房地产集团公司条线培训流程及标准

1总则

（1）全面提升员工专业技能，切实提高产业集团各专业条线的专业水平和工作效能。

（2）以专业促品质，以品质促品牌，进而推动公司技术水平、产品品质和企业品牌形象的转型升级。

2条线培训管理流程

2.1条线培训流程图

2.1.1条线培训（内部培训）流程图

万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料)

第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (9) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (9) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (10) 第三章土地使用权取得流程 (10) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (11) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (12) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (13) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (14) 第四章房地产开发阶段 (14) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (14) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (14) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (15) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (15) 第五章项目建设阶段 (16) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (16) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (18) 第六章销售经营阶段 (19) 第七步销售经营阶段的法律程序 (19) 第七项销售经营阶段的相关税费 (20) 第七章物业管理 (21) 第八步物业管理阶段的法律程序 (21) 第八项物业管理阶段的相关税费 (21) 附录：房地产开发专业术语 (21) 第一节面积类 (21) 第二节价格类 (24) 第三节实务类 (26) 第四节管理政策类 (36)

第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

房地产项目EVA值计算作业指引标准范本

编号：QC/RE-KA5900 房地产项目EVA值计算作业指引标准范本 In the collective, in order to make all behaviors have rules and regulations, all people abide by the unified norms, so that each group can play the highest role and create the maximum value. （管理规范示范文本）编订：________________________ 审批：________________________ 工作单位：________________________

房地产项目EVA值计算作业指引标准范本使用指南：本管理规范文件适合在集体中为使所有行为都有章可偱，所有人都共同遵守统一的规范，最终创造高效公平公开的的环境，使每个小组发挥的作用最高值与创造的价值最大化。文件可用word 任意修改，可根据自己的情况编辑。房地产项目EVA值计算作业指引 1.目的减少对集团资源的占用和依靠，促进经营负责人积极拓展资源，培养企业家精神，合理分配集团资源，提高资源的使用效率。 2.适用范围适用于集团各房地产开发项目经营业绩的评价、考核。 3.术语和定义 3.1 EVA ：经济增加值，指公司税后

净利润中减去投入资本的成本后的净值，是衡量为股东创造财富能力的重要指标。 3.2 资本成本：指集团投入资本所能获得的最低报酬率，也是项目公司因占用资金而需付出的代价。 4.项目EVA计算的基本要求4.1 计算对象 EVA计算以项目为单位，同一个公司开发多个项目的，按单个项目进行EVA值计算;一个项目分多期开发的，按项目整体进行EVA值计算。 4.2 EVA计算的起止时间自集团为项目提供资金金额累计达到或超过500万元的第一笔付款当月起，至项目竣工验收交房当月且销售率达到95%

房地产估价程序操作规范介绍

房地产估价程序操作规范介绍集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]

房地产估价程序流程介绍房地产估价程序流程房地产估价流程，首先明确估价基本事项，拟定估价作业方案，搜集估价所需资料，实地查勘估价对象这四大步骤，在估价过程中，要对估价的对象有充分的了解。一、明确估价基本事项包括: (1)明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等;对房屋，应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。 (2)明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。 (3)明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。 (4)明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。 (5)明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。 (6)明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。二、拟定估价作业方案主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。三、搜集估价所需资料由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料包括： (1)产权资料 (2)房屋建筑资料 (3)市场交易资料 (4)土地资料 (5)法律和规划资料。四、实地查勘估价对象实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。相关阅读：一、估价基本方法 1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价; (1)根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。 (2)根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度(一般以当地公布的标准为准，不需另行计算)。 (3)楼层、墙体和层高的修正。

房地产开发全套流程大全(完整版).

房地产开发全套流程大全(完整版) 目录第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22)

第四节管理政策类 (30)

房产测绘作业流程

房产测绘作业流程概述： 1.1房产测绘概念房产测绘定义：房产测绘主要是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等，并以文字、数据及图件表示出来的工作。通常也称为房产测量。房产测绘的目的：房产测绘的目的是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料。房产测绘作用：房产测绘作用就是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息，为房地产管理，尤其是为房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料。同时也为房地产开发、征收税费、城镇规划以及市政工程的建设和管理提供必不可少的基础资料。 1）法律方面作用； 2）财政经济方面作用； 3）社会服务方面作用； 4）测绘服务方面作用； 1.2 房产测绘内容与方法按现行房产测量规范，房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量；房产调查；房产要素测量；房产图绘制；房产面积测算；变更测量；成果资料的检查与验收；房产测绘成果包括：房产薄册、房产数据和房产图集。房产测绘作业流程：北京市的房产测绘分为预售登记测绘（预测）、产权登记测绘（实测）、房产图测绘和分户图测绘，现简要说明一下这几个业务的作业流程。（一）、预售登记测绘顾名思义，预售登记测绘就是在房子没建或是还未建成时，开发商为了

