日本版不动产投资信托(J-REIT)

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房地产投资信托的特征

房地产投资信托的特征 导读:我根据大家的需要整理了一份关于《房地产投资信托的特征》的内容,具体内容:房地产投资信托的基本性质是信托,具体说来,房地产投资信托是一种投资基金。下面由我为大家整理的,希望大家喜欢。在房地产投资信托最发达的美国,REIT的经营和管理由受托人委... 房地产投资信托的基本性质是信托,具体说来,房地产投资信托是一种投资基金。下面由我为大家整理的,希望大家喜欢。 在房地产投资信托最发达的美国,REIT的经营和管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上的受托人或者董事组成,其中大多数受托人必须是"独立"的,也就是说,该受托人与REIT的投资顾问及其附属机构没有任何直接或间接利益关系。受托人和董事会的主要职责是负责制定REIT的业务发展计划并指导其实施。 从本质上讲,REIT产品是一种资产运营型的共同基金,国内有些媒体的报道将其称为房地产投资基金,严格说来并不妥当,因为这个称呼在美国通常是指另外一种形式的房地产基金,这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发,而是主要投资于房产类证券、房地产信托投资基金和房地产开发企业等来实现间接的房地产投资。而REIT主要通过直接运营房地产物业,获得资产运营收益作为基金回报。 房地产投资信托的比较优势及特征 REIT的资金来源主要有个方面:一是发行信托受益凭证或者股票,由机构投资者(如人寿保险公司或其他养老基金组织等)和个人投资者认购,

REIT通常对认购者会有一定要求,如上海国投此次发行的"新上海"国际大厦项目资金信托计划要求投资者加入信托计划的单笔资金金额最低为人 民币5万元:二是从金融市场融资,如银行借入、发行债券和商业票据等,美国法规对这一部分的融资比例有着严格的限制,以控制其财务风险。 房地产投资信托和传统的房地产投资方式相比,具有明显的比较优势,主要分列如下: ①REIT是一种房地产的证券化产品,通常采用股票或者受益凭证的形式,使房地产这种不动产流动起来,具有很强的流动性。在国外可以上市交易,甚至投资者在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份。 ②REIT将所募集的资金委托专业人士集中化管理,进行多元化投资组合,选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资,根据投资组合的原理,可有效降低投资风险,获得相对理想的投资回报率,从而避免厂直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。 ③传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金,同时可能担负着较大的债务风险,因而普通的中小投资者对之只能望而却步,难以介入。RHIT的出现改变了这种状况,它将房地产资产拆细证券化,为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道,使得房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时,有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益。 ④作为一种金融工具,REIT由于其本身的特点而成为一个很好的资金融通渠道,目前国外通行的BEIT运行机制如股份公司制、有限责任制、自

房地产信托融资典型模式和案例

房地产信托融资得典型模式及案例 一、贷款模式 (一)基本操作模式 1:贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式,最为基础得就是信托贷款。同时,被视为最简单得信托贷款,通常也就是最行之有效得融资方式,操作模式参见图1。但就是,相对于银行贷款而言,无论就是从规模、资金成本,还就是从贷款期限来说,信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业得限制而言,两者得限制也非常接近,都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1,必须取得“四证”。对于信托公司而言,限制还不仅于此,根据《中国银监会办公 厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》(简称“265号文”)得规定,严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房 预售回购等方式间接发放房地产贷款,而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。

其基本融资方式参见图2、 注: 1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%,其她房地产项目得最低资本金比例为30%; 2、罗阳:“围炉夜话房地产企业信托融资:房企融资实用攻略详解(上)”,《信托周刊》期。16第 (二) A公司注册资本4、24亿元,主营房地产项目得经营与开发。B集团就是A公司得全资母公司,持有A公司100%股权。C集团就是B集团得控股股东,A公司自成立以来已开发完成7个项目,总建筑面积达

50多万平方米,均已全部售罄。股权关系见图3。 100%控股控股 C 集团集团A公司 B 得股权关系图、B、C图3:A目前A公司重点开发Y项目,该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出,该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质,Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313、86亩,总建筑面积398,085平方米,分甲、乙、丙三区开发:甲区以连排别墅为主;乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼;病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。 2)政策情况 市经济社会得快速发展与国家宏观政策背景得转H随着近年来.变,以及若干重大项目得建设,为了更好地指导城市建设与发展,2011年2月,H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。 该规划文件表明,项目所在区域将作为H市规划得重点区域,建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导得公建中心,打造城市综合体,成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设,引导空间拓展与功能布局优化,使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。

中国房地产信托投资基金的发展现状和案例分析.doc

房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广,由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务;房地产的登记、过户、纳税等事项;投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托,是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言,是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等),将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产,交由专门的投资管理机构加以管理,获得收益由基金券持有人按出资比例分享,风险共担的一种融资模式。REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs在我国发展的背景及现状 据调查数据显示,近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势,大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持,成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控,银行一系列的政策性信贷紧缩政策,使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是,构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理,在

