文昌市基准地价表
文昌市城镇土地定级及基准地价成果
一、商服用地城镇土地定级及基准地价成果
商服用地基准地价内涵：设定商服用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均容积率为2.0，出让年期为40年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以地面价元/㎡表示。商服用地基准地价评估成果详见表1
表1文昌市商服用地基准地价表
注：“五通一平”为通路、供电、通讯、供水、排水及土地平整。
二、住宅用地城镇土地定级及基准地价成果
住宅用地基准地价内涵：设定住宅用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均容积率为1.5，出让年期为70年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以地面价元/㎡表示。住宅用地基准地价评估成果详见表2
表2文昌市住宅用地基准地价表
全国各地基准地价汇总解析
北京市出让国有土地使用权基准地价表 北京市出让国有土地使用权基准地价表 (美元计价) 单位:美元/平方米 地价 区类出让金基础设施配套建设费土地开发及其它费用 商业公寓住宅工业市政及四源小区建设 配套城镇拆迁费近郊区县 征地费远郊区县 征地费 (1) (1) (1) (1) (2) (3) (4) (5) (6) 一类400-680 380-580 250-340 40-70 68-100 20-50 740-980 20-56 - 二类300-400 280-380 200-250 30-40 68-100 20-50 740-980 20-56 - 三类250-300 230-280 125-200 25-30 68-100 20-50 740-980 20-56 - 四类190-250 180-230 100-250 20-25 68-100 20-50 740-980 20-56 - 五类125-190 125-180 75-100 15-20 68-100 20-50 740-980 20-56 - 六类65-125 65-125 50-75 10-15 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23 七类50-65 40-65 20-50 5-10 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23 八类10-50 10-40 8-20 4-5 68-100 20-50 - - 10-23 九类8-10 5-10 4-8 3-4 68-100 20-50 - - 10-23 十类5-8 4-5 3-4 2-3 68-100 20-50 - - 10-23 基准地价计算公式：(1)*容积率修正系数+[(2)+(3)]*容积率+(4)*调整系数+(5)或(6)=基准地价(每平方米用地)
基准地价系数修正法
（一）基准地价系数修正法 1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为： 地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正 2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下： （1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成； （2）基准地价估价期日为2013 年1 月1 日； （3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途； （4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别； （5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40 年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地 （不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；
基准地价测算公式-因素修正系数
附件3 北京市基准地价因素修正系数说明表 （商业） 注： 1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表 （综合） 注： 1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表 （居住） 单位：% 注： 1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。 5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。 7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的 临近程度。 8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。
基准地价计算距离及用地级别划分方法
1 基础数据处理 1.1 基础数据矢量化 在ArcGIS中，根据已配准好的遥感图像进行数据矢量化处理，将道路（包括遥感图上看到的、规划的、实地调研出来的道路）、公用设施（小学、中学、幼儿园、医院、银行、公园）、基础设施（即五通）、公交站点、汽车站火车站、环境等一一标注在图上。其中道路为线状，公用设施除公园外其余为点状，公园为面状，基础设施为面状，公交站点为点状，车站为点状，环境为面状。在把各个要素标注在图上的过程中，将每一个要素进行编号，此编号即为外业调查过程中对每一个要素的编号，需一一对应，为后期链接打下基础。所有要素需建立各自图层，切忌数个要素混合在一个图层。保存备份。 附：MapGIS数据转ArcGIS数据方法。 很多时候拿到的基础数据是MapGIS格式的，如果直接用MapGIS中的数据转换转为ArcGIS很容易出现数据丢失。在数据量不太大的情况下，我们可以采用下面的方法：第一步，MapGIS主菜单中库管理—属性库管理，装入需要转的点/线/面文件，再导出为dbf格式； 第二步，依然利用MapGIS的文件转换，将文件转为shp。此时找到转好的shp文件，用excel打开其中的dbf文件，会发现属性丢失好多； 第三步，将第一步导出的dbf文件替换掉第二步的dbf文件。此时，数据全部转换完成，属性也不会出现丢失。 1.2 分值属性链接 所有基础数据处理好之后，就需要将每个要素已经算好的分值、作用半径、级别链接到ArcGIS属性表中从而继续进行下一步的计算。这里我们在ArcGIS中打开一个需要链接的图层，比如道路，右键，链接与移除，链接excel表，选择对应的字段，这里就是前面说到的为什么要有编号，而且还要一一对应，否则链接分值和属性就是错误的。链接好之后链接进来的excel数据是无法编辑的，而且关闭后再打开链接是会被移除的。我们可以采取两种方法：1、属性表左上角，添加字段，命名为excel表中的一个名称，浮点型/整型都可，不推荐使用文本。再使用字段计算器，等于前面链接好excel表的值，后面所有的excel都采用此方法，然后将excel移除即可；2、链接好后直接右键数据导出，导出为另外一个shp文件，这时会把所有的属性导出去，包括链接上的excel表数据，然后打开刚刚导出的shp数据，会发现所有的数据都在属性表里安静的躺着。 此时我们可以把一些不用的字段删除，如ID、车流量人流量、学生人数教师人数、门诊数量等等，以方便以后计算。 2 数据分析 2.1 数据栅格化 已经做好的数据是矢量化数据，而矢量化数据是无法自身带属性的，都是以属性表的形
