武汉市科目二考点全剖析
前沿
科目二包括“侧方停车”、“直角转弯”、“上坡起步”“曲线行驶”、“倒库”五个项目。教练教的都是固定点位操作法，比如：到某个固定点位右打死、左打死、回正。这些固定点位包括“肩线齐平标识”和“后视镜压线标识”两大类标识，这些固定点位都是不准确的。
“肩线齐平标识”就和驾驶人座板前后有关，驾驶人座板靠前了，就打早了，驾驶人座板靠后了，就打晚了。女生和小个子的男生都喜欢把座板移到最前，大个子都喜欢把座板移到后面。但“肩线齐平标识”的偏差范围不大，在侧方停车、直角、上坡、曲线等项目里面，轻微偏差都没多大关系，犯不着调盘；如果训练时是“肩线齐平标识”，而考试考场是“后视镜压线标识”，那就容易挂。
“后视镜压线标识”不仅和座板调解前后有关，还和靠背的倾斜度有关，并且和驾驶人的高度紧密相关，这个标准相当不准确，我们考试的时候就有好几个个头矮的女同志拿着3个坐垫重叠坐着考试。
倒库
其实啊，如果没有学会调盘，不论采用哪种点位标识法，倒库都是个很容易挂的项目。倒库想倒的完美就得学会掌握点位的前提下，略微调盘。
先来说说，第一大挂科项目-倒库的调盘技巧。倒库，倒库，不少人把5次机会用光了，还是死在倒库上。
规则：行车时虚线可压，实线不能压，压任意实线扣100分
步骤1行车过程中可以中途停车，步骤2\3\4\5都不能中途不能停车。
步骤2\4入库后，四个轮子都必须在车库内。
最易失误：压车库左右边线、库底倒穿。
武汉市倒库项目：教学统一方法是：
画右眉：固定点位（一般是后视镜压考试区域右侧边线-黄虚线）右打死倒库，车身和库平行回正方向盘，继续往库倒，直到后视镜压库前脚左侧延长线，停止倒车；
画左眉：挂一档出库，后轮压过库前脚时，左打死，车头压出考试区域左侧边线-黄虚线（车头未出线挂，两后轮出线挂），不动盘子，挂倒挡，倒车，车身和库平行回正方向盘，继续往库倒，直到后视镜压库前脚左侧延长线，停止倒车；
驶离该项目：挂一档出库，后轮压过库前脚时，右打死，车身与海底线平齐时，回正方向盘，从考试区域的右侧边线-黄虚线处离开考试区。
倒库挂点:
（1）压左右库边线。
（2）车子未完全进入车库，车头还有1-2厘米在车库外。
（3）车库倒穿，车屁股在车库外。
调盘原则：
（1）第一步：画右眉右打死时机，宜早不宜晚，早打死有调盘余地；晚打只有死路一条。但是也不能提前太多，基本的点位还是需要的。如果是流动打盘而且打盘速度很慢的话，可以适当提前；打盘动作很快或者是定点停车打盘就不宜提前太多。
（2）第二步:右眉进库的时候，不是在“车身和库平行回正方向盘”而是学会调盘，当车身和库还有很大夹角时，从左边后视镜就可以看见左边库前脚的话，那么需要将盘往左边回半圈，等待1-2秒，再右打死，再等到“车身和库平行回正方向盘”；这样可以保证不压右边线，也不压左边线。
（3）第三步：右眉进库在“车身和库平行时，回正方向盘”，很多人总是没把回正的时机把握好，眼睛看见车身和库非常平行了，手上回方向盘一圈半，操作是需要时间的，车子本身在动，等盘子正的时候，车子都已经不正了，也就是打晚了一点，则入库过程中向左略调盘（入库过程调盘只能调15度以内，调多了都会压线）；如果手上动盘子的速度慢，则需要在接近平行的时候就开始回正盘子；记住一句话
“右眉进库，回正略晚则略左调，回正略早则略右调”。
“左眉进库，回正略晚则略右调，回正略早则略左调”。
（4）第四步：左眉出库需要把握好，很多人右眉进库不压线，反而是左眉进库压右边线了，这种挂法就非常可惜；因为左眉回库是不动盘子，没有点位的，如何出就如何进，相当不容易挂掉的，挂就一种可能；出去之前车子离右边线很近，左眉回来是有些右漂移的（所有车子的正常属性，左画眉出库再到左画眉回库的过程，车子在车库内的位置均会向右偏移3cm-10cm），了解这个属性之后；如果左眉出库的时候，车子离右边线非常近或者车子右侧紧紧贴在右边线上，那么出库的时候，记得在左打死时机之后，回半盘1-2秒（180度），再继续左打死；这样左眉回库就不会压右边线了。倒库全程都要降低速度，尤其是调盘的时候，调盘1-2秒，如果你速度过快的话，会调多了（过了），回库又把左边线压了。
侧方停车
再来说说侧方停车：
侧方停车其实挂科率比倒库还多，原因是侧方停车其实比倒库难，虽然对点位的精准要求不高，但是点位太多，动盘子的动的太多了，女孩子都容易绕晕。
规则：行车时虚线可压，实线不能压，压任意实线扣100分
步骤1行车过程中可以中途停车，步骤2和3都不能中途不能停车。
步骤2入库后，四个轮子都必须在侧方位内。
步骤3出库前要提前打左转向灯，不打灯扣10分
最易失误：压海底线、库左前脚、库底倒穿；
停车时一个轮子未进入侧方停车区域，或者有一个轮子压右侧边线。
武汉市侧方项目：教学统一方法是：
先肩线对齐定点，右打死挂倒挡，倒到看见库右后角刚露，回正方向盘，继续倒，直到左后轮压侧方停车库的虚线，左打死方向盘，继续倒，倒到车子和库平行，踩离合和刹车停车；（方向盘处于左打死状态，不需要回正）打左转向灯，挂1档，驶离侧方车库，左后轮压侧方停车库的虚线，回正方向盘，继续前驶，车头左侧2/3处和道路边线交叉时，右打死，继续前驶，车子和道路边线平行时，回正方向盘。
侧方停车重点：
1.倒库时的车身要正，与路边线要绝对平行，是否平行不仅仅是车上感觉，还应该下车自己多确认确认，用自己的脚来衡量一下前后轮和边线的距离是否一致，车子和边线平行时，再上车感受车子和边线的相对位置，车身正这个要求在“侧方、直角”两个项目里非常重要。
