2016年政法干警同步练习题及答案

民法分论总复习题及答案解析

第一部分——物权概述

一、单项选择题，每题所给选项中只有一个正确答案。

1、关于“物权”中的“物”，说法错误的是（）

A.原则上为有体物，也可以是无体物

B.包括知识产权

C.须是特定物

D.须是独立物

（B．权利成为物权的客体，仅限于法律有明确的规定情况，如权利质权，但权利不是物。）

2、下列属于主物权的是（）

A.留置权

B.地役权

C.土地所有权

D.抵押权

（C．根据物权是否能够独立存在，物权分为主物权和从物权。AD两项是担保物权，从属与债权而存在并为债权服务，是典型的从物权。BC两项是用益物权，但B地役权附属于需役地权利之上，C项是独立存在的物权。）

3、甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。下列选项正确的是（）

A.奇石属遗失物，乙应返还给甲

B.奇石属无主物，乙取得其所有权

C.乙因加工行为取得奇石的所有权

D.丙可以取得奇石的所有权

（A．因为物权具有追及效力。

4、根据我国《物权法》规定，下列各项中，不属于物权的是（）

A.土地承包经营权

B.建设用地使用权

C.典权

D.海域使用权

（C．因为物权法定主义）

5、关于当事人创设法律没有明确规定的物权类型的法律行为的效力，下列判断正确的是（）

A.生效，只是不具备物权效力

B.根据意思自治原则应发生效力

C.确定无效

D.如果不在法律明确禁止之列，则确定生

效

（A．根据物权法定原则，物权的效力必

须由法律规定，不能由当事人通过协议设

定。据此，当事人创设法律没有明确规定

的物权类型的法律行为有效，但不具备物

权的效力，而具有债权的效力）

6、下列情形违背一物一权原则的是（）

A.所有权与他物权并存

B.在同一物上设立数个内容相同的担

保物权

C.甲以取得的出让土地使用权向乙银

行设定抵押权以取得贷款

D.甲乙共有一台笔记本电脑

（B．同一物上不允许有性质不相容的

物权并存）

7、甲将3间私房中的两间作价10万元投

入与丙合伙办厂，又将另一间出租给乙居

住。现甲因急事用钱，要将三间房屋转让。

乙和丙均欲以同一价格购买，甲（）

A.应将整个房屋卖给乙

B.按照房屋的使用现状，分别卖给乙和丙

C.应将整个房屋卖给丙

D.可以任意选择乙或丙作为购买者

（B．同一物上既有物权，又有债权时，

则物权有优先于债权的效力。但是本题中

的物权与债权并非基于同一物上，所以不

存在谁优先的问题。因此，甲应按照房屋

的使用现状，分别卖给乙和丙。）

8、甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购

买，双方以5万元成交。甲同意待画展结

束后，再将属于自己的画取走。此种交付

方式属于（ D）

A.现实交付

B.简易交付

C.指示交付

D.占有改定

9、某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8

月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之

日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定

按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8

月9日通过电话向电视台负责人表明此意，

对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向

电视台支付了价款。摄像机所有权何时转

移？

A.8月7日

B.8月8日

C.8月9日

D.8月15日

（C宾馆通过租借占有了此摄影机，8月

9日同电视台达成了买卖协议，此时视为摄

影机的所有权发生转移。此交易的方式为

简易交付。）

10、甲购买乙的一辆二手车，但双方没有

办理过户手续。甲付款购车后，驾驶该车

到某汽车空调配件经销部丙处，购买汽车

空调配件并安装。安装好并付清款项后，

甲驾车离开。途中，因空调泵线圈短路引

起电源线起火造成火灾，该车被全部烧毁。

经有关部门认定丙作为汽车空调提供者对

火灾负有间接责任。下列说法中正确的是

（）

A.甲和乙之间的买卖合同未生效，因

为双方没有办理车辆过户手续

B.甲取得该车的所有权，因为动产所

有权转让自交付时发生效力

C.甲不能向丙请求损害赔偿，因为其

不是该车的所有权人

D.甲不可以向丙请求损害赔偿，因为该车

转让没有登记，不得对抗第三人

（B．《物权法》第二十三条规定：“动

产物权的设立和转让，自交付时发生效力，

但法律另有规定的除外。”）

11、甲公司向乙公司购买两台小汽车，双

方签订合同后，甲公司向乙公司全额付款。

因甲公司前往购车者不会开车，又未带驾

驶员，故甲公司与乙公司约定，乙公司将

小汽车钥匙交甲公司后，将甲公司已选定

的两台车暂时保留在乙公司的车库里，待

甲公司自提。但乙公司未将两台小汽车的

有效单证等交付给甲公司。当晚，这两台

车被盗。则下列说法中正确的是（）

A.甲和乙之间的买卖合同未生效，因

为双方没有办理车辆过户手续

B.甲和乙之间的买卖合同生效，但是

两台车因为尚未交付给买方，故所有权仍

未转移给甲

C.甲和乙之间的买卖合同生效，但是

两台车因为尚未办理车辆过户手续，故所有权仍未转移给甲

D.两台车被盗的风险应由甲自己承担（D．乙公司将小汽车钥匙交甲公司应视为汽车已交付。动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。同时，依《物权法》第二十四条“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”，汽车的过户登记手续不是其所有权发生移转的要件。）

12、甲公司出卖一批钢材于乙公司，双方于2006年3月1日订立合同，合同注明：“钢材所有权在乙公司支付完货款后转移”。乙公司于当年3月5日支付第一笔货款，家公司按规定于3月10日将钢材运至乙公司，乙公司验收并接受钢材，并于3月15日付清剩余货款。这批钢材的所有权转移时间是（）

A.3月1日

B.3月5日

C.3月10日

D.3月15日

（D．《物权法》第二十三条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”，依据《合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”知D项正确。）

13、1993年甲将自己的房屋作价2万转让于乙，乙略加修缮，居住一年后以4万的价格转让于丙，丙居住一年后又以5万的价格转让于丁。以上几次转让均未办理私房过户手续。后房价上涨，四人对该房屋所有权发生争议。该房所有权应属于（）

