房地产经济学复习题_答案_重点要点总结

二、单项选择题(在每小题的四个备选答案中选出一个正确答案，并将其号码填在题干的括号内。每小题1分，共10分)

1.在国民经济产业体系中，建筑业从属于第( b )产业。

A.一

B.二

C.三

D.四

2.只要使用所有者的土地就需要支付的地租称为( d )。

A.级差地租

B.级差地租Ⅰ

C.级差地租Ⅱ

D.绝对地租

3.“炒房”作为房地产投机需要是( d )需求的一种特殊表现形式。

A.生产性

B.生活性

C.消费性

D.投资性

4.满足人们求知、学习需要而产生的房地产需求属于( d )。

A.生产性需求

B.生活性需求

C.消费性需求

D.投资性需求

5.( a )是提高劳动生产率和经济效益的最有效的市场机制。

A.动力机制

B.价格机制

C.供求机制

D.竞争机制

6.空气污染是影响房地产价格的( b )。

A.社会因素

B.环境因素

C.经济因素

D.内在因素

7.企业组织形式中，( d )能提高管理的灵活性和对环境的适应性，能迅速适应环境的变化。

A.直线制

B.职能制

C.事业部制

D.矩阵制

8.一般来说，( a )可以通过保险或分散投资的办法得以规避。

A.商业风险

B.财务风险

C.静态风险

D.动态风险

9.属于项目开发可行性研究动态分析方法的是( a )。

A.净现值法

B.投资回报率法

C.投资收益率法

D.投资回收期法

10.住宅不仅可以自己享用，而且可以作为遗产遗留给后代，体现了住宅的( d )功能。

A.生活资料

B.发展资料

C.社交

D.资产

二、单项选择题(在每小题的四个备选答案中选出一个正确答案，并将其号码填在题干的括号内。每小题1分，共10分)

1.房地产品主要存在于(b )

A.生产领域

B.流通领域

C.分配领域

D.消

费领域

2.地租产生的基本前提和根本原因是(b )

A.土地数量的有限

B.土地条件的优劣

C.土地所有权的存在

D.土地所有权和使用权的分离

3.房地产公司最基本的组织形式是(c )

A.职能制形式

B.直线制形式

C.矩阵组织形式

D.直线职能制形式

4.若土地使用者(2 )年内不搞投资开发，国家将无偿收回土地使用

权。

A. 1

B. 2

C. 3

D. 4 b

5.我国城镇工业用地的土地使用权出让的最高年限为( )

A.30年

B.50年

C.40年

D.60年

6.我国由政府垄断的一级土地市场是指(a )

A.土地使用权出让

B.土地使用权转让

C.土地使用权出租

D.土地使用权抵押

7.房地产经营微观效益目标的核心是(a )

A.利润目标

B.销售额目标

C.企业发展目标

D.市场占有率目标

8.从房地产卖方所实际或预测发生的各种要素费用的角度来测算房地产的

市场价格，是(b )

A.市场比较法

B.收益估价法

C.成本估价

法 D.假设开发法

9.假设有一宗土地，面积为10000平方米，容积率为4，则规划许可的建筑面积为( )

A.2500平方米

B.10000平方米

C.20000平方米

D.40000平方米

10.我国的土地征用是( )

A.个人所有土地有偿转为集体所有的措施

B.个人所有土地有偿转为国家所有的措施

C.集体所有土地有偿转为国家所有的措施

D.国有土地使用权有偿出让给土地使用者的措施

一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共10分)

1.房地产经济学的理论基础是( )

A.部门经济学 c

B.应用经济学

C.政治经济学

D.西方经济学

2.城镇集体所有制企业拥有产权的房产属于( )

A.公有房产

B.私有房产

C.集体房产

D.其它房产

3.土地肥沃程度的差别所产生的超额利润可转化为( )