2.车子和左右边线的距离要恰当，左侧轮子距左侧边线120-130cm，右侧轮子和右侧边线距离为30-50cm。
侧方易挂点：
（1）因车身离右侧边线距离不够，进库时压左前角。很多人练车的时候，没有人在旁指导，练多少把都把左前脚压着进库，还自以为都是对的，因为他们只看最终的结果都是“整个车子进入侧方车位”，这种练车的时候就是错的，考试的时候就对不了。考试考的是整个过程不犯规、不压线，不仅仅单看最终的结果。
（2）因车身离左侧边线距离不够，进库时压右侧海底线。
（3）因右打死入库时，车身不正，导致压左前角。
（4）出库忘记打灯，扣10分；
（5）出库只记得打灯，忘记从倒挡挂到1档，车动的时候还在往后倒，这样就挂了。因为电子感应车停之后，再之后，车子只要动都应该是往前进的方向驶离车位，车还是往后倒，再等你反应过来挂前进挡都来不及了，即便你没有压库的后边线。
（6）进到库里只踩了离合，未踩刹车，车位不平，溜车压了车位某个边线。
（7）进库的时候，平行感不好，其他三个轮子进了车库，左前轮处于左打死状态，因为轮子和车位成45度夹角，左前轮差1-2cm未进车库。
调盘技巧：
1.车身轻微不正补救法：倒车时车屁股向右歪宜晚点打盘（右打死），左歪宜早点打盘（右打死）；如果非常不正那么就没法补救。
2.车子进入之后总是离右侧边线很近，几乎压线的补救法：入库的时候，提早1-2秒左打死，即可让车略微靠左边线。如果手上动作慢的话，不应该等到左后轮压虚线，而是应该略微早点左打死盘子。
3.防止左前轮不进车库补救法：头是不可以伸出窗户来看的，如果左后轮离左边线很近的话，所以应该是车子和车位平行过1-2秒停车，不是平行立即停车。
直角转弯
直角：直角其实没什么好说的，一句话，边距恰当、车身正、打盘时机准；
武汉市直角项目：教学统一方法是：
右侧边线预留30-50cm，肩线与标志线平行时，左打死，车子过了直角与B 侧边线平行时回正方向盘。
直角挂点：
（1）与右侧边线太近，小于30cm，或车身不正，车头向右歪，则容易压海底线；
（2）与右侧边线太远，大于50cm，或车身不正，车头向左歪，则容易压直角的内角；
调盘方法：车头有点向右歪或者与右侧边线太近的话，宜早点打盘，防止压海底线；车头有点向左歪或者与右侧边线太远的话，宜晚点打盘，防止压内角。
当半个车子已经转过直角，后半个车子还未通过直角时，发现左后轮有压内角风险时，应当将方向盘从左打死的状态，回半盘，过1-2秒再左打死，直到车子与边线平行时，方向盘再回正。
上坡起步
上坡起步考试区规则：
行车和停车过程不压左右两侧边线（压左右两侧边线扣100分）
行车和停车过程不能熄火（熄火一次扣10分）
停车时车头保险杠在绿线内
（不在绿线上，但在两黄线区域内扣10分，超过两黄线范围扣100分）；
停车时与右侧边线小于30公分（大于30小于50扣10分，大于50扣100分）；
停车到起步不大于30秒（大于30秒扣100分），
起步后不能后溜（后溜小于30cm扣10分，大于30cm扣100分）
起步前需打左转向灯（未打灯扣10分）
武汉市上坡项目：教学统一方法是：
与右侧边线保持20cm，保持车身正，逐步放开离合器，往坡子上冲，左后视镜下边线和中间粗白线的上边线重合时，同时踩下离合器和刹车，半坡停车；打左转向，拉手刹、松脚刹，找半联动点：离合器抬一次，车头略微向上抬，稳住3秒；离合器抬二次，头车再略微上抬，再稳住3秒，左脚继续稳住，松手刹，脚继续稳住3秒，车子应该向上冲，如果还是禁止不动，则轻轻匀速慢慢抬离合器。
上坡挂法：
（1）抬离合或松手刹时熄火：原因：抬离合不匀速，脚上速度过快或不稳；松手刹时脚不能动却被手上的动作带着也动。
（2）车子后溜：2次抬离合都没看见车头翘起，车子还未到半联动点，就松了手刹。
（3）莫名其妙熄火：离合控制很好，手动时脚未动，可还是熄火，两种可能：心里急躁，2抬离合之后，脚没稳住3秒，就开始松手刹，稳3秒很重要。历史经验告诉我，好多次没稳住3秒，车头2次抬起之后，我立马松了手刹，熄火了。心里一定要默数1,2,3。还有一种可能是车子的离合器太过敏感，需要调整离合器。考场的离合器都很不错，我们训练场的离合器真搓，我有一半概率熄火。
（4）停车到起步超过30秒挂；停车时右边轮子压右边线挂，右边轮子里右
边线超过50cm挂。停车时，保险杠超出上黄线或未到下黄线，挂。
（5）上坡前未压右边线，上坡后，右前轮压右边线：原因：上坡前，为了挨近右边线，故意把方向盘往右打，直到边线距离很ok，这时候边线距离ok了，但车子不正，车头轻微右偏，随着继续前行，右前轮就会触右边线；这种挂法多为方向感、平行感略差的女生。如果在上坡前从右侧镜子看见车身离右边线很近（10cm以内），就得将方向盘往轻微左调5度，过1-2秒再回正方向盘。
（6）扣分点：半坡起步忘记打灯10分；离右边线小于50cm但大于30cm，扣10分；停车时保险杠在两黄线间，但未在粗白线上，扣10分。
这个项目真有不少人挂在30秒未起步，为什么呢？大家只记得匀速太离合，一丁丁地缓慢地抬离合花了不少时间，况且每次抬完之后还得稳住3秒，三次稳住就去了10秒，时间真的不充裕。事实是这样吗？不是的，抬离合还是有考究的，不一定非得每一个点都匀速，只要在接近半联动点的时候，保持缓慢匀速即可，你在拿到车刚刚起步的时候，就知道离合是抬到什么程度车子才微微要开始动的，这个点就是半联动点，记住这个车子半联动点大致位置，上坡抬离合的时候，离合器在还远没有到半联动点的时候，可以抬离合抬的很快，直到快接近半联动点了，才降低抬离合的速度，缓慢，这样可以大大缩短抬离合的时间。