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

（A．《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”）

二、多项选择题

1、下列各项中，属于物权法上物的有哪些？（ABC）

A.无线电频谱

B.水流

C.海域

D.空气（ABC。物权法上的物原则上为有体物，也

可以是无体物。）

2、建设用地使用权从其法律性质讲，属于

哪种权利？（ BCD ）

A.自物权

B.用益物权

C.他物权

D.限制物权

3、下列权力中，属于物权的是（）

A.李某对自己所有的房屋享有的权利

B.刘某对自己承包地所享有的权利

C.张某对于王某签订合同享有的请求

王某支付价款的权利

D.谢某对自己出资设立的公司享有的权利

（AB。AB均属于直接支配物，并排除

他人干涉的权利。C项属于债权，D项属于

股权，不是物权。）

4、甲将一幅名画出售给乙，约定1个月后

交付。但丙愿出更高的价格，甲遂将画出

卖给丙，并当时交付给丙。在此情况下，

乙（）

A.有权要求丙交付该画，因为其与甲

的买卖合同成立在先

B.有权要求甲交付该画，甲应当向丙

请求返还该画，而丙亦应当返还

C.无权要求丙交付该画，因为丙已取

得该画的所有权

D.有权要求甲承担不履行买卖合同的违约

责任

（CD．本题涉及物权的优先效力问题。本

题中，丙已经取得了该画的所有权，故乙

无权要求丙返还该画。但乙与甲之间的买

卖合同有效，故乙有权要求甲承担违约责

任。）

5、下列案件中，适用返还原物的情形有

（）

A.甲向乙借了的电脑，以很低的价格

卖给了丙，因疏忽，丙家遭大火，此电脑

被烧毁，乙要求甲返还

B.甲偷了乙的戒指，并以市场价格卖

给了不知情的丙，乙要求丙返还

C.甲向乙借了一台相机，甲谎称丢失，

乙要求甲返还

D.甲向乙购买自行车一辆，在乙将车

交给他后，又将车卖给了丙，把车交丙得

款之后迟迟未付乙车款，乙无奈要求甲返

还自行车

（BC。适用请求返还原物的条件：此物

被他人非法占有，属特定物，且该物存在。

A原物不存在，B丙不适用善意取得制度，

D甲属违约行为，丙已合法取得自行车的所

有权。）

6、甲企业因转产需要将原厂房和厂房内的

机器设备分别作价5000万元和200万元转

让给乙企业。双方签订合同后对财产进行

了清点，并办理了交接手续。但就房产的

转让一直未办理登记过户手续。后丙企业

得知甲企业转让厂房之事，愿以5500万元

购买该批厂房和机器。甲企业遂以厂房和

机器设备未办理过户登记手续为由，主张

与乙企业的合同无效。对此，表述正确的

有（）

A.机器设备的所有权已经转移给乙企

业

B.厂房所有权已经转移给乙企业

C.厂房所有权仍归甲企业，甲企业有

权主张与乙企业的合同无效

D.甲企业与乙企业的合同有效，乙企业有

权请求甲企业办理厂房过户手续

（AD。机器设备的转让合同有效，且由于

甲乙双方经过清点，办理了交接手续，故

发生了该机器设备等动产所有权转移的效

力。对于厂房的转让而言，其合同有效，

但因未办理登记而不发生所有权转移的效

力，乙企业可依据该转让合同请求甲企业

办理厂房所有权的过户手续。）

7、甲与乙签订一份房屋买卖合同，乙付款

但未办理房屋过户手续。此时，甲的债权

人丙向甲主张债权，但甲无力还款，于是

丙向人民法院申请查封该房屋。对此，下

列表述正确的是（）

A.房屋买卖合同有效

B.乙对该房屋享有所有权

C.支持丙的请求

D.不支持丙的请求

（AC。房屋所有权的转移以办理过户登

记手续为生效要件，但房屋买卖合同不以

办理过户登记手续为生效要件。由于房屋仍属甲所有，所以人民法院对于丙的请求应当支持。）

8、王某与一房地产公司签订商品房预售合同，预购商品房一套，并向登记机关申请办理了预告登记。随后该房地产公司将王某选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。下列说法中正确的是（）

A.王某不能取得该房屋的所有权，因为房地产公司已经与张某依法办理了房屋所有权证书

B.王某不能取得该房屋的所有权，只能追究开发商的违约责任

C.王某可以取得该房屋的所有权，因为房屋进行了预告登记

D.房地产公司未经王某同意进行房屋出卖的行为，不发生所有权变动的效力

（CD．《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”）

9、甲将乙的房屋买卖手续涂改为自己的买卖手续，产权登记部门的工作人员没有发现手续是被涂改的事实，错误的为甲办理了产权登记。甲将房屋卖给丙。下列说法错误的是（）

A.丙取得房屋所有权

B.由甲赔偿乙的损失

C.由产权登记部门赔偿乙的损失，赔偿后向甲追偿

D.由产权登记部门赔偿乙的损失，赔偿后向造成登记错误的工作人员追偿（CD．《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”登记机构对不动产登记材料的审查职责是以形式审查为主，以实质审查为辅。登记机构对当事人办理产权登记的材料形式上审查无过失，即尽到了审查职责，行政行为无过错，不承担国家赔偿责任。）三、判断题

1、依法属于国家所有的自然资源，所有权

可以不登记，但在国家所有的土地、森林、

海域等自然资源上设立用益物权、担保物

权的，则需要登记才能生效。（正确）

2、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，

未经登记不发生法律效力。

（×《物权法》第九条规定：“不动产物

权的设立、变更、转让和消灭，经依法登

记，发生效力；未经登记，不发生效力，

但法律另有规定的除外。”“依法属于

国家所有的自然资源，所有权可以不登

记。”）

3、船舶、航空器和机动车等物权的设立、

变更、转让和消灭，未经过登记，不得对

抗善意第三人。

（正确。《物权法》第二十四条规定：“船

舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、

转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第

三人”，即对该类准不动产的物权变动实

行登记对抗主义）

4、当事人之间订立有关设立、变更、转让

和消灭不动产物权的合同，除法律另有规

定或者合同另有约定外，自合同成立时生

效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

（正确。根据《物权法》第二十五条的

规定，即物权变动与其基础关系或者说原

因关系的区分原则。）

四、简答题

1、试述物权与债权的区别。

（1）物权是支配权，债权是请求权。

（2）物权是绝对权，债权是相对权。

（3）物权具有优先性，债权是平等性

的权利。

（4）物权具有追及效力，债权没有此

项效力。

（5）物权的设立采取法定主义，债权

（合同之债）的设定采意定主义。

（6）物权的客体主要是有体物，债权

的客体主要是行为。

（7）物权具有永久性和长期性，债权

具有暂时性。

（8）物权的保护以回复权利人对物的

支配为主要目的，偏重于“物上请求”的

方法，赔偿损失为其补充方法，而债权的

保护主要采取赔偿损失的方法。

2、试述物权法的基本原则。

物权法定原则，一物一权原则，物权的公

示、公信原则。其他的如平等保护原则、

区分原则等。

3、试述物权的优先效力。

（1）物权对债权的优先效力

同一物上即存在物权又存在债权时，

物权的实现先于债权。该原则的例外情况

“买卖不破租赁”、预告登记等。

（2）物权相互间的优先效力

主要指一物上的不同担保物权间的优先

性。在法定抵押登记场合，优先性的顺序

是：留置权，法定登记的抵押权，质押权。

在自愿登记抵押的场合，质押占有先于抵

押登记时，顺序为：留置权，质押权，自

愿登记的抵押权，为登记的抵押权；在抵

押登记先于质押占有时，顺序为：留置权，

自愿登记的抵押权，质押权，未登记的抵

押权。

4.试述动产交付的方式。

动产交付的方式可分为两类：现实交付

和观念交付。其中观念交付又可分为拟制

交付、简易交付、占有改定、指示交付。

5、试述登记对抗要件与登记生效要件的区

别。

（1）登记是否为物权变动的生效要件。

（2）登记是否为强制性的要件。

（3）登记的效力不同。

（4）是否考虑善意第三人的问题。

6、什么是不动产登记？

不动产登记是指专门的登记机构根据登记

申请人的申请，依照法定的程序，对其不

动产物权的设立、变更、转让和消灭的情

况在不动产登记簿上进行记载并供不特定

的第三人查阅的行为。

7、什么是非基于法律行为的物权变动，其

对物权变动的效力如何？

非基于法律行为的物权变动是指因为法律规定的原因，如继承、法院生效判决、征收等导致物权的产生、变更和消灭。《物权法》中的相关规定有：第28-31条规定。

8、什么是异议登记和预告登记？

异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。《物权法》第第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。

预告登记是指为确保债权的实现、保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。

五、案例分析

1、甲乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房产局的登记簿上只记载甲一个人的名字。现甲、乙闹离婚。一日，甲未与乙打招呼而与第三人丙签订了一份房屋买卖合同。丙将房款交于甲，并与甲一起办理了房产过户登记手续。后乙得知，诉至法院，要求确认甲、丙行为无效，丙不得取得房屋产权。

