中新广场项目投资分析报告2

中新广场项目投资分析报告

第一部分项目总论

一、项目名称

中堂市场二期工程

二、项目位置

项目位于东莞市中堂镇，中堂镇地处东莞市西北部，扼穗、深咽喉要地，隔东江与增城市对望，地理条件得天独厚，面积60平方公里，常住人口6.5万人。下辖19个村委会和1个居民委员会。常年气候温和，雨水充沛。土地肥沃，物产丰盛，是著名的"鱼米之乡"。

1、项目周边及现状

项目位于中新农贸市场东侧，规划地块面积11198.26㎡，为中堂市场二期工程，规划包括三层的综合商场和十二层高酒店及其配套设施，其中商场建筑面积为16410.86㎡，酒店是10815.19㎡，配套设施3170.8㎡，设备用房558.6㎡，停车空间及车道2612.2㎡，停车场提供约147个车位，其中地面车位27个，室内车位30个，屋面车位117个，项目总建筑规模为27226㎡，现周边已形成相对较为成熟的商业环境，为改善和提升原有商业氛围，更好的带动周边经营档次的提升，务求成为中堂镇中心商业项目新地标。

三、中堂镇经济概况

自改革开放以来，中堂人能抓住机遇，凭借地缘、人缘的优势，大力引进外资，发展外向型经济和商业、服务业等第三产业，经济发展迅速，率先基本实现了农村城市化，城乡一体化进程，成为了珠江三角洲的工业卫星镇。基础设施日臻完善，水泥公路四通八达，等级公路里程达90公里，实现了村村、厂厂通汽车的局面。东江支流环绕全镇，并一直延伸至珠江口，1000吨级船舶可在全段域通行。拥有11万伏变电站2座，总装机容量为12万千伏安，有供水厂12间，日供水量8万立方米。通迅网络四通八达，程控电话总装机容量可达15万门，全镇现有程控电话15000多门，可与世界100多个国家和地区直接通话。全镇自办各类国内工业近200家；有台商企业25家；港商企业215家，引进外资达21亿港元；还有2500多家个体工商户。兴建厂房面积80多万平方米，主要经营造纸、玩具、毛织、制衣、电子、食品、化工等来料加工三资企业。

四、调查工作概况

本次调查为期3天2夜，对项目周边，包括原有一期市场，超市，中麻路沿线，近至中兴路、新兴路、觉华路、凌角街，路段延伸至107国道等周边带商业氛围的商场，零散商铺进行深入的市场研究分析，主要针对其交通、人流、商业业态组成、人民消费能力、物价水平、商铺租赁价格、销售价格等进行深入调查数据采集分析工作。

五、可行性研究结论

1、市场分析预测

中堂镇有着深厚的文化底蕴，民风淳朴，高度重视精神文明建设，镇内建有1所民办学校（东莞群英学校），1所台商子弟学校，是国内唯一的一所台商学校，她的落户为中堂奠定了坚实的地缘、人缘优势基础，这必将加快当地经济的可持续发展，成为投资置业的一方热土。

中堂镇的投资环境优越，文明、好客、热情的中堂人真诚欢迎海内个朋友到"鱼米之乡"这方热土来，与我们共图大业，同绘蓝图，再创辉煌。我们本着互惠互利、共同发展、优势互补、携手共进的原则，始终如一地为投资者创造更佳的环境，提供更优质的服务，让投资者获得最丰厚的回报.

2、项目地块分析

项目位于东莞市中堂镇，北接增城市新塘镇，南靠东莞市万江街，西边是麻涌镇，东面是高埗镇。107国道穿境而过，镇中心距广州

火车站约50公里，距东莞市政府约15公里。项目地块位于中堂镇中心商业最繁华地段集中在新兴路周边辐射路段，商业格局整体上来说是以集中型商业（万和、中新），华润超市的两端为轴心，向四周扩散，租金和价格沿新兴路向周边范围递减。而新兴路将这两个核心有机连结了起来。可以说，新兴路引导了未来中堂镇中心区商业的发展。总体而言，中堂镇中心商业主要以万和广场和华润超市为核心，形成“两点一线”的商业格局。项目地块位于中新广场东南角，距离广场中央舞台约20米，无论在中麻路或者在万和超级市场门口，项目皆清晰可见。凭着中新广场整体推广的带动，从人流、品牌、知名度来说，项目可塑性较高，品牌进驻情况乐观，租金价格水平有望打破周边同类型项目水平。

3、项目规划方案

初步规划包括三层的综合商场和十二层高酒店及其配套设施，其中商场建筑面积为16410.86㎡，酒店是10815.19㎡，配套设施3170.8㎡，设备用房558.6㎡，停车空间及车道2612.2㎡，停车场提供约147个车位，其中地面车位27个，室内车位30个，屋面车位117个，项目总建筑规模为27226㎡。