A.级差地租Ⅰ

B.级差地租Ⅱ

C.绝对地租

D.垄断地租

4.在我国，国家征用某一农田，如征用前该地块每年的土地总收益为200万元。利息率为2%，则该地块土地价格应为( )万元。

A. 1000

B. 10000

C. 400

D.无法确定

5.折旧制度属于房地产业政策手段中的( b )手段。

A.金融 b

B.财政

C.法律

D.管理

6.利率水平体现了房地产业政策手段中的( b )手段。

A.财政

B.金融

C.行政指导

D.经济

7.( a )经营组织形式责权利关系比较明确，且管理费用较低。

A.直线制

B.直线职能制

C.事业部制

D.矩阵制

8.财务风险属于( b )

A.市场风险

B.个别风险

C.系统性风险

D.商业风险

9.招投标过程中，标底应由( a )负责编制。

A.招标单位

B.投标单位

C.中介机构

D.建设银行

10.重臵价格法是属于( a )的一种估价方法。

A.成本估价法

B.收益还原法

C.市场比较法

D.因素比较法

一、单项选择题(每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。每小题1分，共24分。)

1.房地产价值的双源性来源于（ d ）

A.房屋与土地价值的总和

B.生产资料和生活资料的总和

C.土地的固定性

D.土地价值的双源性(所有权\人类劳动的凝结)

