XXX公司标准厂房建设项目可行性研究报告-优秀甲级资质可研报告

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福建有限公司

标准厂房（二期）建设项目

可行性研究报告

泉州顾问有限公司

目录

第一章总论 (1)

一、项目名称及建设单位 (1)

二、建设单位简介 (1)

三、可行性研究报告编制原则、依据和范围 (1)

四、项目概况 (3)

第二章项目建设背景及必要性 (6)

一、项目建设背景 (6)

二、项目提出的必要性 (12)

第三章市场预测 (15)

一、市场总体分析 (15)

二、市场分析结论 (19)

第四章建设规模与建设条件 (20)

一、建设规模 (20)

二、建设条件 (20)

第五章建设方案 (25)

一、工程土建方案 (25)

第六章总图运输与公用辅助工程 (28)

一、总图布置 (28)

二、公用工程 (30)

第七章节能分析 (37)

一、概述 (37)

二、编制依据 (37)

三、用能分析 (38)

四、节能节水措施综述 (40)

第八章环境影响评价 (41)

一、环境条件现状 (41)

二、规划、设计依据 (41)

三、项目建设期的影响及治理措施 (41)

四、项目运营期的环境影响 (42)

五、环境影响评价 (42)

第九章组织机构与人员配置 (44)

一、项目管理模式 (44)

二、经营模式 (44)

三、组织机构设置 (44)

第十章项目实施进度 (45)

一、建设工期 (45)

二、项目实施进度安排 (45)

三、项目实施进度表（横道图） (45)

第十一章工程招标 (47)

一、招标工作依据 (47)

二、招标工作原则 (47)

三、招标工作的组织管理 (48)

四、招标范围 (48)

第十二章投资估算与资金筹措 (50)

一、投资估算 (50)

二、资金筹措 (51)

第十三章财务评价 (53)

一、经济评价和效益分析依据 (53)

二、财务评价 (54)

第十四章社会效益与风险分析 (57)

一、社会效益 (57)

二、风险分析 (57)

第十五章研究结论与建议 (59)

一、结论 (59)

二、建议 (59)

相关附表与附件

第一章总论

一、项目名称及建设单位

项目名称：标准厂房（二期）建设项目

建设性质：新建项目

建设单位：福建有限公司

建设地址：福建省晋江市磁灶镇宅内村

二、建设单位简介

企业名称：福建有限公司

企业注册号：35050011

企业住所：晋江市

法定代表人：庄

注册资本：伍仟万元人民币整

实收资本：伍仟万元人民币整

公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）

经营范围：对农业、旅游业、房地产等国家法律、法规允许投资的项目进行投资。

成立日期：二OO八年三月十二日

营业期限：自二OO八年三月十二日至二O一八年三月十一日

三、可行性研究报告编制原则、依据和范围

1、编制原则

（1）合法性原则；

（2）社会、生态、经济综合效益原则；

（3）实事求是、科学性原则；

（4）实用性、可操作性原则；

2、编制依据

1）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；

2）中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第70号）；

3）中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第23号）；

4）中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第22号）；

5）建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第115号）；

6）《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》

7）《晋江市城市总体规划》

8）晋江市城市规划建设《建设项目选址意见书》

9）投资项目可行性研究报告编制指南

10）编制报告的委托合同

11）委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。

本报告编制主要根据国家相关部门对项目可行性报告的规范及深度要求，结合项目编制小组调研结果及项目建设单位总体思路，经

综合考虑，合理分析编制而成。

3、编制范围

本可行性研究报告主要对福建有限公司拟投资的标准厂房（二期）建设项目可行性问题进行分析评价，主要包括项目市场供求分析、建设规模、选址、节能环保、资金筹措以及成本与效益、风险分析等内容。