问：（1）本案涉及哪些法律关系？（2）法院应如何处理？

答：（1）甲、乙对房屋的共同共有关系；甲与丙的房屋买卖合同关系。

（2）依公示、公信原则，丙信赖了该房产公示的权利状态，并且甲和丙之间转让房屋所有权的行为已经进行了公示（登记），故丙取得房产所有权。甲、乙对房屋具有共同共有关系，甲未与乙协商私自处分该房产，乙得追究甲的侵权责任。

2、甲将自己所有的房屋卖给乙并办理了产权登记，后乙又卖与丙而且也经产权登

记。数月后甲向法院提出，甲、乙合同中

乙有欺诈行为，故向法院起诉要求撤销合

同。法院判决撤销了甲乙的买卖合同。

问：（1）现乙是否享有房屋所有权？

（2）现丙能否享有房屋所有权？

答：（1）甲、乙的合同被撤销，乙不能取

得房屋所有权。

（2）丙依公示、公信原则仍享有该房

屋所有权。

3、甲将自己的私房出租给乙。后甲因急

需资金向乙表示欲将此房出卖。乙表示愿

意购买，双方签订购房协议，约定乙在1

个月内付清房款10万元。不久，乙依约付

清房款，但甲因外出，过户手续一直未办

理。后丙听说此事，表示愿意以12万元购

买。甲即要求乙补交2万元，乙坚决反对。

甲遂将房子以12万元的价格卖与丙，丙办

理了过户登记手续。丙据此限期要求乙腾

房遭乙拒绝。

问题：（1）现在谁享有房屋所有权？

（2）丙能否要求乙腾房？

答（1）房屋为不动产，其所有权的移转必

须办理登记。乙虽履行了付款义务，但未

办理登记，故未取得所有权。

（2）丙虽取得了房屋所有权，但甲、乙之

间的租赁合同仍有效，且租期未满。根据

“买卖不破租赁”的原则，丙替代甲成为

出租人，应承受该租赁契约，故乙有权拒

绝腾房。

4、甲公司无力偿还银行贷款，法院在执

行程序中便强制甲公司用于贷款抵押的房

地产拍卖，乙公司买得后，没有办理过户

登记手续但领取了执行法院发给的权利转

移证书。甲公司发现房地产登记仍在自己

名下，又将此房产卖给丙公司，并且办理

了登记手续。乙公司发现后，向法院提起

诉讼。

问题：（1）乙公司能否取得涉案房产

的所有权和地产的使用权？

（2）乙公司是否有权要求丙公司返还

该房地产？

答：非基于法律行为的物权变动，比如继

承、强制执行、公用征收、法院生效判决

等产生的不动产物权变动，不以登记为物

权变动的生效要件。但是乙虽然取得了房

地产的合法权利，但没有进行登记，丙公

司在不知情的情况下，从登记名义人甲公

司处取得形式要件齐备的不动产物权，依

物权的公示、公信原则，其权利受法律保

护，乙不能要求返还。

第二部分所有权

一、单项选择题，每题所给选项中只

有一个正确答案。

1、以下财产所有权的取得方式中，属于继

受取得的是（）

A.以所有的意思占有无主财产

B.互易财物

C.没收财产

D.

收取孳息

（1、B。A、C、D项属原始取得即仅依据法

律直接取得。A项属于原始取得的先占。B

项中需要双方权利人做出意思表示，属继

受取得。）

2、李某在清理父亲的遗物时发现一块奇

石，误认为是其父所有，遂将其雕刻成石

雕，其友刘某见后非常喜欢，以5万元的

价格买下。后张某向李某所索要该石时，

李某方知该石系其父借来观赏的。该石当

时值8000元。双方就该石发生纠纷。石雕

的所有权应归（）

A.张某

B.李某

C.刘某

D.张某和刘某

（C。王某误认为该石为其父所有而进行雕

刻形成的石雕为加工物，其价值已远远大

于原材料石的价值，因此，以归加工人王

某所有为宜。但王某取得该加工物所有权

后应当补偿张某8000元。依民法原理，财

产所有人可对财产行使占有、使用、收益、

处分的权利，王某与刘某的合同有效。）

3、王、潘两家的两子女正在恋爱。两家为

子女结婚住房问题议定由潘家出钱，王家

出工，在王家已有的3间平房上面加盖3

间房作为成亲只用，双方对上房3间的所

有权归属未作约定。上房3间盖成后，适

逢两家的子女间关系恶化，解除了恋爱关

系，双方对上房3间的所有权发生争议。下列说法正确的是（）

A.王家因附和而取得所有权，但应当返还潘家所出之钱

B.王家因加工而取得所有权，但应当返还潘家所出之钱

C.潘家因出钱而取得所有权，但应给王家适当补偿

D.两家因合作间房而成为房屋的共有人

（D．添附是因行为人的错误造成，如因行为人的故意造成，则不附为添问题，而为侵权问题。本题中，所建房屋是基于当事人之间的约定，只是对房屋的归属不明，因此它不属于添附取得所有权的问题，而属于因约定不明时的权属关系问题。）

4、韩玉笙因盖房挖地基，发现一个坛子，内有500块银元及一条棉布，上写“为防日寇搜查，特埋于此。王天民”经查，王天民是韩玉笙同村的王大水的爷爷，抗战期间被日寇杀害。对于此500块银元（）

A.应归韩玉笙所有，他依先占原则取得所有权

B.属无主财产，应归国家所有

C.由韩玉笙和王大水平分

D.应归王大水所有

（D．依照《民法通则》的规定，埋藏物有所有人的，或者存在所有人的继承人的，由所有人或者所有人的继承人取得该埋藏物的所有权。只有所有人不明时，该埋藏物的所有权才归国家或集体所有。）

5、2006年11月30日，甲在家将一件内藏5000元人民币的旧大衣扔到垃圾堆，后被拾荒人乙拾取，并发现了此钱。后甲闻讯前往乙家要钱，未果。问下例说法正确的是（）

A.甲已抛弃了衣服和钱

B.乙依据先占原则得到了衣服和钱

C.该钱为隐藏物，乙因发现而取得

D.乙应将钱返还给甲，仅仅保有衣服（D．甲仅仅抛弃衣服非钱，A错。乙只能先占无主物——衣服，不能先占有主物——钱，B错。发现隐藏物，能证明是他人的，应归还，C错。）6、甲购买手机一部，交给同事乙请其起代