2.地产是指（ c ）

A.地球表层以上的立体空间

B.房屋建筑物占有的地面

C.土地及地上、地下一定范围的立体空间

D.城市建筑土地

3.长期利率的变动将使房地产投资的风险（ a ）

A.提高

B.降低

C.不变

D.不确定

4.房地产商品的单一性和非匀质性是由（ c ）

A.房地产商品的普遍性和长期性决定的

B.房地产商品的双源性和统一性决定的

C.房地产空间的固定性决定的

D.房地产商品的平衡性和对称性决定的

5.地价是（ b ）

A.土地中投入的资本

B.地租的资本化

C.土地使用权的价格

D.土地的价值

6.屠能的农业区位理论模式是（ a ）

A.利润=农产品销售价-农业成本-运输费用

B.利润=农产品销售价-农业成本+运输费用

C.利润=地租-农业成本-运输费用

D.利润=农产品销售价-农业成本-经营费用

7.根据工业区位理论，当运输成本小于所节省的工资成本时，工厂（ c ）

A.应当迁移到原料产地

B.应当迁移到消费中心

C.应迁移到工资成本较低处

D.不应迁移到工资成本较低处

8.在城市级差地租杠杆的调节下，大银行、大公司等商业服务业集中到（ b ）

A.居民住宅区

B.中央商务区

C.低地租的地区

D.环境优雅地区

9.当需求的价格弹性系数大于零小于1时，表明房地产需求是（ c ）

A.缺乏收入弹性的

B.富有收入弹性的

C.缺乏价格弹性的

D.富有价格弹性的

10.房地产升值的实质是（ b ）

A.房地产价格随着物价水平的上涨而提高

B.房地产所占用的土地的升值

C.市场需求的减少

D.土地和房的升值

11.某项投资收益的现值是指（ c ）

A.未来的投资成本根据贴现率折合成当前的价值

B.未来的投资收益根据收益率折合成当前的价值

C.未来的投资收益根据贴现率折合成当前的价值

D.未来的投资收益的总和

12.房地产投资的商业风险是指（ d ）

A.投资项目的物理状况引起的风险

B.负债融资引起的风险

C.经济环境的不确定性引起的风险

D.投资者所要求的总资产收益率不能实现的概率

13.房地产金融的主要职能为（ c ）

A.短存和长贷

B.分配和引导

C.筹资和融资

D.存款和贷款

14.按开发的规模可把房地产综合开发划分为（ a ）

A.单项开发和成批开发

B.新区开发和旧区改造

C.住宅用房、商业用房和工业用房开发

D.土地开发、房屋开发和综合开发

15.传统的城市土地使用制度的最明显弊端表现在（b）

A.土地市场过度竞争

B.造成土地使用者之间利益不均

C.土地买卖价格不合理

D.土地交易市场无序

16.土地招标批租是指（ a ）

A.书面投标，按要求择优确定土地使用者

B.公开投标，按"先投者得"确定土地使用者

C.公开投标，按"先到者得"确定土地使用者

D.书面投标，按"价高者得"确定土地使用者

17.在住房分配渠道上，住房分配制度改革主要是（ d ）

A.改住房的实物分配为货币化分配

B.改无偿的福利性分配为体现按劳分配原则的工资性分配

C.把国民收入再分配范围的财政性支付改为初次分配中的工资性支付

D.把行政性分房改为通过市场流通途径购房

18.住房供应要区分收入层次，对中低收入家族提供（ d ）

A.档次较高的市场价商品住房

B.提供社会保障性的廉租住房

C.由所在企业提供住房

D.提供经济适用的商品住房

19.在住房价格形式和调节机制的改革方面，对一般商品住房要（ d ）

A.实行国家指导价

B.实行国家定价

C.实行房改标准价

D.实行市场调节价

20.房地产投资规模控制应把握的投资品保证准则是（ b ）

A.要避免房地产投资时间过于集中而引起大起大落

B.必须以房地产资源为依据确定投资规模

C.寻求一个与国民经济发展相协调的规模

D.以社会对房地产商品的市场需求为基础

21.在房地产开发过程中，施工现场的"三通一平"是在（b）

A.投资决策分析阶段进行的

B.前期工作阶段进行的

C.项目租售阶段进行的

D.项目建设阶段进行的

22.影响城市商业地租的最主要因素是（ a ）

A.位臵

B.肥力

C.追加投资

D.市场基础设施投入

23.在我国现阶段房地产需求是（ b）

A.缺乏价格弹性

B.富有收入弹性

C.富有价格弹性

D.富有供给弹性

24.在社会主义市场经济条件下，住房的本质属性是（ d ）

A.福利性

B.计划性

C.既有商品性又有福利性

D.商品性

一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.从总体上看，房地产业主要属于( c )

A.第一产业

B.第二产业

C.第三产业

D.第四产业

2.房地产的涵义是( b)

A.建筑地块与房屋建筑物

B.房产和地产的总称

C.房地产行业

D.房屋财产

3.与国民经济周期相比，房地产业周期的特点为( d )

A.衰退时期一般来得较晚

B.高涨时期一般来得较晚

C.波动波幅基本一致

D.萧条时期相对较长

4.房地产业可持续发展对于城市经济发展和经济建设的作用是(a )

A.可以推动城市经济发展和产业结构优化

B.有利于消除房地产业周期

C.有利于房地产企业规模的持续增长

D.有利于房地产企业利润最大化

5.由追加投资带来的超额利润所转化的地租为(c )

A.绝对地租

B.级差地租Ⅰ

C.级差地租Ⅱ

D.垄断地租

6.选择居住用房地产微观区位应考虑的主要标准是( b )

A.处于主要工业区

B.交通便捷，环境好

C.人口流量大

D.劳动成本低

7.房地产商品需求富有收入弹性是指( c )

A.0

B.EY=1

C.EY>1

D.EY<0

8.土地市场的低流动性是指( a )

A.土地变现能力较小

B.土地权属关系复杂

C.土地市场具有垄断性

D.土地供应缺乏弹性

9.房地产市场的双重特性是指( a )

A.供给与需求

B.所有权与使用权

C.保值与增值

D.消费与投资

10.房地产价格具有权利价格的特征，表现在( d )

A.同一宗房地产可有多种不同产权类型的价格

B.房地产具有相对稀少性

C.不同用途的房地产有不同的价格

D.房地产价格具有显著的个别

11.通过房地产债券、股票等的发性行和流通来融通房地产资金的金融活动，称为(d )

A.房地产投资信托

B.房地产保险

C.房地产信贷

D.房地产证券融资

12.城市建筑地块的所有权( a )

A.归国家所有

B.归集体所有

C.归占用企业所有

D.归政府管理部门所有

13.房地产企业采取矩阵制组织结构的优点为( a )

