银川市金凤区七十二连湖地块项目定位报告(全)110307

银川市金凤区七十二连湖地块项目定位报告(全)110307
银川市金凤区七十二连湖地块项目定位报告(全)110307

中海宏洋地产(银川)有限公司

银川市金凤区七十二连湖项目

定位报告

(西区)

营销策划部

2011/03

目录

第一部分定位基础 (1)

一.地块条件 (2)

1.1地块位置 (2)

1.2地块现状 (3)

1.3地块经济指标与规划要点 (4)

1.4地块交通条件 (5)

1.5地块周边配套及未来规划 (6)

1.6地块小结 (7)

二.市场背景 (7)

2.1经济基础 (7)

2.2房地产市场发展程度及特点 (10)

三.竞争分析 (13)

3.1竞争板块分析 (13)

3.2竞争项目分析 (16)

3.3主流产品设计特点 (23)

四.客户基础 (25)

4.1市场容量判断 (26)

4.2客户特征描述 (27)

4.3业内人士访谈小结 (28)

4.4客户小结 (28)

五.公司经营目标 (28)

5.1快速回笼资金 (28)

5.2控制新市场风险 (28)

5.3利润与成本平衡 (29)

第二部分定位原则 (30)

一、策略成功实现以保证快速回笼资金 (30)

二、引领市场、树立形象 (30)

三、稳妥应对市场、快速积累经验 (30)

四、突出优质景观效果 (30)

五、产品差异分类、确保利益最大化 (31)

六、定位原则小结 (31)

第三部分定位内容 (32)

一.客户定位 (32)

1.1找位——客户锁定 (32)

1.2对位——需求挖掘 (33)

1.3到位——形象树立 (33)

二.产品定位 (34)

三.价格定位 (37)

四.商业定位 (38)

4.1商业布局 (38)

五、其他

5.1 建筑风格和立面元素 (42)

5.2 园林 (42)

5.3 样板展示、大堂展示、建材展示 (43)

第四部分销售初步安排 (44)

第一部分定位基础

一.地块条件

1.1地块位置

项目位于银川市金凤区南部,东至七十二连湖,南至金凤十二路,西至正源南街,北至艾依河。项目距离银川市政府约8.3公里,距离银川市核心商业区约7.7公里。

1.2地块现状

目前土地主要以原农业用地面貌为主,有少量农房。北侧A地块内西北角有水泥搅拌站,地块外有华雁湖清真大寺。场地内地势平整,东、南面视野开阔,西和北两个方向可见在建和已建成高层住宅楼栋。临基地周边市政规划道路尚未形成。南北A、B两地块由市政规划六盘山路连接。此路北侧湖面尚未开挖,还保留填湖造田后的面貌;南侧临近我司地块湖面有限,其形态大多为芦苇湿地,

原始生态形貌保存较好,生物物种多样,景观资源十分丰富。

1.3地块经济指标与规划要点

地块总占地面积约2036亩,合计约135万平方米,由11幅地块组成,其中8幅住宅用地,规划容积率2.0;3幅商服用地,规划容积率3.0。总规划建设面积约为286.7万平方米。地块成交总价约为39.92亿,每平米楼面单价约1392元/平米。1

按照《银川市人民政府关于印发银川市新建住宅小区配套建设廉租住房的暂行规定的通知》(银政发【2008】77号)的规定,新建商品房住宅小区需按照建筑面积3%的比例配建廉租住房。按照此规定,我司8幅住宅用地(商服用地不需建设廉租房)共需提供71,126平方米廉租房,建成后产权交银川市政府。(原则上必须在开发建设的小区内配建廉租房,因规划等原因不能配套建设廉租房的,经市人民政府批准,可采取建设单位异地建设或者缴纳建设成本,由市住房保障管理部门代为建设。)

出让同时要求地块3年全部动工,且3年内预售建筑面积达到全部建筑面积的80%以上。逾期不开放或不能完成上述建设指标,竞得人按照未开工土地量和大不到开发预售的比例,补缴三年后土地地价上涨总额60%的土地出让金。

1廉租房建安成本如按2000元/平米计算,土地出让附带之71,126平米廉租房成本大约为1.4亿;廉租房占地面积22120平米,土地成本大约3000万;这两者增加楼面地价至1500元/平米左右。此土地成本尚未包含市政配套设施费。

1.4地块交通条件

地块西侧紧临正源大街,为目前地块与外界联通的最主要交通途径。正源大街规划定位为金凤区交通主干道,双向8车道行驶,从地块出发通过正源南街,向南3公里可上银川环城高速;向北,正源街依次与宝湖路、长城路、黄河路、北京路、上海路、贺兰山路等银川东西向主干道相接,开车13分钟可到达银川市政府、鼓楼传统商业区。

规划六盘山路东西向穿过七十二连湖,是我项目未来,特别是南侧B地块与

外界相连接的重要道路。目前市政府正在建设片区的市政道路。

目前该地块周边只有公交352路一条线路,公交出行还不够方便。

1.5地块周边配套及未来规划

地段周边教育机构:目前地块周边主要的教育资源包括:五里台小学、银川外国语学校、银川二十六中等。

医疗:附近主要的医疗设施包括:宁夏公安厅安康医院(距我地块大约2公里)和宁夏工人医院(距我地块大约3公里)。

餐饮购物:附近主要的餐饮在艾依水郡商业街;最近的购物广场是长城中路与庆丰街交叉口的新华购物广场(距我地块大约3公里)。

银川市规划建设原则是“空间重组、优化布局、中心西移、疏解老城”。在此原则上,银川市政府重点在金凤区建设住房,加强城市基础设施和公共服务设施建设,疏解老城交通和人口,改善旧区环境,积极稳妥的开展“城中村”改造和工业用地置换,逐步完善三城区城市功能,增强现代化区域中心城市的集聚辐射带动功能。其中,金凤区将采用“控制中心,发展南北”的思路进行居住区建设。

在2008-2012年五年期间,银川市政府规划建设总量为1400万平方米的住房,其中商品房1136万平方米,保障性住房264万平方米,主要发展金凤区的居住组团,加强居住配套建设。1136万平方米商品房规划中,普通商品房面积约966万平方米,其中,兴庆区建设约196万平方米,西夏区建设约170万平方米,而金凤区将建设约600万平方米普通商品住房。

土地出让规划中,政府指导思想是坚持新增供应与存量挖潜相结合,促进房产市场发展中心向金凤区转移。2008-2012期间计划供应住房建设用地总量为1000公顷,其中保障性住房用地2008、2009、2010-2012分别供应48、29、67公顷,商品住房用地2008、2009、2010-2012分别供应132、171、553公顷。金凤区的保障性住房用地供应和商品住房用地供应分别占107公顷和578公顷,分别占总量的74.3%和67.5%。