为上号。乙将该手机赠予了其亲戚丙，丙

受赠时并不知道手机不为乙所有，后小偷

将此手机偷走了。问手机应该归（）

A.甲

B.乙

C.丙

D.小偷

（A．甲为手机所有人，享有最完全的物权，

在其权利被侵害时可以行使物上请求权，

请求返还原物。乙是无处分权人，丙并非

有偿取得手机，所以不适用善意取得制度

来阻断甲的所有权。）

7、甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以

为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。

乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后

甲发现，向丙追索。

下列选项哪一个是正确的？

A.奇石属遗失物，乙应返还给甲

B.奇石属无主物，乙取得其所有权

C.乙因加工行为取得奇石的所有权

D.丙可以取得奇石的所有权

（A．甲丢失了奇石，并未丧失所有权，

B错。乙配基座的行为并非加工行为。加工

是指在他人之物上附加自己的有价值的劳

动，使之成为新的财产。即使乙的行为是

加工，也不能导致甲失去对奇石的所有权，

C错。丙是无偿取得奇石的，所以不适用善

意取得制度而不能取得奇石，D错。乙配的

基座，是小价值的添附不影响奇石的所有

权，应当归还失主，失主对乙配基座的损

失给与补偿，A对。）

8、李某将一部手机丢失，孙某拣到后，委

托经营手机旧货交易的朋友在旧货市场上

出卖，胡某买下该手机，后李某发现，要

求胡某返还该手机。下列判断正确的是（）

A.胡某应协助李某从孙某处要回所付

价款

B.胡某返还后，有权要求李某返还价

款

C.胡某返还后，可以要求王某承担违

约责任，返还价款

D.胡某已取得手机的所有权，无须返还

（B．《物权法》第一百零七条规定：“所

有权人或者其他权利人有权追回遗失物。

该遗失物通过转让被他人占有的，权利人

有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自

知道或者应当知道受让人之日起二年内向

受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖

或者向具有经营资格的经营者购得该遗失

物的，权利人请求返还原物时应当支付受

让人所付的费用。权利人向受让人支付所

付费用后，有权向无处分权人追偿。”）

9、王某在吃饭时丢失名表一块，餐厅人员

捡到后交给公安部门。认领公告发出后，

王某在规定期限内未去认领。公安部门按

有关规定交寄售商店出售。孙某从该商店

购得该表，送给其女友林某做生日礼物，

后林某坐公交时被小偷偷走，小偷以100

元的低价卖给郑某。该表的所有权属于（）

A.王某

B.孙某

C.林某

D.郑某

（C．王某在丢表后在规定的期间内未去认

领，即丧失了该手表的所有权。孙某从商

店买到该手表，依合同法取得了该表的所

有权。孙某作为所有权人将手表赠与林某，

林某因赠与而获得该手表的所有权。林某

的手表被小偷偷走卖给郑某，郑某既不能

因合同取得手表的所有权，也不符合善意

取得的条件，故手表所有权属于林某。）

10、以下能够产生抛弃效力的是（）

A.将疯狗丢弃在闹市区中心

B.将城里老房闲置

C.农村承包经营户的承包经营权

D.将疯狗丢弃在荒山野岭

（D．抛弃是以消灭物权为目的的单方法

律行为，只要权利人一方作出意思表示即

生效力。不动产物权的抛弃，还需办理注

销登记才发生效力，A项中的疯狗会咬人，

如果物权的抛弃会妨碍他人的权利时，则

物权人不得任意抛弃其权利。B项错。C项

会损害农村集体组织的权利，所以仅仅D

项正确。）

二、多项选择题。

1、下列对所有权特征的描述，正确的是（）

A.所有权是绝对权，义务主体是所有

权人之外的一切人，其所负的义务是不得

非法干涉所有权人行使其所有权的不作为

义务

B.所有权具有排他性，所有权人有权

排除他人对其所有权的干涉，并且同一物

上只能有一个所有权，而不能同时并存两个或两个以上的所有权

C.所有权是一种最完全的物权，所有人对所有物可进行一般的、最完全的支配，包括对物的占有、使用、收益和处分的权能

D.所有权具有永久性，是指所有权的存在不能预定其存续期间，而并非指所有权能够永远存在

（ABCD。所有权的特征除具有物权的对世权、绝对性、排他性等一般特征外，还具有他物权所不具有的自权性、永久性、完全性、弹力性等特征。）

2、甲要出售自己拥有的一栋商品房。乙得知此消息后，与甲联系，双方谈妥了条件后以100万成交，并进行了过户登记。就在登记后第二天，丙也联系了甲，希望以120万的价格买下此楼。出于价格的诱惑，甲又将楼卖与丙。则下列说法中正确的是（）

