20150308 “红海名仕公馆”主体商业项目市场调研、分析、商业定位、业态组合报告(提案)
“红海名仕公馆”主体商业项目市场调研、分析、商业定位、
业态组合报告（提案）
*市调表见附件
第一章前述
第一节红海?名仕公馆一号楼商业综合体项目信息
1、基本信息
总占地面积（建筑面积）12480.88平方米总占地面积（营业
面积）
11808平方米
每层面积（建筑面积）3120.22平方米每层面积（营业面
积）
2952平方米
首层层高 5.1米二、三、四层层高 4.5米
结构框架柱间距7.8米-9.3米
共有7.8米、8.1米、
8.3米、8.6米、9.3
米
每平方米负荷（承
重）
450公斤每平方米进深40.8米
开间90.2米
2、地理位置
本项目处于新余市渝水区西北部；
位于五一北路与仙来西路交汇处；
1号楼商业综合体紧邻仙来西路，位于整个项目的正南方。
3、1号楼商业综合体停车位情况
数量约为100个，均为地下停车位，位于1号楼商业综合体底部位置，整个地下车库的正南方。
第二节项目周边一公里范围内
1、项目四至
东至西湖公园；南至中国联通总公司；西至明珠花园小区；北至新余四中。
2、、一公里范围内机关单位
新余市人民政府、新余市财政局、新余市物价局、市旅游局市地税局是就业局江西有色地质勘探三队新余市物价局市林业局市农业局市粮食局市水利局市乡镇企业局市乡镇企业局市交通局市公交总公司市工商局市教育局市建设局市商业局市武警支队市审计局等
3、公里范围内事业单位
新余邮政储蓄银行、新余市日报社、新余市四中、新余市逸夫小学、市图书馆邮政储蓄
银行、建设银行、工商银行、新余市日报社、新余技术学院明志小学市二医院五一路小学江西电工厂渝州科技职业学院市五中长林医院职教中心长林机械厂等
4、一公里范围内住宅小区
明珠花园、世纪清华、长林小区、武警水电二总队家属区、二十五公司家属区、德鑫花园、仙来苑小区、学府名都
5、周边居住人群构成
企事业单位家属、改善型住房刚需群体、以及少量外来流动人口
6、周边长住人口数量
约15万
第二章市调内容
第一节市场调研的目的：
1、解决红海名仕公馆商业地产招商、销售不畅所出现的瓶颈问题及如何使商业火起来等问题！
2、市场调研的范围：新余市渝水区城南、城北、仙女湖区主力商业及商圈等区域。
3、调研组成员:李永魁、张涛、吴师傅三人
4、调研日期：2015年02月27日至2015年03月2日
第二节调研数据的依据：
1、依据我项目商业现在存在的问题；
2、依据新余市现有成熟及不成熟商圈、商业经营的现状；
3、与从业人员直接沟通、了解，并对重点商业实地探查、了解；
4、以上所有行为及细节内容都是依据新余商圈、商业各方面的实际情况，科学制定的市场调研条款而开展市场调研、归纳、整理、研判、分析等工作的。
第三节红海名仕公馆商业地产现阶段存在的问题：
一、根据初步的调查了解，名仕公馆沿街商铺滞销及招商困难主要有几方面的原因：
1、现阶段沿街商铺看似分割的面积较大及一层价格偏高，单价偏高，总价更高；
2、与我项目对面的沿街老商铺租金对比我项目没有任何优势；
3、竞品楼盘价格下调、优惠政策层出不穷等
4、最主要的是：缺乏主要商业的带动。
二、说明
基于以上原因，我们不能纠结在表象问题上，要看到问题的实质，也就是说，我们不能为卖底商而卖底商，而是要找到我项目商业部分招商、销售不畅的原因到底在哪？要找到问题的症结所在，所以我项目所有商业招商销售如果要热销或热招，必须要把主体商业定位好，并且做好、做活，所以在此我建议，解决红海名仕公馆三万多平方米商业的钥匙，就是要先把主体商业发动起来，使他成为红海名仕公馆商业的领头羊，那么剩余的商业招商、销售也就不成问题了。如果该市调方案可以通过，我与同仁将会做更进一步的深入细致的调查、研究及分析工作，以便使我项目有更准确的商业定位及可以使其真正的良性发展运营起来。
第三章PEST分析（新余、渝水区、主要是城北）
第一节政治要素（Politics）：
新余市政府对商业地产项目的政策？指导方向？产业政策等？
一、提升发展消费性服务业
严格落实商业网点规划，适度控制交易市场建设，积极引进新型商业业态，促进商贸服务业转型发展。深入推进“1020工程”，完成投资8亿元和实现销售额160亿元。着力抓好万商红商贸物流中心、正大钢材市场、赣西商贸城等项目的培育发展。推进农产品现代流通综合试点、城区农贸市场建设改造，完善中小商贸流通企业服务平台建设。制定旅游产业三年行动纲要。加强旅游基础设施建设和宣传推介，抓好仙女湖5A级景区创建。大力发展文化旅游、生态旅游、农业休闲旅游等新兴业态，加快开发夏布艺术品、陶瓷艺术品等特色旅游商品，提升旅游产业对经济发展的贡献度。实现接待游客增长20%、旅游收入增长25%以上。
二、创新发展新兴服务业
实施电子商务全民创业工程，支持各类市场主体发展电子商务。推进中国国际电商城建设，加大居无忧商城“网上经济特区”和电商实体企业招商力度，推动中国（新余）家居总部基地、金利达电子商务产业园、双林镇等电子商务基地建设，推动万商红、腾达电器等企业打造电子商务交易平台。实现电子商务交易额100亿元以上。加快发展八大重点文化产业，大力引进文化产业领军人才，培育10家文化产业领军企业。办好中国苎麻夏布文化节、第三届傅抱石文化艺术节、第二届工艺美术作品大赛。推进仙女湖国际汽车文化产业园建设。
第二节经济要素（Economic）：
新余2014年全年生产总值（GDP）779.21亿元，人均GDP2万元，恩格尔系数39，比上年增长13.3%。分产业看，第一产业增加值44.06亿元，增长4.2%；第二产业增加值522.01亿元，增长16.5%；第三产业增加值213.14亿元，增长8.5%。三次产业结构为5.6：67：27.4。非公有制经济增加值487.81亿元，增长13.5%，占GDP的比重达62.6%。新余2014年财政总收入111.27亿元，比上年增加30.64亿元，增长38%，其中税收收入94.02亿元，增长38.3%。地方财政收入69.43亿元，增长38.9%。财政支出102.77亿元，增长31.7%，其中教育支出增长74%，文化体育与传媒支出增长37.9%，医疗卫生支出增长46.3%，交通运输支出增长63.8%，住房保障支出增长47.1%。
第三节社会要素（Society）：
新余共有卫生机构1155个，其中医院14个，社区卫生服务中心（站）27个，妇幼保健院（所、站）3个，疾病预防控制中心（防疫站）3个，卫生监督所（中心）3个，诊所及其他115个。2012年新余参加城镇基本养老保险人数27.3万人，参加城镇基本医疗保险人数51.19万人，参加城镇居民基本医疗保险人数24.52万人。参加工伤保险的农民工3.53万人。参加失业保险的人数11.98万人，参加工伤保险的人数20.1万人，参加生育保险的人数12.8万人。2014年末发放失业保险金人数为1789人。基本养老保险参保率、基金征缴率、社会化发放率分别为99.69%、98.74%、100%。基本医疗保险参保率、基金征缴率均达92%以上。2012年新余市各类中等职业学校招生13482人，在校生45495人，毕业生25998人。普通高中招生8598人，在校生19749人，毕业生7395人。初中招生14214人，在校生41472人，毕业生11947人。普通小学招生19356人，在校生94926人，毕业生14820人。特殊教育招生90人，在校生573人。幼儿园在园幼儿41791人。
第四节技术要素(Technology):
新余全年施工项目670个，其中新开工项目480个，全年竣工投产项目538个，其中亿元以上项目101个。新余全年房地产开发投资26.49亿元，比上年增长8.4%。其中，商品住宅投资21.04亿元，增长11.6%。房屋施工面积522.8万平方米，增长7.6%；房屋竣工面积159.26万平方米，增长53%；商品房销售面积123.24万平方米，下降18.5%。
第四章新余市及渝水区城市功能调查（新余城南、城北）
第一节城市功能概况
一、城市规模
1、新余市地处赣西中部偏西，东距省会南昌市150公里。
2、新余市是江西省直辖市，是江西省11个设区市之一。
3、现辖分宜县、渝水区、仙女湖风景名胜区和高新技术开发区等一县三区。
4、总面积3178平方公里，其中渝水区面积1785.92平方公里，分宜县面积1391.76平方公里。
5、新余市总人口112万人，中心城区常住人口40万左右人口，流动人口约2-3万人，常住人口每年增长1万人。
6、策划思考：
新余市区的首位度很高，对于周边县区的吸引力很强。
新余是赣西三市的中心城市，三市中中心城距省会南昌最近，对宜春和萍乡都有较大的辐射能力。
二、交通状况
1、新余处于连接我国东西部地区的重要走廊，沿海经济发达地区向中西部地区梯度转移的跳板和必经之地。
2、沪昆线铁路、沪瑞高速公路、赣粤高速公路横跨境内；武吉高速公路和浙赣铁路电气化改造已经完工。
3、新余市即将新建的四条立交桥将大大减轻城区的交通压力。
三、区域性质与功能特点
整个中心城区占地约30平方公里，以浙赣线为界，形成城南和城北两个区域中心。