政策高压下,房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作,从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看,我国的房地产投资信托都是契约型的,即信托投资公司推出信托计划,然后由投资者与信托公司签订信托合同,每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式:一种是贷款信托。信托资金用于贷款,与商业银行贷款基本相同,如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”,募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设;二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权,靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”,购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3层商铺(即法国欧尚天津第一店)的产权,通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs的中国化发展模式 从组织形态来看,公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点;而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性,基金收益可得到法律保护,此外契约型只需纳税一次,可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型,考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主,减少风险发生的可能性,我国在初期宜采有契约型模式,虽然不利于基金的扩张,但它可以保证基

信托业受托办理不动产投资信托暨不动产资产信托之

信託業受託辦理不動產投資信託暨不動產資產信託之 內部控制與稽核制度應行注意事項修正條文總說明 按「信託業受託辦理不動產投資信託暨不動產資產信託之內部控制與稽核制度應行注意事項」(以下簡稱”本注意事項”),係中華民國信託業商業同業公會於92年10月16日研議報經主管機關核定,其實施迄今已逾五年。本次為新增「同一受託機構及不動產管理機構受託管理兩個以上之信託計畫應建立防火牆機制」及「關係人交易及內部人買賣其發行之受益證券」之相關規範,爰修正本注意事項。 本次共修訂十條、新增二條,共計修正十二條,茲將其修正要點臚列如下: 一、鑑於證券投資信託基金修正基金經理人兼管基金之方式,及外國 立法例亦無限制單一經理人僅能管理單一基金之情況,故增列辦理本業務之信託業管理人員得一人管理兩個以上之信託計畫,惟應建立適當防火牆制度,使其合理公正管理各信託計畫,爰修訂第六條。 二、鑑於健全我國專業不動產管理機構產業發展與管理規模經濟,並 避免不動產管理機構成為集團謀取不正當利益之工具,故信託業就其所委任之不動產管理機構除應符合信託公會訂定應具備資格條件外,並應設計監督管理機制,確保信託計畫與不動產管理機構及其所屬集團間不動產管理機構合理公平,爰修訂第七條。 三、鑑於關係人及內部人交易規範之重要性,為強化信託業之內部控 制有效運作,新增關係人交易類型與內部人買賣其所發行之受益證券之相關規範,爰新增第八條第七款與第八款、第十五條及第十六條。 四、為使法規文字明確化,爰修正第九條第四款;另為重申受託人之 忠實義務及善良管理人之注意義務,爰增列第九條第五款。五、因應實務上信託業於委外辦理研究分析時,並無研究作業控制制 度之營業活動,為利信託業者遵循,爰增列第十條第二項予以排除適用。 六、鑑於不動產資產信託及不動產投資信託基金皆有不動產資產之移 轉、運用、收益之情形,爰修正第十一條文字,以茲明確。七、其他為文字及條次調整,爰修正第十三條、第十四條、第十七條 及第十八條。

房地产投资信托的解释房地产投资信托的优缺点

房地产投资信托的解释房地产投资信托的优缺点 房地产投资信托的解释房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的房地产投资信托基金在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。房地产投资信托基金既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。 房地产投资信托(REITs)最早的定义为“有多个受托人作为管理者,并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs 明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后,伴随着税法的衍变,REITs在美国经历了数次重大的调整,同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异,但都没有改变REITs作为房地产投资基金中一种形式的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显着区别:REITs通常可以获得一定的税收优惠,但需要满足一定的设立条件等。 REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托,是基于房地产行业细分的科学规律,随着房地产六大环节(资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务)的分工合作,随着政府执政能力逐渐加强,房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益,并能有效的实现整个房地产行业的规范。

房地产投资信托的优缺点REITs的特点在于: 1、收益主要来源于租金收入和房地产升值; 2、收益的大部分将用于发放分红; 3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。 REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs 则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 REITs的魅力在于:通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

房地产信托股权投资项目管理操作指引

房地产信托股权投资项目管理操作指引 第一章总则 第一条为实现房地产信托股权投资项目事前管理和事后管理的分 离,建立风险隔离机制,加强房地产项目运营监控,有效保障信托资金按时安全退出,认真贯彻以项目管理部门管理为主,业务部门配合为辅的原则,根据相关法律法规、政策及公司管理制度制定本办法。 第二条本办法所称房地产信托股权投资项目,是公司开展的将信托 资金投向房地产项目的信托业务,主要指信托资金以股权投资方式进行房地产开发的信托业务。 第三条房地产信托股权投资项目的监管通过现场监管和后续管理两 种方式实现。 第四条现场监管为项目风险控制工作的基础,现场监管人员负责对 项目公司经营活动进行动态监管,随时把握项目进展情况。 后续管理是实现全面风险控制工作的重心,对项目的数据和信息进行 分析,评估项目的整体风险、做出预警并跟进项目风控措施的落实情况。 第五条公司以股东名义向项目公司委派现场监管人员,并根据项目 公司管理情况任命现场监管人员为项目公司财务负责人。现场监管人员的委派与更换实行轮换制度,同一现场监管人员担任同一项目现场监管职位时间不得超过半年。 第六条监管人员进行现场监管的期限为我司与融资方就项目公司股 权转让事宜签订《股权转让协议》(或同等交易文件)之日起至融资方履行全部支付义务之日止。 第七条项目公司是指房地产信托股权投资项目托资金投向的公 司。 第八条公司各部门开展本章所述房地产信托业务的,管理工作依据 本办法进行。