A.若丙是善意的，则由甲选择是将房屋卖给乙还是丙，因为债权具有平等性

B.不管丙是善意还是恶意，丙都不能取得该房屋的所有权

C.若丙是善意的，则丙不能取得该房屋的所有权的情况下，其可以追究甲的违约责任

D.若丙是恶意的，则丙不能取得该房屋的所有权的情况下，也不能追究甲的违约责任

（BC。根据《物权法》第１０６条的规定，不动产亦适用善意取得制度。但善意取得以无权处分人对处分的不动产和动产具有合法占有状态为前提。）

3、甲擅自将乙借给他的一块手表出让给丙，下列表述中哪些是正确的？

A、甲以自己的名义出让给丙，甲、丙之间的合同属于效力未定的合同

B、甲以乙的名义出让给丙，甲、丙之间的行为属于无权代理的行为

C、丙可因善意取得而取得该手表的所有权

D、丙只能因乙的追认才能取得该手表的所有权（ABC。根据《合同法》第49条规定：“行

为人没有代理权、超越代理权或者代理权

终止后以被代理人名义订立合同，相对人

有理由相信行为人有代理权的，该代理行

为有效。”第51条规定：“无处分权的人

处分他人财产，经权利人追认或者无处分

权的人订立合同后取得处分权的，该合同

有效。”A项中甲的行为是无权处分，合同

可因乙的追认而有效；B项中甲的行为是无

权代理，也可因乙的追认对乙产生效力；C

项，甲丙的交易若符合善意取得要件，则

丙可取得手表的所有权。）

4、甲因出国留学，将自家一幅名人字画委

托好友乙保管。在此期间，乙一直将该字

画挂在自己家中欣赏，来他家的人也以为

这幅字画是乙的，后来乙因做生意破产急

需钱，便将该幅字画以3万元价格卖给丙。

甲回国后，发现自己的字画在丙家中，询

问情况后，向法院起诉。下列有关该纠纷

的表述中哪些是正确的？

A.乙与丙之间的买卖合同属于无效合

同

B.乙与丙之间的买卖合同属于效力未

定的合同

C.甲对该幅字画享有所有权

D.丙对该幅字画享有所有权

（BD。《合同法》第五十二条规定：“有

下列情形之一的，合同无效：（一）一方

以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家

利益；（二）恶意串通，损害国家、集体

或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖

非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）

违反法律、行政法规的强制性规定。”。

通过分析知道，乙、丙间的买卖合同不属

于合同无效的情形，乙将该画卖给丙的行

为属于无权处分行为，乙、丙之间的买卖

合同属于效力未定的合同，但丙依善意取

得的制度取得该画的所有权。）

5、私营企业主王某办公用的一台电脑损

坏，遂嘱秘书张某扔到垃圾站。张某将电

脑搬到垃圾站后想，与其扔了不如拿回家

给儿子用，便将电脑搬回家，经修理后又

能正常使用。王某得知电脑能够正常使用

后，要求张某返还。下列哪些说法是错误

的？

A.张某违反委托合同，不能取得电脑

的所有权

B.张某基于先占取得电脑的所有权

C.王某有权要回电脑，但应当向张某

予以补偿

D.因抛弃行为尚未完成，王某可以撤

回其意思表示，收回对电脑的所有权

（ACD。抛弃是以消灭物权为目的的单

方法律行为，抛弃只要权利人一方做出意

思表示即具效力。本案中的王某已抛弃对

此电脑的所有权，张某将电脑带到垃圾站

后就完成了王某的委托，电脑成了无主物，

之后张某基于先占取得了它的所有权。先

占是指最先以所有的意思占有无主物的单

方行为。仅B项正确，其它选项错误。）

三、判断题

1、我国公民可以进行土地的地下空间买

卖。

（×土地所有权的范围包土地的地表、地

上和地下。）

2、甲公司依据法院生效的判决书取得了某

房屋的所有权后凭借该判决书直接将房屋

卖给丙，丙取得该房屋的所有权。

（×房屋依照法律规定需要办理登记，

未经登记，在处分时不发生所有权效力，

也就是说甲公司在事实上对该房屋享有所

有权，因没有办理产权登记，在处分时不

享有法定的所有人的处分权。应当先依判

决书将房屋登记在甲公司的名下，再过户

给乙。）

3、善意受让人取得动产后，该动产上的原

有权利消灭。

（×《物权法》第一百零八条规定：“善

意受让人取得动产后，该动产上的原有权

利消灭，但善意受让人在受让时知道或者

应当知道该权利的除外。）

4、不动产亦适用善意取得制度。

（√《物权法》已将善意取得制度扩展适

用于不动产。）

5、善意取得制度的构成要件是：

（1）无权处分人处分他人财产。

（2）受让人取得财产时出于善意。

（3）通过有偿交易取得。

（4）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

（×根据《物权法》第一百零六条第一款第二项规定，还应包括“以合理的价格转让。”）

四、简答题

1、简述所有权的概念和特征。

答：所有权指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益、处分的权利。其法律特征表现在：

（1）所有权是法定的财产权。依《物权法》的规定，所有权的取得必须合法，并且法律还规定了一些所有权的客体范围。

（2）所有权的主体为所有人。从法律关系的角度来看，所有权关系的主体则为所有人和除所有人以外的义务人。任何在民法上具有民事权利能力的主体均可取得所有权，从而成为所有权的主体。但对于某些财产，法律规定只能由特定的主体所有。

（3）所有权是独占的支配权。

（4）所有权是无期限限制的权利。

（5）所有权是完全物权，它包含占有、使用、收益、处分四项权能。

（6）所有权的客体仅限于有体物、特定物和独立物。

2、简述善意取得制度的概念、构成要件与法律效果。

2、善意取得又称即时取得，是指无权处分人人将其动产或者不动产转让给受让人，如果受让人取得该动产或不动产时系出于善意，则受让人将依法取得该动产或者不动产的所有权或其他物权。

善意取得的构成要件有：

（1）无权处分人处分他人财产

（2）受让人取得财产时出于善意

（3）以合理的价格有偿转让

（4）完成了法定的公示方法

善意取得是原始取得，一旦因善意取得而导致标的物之上的所有权和其他物权消灭，取得人完全取得一个新的物权，而

原权利人的所有权将因此消灭。原权利人

不得向善意的受让人主张返还原物，而只

能要求转让人赔偿损失或者承担其他法律

责任。另外，《物权法》第一百零八条规

定：“善意受让人取得动产后，该动产上

的原有权利消灭，但善意受让人在受让时

知道或者应当知道该权利的除外”。

3、简述占有的概念以及区分善意占有和恶

意占有的意义。

答：占有是主体对物基于占有的意思进行

控制的事实状态。

区分善意占有和恶意占有的意义在

于：

（1）如果占有人在购买由他人无权处

分的财产时主观上是善意的，其占有该财

产也是善意的，便可以依物权法关于善意

取得制度的规定取得对该财产的所有权。

但恶意占有人则不能依善意取得制度取得

对财产的所有权。

（2）在不当得利的返还上，善意占有

人和恶意占有人都应当返还原物及其孳

息，但权利人应当支付善意占有人因维护

该不动产或者动产支出的必要费用。

4、简述所有权的消灭原因。

答：大致有如下几种：

（1）所有权客体灭失（2）所有权

主体消灭

（3）所有权被依法转让（4）所有

权被抛弃

（5）所有权被依法强制消灭

五、案例分析

1、甲、乙二人将结伙盗窃的一头骆驼以

1000元买给了丙，丙不知道这几头骆驼是

赃物，又以1500元卖给了丁。后公安机关

破获甲、乙二人盗窃案件，将该骆驼作为

赃物追缴后退还给失主。丁以此为由从丙

处要回了6500元价款。丙要求甲、乙返还

1000元款项。

问题：（1）甲、乙二人与丙之间的买

卖行为效力如何？为什么？

（2）丙可否以善意取得为由主张取得

该骆驼的所有权？

（3）本案应如何处理？为什么？

答：（1）甲、乙与丙之间合同的标的物为

赃物，依《民法通则》第五十五、第五十

八条的规定，为维护社会公共利益和社会

秩序，甲、乙与丙之间的买卖行为为无效

的民事行为。

（2）丙不能以善意取得为由主张取得

该骆驼的所有权。本案中，虽然丙取得骆

驼时系出于善意，且基于交易行为，支付

了对价，但因标的物为赃物不适用善意取

得制度，因此丙无法依善意取得制度取得

骆驼的所有权。

（3）甲、乙应当将所得价款返还给丙。

依《民法通则》第六十一条的规定，民事

行为被确认无效或者被撤销后，当事人因

该行为取得的财产，应当返还给受损失的

一方。

2、甲因出国留学，将摄像机一台交于乙保

管。乙因生活拮据，遂将该摄像机卖给丙。

丙以为该摄像机归乙所有，故以2000元的

价格成交。两年后，甲回国，要求乙返还

摄像机，在得知乙将该摄像机卖给丙之后

遂以乙无权处分为由要求丙返还摄像机。

丙拒绝返还，甲遂向法院提起诉讼。

问题：甲要求丙返还摄像机的诉讼请

求是否应予以支持？为什么？

答：本案中，丙从乙处购买摄像机时不知

乙为无权处分人，丙支付了合理的价格，

而且已经受让了该标的物的占有，该摄像

机属于法律上允许自由流通之物，乙丙间

的买卖行为没有瑕疵，故丙依善意取得制

度取得该摄像机的所有权。甲物权向丙进

行追索。至于乙出卖该摄像机的行为，构

成了对甲财产的侵害，对此，甲可向乙提

出侵权之诉或者违约之诉，以维护自己的

权利。

业主的建筑物区分所有权

一、单项选择题，每题所给选项中只有一

个正确答案。

1、对于区分所有人的建筑物（）

A.区分所有人对整个建筑物享有共同

所有权

B.区分所有人得就共有部分请求分割

C.区分所有人得就共有部分的权利可单独转让

D.共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担（D．区分所有人对专有部分享有单独所有权，共用部分享有共有权。A错。区分所有人的共有权与房屋所有权密切相伴，不能分离，在转让房屋所有权时必然转让共有部分的共有权，且区分所有人不得就共有部分请求分割，B、C错。）

2、甲、乙合作建一楼房，前后楼上楼下各2间，中间隔一天井。建成后，双方约定，甲拥有前截上下两间房屋的所有权，乙拥有后截上下两间房屋的所有权。双方出入均由前截房屋右侧通行。天井、走廊、楼梯为双方共有。其后，甲将其所有的两间房屋租给了丙。现甲打算将其所有的两间房卖出，则下列说法中正确的是（）

A.甲和乙之间就该楼房形成按份共有关系

B.甲和乙之间就该楼房形成共同共有关系

C.乙有优先购买权

D.丙有优先购买权

（D．甲、乙二人依约定对该楼房的专有部分享有单独的所有权，对共有部分享有共有权。不能简单的说成是按份共有或者共同共有关系。甲将其所有的房屋出租给丙，现甲欲出卖自己的房屋，根据《合同法》第二百三十条的规定，承租人丙享有优先购买权。）