四、各项城区的机能
1、城南以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主，商业气氛较浓厚，居住密度较高，沿袁河北岸的绿化景观带为公共活动场地。
2、城北为行政、文化区域，以新余市政府和各部、委、局的机关办事机构为主，环境空气质量较好。
3、城东为高新技术经济开发区。城西以新钢为主的工业区。
第二节新余渝水区商业现状调研（城南、城北）
一城南
1、商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）
概况：城南商业发展起步早，发展历史悠久，已形成完整的商业布局，由胜利北路为核心点进行四周辐射，整体业态布局混乱，经营档次混乱。
规模：规模大，已基本覆盖整个城南地块。
商圈分类：核心商圈。
2、商业发展规划（政策规划、趋势研判）
政策规划：政府对传统商业进行整顿，对城南商业圈进行整合升级。
趋势研判：发展潜力小，地域发展空间不足。
3、租金水平、售价水平研究
◆胜利路
租金：1楼200-500/平米/月，2-3楼60-100/平米/月
售价：8800-16000元/平米
◆抱石步行街
租金：1楼63-83/平米/月，2-3楼13元/平米/月
售价：1楼12000元/平米，2-3楼6800元/平米
4、发展商开发情况研究；
发展商现阶段开发体量小，多为已开发项目，集中于整个区域的南侧，多为综合性的商业体。
5、典型案例分析
原洪客隆商业街
项目地址胜利南路商业形态商业街
物业体量12万平方米
业态分区本项目为一条直街，没有严格的业态分区。
主力户型35-55平方米占70%
售价租金租金：根据位置和面积的不同，1楼在70-80元/平方米/月，
2楼在20-35元/平方米/月。
售价：销售价格在7700-14000元/平方米
消费人群本市居民，周边乡镇。
交通状况东至胜利北路，南至劳动南路，位于城南市区内。
二城北
1、商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）
概况：城北商业发展起步晚，发展时间不长，未形成完整的商业布局，由多个小型商业中心为主，商圈内业态布局较清晰，档次较高。
规模：规模小，覆盖面积有限、不成熟。
商圈分类：次级商圈、边缘商圈。
2、商业发展规划（政策规划、趋势研判）
政策规划：政府大力支持城北新兴商业圈的建立，逐步形成点带面的商业布局。
趋势研判：发展潜力巨大，地域发展空间广阔。
3、租金水平、售价水平研究等；
◆北湖风情商业街
内铺：8000-9000元/平米一层
沿街：11000-13000元/平米一层
4500元/平米二层
3800元/平米三层
◆钟山国际
沿街商铺13500元/平米
4、发展商开发情况研究；
发展商现阶段开发体量大，但经营状况参差不齐，多为商住一体项目，分布于整个区域的各处，未形成比较紧密的联系，多为临街商铺。
5、典型案例分析
北湖风情商业街
项目地址科环路商业形态商业街
物业体量1万平方米
业态分区共195套沿街商铺
主力户型单套面积32-48平方米不等
售价租金租金：内铺：8000-9000元/平米一层
沿街：11000-13000元/平米一层
4500元/平米二层
3800元/平米三层
消费人群本市居民及小区业主。
交通状况长青北路主干道，科环路、仰天大道。
第三节新余渝水区商业物业供需分析
一、租金走势
1、目前胜利路上约有铺面600个，经营范围包括服装、饯品、超市、娱乐、宾馆和餐饮等，集中了新余市大部分商场。胜利北路沿街商铺的租金在300-500元/平方米/月不等，胜利南路沿街商铺租金是250-350元/平方米/月不等。沿街部分只有极个别上层引入了先进的管理，但形式仍然比较传统，除步步高外其它商场都缺少餐饮、娱乐等业态。
2、城北滨江步行街，2012年周边商铺店铺租金为均价40元/平方米，2013年涨至60元/平方米，2014年涨至80-100元/平方米。
二、售价走势
1、新余市2014
年全年月商业销售信息
2、2010—2014商业销售情况2010201120132014商场名称
业态定位客群定位经营形式步步高+超市
流行百货（零售）时尚、中高收入者联营扣点15-21%新亚新传统百货（批零）一般收入者
租金平均120-180
元/平米/月
洪客隆商业街流行百货（零售）时尚年轻人租金平均120-300
元/平米/月
第一季度销售面积（平方）476814797310455932772
销售套数（套）3785512165418
销售均价（元/平方）3423366473435845第二季度销售面积（平方）269583698310016067990
销售套数（套）3613901805560
销售均价（元/平方）5145461351316476第三季度销售面积（平方）323253613663514160306
销售套数（套）3343589981066
销售均价（元/平方）4695408852525895第四季度销售面积（平方）824901187824764595822
销售套数（套）7422155495479
销售均价（元/平方）4041397165355361
3、2014年新余区域销售情况
类型城南城北
销售套数416套596套
销售均价6425.53元/㎡5354．96元/㎡
销售面积53485平方米172564平方米
三、典型开发商业案例分析
城南步步高
商业形态商业广场项目地址胜利北路（新亚新
正对面）
开盘时间07年5月交付时间08年
物业体量总体八万平方米，4万平方米步步高购物中心，3000平方米
街区商业、1万平方米主题休闲广场、1.7万平方米酒店式公
寓和一万平方米大型地下停车场。
业态分区本项目商业部分为六层楼，酒店公寓20层。
1-4楼为步步高购物中心；
5-6楼为大型餐饮、娱乐。
主力户型商铺1楼街区：30-60平方米
消费人群本市居民，白天较冷清，晚上比较热闹。百货生意一般，超
市生意比较热闹，餐饮、娱乐人流量较多。
交通状况胜利北路、临近火车站
四、典型开发商业案例分析
城北暨阳商业街
项目地址沿江路商业形态商业街、商业综合
体
开盘时间2015年交付时间
物业体量3万平方米
业态分区2栋4F纯商业综合体和1栋2F商业街
售价租金售价：沿街：2万元/平米一层（虚高到每平方米5—6万，
然后采取打折优惠的形式，回落到2万/㎡,此方式我项目可借
鉴）
8000元/平米二层
三层、四层自持
消费人群本市居民
交通状况仙来大道、沿江路
第五章渝水区城北主要商圈消费者消费行为调查与研究
一、地理细分调查分析
1、步步高商圈地理坐标
2、滨江步行街地理坐标
3、如上图所述，城北商圈分布主要集中于整个城北区域的中部和东部，商圈分布较稀疏且不具规模，没能形成良好的集群效应，城北整个区域中稍具规模的商业项目较少，已形成的主要以长青路两个步步高为主进行周边辐射，其他多以零散铺子为主，没有专门的商业综合体项目。未售项目以滨江步行街为主，由商业街加商业综合体组成，位于孔目江沿岸。
4、整个城北区域，西部地区缺乏规模性的综合商业体。
二、购买人群细分调查
主要以企事业单位工作人员及家属，和该区域小区长住居民、院校师生为主。
三、年龄细分调查分析
10-30岁之间消费人群占30%，30-60岁之间消费人群占50%，60岁以上消费人群占20%。
四、经济状况细分调查分析
家庭年收入5万以下占25%，家庭年收入5万-10万之间占35%，家庭年收入10万-20万之间占30%，家庭年收入20万以上占10%。
五、消费者交通和出行方式
步行购物占5%，助力车（自行车、电动车）购物占33%，公交占32%，自驾占30%。
由此看出，本区域消费者出行主要选择助力车及公交为主，自己开车的消费者也占了整个比例的近五分之二。
六、购买者购买心理及行为分析
1、本区域购买者主要已满足日常家用为主，日常百货占所有购买行为的50%以上；
2、有少数购买者用以提升生活品质，到城南或南昌购买少数奢侈品。
第六章红海名仕公馆主体商业项目SWOT分析
一、红海名仕公馆地理坐标
二、红海名仕公馆SWOT分析
S（优势）分析
?项目地处城北西部，紧邻毓秀山国家森林公园，北湖公园，环境优美；
?项目所在地处于仙来大道与五一路交汇处，交通较便捷，与城南区域仅有10分钟车程，有一定对城南老商业集群带的辐射效果；
?项目在新余市具有较高的声誉，在整个房地产业占有较大比重；
?项目在新余属于较大楼盘，且周边有多个住宅小区，可为本项目商业带来大量的社区客源；?项目依托政府整体规划，未来整个城市居民将向城北迁移，从而带来大量的人流；
?居住在本小区的居民具有较高的消费水平；
?新余市第四中学位于项目正北侧，将带动项目整个商业的发展。
W(劣势)分析
?新余传统商业中心，非本项目所在区域；
?项目所处非仙来西大道为交通主干道，人流较少，因为没有购物、游玩的场所，而项目北侧的北湖路与四中隔街相望，西侧是新余职业学院和北湖公园，这里的人流因为这些场所的原因人流、车流相对很旺；
O(机会)分析
?项目所处新余未来重点发展区域，有着较大的发展区域；