曲线行驶
中途不能停车
武汉市曲线项目：教学统一方法是：
车子笔直驶入曲线的入口，车子左右两边预留大致一样的宽度，当车头左侧1/3处与外边线相交时，左打一圈半，以一圈半为基准，半圈为调整幅度，让左后视镜一直压着左侧黄线行驶；当驶过前半个弯时，也就是当车头左脚与黄线相切时，回正方向盘；当车头右脚与黄线相切时，右打一圈半，以一圈半为基准，半圈为调整幅度，让车头右脚与黄线持续相切状态，当车头即将离开曲线时，逐步回正方向盘，当车头离开曲线时，回正方向盘。
易挂点：
（1）第一大挂点：车子右后轮即将离开曲线时，压曲线内侧末梢线；原因：车子即将离开曲线时，未及时回正方向盘。
（2）曲线中途压线：原因：离合没压稳，曲线中道路略微不平，遇到下坡车速突然加快，脚上没把离合压稳，未把速度控制好，手上动作跟不上。
离合压稳的意思不是让脚禁止不动，而是用离合让车子保持匀速（龟速），车子不能停，停就挂，但也不能快，快了手上动作就跟不上。离合压稳是指，当车速要变快的倾向出现时，就压一点，要停的倾向出现时，就松一点，脚是在松一下，压一下的过程中逐步行进的，不能说手在操作，脚就完全不动了。学车学的就是手脚并用的协调能力。车子刚启动的时候就要多松一点，车子才动的起来，因为从静到动的阻力太大，当车子已经在动的时候，离合就该压一下，因为动有惯性，不压一下，就会越动越快。
曲线行驶是挂科最少的项目。
调盘终极原则
要用2-3天的时间巩固调盘操作的机械性，而不能靠理解，在考场上去思索左边调盘还是右边调盘，迎来的只会是“中停”这一种挂法。考前一天才学会调盘的话，不建议考场上用调盘技巧试手；我很多同去考试的，都在考前一天咨询我调盘技巧，我只能说“不告诉你你可能碰巧过，告诉你你只会中停挂”。
我第一次考试是两把都挂在中停上，当时有一点理解调盘原理，但是还不能做到机械性不思考的情况下去调盘。第二次考试满分通过！
最后祝愿所有学员顺利通过考试！！！
文化路考场分析
文化路考场太空图（图片来自外拍）
武汉市文化路考场部署：
如图所示，有4个侧方停车考道，4个直角转弯考道，4个上坡起步考道，4个曲线行驶考道，6个倒库考道；考试顺序是：侧方停车-直角转弯-上坡起步-曲线行驶-倒库。前三个项目只能指定的考道进行，后面2个项目可以任意选择考道进行。
进入考场后，从发车区上考试车，按照考试指导人员的指示，到某个特定考道进行考试，侧方停车项目考完，就进入对应的直角转弯考试项目，再进入到对应的上坡起步项目，之后就可以将车子牵到任意一个曲线行驶的考道进行考试，曲线出来之后，可以将车子牵到任意一个倒库的考道进行考试；
侧方1,2,3,4四个考道，2,3,4三个考道的侧方停车位置离发车区的距离是一模一样的，只有1号考道的侧方停车位离发车区域最远，1号考道被称之为死亡之道，因为1号考道挂科最多，1号侧方停车考道有以下弊端：
1号考道（死亡之道）精细图解剖：
坑点解剖：
（1）1号考道的道路边线和侧方停车的虚线不是一根线；我们都默认和右侧边线保持30公分进入考试区，那么遇到侧方停车的第一个拐子的时候，就傻眼了，容易一进去就压了侧方停车的虚线。
（2）注意图中两根很细的黑色线段，上面那个黑线线段的地方，那个有个干扰，看起来特别像的库脚对角线，让我们以为方向盘回正的时机到了，导致我们回正方向盘的时机回早了，等我们再往后倒真的看见库脚的时候的，慌了神，脚忙手乱。也就是说“库脚的位置（下面的黑线段位置）和上面的黑线段位置长得很像。我们容易搞错方向盘回正时机。”上面那个黑线段是因为一横一竖两根黄线交叉形成的，库脚的那个黑线处也是一横一竖两根线交叉形成的。
（3）因为从考试发车区到侧方预留太长的距离，侧方出来到直角转弯的牵扯位置很小，基本不具备牵扯条件，所以侧方出来就要摆好方向盘。
（4）直角转弯的右边线和侧方的虚线也不是一根线，它也长了一个拐子，我们直角的时候，也是希望车子离右边线很近，才能不压内角，这个拐子，导致我们不能如意的和直角的右边线贴近，要把车子往右打一点，才能贴近右边线。
下面细致分析一下1,2,3,4的四条考道：
侧方停车区域直角转弯
2号考道侧方停车区域
直角转弯
3号考道侧方停车区域
直角转弯
4号考道
侧方停车区域直角转弯
1号考道
上坡起步上坡起步上坡起步上坡起步
（1）2,3两条考道是非常优越的，因为侧方停车出来到直角转弯的牵扯距离留的很长，直角到上坡的牵车距离也很长。
（2）4号考道也有劣势，那就是侧方出来到直角转弯的牵车距离有限，直角到上坡的牵车距离也有限；但是它远比1号考道好得多，1号考道有三个拐子，还有一个伪装的库脚。
希望各位都在2,3两个考道上考试哈！！！
所有文字和图片完全自创，感谢支持！
房地产市场细分与定位报告
房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石
形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层
房地产市场分析报告 模板
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
2014武汉市各大商圈商铺的市场调查报告