另外根据可研报告,金凤区南部片区将规划建设成为一个具有特色旅游、生态居住、优质配套的国际社区。片区规划有大面积的湖泊水面、湿地公园、高档住宅区及商业区、优质教育资源及医疗配套等。

1.6地块小结

项目共11幅地块,占地两千亩,体量巨大,容积率2.0,建设面积达280多万平方米。周边景观资源十分丰富,拥有一定配套,整体素质较高,具备向大规模精品社区发展的良好基础。但同时也应注意,项目配套七万多的廉租房和现阶段周边其他附属建设的滞后等,也是我们所面临的挑战。

二.市场背景

2.1经济基础

银川市,宁夏回族自治区首府,下辖三区两县一市(兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县和灵武市)。2009年全市人口170.18万人,其中市区人口105.82万人。全市面积9491平方公里,到2009年末,城市建成区面积115.47平方公里。银川别名凤凰城,市树为国槐和沙枣,市花为玫瑰和马兰花。

银川地处黄河上游宁夏平原,光、热、水、土等自然环境在西部地区得天独厚,历史上一直是我国北方重要的商品粮基地。贺兰山东麓是酿酒葡萄的最佳产地,被誉为中国的“波尔多”。银川地处鄂尔多斯西缘,矿产资源丰富。在银川境内的贺兰山段储藏的矿产种类计有能源矿产、冶金辅助原料矿产、化工原料矿产、建筑材料及其它非金属矿产等5大类21个品种。宁夏已发现矿产资源50余种,人均自然资源潜在价值为中国平均值的1.6倍,居第5位。煤炭储量占全国第6位(内蒙2800,山西2600,陕西1700,新疆950,贵州500,宁夏300,单位亿吨),石膏储量全国第一。丰富的矿产为银川发展冶金、化工、建材等工业提供了有利条件。宁夏目前形成了以化工、冶金、机械、纺织、造纸、建材、特色医药、新材料为主的工业格局。

近年来,在西部大开发战略中,国务院将银川市确定为“呼-包-银-兰”经济带中心城市,银川经济进入了快速增长时期。GDP从2006年开始,连续突破300亿、400亿、500亿大关,到2009年,银川GDP总量达到了514.11亿元,其中第一产业32.33亿元,第二产业285.79亿元,第三产业260.03亿元,人均GDP达到了34,453元。同期,城市人均可支配性收入增长迅速,单位在岗工人保持稳定,市区人口持续保持高速增长态势。

银川市的经济基础表现出以下一些特点2:

第一,人口高出生率、低死亡率、高自然增长率,移民增加占城市总人口增加比重较大(一般在70%-80%左右)。

2数据来源:银川市统计公报、国家统计局

第二,GDP总量和人均量都快速增长,人均收支均快速增长

第三,就业集中。单位吸纳就业的前六大行业分别为:制造业、采矿业、建筑业、公共管理和社会组织、批发与零售业、以及交通运输仓

储和邮政业,吸纳30万人,占全部单位就业的67.54%;个体户吸纳

就业的前六大行业分别为:批发与零售业、住宿和餐饮业、交通运输、

采矿制造供电供水等工业、居民服务和其他服务行业、以及建筑业,

吸纳就业15万人,占全市个体经营户就业的96.51%。3

2.2房地产市场发展程度及特点

根据银川市第五次房屋普查数据成果分析,2005年底,银川市中心城区国有土地房屋3691.25万平方米,其中住房2260.77万平方米,27.65万套。居住住房2110.77万平米,空置商品房150万平米,占住房总量的6.63%。人均住房建筑面积26.71平方米,人均住房套数0.35套,户均1.08套,套均面积76.34

3数据来源:银川市第一次经济普查(2004)。

平方米。

从2006年到2009年,银川市房屋施工面积分别达到了808.87万平方米、898.66万平方米、1092.32万平方米、1309.01万平方米,同期竣工面积分别是366.3万平方米、409.89万平方米、477.85万平方米、574.54万平方米。(根据1999年数据,住宅竣工面积占房屋竣工面积比70%推算,同期竣工住宅面积分别为256.41万平方米、286.92万平方米、334.50万平方米、402.18万平方米。)

在房屋施工竣工快速增长的同时,商品房销售也保持了快速增长。从2006年到2009年,商品房销售面积达到了239.98万平方米、335.97万平方米、303.58万平方米、509.09万平方米,同期销售额分别为57.58亿元、80.9亿元、86.26亿元、179.68亿元。

根据推算4,2008年底,银川市中心城区共有住宅存量2988.6万平方米,人均居住面积为28.77平方米,空置面积288.43平方米,占住房总量的9.65%。2009年底,银川市中心城区共有住宅存量3340.78万平方米。09年统计公报显示,银川市城市人均居住面积为28.94平方米。空置面积240.02万平米,占住房总量的7.18%。

2010年,根据搜房网转载的国家统计局银川调查队检测结果,房屋销售价格同比涨幅减缓,但房屋绝对销售价格未见松动。销售价格上涨涨幅减缓价格坚挺。前三季度,银川市房屋销售市场受政策因素影响,销量出现回落。1-9月,银川市商品房销售面积为296.62万平方米,同比增长11.3%,增幅比上年同期回落18个百分点,实现销售额124.22亿元,同比增长25.3%,增幅比上年同期回落了40.2个百分点。金凤区以92.62万平方米居县(市)区首位,同比增长9.8%。

市场小结:

银川市经济对自然资源极其依赖,经济波动起伏比一般城市大。房地产行业受宏观经济环境影响大,因此,虽最近几年得益于经济快速发展,银川房地产市场发展迅速,但成交量、价格等指标上涨的其可持续性值得注意,需谨慎观察市场动态。由于宁夏生态环境破坏严重,贫富差距大,优秀的教育资源稀缺,中央

4从2002年至2007年6年时间,银川市土地储备中心及三区政府实行实物返还拆迁各类房屋面积达305.33万平方米,需拆迁返还安置总面积201.98万平方米,其中住宅197.76万平方米,营业房5.22万平方米(数据来源:宁夏日报)。按此计算,大约每年拆迁住宅50万平方米。

政府和地方政府的财政扶持有利于宁夏周边人口、资源进一步向银川聚集,对项目未来构成利好。

银川本地房地产市场发育尚处于起步阶段,本地开发商市场占有率低,在策划和设计方面,开始逐步借鉴沿海市场的一些手法;配套的设备档次较低,施工质量还有待提高。销售现场的销售人员从业时间较短,服务水平较低。售楼处、样板房、示范区等卖场营造都很不充分,只有少数的项目具有。市场对我司产品竞争提供了较多的机会。