?市政府、及市政配套的不断完善，将不断提升本区域的商业价值；
?随着区域人口的不断入住，本项目的商业价值将不断体现。
T（威胁）分析
?新余商业项目经营状况普遍较差，商铺空置率较高；
?本项目所在区域住宅小区，均带有相应的沿街商铺，过多底商造成业态重复，商铺空置率高，且租金水平参次不齐；
?项目附近没有大型商业作为依托支撑，造成本项目商业显得孤立，难以聚集人气。
第七章商业综述
根据市场调查研究分析根据我项目现状，我项目应该如何定位？
其一正常情况下，稍大型及以上的主体商业（裙楼）的立项与规划、定位之前必须要先做好市调和可行性分析，做什么？怎么做？谁来做？或者干脆就以销定产，与主力店先沟通签约再开发规划建设施工，但我们的主体商业已经建成，也只有量体裁衣了。主力店或次主力店的选址及物业硬件的要求是有严格的硬性指标的，百货、超市、影院、餐饮的主力店等都有很多物业硬性指标的要求，如层高，楼面每平方米的负荷、进深、开间、停车场的车位、项目半径一公里范围内居住人口有多少等等，所以，我们的项目根据地理位置及区域位置，从理论上讲应该是缺什么？少什么？当地人最需要什么？基于此再定位到做什么？可是，我们的项目已经规划并建成，也只有理性的根据以上缺什么？少什么之外，因为自身条件的局限性它可以做什么？能做什么？？因为租金、售价等原因它能承受什么样的商业及要求？？？
其二需要经过科学、严谨、系统的市场调研分析、论证后，把主体商业做什么样的商业定位后，开始造梦对外推广，经过市场及客户细分有针对性的宣传推广，那么剩余的沿街
商铺是招商还是销售应该是迎刃而解。
其三唯一存在的风险是，一旦此主体商业开业运营不良，那么将会对其他未售出沿街商铺的销售及招商造成不利影响，所以在商铺没有售出90%以上的前提下，尽量延迟主体商业的开业运营，但在与商家约定的时间内，我们要把引进的主力店品牌、项目优势、买卖点、亮点等通过有效媒介及渠道大力的宣传推广给目标市场及目标客户，广而告之，如果能够在约定时间内达成我们的招商销售目标则双赢，如果不能达成，也可以与商家事先约定再延缓一段时间开业，以便达成双赢的结果。但如果主力商家有十足的实力及把握开业后能够运营良好，也可以按最初的约定时间开业运营。
第八章结论（红海名仕公馆主体商业）
一案商业定位：“某某”百货（中档偏上-零售时尚浪漫天堂为主题）+超市（平价偏低）
一、定位根据说明
1、根据前几天的走访、调查、了解，城南以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主，商业气氛较浓厚，居住密度较高，沿袁河北岸的绿化景观带为公共活动场地。新余市成熟商圈主要集中在城南的“胜利北路商圈”，城南也是老城区，该区位紧邻新余火车站、汽车站，有稍具档次的步步高百货（经营状况良好），营业面积24000平方米左右，共六层，二层设为超市，每层的营业面积4000多平方。值得一提的是该商业公司一直是以超市连锁为主营业务，而在胜利北路能做出百货+超市的业态组合模式，证明了该公司真是了解新余的商业状况，而把胜利北路的步步高定位到百货+超市的商业定位上，事实证明结果是完全正确的，该商业的定位证实了根据市场的需求新余市确实缺少一个中档偏上的百货商场（零售），但超市设在二楼也是该公司的无奈之举，因为如果有地下室最好把超市设在地下室。该商圈还有其他的商业形式，如华润万家、新亚新百货、新余市副食品市场、新余电子数码商城等，高能商圈以沃尔玛我领军形成的消费群；
2、那么城北呢？城北为行政、文化区域，城北只有北青路有一个稍大规模的步步高超市营业面积有一万多平方米，地下一层，旁边是人民广场，一个看不到希望的一直没有规划好的商贸城，还有一个值得一提的及时滨江步行街，未来的景观、旅游、购物、体验式的商业体，但他走的是高大上的商业模式，与我们的商业定位互不影响，还可以相辅相成；新余市大部分有钱的或者是比较有钱的人，包括以新余市政府和几十个市直机关的各部、委、局的机关办事机构为主的工作人员及家属都住在城北，都在我项目周边半径一公里范围内，这其中还有两所高校、两所高级中学、三所小学，这个范围内居住着新余市城市常
住人口的2/5,近15万人，所以新余城北欠缺的商业不是一点点，而是太多太多！虽然新余城市人口在四十万左右，但在主要的富人区却没有一个像样的百货商场，搞得这些有钱人购买稍上档次的商品不是跑到城南就是跑到南昌，你说是不是太损失了，所以根据我项目的建筑体量和新余及城北商业的缺失，还有本区域较高层次的消费群体定位到中档偏上中型百货+中型超市应该是没有问题的！
二、项目业态规划分布建议
一层平面业态布局
珠宝、首饰、名表、名品男鞋、女鞋、箱包、皮具、小家电厨电、化妆品、屈臣氏
◆二层平面业态布局
中型平价超市（品牌待定）
◆三层平面业态布局
品牌女装女士配饰（时尚浪漫）
◆四层平面业态布局
品牌男装配饰（时尚浪漫）+餐饮主力店，例如：两岸咖啡左岸咖啡日本料理韩国料理或烤肉千字美容院丽人美场美发千色店（个人护理）。
三、主力店的硬性指标要求介绍
◆
二案商业定位：红海名仕商贸城（线上线下立体商业）经营形式：批批发为主零零售为辅（批货是批发价零售低于终端零售价格）
文化用品文教用品体育用品工艺品礼品饰品电子数码中国结玉器手机挂件十字绣民俗用品化妆品钟表花卉儿童玩具水晶制品婚庆用品头饰动漫+中型超市+美食小厨等；
一、定位根据说明
1、根据以上市场调研、数据分析、了解，新余市更缺少一家集（批零）：文化文教办公礼品水晶制品不锈钢制品婚庆用品饰品头饰工艺品（普品+精品）电子数码等+电玩动漫+娱乐休闲+美食+中型超市，这样一个稍具规模、更欠缺档次的商贸集合商业体，城北更是空白。那么在我们这个主体商业半径一公里范围内，新余市主要的党政机关、两所高校、两所高级中学、三所小学、十几万的常住城市人口，整个城北也有常住人口二十万左右，新余市稍具经济实力的大部分人都居住在城北，这样的消费圈层、消费需求及消费人群，只有在一些小型文化、文教商店或到城南副食品批发市场等处消费，而且城南副食品批发市场及金业电子数码城的业态规模体量也很小，而且很分散，已经满足不了新
余市现在及未来的市场需求，所以我项目要是能够定位到此商业模式，不只是对我项目的招商、销售起到解决问题的作用，更解决了成北及新余市商业空白及消费问题。
2、如果我主体商业真的定位到该商业模式，那么仓储、物流应该如何解决？特别是仓储，因为所有进驻的商家主要是以批发为主，零售为辅，都是直接的厂家或代理商，那么仓储问题也就是需要解决的关键问题，这点需要大家共同想办法解决？？？
二、红海名仕商贸城（暂用名）项目业态规划布局建议
◆一层平面业态布局（侧重点以工艺品、装饰品、花卉、家饰、婚庆用品、头饰为
主线，其他为辅）
以工艺品、箱包皮具、花卉、家饰、儿童玩具、成人及儿童益智玩具水晶制品、婚庆用品、头饰、水晶制品不锈钢制品、化妆品、钟表
备选业态：例如，米旗背包系列，欧森箱包、青岛铜板画、广东顺达系列、康宁杯业、诗黛丽化妆品等名优品牌。
◆二层平面业态布局
中型平价超市（品牌待定）
◆三层平面业态布局（侧重点以文教、文化、礼品体育办公及耗材、礼品为主要
业态布局，其他为辅）
文化用品、文教用品、体育用品、礼品、中国结、玉器、手机挂件、十字绣、民俗用品精品头饰（韩国头饰）（以上业态普品精品分区设置）
备选业态：例如，最好引进一些香港、台湾品牌文教及“摩登”锁具、“高力”锁具、“飞雕”开关、“飞利浦”电工、“奇胜”装置电器、“联想”电料、“西门子”射灯、“雷克”射灯等名优品牌。
◆四层平面业态布局（侧重点则要以电子、数码、电玩小家电+动漫城为主要业态
布局+，其他的为辅，如加动漫城需要晚上与商场分隔封闭）
厨电、专业音响、舞台灯光、保健器材、小家电、电玩、电子数码产品+动漫城或加美食小厨。
三、商贸城业态布局说明
1、以设置的主要商业业态招商，如一层的主要业态饱和，可以将次要业态安置在三层，三层至四层，以此类推，但要保持主要业态布局，因为要做适合新余市及城北的总体需求与消费圈层的消费，在招商及运营过程中再根据市场的实际需求合理调整。
2、二层超市的设置也可以说是短期性的，如果该文化、办公、工艺品商贸城蓬勃发展起来，那么二层超市也可以慢慢的淡出该商业了，设置二层为超市，主要是为了暂时吸引人
气，聚集基础消费人群，目的是为了口碑宣传商贸城，如果两种商业形态可以和谐并且优势互补的相处，并且不影响租金收入那么就让他存在下去吧！但我想，一旦商贸城发展兴旺起来，超市必然将要被清退！所以，最好招进一个独立的商家统一投资经营管理，这样，可以根据市场变化及需求能够及时的调整业态与经营模式，但做到这一点应该比较难！3、立体商业解释
线上是虚拟店铺（如淘宝、阿里巴巴），线下是实体店铺，线上商铺的建设、运营、管理可自己做，也可托管给知名商业网站。
4、主力店的硬性指标要求介绍
此类商业形态没有具体的物业硬性指标要求。
三案商业定位：专业店
一、如：酒店式足浴城酒店式水疗城+KTV的商业模式组合（集：足浴按摩、养生SPA棋牌健身中西餐自助餐客房理疗水疗网吧演艺吧美容等24小时营业的高档次、低消费综合性的商务、休闲、娱乐会所）