3、某小区拟解聘现有的物业管理机构，则下列关于业主表决情况的说法正确的是（）

A.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主或占总人数三分之二以上的业主同意

B.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意

C.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

D.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主同意（C．见《物权法》第七十六条）

4、某小区业主拟使用部分维修费用维修校

区内的电梯和水箱，则下列关于业主表决

情况的说法正确的是（）

A.应当经专有部分占建筑物总面积三

分之二以上的业主或占总人数三分之二以

上的业主同意

B.应当经专有部分占建筑物总面积三

分之二以上的业主且占总人数三分之二以

上的业主同意

C.应当经专有部分占建筑物总面积过

半数的业主且占总人数过半数的业主同意

D.应当经专有部分占建筑物总面积过半数

的业主或占总人数过半数的业主同意

（B．见《物权法》第七十六条）

5、甲与乙系五、六楼邻居关系。甲于1994

年购买此房。进住后，甲在五楼通往六楼

的楼梯上安装铁栅栏门，铁栅栏门外又安

装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上

的空间封堵。2001年5月，乙购买了进住

六楼。2004年5月，乙认为甲严重造成了

自己出入及搬运东西的不便，于是向法院

提起了诉讼，要求甲立即拆除。下列说法

正确的是（）

A.不应支持乙的诉讼请求，因为甲安

门在前，乙进住在后，进住时乙明知楼中

的格局问题

B.不应支持乙的请求，因为甲是建筑

物空间共有人之一，可自由使用该空间

C.应支持乙的诉讼请求，因甲侵犯了

其共有权

D.不应支持乙的诉讼请求，因其请求

已过诉讼时效

（C．建筑物区分所有权包括专有部分所

有权和共有部分所有权，专有部分所有权

与一般所有权并无不同，所有人在行使专

有部分的权利时，不得妨碍建筑物的正常

使用以及其他建筑物区分所有权人的共同

利益；共有部分所有权是区分所有建筑物

及附属物的共同部分，包括建筑物的支柱、

屋顶、外墙等基本结构部分，以及建筑物

的楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、

消防设备、大门等公用部分。本案中发生

争议的公用走廊，属于典型的建筑物区分

所有权中共有部分，即使安装的安全门以

上部分只有乙一户，从其权属上看，该走

廊仍属于楼内住户共有，而非被告甲一方

所有。）

二、多项选择题

1、关于小区内车库、车位的归属说法正确

的有（）

A.建筑区划内，规划用于停放汽车的

车位、车库应当首先满足业主的需要。

B.建筑区划内，规划用于停放汽车的

车位、车库的归属，由当事人通过出售、

附赠或者出租等方式约定。

C.占用业主共有的道路或者其他场地

用于停放汽车的车位，属于业主共有。

D.占用业主共有的道路或者其他场地用于

停放汽车的车位的归属依约定。

（ABC。《物权法》第七十四条规定。）

2、甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共

四层）的一至四层住宅，并各自办理了房

产证。下列哪些说法是正确的？

A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼

的外墙广告收入

B.一层住户甲对三、四层间楼板不享

有民事权利

C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有

优先购买权

D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得

到甲、乙、丙同意

（ABD。甲、乙、丙、丁对于各自居住的

房子享有独立所有权，其客体是使用和构

造上均具有独立性的部分，所以一层住户

肯定不对三、四层的楼板享有所有权。B

对。整堵墙以及楼顶属于甲、乙、丙、丁

共同拥有的，所以墙的广告收入四人分享，

丁在楼顶建花圃必须要得到甲、乙、丙的

同意，AD对。至于C于法于理无据。）

3、某小区在全部业主入住以后，物业公司

擅自将小区内一块公共绿地改建为停车

场，出租给外单位使用。经查，该小区设

立了业主委员会，在业主与物业公司签订

的物业合同中并未约定仲裁条款。对此小

区业主可以采取的救济方式为（）

A.可以业主委员会的名义提起诉讼

B.可以个别业主的名义提起诉讼

C.只能以业主委员会的名义提起诉讼

D.只能以业主个人的名义提起诉讼

（AB。小区的绿地归业主共有，物业公司擅自将其挪作他用，侵犯了业主的共同权益，业主既可以业主委员会的名义提起诉讼，也可以业主的名义提起诉讼。）

4、A小区王某等住户因车位问题与该小区的开发商B公司发生争议。B公司与王某等住户的购房合同规定：B公司将为本楼住户提供地下停车场的停车车位。但王某等住户搬进小区后，发现B公司已将该楼50多套房连同地下停车场卖给了C公司。C公司明确表示，地下停车场的车位仅供本楼本单位的职工使用，其他住户要停车必须按每天15元的标准缴费。

下列说法中正确的是（）

A.地下停车场属于业主共有部分，B 公司无权转让

B.王某等住户可以根据其与B公司的购房合同追究B公司的违约责任

C.王某等住户有权无偿使用地下停车场的停车车位

D.B公司与C公司之间买卖地下停车场的合同无效。

（BD。依《物权法》第七十四条的规定，知在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本题中，B公司规划用于停放汽车的车位、车库没有首先满足业主的需要，故业主可以追究B公司的违约责任。同是从立法目的考虑，应当认为该条的规定属强制性规定，违反该规定而订立的合同应当属无效合同。）

5、张甲在一栋临街的单元楼里有一套住房，位于这栋楼的顶层。2005年3月，乙房地产公司决定在那栋临街的单元楼楼顶上悬挂一个广告牌，张甲平时很少住在这套房里，于是张甲便独自与乙公司签订了一份允许乙公司使用楼房房顶的合同，乙公司每年向张甲支付使用费5万元。这栋临街楼房的其他住户王丙、曹丁等人知道后，认为张甲的行为侵犯了他们的权利，要求张甲给予补偿，张甲坚持不同意。于是，王丙和曹丁便代表其他住户，以张甲