基准地价和地价
1、基准地价和地价的定义及内容 1.1、《土地基本术语》（GB/T19231—2003） P26 5.5.5.1 基准地价 中国各城镇按土地的不同区段、不同用途和不同等级评估和测算的土地使用权的平均价格。 5.5.1 地价 土地价格 1.2、《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） P80 基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。 1.3、广东省地价管理规定广东省人民政府令第４６号 1998年 第二条本规定所指的土地价格包括基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。 基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。 标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下具体宗地的价格。 出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。 交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。 2、基准地价和地价的区别 2.1、土地基准价和每宗地的成交价格是不一样的，基准地价反映的是一个地区中长期的趋势，是更长时间的变化，所以价格相对低。这是它们之间最本质的区别。 2.2、基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价； 2.3、基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。 2.4、土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价； 标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价； 标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。 3、土地定价的依据 《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） 3.1、6.3 商业金融业用地宗地价格评估
基准地价报告
基准地价调查技术报告 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率下，对现状利用条件及开发条件下不同级别或不同均质地域的按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高年限土地使用权区域平均价格。 一、基准地价的评估应遵循以下程序： （一）、准备工作：主要有编写基准地价评估任务书，制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图，确定基准地价评估区域。 （二）、土地调查与整理： 1、资料调查与整理： （1）土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级报告、土地估价定级成果的资料。 （2）土地利用收益资料：包括土地利用效益资料，资金利用效益资料，不同行业不同规模的劳动力标准等。 （3）地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料，土地征用补偿，安置补助及地上附着物补偿标准资料，以地换房资料，房屋拆迁补偿标准，房屋拆迁标准等。 （4）影响地价的因素资料：有一般因素、区域因素、个别因素。 （5）其他资料：历史地价资料，土地开发经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类，税率等，城镇规划有关资料。 2、资料调查的一般要求： （1）调查、收集到有关的地价资料按实地工作位置标注到地图上。 （2）调查以土地级别或均质地域为单位进行（本次实习以上庄村、前庄村为一均质地域）。 （3）样本抽查采用分类不等比调查。 （4）样本要有代表性。 （5）样本分布要均匀。 （6）调查样本每级应不少于30个。 （7）所选样本能同时获得地价利用或利用收益和相对应的土地条件资料。 （8）土地利用收益资料应不少于近期两年的数据。
（9）以人民币为单位，准确到小数点后一位。 （10）调查资料必须填入相应的调查表格或记录手簿。 3、样本资料整理： （1）样本剔除，剔除不符合本次实习要求的资料。 （2）样本资料归类。 （三）基准地价评估： 1、利用级差收益侧算法。 2、利用土地交易资料估算基准地价。 （四）基准地价确定： 1、以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定该均质地域范围内的商业、住宅、工业用途的基准地价为城镇基准地价。 2、以两种方法测算城镇用途基准地价的，应以均质地域为单位，用不同的测算结果，根据当地土地市场和地价水平确定。 3、以两种以上方法测算的，根据不同方法的评估结果，土地市场状况等。以其中最符合市场行情的一种方法结果为标准。 （五）编制基准地价修正系数表： 基准地价系数修正表采用替代原理，建立基准地价，宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。 （六）成果检验： 对测定的成果按《规程》或本地具体情况进行检查和验收。 二、调查结果报告： 经过我们第四组全体成员对调查区域的调查，结合本地情况和具体的实际资料综合分析得出，该区域的土地地价和相关情况： 该区位于兰州市安宁区，是一个典型的城中村，我组主要调查的是上庄村和前庄村。该区域人多地少，人地矛盾突出，平均人均耕地为0.38亩。该区主要进行集约型农业生产，大部分耕地用于蔬菜生产。1997年市政府对该区进行土地征用，以6.9万元/亩的价格进行耕地补偿。2005年后又进行第二次土地征用，耕地补偿为14.8万元/亩，房屋拆迁补偿标准为649元/㎡。实行以房换房的拆迁
2014年海南省澄迈县基准地价表