三.竞争分析

3.1竞争板块分析

本项目地处银川南部宝湖片区,由于银川市场客群一半以上为外地客户,且项目体量巨大,因而与市区内主要版块均有竞争,包括:政务中心板块、北塔湖

银川市场目前可分为“三开发圈层、三热点板块”:

?一圈层:以鼓楼、中山公园为核心的兴庆老城区,基本无土地可供开发。

?二圈层:以金凤区大部、兴庆区以北所形成的环形区域,是目前的主要

开发区,这当中又形成“政务中心板块”、“宝湖板块”、“北塔湖板块”

三大热点开发板块。

?三圈层:以政务中心北向的阅海区域,以北塔湖东北向的贺兰山区域,

以宝湖以南的七十二连湖区域将成为银川未来的集中开发板块。

政务中心板块描述

关键词:银川“CBD”

政务中心板块以人民广场为核心,拥有“三馆两中心”(宁夏博物馆、图书馆、科技馆、文化艺术中心和会展中心)的配套优势,周边聚集了大量政府部门及企事业单位(市政府、自治区人大/党委),且有翠鸣湖、西湖两大湖泊资源,属于传统豪宅板块,是较早的别墅集中区,各类配套成熟。

主要项目有:万达公馆、森林半岛、美林湾、国子城。目前多层、小高层、高层住宅产品均价6000至7500元;别墅及低层产品均价12000元左右。(项目资料详见附件一)

北塔湖板块描述

关键词:“塞上江南”

北塔湖板块规划有银川老城、城隍庙商业街、牌坊群、广场、游艇码头、银川书院、孔庙、宁夏八景碑廊、占地68.9亩小游园等文化群落。依托300亩的湖面,重点打造江南水乡式的中国建筑群落。由于开发时间早,周边配套基本成熟,属于近两年新兴住宅板块。

售价最高的楼盘“观湖一号”便位于此版块,外有民生兴庆府大院、中瀛御景等项目。目前多层、小高层、高层住宅均价6000至8000元;少量别墅产品均价预计15000至20000元左右。(项目资料详见附件一)

宝湖板块描述

关键词:“大盘云集”

宝湖占地面积近1000亩,其中水面500余亩,是国家湿地公园,自然环境优越。由于水资源丰富,土地供应量大,近两年逐渐崛起,形成大盘云集之势,各项配套将逐步完善,具备成为现代新城的基础。

主要项目有:民生艾依水郡、宝湖湾、城市公园、香溪美地等。目前多层、小高层、高层住宅均价5000至6500元。(项目资料详见附件一)

小结

未来三大板块各自向不同方向拓展,其中北塔湖板块由于土地资源有限,无法形成规模供给,而各项资源较为类似且土地供应量巨大的宝湖板块与政务中心板块将形成激烈竞争。

3.2竞争项目分析

表中住宅均价最高为观湖一号,对外报价7500元/㎡左右,价格最低者为万和城:4750元/㎡。

竞争项目户型一览表

从上表可以看出:

?不论中档或高档项目,大三房均为主力户型且多超过50%;

?两房、四房户型比例都较高;

?目前市场在售的别墅类产品比例较少,比例也不超过项目总面积的10%;

深圳地块项目定位报告

高发公司宝安119地块项目定位报告 前言 房屋建筑乃百年大计划。 项目的成功与否在一定程度上取决于项目定位的准确与否,我司基于对宝安片区商品住宅市场的调研分析、项目自身条件和特征的分析,并结合项目的总体评估和市场需求,提出有针对性的项目定位,旨在提高本项目的物业素质和市场竞争力,使项目特性更突出,销售利润更为可观且更容易达到销售目标。 第一部分定位依据 一、环境依据------突破、衔接 项目定位的环境包括空间环境、地表环境、绿化环境、建筑布局环境、小区配套环境和文化环境等。任何一个环境都有“有利”和“有害”两个方面,也就是项目定位时考虑地块的种种限制,并对限制因素进行合理合理补救,变不利为有利,更大程度上利用环境。这就需要充分研究项目的内外环境,包括对有害的环境做有效的处理和隔离(如污染、噪音、铁路、高压线等),对项目小区有良好作用的环境做有效的结合、利用和借景(如周边公园、广场、江河、山脉、建筑物等),使小区成为城市总体的一个有机部分。 住宅的可持续发展关键在于建筑主题与环境的相结合。 二、市场依据 产品定位最终要面向市场,评价一个项目定位是否准确,最终的评委是市场。

(一)市场细分 市场细分的目的是进行差异化竞争。差异化竞争是市场竞争条件下普遍认可及推崇的竞争方式。找准市场空白,降低竞争压力,获得良好发展空间,是差异化竞争的实质。 现阶段的地产营销并不是靠一、二个创意和点子就能吸引客户,就能支持一个楼盘,而是依靠地产商们较先进的开发理念下的高品质产品和整合化的营销手段来赢得市场。忽视市场细分原则、妄图一网打尽所有人群的结局,要么是不得不放弃一方,要么便是被双方人群遗弃。如:有些开发商在一个项目中设计了十多种甚至几十种户型,结果造成项目内部竞争,不同户型的销售进度不同,滞销户型占压了巨额资金,无可避免地增加了项目的不必要成本。购住50㎡住宅的人群和购住100㎡住宅的人群,是消费能力和消费需求截然不同的两种人,这种差别的不可消除性决定了两种人群不可能居住在一起,而且项目环境也不可能同时满足两种人群。 另一方面,市场竞争激烈,同类型住宅产品只会加剧彼此间竞争,争夺有限的客户群。如何发掘市场上尚未出现的住宅产品,如何在同类的客户群中以更新、更高质的产品吸引消费者,也是发展商必须深入思考的问题。把握市场细分原则,走差异化竞争路线,就能很好地把握住开发方向,确保项目成为市场上仅有、少有的产品,以崭新产品、引导潮流的形象一举占领市场空白点,向有利的局势发展。 (二)兼顾超前性与现实性 项目规划要具有超前性,同时又要满足市场现实需求及合理的投资回报。大量楼盘的实践证明,由于没有一定的超前性,施工时间相对较长,房屋建成后其户型、

房地产项目定位报告书(00001)

前言 房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律,并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证,才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面,并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论,通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后,瑞尔特依据全程营销系统的要求,从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。

东和湾工程定位报告 一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况,工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究,市场发展方向。 4、工程的初步设计规划,目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值:地块价值才是最终决定价格的根本所在,只有充分发掘地块的价 值,才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力,物力,财力资源上的有效整合利用.