A.发挥专业人员的作用

B.发挥主管人员的主动性

C.有利于人员的统一指挥

D.人员变动小，相对稳定

14.培育住宅产业成为新经济增长点的基本条件是(a )

A.形成住房消费群体

B.增加住宅供应

C.增加住房补贴

D.提高公积金缴交额度

15.某项投资的净现值是指( a )

A.投资收益现值减去投资成本现值

B.累计投资收益减去累计投资成本

C.当前投资收益减去当前投资成本

D.该项投资的产出的现在市场销售价值

16.房地产投资的风险是指(d )

A.投资者负债融资的不确定性

B.总资产收益率无法达到的可能性

C.投资项目所处经济环境的不确定性

D.投资者面临的收益不确定性

17.个人住房抵押贷款即( a )

A.住房商业性贷款

B.住房公积金贷款

C.住房消费信贷

D.个人消费信用

18.从本质上讲，抵押贷款证券化是( a )

A.一种资产证券化形式

B.一种产权证券化形式

C.一种基金证券化形式

D.一种信托投资证券化形式

19.房地产开发的最本质的特点是( b )

A.长期性

B.地域性

C.风险性

D.综合性

20.可行性研究中财务评价的静态投资回收期是指(c )

A.项目在使用寿命期内能够产生收益的时间

B.项目的净现值抵偿项目全部投资所需要的时间

C.项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间

D.项目的收益抵偿项目全部投资所需要的时间

21.城市土地利用规划是( d )

A.国民经济计划的组成部分

B.城市房地产开发的规划

C.一项具有独立地位的规划

D.城市规划的一部分

22.住房制度改革的根本方向和基本思路是( c )

A.提高居民的购房能力

B.减轻国家的财政压力

C.实现住房的商品化和社会化

D.培育和发展房地产市场

23.房地产产业政策的目标为( a )

A.房地产业发展水平目标、结构协调目标和效益目标

B.房地产业行业目标、地区目标和企业目标

C.房地产业技术发展目标和企业管理目标

D.房地产业经济效益目标和社会效益目标

24.房地产投资结构控制主要包括( a )

A.住房结构、商业用房结构和办公用房结构

B.地产结构、房产结构和房地产结构

C.客体结构、时间结构和空间结构

D.资产结构、资金结构和产品结构

二、多项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出二至五个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题2分，共20分)

1.房地产品具有( abcde )的特点。

A.产品区位的固定性

B.产品使用的长期性

C.房地产品的单件性

D.房地产品规模大价格昂贵

E.房地产品使用上的限制性

2.土地估价的方式一般有( bcd )

A.重臵成本法

B.收益还原法

C.比较法

D.路线价法

E.余额递减法

3.( cde )同属于房地产业政策手段。

A.政治手段

B.经济手段

C.法律手段

D.财政手段

E.组织手段

4.就房地产业主体的经济组织形式而言，大致可分为( abde )

四个层次的内容。

A.宏观管理权的组织形式

B.产权组织形式

C.结构组织形式

D.经营权组织形式

E.基础劳动作业组织形式

5.在我国，建立合理的房地产市场运行机制主要包括( bce )

A.价格机制

B.供求机制

C.竞争机制

D.调节机制

E.利益风险机制

6.下列( be )属于非系统性风险。

A.商业风险

B.财务风险

C.购臵力风险

D.流通性风险

E.管理风险

7.房地产综合开发具有( acde )特征。

A.整体性

B.单件性

C.系统性

D.统一性

E.科学性

8.房地产开发资金的来源包括( abcde )

A.自有资金

B.抵押贷款

C.预收定金

D.发行公司债券

E.短期资金贷款

9.房地产开发成本由( )构成。

A.进货价格 ac

B.支付给其它企业的商品费用

C.流通费用

D.支付给其它企业的劳务费用

E.管理费用

10.狭义上房地产经营的主要方式有( cd )