武汉市各大商圈商铺的市场调查报告 一、调查目的 建立试点商圈进行集中营销，从独立运作营销活动，到联合本地商家之间进行协调互补，不仅有助于提升整个区域的吸引力，让商圈内所有的商家都获益，更重要的是能有效加深客户对手机支付的印象，强化客户感知。 二、推广目标 在2014年内在武汉一个商圈启动营销活动 三、调查内容： 对各商圈的商户数量、类型、消费群体、POS覆盖率等做全面的调查。四、调查时间： 2014年7月3日——2014年7月4日 五、调查情况： 1、武汉新世界中心 武汉新世界中心，位于解放大道624号，占地面积37234平方米，其中四星级酒店、高档写字楼、中心百货及高档住宅构成，商业类型主要是酒店、写字楼和购物中心，主要针对中高端消费群体，商户主要由武汉新世界物业管理有限公司统一招商管理。 选点分析：商铺虽以销售或租借形式提供给各品牌店，但对商铺统一管理力度不足，之前开展的大范围营销活动较少，可见其管理部门控制力较弱，不建议作为试点商圈。 其POS机的覆盖率约为99%。 2、汉街万达 汉街集合200多个国内外一流商家，内容包括购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等，是中国商业内容最丰富的城市商业步行街。 汉街万达广场，位于汉街中部，建筑面积15万平方米，购物中心总面积9.3万平方米，其中包括近6万平方米全国最大的万千百货店，汇聚全球顶级奢侈品牌60个以上，是全国万达广场的旗舰店。其商业特征主要是高档百货、奢侈品，主要是针对高端消费群体。 选点分析：汉街有统一的招商管理部门，商铺基本以销售或租借形式提供给各品牌店，没有统一组织活动和宣传的号召力，逐个商铺洽谈费时费力，不建议作为试点商圈。
房地产项目市场定位分析
房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地
房地产市场调研的内容和方法
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
武汉光谷广场市场调研分析报告.docx
目录： 光谷广场的地位和位置…………………………………………光谷广场的作用…………………………………………………光谷广场周边建筑分析…………………………………………光谷广场上的景观、小品………………………………………光谷广场的绿化状况……………………………………………光谷广场存在的一些问题………………………………………
光谷广场的位置和地位 光谷广场又称鲁巷广场，北纬°,东经°，于武汉东湖开发区中心地段，珞瑜路、鲁磨路、关山路、虎泉街、民族大道交汇于此。广场占地．万平方米，是一个集交通、观赏、娱乐于一体的大型绿化广场。 广场整体为圆形平面式广场。广场四周有建筑围合，通过条交通线与外界连接。 东湖开发区内除众多高等学府、科研机构、世界、全国知名高新企业外，各类相关设施齐全：公共设施有大型商场、银行、星级饭店、医院、医疗保健中心、大型会展中心等；文化设施有剧场、文化艺术中心、远程教育中心、国际技术交流中心、国际技术交流中心、情报中心、光电子博物馆、人才交流中心、体育中心、图书馆等。开发区内有占地面积亩的居住社区，其中有高级别墅、商住房、公共科技公寓等。 光谷广场又位于武汉东湖开发区的核心位置，是武汉市重要的交通枢纽和商业中心。光谷不仅是中国最大的光纤光缆制造基地、中国光通信领域最强的科研开发基地、中国最大的卡网络产品生产基地、中国最大的激光设备生产基地，而且正在建设汽车电子产业基地，并形成壮大手机产业群。光谷作为“国家队”，代表着国家竞争力在国际光电子信息领域的“群雄逐鹿”中遥遥领先。在创新创业体系建设方面，光谷整合各类科技资源，以及排名全国第二的高校资源，建设了光电国家实验室和一批国家级、省级技术中心，初步建立起多层次的自主创新体系；专利申请量以年均的速度增长，年突破件；此外，光谷建设了创业中心、光谷软件园等，孵化面积达万平方米，已孵化科技项目多项。独特不可复制的科技创新及产业发展优势，使得光谷成为中部地区发动科技引擎的代表，为中部经济崛起和带动中部地区高新技术产业发展作出了重要贡献，成为中部经济又快又好发展的“标杆”从这种意义上讲，光谷不仅是武汉的一张名片，更是中部地区与全国乃至世界对接的强力资本。
房地产市场分析报告
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
房地产市场调研内容有哪些
房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分
XXXX年武汉市房地产市场分析报告
2012年武汉市 房地产市场分析报告 地产金融事业部武汉分部 2013年2月28日
2012年武汉房地产市场分析报告 目录 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 二、2012年房地产市场运行总体情况 三、2012年房地产市场供应情况 （一）商品房供应总体情况 （二）商品住宅供应的季度结构分析 （三）商品住宅供应的区域结构分析 （四）商品住宅供应的户型结构分析 四、2012年房地产市场交易情况 （一）商品房销售总量分析 1、2012年武汉市商品房销售情况 2、2012年武汉市商品住宅销售情况 （二）商品房销售均价分析 1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况 2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况 3、2012年武汉市写字楼销售均价及环比情况 （三）存量住宅销售总量分析 1、2012年武汉市存量住宅总体销售情况 2、2012年武汉市存量住宅销售结构情况 （四）存量住宅销售均价分析 1、2012年武汉市存量住宅销售均价走势 2、2012年武汉市各区存量住宅销售均价情况 五、2012年月末可售房源情况分析 （一）商品住宅供应面积与销售面积对比分析 （二）商品住宅可售房源的月度分析 （三）商品住宅可售房源的区域分析 六、2012年武汉市土地成交情况 （一）成交土地的用途结构分析 （二）成交土地的区域结构分析 （三）全国性典型房企拿地情况 （四）2012年武汉市成交土地楼面地价排行榜（Top10） 七、2013年房地产市场走势预测