第二章管理 第九条公司开展的房地产信托股权投资项目的管理部门是项目管理 部门。 第十条项目管理部门负责对项目管理人员进行统一管理、培训、轮 换。管理人员按照《合作协议》、《监管协议》等文本约定对项目进行管理。第三章罚则 第十一条信托经理违反本指引规定的,依据公司项目存续期信托经 理考核制度的规定对信托经理进行考评。 第十二条业务部门不能有效推进项目进展导致到期不能即时清算 的,依据公司业绩考核办法,扣发考核奖励。 第十三条现场监管人员违反岗位职责,依据我司人力资源管理制度 的规定进行处罚。 第四章附则 第十四条本办法由公司总裁办公会扩大会议负责解释和修改。 第十五条本办法自颁布之日起施行。 附件一:项目管理操作细则 附件二:项目管理操作细则-信托经理职责篇、

房地产信托投融资实务及典型案例

房地产信托投融资实务及典型案例

2.98 B公司基本情况 B公司是一家主营房地产开发、房屋租赁、物业管理、园林绿化工程等的房地产公司。注册资本 2.1亿元,由C公司100%持股。 3.C公司基本情况 C公司是一家以教育、房地产、旅游、贸易、投资为主的多元化结构的民营企业,公司创立于1995年,并于2005年上市,其控股股东为D公司,D公司的实际控制人为李某与张某。 产品名称阳光时代股权投资集合资金信托计划 信托规模5.4亿元 信托期限2年 资金用途信托资金专项用于对A公司增资扩股,占A公司本次增资完成后的49.18%的股权。其中,3亿元计入A公司注册资本金,2.4亿元计入A公司资本公积(A公司增资完成后的注册资本是6.1亿元) 风险控制措施(1)C公司与T信托公司签订《股权收益权收购合同》(2)D公司及其实际控制人李某和张某,同时与T信托公司签订《保证合同》,为本信托计划承担连带责任担保(3)B公

司与T信托公司签订《股权质押合同》,出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权(对应的注册资本金是3.1亿元)及其相关权益进行质押,为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保。 四操作要点 该信托计划向A公司增资的前提条件主要包括(1)交易文件均已签署并生效 (2)信托计划已经成立(信托资金已经到位)(3)B公司已经向A公司足额缴纳了其认缴的全部注册资本 (4)B公司已经将编号为X地2010-5号地块的国有建设用地使用权《出让合同》项下的受让人变更为A公司,并向T信托公司提供了变更后的合同及相关证明材料 (5)A公司已向T信托公司提供了关于同意T 信托公司向A公司增资的股权决议 (6)《股权质押合同》约定的股权质押担保已依法办理完毕相关的登记手续,并且T信托公司已取得质押证明 (7)B公司、C公司、D公司及其实际控制人李某及张某没有发生各自签署生效的交易文件

不动产投资类型包括哪些

不动产投资类型包括哪些 随着经济水平的提高,人们的收入也不断的增加,银行的低利息不再能满足人们的投资需求,所以才衍生出来现在多种多样的投资类型,其中不动产投资是最为常见的投资手段。相对其他投资手段来说,不动产投资风险相对能够预期,下面小编就为大家介绍一下▲不动产投资类型。 ▲一、不动产投资概述 不动产投资,是指投资者为了获取预期不确定的效益而将一定的现金收入转为不动产的经营行为。 不动产是指土地和土地上的定着物。包括各种建筑物,如房屋、桥梁、电视塔、地下排水设施、桥梁等等;生长在土地上的各类植物,如树木、农作物、花草等,需要说明的是,植物的果实尚未采摘、收割之前,树木尚未砍伐之前,都是地上的定着物,属于不动产,一旦采摘、收割、砍伐下来,脱离了土地,则属于动产。 ▲二、不动产投资形式 1、按投资主体的不同,有国家投资、企业投资、个人投资; 2、按投资方式不同,分为直接投资和间接投资;