四、项目概况

1、拟建地点

福建省晋江市磁灶镇宅内村。

2、建设期限

本项目建设期限为近2年的时间。即自批准用地后将在2年内建成，3年内投入经营。

3、建设规模

项目用地面积为44733㎡，建设厂房59047㎡，宿舍5413㎡，仓库29524㎡及其它配套设施4428㎡，总建筑面积为98412㎡。

4、主要建设条件

（1）符合规划要求和国家产业政策。本项目符合国家“十一五”工业发展规划要求，符合晋江市总体规划与磁灶镇宅内村区域发展规划。

（2）项目市场前景好。本项目市场前景广阔，在今后较长一段时间内市场将处于需求大于供给的态势。

（3）交通运输条件优越。

（4）材料供应有保障。项目实施所需的材料供应均比较方便、快捷。

（5）项目依托条件好。其一，区域水、电等资源供给充足，可满足项目实施后的要求；其二，该项目可依托开发区成熟的公用工程、辅助工程、储运设施等富余资源及低廉的劳动力资源、完善的社会化服务体系；从而加快项目建设进度，降低成本，节约投资，提高综合效益。

5、总投资及资金筹措

项目总投资为7848.29万元，均为固定资产投资，主要建设内容包括标准厂房、仓库、职工宿舍及其它配套设施。全部投资均由公司自筹。（详见《项目投资估算表》及《资金筹措计划表》）。

6、项目效益分析

本项目建设通用标准化厂房和仓储设施及配套设施，以出租厂房，仓储设施等形式为企业服务。项目建成后，根据建设单位招商计划，入住行业以纺织业生产企业等为主的低污染的生产制造行业。

项目达到正常经营年限，年经营收入可达到1081.45万元人民币，税后利润达到515.45万元人民币，项目投资回收期为12.6年。（详见《项目利润估算表》及附表1《项目全投资现金流量表》）。

7、社会效益

项目建成后，通过招商引进各大中型纺织业等项目生产企业，厂房、仓储等配套设施出租，在为各大中型生产企业提供服务的同时，也可带来较大的收益空间，还可为社会创造较多的就业岗位，有效地

解决了一部分就业压力。同时引进的企业可实行统一管理，统一治安，使入住的企业能有序生产，同时加大环境保护措施，使项目的经济效益、社会效益达到同样的预期显著效果。

8、项目主要经济指标

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

1、我国当前经济形势分析

国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议分析当前经济形势指出，扩大内需、促进经济平稳较快发展的一揽子计划已初见成效，经济运行出现积极变化，形势比预料的好。投资增速加快，消费较快增长，国内需求稳步提高；工业生产逐步企稳，农业形势总体稳定；结构调整积极推进，区域发展协调性增强；银行体系流动性充裕，金融市场平稳运行；城镇就业增加，居民收入提高；社会信心提振，市场预期改善。

这表明，中央关于今年经济工作的方针和部署是完全正确的，去年下半年以来出台的一系列宏观调控措施是及时、有力、有效的，各地区、各部门贯彻中央的决策和部署是得力的。同时也要清醒地看到，我国经济回升的基础还不稳固，内外部环境还十分严峻。国际金融危机还在蔓延，对我国经济的影响还在加深，主要是：外部需求持续萎缩，出口下降幅度较大；一些行业产能过剩，工业增长回升乏力，经济效益继续下滑，民间投资意愿偏低，农业稳定发展、农民持续增收难度加大，财政收入下降，就业压力很大。我们既要看到经济社会发展的有利条件和积极因素，坚定做好各项工作的信心；又要充分估计面临形势的复杂性和严峻性，决不能盲目乐观，掉以轻心；宁可把困难和风险看得重一些，把应对危机的时间估计得长一些，把政策举措

准备得充分一些，扎实工作，毫不松懈，努力实现经济社会发展的各项目标。

2. 国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见

近年来，福建省大力推进海峡西岸经济区建设，综合实力不断增强，为进一步加快发展奠定了坚实基础。当前，两岸关系出现重大的积极变化，为海峡西岸经济区加快发展和开展与台湾地区合作提供了重要机遇。支持福建省加快海峡西岸经济区建设，是进一步发挥福建省比较优势，实现又好又快发展的迫切需要；是完善沿海地区经济布局，推动海峡西岸其他地区和台商投资相对集中地区发展的重大举措；也是加强两岸交流合作，推进祖国和平统一大业的战略部署，具有重大的经济意义和政治意义。