二、东和湾工程定位背景分析 对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位,应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 (1)重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设,房地产投资继续保持较快幅度增长,在2002年1-5月份,重庆房地产完成开发投资57.29亿元,同比增长19%,施工面积2643.81万平方M,同比增长32%,其中住宅面积25083.3万平方M,同比增长32.3%,可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 (2)重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展,许多开发商都放慢了开发节奏,要么推出少量产品试探市场,要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份,重庆商品房竣工89.2万平方M,同比下降23.1%,其中住宅竣工71.59万平方M,同比下降6.7%,但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势,今年1-5月份,商品房平均销售价格仅为1850元/平方M,同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈

项目定位报告模板

“项目定位报告”模板 第一章项目概况 一、宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。 二、宗地现状 1、四至范围; 2、地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较; 3、地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对 开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积; 4、地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开 工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响; 5、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构 等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建; 6、土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊 等因素分割土地; 7、地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据; 地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容; 地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。 三、项目周边的社区配套 (一)周边3000米范围内的社区配套 1、交通状况 (1)公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;

(2)宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决; (3)现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统; 2、教育:大中小学及教育质量情况。 3、医院等级和医疗水平 4、大型购物中心、主要商业和菜市场 5、文化、体育、娱乐设施 6、公园 7、银行 8、邮局 9、其他 附图:生活设施分布图,具体位置、距离。 (二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写) 1、治安情况 2、空气状况 3、噪声情况 4、污染情况(化工厂、河流湖泊污染等) 5、危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等) 6、周边景观 7、风水情况 8、近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、 学校、购物中心/超市的建设等。 9、其他 五、大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性) 1、道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。 2、供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。

房地产项目主题定位报告(模板)

《房地产开发》课程实践环节安排 一、报告格式规范 (一)目录:小四,宋体,加粗,1.5 倍行距;(由word自动生成,显示页码)(二)正文:小四,宋体,1.5倍行距; (三)正文中的标题:四号,黑体; (五)报告正文可加页首页尾 (六)图表使用规范 1、图:图名在图下居中显示,标号方法如第一部分第一个图,标号为1-1;第一部分第二个图标号为1-2,依此类推; 2、表:表名在表上居中显示,并显示数据单位;标号方法与图类似,如第一部分第一个表,标号为1-1,依此类推; 3、图表下方靠左显示“数据来源:xxxxxx”,如“数据来源: 2012年中国统计年鉴。”。 (七)封面格式见附件1(封面可加图片,或者以图片作为封面背景) (八)页面设置 上:2.5cm;下:2.5cm;左:2.9cm;右:2.7cm。 二、房地产项目主题定位报告评分参考标准 (一)主题明确; (二)报告层次分明,逻辑清晰,结构合理; (三)报告内容有较强的针对性,即围绕目标展开调研;没有拖沓、啰嗦和与主题无关的内容; (四)能够正确运用图表以及相关的分析工具为主题服务; (五)定位报告能够体现出较强的时效性、创新性、差异性和前瞻性,即报告所

涉及的是最新的市场信息、政策信息以及未来可能影响项目效益的信息变化;结论的提出有据可循,结论具有较强的说服力; (六)报告文字通顺,语言流畅,无错别字。格式规范,排版美观,符号统一,编号齐全,图表分别按顺序标号,图有图名、表有标题,且图表配合适当,文件填写齐全、正确,装订顺序规范。正文格式符合相关要求。 (七)报告基本材料(封面、目录等以下7项)齐全,没有缺漏。 三、房地产项目策划报告装订顺序 (一)封面(附件1) (四)目录 (五)报告正文

XX项目定位分析报告

昆泰集团 劲松项目定位分析报告 21世纪中国不动产 2002年元月 目录 第一章北京房地产宏观市场分析…………………………5—10 第一节宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7 一、我国宏观经济运行态势良好 二、宏观经济运行对房地产投资的影响 三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战 第二节国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9 一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策 二、把握使百姓“买得起房”的有关政策 三、把握使百姓“买放心房”的有关政策 第三节 2002年北京房地产市场预测 (10) 第二章区域市场分析…………………………………11—18 第一节区域环境概述 (11)

一、地理位置与道路交通状况 二、周边物业状况 三、人文环境及配套设施状况 第二节区域市场竞争分析…………………………12—13 一、周边项目概述 二、产品供应特点分析 三、区域内竞争对手分析 第三节本项目S.W.O.T.分析………………………14—18 一、Strength(优势) 二、Weakness(劣势) 三、Opportunity(机会) 四、Threat(威胁) 第三章客户群体需求分析…………………………… 19—25 第一节主导客户群的定位分析…………………… 19—20 一、客户类别细分 二、主导客户群定位 第二节主导客户群购房动机分析…………………21—23

一、购房时间、动机及关注因素 二、主导客户群购房偏好 第三节主导客户群对价格的承受能力分析…………24—25 一、单位价格需求 二、贷款额度选择 三、首期的承受能力 第四章项目定位分析……………………………………26—29 一、响项目定位因素分析 二、项目市场定位描述 三、目标客户群体描述 第五章产品功能定位……………………………………30—37 一、整体规划建议 二、外观设计建议 三、户型设计建议 四、配套设施建议 五、装修档次建议

大丰市丰中地块项目市场定位报告

大丰市丰中某地块项目市场定位报告一、大丰市房地产市场背景分析 一)城市概况 大丰市地处江苏东部,盐城市东南。东联黄海,南与东台市接壤。2006年末城市总人口73万,面积2367平方公里,辖14个镇、两个省级开发区,境内有省属农场和沪属农场各3个。 大丰是新兴港口城市。国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部,是填补江苏沿海港口空白带的中心战略大港。2005年10月18日,大丰港一期工程两个万吨级泊位已建成试航,2006年6月大丰港一类口岸获国家批准,并同时开工建设6个5万吨级泊位。 二)经济总量及人口与收入分析 2006年底大丰市经济总量近150亿元,年末总人口近73万人,其中城镇居民达超过21万人,城市化率41.1%,人均GDP更是首次突破20000元人民币大关。 大丰市做为苏北的经济强县,经济总量在盐城市排列前矛。2006年底统计数据表明,在苏北24个县中,大丰的经济总量处于第三位。在过去的几年中大丰市的经济总量每年都以15%以上的速率上涨。 经济的高速发展带来的是居民收入的提高。同比盐城市的其他县市的发展速度,大丰市的经济总量上升速度较快,这为房地产市场的发展奠定了物质基础。

数据来源:大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴 从上图可看出,2006年底大丰市的GDP总量已近150亿元,而每年平均发展速度已超过15%,在苏北的县市中属于非常高的位置。 数据来源:大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴 与经济总量的增速相类似,自2005年以来,城镇居民人均可支配收入增速已达到了15%,这样的收入水平已超过盐城市的平均收入水平。