A.转让

B.互换

C.出售

D.出租

E.抵押

二、多项选择题(在每小题列出的五个选项中有二至五个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均不得分。每小题2分，本题共16分。)

25.由于土地等级差异性产生的地租有（ bc ）

A.绝对地租

B.级差地租I

C.级差地租II

D.垄断地租

E.准地租

26.影响城市土地区位的社会文化方面的因素有（ abce ）

A.居民消费水平、结构和习惯

B.居民文化道德水平

C.文化教育和科学研究机构发展状况

D.信息资源的利用状况

E.劳动力素质

27.在房地产市场体系中，土地市场的主要作用表现在（ abd ）

A.有利于制止非法地产交易和进行公开、有序、合法的地产交易

B.有利于提高土地使用效率

C.有利于消除土地一级市场的政府垄断

D.有利于房地产业的持续发展

E.有利于生态环境的保护

28.房地产金融与一般金融相比，具有的明显特点是（ bce ）

A.贷款利率高

B.融通资金量大

C.偿还期较长

D.金融工具多

E.债权较可靠

29.选择居住用房地产微观区位的标准有（ abcde ）

A.房屋本身的结构

B.周边环境

C.交通状况

D.文化娱乐设施

E.购物环境

30.容易引起一个地区房地产价格总体水平突然变化的因素有（ ac ）

A.政府降低利率

B.地区产业结构变化

C.新增房地产税种

D.家庭结构变化

E.环境污染改善

31.房地产估价的作用可以服务于（）

A.房地产交易

B.房地产消费 acde

C.房地产金融和保险

D.房地产开发

E.房地产投资

32.住宅的社会经济功能主要有（ abce ）

A.生活资料功能

B.发展资料功能

C.社交功能

D.生产资料功能

E.资产功能

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)

在每小题列出的五个备选项中有二至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

25.房地产的主要经济特性有(abcde )

A.内涵的统一性

B.价值的双源性

C.空间的固定性

D.需求的普遍性

E.效用的长期性

26.国民经济对房地产业影响的主要经济参数是(abde )

A.国民收入与投资水平

B.消费水平和消费结构

C.人口数量和人口结构

D.经济增长率

E信用规模和利率水平

27.决定城市土地区位的主要因素有(abcd )

A.自然条件和环境

B.交流和通讯

C.生产、生活和社会服务等基础设施

D.人口和经济集聚

E.社会文化

28.现代企业制度的基本特征是(abce )

A.产权清晰

B.政企分开

C.权责分明

D.资产公有

E.管理科学

29.影响房地产价格的内在因素和周边环境因素有(abcd )

A.土地的位臵

B.建筑物的质量、功能和朝向

C.房屋基地的形状

D.地质与地貌

E.社会发展阶段

30.房地产业经济周期波动所经历的主要阶段有bdce

A.成熟阶段

B.繁荣阶段

C.衰退阶段

D.成长阶段

E.萧条阶段

31.我国土地使用制度改革的主要内容有(abcde )

A.实行土地所有权和使用权的分离

B.对土地实行有偿有期限使用

C.取消土地的行政划拨

D.经出让的土地使用权允许进入市场流通

E.建立和发展城市土地市场

32.房地产经济宏观调控的目标主要有(abcde )

A.加强对房地产经济的行政管理

B.实现房地产经济的总量平衡

C.优化房地产产业结构，提高资源配臵效率

D.强化间接的经济调控手段

E.更好地满足生产建设和居民生活消费的需要

33.处于房地产生产过程的供应阶段和施工阶段的企业资金形态表现为(abcde )

A.货币资金

B.产品资金

C.商品资金

D.运营资金

E.信贷资金

34.房地产开发按开发的对象划分可分为(bce )

A.新区开发

B.土地开发

C.房屋开发

D.成片开发

E.综合开发

三、多项选择题(在每小题的五个备选答案中选出二个至五个正确答案，并将正确答案的序号填入题干的括号内。错选、多选、漏选均不得分。每

小题1分，共10分)