3、按投资项目不同,分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资。 ▲三、不动产投资类型 (一)不动产投资信托的一般类型权益型(Equity REIT)、抵押型(Mortgage REIT)和混合型(Hybrid REIT)。权益型不动产投资信托持有收益型的不动产,诸如公寓楼、购物中心、停车场、高尔夫球场等;抵押型不动产投资信托持有不动产抵押贷款资产。混合型不动产投资信托是前两种类型的结合。美国以外的其他国家或地区,以权益型不动产投资信托为主,并且将其归入不动产证券化的一种形式。 (二)不动产投资信托的特殊类型 1、伞形合伙不动产投资信托和嫁接不动产投资信托; 2、合股式不动产投资信托和纸夹式不动产投资信托。 (三)不动产的表现形式 1、房子 2、耕地,山林 3、机器主要体现在房子,因为现在耳熟能详的就是某不动产,主要是指房产。 综上所述,就是小编▲不动产投资类型的解答。随着房地产市场的火热,不动产投资收益相对来说还是比较高的,与其他金融性投资手段相比更为稳健。但是在进行不动产投

房地产投资信托(REIT)的特征与实践意义

房地产投资信托(REIT)的特征与实践意义在房地产投资信托最发达的美国,REIT的经营和管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上的受托人或者董事组成,其中大多数受托人必须是“独立”的,也就是说,该受托人与REIT的投资顾问及其附属机构没有任何直接或间接利益关系。受托人和董事会的主要职责是负责制定REIT 的业务发展计划并指导其实施。从本质上讲,REIT产品是一种资产运营型的共同基金,国内有些媒体的报道将其称为房地产投资基金,严格说来并不妥当,因为这个称呼在美国通常是指另外一种形式的房地产基金,这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发,而是主要投资于房产类证券、房地产信托投资基金和房地产开发企业等来实现间接的房地产投资。而REIT主要通过直接运营房地产物业,获得资产运营收益作为基金回报。房地产投资信托的比较优势及特征REIT的资金来源主要有个方面:一是发行信托受益凭证或者股票,由机构投资者(如人寿保险公司或其他养老基金组织等)和个人投资者认购,REIT通常对认购者会有一定要求,如上海国投此次发行的“新上海”国际大厦项目资金信托计划要求投资者加入信托计划的单笔资金金额最低为人民币5万元:二是从金融市场融资,如银行借入、发行债券和商业票据等,美国法规对这一部分的融资比例有着严格的限制,以控制其财务风险。房地产投资信托和传统的房地产投资方式相比,具有明显的比较优势,主要分列如下:①REIT是一种房地产的证券化产品,通常采用股票或者受益凭证的形式,使房地产这种不动产流动起来,具有很强的流动性。在国外可以上市交易,甚至投资者在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份。②REIT将所募集的资金委托专业人士集中化管理,进行多元化投资组合,选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资,根据投资组合的原理,可有效降低投资风险,获得相对理想的投资回报率,从而避免厂直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。③传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金,同时可能担负着较大的债务风险,因而普通的中小投资者对之只能望而却步,难以介入。RHIT的出现改变了这种状况,它将房地产资产拆细证券化,为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道,使得房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时,有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益。④作为一种金融工具,REIT由于其本身的特点而成为一个很好的资金融通渠道,目前国外通行的BEIT 运行机制如股份公司制、有限责任制、自由进入和退出机制、专业化管理、投资组合、税收优惠和规范有效的监管制度等保证了REIT可以集中大量的社会资金(包括普通中小投资者的闲散资金),从而产生规模经济效应,获得较高投资回报,降低投资者的投资风险,因而是一种较好的金融投资工具。作为一种信托产品,REIT同样具有信托的四大特征即所有权和受益权分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理连续性等,这里要讲的是除此以外REIT 还具有的自身的几个特征:[!--empirenews.page--] ①REIT的经营期限可以分为定期和不定期,作为公众公司,REIT有义务定期向外界公布各期的财务报表,因而其财务运作受到公众监督,具有较高的透明度。②法律对REIT的结构、资产运用和收入来源有严格的规制要求,如美国相关法规规定,REIT必须有股东人数和持股份额方面的限制,防止股份过于集中;每年收益的90%以上要分配给股东;所募资金的大部分必须投向房地产方面的业务,75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成;同时至少要有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。③在发达国家,REIT不属于应税财产,而且免除了公司税项,获得了优惠的税收待遇,避免了双重纳税。抵押型REIT的风险主要有利率风险、筹资风险和信用风险。REIT在利率相对较低的时候发放抵押贷款,一旦利率上升的时候,就会损失投资收益,这就是通常所说的利率风险。抵押型房地产投资信托往往会通过短期证券类金融工具筹资,这就有可能形成筹资困难的潜在风险,特别是一些投资于资金周转较慢的房地产业的REIT,可能会出现资金周转困难的局面。信用风险的大小视REIT投资类型的不同而不同,发放机构房屋抵押贷款支撑证券或者个人住房建造抵押贷款支撑证券的信