数据来源:大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴 从上图看出,根据统计年鉴可发现,大丰市自2004年以来,人均住房面积就已经达到了32平方米,超过全省居民住房面积,但增长率没有大幅提高。原因在于2005年以来的商品房虽然开工面积很多,但入住率不高。 三)影响房产市场发展的重要因素分析 1、港口建设 国家一级港——大丰港,经过了近9年的建设,已于2006年10月被国家正式批准为一类港口。在此之前,大丰港已于2005年完成了一期两个万吨工程,并将在2007年9月正式对外开放并营业。 港口的建设极大带动了港区房地产市场的发展,但受配套设施不全的影响,目前港区的商品房均价在1600-1900元/平方米左右。但港口建设的成功改变了政府原来将城市向西发展的规划,转而向东发展,并促使市政府向东搬迁,由此带动东部区域的房地产发展。本地块处于东部区域,港口的建设所带来的系列搬迁,必然对本项目产生积极影响。 2、市政府搬迁 在2005年左右的时候,政府即传出将搬迁至西区,并已先行搬迁并建设了大丰市

商业项目定位及可行性分析报告

第一章项目定位及可行性分析

一.项目及宜兴环保产业概况 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 1.1 项目名称 中国(宜兴)国际环保产业城

1.2 项目建设单位

开发商:佛山市南海海逸房地产开发有限公司 法定代表人:潘志勇 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 项目拟建设区位:宜兴市高塍镇 本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件,为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处,与江阴长江大桥沟通苏南苏北,是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版图上,高塍与宜兴城区仅一桥之隔,临近锡宜高速宜兴西出口(5公里)和104国道(6公里) 地块地址:该地块位于宜兴市高塍镇,东至镇中心路(环保配件一条街)、南至镇远东路(规划中的北环路)、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整,拆迁量少。 地块可建设用地面积:252942平方米。 地块现状及周边建筑概况:项目东面为高塍目前的环保一条街;南面为一些环保企业;西面与北面均为农田。

宜兴拥有独特有利的区位条件,为苏、浙、皖三省交汇要塞

1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 宜兴是我国最大的环保产业基地,宜兴环保产业经过三十多年的努力,生产能力、技术开发能力和工程施工能力都有了较快的发展和提 高,在环保设备制造、商品流通、信息服务、工程承包等方面已有了较强的物质和技术基础,在全国县市中是环保企业最多、环保专利最多、环保工程最多、环保产值最多的县市,拥有了我国唯一的“中国宜兴环保科技工业园”区。享有“中国环保产业之乡”的美誉,已成为宜兴市国民经济中的支柱产业。目前,全市经工商登记注册的环保企事业单位1500多家,其中环保工业企业500多家,环保营销单位和代理单位600多家,环保事业单位70多家,环保产业从业职工3万多人。据宜兴市专利事务所统计,全市拥有环保专利200多项,“九五”以来,开发环保新产品88种,在全国名列前茅。经过多年的不懈努力,环保业已成为宜兴的主要支柱产业,2006年宜兴环保产 地块北边农田及居民区 地块东边中心路,环保配件一条街 地块西边土路 地块南边,规划中的北环路

某楼盘项目前期分析及定位报告

体育馆路南安大厦工程前期分析及定位报告 第一篇地块解读 1.1本工程地块解读 本工程地块位于西安市南门外体育馆路,南临体育馆路,西距长安路50M,北望环城南路。工程用地性质为住宅用地,实在是市内黄金地段 不可多得的地块。 图1.1 工程地块位置图 本工程地块

----地块现状 地块地面已平整,周边建筑物林立 占地面积:4600㎡ 1.2 本工程地块优劣势分析 【工程优势分析】 区位优势---西安市南门外区域堪称古城门户区域,占据着西安市最最重 要的地理位置,整体规划配套完善。 生活优势---本工程周边已经有着非常繁荣、成熟的生活氛围,本工程西 接长安路,东连文艺路,是传统生活与现代都市共同繁荣的 地方。 发展优势---位于西安市中心地段,发展潜力和升值空间很大。 昭示优势---因为工程的区位优势十分显著,对工程的后期形象有很好的 正面影响。 资源优势---本工程周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。 【工程劣势分析】 环境劣势---本工程地处市内黄金区位,寸土寸金,从开发经营效益的角

度和实际建设规划的角度考虑,都不可能有大面积的绿化环 境,只能通过小面积和局部的绿化点缀其间,所以对于追求 自然环境的客户而言,恐怕怕难以认可。 【工程机会分析】 发展机会---本工程所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力,工程区域的城市基础建设必将是政府重点关注的,是西安市的形象建 设,所以工程周边未来发展潜力巨大。 空白机会—目前工程区域商务地产工程云集,只有少量住宅工程,本工程的住宅功能和商业裙房配套都是吸引投资者的重要机会。市场机会---目前西安市住宅工程开发建设离市区越来越远,而城墙内的工程往往价格甚高,环城路周边工程则备受消费者青睐。 置业机会---自住、投资、办公客户都会选择在工程区域置业,本工程目标客户群体范围广,容量大,对工程的销售有很大促进作用。 分析结论: 本工程个性突出,优劣分明;开发关键在于扬长避短,应针 对目标客户分析市场需求,依托本工程特色,借助周边生活 环境及社会服务功能的无形价值,来进行有针对性的宣传, 同时致力于工程形象的改善,以求一举竖立起本工程的人气 热潮。

房地产项目可行性研究报告精编版

房地产项目可行性研究 报告 文件编码(008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256)

一、项目总论 (一)项目背景 项目用地:************** 项目位置:*************** 项目开发背景:**标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下,因**厂即将生产厂区迁移至别处,其土地可用于商品房开发。 (二)承担可行性研究的单位 ****国联投资顾问有限公司 (三)研究工作依据 根据政府有关部门政策规划,依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 (一)市场宏观背景 1.全国投资环境 国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出,今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度,预计全社会固定资产投资增长16%左右,GDP增长有望达到8%。据介绍,房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右,比2002年有所回落,但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化,投资环境继续改善。在市场准入方面,2003年国家将继续清理现行投资准入政策,在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时,体现国民待遇和公平竞争原则,打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方