为被告，向人民法院提起了诉讼。那么，

以下表述正确的有（）

A.张甲有权允许乙公司使用房顶，因为乙

公司悬挂的广告牌正在其单元房的上方

B.房顶属于单元楼各房主共有部分，张甲

无权独自处分

C.张甲无权独立决定将房顶的使用权

让与乙公司，其与乙公司签订的合同效力

待定

D.王丙、曹丁等住户有权按照一定的

比例分享出租楼顶获得的收益

（BCD。建筑物区分所有权的内容包括

专有部分所有权、共用部分共有权和成员

权。单元楼的楼顶属于全体区分所有权人

共用部分，个别区分所有权人无权处分。

张甲虽然是楼顶一套单元房的所有权人即

区分所有权人，但是楼房房顶所有权并不

归属于张甲一人，张甲无权独自允许乙公

司使用房顶，其行为属于无权处分，签订

的合同效力待定。区分所有权人对共用部

分，有权按照一定比例分享其产生的收益。

所以，A项错误，B.C.D项正确，合题意。）

三、判断题

1、建筑区划内的绿地，属于业主共有。

（×《物权法》第七十三条规定：“建

筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于

城镇公共绿地或者明示属于个人的除

外。”）

2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、

车库属全体业主共有。

（×《物权法》第七十四条第一款规定：

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、

车库的归属，由当事人通过出售、附赠或

者出租等方式约定。”）

3、占用业主共有的道路或者其他场地用于

停放汽车的车位，属于业主共有。

（√《物权法》第七十四条第二款规定：

“占用业主共有的道路或者其他场地用于

停放汽车的车位，属于业主共有。”）

4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理

人应当经专有部分占建筑物总面积三分之

二以上的业主且占总人数三分之二以上的

业主同意。

（×依《物权法》第七十六条的规定，

选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

应当经专有部分占建筑物总面积过半数的

业主且占总人数过半数的业主同意。）

四、简答题

1、试述建筑物区分所有权的概念和特征。

答：《物权法》第七十条对业主的建筑物

区分所有权进行了定义：“业主对建筑物

内的住宅、经营性用房等专有部分享有所

有权，对专有部分以外的共有部分享有共

有和共同管理的权利。”，据此，建筑物

区分所有权的特征是：

（1）建筑物区分所有权的主体是业主。

（2）区分所有权是在对建筑物进行纵

向和横向区分的基础上，由业主所享有的

专有部分的所有权、共有权和管理权三项

权利所组成的一种复合的权利。

（3）区分所有权的客体主要是建筑物，

但也不限于建筑物，业主的区分所有权的

范围已经从建筑物拓展到整个小区。

2、试述在区分所有的情况下，专有部分要

成为区分所有权的客体，应当具备的条件。

答：（1）必须具备构造上的独立性。

（2）必须具备使用上的独立性。

（3）通过登记予以公示并表现出法律

上的独立性。

3、试述业主对于物业管理享有的权利。

（1）自主管理权。

（2）自主聘任权与解聘权。《物权法》

第八十一条第二款规定。（3）监督权。

《物权法》第八十二条规定：“物业服务

企业或者其他管理人根据业主的委托管理

建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接

受业主的监督”。

五、案例分析

1、某开发商经批准开发居民高层公寓

楼，先后有四百多位客户与该开发商签订

购房合同，并在依约交纳全部购房款、取

得相关产权证的前提下入住该公寓楼。后

开发商将该楼顶部出租给个体户陈某，每

年租金1万元，陈某利用楼顶空间栽种花卉。由于花卉浇灌用水向楼层渗透，引起马某等居民的不满。因与开发商协商不成，马某等联名按购房合同的仲裁条款申请仲裁，要求开发商终止与陈某的合同，停止侵害，并赔偿损失。

问题：（1）本案中，楼顶部分所有权归谁？为什么？

（2）马某等是否有权要求开发商停止侵害，赔偿损失？

答：本案中，既然马某等居民各自拥有房屋的产权，就形成了建筑物区分所有权的法律关系。依建筑物区分所有权的理论，楼层顶部应作为各区分所有权人的共用部分，由各区分所有权人共同享有所有权。对于此，即使在购房合同中双方约定楼层顶部归开发商所有，根据物权法定主义，该约定亦无效。由于开发商并无相应的所有权，所以不能使用相邻关系的处理原则，而其出租行为也因所有权人的拒不承认而归于无效。故应当责令开发商停止侵害，并赔偿相应损失。

2、某小区，由于没有约定，开发商将59个规划用于停放汽车的车位、车库中的37个，以至少每个4万元的价格出售，引发全体业主不满，认为车位、车库应该归业主共同所有，从此双方纠纷不断。本案中应当如何确定车库车位的所有权？

答：《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，据此，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，要按照开发商和业主的约定决定。本案中，业主没有与开发商约定车库、车位的归属。对于开发商出售车库、车位的行为，首先应当根据该小区内的实际情况分析开发商是否已经满足该小区业主的基本的停车需要，如果满足了业主的基本停车需要，则开发商的行为合法有效。如果没有满足业主的基本的停车需要，那么就损害了业主依法应当享有的权益，从

实现立法目的的角度考虑，《物权法》第

七十四的规定应当属于强制性的规定，依

《合同法》第五十二条，违反该强制性规

定订立的合同，应当属无效合同。

相邻关系

一、单项选择题。

1、相邻关系只发生于何种相邻人之间？ B

A.占有毗邻土地

B.占有毗邻不动产

C.占有动产

D.占有不动产

2、某住宅小区旁新建一座化工厂，生产剧

毒气体产品，小区居民对此提出强烈抗议，

要求消除危险，他们行使的是（）

A.所有权

B.地役权

C.相邻权

D.宅基地使用权

（C．本题描述是的相邻妨害关系，相邻人

在排放废水、废渣、废气、粉尘、油污和

放射性物质应当严格遵守国家标准，不得

污染环境，造成邻人损害。否则，邻人有

权要求停止排污，请求有关部门处理。受

到损害的，有权要求赔偿。有现实损害危

险的，邻人有权要求消除危险。）

3、甲和乙为邻居，甲建房时因水泥浆倾倒

不当造成乙家院子里的一棵果树死亡，甲

应承担的民事责任是（）

A.恢复原状

B.赔偿损失

C.没有民事责任

D.补偿损失

（B．甲对损害的发生有过错，应承担赔偿

损失责任。《物权法》第九十二条规定：

“不动产权利人因用水、排水、通行、铺

设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避

免对相邻的不动产权利人造成损害；造成

损害的，应当给予赔偿。”）

4、农民甲翻修房屋，因多盖了两间房屋，

占用了邻居乙的宅基地，乙诉请法院保护，

甲的行为侵犯了乙的何种权利？

A.相邻权

B.宅基地使用权

C.住宅所有权

D.宅基地所有权

（B．相邻关系是不动产的相邻各方在生

产、生活中给予便利和接受限制而发生的

权利义务关系。故本题中甲的行为不是对

相邻权的侵犯。在我国，土地属于国家和

集体所有，公民个人不享有土地所有权，

宅基地为土地，乙当然不享有所有权，甲

的行为并未对乙的住宅造成损害，不构成

对住宅所有权的侵害。）

5、甲、乙、丙依次毗邻而居。甲为修房向

乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂

向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200

元，并提出不得超过20天，甲同意。修房

过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，

乙予以阻拦。对此，下列哪一种说法不正

确？

A.乙无权拒绝甲在其院内堆放建材

B.乙无权阻拦甲经其门前搬运建材

C.甲应依约定向丙支付占地费

D.若建材堆放时间超过20天，丙有权

要求甲清理现场

（A．甲修房，在乙院内堆放建材并非

必须，因此不能作为相邻关系对待，只能

由双方通过合同设定地役权解决。因此A

项应选。而甲修房时搬运建材必须通过乙

家门前，此时的法律关系当属于相邻关系，

因此乙无权阻止。选项C、D按照合同关系

自然可以解决。）

二、多项选择题

1、甲、乙共用一条河灌溉，甲的地在河的

上游。为确保农田灌溉，甲在河中筑了一

条水坝，使下游土地用水量减少到正常水

流的四分之一，致使乙的禾苗因缺水而死

亡。下列说法正确的是（）

A.甲乙应当共同协商，合理分配用水

B.甲未截断水流，对乙不承担赔偿责

任

C.甲应当根据乙请求拆除水坝

D.甲取得乙同意可以不拆除水坝

（ACD。《物权法》第八十六条规定：“不

动产权利人应当为相邻权利人用水、排水

提供必要的便利。对自然流水的利用，应

当在不动产的相邻权利人之间合理分配。

对自然流水的排放，应当尊重自然流向。”

第八十四条规定：“不动产的相邻权利人

应当按照有利生产、方便生活、团结互助、

公平合理的原则，正确处理相邻关系”）

2、甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便于相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列那些判断是错误的？

A.甲乙之间的约定为有关相邻关系的约定

B.丙可以禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿

C.若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任

D.甲、乙之间约定房屋和土地使用权转让而失去效力

（ACD。根据《物权法》第七章的规定，相邻关系是所有权内容的延伸和限制，相邻关系当事人之间的权利义务由法律规定，无须当事人约定。故此，A项错误。根据《物权法》第156、157、158条的规定，当事人有权采取书面合同的方式设立地役权，地役权自合同生效时设立。地役权的登记采取自愿原则，未登记的，不得对抗善意第三人。根据《物权法》第166、167条的规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。结合本案，甲的房屋所在土地为需役地，乙的土地为供役地，双方通过书面合同设立地役权，其后甲将需役地上的房屋转让给丙，则丙同时享有地役权。乙将供役地的使用权转让给丁，则丁作为受让人同时受地役权的约束。）