二、专业店业态组合说明
12000㎡左右的营业面积，如果一个专业店可以吃下，就不用组合其他的商业，如果不能则需要增加。
三、主力店的硬性指标要求介绍
此类商业形态没有具体的物业硬性指标要求。
第九章商业租金与销售价格的定价原则
1、根据项目的建造成本、配套设备、设施成本、内外初装成本等资本投入为定价基础；
2、参照成熟商业地块及不成熟商业地块销售价格、租金价格的评估、对比、确立；
3、根据整体项目在本区位的价值与地位；
4、租金及销售价格要以低开高走的原则。
第十章新店开设价值建议及趋势研究（本项目）
1、大部分新余中高端消费人群都居住、工作在城北，但城北现有商业只能满足最基本的日常消费需求，缺少具规模上档次的综合商业；
2、城北缺少中档偏上的百货，新余市缺少一个稍具规模的以：文化、文教、办公、礼品饰品等批零（普品+精品）的商业集合体，该商业的建立将带动和满足全市周边区县和城北经济的发展及消费水平和档次的提升，更重要的是带动我整体商业项目的销售及招商能够顺利的达成快速回款的目的；
3、填补了新余市、渝水区及城北西部主要商业及综合商业的空白；
4、带动了渝水区及城北的商业文化、经济发展及消费；
第十一章主体商业销售、招商思路及方式、步骤建议
第一节销售、招商思路
一、销售建议
1、整体出售
争取找到商家及个人可以出资整体收购
2、分割出售+售后返租+分红
采取三权分离的销售模式，也就是：产权经营权管理权分权而制
3、分割出售建议
待确定入驻主力商家及宣传推广开始后，与原有意向客户或潜在客户进行沟通，并同时开发新客户，争取在合理价格或超值价格的情况下整体出售出去；期间，如没有整体出售的可能，再进行主体商业各层平面分割出售的规划、设计及制作。
二、招商建议
1、根据项目的商业定位，先试探性的与主力商家初步沟通用语言介绍我公司项目概况及相关硬性指标、数据项目周边商业状况消费潜力等如对方感兴趣再提供相关市调报告及项目资料并约定再次联系的时间如对方更感兴趣则邀请对方前来考察，或外出考察、调研、拜会主要领导等考察中观察、了解对方的真实意图及对租金及售价的接受程度等深谈、恳谈选择及确立。
2、根据商业定位，针对目标市场及目标客户逐批次逐级沟通；
3、招商同类型的商业要与N家同时沟通，不等待不期望，平衡后以商家品牌效应、价高者得、先入为主的原则确定谁是入驻商家，邀约后要分别接待；
4、商贸城的招商因好多商家的业态布局与我商业业态布局相去甚远，所以我项目招商要本着引进已成熟的市场或商贸城商家为招商主线，其现有商业布局具有我商业布局部分商业业态即可，因为成熟的商家也会进行更详细的商业市场调研，也会根据区位、地块和消费市场及客户实际需求，认可或调整我现有业态布局规划；
5、招商物料准备建议
初步只需准备好：新余商业市场调研、分析报告、项目商业部分的资料、我商业区位、地块处于商业真空区、庞大的中高层消费人群等亮点、优势、买点、卖点等挖掘整理出来（以上资料用于与大商家沟通之用：为招商推广资料，以楼书形式制作为佳，简明扼要即
商业地产市场调查研究的内容
商业地产市场调查研究的内容 商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究,以期对项目进行正确定位。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨 一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 ◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 ◆GDP发展状况及产业结构情况
◆全社会消费品零售总额 ◆全市商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：
天津商业市场调研分析及应用
天津商业市场调研分析 一、天津市宏观经济环境 天津作为中国四大直辖市之一，在区域经济和全国经济发展中具有重要的地位和作用。1997年国务院明确对天津的定位，天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和中国北方重要的经济中心。 1、国民生产总值（GDP） 据初步核算，并经国家统计局联审通过，2006年全市实现地区生产总值（GDP）4337.73亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，比2000年增长1.2倍（见图1）。2007年1—2月份实现地区生产总值（GDP）655.74亿元，同比增长13.5%。人均地区生产总值为5177美元。
2、社会消费品零售总额 消费品市场趋向活跃。全年社会消费品零售总额完成1356.79亿元，增长14.0%。其中批发和零售贸易业零售额1143.04亿元，增长13.5%，住宿和餐饮业零售额209.97亿元，增长17.4%。 3、财政收入 2006年全市财政收入突破900亿元，达到925.62亿元，比上年增长27.6%，占全市生产总值的比重为21.3%，比上年提高1.7个百分点。全市财政支出654.2亿元，比上年增长25.7%。其中，基本建设和城市维护建设支出263.2亿元，增长28.2%； 4、人口情况 2006年末全市常住人口为1075万人，户籍人口948.88万人。人口继续保持低速增长。2006年全市人口出生率为7.67‰，人口死亡率为6.07‰，人口自然增长率为1.60‰。 5、金融业 存贷款规模继续扩大。2006年末全市金融机构（含外资）本外币各项存款余额6839.20亿元，比年初增加854.52亿元。其中储蓄存款余额2922.70亿元，比年初增加349.68亿元。年末本外币各项贷款余额5415.72亿元，比年初增加780.14亿元。 6、人均收入与支出 2006年天津城市人均可支配收入约14200元，人均消费支出10500元，恩格尔系数为34.9%。 综述：以上为影响当地发展的主要经济指标，从以上数据可以看出：平稳、协调、增长是2006天津市经济运行的主要特征，自从2000年以来天津市经济运行持续增长，主要经济指标增长较快，相关指标出现了稳中上升的迹象，表明天津市经济正处于快速的发展周期。在良好的经济环境下，天津市的商业发展迅猛。
商业地产项目分析与定位概要
学习导航 通过学习本课程,你将能够: ● 掌握商业地产项目分析的八个要点; ● 掌握商业地产项目定位的七个要点; ● 学会科学地对项目进行分析与定位; ● 有效避免项目分析与定位中的误区。 商业地产项目分析与定位 一、商业地产项目分析的八个要点 分析商业地产项目时要清楚地把握项目的运作方式和节点,它们之间具有一定的顺序。 1. 地段属性 无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处的地段属性, 它决定了项目的总体走向。 地段属性的决定因素 所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同的项目的地理位置, 由两种因素决定:历史形成。每个商业都有一个产生、发展、消亡的过程。历史属性是人们活动的综合反映,如果人们习惯于在某个地块经商,这个地块就可能成为一个商业中心。可见,人们的活动塑造了地块的潜在价值。因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块的历史背景,挖掘人们在其背后潜藏的们心理认知、价值观念以及生活方式等。 广告灌输。随着广告媒体的逐步丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们的注意力,使他们最终形成对某一地段的共同认可。在项目分析的过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又
要寻求突破,促进二者的有机结合。不要被历史的严格性所限制, 而应该积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在的属性。 分析地段属性的注意事项 第一,顺应消费者或商户的思维。消费者都有一定的购物习惯,他们习惯于到固定的地点消费,而不习惯到新的地方消费。因此,如果在原本不是商业地块的位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长的养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利的看法, 使他们逐渐接纳、认可。因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段的天然属性。 第二,地段属性存在一定盲点。即使在成熟、生意兴隆的商圈内,也可能存在一个点很难撬动,这个点就是商业盲点。这一盲点不是绝对的,与其说是地理位置上的,不如说是心理上的。人们之所以对它产生心理障碍, 可能是因为前期商业在定位、运作环节甚至建筑层面的失败,导致人们降低了对它的认可感。此时,开发商需要进行透彻的市场分析,深刻地把握该地段各方面的实质情况,包括定位、客群等,发掘导致商业衰落的原因,继而对症下药,寻找突破点,重新打开局面。 第三,注重未来而不仅仅是现在的发展可行性。在分析地段属性时,尤其是在新城区开发项目时, 一定要结合城市未来的发展规划,突破传统的商圈思维, 在看似不可行的地段上找到开发点。 总而言之,在分析地段时要兼具突破性、忍耐力、远见性以及对未来的总体把控,不管在何处选址,都要首先考虑其地段属性及业态配置。 2. 交通便利性 商业和交通就像鱼和水一样不可分割。与不发达地区相比, 发达地区的重要优势就是交通便利。在分析具体项目时,我们也要重视交通的便利性。 地段属性为交通便利性提供了基础。每个地块的交通都是已经定位的, 通过对交通便利性的分析,可以很容易地判断出商业是否能够兴盛繁荣。因此,在开发项目