面,将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系,完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面,对企业投资国家鼓励发展的行业,可部分抵免企业所得税,对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税,加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革,使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。 2. 2003年上半年全国房地产开发投资情况 开发投资继续高速增长 2002年,全国房地产开发完成投资亿元,同比增长%,高于同期固定资产投资增长速度个百分点,占同期固定资产投资的比重为%。今年上半年,房地产继续保持强劲发展势头,全国累计完成房地产开发投资亿元,较去年同期增长%,高于同期固定资产投资增幅个百分点,占同期固定资产投资的比重为%。其中东、中、西部地区增幅分别为%、%、%,中、西部地区增幅高于东部,其中12个地区增幅超过50%。 今年上半年,商品住宅开发完成投资亿元,同比增长%,占商品房投资的%(其中,经济适用住房完成投资亿元,同比增长%,占商品住宅投资的比重为%);办公楼投资完成亿元,同比增长%,所占比重为%;商业营业用房完成投资亿元,同比增长%,所占比重为%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为%、%、%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。 销售情况良好 今年上半年,全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额亿元,同比增长%;其中:销售给个人亿元,同比增长%,所占比重为%。 商品房空置面积增幅较大

房地产项目定位报告

附件五:项目定位报告模板 ××项目定位报告 荣盛房地产发展股份有限公司 营销策划部 ××年××月××日

目录 第一部分项目决策背景及摘要 (2) 一、外部环境 (2) 二、内部因素 (2) 第二部分项目地块整体情况分析 (3) 一、地块位置 (3) 二、地块现状 (3) 三、项目交通出行状况 (3) 四、项目周边社区配套 (4) 五、项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写) (4) 六、市政配套(都要说明距宗地距离、接入的可能性) (4) 七、主要经济技术指标 (4) 第三部分市场分析 (5) 一、宏观市场 (5) 二、房地产市场 (5) 三、区域房地产市场 (5) 第四部分项目地块SWOT分析 (6) 一、项目地块优势分析 (6) 二、项目地块劣势分析 (6) 三、项目机会点分析 (6) 四、项目威胁点分析 (6) 第四部分项目市场定位分析 (7) 一、项目定位的原则、战略与蓝图 (7) (一)、基本原则 (7) (二)、战略构想 (7) (三)、小区蓝图 (7) 二、项目整体定位 (7) (一)、我们的项目是什么样的住宅? (7) (二)、定位论证 (7) 三、市场地位定位 (8) 四、小区功能定位 (8) 五、形象定位 (8) (一)、我们的住宅以什么样的形象出现? (8) (二)、定位论证 (8) 六价格定位 (8) 七户型面积配比定位 (9) 八目标客户定位及分析 (9) 九小区配套功能的定位 (10)

第一部分项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷 运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等; 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面 的地位。 3、项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术 区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 二、内部因素 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般 3—5年),在公司发展中的地位(是否核心项目),如石家庄水泵厂项目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义; 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖 率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用; 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。

某房地产项目定位报告

前言 房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律,并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证,才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。它包括项目的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的项目定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面,并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论,通过对东和湾项目所在地的特点进行分析论证后,瑞尔特依据全程营销系统的要求,从项目持续销售和公

东和湾项目定位报告 一、东和湾项目定位考虑的因素 1、项目所在地的经济发展状况,项目所在地的房地产发展水平。 2、项目所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究,市场发展方向。 4、项目的初步设计规划,目标客户的需求心理和消费特征。 5、项目地块价值:地块价值才是最终决定价格的根本所在,只有充分发掘地块的价 值,才能实现项目的价值最大化。

二、东和湾项目定位背景分析 对重庆东和湾项目予以明确、科学的定位,应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 (1)重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设,房地产投资继续保持较快幅度增长,在2002年1-5月份,重庆房地产完成开发投资57.29亿元,同比增长19%,施工面积2643.81万平方米,同比增长32%,其中住宅面积25083.3万平方米,同比增长32.3%,可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 (2)重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展,许多开发商都放慢了开发节奏,要么推出少量产品试探市场,要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份,重庆商品房竣工89.2万平方米,同比下降23.1%,

地块产品定位报告

地块产品定位报告

6#、8#地块产品定位报告 无锡策源·市场研究部 2005年12月

目录 一、地块基本资料 二、无锡住宅宏观市场分析 A、2005年供需情况 1、全市住宅供需分析 05年1月~11月与2004年无锡市市区住宅市场比较分析 05年1月~11月无锡市市区住宅市场量价走势分析 2、惠山新城现状 三、无锡中低密度住宅市场分析 无锡市中低密度住宅市场情况综述 A、无锡市多层(洋房、叠加)住宅市场分析 1、无锡洋房、叠加产品分布 2、定价情况 3、产品特征及去化情况 总结 B、无锡市联排别墅市场分析 1、联排别墅产品分布 2、定价情况 3、产品特征及去化情况 总结

四、目前市场相关竞争产品去化分析及供应量预测 目前市场相关竞争产品去化分析 明年市场相关竞争产品供应量预测 五、目标客户的特征分析和户型规划具体建议 六、规划总规则 A、6、8号地块在项目开发过程中的价值分析 B、产品定位建议 1、建筑类型 2、面积配比 3、价格区间 C、面积配比及价格区间建议 D、建筑类型 E、产品细部建议 F、经典个案参考 七、销售现场包装建议 1、售楼处布置 2、示范景观 3、销售动线建议 附录:竞争个案天一城明年下半年即将推出的联排及双拼别墅户型图及分析

一、地块的基本资料 6# 8# 6#地块 1、位置:6#地块位于本案的中部。 2、环境:该地块东边为一期的小高层区域,北依300长的米天然河道,西边是多 层和小高层混合的7#地块,南边是优化的多层项目为主的8#地块。该地块两个入口位于小区南面,该地块居中背河,2.1期内部还规化有水系景观,环境优越。 3、规划建筑面积:40078㎡

某地产策划项目定位报告

盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 地产策划实务 2005-9-15 盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 第一章工程地块整体情况分析 (3) 第一节工程简况 (3) 第二节工程交通出行分析 (4) 第三节街区功能分析 (5) 第二章工程土地SWOT分析 (6) 第一节工程地块优势分析 (6) 第二节工程地块劣势分析 (7) 第三节工程市场机会点分析 (8) 第四节工程威胁点分析 (8) 第三章工程市场定位分析 (9)

第一节工程定位的原则、战略与蓝图 (9) 第二节工程定位 (11) §3.2.1 整体定位 (11) §3.2.2 功能定位 (13) §3.2.3 形象定位 (13) §3.2.4 价格定位 (15) §3.2.5 户型面积定位 (16) §3.2.6 目标客户定位 (18) §3.2.7 小区配套功能定位 (20) §3.2.8 案名定位 (21) 第四章工程产品策划 (22) 第一节小区整体布局规划 (22) 第二节建筑风格 (24) 第三节户型设计建

议 (25) 第四节道路与交通规划 (27) 第五节景观及绿化规划 (27) 第六节生活配套规划 (29) 第七节物业经管建议 (31) 第八节小区智能化规划 (32) 第九节住宅小区细部处理 (33) §4.9.1 室内装修细节 (33) §4.9.2 室外环境细节 (34) 第十节社区人文环境的营造规划 (35) 第一章工程地块整体情况分析