4、项目综合评价

总的来说，项目处于中堂最有利的经营商业项目的位置上，政府政策明确支持外来投资进入，大力支持以酒店业为主，巩固发展高品

位娱乐服务业，批发市场项目，能够有效带动区域经济发展，进一步增加原有品牌项目的竞争力当地政府也及时利用广州即将举办亚运会的契机，着实做好支持亚运，配合亚运的时间工作。唯一需要担心的就是由于当地消费水平不高，一些在城市经营品牌难以进驻，而要改善居民原有的消费模式需要花一段时间，加上当地零售业经营环境不佳，产品价格超出当地大部分居民的收入水平，所以选择合适的品牌和合适的产品进驻该项目尤其重要。

第二部分项目背景

一、项目提出背景

1、项目所在区域商业发展状况

根据中堂镇政府2010年1月公布的政府工作报告中指出：

“......加快发展第三产业。充分发挥毗邻广州的优势，顺势而为，深挖潜力，主动承接辐射和优质项目的转移迁入。要以凯景五星级酒店为龙头，重点发展具有水乡特色的酒店业、具有较强吸引力的餐饮服务业、高品位娱乐服务业、房地产业等第三产业。同时，充分利用广州、东莞市区的经济辐射，既巩固发展好现有批发市场项目，又大力发展各类专业批发市场，带旺人流、物流、资金流，提升人气，助推服务业等第三产业发展。要争取建成东汇、鸿富等几家高标准、上星级酒店；加快107国道中堂段两旁地块推出市场招拍挂，大力发展商贸项目......”

从政府的工作报告可以看出，政府对于大力发展第三产业的不遗余力的，中堂镇整体商业发展格局，由于中堂镇中心商业最繁华地段集中在新兴路一带，尤其以集中型商业万和广场和华润超市经营状况最佳，已经形成一个稳定的商圈氛围，而本项目位于该繁华地段的中段，作为这点上面的一个非新开发项目来说，已经为其聚集了足够的人气，与其浓郁的商业氛围相映生辉，相信不久的将来，该路段会继续为当地的商业与国际接轨打好坚实基础，以一个现代化的思维和经营方式给当地带来新一轮的冲击。

2、项目地块的初堪情况

项目所在位置现在为一空旷地块，暂没进行任何基础建设，周边已被防火板围蔽，详细现场情况参考图片01,、02、03

图片01

图片02

图片03

第三部分市场调查报告

一、周边市政配套设施调查

1、购物: 周边购物比较方便，万和超市、SPAR超市旁边，华润万家均已进驻107国道上，步行也只需10分钟即可到达，但一些小型单店铺

式超市生存环境恶劣，如“美宜佳超市（已关门停止营业）。

2、餐饮:麦当劳、肯德基、真功夫均已进驻，但生意一般；一些中型酒楼也有一个成熟的经营环境和固定客源，路边普通餐厅生意红火，大排档也有不错的营业额，据观察，由于附近有不少厂房和学校，所以

一般一个人用餐的费用在10元左右的食肆比较受欢迎。

3、教育:周边的中堂中学，中堂二小，中堂成人技术学校等等教育机构，中堂中学也是该镇属重点中学，距项目距离在500米左右距离。另外也有一所台商子弟学校，该校教育质量也不错。周边缺少好的幼儿园和保育院。

４、医疗:中堂居民卫生站，中堂医院两所医院就在附近，但医院较小。一些医院则以妇科作为招牌，招揽病人。

５、文体:周边文体设施及场地短缺，但网吧比较多，中堂有个篮球场，但位置比较偏僻，而且门前车位比较稀缺，图书馆也在篮球边但进出交通不方便。项目周边有小型图书店。

6、银行、邮局：新兴路上开满银行，中行，工行，建设银行，广发行，农业银行，邮局，而且办事的人比较多。

7、其他：值得一提的是中堂的发廊比较多，而服装店，鞋子，珠宝首饰生意比较淡，没有大型的游艺场（游戏机中心），没大规模的电影院，看电影都是在网吧看的。

二、所在区域的现在商业用房供给情况

1、所在区域的租赁情况调查

1.1 项目周边所处的位置是中新广场，中新电脑城，SPAR超市和中兴市场，出租率在85%以上，部分商铺调查时段内均无营业，但没张贴转租或转让信息；

1.2 在新兴路上租赁情况都是90%以上，由于多数为自建房屋，少量首层并无改建为商铺出租，两旁主要为银行、发廊、餐饮为主；

1.3 在中堂市场内，首层前半段主要经营日用品，零食，后半段是肉菜市场；二楼主要以经营个体中低档服装为主，出租率比较高95%以上，市场管理处在二楼，商铺建筑面积多为15-30㎡，门面3-5m，层高