2012年武汉房地产市场分析报告 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 2012年，武汉市大力推进国家中心城市建设，在严峻复杂的宏观经济背景下，努力“稳中求进、好中求快”，抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生，国民经济保持了平稳较快的运行态势。 武汉市2012年社会经济发展主要指标 注：数据摘自2012年武汉市统计局网站。 二、2012年房地产市场运行情况 2012年，武汉市在继续执行房地产市场宏观调控政策的同时，积极保持土地供应，落实保障性住房建设任务，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理。 （一）房地产开发投资继续保持较快增长 2012年，武汉市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。其中，住宅开发完成投资991.41亿元，同比增长32.6%。 （二）房屋施工面积平稳增长 2012年，武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%。其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积5068.97万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。 （三）商品房销量明显回升 2012年，武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米，同比增长11.73％；成交套数173190套，同比增长16.77％。其中，商品住宅销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的78.63％；成交套数为134953套，同比增长24.73％（以上
房地产项目市场定位工作分析
房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。
房地产市场分析的内容与特点(1)
房地产市场分析的内容与特点 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。 一、房地产市场分析的层次与内容 1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。 区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。 地区经济分析是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。 区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；
武汉市培训市场调查(市场调研报告)
目录 一、课题背景 (2) 二、调查方法 (3) 三、调查过程 (3) 四、数据分析 (4) 五、小结 (17) 附：武汉大学生参与教育培训情况的调查问卷 (18)
武汉大学生参加教育培训情况 市场调查报告 【摘要】知识经济的发展，岗位竞争的压力，迫使人们不得不接受再教育，由此庞大的“充电”大军形成了一个规模庞大的教育培训市场。而我国高等院校在校生、毕业生迫于严峻的就业形势，也不得不加入“充电”大军之中，参加各式各样的教育培训。本文就以武汉大学生为例，对大学生参与培训的情况进行调查分析。 【关键词】大学生教育培训就业 一、课题背景 在知识经济日益勃兴、就业形势渐趋严峻的情况下，社会的变革，生活节奏的加快，知识更新频率的更快，竞争的激烈程度的加深，新的职业生活的挑战与岗位竞争的压力，不断冲击着人们的精神，迫使他们接受再教育。民间教育培训应运而起，各种教育培训机构在经过了星星之火、潜滋暗长的曲折发展后，终于形成燎原之势。教育培训机构改变了过去传统的教育观念，掀起了“后学历时代”的浪潮，并及时适应当代人们不断充电的意识需要，培训市场规模迅速扩容，并呈现“超音速”发展。 与此同时，高校毕业生数目进入了快速增长的时期，2010年高校毕业生预计将超过630万人。就业竞争的加剧，将越来越多的毕业生推向培训市场。他们试图通过培训和再学习，提升在就业市场上的竞争力。在当今大学校园的宣传栏里布满了林林种种的广告，其中除了学术讲座、英语沙龙、篮球赛以及勤工俭学、招聘、家教等信息外，最惹人注目的莫过于培训类的信息了。第二外语、文登考
研、海天考研、雅思英语等字眼随处可见，大版篇幅，鲜艳色彩，不知不觉形成校园里的一道风景。甚至时不时有人将设计精巧的各式各样的传单、海报在宿舍散发，四六级培训、考研培训、资格证书考试培训等，渐渐地，
武汉市房地产项目开发
武汉市房地产项目开发 策划书
目录一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述