澄迈县城镇土地定级及基准地价成果 一、澄迈县城镇各用途土地定级及基准地价成果 澄迈县各用途基准地价表单位：万元/亩土地级别 用地类型 Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级V级商服用地125 100 80 65 55 旅游区商服用地145 120 95 73 60 住宅用地115 95 78 63 53 旅游区住宅用地170 135 105 85 70 工矿仓储用地35 31 26 - - 二、澄迈县商服用地城镇土地定级及基准地价成果 商服用地基准地价内涵：设定商服用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均容积率为2.0，出让年限为40年，基础设施开发程度为相应土地级别平均开发程度下的国有出让土地使用权价格，地价以元/㎡表示。 澄迈县商服用地基准地价表 乡镇单元片区 基准地价土地 级别 设定开发状态 设定基础设施开发 费用（万元/亩）元/平方米万元/亩 金江镇 1-2 1875 125 I 高配置五通一平17.1 3-12 1500 100 II 高配置五通一平15.3 13-40 1200 80 III 高配置五通一平13.5 41-77 975 65 IV 中配置五通一平11.7 老城开发区及老城镇 1-4 1500 100 II 高配置五通一平15.3 5-59 1200 80 III 高配置五通一平13.5 60-90 975 65 IV 中配置五通一平11.7 福山镇及红光农场 1-8 1200 80 III 高配置五通一平13.5 9-33 975 65 IV 中配置五通一平11.7 永发镇 1-10 1200 80 III 高配置五通一平13.5 11-24 975 65 IV 中配置五通一平11.7 瑞溪镇 1-12 975 65 IV 中配置五通一平11.7 13-24 825 55 V 中配置五通一平9.9
基准地价修正系数表及说明表的编制
基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下： 上调幅度计算公式： F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式： F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度； F2 --基准地价下调最大幅度； I ib --级别基准地价； I nh --级别单元总分上限值所对应的地价； I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。 根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。 表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
表10－5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 表10－ 二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制 （一）因素修正系数值计算 根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值： F1i=F1×W i（10-3） F2i=F2×W i（10-4）
式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度； F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度； W i—某一因素对宗地地价的影响权重。 （二）因素修正系数及指标说明表的编制 根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。 在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。 表10－7 I级商业用地基准地价修正系数表
基准地价系数修正法案例
基准地价系数修正法案例 1．估价对象情况 某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。 表1 某市商业服务用地修正系数说明表
表2 某市商业服务用地修正系数表
2．估价要求 用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。 3．估价过程 （1）确定对应基准地价 通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。 （2）确定宗地地价评估的修正系数 根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。 则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数： K＝17.25％ （3）确定待估宗地适用年期修正系数 Y＝0.953 T＝115/100＝1.15 （5）确定容积率修正系数 待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1。查商业用的容积率修正系数表，则 K ij＝K i/K j＝1.2/1＝1.2 （6）计算并确定待估宗地地价 P i＝P×（1＋K）×Y×T×K ij＝7000（1＋17.25％）×0.953×1.15×1.2＝10794（元/平米）
北京市基准地价
北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 京政发〔2002〕32号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》和国土资源部关于全国城市基准地价更新与平衡工作的部署，为进一步加强本市国有土地使用权出让价格管理，规范和培育房地产市场，市国土房管局会同有关部门对1993年本市出让国有土地使用权基准地价进行了调整更新。现将《北京市基准地价表》印发给你们，请认真贯彻执行，并就有关事项通知如下： 一、本次调整的出让国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）是在1993年本市基准地价的基础上，以近期市场资料为依据，采用分类定级方法确定的各类土地基准价格。 二、基准地价一般由市政府每2年至3年调整一次。在房地产市场价格发生重大变化的情况下，市政府也可适时进行调整。市国土房管局可根据实际情况，对局部地区的基准地价级别进行调整。 三、本次基准地价更新成果除本通知印发的基准地价表及使用说明、基准地价级别范围外，还包括的应用方法、修正系数表、基准地价级别示意图等文件材料，由市国土房管局负责公布实施。 四、宗地出让、转让价格需参照基准地价，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。其中，出让价格须经国土房管部门审核后确定。 五、本通知自2002年12月10日起施行，《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔1993〕34号）同时废止。施行中的具体问题由市国土房管局负责协调解决。 二〇〇二年十二月四日
