当前我国房价现状及政府调控策略选择(新)
当前我国房价现状及政府调控策略选择
——以重庆为例
丁一红②
（泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处福建泉州 362000）
摘要：房地产经济对国民经济发展具有重要的拉动作用。近年来，我国商品房售价一路攀高，为此国家和各级政府出台一系列调控政策以遏制过快增长的房价。以重庆为例考察当前我国房价运行和调控现状，实证分析近年来房地产调控政策的政策效果及政策问题，并提出政府宏观调控策略，促进房价理性回归。
关键词：重庆市；房价；调控策略
房地产经济既是国民经济的基础性和先导性产业，也是支柱性产业，对国民经济发展具有重要的拉动作用。房价关乎国计民生，更关乎千家万户的利益，直接影响到和谐社会的建设。近10年来，我国商品房售价一路攀高，为此国家和各级政府多次出台一系列调控政策以遏制过快增长的房价。重庆是西部唯一的直辖市，同时也是首批实施房产税的试点城市，以重庆为例考察当前我国房价现状，实证分析近年来尤其是2008年以来国家及地方政府出台的各种房地产调控政策的政策效果及政策问题，提出政府宏观调控策略对于促使房价理性回归具有一定的现实意义。
一、我国房价运行与调控现状
1.房价高位运行且涨幅大
据统计，从2003年至今，除2008 年受金融危机的影响房地产的价格稍有回落外，十年间全国城镇平均房价从2381元/㎡猛涨到5791元/㎡，房价上涨143%，年均递增10.3%②。房价收入比是房价是否合理最重要的衡量指标，世界银行认为合理的房价收入比应该是3-6。最新数据显示，从2002—2012年我国房价收入比在6-8的区间波动，2012年达到7.3③。对照世行指标中国房价远超于国际合理房价标准上限，处于过高的水平。
②丁一红(1964—)，女，福建泉州人，经济师，主要从事房地产管理研究
②资料来源：《中企资本周刊》
③资料来源：国家统计局网
2.房价上涨区域分化加剧
通过比较大中城市房价涨幅大致可以分析房价上涨区域分化。十年房价上涨最快的是北京市，涨幅高达365%，其他一线城市涨幅排名依次是上海341%、广州261%、深圳233%，均远超于全国平均水平；南京、天津、杭州、重庆等重点二线城市作为区域中心，房价也呈现较大幅度上涨，并由这些中心城市向周边地区辐射。从目前全国楼市看，一线城市及重点二线城市由于过度集聚了教育、医疗、就业等优质资源，房价上涨压力依然突出。相对而言，供应充足的三、四线城市价格也出现稳定涨幅。而其他中小城市和供应不足的一些城市和地区的房价上涨速度趋缓。随着房地产调控的持续，不同区域、城市分化不断加剧。
3.房价调控难度加大
从2004年底年开始，国家开始把对房价的调控作为一项重要内容并采取了一系列措施。2004 年8月实施了831土地政策，从源头上规范土地市场；10 月央行提高商业银行存贷款利率，首次通过经济手段来调控房价；2005 年3 —5月，连续出台了“旧八条”和“新国八条”，旨在从房价、供应结构、消费观点、市场监测等多方面切入稳住房价；2006 年5 月，出台了“以调整住房供应结构稳定住房价格”的“国六条”，并要求地方对其做出细化规定后实施。2007 年8月，要求“以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度”；2009 年12 月—2010年1月，接连提出了“国四条”和“国十一条”总体而言是化解供量、投资、消费、监管和平抑房价的矛盾；2011年实施“新国八条”，提高二套房贷首付比例、贷款利率，并启动房产税第一批试点城市上海和重庆；2012年完成全国40个城市的个人住房信息系统的建设，四大银行合理定价首套房贷款利率；2013年2月出台了“新国五条”，具体包括：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等。据媒体统计，从2003—2013年国家接连出台的相关调控政策达43次，房价却随之上涨超过10倍，陷入了一个房价边调边涨越调越涨的怪圈。房价的持续走高，也使市场对不断加码的调控政策效果产生了质疑，2013年08月5日出版的《人民日报海外版》更是直言：“政策未中靶心”。当前房价调控任务难度不断加大，表现在两方面：一是房价上涨不断由一线城市向二、三线城市蔓延，房价涨幅不断扩大；二是“新国五条”和房产税调控效力渐被弱化。