房地产项目开发定位报告

汉国置业东莞庄项目定位报告 第一部分项目界定 一、指标及限制条件 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等; 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。 3、项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 二、地块解析 1)地块位置 汉国置业东莞庄项目位于广州天河区东莞庄路,占地面积95,000平方米。如下图:

2)、项目交通出行状况 1、公交系统情况:400路(乐意居——东莞庄总站)此外,附近交通路线有27、54、89、135、138及夜10号线等多条公交路线。 2.与广园东路,广州东站,天河客运站等相临,出行方便。 3、附近有地铁3号线 3)、项目周边社区配 套周边有中信广场、天河体育中心、正佳广场及各大繁华中心。项目紧邻华南理工大学,拥揽学府的浓郁书香和青葱林木,环境幽雅,景观宜人,周边聚集众多高知人士,人文氛围浓厚。学校配套有:华南理工大学附属中学、华南理工大学、广东省城市建设高级技工学校江南校区、广州艺校、广州市轻工业学校、广州市信息工程职业学校、继续教育学院。医院配套有华南理工大学医院、广州博爱医院、中山大学附属第三医院等。附近银行有中国工商银行,广州市商业银,中国银行,邮政储蓄,农村信用合作社,中国光大银行等。 第二部分市场分析 一、宏观市场 广州2009-2010年GDP总量为9112.76亿元,可比增速11.5%,近几年来一直有上升趋势,其中天河区为总量为12.5万元,增幅5%。 据报道,广州市人口已超1400万,总之,不论是城市经济状况、人口、人均可支配收入及增长率、消费性支出都处于良性增长阶段。 二、房地产市场

温江项目前期调研及市场定位分析报告(doc 27页)

温江项目前期调研及市场定位分析报告(doc 27页)

温江项目前期调研及市场定位分析报告 目录 第一节房地产市场宏观环境分析 (2) 一、2007年1-6月金融政策分析 (2) 二、2007年1-6月税收政策分析 (2) 三、2007年1-6月土地政策分析 (3) 四、2007年1-6月全国房地产市场政策分析 (4) 第二节成都房地产市场分析 (7) 一、成都市2007年1-7月土地市场分析 (7) 二、成都市2007年1-6月商品房市场情况 (8) 三、成都市房地产市场发展趋势展望 (8) 第三节区域结构调查与城市发展规划调查 (10) 一、地理位置及概况 (10) 二、公共设施状况 (10) 三、交通道路体系状况 (10) 四、区域性质与功能特点 (10) 五、规划展望 (10) 第三节区域个案调查 (11) 第四节市场需求及消费者分析 (19) 第五节项目运营思路 (22) 第六节项目整体定位分析 (23) 一、项目定位之基准 (23) 二、项目市场定位原则 (23) 三、市场定位(开发档次) (23)

四、价格定位 (25) 五、客户定位 (25) 六、功能定位 (27) 七、户型定位 (28)

第一节房地产市场宏观环境分析 一、2007年1-6月金融政策分析 1、上调金融机构人民币存贷款基准利率 根据决定,活期存款利率由0.72%上调至0.81%,上调0.09个百分点,为近年来首次上调。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的3.06%提高到3.33%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的6.57%提高到6.84%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。 □政策解读: 这是央行自2007年以来在连续两次上调存款准备金率后,首次上调银行基准利率。央行的加息也给房地产市场传达了一个明确的信号,即抑制过热的房产投资行为,打击房产投机者。贷款利率的上调则使想购房者压力增大,亦可能减少购房需求,使得一部分购房者靠后需求,客观上对楼市供需起到了调节作用,这样的调节将有助于房价稳定化趋势的发展。 但另一方面,地产商开发项目的资金压力也将随

某地块项目定位报告

绿洲鑫苑工程定位报告 目录 第一章工程简况 (2) 1.1 开发单位 (2) 1.2 地理位置 (2) 1.3 周边配套设施 (2) 第二章工程地块特征分析 (3) 2.1 地块特征 (3) 2.2 地理特征 (4) 第三章楼市与竞争环境分析 (5) 3.1 楼市及竞争环境分析………………………………… 3.2 工程竞争对手分析与评价 (10) 第四章工程定位建议 (16) 4.1 工程定位分析 (16) 4..2 工程开发建议 (17)

第一章工程简况 1.1开发单位 绿洲鑫苑工程由有限公司开发 1.2地理位置 绿洲鑫苑工程位于黄河路与邙山路交汇处西北角,向西不远是京广铁路线,南面黄河路,东面是邙山路。基地位置南接沙河,交通便利,地理位置较好。 1.3周边配套设施 黄河路东段,周边生活设施比较完善。有沙北医院、食品工业中专、大高庄信用社、28公交、菜场、昆仑路小学、市八中学等,工作生活条件都一般。

第二章工程地块特征分析 2.1地块特征 地块具有一定的规模,地块价值相对比较高。 一是景观价值。 该地块南接沙河,河道两边都是不错的视觉景观,这一资源构成该工程最重要的景观价值。 二是注意力价值。 该地块南接交通主干道黄河路,西侧离地邙山路也比较近,还有即将打通的解放路,使该地块成为区域内注意力集中之处,这种注意力不但能带来广告效应,还能在满足部分客户新富之后潜意识上的虚荣心。 三是规模价值。 由于该工程占地约100余亩,具有一定的开发规模。大规模的开发不但为社区带来完善的生活配套,较好的社区内部居住环境;同时还降低开发商的开发成本和消费者购买成本。 四是一定的升值价值。 沙北东区是近几年漯河快速发展的地段,随着双汇国际城、银鸽新苑两个大盘启动,再加上工程周边的拥有沙河优美的自然环境和靠近金山路交通资源,东区已经成为房地产开发市场最热的地段之一。随着双汇国际城、银鸽新苑两个大盘等的住宅小区的开发建设,使该地块的价值不断予以发现和实现,使其有相当可观的价值上升空间。 房地产开发中固守的“地段第一”要领被许多开发奉为皋圭。但

项目定位报告标准

项目定位报告 第一部分项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷 运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等; 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面 的地位。 3、项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术 区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 二、内部因素 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3 —5年),在公司发展中的地位(是否核心项目),如石家庄水泵厂项目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义; 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖 率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用; 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。第二部分项目地块整体情况分析 一、地块位置 宗地所处城市、行政区域地理位置(包括是否是商业中心、文化中心、教育中心或行政中心等)。附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。 二、地块现状