展览项目策划展览项目市场调研
【展览项目立项策划】 在确定了展览题材、基本收集到上述各种信息并对信息进行初步分析后，就可以进行展览项目立项策划了。项目立项策划就是根据掌握的各种信息，对即将举办的展览会的有关事宜进行初步规划，设计出展览会的基本框架。那么展会项目立项策划应注重什么呢？侧重于从定性的角度来规划即将举办的展览会，而不是详细地对即将举办的展览会进行定量的分析。项目的可行性分析将在后面的章节介绍。 展览项目立项策划的基本内容包括：展会名称、举办地点、办展机构、办展时间、展品范围、展览频率、展会规模、展会定位、展览价格、展会初步预算、人员分工、招展与招商、宣传推广、展会进度计划、现场管理计划、相关活动计划等。 (1)展会名称。展览项目的立项策划首先得为展览会确定一个合理的名称。展览会的名称一般南三部分构成：基本部分、限定部分和附属部分。其中，基本部分和限定部分构成展览会名称的主体。基本部分用于说明展览会的性质和特征，如展览、展览会、博览会、交易会、洽谈会、订货会和展销会等。限定部分主要说明展览会的举办时问、地点、规模以及内容等。附属部分是限定部分的补充，具体说明展览会的时间、地点等细节，可以是具体办展日期、展览地点、组织单位的名称或展览会的缩写等。 (2)举办地点。展会举办地点策划包括三方面的内容：一是那个国家，那个地区；二是哪类场馆：三是在那个场馆举办。 (3)办展机构。办展机构是指负责展会的组织、策划、招展和招商等事宜的有关单位。办展机构可以是企业、行业协会、政府部门或新闻媒体等。根据各单位在举办展览会中的不同作用，展览会的办展机构一般有以下几种：主办单位、承办单位、协办单位、支持单位等。会展公司在策划展览会时，必须事先确定这些办展机构是哪些具体单位。
商业地产定位的依据
商业地产定位的依据 2014-02-11 中国房地产策划师联谊会 商业地产规划设计 “地段,地段,还是地段”,这无疑是商业地产开发的金科玉律。每个区域都有其自身个性,中心商业区、区域商业区、商务区、旅游区、居住区、城乡结合区,每个地段在所属区域属性就决定了其业态范围。 重视选址,更要重视规划设计。现实中,不少投资决策者十分重视商业广场的选址,认为只要选址好,商铺建好后就不愁租售,收益就一定会好,因而忽视了对商场的规划设计。事实上,商场的整体规划布局,往往决定商场今后效益的好坏,直接影响商场面积使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面,关系到商业项目的成败。一些开发商、商铺投资者误认为商场规划布局在项目完成后可随意更改,甚至可以推倒重来,不是什么大不了的事情。因此,他们往往在项目开发前期,对商业地产合理规划布局的重要性和有关专业技术半信半疑,或者根本不相信,直到项目开发失败后才亡羊补牢,而此时却往往是木已成舟难以补救。地段选址优越,但缺少规划设计的失败商业项目很多。一旦商场规划布局失误,即使项目地段再好、营销手法再灵活、招商条件再优惠,也无力回天。如此,不但给投资商造成一时的各种严重经济损失,同时也必然带来各种难以估计(包括策划、宣传推广、营销、招商、开业、经营管理等方面)的连环性经济损失,更痛失商铺今后数十年出租的长久回报。商业地产规划设计不可迷信建筑设计单位 很多情况下,开发商往往抱着名牌设计师或品牌建筑设计单位的设计不会有错的想法,完全信赖建筑设计师为商业广场进行的设计。然而,目前绝大多数的建筑设计师对住宅建筑设计是内行,但对商场规划设计却是外行。对商业规划设计他们大多数心有余而力不足,只是从如何设计商业广场的外观、如果提升内景的艺术效果
市场调研项目策划书范本
市场调研项目策划书范本 导读：本文市场调研项目策划书范本，仅供参考，如果能帮助到您，欢迎点评和分享。 一份好的项目策划书，写的时候要注意哪些方面呢?来看一看为大家精心整理的“市场调研项目策划书范本”，欢迎大家阅读，供大家参考。内容请关注哦! 市场调研项目策划书范本(1) 一、前言 为了能使本公司更好的为客户服务，提升公司销售额，提高市场占有率，共同健全企业管理，完善公司制度，让本公司的产品品质、品规、交期、服务满足客户要求，特进行此项市场调研。本次市场调研将围绕三个方面进行：卫生院、诊所、药店。 二、调查目的 1、为普药运营策划方案提供客观依据。 2、为自产品、代理品种扩大销售额，提高市场占有率提供客观依据。 3、为引进终端畅销品种提供依据。 具体为： (1)了解新余地区普药市场状况。 (2)了解新余地区主要竞争对手情况、竞争对手的广告策略、销售策略。 (3)了解新余地区终端客户的用药观点及用药习惯。
(4)了解新余地区已合作客户的意见要求及暂未合作客户未合作的原因。 (5)了解新余地区乡村一体化实施情况。 (6)了解药店购销联盟、药店加盟实施的可能性。 三、市场调查内容 (一)卫生院 1、乡村一体化实施情况。 2、基药占比、销售情况。 3、主要进货渠道、月平均购进量等。 (二)诊所(卫生所) 1、主要进货渠道、返点情况。 2、月进货量、常销品种、用药习惯。 3、竞争对手情况、竞争对手的广告策略、销售策略。 4、已合作客户的意见要求及暂未合作客户未合作的原因。 5、影响合作及上量的主要因素在哪等等。 (三)药店 1、药店购销联盟的可行性。 2、药店加盟的可行性。 3、主要进货渠道、返点情况、竞争对手情况、竞争对手的广告策略、销售策略。 4、公司直接按进价供货、业务员配送模式的可行性。 四、市场调查方法
商业业态定位市场调研问卷形式 (1)
问卷编号__________ 商业业态调查问卷表 ?感谢您能对此次调查提出宝贵意见： 一： 1、您目前居住在那个区域？（按行政区划分） 请填写 2、您前往商场的出行方式是？ 1、□步行 2、□骑自行车 3、□摩托车 4、□出租车 5、□公交车 6、□自驾车 3、您进行消费娱乐活动时，最多的活动方式是？ 1、?单独活动 2、?约会 3、?朋友等多人活动 4、?家庭活动 4、您经常去哪家商场或购物中心购物？请填写： 5、在下列选项中，您在选择购物地点时特别注重的主要因素是？（限选三项） 1、□与居所之间的距离和交通便利性 2、□商场内商品种类是否丰富 3、□商场内是否有自己喜欢的品牌 4、□商场的知名度和形象 5、□商场的规模 6、□商场规划良好、环境舒适 7、□人流是否旺盛 8、□商场是否位于商业中心区 9、□商场是否经常举办促销活动 10、□商场内商品是否高档 11、□与工作地点之间的距离和交通便利 12、□附近是否有其他高档商场 6、您经常去哪家大型超市购物？请填写： 7、在下列选项中，您在选择超市时特别注重的主要因素是？（限选三项） 1、□商品售价 2、□交通方便 3、□商品种类 4、□服务态度 5、□是否有鲜活食品 6、□知名度 7、□超市规模 8、□邻近住所 9、□店内装修 10、□邻近工作地点 11、□周边有许多其他类型的商店 12、□邻近经常光顾的餐厅 13、□邻近经常光顾的休闲娱乐场所
8、您外出就餐或聚餐首选是哪里？（商业区或者商业街）请填写： 9、您光顾的餐厅类型： 1高档中式餐厅1、□经常2、□偶尔3、□很少4、□从未光顾 2高档西餐厅1、□经常2、□偶尔3、□很少4、□从未光顾 3连锁快餐厅1、□经常2、□偶尔3、□很少4、□从未光顾 4一般餐馆1、□经常2、□偶尔3、□很少4、□从未光顾 5小吃店1、□经常2、□偶尔3、□很少4、□从未光顾 6咖啡厅1、□经常2、□偶尔3、□很少4、□从未光顾 7酒吧1、□经常2、□偶尔3、□很少4、□从未光顾 8茶楼1、□经常2、□偶尔3、□很少4、□从未光顾 10、在下列选项中，您在选择餐厅时特别注重的主要因素是？（限选三项） 1、□与居所之间的距离和交通便利性 2、□与工作地点之间的距离和 交通便利性 3、□餐厅的气氛和环境舒适、卫生好 4、□价格较其它餐厅便宜 5、□大量餐厅聚在一起可供选择 6、□位处市内主要商业点 7、□周边有很多其它类型商店或休闲娱乐设施 11、您经常参加的休闲娱乐项目是？（限选三项） 1、□看电影 2、□购物逛街 3、□唱歌（KTV） 4、□运动健身 5、□棋牌 6、□游戏机中心/网吧 7、□泡吧（休闲吧、咖啡吧、茶楼、酒吧） 8、□桑拿/按摩/足浴12、您最希望进行的休闲娱乐项目是？（限选三项） 1、□看电影 2、□购物逛街 3、□唱歌（KTV） 4、□运动健身 5、□棋牌 6、□游戏机中心/网吧 7、□泡吧（休闲吧、咖啡吧、茶楼、酒吧） 8、□桑拿/按摩/足浴13、您进行休闲娱乐消费首选区域是？（商业区或者商业街）请填写：