（1）建设海峡西岸先进制造业基地。坚持走新型工业化道路，加快转变经济发展方式，提升产业发展水平。着力发展先进制造业，重点发展电子信息、装备制造、石油化工等产业。加快发展集成电路设计和软件、光电、消费电子、生物医药、精密仪器、环保、新材料等高新技术产业，着力应用高新技术和先进适用技术改造提升建材、冶金、纺织、食品等传统优势产业。实施品牌带动战略，扶持重点骨干企业发展，培育一批拥有自主知识产权、主业突出、竞争力强的大企业、大集团。鼓励建立与台湾产业配套的以及大陆台资企业所需的零部件、原辅材料中心。加快培育特色优势产业，着力培育产业集群，形成具有较强竞争力的现代产业体系。

（2）积极合理有效利用外资。提高利用外资水平，更加注重引进先进技术、管理经验和智力资源。创新外商投资管理方式，简化审批程序。进一步优化外资结构，引导外资投向主导产业、高新技术产业、现代服务业和节能环保等领域。积极研究海峡西岸经济区范围内的国家级开发区扩区、调整区位和省级开发区升级，拓展开发区的功能，提高土地利用率。加强海关特殊监管区域建设，积极推进各类海关特殊监管区域的整合。支持在台商投资区和台资企业密集地区开展海关保税物流中心试点。规范招商引资行为，实行统一的土地、税收政策，营造公平、开放的投资环境。

（3）加快转变外贸增长方式。进一步优化进出口结构，鼓励高技术含量高附加值产品、服务产品和农产品出口，大力支持自主知识产权、自主品牌产品出口，严格限制高耗能、高污染、资源性产品出口。积极扩大对台进出口贸易。鼓励经济发展急需的先进技术、关键设备和重要资源进口。加快加工贸易转型升级，引导加工贸易向产业链高端发展。鼓励优势企业参与海外资源开发，建立境外生产、营销和服务网络，带动商品出口和劳务输出。积极推进保税加工、保税物流业发展，大力发展国际中转、配送、采购、转口贸易和加工制造等业务。

3、国务院关于促进节约集约用地的通知（国发…2008?3号）

我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的

土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。

一、按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准

（1）强化土地利用总体规划的整体控制作用。各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排，年度用地安排也必须控制在土地利用年度计划之内。不符合土地利用总体规划和年度计划安排的，必须及时调整和修改，核减用地规模。

（2）切实加强重大基础设施和基础产业的科学规划。要按照合理布局、经济可行、控制时序的原则，统筹协调各类交通、能源、水利等基础设施和基础产业建设规划，避免盲目投资、过度超前和低水平重复建设浪费土地资源。

（3）从严控制城市用地规模。城市规划要按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，科学确定城市定位、功能目标和发展规模，增强城市综合承载能力。要按照节约集约用地的要求，加快城市规划相关技术标准的制定和修订。尽快出台新修订的人均用地、用地结构等城市规划控制标准，合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿地率，严格按国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设。严禁规划建设脱离实际需要的宽马路、大广场和绿化带。

（4）严格土地使用标准。要健全各类建设用地标准体系，抓紧编制公共设施和公益事业建设用地标准。要按照节约集约用地的原

则，在满足功能和安全要求的前提下，重新审改现有各类工程项目建设用地标准。凡与土地使用标准不一致的建设标准和设计规范，要及时修订。要采取先进节地技术、降低路基高度、提高桥隧比例等措施，降低公路、铁路等基础设施工程用地和取弃土用地标准。建设项目设计、施工和建设用地审批必须严格执行用地标准，对超标准用地的，要核减用地面积。今后，各地区、各部门不得开展涉及用地标准并有悖于节约集约用地原则的达标评比活动，已经部署开展的相关活动要坚决停下来。