1、四至范围; 2、地势、地表现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡 谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积; 3、地块地表是否涉及到居民拆迁、旧厂搬迁或其他改造等,并说 明拆迁对项目开发进度的影响; 4、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基 及地下建筑结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建; 5、土地地形及完整性,地形是否规整,有否市政代征地、市政绿 化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地; 附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据;地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。 三、项目交通出行状况 1、公交系统情况,包括主要线路、行车区间等; 2、宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决; 3、现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通 状况有重大影响的工程。 附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。 四、项目周边社区配套 项目周边社区配套一般是指以项目可辅射范围(3km)内的教育(大中小学及教育质量情况)、医院、购物(大型购物中心、主要商业和菜市场)、邮局、休闲(文化、体育、娱乐、公园等等设施)、银行以及其他配套设施。 附图:生活设施分布图,具体位置、距离。

房地产项目定位报告(格式)

项目定位报告 目的:通过市场分析,确定项目目标客户、发展主题、产品组合等,指导项目发展方向,为规划设计工作的开展提供支持。 第一部分:市场分析与客户定位 一、城市及片区房地产供求状况 1、简评项目所在城市近三年房地产市场供求走势;基础资料参照该项目发展“可 行性报告”。 2、市场典型楼盘综述(分片区、分档次、分产品类型);重点分析项目所在片区楼 盘特点。包括各项目规模、开发主题、产品类型、户型面积及配比、均价及走势、目标客户、销售简评等。 3、项目所在片区楼盘集合特征总结。 二、市场细分及选择目标客户 1、项目概况及SWOT分析 (1)项目控规、边界条件和地质特征简述; (2)项目SWOT分析: 结合项目边界条件和地质特征深入分析优劣势。如地段、周边配套、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等; 结合项目优劣势分析,提出项目可能面临的机会和威胁。如区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、市场消费群体细分 (1)经济有效群体细分。通过对项目可能辐射范围的客户调查,按照可承受价格细分现有购房人群; (2)意向有效群体细分。按照对片区和项目的偏好程度继续细分购房人群;

(3)客户需求细分。在经济和意向细分的基础上,对客户需求进行再细分。具体细分标准可依综合项目规模、容积率、边界条件等因素确定。建议采用客户购房动机和居住需求为细分标准。 3、竞争项目消费群特点调查 竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料; 主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 4、选择目标消费群体 (1)可能目标消费群体圈定。综合项目SWOT分析、竞争项目客户特点,判断并选择适合该项目的且经济和意向皆有效的客户作为该项目的可能目标消费群体。(2)选择目标客户。结合开发商利益要求、项目规模和以上客户需求细分,确定项目的目标客户。 (3)目标客户特征描述。 (4)目标客户需求描述。 5、目标客户特征与需求汇总表

XX地块市场研究与定位报告

XX地块市场研究与定位报告

前言 本项目地块位于XX南长区太湖大道北侧,临近京杭运河,所在区域毗邻太湖广场CBD区域,为XX的南大门。开发商出于整体战略的考虑,以及对该项目的重视与珍爱,不仅希望能够打造符合市场需求、能够体现最大经济价值的住宅项目,而且也希望通过本项目正确的定位,超前的规划,能够最大限度地提升区域品质。从以上可以看出,开发公司对本项目抱有极大的热忱,并积极以实际行动为区域的规划、建设贡献出一个精品项目而努力。 我们中原地产非常荣幸能够与富有远见和开发经验的XX嘉宝置业有限公司合作,共同为项目的成功和公司的发展而努力! 此份市场研究与定位报告,分为分前言、项目总论、城市发展研究、各类物业市场环境分析、项目地块分析、物业选型以及定位、项目开发计划以及财务测算等九大部分,分别从区域宏观环境以及规划、区域各类物业市场状况、竞争市场情况、地块情况、项目物业组合分析等多个方面入手,最终得出合理的定位建议,并且进行了深入阐述和分析、测算。 在撰写报告过程中,我们经过了大量的数据收集及分析。我们希望通过这样一份市场研究与定位报告能够清晰、客观的描述项目,科学的论证区域

市场、项目定位,最终给开发商一个准确而有价值的参考意见。 目录 一、项目背景分析 (11) 1.项目地块分析 (11) 1.1地块区域分析 (11) 1.2地块位置以及四界 (12) 1.3地块交通条件分析 (12) 1.4地块现状分析 (13) 1.5项目地块总结 (19) 1.6项目地块规划限制条件分析 (20) 2.项目SWOT分析 (21) 2.1 Strength(优势) (22) 2.2 Weakness(劣势) (22) 2.3 Opportunity(机会点) (23) 2.4 Threats(威胁点) (23)

项目定位报告

项目定位报告(模版) 目的:通过市场分析,确定项目目标客户、发展主题、产品组合等,指导项目发展方向,为规划设计工作的开展提供支持。 第一部分:市场分析与客户定位 一、项目概况及项目特点分析 参照该项目发展“可行性研究报告”,如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 二、房地产大势及本区域市场 参照该项目发展“可行性研究报告”,如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 对于大项目(含分期发展项目),需要分析发展趋势。 三、项目竞争对手(周边及同类型物业)市场定位调查 对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性研究报告”中未表现的竞争对手进行适当表现,包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。 四、关于本案客户定位(重点论述) 1、项目SWOT分析 S、W:着重从本案自身切入分析拥有的优劣势,如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等; O、T:着重分析本案所处大环境的机会和威胁,如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、目标客户定位 1)、区域消费群体及特征调查 (通过各种调查方式)调查现有人群及结构分类(年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉)、接触媒介; 群体购房意愿及潜力(愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付

款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等)2)、竞争项目消费群特点调查 竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料; 主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 3)客户定位(结论) 细分客户,寻找出符合本案特点的消费群体,包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况(位置、户型、面积、租用或自购)、居住习惯、生活特点、消费偏好等。 对于大项目(含分期开发项目),则须分析客户有无变化及趋势。 3、目标客户关心问题 对客户关心问题进行表述,并说明应如何满足客户需求。 4、目标客户特征与需求汇总 第二部分:产品定位 一、项目主题 1、主题形象及发展理念 本项目在市场中的形象说明,本(或更广)区域的形象定位、何种发展理念(如郊居化、便利、尊贵等)、何种主题及表现何种概念(如体育主题、水城主题、休闲小镇等),表现出符合市场需求和客户偏好的项目的独特性或差异化,并符合项目地块及规模的自身特点。 2、档次 说明项目档次(可以价格为基准进行说明)。 二、项目产品建议 1、楼型建议 说明发展高层、小高层、多层、别墅等建议及比例。 2、户型及面积选择 设计何种户型(如二房二厅、五房三厅等)、各户型套数比例、各户型面积及面积比例、及原因说明。 3、关于小区商业面积及商业功能设置的建议 主要说明功能及面积。如满足小区自身需要或是外向型的,属铺面式、商场式、街区式、或其它类等。

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