商业市场调研报告
北京商业市场研究报告 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局 第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析 第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展 第四部分商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析 第五部分商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求 第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望 6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入 进行相关研究。 1.1.1按照开发形式进行分类： （1）商业街商铺 商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的 铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、 酒吧街、美容美发用品街等。 （2）市场类商铺 在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层
市场调查项目计划书模板
关于农大book.day 咖啡店市场调研计划书 目录 一．前言（项目的背景） 二．调查目的 三．调查内容 四．调查对象及抽样 五．调查方法 六．调查程序及安排 七．调查经费预算 八．附件（调查问卷） 一．前言 Book.day 店是一家经营咖啡，奶茶等饮品以及各种糕点为主，提供休闲娱乐，兼有格子铺等多项功能的休闲场所。大约在10 月中旬左右于农大田甜超市上面开始营业，目前经营的产品仍然不断更新，对于经营的策略和对农大消费市场认识模糊。它的价位相对于农大现有的几家饮料店贵出不少，地方相对比较幽静。目前的目标客户主要是情侣以及喜爱安静环境的人。 二．调查目的 1．为增加客户流量提供有效建议。 2. 确定经营策略以及增减经营业务达到最优模式。 3．打开该店的知名度，为宣传提供出谋划策。 具体为： （1）了解沈农现有市场需求状况。 （2）了解对这类小店感兴趣沈农学生，细分市场，重点宣传。 （3）了解沈农消费者对这类休闲小店的消费的观点、意见。 （4）了解沈农消费者已到过此店的消费者的情况。 （5）了解竞争对手的广告策略、销售策略，价格策略。
三．市场调查内容 （一）消费者 1. 消费者的统计资料（年龄、结构、分布等）。 2. 消费者对咖啡小店的看法（购买过什么产品、服务的形式、功能的齐全度，评价等）。 3．消费者对其他店的看法（最大的优点是什么，缺少什么服务） 4. 消费者理想的休闲咖啡小屋的描述。 5. 消费者对book.day 宣传措施的反映。 （二）市场 1．沈农地区这种小店的销售情况。 2．沈农地区消费者需求及购买力状况。 3．沈农地区市场潜力测评。 4．沈农地区这种消费模式的销售通路状况。 5. 沈农地区这种消费者的共性，存在哪一个群体。 （三）竞争者 1．沈农地区上有哪几家这种小店，它们的价格策略以及销售状况。2．市场上现有休闲饮料店经营状况。 3．这种小店主要消费者对它们的描述。 4．竞争对手的广告策略和销售策略。 四．调查对象及抽样 因为book.day 为新兴小店，目前沈农市场上多以新鲜材料为主，高档次、高价位，购买者具有位月消费水平较高，乐于追求小资情调，喜安静，业余时间较多的特点。所以，在确定调查对象时，适当针对目标消费者，点面结合，有所侧重。 调查对象组成及抽样如下： 消费者（学生为主）：200 个 竞争对手：4 家地下铁 找茶休闲吧 爱思茵奶茶店 还有一家叫啥？ 消费者样本要求： 1．给消费者不能在竞争对手家上班的。 2．该消费者家庭成员不在市场调查公司工作。 3．该消费者没有人在最近半年中接受过类似产品的市场调查测试。 五．市场调查方法 以访谈为主： 拦截访问
商业地产前期调研分析
商业地产前期调研分析 地产项目在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据,回避风险。而商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性,就更需要在开发前期进行市场调研。目前,这一工作已成为商业地产开发中必不可少的环节。 什么是商业地产呢?商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式,简单的说就是“商贸+地产”。商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状,以商业需求和市场依托为导向,以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位,为招商和销售工作提供依据。 一般来讲,当项目形式和经营行业并未确定时,我们主要进行几个宏观方面的分析调研: 1、经济环境的分析和研究; 2、区域城市结构调查与发展规划; 3、商业发展规划和政策研究; 4、区域商业结构的市场调查与分析; 5、典型性调查与研究; 6、未来商业地产的供应量分析; 7、消费者消费行为的调查与研究; 8、立地条件研究; 9、商圈的确定和研究; 宏观调研一经完成,依据结果就可对项目做出一个前期的粗略的规划建议,随后,我们根据项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研,以此再对项目规划做出准确微调。下面我们先来看一下宏观方面的调研活动:
经济环境的分析和研究 商业地产由于其开发周期长投资大,最终利润实现形式归于出租、经营和销售,这些均受经济发展和政策影响较大。所以,在开发商业地产项目时,经济环境的研究分析就显得尤为重要。经济环境的调研主要集中在以下几个方面: 1、总人口及地区人口结构、职业构成、就学条件、基础设施情况、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等; 2、GDP发展状况,国民经济产业结构和主导产业产业结构,包括经济发展规模、趋势、速度和效益的情况; 3、全社会消费品零售总额; 4、全市商业增加值; 5、城乡居民的人均和可支配收入; 6、城乡居民储蓄存款余额; 7、城市对外开放程度和国际经济合作的情况,对外贸易和外商投资的发展情况; 8、城市内的重点开发区域,近年政府对城建、商贸、地产等相关方面所出台的政策; 通常要对连续3-5年的数据进行统计分析,这样才能基本反映出一个城市经济发展的总体水平。 区域城市结构调查与发展规划; 如果项目位置处在城市行政、经济、文化等人口活动密集的地方,则更易于城市机能的发挥,自然集中的人流能形成良好的商业经营氛围。当然除了这种情况外还受到区域城市结构和城市发展规划的影响,如: 1、公共设施状况; 2、交通体系状况;
商业中心市场调研分析
天时商业中心市场调研分析 总述 市场调查篇结论： 中高档酒店式服务写字楼是现在以及以后一段时刻内鼓楼地区写字楼市场的空白点。 健康办公与景观将会是有利卖点。 该地块在鼓楼地区属于二流地块，尤其是交通通达性差。 在项目地块上建一幢以成长型的中小企业为要紧目标客户群的中高档写字楼，是最佳选择。 假如建一幢低档写字楼，不符合鼓楼地区及鼓楼地区写字楼市场的进展趋势，并和目前正在使用的写字楼在同一层次上进行竞争。假如建一幢高档写字楼，受到地块自身条件的极大限制，并会面临来自在建和将要面世的大量高档写字楼的打压。 建一幢中高档写字楼，符合地块的差不多条件，填补了市场空白点，幸免了激烈的市场竞争，能够制造最大的市场价值。 产品定位篇：
中高档，24小时办公服务的健康花园式甲级写字楼，同时具有花园与生态办公环境，低消耗使用，取消中央空调，改为户式空调，同时降低建材和配套设施的档次，操纵成本，形成成本优势和销售价格优势。 客户定位： 成长型知识类中小型企业，关于办公环境档次与物业治理有较高要求，关于面积的要求要紧为90－130平方米之间。 价格定位： 进入市场时，均价为5200元/平方米，通过不断多次的调价，最后均价上调到6000元/平方米，整体均价操纵在5500元/平方米左右。 物业治理： 24小时酒店式服务，国内闻名写字楼物业治理单位。 推广策略： 少放多提，低开高走，高位宣传，特色经营，定点攻关。