房地产信托融资方式一览图

房地产信托融资方式一览图 贷款型信托股权型信托 期限期限进入方式对公司要求退出方式金额对项目要求退出方式进入方式金额风险控制措施风险控制措施成本成本 1至2年居多/“四证”齐全资产抵押,不 向,项目,公1至2年居多/几/自有资本金动产~抵押率股权结构相对股权收购或增司委派股东和几千万到几亿不达到35,/二一般50,左右发放贷款简单清晰、项资扩股,类似财务经理、股千万到几亿不溢价股权回购偿还贷款本金,债权,等/6,,级以上开发资,/股权质押/目盈利能力强优先股,权质押、第三等/6,,质/项目盈利第三方担保/10,居多方担保10,居多能力强设臵独立账户 财产受益型信托混合型信托 期限期限融资原理金额对财产要求退出方式风险控制措施对公司要求退出方式进入方式金额风险控制措施成本成本业已建成~产1至2年居多向,项目,公权清晰~证件对公司的经营期限根据需求/视信托财产的司委派股东和管理能力、项灵活设臵/金齐全/能产生溢价受益权回以股权和债权财务经理、设归还贷款本金评估价值~一般业主回购承诺财产受益权转目的市场前景额一般较大/稳定现金流~的组合方式臵专门账户、溢价股权回购让购在其评估价值的及第三方担保及盈利能力等成本一般在6股权质押、第如商场、写字50,左右/有较高要求,,10%之间三方担保等楼、酒店等租6,,10,居多赁型物业 一、操作流程 1、贷款型信托 (2)信托贷款(1)信托资金投资者信托投资公司开发商 (3)支付利息(4)信托收益(委托人)(受托人)(项目公司)偿还本金及本金

资产抵押 股权质押 第三方担保 2、股权型信托 (2)收购股权(1)信托资金或增资扩股投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益(受托人)(委托人)(项目公司)(3)溢价股权回购及本金 股权质押第三方担保 3、财产受益型信托 溢价回购优先受益权 (2)信托资金(1)信托财产投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益及本金(3)优先受益权收入(委托人)(受托人)(委托人) 优先受益权二、信托公司目前常用的信用增级方式 信托产品设臵,超,优先级受益权和次级受益权~优先级受益权由普通投资者持有~次级受益权由融资方或关联第三方持有。 信托收益分配顺序一般为:?分配优先受益人信托资金本金,?分配优先受益人信托收益,?分配次级受益人信托资金本金,?分配次级受益人信托收益。三、政策层面可能变化的影响,有新闻报道监管层将禁止“股权投资,溢价回 购类”信托产品, 来源:2009年7月31日证券日报 继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后~回购类信托产品也面临着相同的境况。日前多家媒体报道称~一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开~该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。 意见稿中明确提出了几项要求:首先~信托公司开展信托业务~不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。其次~信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度,信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金~但对接商业银行的私人银行业务除外。最后~信托公司开展项目融资业务时~要依照国家

我国房地产信托的特点及发展

我国房地产信托的特点及发展 内容摘要:随着近几年房地产业的发展,我国房地产投资信托也得到了较快的发展,本文分析了我国 房地产的发展及对策,并对房地产信托的特点做了简要的介绍,对完善我国房地产投资信托的相关问题 作初步探讨。 关键词:房地产信托、发展、特点、问题、对策 一、房地产信托的概念 房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司,由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益,信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营,使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式,能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益,并且在《信托法》目前已顺利实施的条件之下,具有很强的生命力。 二、房地产信托的几大特征 1、稳定的高收益 由于它必须把90%的应税收入作为比例分配,因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说,它的年收益率波动范围在10%到17%之间,相对稳定。流动性强。由于多数房地产投资信托像其他股票一样,可以在证券交易所上市交易,与传统的以所有权为目的的房地产投资相比,因此它的流动性相对较强。 2、能够抵御通货膨胀。 作为房地产投资信托价值基础的房地产,具有很强的保值功能。一方面,通货膨胀来临时物价上扬,房地产物业的价值更是升值得很快,以房地产物业为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升;另一方面,在通货膨胀时期,房地产投资信托的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此,房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。 3、面向中小投资者。 由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于房地产,通过其特有的运行机制,使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。房地产信托产品也是中小投资者唯一可以参与到房地产一级市场,参与直接的融资投资的渠道,而不是像以往一样把钱投入到房地产开发的二级市场中去,去分享日益减少的物业利润,因而是一种较为理想的投资工具,也符合国家的经济和产业政策。我国房地产投资信托发展过程中存在的问题房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段又可以推动房地产业的发展,对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义 三、我国房地产信托的由来 为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行,中国人民银行在2003年6月13日出台了新的房产信贷政策(银发[2003]121号[3]);2005年银监会又出