2.8-

3.2m。

1.4 中兴路区域，主要以中型餐饮，零散百货店，发廊为主，出租率也有80%；

1.5 鸿富花园，这里有一条号称中堂首个商业步行街，围绕鸿富花园，中间穿插2条十字走向步行街，出租率低于70%，营业率低于50%，而且多转让，转租，据了解这里的商铺都已销售出去，步行街并无统一管理，都是自行管理，业主定期受租，穿插小区保安做租赁咨询及“中介”，主要以服装，茶艺，美容美甲，发廊为主，建筑面积是45-50㎡，门面4-5m，层高3.2-3.5m；

1.6 华润万家，整体出租率60%，1F中低档品牌服装，个体时装店，2F为华润万家超市，3F为汇豪服装商场，4-5F空置；

1.7东港城商业中心，在华润万家旁边的东港商业中心，是中堂东港城靠107国道上的一个商业中心，出租率达85%，品牌数量较多，面积多为40㎡-100㎡。

2、所在区域的销售情况调查

由于中堂地区农民屋，村屋比较密集，而且都是宅基地，没房产证，只能够以出租形式作为取得收入的主要途径，无法买卖过户，故选取部分比较为当地熟悉楼盘做例子：

2、商业租赁价格情况

所在区域的现在商业用房租赁价格调查：

三、市场预测

1、未来区域内商业用房需求预测

由于周边业态分布不均匀，新兴路东侧除外，其他路段业态分布零散，一个综合性，多功能，业态分布合理的商城或购物中心必将成为当地人消费的一个好去处。

2、未来区域内租赁及销售价格预测

通过进行调查，发现很多地区租金水平升幅不高，甚至有下降的趋势，租金比较高的地方都集中在新兴路两侧，大型超市或购物中心内，跟进中堂镇2009政府工作报告指出，当地生产总值同比都在增

长，预测租金水平有5-10%增长，而商品房销售价格可以突破3600元，在4000元/㎡。

四、销售模式

1、推广方式及手法

当地销售模式主要有派传单，电视广告，电台广告；

商业物业租赁，主要为驻场，周边派传单为主。

2、推广效果预测

由于当地房地产资源有限，推广模式不是很完善，针对销售客户群定位不高，新楼盘新商业房产基本不用怎么做大宣传，都能够广而告知，与没房产证的村屋不同，拥有房产证的物业数量不多，基本能够满足当地居民的需求。

第四部分项目研究

一、地块特征分析

1、项目区位分析

项目位于中堂镇中心，人流最集中，商业化程度最高的路段，新兴路-中麻路交界处，中新广场东南角，地块北邻中麻路中堂电脑城、南靠新开发规划路、西临SPAR超市、中新农贸市场、东侧为其他工业用地。

2、项目交通分析

2.1周边交通现状：项目所在地距107国道1公里，紧邻繁华路段新兴路，交通比较方便。

2.2公共交通网：约10条公交线路就在中新广场旁，连接当地与中堂周边市、镇。

2.3交通远景规划：需东面和南面未来会建设2条规划路，联通中光路，并一直往南伸延。

3、项目人流分析

调查在不同时间对项目所在地周边人流进行统计：

3.1 早上约30人/分钟，早上上班时间人流量不多，主要是上班上学买早餐的人；

3.2 中午用餐时间约60人/分钟，中午用餐时间，用餐的人主要光顾平均消费在10元左右的餐饮店，同样中档餐饮集中在中麻路与新兴路上，项目旁边经过的人流不算很多；

3.3 下午约30-60人/分钟，中新广场上人流不多，零散客户和路过的居民，有时会出租给一些通讯公司、婚纱店，珠宝店做促销活动，活动期间约100-200人；

3.4 傍晚60-80人/分钟，傍晚下班时间人流从18:30开始增多，项目周边大型超市，便利店，农贸市场比较集中，而且在对面的万和超市市场门前有足够停车位置，中档大型餐饮开始晚市营业，相对人流开始增多；

3.5 晚上约80人/分钟，晚上8点后，万和超级市场的广场上还有露天免费电影播放，吸引附近约居民聚集观看，夜宵和晚上娱乐的人们开始出动。

二、项目态势分析swot

1、项目优点

1.1 地理位置占有优势，广州与东莞市区交汇点：

1.2 面积符合大型商业发展要求，能够容纳大中型商家的开店需求：1.3 一定数量潜在客户群，周边多所政府企事业单位环绕；

1.4 所在地方区域范围不大，推广费用便宜；

1.5 建筑成本相对一线城市为低。