回笼资金提前售房而进行的测绘工作，其主要目的是办理预售许可证。开发商依据测绘单位出具的房屋预售测绘成果报告在市建委办理预售许可证，之后就可以预售房屋了。作业流程：搜集如下资料：（1）、规划批准后的设计蓝图和电子图，主要包括建筑专业的平面图、立面图、剖面图以及楼梯、墙体、坡道等部位的详图；（2）、开发单位的营业执照、组织机构代码；（3）、施工图设计文件审查报告及通知单；（4）、建筑工程规划许可证及其附件、附图；（验原件，留复印件）；（5）、人防部门批准或备案的人防建设方案；（6）、中华人民共和国国有土地使用证； 2. 依据规划批准后的设计图，依据房产测量规范国标和北京市地方标准，对房屋的特征信息进行图上采集计算：（1）、组织作业组内相关人员联合审图，找出图中的问题以及本项目重点和难点，如有无层高不够2.20米的地方，有无坡屋顶，屋顶结构为何，飘窗是否落地，阳台是否封闭，有无空间，人防范围、环形坡道界定，环形坡道有无计算面积有争议的地方；垂拔如何处理、设计蓝图与规划许可证相关内容是否相符、经济指标如何指定等等；（2）、提出问题后，找出解决办法，然后依据电子图对房屋的特征信息进行图上采集计算：把外墙面积线、套内部分和分摊部分全部框出，并标注套内面积、阳台面积、分摊面积以及各个部位的尺寸。在框图的过程中要注意，蓝图和电子版是否一致，建筑图的平面、里面、剖面是否一致，并且做到随时发现问题，随时解决问题。 3. 指定分摊办法：（1）、与开发商和设计部门进行沟通，了解各个设备间的服务范围，了解开发商的分摊意图以及期望的得房率和销售面积；（2）、仔细审查规划许可证的附件和附图，了解各部位的经济指标和产权关系，弄清楚哪些是市政的、哪些是定向转移的、哪些是专有的，以及各个部

房地产开发全套流程大全(完整版)

目录第一章房地产开发程序简介1 第二章房地产开发公司的设立6 第一步房地产开发公司设立的法律程序6 第一项房地产开发公司设立的相关税费6 第三章土地使用权取得流程6 第二步取得开发土地使用权的法律程序7 第二项取得开发土地使用权的相关税费8 第三步拆迁安置阶段的法律程序9 第三项拆迁安置阶段的相关税费10 第四章房地产开发阶段10 第四步立项和可行性研究的法律程序10 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10 第五步规划设计和市政配套法律程序10 第五项规划设计和市政配套的相关税费11 第五章项目建设阶段12 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15 第七步销售经营阶段的法律程序15 第七项销售经营阶段的相关税费16 第七章物业管理17 第八步物业管理阶段的法律程序17 第八项物业管理阶段的相关税费17 附录：房地产开发专业术语17 第一节面积类17 第二节价格类20 第三节实务类22 第四节管理政策类30

房地产开发流程培训心得

竭诚为您提供优质文档/双击可除房地产开发流程培训心得篇一：房地产培训心得体会篇一：房地产培训个人心得体会房地产培训个人心得体会从事房地产行业，这是我第一次参加系统的培训，很高兴有这样的一个成长的机会。本次培训内容涉及面广，黄维老师讲的很多项目的案例和一些房地产公司我都不知道，而通过此次培训，我觉得自己跟这个行业拉近了很大的一个距离。同时也学到很多道理，总结一下有以下几点： 1、做事情要有针对性：此次培训主要分为两部分，第一部分主要探讨房地产企业营销模式和房地产项目的营销，第二部分讲解有关销售方面的内容。结合自己目前所处的职位来说，第二部分培训内容可能更实用一些。里面讲到了很多的职责、团队管理、销售技巧等一些内容，

收益很大。特别是市场调研这一块，通过这一次培训，我觉得以前自己去踩盘，不够针对性。同时我希望自己今后不管做什么事情，一定要有针对性，这样不仅能提高效率，而且能提高质量。 2、只有创新才会进步：黄维老师在培训的过程中，提到三个和尚怎么才能有水喝，答案很多。有人说三人合作，一起去挑水；也有人说一人休息，两人去挑水。我觉得最好的答案，应该是一个和尚去挑水，两个和尚去打井。为什么说这是最佳的答案呢？第一、前两个答案体现团队精神，但是却造成了人力资源的浪费。明明一个人可以做的事情，却要大家一起做，对于公司来说，领导是最不喜欢的。第二、一个和尚去挑水，两个和尚去打井这个方案不仅体现了团队精神，而且进行创新，他们已经站在从长远的角度看待问题。从这个例子得出，很多的时候，光有团队精神是往往不够的，我们必须学会创新，只有创新才会赢得最后的胜利。 3、学会要善于“表现自己”：某天黄维老师与朋友去看某楼盘，走到小区的门口，看到一位保洁人员跪着擦地板，这情景让给他们印象很深。先不