二、当前重庆市房价运行特征及趋势分析
重庆地处长江上游经济带核心地区，腹地辽阔，资源丰富，拥有深厚的历史文化底蕴，科技教育力量雄厚，工业体系完备，城市基础设施完善。在过去十年我国房地产市场迅猛发展的热潮中，重庆市兼有二线城市普遍的市场特征，伴随着西部大开发的推进、三峡工程的建设和城乡综合改革试验区的设立，同时作为首批实施房产税的试点城市，重庆房价市场也形成了鲜明的城市特征。
1.从长期看（2003—2013年），十年间重庆房价涨幅远超全国平均水平。官方公布的数据显示，重庆房价从2099元/㎡上涨到6682元/㎡，十年疯涨了223%，房价逐年涨幅详见表1④，从图1⑤可以看出重庆房价在全国大中城市房价增长中有较为明显的增长趋势；
表1 2003—2012年重庆房价涨幅（％）
图1 2001—2011年我国城市房价走势图
2.从短期看（2008—2013年），一方面是在经济增长放缓、经济结构调整以及房价持续严厉的调控背景下，重庆房价仍实现持续增长。（如图2⑥所示）；另一方面是一定程度上存在房价不合理增长和泡沫化隐患。关于房地产泡沫的界定，按照国际上常用销售收入比例模型⑦分析，根据这一计算公式，销售价格与收入的比值应该处于百分
④数据来源：本研究整理
⑤数据来源：中国房地产信息网
⑥数据来源：国家统计局网站及房地产交易网
⑦销售收入比例模型是研究楼市价格与消费者收入之间关系确定最终定价的体系。将首付房款比定义为k，房价为P，家庭收入为Y，以i表示年利率，年贷款额占收入比例记为m，房贷年限记为n。
之0.81-6.63之间①，才是楼市价格与消费者收入相协调的水准。从表2⑧可以看出，重
庆2008—2012年的销售收入比都远高于0.81-6.63这一合理区间，近年来楼市售价更
是远高于这一模型表明的2646元/㎡的合理区间。另图2也显示，2008年7月—2013
年7月重庆房地产需求量走势高于供给量走势，反映出重庆房地产供量大于需求；再
据图3⑨分析，在全国主要大中城市对比中，重庆的房价与成交量均处于中等发展阶段，
但是其房价增长的速度较为显著。由此可见，楼市的定价在重庆已经超出合理定价水
平，逐渐显现房地产泡沫的一些特征。但应该看到：首先，这种泡沫化特征很大程度
上和当前重庆房地产市场高端住宅投放量过大，而造成的投资结构不合理有关；其次，
目前重庆的城市化程度是47%，按照重庆市十二五规划到2015年城镇化率达到60%，
尚有13%的增长点，同时也为房地产市场提供巨大的市场需求；第三，资料显示2012
年12月全国100个城市新建住宅平均价格为9715元//㎡，而重庆新建住宅平均价格
为7202元/㎡低于全国平均值，这也反映出持续到2012年上半年重庆房价仍是处于一
个相对低位，可以预见重庆房价格增速明显的趋势会持续保持一段时间。总体上，目
前重庆房地产处于一个新的活跃上升周期初始阶段。
图2 2008年7月—2013年7月重庆房地产供需及房价及走势图
表2 2008-2012年重庆市平均楼市售价及人均收入情况
这样，销售收入比P/Y记为F，则F=P/Y=m*[(1+i) ^n-1]/[(1-k)* I *(1+i) ^n]
⑧数据来源：房地产交易网数据整理
⑨数据来源：国家统计局网站及房地产交易网数据整理
图3 2001—2011年我国城市房地产成交量变动情况
三、当前政府宏观调控房价的主要困境
政府宏观调控房价，核心目的在于合理控制房地产市场交易行为，引导房地产消费及供给结构调整，逐步降低房价。当前政府调控房价面临的主要困境主要存在以下五个方面：
1．以抑制需求为代价降低房价的合理性不足
经过对表1相关政策的梳理，可以看出2010-2013年最新的房地产调控政策都存在显著的以抑制需求为主的调控手段，这对于真正改变由于房地产市场供给产生的供求失衡和价格增长问题效果并不大。同时，单纯的抑制需求实际上是不利于房地产市场的健康发展，反而可能给一些中低收入的购房者带来新的购房压力，其效果可能适得其反。
2．以调整土地供应政策为主的楼市新政在执行中存在困难
土地供应是2013年之前房地产调控的重要策略，在2013年的最新调控方案中对其也有一定的提及。但是，土地销售收入是地方政府最主要的收入之一，在此情况下严格控制土地供应的调控政策往往较难得到地方政府的支持，其效果也就相对有限。
3．当前政策难以迅速发挥作用引导房价回归到合理水平