房地产投资信托

房地产投资信托 一、房地产投资信托(REIT)的概念界定 REIT包括两个内容:一个是资金信托,另一个是房地产资产信托。前者是由受托机构依法设立房地产投资信托,向特定人私募或向不特定 人公募发行房地产投资信托受益证券,以获取资金,投资房地产、房 地产相关权利、房地产相关有价证券及其他经主管机关核准投资的项目,投资者从中获取投资收益。后者则是由委托人转移其房地产或房 地产相关权利予受托机构,并由受托机构向特定人私募交付或向不特 定人公募发行房地产资产信托受益证券,以表彰受益人对该信托之房 地产、房地产相关权利或其所生利益、孳息及其他收益的权利。由此 可见,REIT中的资金信托与房地产资产信托是有区别的: 首先,信托财产和信托性质不同。前者的信托财产是资金;后者的信 托财产则是房地产或房地产相关权利。例如房地产抵押权、房地产租 赁权等。前者是信托种类中的资金信托,仅仅因为投资方向为房地产,所以才列入REIT的范围;后者是真正意义上的房地产信托,这符合信 托性质按信托财产分类的属性。 其次,信托的当事人不同。前者属于自益信托,即投资者既是委托人 又是受益人;后者通常归于他益信托,即委托人与作为受益人的投资 者往往不是同一个人,少数情况下,委托人能够成为受益人中的一个。 再次,投资目标的确定性不同。虽然两者的投资目标均为房地产项目,但是后者更具确定性,为委托人所委托的特定房地产项目;而前者投 资的项目往往是不确定的,它能够自由选择房地产项目。 最后,信托机构的操作流程正好相反。前者是先募集资金再投入房地产;后者是先受托房地产再募集资金。 在现实生活中,人们可能还会混淆房地产投资信托(REIT)与抵押支 持证券(MBS)的概念,因为,在MBS中存有着一种情况:银行把房地

房地产信托融资具备的三大基本优势

房地产信托融资具备的三大基本优势 对房地产行业来说,由于紧缩政策,银行贷款也被大大压缩,使房企的资金链趋紧,很多优质的房地产项目因拿不到信贷转而寻求信托融资。在目前宏观调控的背景下,房地产、金融市场等行业也面临较多的不确定性,信托资金的投向如果在这两个行业的集中度偏高,容易导致风险过大,面临较大的周期波动。在认清信托的同时,我们也应该了解信托融资的优势,以便更好的投资市场。 房地产信托融资具备三大基本优势: (1)信托融资创新空间宽广,并具有巨大的灵活性。 信托具备连接货币市场、资本市场和长夜市场的综合融资平台优势。通过一系列制度安排,实现一个企业或项目的组合融资。信托可以与银行互补互动。银行具有资金优势,信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也是十分灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品,突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案,从开发资金、流动自己到后期的消费资金,乃至一些特殊问题,如“烂尾楼”等都可以通过信托解决,从而增大市场供需双方的选择空间。 (2)信托融资具有财产隔离功能。

信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上。信托设立以后,其财产处于这么一种“特殊状态”:它既能充分的体现委托人和受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”,又不记在委托人的所有权益项下,独立于委托人的其他自有财产而存在;它名义上为受托人所有,但又不失为委托人的自有财产。受托人对信托财产及对其自有资产的处置方式迥然不同:受托人必须按信托文件的约定,为实现受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力,而不得用信托财产为自身谋取利益;每一个信托隔离与受托人的自有财产和其他信托帐号,甚至于出现受托人解散等极端情况时,信托财产仍能保持其独立存在,按约定或法院判决,由新的受托人承接。在我国,信托的财产隔离功能受到《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《资金信托管理暂行办法》,也就是业内所谓的“一法两规”的强有力支撑。 (3)相对银行贷款而言,房地产信托融资方式,可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束,也能弥补121好文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。房地产企业要积极利用信托融资,充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资,巩固资金链条。 相关阅读:

信托业与房地产的合作模式初探

信托业与房地产的合作模式初探(下) ■文:方正商学院李明旭宋兵 继调整银信合作模式、实施信托公司净资本管理等措施之后,监管部门继续着规范房地产信托合作业务的步伐。 近日,银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。《通知》重申信托公司发放贷款的房地产开发项目要“四证”齐全、开发商要具备二级资质且项目资本金比例满足要求等条件。另有媒体报道称,监管层要求“对以股权融资方式进行的房地产信托项目,如果投资四证不全的房地产公司,将被禁止。”这些措施对于目前财务状况较为窘迫的房地产企业来讲,无疑又是一个坏消息。 在《信托业与房地产的合作模式初探(上)》(发表于本刊2010年第9期)中,笔者简要介绍了房地产信托贷款融资、信托股权融资以及房地产信托投资基金(REITs)三种类型的房地产信托工具。因篇幅所限,本文将简要梳理房地产信托PE、信托租赁与买入返售的运作模式,并介绍受同一实际控制人控制的房地产企业与信托公司之间的业务合作所涉及的关联交易等问题,以期抛砖引玉、启发思路。 一、房地产信托PE(私人股权投资信托业务) (一)基本特性 2008年6月,银监会发布《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》,信托公司开展私人股权投资信托(PE)业务有了规范文件。《指引》明确规定,私人股权投资信托,是指信托公司将信托计划项下资金投资于未上市企业股权、上市公司限售流通股或中国银监会批准可以投资的其他股权的信托业务。 图1:房地产信托PE的基本运作模式