附件一：应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法 （一）宗地价格的类型及计算公式 根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。1.商业、综合、居住用地 （1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数?宗地容积率（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数?宗地容积率 ②当宗地容积率<级别平均容积率时：
基准地价法
基准地价修正法(land datum value method)是我国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。 基本公式：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下： V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地价格 V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价 ∑Ki：宗地地价修正系数 Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。 修正程序 a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价； c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表； d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正法表 ,确定待估宗地地价修正系数； e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正； f.求出待估宗地地价。 1.确定基准地价 （1）确定基准地价 根据甘肃省国土资源局公布的陇西县基准地价报告，待估宗地属于陇西县1级工业用地，基准地价374元/㎡。 （2）确定修正系数 A．期日修正系数（k1）的确定 陇西县基准地价估价基准日为2007年，本次评估基准日为2018年3月31日，根据当地土地供求关系与企业发展状况，在待估宗地地段内，地价有一定上升，需进行期日修正。 经测算，地价指数k1=1.67 （3）土地使用年限修正系数（k2）的确定 由于陇西县基准地价为法定最高使用年限50年，而待估宗地剩余土地使用年限为47年。年期修正系数k2=0.94 （4）容积率修正 待估房地产的容积率=18968/41845.8=0.453 根据容积率修正系
深圳市宗地地价测算规则
深圳市宗地地价测算规则（试行） 颁布机关：深圳市规划和国土资源委员会法规来源：深圳市规划和国土资源委员会颁布文号：深规土〔2013〕12号范围级别：地市级实施状态：有效 公布时间：2013-01-08 实施时间：废止时间： 深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则（试行）》的通知文号：深规土〔2013〕12号 各有关单位： 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日 深圳市宗地地价测算规则（试行） 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。 我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。 第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算： 宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项 第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算： （一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 （二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。
最新海口市城区住宅用地基准地价表
(最新)海口市城区住宅用地基准地价表
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海口市城区住宅用地基准地价表 土地级别片区名称片区范围 楼面价 （元/建筑㎡） 一级 填海片区 东：绿园路 2500 南：滨海大道 西：港集路 北：琼州海峡 老机场片区 东：海府路东侧 2500 南：国兴大道西段南侧 西：龙昆南路西侧 北：海秀东路北侧 国贸片区 东：龙昆北路 2300 南：金龙路、龙华路 西：世贸东路 北：滨海大道 西海岸片区 东：永万路北延线 2250 南：滨海大道南侧 西：长滨北路 北：琼州海峡 海甸岛沿江沿海 片区 东：万恒路、世纪大道东侧 2250 南：海甸六路、海甸河 西：琼州海峡 北：琼州海峡、海甸二路 长流起步区 东：长滨路 2250 南：长流三号路 西：粤海大道东侧 北：琼州海峡 长秀开发区 片区 东：永万路 2250 南：海盛路南侧 西：创业路 北：滨海大道南侧 泰华片区 东：四二四医院、海甸河 2250 南：滨海大道 西：琼州海峡 北：海甸河 金贸东片区 东：龙昆北路 2200 南：海秀中路南侧 西：世贸南路 北：金贸中路、金龙路、龙华路
一级 金贸西片区 东：世贸东路、世贸南路 2100 南：海秀中路南侧 西：丘海大道西侧 北：滨海大道 五源河北片区 东：永万西路 2100 南：五源河 西：长滨路 北：滨海大道南侧 二级 海甸岛北片区 东：横沟河 2000 南：海甸五路 西：万恒路 北：海甸六路 秀英港片区 东：港集路 2000 南：滨海大道南侧 西：永万路北延线 北：琼州海峡 滨海新村-龙华 片区 东：和平路东侧 1900 南：海秀东路北侧 西：龙昆北路 北：滨海大道南侧、长堤路 新埠岛片区范围详见基准地价图1900 长流起步南片区 东：长滨路 1900 南：海榆西线 西：粤海大道 北：长流三号路 金沙湾片区 东：粤海铁路 1900 南：盈滨半岛、荣山河 西：琼州海峡 北：规划路 火车站片区 东：粤海大道西侧 1900 南：海榆西线南侧 西：粤海铁路、琼州海峡 北：琼州海峡 东海岸西片区 东：山湖港 1800 南：滨海东路 西：南渡江 北：琼州海峡 海甸岛西南片区 东：人民大道 1800 南：海甸岛二西路 西：环岛路、世纪大桥东侧 北：海甸岛五西路
北京基准地价测算价格方法
北京基准地价测算价格方法
附件1 ] 应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法 （一）宗地价格的类型及计算公式 根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。 1.商业、综合、居住用地 （1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数宗地容积率 （2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率》级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地容积率 ②当宗地容积率＜级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数级别平均容积率/宗地容积率 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正