首先，国家调控政策在宏观上把握房地产政策的方向，地方版的调控措施还需要融入各城市的实际情况，关键性政策应更具有实际操作力；其次，房产新政的内容中主要从合理增加投资性购房和房地产企业不正常开发完工等情况的收税和加强财政向保障性住房倾斜，则需要财政收入支持和极强的财政控制能力，不可避免地存在一定的难题，而财政资金也未必能充分保障对保障性住房等方面的投入需求；第三，房产新政更侧重于房地产市场供给和需求的关系，而相对在土地供应环节的调控内容不足的情况下房价并不能因此出现大幅度回落，新政的短期效应就相对有限。
4．刚性需求的影响下房地产市场价格下调持续时间较短
目前房地产市场仍存在着较为旺盛的刚性需求，尤其受来自于的土地所属观念和“先买房后结婚”这些传统观念影响，大多数具备稳定收入的城镇居民还是倾向于选购房地产而不是租赁房子等获得需求满足。可以预见的是随着80后青年人对婚房需求旺盛，这个刚性需求还将会逐步释放。在此情况下，居民很可能因为对房地产调控下房地产市场价格等因房产税而增加等进行提前消费，促使房价短期内增长。实际上，在2013年3月房产税政策刚刚出台后，国内主要城市的房价迅速上涨和二手房市场转向火爆，这也说明在旺盛的需求刚性下房地产调控政策的效果持续时间可能较短甚至可能引发短期的价格增长。
5．依赖房地产市场的经济增长模式难以长期遏制房地产投机行为
目前房地产经济发展对于我国整体经济发展的影响较大，房地产市场投资在我国整体投资中占据40%以上的比重，大量的银行信贷及居民资产等主要集中在房地产市场，尽管经济增速对房地产市场的依赖度开始下降，但房地产仍然是推动我国经济增长的主动力。长此以往，房地产市场在较高的经济地位基础上依然会是投资投机行为的首选市场，因投机行为引发的价格上涨问题在相关政策调控下不会得到有效解决。当前我国正处于城市化快速推进的进程中，从国家统计局最新公布的数据显示，我国未来一段时间经济下行的压力逐渐显现，市场上对于政府可能放松房地产调控的预期有所增强，预示着政府未来重码调控房地产的可能性不大。在主要经济指标均回落的大背景下，今年上半年房地产市场依然呈现一派涨势。这种过度依赖房地产市场的经济增长模式短期内难以遏制房地产投机行为。
四、政府调控房价的策略选择
1.合理推进房产税改革发展
促进房地产市场价格理性回归，首要考虑的是利用房产税引导房地产市场供给结构调整。作为房产税实施首批城市重庆，于2011年1月颁布并实施《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，面向独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房征收房产税，并将把征得税收全部投入公租房建设。开征房产税虽然有效地遏制了重庆房价尤其是高档商品房价格的快速上扬和投机行为，但由于重庆商品房的刚性需求依然很大，“重庆版”房产税对房地产市场的影响较为温和，房价也没有因此出现大幅下降。事实上，房产税更重要的意义在于完善
财税体制、调节居民收入分配，为地方政府创造重要且稳定的财政收入来源。房价涨跌终归是由市场决定的，从抑制房价的角度讲房产税的作用将不会是长期的。
开征房产税是一项较为复杂而全面的系统工程，尚需破解诸多难题和政策瓶颈。就重庆而言，首先是征收范围问题，其房产税仅限于在主城九区行政区域范围内征收，而非所辖的全部40个区县，极有可能在不远的将来将问题转嫁到其他非征收的区县上；其次是征收对象问题，重庆的房产税先对别墅、200平方米以上的“大房子”和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征，存在着高档商品住房认定的争议；第三是房产价值评估问题，重庆不同区位、不同时段房屋的房产价值差异较大。如何动态、科学、公平的评估房屋价值将是一项繁琐复杂的工作；第四税率本身就是双刃剑，如果房价上涨幅度高过税率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义，如果税率过高又会给房地产业造成新的压力，制约房地产行业稳定发展。从全国范围看，在总结试点经验、统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，扩大试点城市，对不同地区“分而治之”，对不同房地产所有者进行差异征收，待条件成熟时逐步在全国推开乃是大势所趋。
2.有序引导房地产市场投资结构合理转变