(二)产品特点 (1)募集对象:投资信托PE产品的多是高端投资者,集中于资金雄厚、理财要求较强、有一定财经知识的人群。 (2)收费与分成:《指引》规定,信托公司管理PE信托,可收取管理费和业绩报酬,此外不得收取任何其他费用;并且规定,业绩报酬仅在信托计划终止且实现盈利时提取。(3)股东权利的行使:信托公司应当通过有效行使股东权利,推进信托计划项下被投资企业治理结构的完善,提高业务体系、企业管理能力,提升企业价值。 (4)收益及退出渠道:信托PE收益的主要来源包括:所投资股权的买卖差价、所投资股权的红利、新股、一二级市场的买卖差价等。在退出渠道的设计上,信托公司在管理私人股权投资信托计划时,可以通过股权上市、协议转让、被投资企业回购、股权分配等方式,实现投资退出。 (5)以固有资金进行投资的限制:1、以固有资金参与私人股权投资信托计划的,应当遵守信托公司净资本管理的有关规定,且在信托存续期间不转让受益权,也不得直接或间接以该受益权为标的进行融资。2、信托公司以固有资金参与设立私人股权投资信托的,所占份额不得超过该信托计划财产的20%;用于设立私人股权投资信托的固有资金不得超过信托公司净资产的20%。 下面,我们以中原理财聚富资本1期股权投资集合资金信托计划为例,来说明集合信托型PE理财产品较为典型的运作模式: 表1:中原理财-聚富资本1期股权投资集合资金信托计划

中国房地产信托的运作模式

中国房地产信托的运作模式 我国房地产投资信托分为资金信托和财产信托两大类。集合资金信托又可以细分为债权类投资信托、股权类投资信托和组合投资信托。还有衍生的租赁权投资信托模式等。 (1)债权投资信托模式 债权投资信托是一种初级的信托产品,当房地产开发公司项目开发过程中缺乏资金时,信托投资机构筹集资金,按照贷款的流程发放贷款给房地产开发公司,填补其资金缺口,开发公司在信托计划期限届满时,将资金和贷款利息偿还给信托机构。而信托机构在固定时点向投资者支付收益,并于期满时将最后一期信托受益和本金偿还投资者。 根据投资于房地产开发项目阶段的不同,出现了以下两种形式:开发前期贷款 商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办齐后才可进行。对于自由资金不足, 进度达不到银行贷款条件的项目,便可以通过信托贷款形式取得资金,用于征地、拆迁等前期投入,在达到银行贷款的条件之后,开发商就会利用这段时间差把成本较高的信托贷款还了,而改用银行贷款进行项目建设。 后期贷款 2004年1月,今典集团与北京国际信托有限公司联手推出了“苹果消费信托项目”。该项目将募集到的资金给苹果社区的购房人提供短期住宅消费贷款,将信托资金运用于房地产消费领域,其收益直接

来源于贷款人支付的贷款利息,相当于在项目封顶之前的一段时间内代替了银行按揭贷款。 我国债权投资信托特征从某种意义上说,中国房地产信托与其说是房地产公司的融资渠道,不如说是房地产公司在项目取得银行贷款资格之前向信托公司借用的“过桥费”。模式与贷款无异,只不过放贷者从银行变成了信托公司。在这种方式下,风险控制手段主要是通过有一定实力和信誉的机构提供贷款担保,少数信托计划利用政府财政支持或商业银行担保。与商业银行贷款相比,信托贷款有以下几个特点:期限较短,对资金及收益安全性较高,利率相对较低,适用于滚动式开发形式。但是单纯依靠信托资金开发规模受到限制,信托投资机构凭借现有的实力也无法承受其中的信用风险。特别是按照212号文有关规定,如果继续给项目开发贷款,二级以上房地产开发资质、“四证”齐全、35%的自有资金等条件等于将信托投资机构和商业银行摆到了同一个竞争线上,但是银行资金的实力雄厚、融资成本之低是信托投资机构无法企及的。 (2)股权投资信托模式 股权投资信托的特征在房地产股权投资信托中,信托投资公司将信托资金以股权的方式投资,派出董事或财务人员参与项目管理,成为房地产企业股东或房地产项目所有者,直接经营房地产企业或房地产项目,并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有情况,获得经营所得,作为信托投资收益的来源。一般来说,信托投资公司购买并经营的房地产物业,都是写字楼、商场、仓库、住宅等有

房地产投资信托基金物业评估指引(试行)

附件: 房地产投资信托基金物业评估指引(试行) 第一章总则 第一条为规范房地产投资信托基金物业评估活动,保证评估质量,保护投资者合法权益,满足相关信息披露需要,根据有关法律法规以及国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》,制定本指引。 第二条对房地产投资信托基金持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产(以下简称信托物业)进行状况评价、市场调研和价值评估,适用本指引。 第三条本指引所称信托物业评估,包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。 本指引所称信托物业状况评价,是指对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定,并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业市场调研,是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测,并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业价值评估(简称信托物业估价),是指对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断,并提供相关专业意见的活动。 第四条一个信托物业评估项目的评估内容,根据房地产投