房地产开发全流程详解__最新课纲(1)

房地产开发及相关信贷营销实务及风控操作流程课纲第一部分:房地产开发的流程介绍一、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地、规划许可证、规划要点批复，是进行房地产开发的前提 1、土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）； 2、建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据； 3、规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求小户型比例限制要求，这些指标都在这个批复里体现二、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质三、总平面审查阶段四、管线综合审查、排水许可证五、单体审查、建筑工程规划许可证六、消防和人防专项审查没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。消防报建，是所有专业报建中最艰难的七、节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。八、淤泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可九、质量监督、安全监督十、施工招投标、监理报建十一、施工许可证十二、放线、验线十三、预售许可证十四、关于预售中的土地解押十五、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼第二部分:房地产开发的融资需求有哪些? 一、开发商拿到土地使用权之后的融资需求及风险点 1全部缴纳土地出让金的土地使用权融资贷款风险点及操作要点 2、部分缴纳土地出让金的土地使用权融资风险点及规避要点二、在建工程抵押的具体流程及操作要点 1、在建工程抵押的借款主体要求 2、在建工程抵押的建筑形象进度要求 3、在建工程抵押的借款用途要求 4、在建工程抵押的过渡性及监控要点第三部分:房地产开发系列贷款的营销技巧及营销要点介绍 1、按揭贷款的营销要点 2、开发贷的营销要点及操作流程 3、如何揭开开某些房地产开发商在按揭贷款操作环节的虚假“面纱” 第四部分：按揭贷款的相关内容及风控要点 1、如何认识按揭贷款

房产中介业务操作流程标准范本

编号：QC/RE-KA1444 房产中介业务操作流程标准范本 In the collective, in order to make all behaviors have rules and regulations, all people abide by the unified norms, so that each group can play the highest role and create the maximum value. （管理规范示范文本）编订：________________________ 审批：________________________ 工作单位：________________________

房产中介业务操作流程标准范本使用指南：本管理规范文件适合在集体中为使所有行为都有章可偱，所有人都共同遵守统一的规范，最终创造高效公平公开的的环境，使每个小组发挥的作用最高值与创造的价值最大化。文件可用word 任意修改，可根据自己的情况编辑。房产中介业务操作流程【基础业务流程】【来店接待】 ◆客户到分店，当天值班人员站立迎接，微笑待人并说首语：“您好”; ◆接待人员将客户引领到店后，其他置业顾问1分钟内将茶水放至客户面前，茶水以杯子的2/3为准; ◆置业顾问将客户资料认真记录在客户登记本上(不能随意拿来一纸片或其它废纸来记录)，体现对客户资料的足够重视和自身的专业;在接待过程中应当先询问客户

以前是否来店登记过，或是否在我司其他分店登记过，如来过应询问为其服务的置业顾问名字，并转告该置业顾问，公司置业顾问之间不得恶意争抢客户; ◆客户离开时，适才接待的置业顾问须为客户打开门，并将客户送至分店门外，致意道别。 ◆分店店长在客户离开分店时起立并道“请慢走!”。整个接待过程中，接待人员须做到热情大方，面带微笑、专注、不贬低同行、不夸大事实、客观公正; ◆客户离开后，接待客户的置业顾问应即时把接待区清理干净，将资料放归原处。置业顾问应对刚登记的客户资料作核实处理，并立即录入系统。

房地产室内装修流程及把控要点

1.1墙面各工序间歇及工艺间歇要求标准 ≥28天≥28天≥15-20天≥7天工艺要求工艺要求工艺要求 1.2地面各工序间歇及工艺间歇要求标准 1、卧室木地板、地毯等基层地面找平完成后,可上人作业间歇时间为不小于48小时。 2、客厅、餐厅、厨房、卫生间、阳台、电梯前室、首层大堂等地面砖、石材铺贴完成后，可上人作业间歇时间为不小于48小时。 3、室内地面砖、石材及地面找平完成后，墙面1米线以下墙体刮装饰腻子需要间歇不小于15-20天，其要求含水率不大于14﹪。