1.房屋建筑物由( acde )四个物质要素组成。

A.房屋建筑材料

B.房屋建筑地基

C.房屋内部设备

D.房屋外部环境

E.建筑地块

2.控制商品房市场价格的着重点应当放在( ace )等方面。

A.降低土地出让金

B.核减市政建设配套费用

C.清理不合理税费

D.控制建安工程造价

E.调低建设单位管理费用，调低利润率

3.工业的区位选择主要涉及( bde )三个因素。

A.城市地价

B.运输费用

C.原料产地

D.劳动成本

E.集聚因素

4.从房地产市场交易客体来划分，可把房地产市场体系看作由( abcd )等构成的市场整体。

A.土地市场

B.房产市场

C.住宅市场

D.非住宅市场

E.房地产中介服务市场

5.按产权内容划分，房地产价格类型可分为( de )。

A.评估价格

B.成交价格

C.理论价格

D.所有权价格

E.他项权利价格

6.从经营内容和经营方式的角度，可以将房地产企业划分为( abcde )。

A.房地产综合企业

B.房地产专营企业

C.房地产开发企业

D.房地产中介服务企业

E.物业管理企业

7.房地产金融与一般金融相比，具有( abde )特点。

A.融通资金量大

B.偿还期较长

C.偿还期较短

D.债权较可靠

E.信贷资金回报率高

8.就城市性质来看，它具有( abcde )特征。

A.人口密集性

B.空间集聚性

C.经济性

D.社会性

E.系统性

9.住房的再生产过程由( abcde )环节组成。

A.住房的生产

B.住房的分配

C.住房的销售

D.住房的流通

E.住房的消费

10.与一般法律相比，房地产法具有( abcde )特征。

A.主体多样性

B.调整关系的综合性

C.调整手段的交叉性

D.权属的基础性

E.客体复杂性

三、多项选择题(在每小题的五个备选答案中选出二个至五个正确答案，并将正确答案的序号填入题干的括号内。错选、多选、漏选均不得分。每小题1分，共10分)

1.以房管局为产权单位的公有房产包括( acde )

A.政府接管的

B.政府代管的

C.国家经租的

D.国家收购的

E.国家投资新建的

2.在房地产经济领域，研究土地问题主要是研究( ace )

A.土地制度

B.土地关系

C.土地权属转移

D.土地利用经济

E.土地收益分配

3.形成级差地租I的条件有( bd )

A.土地数量的有限

B.土地位臵的差别

C.土地所有权的存在

D.土地肥沃程度的差别

E.在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差别

4.房地产公司是( abde )

A.以经营房地产为主业的企业

B.房地产业最基本的经营管理主体

C.生产性企业

D.非生产性企业

E.资金密集型企业

5.房地产市场的需求主体包括( abcde )

A.家庭

B.企业

C.事业单位

D.政府部门

E.各类房地产经营组织

6.房地产综合开发的特征是(bcde )

A.经济性

B.整体性

C.统一性

D.系统性

E.科学性

7.工程监理包括( ade )

A.价格控制

B.成本控制

C.材料控制

D.工程质量监理

E.工程进度监理

8.我国房地产经营的原则是( abde )

A.等价交换原则

B.租售并举原则

C.循序渐进原则

D.市场竞争原则

E.经营与服务相结合原则

9.按付款条件，房地产出售方式有( cd )

A.一次性付款

B.分期付款

C.平价出售

D.优惠价出售

E.银行按揭

10.市场比较法可细分为( cde )

A.剩余法

B.重臵价格法

C.因素比较法

D.路线估价法

E.长期趋势法

五、简答题(每小题5分，共20分)

四、简答题(每小题6分，共24分)

1.简述建筑产品和房地产品的区别与联系。

答：区别：

(1)建筑产品是由建筑企业通过建筑安装生产活动创造出来的产品，只有当建筑产品进入流通领域，成为出租、出售的对象才成为房地产品。

(2)建筑产品属于生产领域，房地产品属于流通领域。

联系：

(1)建筑产品和房地产品在实体上是同一的。

(2)建筑产品和房地产品物的使用价值是同一的。

(3)建筑产品和房地产品具有许多共同的技术经济特点。

五、论述题(每小题13分，共26分)