系数级别平均容积率 2.工业用地 （1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 ①当宗地容积率》1时： 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地容积率 ②当宗地容积率＜1时: 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数/宗地容积率 宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系
昌江县基准地价表
昌江县城镇土地定级及基准地价成果 一、商服用地城镇土地定级及基准地价成果 商服用地基准地价内涵：设定商服用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均容积率为2.0，出让年期为40年，在对应的基础设施开发程度条件下国有出让土地使用权区域平均价格，地价以元/㎡表示。商服用地土地级别及基准地价评估成果详见表2-1、表2-2。 表2-1 昌江县石碌镇商服用地基准地价表 区片、路线名称 区片、 路线范围 土地 用途 基准地价土地 级别 土地基础设施状 况 基础设施开发费 元/㎡万元/亩元/㎡万元/亩 石碌镇C1 路线价 昌江大道 （太坡路段） 商服 用地 1212 80.80 I 高配置五通一平216.00 14.40 石碌镇C2 路线价 海榆西线 （太坡路段） 商服 用地 1186 79.07 I 高配置五通一平216.00 14.40 石碌镇C3 路线价 太坡铁路线至 市场路路段 商服 用地 1253 83.53 I 高配置五通一平216.00 14.40 石碌镇C4 路线价 市场路至环 城二路 商服 用地 1539 102.60 I 高配置五通一平216.00 14.40 石碌镇C5 路线价环城西二路 商服 用地 1307 87.13 I 高配置五通一平216.00 14.40 石碌镇C6 路线价环城东二路 商服 用地 1405 93.67 I 高配置五通一平216.00 14.40 石碌镇C7 路线价 环城二路至 环城一路 商服 用地 1979 131.93 I 高配置五通一平216.00 14.40 石碌镇C8 路线价 环城东路北 段(环城一路 为界) 商服 用地 1200 80.00 I 高配置五通一平216.00 14.40 石碌镇C9 路线价环城西一路 商服 用地 1500 100.00 I 高配置五通一平216.00 14.40 石碌镇C10 路线价环城东一路 商服 用地 1590 106.00 I 高配置五通一平216.00 14.40 石碌镇C11 路线价环城西路 商服 用地 1185 79.00 I 高配置五通一平216.00 14.40 石碌镇C12 路线价 环城一路至 建设路 商服 用地 2216 147.73 I 高配置五通一平216.00 14.40 石碌镇C13 路线价建设西路 商服 用地 2167 144.47 I 高配置五通一平216.00 14.40 石碌镇C14 路线价建设东路 商服 用地 2147 143.13 I 高配置五通一平216.00 14.40 石碌镇C15 路线价 环城东路南 段(环城一路 为界) 商服 用地 1282 85.47 I 高配置五通一平216.00 14.40
基准地价系数修正法
土地估价 一、估价原则 1. 预期收益原则 2. 替代原则 3. 最有效利用原则 4. 供需原则 5. 报酬递增递减原则 6. 贡献原则 7. 变动原则 二、估价方法与估价过程 （一）估价方法的选择 1、土地估价方法的选择 收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。 2、土地估价的技术路线 2.2基准地价系数修正法 首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即： 地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正 （二）估价过程
2、基准地价修正法 2.1 宗地位置、用途 待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。 2.2 基准地价的确定 徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。 3.3 宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用 根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表： 表3 工业用地地价修正系数表 表4 工业用地使用年限修正系数表 表5 工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表
基准地价工作方案
土地定级与基准地价更新工作实施方案
土地定级与基准地价更新工作方案 一、目的意义 开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。 二、对象与范围 根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地”。土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为基础，并考虑到城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的范围。 三、基准地价内涵与期日 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。 此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。 设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地内场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下
水，宗地内场地平整）。 法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。 四、技术路线
基准地价修正系数表及说明书表地编制