政府必须加强政策引导抑制房地产方面的投资需求，调整供求关系的过分失衡。首先，解决房地产过热就要求尽量地释放有效供给，满足刚性需求，政府必须允许并支持以商业银行为主的其他金融机构推出符合消费者需求的住房贷款业务，以有效需求带动供给的释放。其次，各级政府需要为住房抵押贷款提高相应担保以及保险保证，减轻消费者的后顾之忧。第三，政策必须向中低收入者倾斜，尤其是经济落后地区，推动商品房市场向适用房方向发展。第四，必须通过严格的法律法规，监督协调地产商行为，规范地产商行为，杜绝房地产市场产生的虚假繁荣现象。
3.大力提升普通住房、福利性房地产项目的健康发展
目前我国房地产市场出现了一系列问题，住房供应结构不合理是问题的关键。如果房地产市场拥有分不同档次的多元产品供应，就能满足不同购买力阶层的需求，这样的市场才是健康的市场。为此，应把调控工作重心转移到调整住房供应结构，切实增加普通商品住房供应。各级政府应对房地产开发企业建设普通住房以一定的政策倾斜和优惠，如减免地方税费等，降低普通住宅开发成本，为普通住房销售提供更大的利润空间，提升房地产开发企业建设普通住宅的积极性。同时加快保障性用房、廉租
房、公租房、经济适用房等福利性房地产项目建设，科学制订福利性房地产项目的推出体系、分配标准、审查机制、公示机制、监管机制，同时还应该完善退出机制，实现住房的循环分配，间接调整房地产市场消费结构，缓解房价上涨的压力，更好促进房地产市场稳定有序发展。
4.注重发挥房地产市场货币政策及其他宏观政策的协同作用
房地产业是典型的资本密集型产业，我国房地产市场长期依赖银行提供的货币贷款，房地产业对银行的依赖程度也不断加深，客观上也为国家通过货币政策调控房地产市场提供了便利。在“十二五”期间，维护房价的基本稳定应作为政府货币政策的主要目标之一。完善货币政策调控体系首先要对央行在利率、汇率、存款准备金政策的变动情况进行梳理，并联系这期间与房地产行业密切相关的重大金融货币政策，深入研究其在房产价格过热、房产投资中所起发挥的作用和方式，找到影响货币政策在房地产业发挥作用的因素；其次增强货币政策的连续性、一致性和透明度，防止市场信息不对称所带来的心理预期的变化从而引起房价的震荡；其次，要加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合以及货币政策与能对房价进行调控的宏观政策措施的叠加使用，比如包括货币政策、税收政策、财政政策土地政策和行政化限购令等，设计更具可行性的政策组合，加强整体调控效果。
5.严格开展地方政府房产税费征收
目前，商品房的成本构成主要由土地、建安费用、政府的各项税费这三部分产生。目前房价过高，既与房地产行业存在的暴利原因息息相关，也与土地成本价格过高直接推高，还有地方政府名目繁多的收费项目间接转移到消费者身上有关，包括有：土地收费、规划收费、建委收费、房管收费、定界收费、质量收费、消防收费、人防收费、安全收费等主要的收费和税收项目，还有诸如建筑垃圾管理费、道路开口费、印花税、城建税、增值税、教育设施建设附加税等小额费用，有的是正规收费，有的是巧立名目的收费，有的则属于重复收费。即便是合理收费部分也已经占到房价的20%，20%如果和其他国家的2%税费相比也高出很多。房地产调控还严格清理地方政府在房地产市场上的不合理费用部分，最大程度降低地方政府征收收费等而导致的房价上涨的影响。可以考虑将变费为税，确保其符合征税原则并且不会损坏社会公众利益的情况下，转变为房产税的一部分，取消地方政府直接征收房产税费等难以控制的行为对于房价增长造成的直接影响。这一过程中，需要完善相关法律法规和监管机制。从长远
讲，应该探讨一种新的跟土地收益又密切相关，同时又对房地产市场的良性发展有推动的税种结构和制度设计。
6.积极引导居民科学消费与投资理念
房地产消费观念的传统观念，使得我国房地产使得的需求刚性难以下降，对房地产政策的影响较大。在房地产政策调控中，应该注重提升居民的科学消费观念，引导居民正确地理解房地产消费与投资关系，降低居民的投资性购房需求，并由此降低因投资需求增长引发的房价上涨的问题。应通过社会舆论及媒体等，宣传房地产的科学消费理念，引导国内居民明白房地产市场的风险性，明确合理消费及购房是对自身财产的最优管理方案，并解决引导居民形成更好的理财观念，选择其他资本渠道等实现投资需求满足。
参考文献：
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作者简介:
丁一红(1964—)，女，福建泉州人，经济师，主要从事房地产管理研究
电话：135******** E-mail：892707048@https://www.360docs.net/doc/967337164.html,
工作单位：(福建省泉州市) 泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处
邮政编码：362000
孙锡良：5000年中国“最坏的盛世”！
中国的历史按传统的文明史观来看据说有五千多年，我们可能无法对这几千年的过程都连续地给予比较客观全面的描述，但是，有一点是可以肯定的：中华民族在其走过的历程中有过无数的繁荣期，即常说的盛世，也有过无数的痛苦衰落期，最终会导致朝代的更替。
今天的中国，是整个中华文明历史进程中的一个小部分，但又是中国人最值得探讨的一部分，我们无法重新书写过去的历史，无法重铸文明，但是，我们需要总结历史，我们需要看清现实，最大而且最重要的原因是我们要面对未来，我们要将中华民族的文明历史延续下去。
按照官方的说法，最近的三十年是中国历史上最为繁荣昌盛的一个“和谐盛世”，是中华民族最值得自豪的三十年。我认为：如果一定要说是盛世，那中国正在经历的是一个历史上“最坏的盛世”。
所谓“盛世”，也就是“盛于世”。一个民族、一个国家判断她是否处在“和谐盛世”至少有几个标准：
第一个标准：是否为世界文明史作出自己独立的贡献。，无法向世界传递可接受的文明的国家肯定算不上一个值得尊重的国家，也根本无从谈到对世界文明史的贡献，一个没有自身文明成果的国家能算得上盛世吗？即使不把中国放在世界范围看，就把现实的中国与历史的中国相比，近一百多年来中国为人类所作出的文明贡献也是微不足道的，近几十年更是毫无文明成果可言，中国历史上的所有繁荣盛世都产了属于我们自己的文明成果，从这个意义上说，就算跟自己比，今天的中国也谈不上“盛世”，未来，我们准备拿什么样的文明成果奉献给世界？
第二个标准：中国是否拥有自己的原始推动力？一个国家的进步表面上看是靠世界人民的智慧共享得来的，但是归根到底还是看其自身的原始推动力，一是科学素质；二是道德素质。西方国家国民的整体科学素质的强大，决定了西方国家的原始创新能力的强大，原始创新能力的强大决定了西方经济（工业文明和农业文明）的持续性发展动力，纵观当今世界人类生活的点点滴滴，我们不难发现：我们的每一个现代生活元素几乎无一不是西方科技进步的产物，无一不是西方智慧的结晶，现在的中国是一个没有真正科学家的中国，只有受驯化的工程师和技术员，中国科技进步的每一个原始点都来源于国外，这是一个比较难堪的缺少智慧的国家形象。
道德素质是保证西方国家科技文明得以正常推广和应用的一个重要保证，也是保证西方国家政治文明和社会文明得以有效重建的重要保证。反观中国，民族内部整体的道德败坏是有目共睹的，与西方国家内部在道德领域存在的落差也是巨大的，尤其是近三十多年来中国人道德缺失的速度之快已经让中国在整体上将自己的国际尊严降格，将自己的“文明古国”的形象玷辱，无论是国家道德还是国民道德都接近于堕落的边缘，国民道德的堕落缘于国家道德的堕落，国家道德的堕落已经置中国于生死存亡的危险关头，如果堕落的趋势无法得到有效遏制，中国的未来不是复兴，而是灭亡。中国道德堕落的责任不在西方，而在自己。
第三个标准：人民的感受是否整体幸福？我们如果承认中国近三十年是中国历史上最值得自豪的“和谐盛世”，那么最有发言权的应当是享受这一盛世的人民群众，只有人民内部整体和谐才谈得上国家整体和谐，大家看看：一个无官不贪的社会和谐吗？一个矿难频发的社会和谐吗？一个黄、赌、毒、抢、拐盛行的社会和谐吗？一个群体性暴力事件接二连三的社会和谐吗？一个造假猖獗的社会和谐吗？一个大部分百姓买不起房或者成为“房奴”的社会和谐吗？一个两极分化享誉世界的社会和谐吗？一个百姓无法维护自己尊严、告状无门、只能以自杀了结性命的社会和谐吗？一个由腐败官僚和商人组合共同敲诈人民的社会和谐吗？一个千疮百孔的、停滞不前的、拥有8亿受歧视农民的农村和谐吗？一个长期唯西方国家马首是瞻的国家和谐吗？我不认为中国是处在“和谐盛世”，只有中国人民绝大多数感觉精神蓬勃向上的时代才是真正的“和谐盛世”。
对照三个标，中国算不算得上五千年的最强盛世是一目了然的，“盛世”不是自封的，是要公认的，不是靠官方宣传的，而是人民感受的。