1.试述房地产业对国民经济发展的作用。

答：(1)房地产业特定的产品和经济职能决定了房地产业将发展成为国民经济中重要的产业部门 (2)房地产业在国民经济中占据着重要的主导地位、带动着其他产业的全面发展。正因为房地产业的这种作用，所以许多国家都把房地产业作为先行发展产业，作为国民经济的基础产业。

(3)房地产业是增加国民财富的重要渠道，是政府财政收入的重要来源。房地产本身就是构成国民财富的重要组成部分；其次，房地产业的发展可直接为国家提供财政收入；并作为国家创汇的重要手段。

(4)房地产业是完善国民经济运行机制的重要条件，是合理配臵社会资源的重要前提。其一是房地产业的发展可以合理引导社会的投资流向，促进产业结构合理化，其二可以合理引导社会消费，促进消费结构合理化，其三有助于完善社会主义市场经济体系，促使房地产品得到合理的利用和优化的配臵。

五、论述题（每小题12分，共24分）

41.近年来，在上海浦东、深圳等地区房价持续攀升，销售旺盛。请分析原因。

答: （1）经济发展水平高、经济增长速度快、产业结构偏重于第三产业，房地产业发展较快。

（2）就业率和收入水平高，使得住房消费成为这些地区居民消费的热点。（3）房地产金融比较发达，提高了居民的购房能力。在这种情况下，这些地区房地产需求水平较高，因此，即使房价较高，销售也较为旺盛。

42.试述房地产开发的主要程序，并说明每一个阶段的工作重点。

答: 房地产开发可以分为四个大的阶段：

（1）投资决策分析阶段。这一阶段主要的工作内容是项目选择和项目可行性研究。

（2）前期工作阶段。这一阶段内要完成的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。

（3）项目的建设阶段。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套、竣工验收。

（4）房屋租售阶段。这一阶段的主要工作是开发商采取有效的营销手段，促进房屋的租售，以尽快回收资金，保证收益。另一项重要工作就是物业管理。

五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)

43.联系我国近年来商品房空臵现象，论述房地产市场供求失衡的主要原因和解决途径。

答：

主要原因：

近年来，国内房地产投资一直保持了近30%的快速增长势头，商品房销售价格一路攀升，商品房空臵面积总量曾一度明显下降。然而，从今年5月始，居民住房消费预期有所改变，市场购买力萎缩，致使商品房空臵面积有所增加。目前，国内有1亿多平方米的商品房空臵总量，其中空臵一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。事实上，空臵率直接体现着供需比例，综观国内一些城市的房地产市场，中低价位的楼房都成为抢手货，尤其是低价位和经济适用房供不应求。一方面是许多城市中新建住宅，尤其是高档住宅乏人问津；另一方面，是广大中低收入者，望房兴叹。在一些城市火火红红的房市背后，出现了中高档房过剩，中低档房短缺的现象。拿北京来说，商品住宅的主要空臵是价位在每平方米售价在4000元以上的中高档住宅。而售价在3000元/平方米以下的商品房则空臵较少，这说明目前市场的产品结构存在严重失衡，造成这一现象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也与开发商过分乐观的利润预期有关。这就形成了一些大城市房地产的特殊现象，即定位于普通老百姓的经济适用房或中低价位的商品住宅，一推出往往被抢购一空，而那些所谓面向都市白领阶层、企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。因此，如果说当前房地产有泡沫的话，那么在一定程度上表现为总量不足、结构失衡。

解决途径：限制高档房建设，大力发展中低档房的发展。

44.结合影响房地产价格的因素，分析城市近郊热销楼盘发展较快的原因。

答：影响房地产价格的因素有供需因素、人口因素、物理因素（位臵）、环境因素（噪声、空气污染等），供给与需求是影响房地产价格的直接因素，也是形成房地产价格的两个最终因素。随着城市的扩大,人口增加,房价上升,人们纷纷迁出市区,向郊区移动。近郊区紧靠市区,距离较近,成为市民安居的首选.. 近郊的噪音低,空气新鲜,也是热销的原因.

