小产权房买卖合同效力研究

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小产权房买卖合同效力研究

作者:王坤

来源:《青年与社会》2015年第18期

【摘要】近年来,随着城市房价的不断高涨和城镇化的不断加速,买卖小产权房引发的

纠纷越来越多,引发了大量的民事诉讼。小产权房对于耕地保护制度和社会稳定等很多问题都有重大影响,然而我国当前关于小产权房的法律法规尚不健全,导致各地法院裁判结果各异。明确小产权房买卖合同的法律效力,有助于指导和规范人们买卖小产权房的民事行为。因此,有必要对其进行探讨。

【关键词】小产权房;土地二元结构;买卖合同

小产权房作为一个问题出现于1999年《土地管理法》修订之后,在此之前小产权房是允许买卖的,买卖合同自然也是有效的。虽然小产权房问题已出现了十多年,然而小产权房引起人们普遍关注主要是源自北京画家村宋庄小产权房案。在这个典型小产权房买卖案例中主要牵扯到小产权房买卖合同的有效性问题。

一、小产权房的概念及产生原因

小产权房实质是没有产权的房屋,按2015年3月1日正式执行的《不动产登记暂行条例》相关规定,对小产权房不登记也不发证,自然无产权。依据2007年6月建设部颁发的《关于购买新建商品房的风险提示》,其中对小产权房的定义应解释为:“在农民集体所有土地上建设的房屋,未经规划,未缴纳土地出让金等费用,向集体组织以外成员出售,并且产权证不是由国家房屋管理部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发。”由此可见,目前小产权房以产权证书的颁发主体不同为划分标准。所谓小产权是指购房者在办理了仅有乡(镇)政府或村委会的盖章的房屋权属证书后,即对该房屋享有了小产权。

小产权房的出现最初是一些城郊农民将自建房屋少量出售,以此维持生计,但近几年在城市高房价的刺激下,这种情况发生了根本性转变。小产权房的大量涌现固然有城市房价高的表面因素,究其根本,我们不难发现在小产权房背后有着深刻的制度原因,也就是我国所特有的城乡土地二元结构。政府通过土地用途管制和征收垄断限制集体对自己所享有土地的处分权,而政府又通过转卖集体土地获得巨额土地收益,农民仅获得极少的补偿。面对此种不平等的局面,未能充分参与土地利益分配的农民甚至集体组织都在建设小产权房,以达到使占有使用土地增值收益的目的。

二、各地法院处理小产权房买卖合同纠纷的现状

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