武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉 经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、 消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加 活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨， 房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业 继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，
房地产营销与市场定位过程
房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析 根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论，市场营销过程包括：分析市场机会，研究和选择目标市场，设计营销战略，制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程，由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性，土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地，抑或先有土地后调研，房地产市场营销全过程可作如下划分（见图2—2），但它们不是单向的，而是双向的，即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。 （1）预估市场形势 预估市场形势通常是房地产开发的第一步，指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上，重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态，根据自身优势，对欲开发地块进行发展预测和综合评估，判断开发价值，从而做出是否购买土地的决定。 （2）获得土地（国家证书） 获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中，已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限)，一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。 （3）分析市场机会 分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上，依据
市场供需状况和竞争状况，利用科学方法对投资项目进行比较分析，从而初步确定开发种类与开发时机，为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。 （4）制定营销策略 正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测，营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的核心；从狭义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括：品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等；对应的市场定位也就包
武汉大学校园生态文明调研报告
武汉大学校园生态文明调研报告 1 2020年4月19日
武汉大学校园生态文明调研报告 撰文：武汉大学研究生会 [内容摘要] 为了响应党中央关于建设“美丽中国”的号召，武汉大学研究生会调研部在全校开展了校园生态文明调研，切实地关注与我们生活息息相关的校园生态。本报告从校园环境的整体评价、研究生的环保态度和研究生的环保行动三个方面进行了考察，揭示了研究生对校园生态的主观认知和态度行为。同时，也对生活区和樱花开放期间的校园生态做了针对性的对策分析，为建设“美丽武大”提供了建设性的意见。[关键词] 生态文明整体评价美丽武大 一、导言 武汉大学校园环境优美，风景如画，被誉为“世界上最美丽的大学之一”。校园濒临东湖，环抱珞珈，满园苍翠，桃红樱白，鸟语花香。中西合璧的宫殿式建筑群古朴典雅，巍峨壮观，堪称“近现代中国大学校园建筑的佳作与典范”，一批早期建筑被国务院列为“全国文物重点保护单位”。1993年，武汉大学校园被全国绿化委员会评为“全国绿化300佳”单位；1998年又被湖北省评为首批园林式校园；，武汉市制定《山体湖泊保护条例》，把珞珈山、狮子山、半边山及之间的区域划为主城区“一级山体保护区”。丰富多彩的植物体系和数量众多的珍稀植物，使珞珈山被誉为全国树木园，武大校园成为鸟类繁衍生息的乐园。近年来，武大人又进一步精心治理校园，法学大楼、经管大楼、外
