该国有企业财务认为,土地增值税的扣除项目包括土地出让金、转让环节缴纳的税金、评估费用、房产评估价格*成新度,因此计算转让房产共需缴纳增值税214.29万元,其他转让环节缴纳的税金合计27.97万元,进而计得土地增值税扣除项目=1000+27.97+10+4500×60%=3737.97万元,应缴纳土地增值税164.32万元。 笔者经审核后认为,该国有企业对土地增值税扣除政策适用错误,应重新计算。 二、现行土地增值税相关政策规定

带旧房转让的土地交易业务主要涉及两个税收要点,一是对房产性质的税务界定,二是如何准确界定土地增值税适用政策规定。笔者归纳如下: (一)有关房产性质的税务认定 根据《土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第七条规定,新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。该国有企业转让的房产已使用多年,明显属于旧房,应按照旧房转让的土地增值税政策处理。 (二)有关土地增值税扣除项目的政策规定 目前,土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件: 1.《土地增值税暂行条例》第六条规定,计算增值额的扣除项目包括:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。 2.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(四)旧房及建筑物的评估价格,指在转让已使用房屋及建筑物时,由政

房地产企业土地增值税清算案例复习进程

房地产企业土地增值税清算案例 土地增值税是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控和 产业政策调整颗征的一个税种,是按照纳税人转让房地产所 取得的增值额和规定的税率计算征收。 自土地增值税开征以来,地方税务部门在加强征管和组 织收入等方面做了大量工作,征管工作总体情况良好。但也 应看到,贯彻实施中还存在一些问题,有些部门征管工作仍 抓得不够深入、细致,房地产项目竣工后,没有及时予以清 算,还存在征管不严,措施不到位,管理手段落后等一些不 容忽视的问题。如:对应税项目和免税项目划分不够清楚; 少报收入多报扣除项目金额的情况依然存在;扣除项目的分 摊不够合理;对增值额未超过20%的普通住宅、因国家建设 需要依法征用、收回的房地产等免税项目划分不清;部分主 管部门在政策执行中缺乏积极主动性,对必须进行清算的项 目和可以进行清算的完工项目,没有及时组织清算,对土地 增值税征管政策系统性掌握不够扎实,对纳税人政策辅导咨 询不够深入,对同类纳税人同一违法事实的处理不尽相同,

有不做处罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交 管理局处理的,个别部门对查补的土地增值税在处理上,没 有严格按照《征管法》规定进行处罚、加收滞纳金。据此, 笔者根据国家现行法律、法规,对土地增值税相关政策进行 认真梳理,按照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权 1 限,对土地增值税清算涉税处理有关问题与大家进行探讨交 流,旨在广大执法人员在执行税收政策过程中能够“一把尺 子量到底”,公正、公平、客观的处理涉税问题,并在认真 调查研究的基础上,提出解决的措施和意见。现以某房地产 企业土地增值税涉税案件举例说明,仅供参考。

土地增值税清算鉴证服务方案

XXX 房地产开发有限公司 XXX 项目土地增值税清算鉴证服务方案 房地产行业属于资金密集型行业,投资巨大,风险较高,开发周期长,不可预见因素多,就税收方面来讲涉及缴纳增值税及附加、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税等,涉及税种齐全,纳税环节多,税收政策复杂,税收负担高,对投资收益有着非常重要的影响,其中尤以土地增值税为重,清算鉴证工作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。 本公司作为一家综合性涉税服务单位,在长期的财税咨询及经营业务服务过程中,积累了丰富的工作经验,尤以房地产开发涉税服务精熟,业务主要辐射北京市石景山区、门头沟区、丰台区、大兴区、与业务主管部门建立了充分、畅通的沟通关系,为企业提供了无数的增值服务,对企业财税及经营业务工作提出了多方面、多层次的合理化建议,对规企业纳税行为,规避财税及经营业务风险起了重要的作用,近几年本公司经营业绩斐然。现就我公司提供的鉴证服务方案汇报如下,请审查: XX 开发项目土地增值税清算鉴证服务 一、服务目标:协助委托人履行土地增值税清算义务,证实开发项目土地增值税清算真实、准确、合法、完整,经税务机关受理,取得清算结论。 二、组织保证 我公司如成功签约,参与本次XX 房地产开发公司xx 项目土地增值税清算鉴证服务工作,我们将结合服务项目详细情况和相关资料,并在充分了解被服务项目容的基础上,我公司将组建强有力的清算鉴证服务小组和税务专家项目支持组。在项目审核期间将集中力量,抽调思想作风正派、业务素质高、审核工作经验丰富的强有力的专业技术人员投入本项目服务工作。初步确定具体负责项目清算鉴证工作的

