连云港市房地产开发项目可行性研究报告

连云港市房地产开发项目可行性研究报告

目录第一部分项目总论

1.项目概况

1.1项目名称

1.2项目建设单位

1.3项目位置（四至范围）

1.4项目周边目前现状

1.5项目性质及主要特点

1.6项目地块面积及边界长

1.7研究工作依据

2.可行性研究结论

2.1市场分析预测

2.2项目地块分析

2.3项目规划方案

2.4项目工程进度

2.5投资估算及资金筹措

2.6项目财务与经济评价

2.7项目综合评价结论

3.主要技术经济指标表

4.项目存在问题与建议

第二部分项目背景

1.项目提出背景

1.1项目所在区域商业发展情况

1.2所在区域政策、经济及产业环境

1.3项目发起人及发起缘由

2.项目发展概况

2.1已进行的调查研究项目及成果

2.2项目地块初勘及初测工作情况

3.项目投资的必要性

第三部分市场研究

1.市场供给

1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查

1.3其他替代性产品供给量情况调查研究

2.市场需求

2.1所在区域内商业用房的租用情况调查

2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查

2.3其他替代性产品租售情况调查

3.市场价格

3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查

3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查

4.市场预测

4.1未来该区域内商业用房需求预测

4.2销售及租赁价格预测

5.市场推销

5.1推销方式及措施

5.2产品推销费用预测

第四部分项目研究

1.地块特征分析

1.1项目区位分析

1.2项目交通分析

1.3项目人流分析

1.4项目周边规划

2.项目SWOT分析

2.1项目优势分析

2.2项目劣势分析

2.3项目机会分析

2.4项目威胁分析

3.项目定位方案

3.1项目产品方案

3.2主要功能建筑规模

3.3主要技术经济指标

第五部分投资估算

1.土地费用

2.前期工程费用

3.建筑安装工程费用

4.基础设施建设费用

5.公共配套设施建设费用

6.管理费用

7.销售费用

8.财务费用

9.各种税金支出

10.其他成本支出估算

第六部分开发进度

第七部分财务评价

1.获利性评价

1.1成本利润率

1.2销售利润率

第八部分风险评价

1.盈亏平衡分析

2.敏感性分析

第九部分综合评价

第一部分项目总论

1、项目概况

1.1项目名称： XXXX

1.2建设单位： XXXXX有限公司

1.3项目位置：连云港市XXXXXXXX

1.4基地现状：建筑基地总面积155388平方米，其中东西两侧净地102055平方米，中间部分为居民区占地53333平方米，现有建筑以2层小楼为主，面积约70000平方米，拟于2008年上半年拆迁完毕。

1.5项目性质： A地块商业办公，B地块居住兼容商业服务业

1.6研究工作依据：

1.6.1《城市居住区规划设计规范》

1.6.2《连云港市城市拆迁管理条例》

1.6.3《城市居住区公共服务设施设置规定》

1.6.4《住宅设计规范》

1.6.5《住宅建筑设计标准》

1.6.6《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

1.6.7《城市道路绿化规划及设计规范》

1.6.8《高层民用建筑设计防火规范》

1.6.9其他相关文件

1.7公司住所： XXXXXXXX

1.8开发资质： XX

1.9注册资本： XX

2.0法人代表： XXX

2.1项目负责人： XXXX

2、可行性研究结论

2.1市场分析预测

连云港市地处中国沿海中部，是全国首批14个沿海对外开放城市之一，是江苏省唯一的海港城市，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡。“十五”期间，全市紧紧围绕“富民强市、快速崛起，全面建设小康社会”的奋斗目标，坚持“以工兴港、以港兴市、以市带农”的发展方针，全市综合实力和人民生活迈上新的台阶。

2005年，全市地区生产总值达到455.97亿元，“十五”期间年均递增11.9%，人均地区生产总值达到10003元。财政总收入56.28亿元，地方一般预算收入达到24.59亿元。三次产业结构调整为20.5：

44.2：35.3，城市化水平达到38.1%，高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到18.1%。五年累计完成全社会固定资产投资1115亿元，外商直接投资达到8.93亿美元。