语大楼等文科区标志性建筑群拔地而起，气势雄伟，新老建筑交相辉映，相得益彰，珞珈校园更加多姿多彩。当然一个有着悠久历史的学校，占地面积广阔，宜居宜学的武汉大学，还是存在着生态漏洞，在发展的过程中也付出了生态代价。 在 3月10日至 3月25日期间，武汉大学研究生会调研部在社会热议话题——“生态文明”、“美丽中国”的大背景下，针对在校师生所关注的校园生态环境问题展开了调研。调研对象为武汉大学研究生，经过利用问卷星发放调查问卷以及参与观察的方式获取了大量的数据和资料，共回收141份有效问卷。 关注武大研究生对校园环境的整体评价，了解武汉大学在建设发展过程中存在的生态漏洞，并在此基础上向相关部门提出相应的对策方针，最大限度地减少美丽校园中的不和谐元素，制止危害校园环境的行为，实现“天蓝地绿水净”。同时，关注武大学子的生态价值观，经过对生活于武汉大学研究生的生态环保态度和行为的调查，能够切实地认识并深刻反省自身行为，进而不断增强大学生对校园生态环境保护的意识，促使自发保护校园环境的行为养成，共建“美丽武大”，以武大靓丽的身姿迎接她的120岁生日。 二、现象描述 笔者从校园环境的整体评价、研究生的环保态度和研究生的环保行动三个方面进行了考察，经过简单图表分析和交叉分析，揭示了研究生对校园生态的主观整体评价及态度行为。同时，也对生活区和樱花开放 3 2020年4月19日
房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容 （一）宏观因素分析 房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收人、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。 投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。 （二）市场状况分析 房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：1．供给分析（重要考点） （1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。 （2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。 （3）分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等；正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。（4）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。 例题4．下列各项中，属于房地产供求分析内容的是（）。 A．就业分析 B．投资购买和使用购买的比例分析 C．市场吸纳和空置的现状与趋势的分析 D．已获规划许可数量 答案：D 2．需求分析（重要考点） （1）需求影响因素分析。需求影响因素分析是需求分析的第一步。影响需求的因素随物业类型不同而不同。例如，影响住宅市场需求的因素有新住户的生成、收入水平、贷款的可获得性、替代品的价格、拥有成本和对未来的预期，影响商业物业需求的因素有人口或就业增长、家庭和家庭规模、平均家庭收入和可支配收入、贸易区域可支配收入，影响写字楼物业需求的因素是使写字楼的行业如金融、保险、房地产、代理咨询和服务业、高新技术和销售业等的发展状况和就业人口，影响工业物业需求的因素是国家和区域经济增长状况及在制造业、批发、商业、运输、交通和公共设施行业的就业人口。 （2）需求预测。详细分析项目所在市场区域内影响需求的因素，并根据这些因素如就业、
武汉市房地产市场情况调查
城市建设工程学部2011～2012学年度第一学期房地产经济学 2011年武汉市房地产市场情况调查
2011年1月～11月武汉市房地产市场情况调查 一．宏观政策 在经过“最严厉的宏观调控之年”2010年后，全国的房地产市场的疯涨状态，开始在2011年出现一定缓和，根据公开数据的统计显示，今年1-11月，全国130座城市共计出让土地24200块，出让的土地面积为10.85亿平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为3.91亿平方米。130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。 而2010年1-11月，这130座城市的土地出让金总额达1.7万亿元，由此计算，今年前11个月全国130座城市的土地出让金同比减少5200亿元，降幅达30.5%。 数据显示，130座城市住宅类地块的楼面地价出现明显下调。今年前11个月，这些城市所出让宅地的楼面价为1495元/平方米，与2010年同期的1810元/平方米相比，下调幅度达17.4%。 说明自“国十一条”、“国十九条”、“新国四条”、“国五条”三轮严密调控之后，我国房地产市场的抑制投资投机性需求、信贷投放、土地供给等问题也已去得了阶段性成果，房地产价格的增速放缓，新增楼盘数量减少，并在2011年初见成效。2011年国家既2010年步伐，维持限购令，同时从年初试点在重庆、上海征收房地产税，而维护房地产宏观政策的具体落实则为2011年的调控的总体思路。 现整理2011年1月份～2011年11月份，国家主要的宏观调控政策汇总
武汉市地方在2011年1月～11月主要调控政策汇总 由以下政策可以看出11年武汉出台的政策主要以跟随国家政策为主基调，且调
房地产市场定位与产品设计定位