实用标准 文档大全基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下： 上调幅度计算公式： F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式： F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度； F2 --基准地价下调最大幅度； I ib --级别基准地价； I nh --级别单元总分上限值所对应的地价； I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。 根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。 表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制 （一）因素修正系数值计算 根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值： F1i=F1×W i（10-3） F2i=F2×W i（10-4）
式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度； F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度； W i—某一因素对宗地地价的影响权重。 （二）因素修正系数及指标说明表的编制 根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。 在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别围地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。
基准地价系数修正法范例
☆基准地价系数修正法范例 1、基准地价成果介绍与应用 ⑴基准地价成果介绍及内涵 《××市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施，其基准地价内涵为××市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政“五通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年），容积率为各用途平均容积率，商业容积率，住宅容积率。不同用途基准地价参照表3-1-1。 3-1-1 / 所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508－2001）《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）和《×××区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（评估设定开发程
度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3 ×K4×K5×（1＋∑K）＋K6 式中：K1——期日修正系数 K2——土地使用年期修正系数 K3——土地形状修正系数 K4——容积率修正系数 K5——其它修正 K6——开发程度修正 ∑K——影响地价区域因素与个别因素之和 2、确定估价对象的土地级别与基准地价 估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照××市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。 3、确定期日修正系数 依据《××市区土地定级估价更新报告》可知，××市区基准地价基准日为2004年12月31日，而本次评估的估价基准日为2006年6月20日，以2005年1月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，××市区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为102，故确定期日修正系数K1＝102/100＝。 4、确定土地使用权年期修正系数 K2＝［1－（1＋r）m］/［1－（1＋r）n］ 公式中： K2——土地使用权年期修正系数 r ——土地还原率6%（土地还原率按评估基准日时中
综合用地基准地价修正法测算实例
基准地价系数修正法实例 （原九洲茶楼整栋） 位臵：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近； 土地面积：480平方米，临街宽度24米，进深20米； 土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。 问题：于2012年5月1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？ 分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价×K Y×K v×（1＋K t）×K s×K a×K c×K d×K p＋K f；住宅用地部分应用公式：P商=区片价×（1+∑Ki）×K Y×K v×（1＋K t）×K s×K a＋K f。 估价过程： 一、商服部分 （一）确定估价对象的用途、基准地价标准 宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/平方米。 （二）确定影响估价对象价格的修正系数 1、确定年期修正系数 估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。即：K Y =１。 2、确定期日修正系数
基准地价的基准日是2011年7月31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与2011年7月31日相差不大。故修正系数为0。 3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例 估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为6.0。应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50＋10×0.01＝1.60。 因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%。 4、确定开发程度修正值 估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正； 5、确定街角地修正系数 街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一。街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高。由于委估宗地所处位臵不属街角地，因此不需要进行街角地修正。 6、确定宗地深度修正系数 在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价。根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正。 估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为20米，故修正系数确定为0.92。 7、确定宗地面积修正系数