3、地役权与相邻关系的区别有（）

A.相邻关系不是一个独立的物权；地役权是独立的用益物权

B.相邻关系的产生基于法律的规定；地役权是通过当事人缔结合同而产生

C.相邻关系是所有人或使用人的财产权利的延伸；地役权的内容依当事人自由设定

D.相邻关系的权利的取得是无偿的；而地役权合同通常是有偿的

（ABCD。全选）

4、下列民事关系中，应按照相邻关系处理

的是（）

A.甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的

房屋基础下沉，墙体裂缝引起纠纷

B.甲开发商购得一块土地的使用权，

欲建一露天餐厅，其与该土地相邻的乙约

定，乙不得再建露天餐厅，为此甲给予乙

每年3万元的补偿

C.甲村在河流上游修建拦河坝，使乙

村用水量剧减，引起纠纷

D.甲家与乙家相邻，甲家的猫闯入乙

家，打碎乙家的花瓶，引起纠纷

（AC。所谓相邻关系，是指两个或两

个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用

人，在行使不动产的所有权或者使用权时，

因相邻各方应当给与便利和接受限制而发

生的权利义务关系。据此，应选A、C项。）

三、判断题

1、相邻关系的主体是相邻不动产的所有权

人。

（×。相邻关系的主体既包括相邻不动

产的所有权人，还包括相邻不动产的使用

权人。）

2、相邻关系是相邻的不动产所有权人或使

用权人之间基于合同的约定而发生的权利

义务关系。

（×。相邻关系是相互毗连的不动产的所

有人或使用人对因不动产行使所有权或者

使用权而发生的权利义务关系。在相邻关

系中，不动产的所有人或使用人享有要求

他方给予方便的权利，即相邻权。该权利

的发生不是当事人通过合同约定的，是基

于行使所有权或使用权而发生的，也可以

说是法律直接规定的。因此，相邻关系是

基于合同约定而发生的判断是错误的。）

3、不动产权利人对相邻权利人因通行等需

要利用其土地的，应当提供必要的便利。

（×相邻关系的实质是对不动产所有

人或者使用人行使所有权或者使用权的合

理延伸和必要限制。这种延伸和限制是法

律所允许的，是双方的权利或义务。不动

产权利人只有在相邻权利人因通行等必需

利用其土地的，才承担提供必要的便利的

义务。）

四、简答题

1、简述相邻关系的概念和特点。

答：所谓相邻关系，是指两个或两个以上

相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在

行使不动产的所有权或者使用权时，因相

邻各方应当给与便利和接受限制而发生的

权利义务关系。其特点是：

（1）相邻关系是依据法律产生的。

（2）相邻关系的主体必须是两个或两

个以上的人。

（3）相邻关系因种类不同而具有不同

的内容。但基本上是相邻一方有权要求他

方提供必要的权利，他方应给与必要的方

便。

（4）相邻关系的客体主要是行使不动

产权利所体现的利益。

2、常见的相邻关系有哪些？

答：（1）因用水、排水产生的相邻关

系。《物权法》第八十六条规定：“不动

产权利人应当为相邻权利人用水、排水提

供必要的便利。对自然流水的利用，应当

在不动产的相邻权利人之间合理分配。对

自然流水的排放，应当尊重自然流向”。

（2）因通行所产生的相邻关系。《物

权法》第八十七条规定：“不动产权利人

对相邻权利人因通行等必须利用其土地

的，应当提供必要的便利”。

（3）因建造、修缮建筑物以及铺设管

线形成的相邻关系。《物权法》第八十八

条规定：“不动产权利人因建造、修缮建

筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和

燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，

该土地、建筑物的权利人应当提供必要的

便利”。

（4）因通风采光形成的相邻关系。《物

权法》第八十九条规定：“建造建筑物，

不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相

邻建筑物的通风、采光和日照”。

（5）因保护环境所产生的相邻关系。

《物权法》第九十条规定：“不动产权利

人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质”。

（6）因挖掘土地、建造建筑物等发生的相邻关系。《物权法》第九十一条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全”。

3、如何正确处理相邻关系？

答：《物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”根据这一规定，在处理相邻关系时应注意以下原则：

（1）依据法律法规和习惯处理相邻关系。《物权法》第八十五条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”

（2）团结互助，兼顾各方的利益。相邻各方在行使所有权或使用权时，要团结互助，兼顾各方利益，最大限度地减少对方的损失。

（3）有利生产、方便生活。法律之所以要设置相邻关系的规则，就是要保证人们最基本的生活条件，保障人们的生产生活能顺利进行。

所以，在处理因相邻关系发生的纠纷时，应从有利于有效合理地使用财产、有利于生产和生活出发。

（4）公平合理。

（5）依法给与补偿。《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”

五、案例分析

1、田某家和孙某家承包的土地相邻，田某耕种自己土地时必须经过孙某的土地。2007年初，两家因琐事发生矛盾，自此结冤，孙某不再同意田某从他的土地上通行、排水，否则每年留下“买路钱”500元。问：田某还能否利用孙某家的土地通行、排水吗？答：田某承包的土地与孙某承包的土地相

邻，而且位于孙某的土地中间，不经过孙

某的土地就无法耕种，因而田某和孙某因

承包土地形成了相邻关系。根据《物权法》

第八十七条规定，不动产权利人对相邻权

利人因通行等必须利用其土地的，应当提

供必要的便利。因此本案中田某得利用孙

某的土地通行、排水，同时依据《物权法》

第九十二条规定，如果经查证，确实给孙

某造成损害，可以给予孙某适当补偿。

2、住在王某楼下的李某在其阳台上安装

防盗栏，宽度40公分。在安装过程中，王

某以李某安装的防盗栏顶部为水平面并且

宽度达40公分给自己带来了被偷盗的危险

为由，阻止李某安装该防盗栏。李某说："

从一楼到三楼的阳台均安装了防盗栏，我

也是为了安全起见才安装防盗栏的。况且，

我是在自己家的阳台上安装防盗栏，不关

你家的事。你要是觉得不安全，你也可以

在你家阳台上安装防盗栏吗？"于是，两人

争吵起来，王某一怒之下，将已经被安装

工人放到四楼但尚未固定防盗栏的护绳用

剪刀剪断。致使防盗栏从四楼摔到一楼，

完全损坏，所幸并无人员伤亡。于是，李

某将王某告上法庭，要求赔偿防盗栏损失

800元。本案应当如何处理？

答：相邻权得到我国法律的明确保护。

《物权法》第八十四条规定：“不动产的

相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、

团结互助、公平合理的原则，正确处理相

邻关系。”《物权法》第九十二条规定：

“不动产权利人因用水、排水、通行、铺

设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避

免对相邻的不动产权利人造成损害；造成

损害的，应当给予赔偿。”近年来，窃贼

沿着防盗栏进入楼上邻居家行窃的事情时

常发生，按照一般公众的认识，安装防盗

栏的确给楼上的邻居带来危险。因此，李

某的行为应当认定侵害了王某的相邻权，

所以，李某是有过错的。但是，王某在自

己的权利受到侵害后，没有采取合法的处

理方式。在冲动之下，毁坏了他人的财物。

正是因为王某的不法行为才直接导致了防

盗栏的摔坏，因此，对于防盗栏的摔坏，

王某负有全部的责任。《民法通则》第131

条规定："受害人对于损害的发生也有过错

的，可以减轻侵害人的民事责任。"因此可

以适当减轻王某所应承担的赔偿责任。