付款策略： 针对客户定位的特点，设计有多种付款方式供客户选择，然而重点方法为付首期款、然后按揭，一次性付款，其次为分期付款，最后是为防止万一而设计的多样特色付款方式。 媒体策略： 取得销售许可证之前软文报道＋预订广告，第一轮市场冒尖，南京日报，扬子晚报，现代快报，金陵晚报加户外广告； 预订达到30％，进行第二轮热捧造势宣传，引发跟随买家。同样为四大报，增加软文报道，提高关注度、知名度； 开盘，进行第三轮庆祝宣传，相应SP活动，促进口碑效应，促进签约与提价后的接着销售。 持续期，差不多依靠售楼处现场销售，以及口碑传播。 投资与利润分析： 一、容积率8 建筑面积35200 本案容积率 未定，故仅供参考，为此我们特不预备了35200平米与44000平米两种容积率的成本利润分析。
商业地产项目定位及影响因素分析
毕业论文 题目：商业地产项目定位及影响因素分析学生： 指导老师： 系别： 班级： 学号：
目录 摘要： (1) 1 引言 (3) 2 商业地产相关概述 (3) 2.1商业地产的概念 (3) 2.2商业地产的特点 (4) 3 商业地产项目定位分析 (4) 3.1商业地产项目定位概述 (4) 3.1.1商业地产项目定位意义 (4) 3.1.2商业地产项目定位要求 (5) 3.2商业地产项目定位影响因素分析 (6) 3.2.1经济环境因素分析 (6) 3.2.2政策环境因素分析 (7) 3.2.4消费者行为因素分析 (7) 3.2.5开发企业的相关因素分析 (7) 4 商业地产项目定位存在的问题分析与应对策略研究 (8) 4.1商业地产项目定位存在问题分析 (8) 4.1.1对商业地产定位理论缺乏研究 (8) 4.1.2商业地产前期定位水平低 (8) 4.1.3盲目套用住宅项目的定位模式 (8) 4.1.4定位与现实支撑的差距较大 (8) 4.2商业地产项目定位存在问题应对策略 (8) 4.2.1完善商业地产项目定位相关理论研究 (8) 4.2.2明确商业地产项目的定位方式 (9) 4.2.3规范行业管理，保持市场竞争优势 (9) 4.2.4重视产品品牌，制定企业发展策略 (9) 5 商业地产项目定位研究 (9) 5.1商业地产项目定位策略 (9) 5.2商业地产项目的定位流程 (10) 5.3商业地产定位具体方法 (11)
5.4商业地产项目定位内容 (11) 5.4.1项目选址定位 (11) 5.4.2经营规模定位 (12) 5.4.3目标客户定位 (12) 5.4.4经营模式定位 (13) 5.4.5产品价格定位 (13) 5.4.6产品功能定位 (14) 5.4.7形象和档次定位 (14) 5.5商业地产定位模式 (14) 5.5.1功能组合定位模式 (14) 5.5.2错位经营定位模式 (15) 5.5.3特色经营定位模式 (16) 6 总结 (17) 致谢语 (18) 参考文献: (19)
XX项目市场调研方案
首页 XX项目市场调研方案 目录 目录 一、前言 (3) 二、调研目的 (4) 三、调研内容 (5) 四、问卷设计思路 (9) 五、调查区域 (10) 六、抽样方法与样本量设计 (11) 七、调查执行方法 (14) 八、分析方法与质量控制 (18) 九、结束语 (21) 前言 采纳公司通过多次与广州XX服饰公司沟通，就XX休闲服装市场调查达成了 共识。目前我国休闲服装市场品牌众多，市场竞争激烈，但另一方面，整个市场 又存在以下问题： （1）品牌定位不清晰； （2）产品款式同质化现象严重； （3）产品版型差距大； （4）市场推广手法雷同等； 广州XX公司能否对目前的市场环境有一个清晰的认识；能否在目前的市场竞争状态下，寻找到XX品牌的市场空间和出路，取决于正确的市场定位和市场策略，而正确的市场定位和市场策略是从现有市场中发现机会。因此只有对市场进行深入的了解与分析，才能确定如何进行产品定位、如何制定价格策略、渠道策略、促销策略以及将各类因素进行有机的整合，发挥其资源的最优化配置，从而使XX品牌成功介入市场。 在本次调查中，采纳公司将集中公司的优势资源，严格把控调研质量，科学实施调研流程和执行，确保调研的顺利完成。 调研目的 本次调查最根本的调查目的是： （1）通过市场调研，为XX品牌寻找新的市场空间和出路
其次要达到的目的： （2）通过市场调研，了解目前男装休闲市场的竞争状况和特征； （3）通过市场调研，了解竞争对手的市场策略和运作方法； （4）通过市场调研，了解男装休闲市场的渠道模式和渠道结构； （5）通过市场调研，了解消费者对男装休闲市场的消费习惯和偏好； （6）通过市场调查，了解男装休闲市场的品牌三度竞争； （7）通过市场调查，了解消费者对男装休闲产品的认知和看法等。 总之，本次调查最根本的目的是真实地反映休闲服装市场的竞争状况，为XX品牌的定位及决策提供科学的依据。 调研内容 （一）宏观市场调查 ——休闲服装市场的动态及市场格局； ——休闲服装细分市场的竞争特点和主要竞争手法； ——休闲服装细分市场的发展和市场空间； ——休闲服装细分产品的流行趋势研究； ——休闲服装细分市场知名品牌的优劣势分析； ——主要休闲服装企业分析和研究等。 （二）代理商调查 ——代理商对新兴市场的一些看法； ——代理商对不同风格休闲品牌的看法； ——代理商对市场空间和产品机会的看法； ——代理商对新品牌的市场定位的建议； ——代理商的市场运作手段和方法； ——代理商对产品、价格、款式、种类的需求； ——代理商对厂家合作的建议和要求； ——代理商对产品组合、市场推广的建议； ——代理商目前的市场运作状态与潜在需求之间的差异。 （三）零售商调查 ——零售商对不同品牌休闲风格的看法； ——零售商对当地休闲服装市场的看法； ——零售商对产品、价格、款式、种类等的需求及与现有状态间的差距； ——不同零售点的产品组合差异性； ——当地零售市场的主要竞争手段； ——该店销售得好的款式及其原因分析； ——该店产品的价格组合方式等。 （四）消费者研究 产品调查 ——消费者对目前休闲服装产品的评价； ——消费者对产品质地的偏好趋势； ——消费者对休闲服装风格的偏好趋势； ——消费者对休闲服装款式的偏好趋势；
商业市场研究及定位规划
（一）商业市场研究 1.0城市宏观环境发展研究 1.1城市概况（城市地位、人口规模、发展定位及产业发展） 1.2城市经济发展水平（GDP、人均GDP、产业结构、重点产业发展概况） 1.3居民生活及消费（人均可支配收入、消费性支出结构、零售市场规模） 1.4发展规划及政策（城市发展规划、产业规划、发展政策） 1.5宏观环境发展趋势（城市经济发展趋势、居民生活及消费发展趋势） 2.0城市商业发展研究 2.1城市商业发展概况 2.1.1城市大型商业零售设施供应及规划概况 2.1.2大型商业零售设施的空间分布 2.1.3大型商业零售设施的类型发展及特征 2.2城市商圈布局及发展特征 2.2.1城市主要商圈布局 2.2.2各商圈的发展概况及特征（商圈特点、商业设施供应、消费人流特点、租金水平、商业发展特点） 2.2.3总提商圈竞争情况及未来发展趋势 2.3城市商业发展趋势 2.3.1商业供应及空间布局发展趋势 2.3.2商业类型及主题发展趋势 3.0区域环境研究 3.1地区的发展概况及趋势评价 3.1.1地区的发展概况 3.1.2地区的商业发展特征 3.1.3地区的商业发展趋势 3.2项目周边环境分析及评价 3.2.1区域地位 3.2.2市政设施发展概况（公共设施、城市交通） 3.2.3商业发展概况 3.2.4住宅物业发展概况 3.2.5商务物业发展概况 3.2.6潜在消费者构成及分布 4.0消费者及商户需求研究 4.1问卷调查分析 4.1.1潜在消费人群人口特征 4.1.2总体消费潜力判定 4.1.3日常消费行为模式及偏好 4.1.4购物消费需求及偏好 4.1.5餐饮消费需求及偏好 4.1.6休闲娱乐消费偏好及需求特征 4.2商户访谈 5.0项目立地条件及经营资源研究 5.1项目立地条件及研究 5.1.1地理位置及交通条件 5.1.2宗地概况及功能适应性分析
商业综合体项目市场调研计划方案
XXX商业综合体项目市场调研计划方案 正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 z
总则 工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。 一、调研目的 z
完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础； 探寻XXX项目定位，深入研究城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位； 梳理城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持； 筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据； 二、工作周期 第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日()；2014年6月03日至2014年6月04日()； 第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日； 三、调研容与形式 调研容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。 调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等； 四、工作组人员与分工 z