人员5 人,项目支持税务专家4 人(市级1 人,区级3 人)。保证做好清算鉴证服务工作的前期准备、中期清算鉴证工作和后期有关文件、报告的出具及申报审核的协调沟通。 三、服务容 (一)清算鉴证前期准备 (1)梳理委托单位房地产开发项目,确定开发项目是否以有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算,结合开发项目特点、会计核算的成本对象,按照相关规定分析确定土地增值税清算单位; (2 )分析判断房地产开发项目是否符合清算条件,进行项目土地增值税的测算,提出清算方案和筹划意见,与委托单位进行沟通。 全部竣工并销售完毕的房地产开发项目,纳税人应在满足清算条件之日起90 日向主管税务机关提出清算申请,到主管税务机关办理土地增值税清算手续; 纳税人开发的房地产开发项目已竣工,且已转让的房地产建筑面积(含视同销售房地产)占项目全部可转让建筑面积在85% 以上的,或该比例虽未超过85% ,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1 年以上的,由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要进行清算的,主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起9 0 日,填写《土地增值税清算申请表》报送主管税务机关,办理清算手续。 (3)确定开发项目土地增值税清算截止日期:纳税人应以满足应清算条件之日起90 日或者接到主管税务机关清算通知书之日起9 0 日的任意一天,确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间(以下简称清算截止日),并将清算截止日与委托单位协商确认后明确告知主管税务机关,实施项目清算。 (二)中期清算鉴证工作 1、收入的鉴证服务 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的

土地增值税清算程序与清算方法

土地增值税清算程序与清算方法 一、土地增值税的清算程序 土地增值税的清算程序大体分为六步:1.清算前的准备工作; 2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制; 3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制; 4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制; 5.土地增值税的审计鉴证; 6.土地增值税的申请清算。 二、清算前的准备工作土地增值税的清算,包含的时间范围比较长,清算涵盖的内容比较宽,而且,对清算涉及的原始凭证要求严格,没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算的依据,到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。大体包括: (一)清算范围的界定: 1.明确清算项目及其范围。 2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 3.正确划分清算面积和非清算面积(待售面积)。 4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准,正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。 5.正确划分不同时期的开发项目,对于分期开发的项目,以分期开发项目为单位进行清算(或以《土地增值税项目登记表》为依据)。 6.正确划分征税项目与免税项目,防止混淆两者的界限。 7.明确清算项目的起止日期。 (二)应当搜集、整理如下资料: 1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。 2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。 3.银行借款合同及借款计息清单。 4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据,与成本和费用有关的其他证明资料。 5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。 6.与转让房地产收入有关的其他证明资料,为编制《房产销售收入统计表》做准备。 7.与转让房地产有关的完税凭证,为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。 8.项目竣工决算报表和有关账簿。 9.土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。 10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。 三、清算项目销售收入的计算 (一)商品房销售合同与销售发票核对,特别要注意合同面积和实测面积。 (二)销售发票与“主营业务收入”明细账、总账的核对。 (三)正确划分预售收入与销售收入,并与《预售收入备查簿》核对,防止影响清算数据的准确性。 (四)将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应当做视同销售房地产处理,编制《开发产品视同销售明细表》。 (五)复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定,折扣与折让的计算和会计处理是否正确。 (六)复查“预收账款”、“其他应付款”有无应结未结收入的业务。 (七)分房产类别编制《土地增值税清算项目销售收入汇总表》。 四、扣除项目的计算 (一)扣除项目计算的程序 1.计算扣除项目之前,应复核“开发成本”成本项目的划分是否符合税法的规定,如果有差异,应按照税法要求加以调整。 2.检查扣除项目的记录、归集是否正确,是否取得合法、有效的凭证,会计及税务处理是否正确;如果没有合法凭证应提请公司补齐有关凭证。 3. 对“开发成本”、“开发产品”总账、明细账进行核对。

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