2005年，完成进出口总额20.39亿美元，其中出口总额9.32亿美元，对外经济合作保持了良好的发展势头。

实施了交通、电力、通讯等一批重点基础设施项目，基础设施投资五年累计完成450亿元。连徐、汾灌高速公路全线通车。城乡电网建设改造全面推进，田湾核电站1号机组实现投料运行，新海电厂六期扩建两台33万千瓦机组并网发电。

2005年，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到10006元、3869元；资源节约和环境保护意识增强，环境质量继续保持较好水平，成功创建国家优秀旅游城市。

2006年完成地区生产总值527亿元，增长15.1%，一二三产分别增长6%、19.2%、15.3%，三次产业结构由20.5∶44.2∶35.3调整为18.2∶45.9∶35.9。完成财政总收入78.3亿元，增长39.2%，其中地方一般预算收入34亿元，增长38.1%。需求有效拉动经济增长，全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、外贸出口分别增长34.9%、16.2%和56.6%，经济运行协调性明显增强。

城市居民人均可支配收入11476元，农民人均纯收入4250元，分别增长14.7%和10%。建成经济适用房21.7万平方米，新开发住宅小套型比重70%以上。城乡居民人均住房面积分别达32平方米和38

平方米，市区350户特困户享受廉租房政策保障。

房地产市场秩序进一步规范，房地产开发面积、商品房销售额分别增长56.2%和25.7%，小区物业管理市场化进程加快。信息资源开发利用、网络普及水平不断提高。优化信贷结构，金融与地方经济良性互动发展，金融机构各项存贷款余额分别比年初增加81.3亿元和71.4亿元，现金收入增长24.4%。

2006年，全市住宅建设新开工面积299.49万平方米，竣工面积161.14万平方米，完成投资47.11亿元。在开发建设中积极开展住宅性能认定、康居示范工程和建筑节能工作，2006年有7家住宅小区通过国家建设部住宅性能认定设计预审和康居示范工程预审。全市康居示范工程和住宅性能认定推广工作位居全省第2位，市区和东海县开展建筑节能设计与施工覆盖面达到100%。

我市入选首届中国投资环境百佳城市。市区发展活力明显增强，市开发区在国家级开发区位次前移5位。

围绕“一心三极”空间布局，不断拓展发展战略规划成果，海滨新区用海规划获国家批准，中央商务区、连岛等16项详细规划编制完成。启动城市总体规划修编，开展近期重要片区、重点地段、重大设施规划研究，编制花果山片区、海州开发区等20余项控制性规划和城市供热、空港物流等10多项专业规划，完成50个乡镇总体规划和315个村庄建设规划。城市中心城区控制性详规覆盖率达96%，东部城区实现全覆盖。

实施东陇海铁路电气化改造，连盐铁路纳入国家“十一五”规划。连盐高速公路和323省道、机场路建成通车，连临高速公路先导试验段奠基，改建国省道200多公里。云台、凤凰变电所等一批输变电工程投入使用。电话扩容、宽带城域网等通信网络设施进一步完善。

强力推进东部城区率先发展，实施成片拆旧建新，中山西路、大港路、海棠路等道路整治出新，连岛、中央商务区、港湾服务区等节点开发全面启动，海滨新区陆域形成工程启动抛填。

投资60亿元实施300项城市建设项目，建成区面积扩大到85平方公里。完成城市西、南出入口拆迁，新建改建人民路、凌州路等30多条城市主次干道，建成新海城区外环路网，东西城区连接更加畅通。市政公用设施不断完善，推进垃圾焚烧热电联产项目，完成西气东输接入工程，发展管道燃气用户7000户。民防应急指挥中心主体封顶，建成人防工程5.6万平方米。深入开展“四城同创”，大力营造优美舒适的城市环境，被命名为省级园林城市。实施港城大道等64项绿化重点工程，新增城市绿地200公顷。加强环境综合整治，完成美化亮化面积111万平方米，重点地段市容市貌得到改观。全市城市化率达40.1%。

2007年经济和社会发展目标，地区生产总值增长15%、力争16%，单位生产总值能耗完成省下达任务，财政总收入突破100亿元，其中一般预算收入增长25%、力争27%，全社会固定资产投资增长25%、力争27%以上，社会消费品零售总额增长15%，外贸出口增长15%、