五、商业调查的课题与容z
区域城市结构调查 目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划； 区域商业前景调查 目的：了解城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有商业现状及特征分析； 潜在消费人群调查 目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； z
市场调研项目计划书
休闲农场项目市场调研计划书 2010年10月26日星期二
一、研究目的及问题研究目的 验证有机休闲农场概念、主题及有机体验式休闲度假项目的认同度探索消费者对于有机休闲度假的其他需求 探索私家农场及使用权投资入股商业模式的可行性
项目方案设计思路 探索式研究与验证式研究相结合 验证式研究： 目标消费者定位、项目概念认同度测试、消费价格测 试 探索式研究： 休闲度假其他需求、创新商业模式可行性 以先进的分析研究模型作为研究科学性保证 本项目预计使用成熟模型包括细分定位模型、概念测试模型、价格测试模型等。 二、研究内容及分析模型 主要研究内容调研模型 1、目标群体细分研究 完全竞争的市场经济及营销二八原理告诉我们，不要寄希望于让所有的消费者都来选择本主题休闲度假项目。项目目标群体细分研究将致力于尽可能精确地描述界定我们的目标细分群体特征，为后期的针对性营销及个性化营销打好基础。
细分定位模型如下： 1-1、细分定位标准预设 地理因素---居住区域、工作区域 背景因素---性别、职业、收入消费水平、学历、家庭结构 心理因素---求廉动机、求便动机、习惯动机 1-2、细分定位方法选择 分组分析---例：将不同收入消费水平及文化程度的群体单独设立数据库分析 聚类分析---将具有不同购买特征的类别归纳提炼 相关性分析---检验不同群体对各决策影响因素的相关系数，通过相关程度高的因素限定最终确定目标客户群体。以下案例为已往群体定位研究所采用的相关系数计算模型
实例证明，此方法（皮尔逊相关系数）具有较好的科学性与解释性2、项目接受度（吸引力）测试模型[市场潜力分析模型]
商业街市场定位与人口分析
商业街市场定位与人口分析本文阐述了消费者群体目标对象的选择，商业街市场定位所应考虑的消费者因素，并对对商业街市场定位提出了几点建议。? 任何商场、商业街在建成之前，都应该进行恰当的定位。商业街市场定位，是根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各种类别，层次的消费者进行细分，以确定该商业街的规模、经营门类及商品档次等。? 由于不同年龄、职业、文化层次的人在购买心理和需求层次等方面存在着很大的差异，使得商业街市场定位的成功与否并不以决策者们的主观意愿为转移，而是通过消费者的购买状况反映出来。所以，成功的市场定位应建立在对消费者及其消费行为认真分析的基础之上。? 企业在对商业街定位之前，首先应该认真分析为之服务的那个顾客群的人口特征，了解各人口因素在消费中所产生的影响，并充分了解市场，注重商店的布局、商品档次的搭配与消费者需求相吻合，并定期了解消费信息，对定位不当之处及时进行调整，否则将会浪费有限的资金及空间。商业街的供给，可分为生产资料和消费品两大类，本文着重分析消费品商业街市场定位与人口因素之间的关系。? 一、消费者群体目标对象的选择? 消费者群体目标对象的选择，指的是一条商业街消费者主体的界定，也就是一条商业街所能吸引到的、在商业街内有消费意愿的消费者群体。? 不同的商业街所应考虑的消费者群体是有所差异的，不进行细分容易使市场定位偏离主体，而如果对所有的消费者都进行考虑，又浪费人力财力。所以应选择消费者主体进行分析。分析消费者主体，应该考虑商业街的地理位置及商品设置两个主要因素。从地理位置因素来看，市中心的商业街可以在较广区域的人口中再进行细分，而较偏僻地区的商业街，就应着重选择该商业街所能辐射到的一定区域的人口。以上海为例，浦东新区正在发展的商业街所要考虑的消费者主体就应以在浦东新区内生活和工作的人口为主，与市中心的商业街所要考虑的消费者主体应有所差异。? 从商品设置的角度来看，以日用品为主的商业街应重点考虑周围居民的人口因素，而以耐用品为主的商业街，其辐射区域就要大得多。通常人们在购买日用品之前，更多考虑的是交通便利因素，大多愿意就近购买；而当购买耐用品之时，就更看重产品的质量与信誉，所以对交通便利因素考虑得少一些。如果商业街的产品设置多为年轻人追求、喜爱的用品，那么决策者应重点分析年轻人的消费心理及变化趋势；同样，如果商业街内流动人口比重较大，决策者们就应该在这一部分人口群体的消费需求上多花精力。总之，不同的商业街其消费者主体的界定应有所不同，对消费者进行细分有利于市场定位的成功及资金的合理安排。? 、商业街市场定位所应考虑的消费者因素? 1?消费者的数量？ 一定数量的消费者是建成一条商业街的先决条件，也是确定一个商业街规模大小的
商业项目市场调研报告(模板)
商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化
◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 （包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等） 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议
商业地产项目调研模板
商业市场调研计划 工作重点：了解当地市场的商业现状、市场机会、项目可依托资源。最终形成项目定位建议与可行性研究报告，为招商与销售工作作出指导。 本项目工作重点围绕（项目所在市）商业的最初产品定位：（****），安排市场调研，力求寻找市场空隙点、市场差异与可执行层面。 下面我针对本项目的工作内容制定如下执行计划： 一、市场调研目的 本次调研旨在通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位，为项目的招商销售提供依据。 市场调研所要需掌握的资料： 1、了解该区域城市商业整体规划、布局与经营现况 2、了解定位所述行业在城市的发展状况与需求 3、了解商铺投资经营户的来源、投资意愿与经营需求 4、了解舆论及投资经营者对项目的态度 5、了解商业总体量与饱和度 6、了解行业持续发展力与辐射能力 7、了解周围城市和行业组织的可借资源 二、工作周期 3.29- 4.7，共计10天。 三、调研内容与形式 调研内容：政治法律环境、项目环境、商业地产环境、投资经营特殊群体、消费来源及辐射力、争对手情况。
调研形式：资料收集及访谈调研。 四、工作组人员名单与分工 五、工作阶段内容与要求
商业地方招商之【调研计划书】 六、商业调查的课题与目的 【政治法律环境调查】 目的：协助进行市场决策
【项目基地调研】 目的：进行项目立地条件调研与分析 1、项目周边的交通状况 2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况等 3、项目周边的商业设施氛围与竞争物业的情况。 【项目商业大环境调查】 目的：分析项目的市场容量 1、地区或城市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业），包括经济发展规模、趋势、速度 和效益。 2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开 发区域、同类竞争物业的供给情况。 3、服务区域城市居民收入水平、消费结构和消费水平 4、目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。 5、税政服务：重点调查商业经营户的政府政策。经营成本（税收、租赁费用）和收入状况。【商业地产环境调查】 目的：分析当地市场商铺需求状况 1、商圈分布、商业的构成（市场与商业街区）与消费者来源。 2、商铺价格、功能（用途）、结构、建设进程、推广方式、销售租赁状况等。 3、类比市场的现分布、价格、档次、定位、结构、建设进程、推广方式、销售租赁状况等。 4、本项目可比市场，现经营投资户对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对我们项 目产品的接受程度。 5、商铺需求影响因素调查：地区投资租赁户的构成、来源及消费群体消费目的；投资租赁户现 实需求和潜在需求的情况；投资租赁户的收入变化及其购买能力与投向。