二、充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率

（5）开展建设用地普查评价。各地要在第二次土地调查的基础上，认真组织开展建设用地普查评价，对现有建设用地的开发利用和投入产出情况做出评估，并按照法律法规和政策规定，处理好建设用地开发利用中存在的问题。今后各项建设要优先开发利用空闲、废弃、闲臵和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。

（6）严格执行闲臵土地处臵政策。土地闲臵满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价臵换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处臵、充分利用。土地闲臵满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲臵费。对闲臵土地特别是闲臵房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲臵土地清理处臵情况向国务院做出专题报告。

（7）积极引导使用未利用地和废弃地。国土资源部门要对适宜开发的未利用地做出规划，引导和鼓励将适宜建设的未利用地开发成建设用地。积极复垦利用废弃地，对因单位撤销、迁移等原因停止使用，以及经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等使用的原划拨土地，应依法及时收回，重新安排使用；除可以继续划拨使用的以外，经依法批准由原土地使用者自行开发的，按市场价补缴土地价款。今后，要严格落实被损毁土地的复垦责任，在批准建设用地或发放采矿权许可证时，责任单位应依法及时足额缴纳土地复垦费。

（8）鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。财政、税务部门要严格落实和完善鼓励节约集约用地的税收政策。国土资源部要会同有关部门，依照《中华人民共和国物权法》的有关规定，抓紧研究制订土地空间权利设定和登记的具体办法。

（9）鼓励开发区提高土地利用效率。国土资源部要研究建立土地利用状况、用地效益和土地管理绩效等评价指标体系，加快开发区土地节约集约利用评估工作。凡土地利用评估达到要求并通过国家审核公告的开发区，确需扩区的，可以申请整合依法依规设立的开发区，或者利用符合规划的现有建设用地扩区。对符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区，优先安排建设用地指标。

二、项目提出的必要性

1、符合中央关于扩大投资政策的规定。

由于世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，必须采取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势。要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，因此出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长的十项措施。

政策指出扩大投资出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实。要突出重点，认真选择，加强管理，提高质量和效益。要优先考虑已有规划的项目，加大支持力度，加快工程进度，同时抓紧启动一批新的建设项目，办成一些群众期盼、对国民经济长远发展关系重大的大事。坚持既有利于促进经济增长，又有利于推动结构调整；既有利于拉动当前经济增长，又有利于增强经济发展后劲；既有效扩大投资，又积极拉动消费。要把促进增长和深化改革更好地结合起来，在国家宏观调控下充分发挥市场对资源的配臵作用；发挥中央和地方两个积极性。

项目的提出符合我国对扩大投资的需求，带动经济的发展。

2、建设标准化厂房的优越性

符合国务院倡导的关于集约用地的要求。集约用地就是向空间要土地、改革厂区建设模式、推进标准厂房建设等。这是推进和落实集约用地的重要载体，标准厂房建设有利于避免厂房到处开花、集约用

地，也有利于形成规模，产生集群效应；这是发展中小企业、开展招商引资的便利平台，可以缩短项目建设周期，得到第三者提供的公共服务；这是政府加强和改进对中小企业服务管理的有效抓手，有利于统一规划，集中管理；这是促进技改的基本保证，继续保持高强度、高水平投入，标准厂房是保证发展空间的有效途径。

第一，标准化厂房是全民创业的孵化基地。中小投资者在创业之初，资金是紧张的，多是首选租用厂房。因此，能提供标准化厂房的工业集中区将是他们的首选。

第二，标准化厂房是外来投资的承接平台。外来投资，包括外资或是中心大城市“退二进三”撤出的工厂，经常看中的只是当地相对便宜的劳动力资源或是市场，也许最初并没有长期在当地经营的计划。因此，他们不愿意投资建厂房，更想租用标准化厂房，只要机器一安装，就可以很快地投入生产，将来向工资更便宜的地方转移也方便。因此不少投资者到一个地方，先询问的就是标准化厂房的情况。有了一大批标准化厂房，就有了招商引资的载体，有了低成本、快回报的投资优势，就能快速吸引投资，有效提高招商引资成功率，就能催生大项目、培植大税源、致富老百姓。