资信托基金发行上市、运营管理(包括收购、经营、出售信托物业)、退出市场以及相关信息披露等的需要,可以包括信托物业评估的全部或者部分内容。 第五条房地产估价机构和注册房地产估价师应当勤勉尽责,实事求是,保持应有的职业谨慎,对信托物业评估所依据的资料进行审慎检查,依法独立、客观、公正地进行信托物业评估,不得撰写、出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的信托物业评估报告。 第六条具有下列情形之一的信托物业评估委托,房地产估价机构不得受理: (一)本机构与委托人、其他相关当事人有股权直接从属关系等利害关系,或者与评估对象有利益关系的; (二)本机构的专业能力难以胜任的; (三)其他不符合法律、法规和规章规定情形的。 第七条房地产估价机构在接受信托物业评估委托时,应当要求委托人向其出具评估委托书;决定受理信托物业评估委托的,应当与委托人订立书面评估委托合同。 评估委托书应当载明委托人的名称,委托的房地产估价机构的名称,评估内容(信托物业状况评价、市场调研、价值评估三者中的全部或者部分),评估目的,评估对象(名称、坐落等),评估要求(评估工作完成时间等),委托日期等内容。 评估委托合同应当载明委托人和房地产估价机构的基本情况,负责本评估项目的注册房地产估价师,评估内容、评估目的和评估对象,委托人应提供的评估所需资料,评估过程中双方的

股加债房地产信托业务模式及风险防范

股加债房地产信托业务模式及风险防范 一、股加债模式 股权和债权相结合(股+债)的混合信托融资模式,它具有贷款类和股权类房地产信托的基本特点,同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特点,通过股权和债权的组合满足房地产开发企业对资金的需求。 股加债模式有广义和狭义之分,狭义的股加债一般是指信托公司发起设立集合资金信托计划,采用结构化方式募集信托资金,向尚未满足“四三二”的项目公司融资,其中,优先级信托受益权向社会合格投资者募集,劣后级别信托受益权则由项目公司之控股公司或关联公司以其对项目公司享有的应收债权认购。优先级信托资金以股权的形式向项目公司进行股权投资(通常为增资扩股),劣后级信托受益权在信托期间不分配信托利益,优先级信托受益人的投资收益由项目公司按期偿还应收债权来实现。待实现优先级信托受益人预期收益后,信托计划享有项目公司的股权原状分配给劣后级信托受益人,最终实现信托计划的退出。 广义的股加债模式除了上述狭义的股加债以外,还包括股加贷模式。与狭义的股加债模式相比,股加贷模式相对简单,期通常为信托公司发起设立集合资金信托计划,拟募集信托资金向未满足“四三二”的项目公司融资,其中,较小部分的信托资金受让项目股权,剩余大部分信托资金以股东借款的形式投向项目公司。信托期间,项目公司按期规划股东借款的本息,信托期满,通过项目公司或其控股股东等关联方回购信托计划持有的股权,或其他处分项目公司股权的方式实现信托计划的退出。 从“股加贷”模式的起源看,狭义的股加债模式系股加贷款模式的延伸和变种,由于加贷模式中,信托公司直接以股东借款的形式向项目公司追加投资,此种安排极易被认定为变相向不符合“四三二”的项目公司融资,实践中也不被监管部门认可。目前,我司看站的股加债模式均为狭义上的股加债,且在整个交易结构中没有任何回购安排(包括回购承诺、优先选择权安排等)。 二、股加债模式合规审查要点 1、优先级与劣后级信托受益权的配比 股加债模式中,次级信托受益权通常是由项目公司控股股东以其对项目公司的应收债权认购,实质上是对优先级信托受益权的增信,在实践中,优先级信托受益人的投资收益主要源于该应收债权实现。因此,为实现优先级信托受益人的投资收益以及信托计划的顺利退出,优先级与次级信托受益权的配比应不高于1:1,也即信托计划对项目公司享有的该应收债权的本息能够覆盖优先级信托受益权的本金及投资收益。此外,为确保优先级信托受益人的投资收益,在信托文件中应明确次级信托受益人劣后于优先级信托受益人分配信托利益,抑或于信托期间不分配信托利益。 2、应收债权的形成应真实、合法、有效 项目公司控股股东享有的应收债权在认购次级受益权后,信托计划即成为该应收债权的债权人,因此,该应收债权的形成是否真实、合法、有效将直接影响到该信托计划债权的实现,进而关系到优先级信托受益人的投资收益。由于该应收债权的形成发生在项目公司及其控股股东之间,实践中其形成的原因形式多样,为确保该应收债权满足合法性、真是性要求,需要对其形成进行合规审查,

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