市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定 位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。 具体内容包括： 项目总体市场定位 目标人群定位 项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求， 制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。 具体内容是： 市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提 炼 项目案名建议
销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制 广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等） 媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期 公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行 项目销售策划（项目销售阶段） 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。 具体内容包括： 开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式 销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞 销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略 销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主 销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划 促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪 市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整 销售策略调整 编辑本段演进历史
高校生活区学生宿舍外环境设计分析_以武汉大学为例
高校生活区学生宿舍外环境设计分析——以武汉大学为例 梁慧颖 摘要：本文就现在高校建设对学生生活区考虑较少的现状，以武汉大学为例，对生活区的学生宿舍外环境进行分析，以引起人们的关注，宿舍外环境设计不只要符合学生的生活特点，同时也要反映学校特色。 关键词：高校 学生宿舍外环境 学生生活特点 学校特色 Abstract: Based on the current situation that consider fewer to student's living quarters in university's construction now, take Wuhan University as an example, this article analyze the environment outside the students' dormitory of the living quarters, arouse the attention of people,the design of environment outside the dormitory should not merely accord with students' life characteristic, reflect the characteristic of the campus at the same time. Key words: University Environment outside the students' dormitory Student's life characteristic Characteristic of the university 1 前言 伴随着知识经济与网络时代的到来，作为孕育科技，集知识创新、知识生产、知识传播和知识应用为一体的高等教育的现代大学，将在知识创新、知识传播和培养人才等方面承担更加重要的使命。以高等院校扩大招生为契机，我国高校扩招扩建的序幕随之拉开，大学校园建设的浪潮在全国范围内兴起。20世纪末，随着西方建筑观念的输入和国内经济稳步快速的增长，国内建筑界泛起了形式主义、功利主义风气。建筑文化表现为消费文化的特征：抄袭、复制、流于时尚变化。而这些在校园的规划设计中也体现出来。在一些校园规划设计中，设计者更多地研究图形效果和校园的外部形象，而不是去认真研究其具体的使用。 特别要指出的是，在整体的校园规划设计中，入口、入口广场、主要教学楼、实验楼等均得到了精心的考虑和设计，而对学生生活区的关注却放在了次要的位置，甚至被忽视，尤其在新建的校园中。在校的大学生大部分过着三点一线的生活：教室—食堂—宿舍，可见大多数的学生每天至少在生活区度过三分之二的时间，所以，对于学生生活区的考虑也应当放在一个更高的位置。学生宿舍的外环境不只是学生们生活和学习的物质空间，也创造了一个对学生具有一定心理影响的精神氛围，每个学生都要在这里度过青年时代的四年或者更长一段时间，因此，学生宿舍的外环境设计同样应该得到一定的关注。 2 学生宿舍外环境设计要点 学生宿舍外环境即学生宿舍建筑外环境。建筑外环境指的是建筑周围或建筑与建筑之间的环境，是以建筑构筑空间的方式从人的周围环境中进一步界定而形成的特定环境，与建筑室内环境同是人类最基本的生存活动的环境。