第三，建设标准化厂房，可以集约用地。近年来，经济高速发展与土地资源紧缺的矛盾日益显现。今年以来，浙江省生产总值增幅明显低于江苏省和山东省，其中一个原因就是因为土地等生产资源紧缺，导致投资外流，发展受阻。而标准化厂房是集约用地的一好办法。在苏南各处，经常可以看到多层厂房整齐排列，厂房从单层“加”高

到二层、三层，比起以往企业“各立门户”的建厂方式，标准厂房区的土地利用率提高了一倍以上，被认为是“向天借地”、集约发展的基本模式。

第四，更好地帮助企业渡过金融危机。在全球金融危机的宏观形势下，大部分企业效益下降，对于扩大再生产所需的资金来源受阻。福建有限公司建标准厂房给生产企业使用，使企业不必投入巨资搞基础设施建设，从而有更充足的资金引进先进技术，改进生产与管理，进而能直接产生较好的社会效益与经济效益，使企业在全球性的金融危机中能较快调整生产，渡过难关。

第三章市场预测

一、市场总体分析

1、2009年上半年福建经济分析

今年上半年福建省生产总值为4738.63亿元，比上年同期增长8.5%，尽管增幅比上年同期回落5.3个百分点，但比一季度提高了1.1个百分点。上半年第一产业增加值391.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值2530.02亿元，增长6.7%；第三产业增加值1817.12

亿元，增长12.1%。

上半年规模以上工业增加值为2003.39亿元，增长5.8%，增速比一季度提高1.7个百分点，37个大类行业中有30个行业保持增长。1月至5月，全省规模以上工业实现利润209.29亿元，与上年同期比下降13.5%，降幅比一季度收窄9.2个百分点。

上半年全社会固定资产投资2704.62亿元，同比增长19.8%，增速比一季度提高4.4个百分点。投资结构也有所改善，三次产业投资的比重由上年同期的0.6：40.1：59.3调整为1.0：38.1：60.9。

上半年全省进出口总额349.07亿美元，下降16.5%，降幅比一季度缩小2.7个百分点。实际利用外商直接投资为55.27亿美元，增长1.4%。

2、2009年福建省纺织品服装进出口情况

2009年前8个月，福建省外贸进出口同比下降14.4%，但纺织服装出口58.9亿美元，同比增长16.8%。据分析，前8个月福建纺织

服装出口以一般贸易为主，共出口50.7亿美元，同比增长21.5%，占同期纺织服装出口总值的86.1%。而民营企业则成为今年以来福建纺织服装出口逆势增长的主力军，1月~8月福建民企共出口纺织服装35.2亿美元，同比增长34.6%，占同期福建省纺织服装出口总值的59.8%。欧盟、东盟和美国正成为福建纺织服装主要的出口市场。

据福州海关有关人士分析，虽然今年福建纺织服装出口保持逆势增长的良好态势，但形势依然不容乐观。一方面，国际金融危机的负面影响仍未消除，国际纺织服装需求市场前景不太明朗，纺织服装长期订单与大单难以签订;另一方面，国内棉花价格上涨，给纺织服装出口带来压力。因此相关企业应加快产业升级，提高产品档次，加大技术开发投入，及时收集、跟踪、整理国外技术性贸易措施变化情况，严格按照出口目的地的技术法规和标准进行生产，加强与国外采购商的信息沟通交流。

纺织行业最主要的的风险仍来自于原材料价格上涨及劳动力成本的上升。原材料价格将直接影响到行业供需、规模、效益，为行业运行带来较大的负面影响。新《劳动合同法》正式实施，给企业带来的最直接影响便是用工成本加大。此外，美国经济在2008年呈现的衰退趋势或影响到欧洲和日本等国家，对我国纺织品出口不利。

2003年至2007年，我国纺织业处于快速发展期，纺织品服装出口总额每年同比增长平均超过20%，2008年遭遇全球金融危机，出口增长开始下滑，我国纺织行业的发展方针调整为：保增长、扩内需、调结构。