六、论述题(每小题10分，共20分)

1.分析我国城市中房地产升值的情况.

我国的房价是否合理？房地产业是否存在着泡沫？

在上面所讲的客观大环境下，我国的房地产价格这些年里出现了稳步上扬的态势，有些地方还出现了剧烈的上涨波动。房地产业之所以出现了这种强劲增长之势，还有以下几个原因：

1，与国家GDP发展观的关系，住房成为支柱产业，是经济增长的增长点，

国家拉动经济的需要。为了刺激经济增长保持一定速度，自上世纪90年代下半期，我国即将房地产业定为国家的支柱产业，各地政府为了创造更多的GDP，在房地产开发上面给予了巨大的支持和扶助。在土地供给和金融支持手段方面，都发挥了一定的作用。

2，巨大的市场需求。计划经济时代造成的城市居民的住房短缺，整整花费了改革开放后20多年的时间以进行弥补欠帐。这种相对短缺直到今天仍未消失，住房仍然是关系到国计民生的大事。

3，积极的金融手段和现代的融资工具为房地产商品的销售提供了支持。银行贷款与分期付款等手段在很大程度上解决了一批城市居民的购房问住房问题，也解决了开发商的销售问题。

4，越来越浓厚的臵业投资和投机心理驱动着越来越多的剩余资金涌入房地产消费中。由于住房商品的价格不断上涨，并且涨幅要远远大于银行存款利率，在这种情况下，如其存款，不如购房，房产可以产生保值升值的作用。并且，房屋的出租率和出租价格较高，臵办下房产后，可以通过出租稳定地获得租金回报。特别是有些社会上的剩余资金，已经把房产当成投机炒卖的对象，象温州购房团。这批资金涌入房地产市场，主要靠房屋买卖通过倒手赚取差价。

以上几个原因，最终导致了我国的房地产价格稳步上升，即使从全国平均角度来判断，其价格水平也已经远远高过一般城市居民的购买水平。象上海市，由于房价剧烈上涨，目前已经导致整个城市普通工薪阶层的住房消费严重透支，整个城市都在负债消费，在这个意义上说，中国已经象西方国家一样，开始进入了负债消费的历史时期。

房地产商品已经不是正常的大众耐用消费品，而是带上了浓厚投机色彩的投机产品。一句话，房地产商品已经成了不仅开发商而且在开发商之外的一批人投机赚钱的对象。住房产品的供应链条在延长，各个环节都可以从中牟利。

这应当是市场经济发育的结果。但如果不加以调整和适当的控制，这种状况的后果，将加剧普通消费者的住房代价，利润流入投资者和投机者之手，最终产生了“马太效应”，穷者欲穷，富者欲富，更严重的是还可能引起金融问题。

从住房这一商品可以看出，任何产品都存在着被拿来投机牟利的机会。这是市场经济的本性，市场经济就是赚钱，它要利用一切资源和一切机会来获得利益。房地产业也如何避免和解决这些问题，正是中国面对的新问题。

六、论述题(每小题10分，共20分)

1.房地产业对国民经济发展有什么样的作用?

答: (1)房地产业在国民经济中占据着重要的主导地位带动着其他产业的全面发展；

(2)房地产业是增加国民财富的重要渠道，是政府财政收入的重要来源；

A.房地产本身就是构成国民财富的需要组成部分；

B.房地产业的发展可直接为政府提供财政收入；

(3)房地产业是完善国民经济运行机制的重要条件，是合理配臵社会资源的重要前提

A.可合理引导社会投资的流向促进产业机制的合理化；

B.可合理引导社会消费，促进消费结构的合理化；

C.有助于完善社会主义市场经济体系；

D.提高房地产经济活动的效率。