1.3木地板施工基层要求标准木地板地面基层含水率标准一览表 1.4细部处理各工艺间歇要求标准 1、厨房、卫生间、阳台、电梯前室、首层大堂等墙面砖采用湿贴工艺，砖缝水泥清理所需间歇时间为3-6小时。 2、墙面、地面、台面等湿贴作业完成后，需钻孔、打眼等间歇时间不小于14天。 3、各交界面细部处理打胶后，与卫生清理间歇时间不小于24小时。 4、入户门门框安装后，门扇安装所需间歇时间不小于72小时；户内门门框安装后，门扇安装所需间歇时间不小于24小时。 1.5其它装修施工要求 1、小高层结构至8层，中高层、高层结构施工至12层，砌体开始施工时，装修施工单位定标、不少于2名装修管理人员到位。 3、外立面装饰完成10层，外脚手架拆除上面5层，且卫生清理完毕，进行场地移交，装修施工人员全部到位。 4、小高层分2批移交，每批5层，移交间歇时间15天；中高层、高层分3批移交，第1批5层，第2、3批移交10层左右，流水施工作业。

第二章住宅室内装修工艺流程标准第三章住宅室内装修施工工艺和质量标准 3.1场地移交 3.1.1室内场地移交 1、室内结构楼板、墙面无穿透性裂缝和渗漏水缺陷。

房地产开发与经营全流程沙盘模拟实训心得-副本

《房地产开发与经营全流程沙盘模拟》实训心得在两天时间里，公司组织开展《房地产开发与经营全流程沙盘模拟》实训。在导师的指导下，采用小组分工模式，分为总经理、财务总监、投资总监、营销总监、项目总监等多企业职位。通过学习理论知识，针对我们所学的知识，动手实践，模拟房地产公司运营，对构成公司各个组成部分进行沙盘模拟演练。实践操作过程中，导师带领我们做了第零年的模拟，然后从第一年由我们自己完成开发运营。在团队中我担任了项目总监的角色。我的主要任务是每年年初监督及开展项目启动、规划设计及安排施工。在操作过程中，我意识到做项目管理必须要有过硬的业务知识、管理技能，以及良好的工作协调能力和严密谨慎的业务操作。在整个房地产开发及经营过程中，从拿地开始，必须做到细心和谨慎，前期的市场研判、企业发展定位、成本测算、资金流等内容环环相扣，缺一不可，否则都有可能导致企业开发经营出现系列问题。每发生一笔经济业务的同时就得在相对应的会计科目上如实登记，做到账实相等，这也是后面计算费用、编制利润表和资产负债表的基础；每一年的年末，资产负债表是一定要做到资产=负债+所有者权益，简单地说做到收支平衡方能使企业良性发展。通过对房地产开发与经营中的各个环节进行模拟训练，使我们结合自身所学知识，对房地产项目的开发和经营过程有了更深层次的了解，项目分析与决策的能力也有了明显的提高。而且这次培训也特别针对我国房地产行业发展历程、现状及发展前景设置了相关情景，并

进行了相应的环境和市场特征描述，使我们提升了对市场的应变、开拓、竞争策略的能力。过程中，导师还结合实际，根据所学内容，就X城市一地产进行分析测算，研究地块市场可行性分析。实训虽然只进行了短短两天，但过程中知识及技能的实训浓缩了整整5年企业运行经历。使我们从中了解到房地产开发与运营的奥秘，结合工作实际，今后针对自身在实训中发现的不足之处及短板技能进行后续的学习强化，提高综合素质能力，积极参与到企业的发展过程中来。

房地产开发全流程风险管控实务

房地产开发全流程风险管控实务 -- 管控经营风险保障稳健发展-- 培训对象：房地产企业高管、地产所涉各部门负责人及主管等。培训目的：通过关于地产开发全流程所涉经营风险及其防范与化解的理论与案例剖析培训，使培训受众对地产开发的全流程及其经营风险有全面的认知与理解，培养对相关环节的风险较好的认知、预判和防范的能力，由此提升地产开发抗风险的实操能力，确保企业稳健发展。培训思路：认知地产开发的全流程——认知各流程中或有经营风险 ——初步理解风险预判、防范和化解的理论 ——讲学互动、案例剖析，掌握风险防范化解的能力。课程纲要：本课程将分九章（实际培训中或有调整）。具体如下： ——课程内容引出：【案例1】 ——地产开发风险关系总图 ——地产项目开发经营风险，发生并存在于其全流程环节中。 ——有效防范化解经营风险，是企业经营者必须掌握的能力！第一章地产项目开发基本特征与经营风险概论第一节地产项目开发的基本流程和特征——地产项目开发全流程图

第二节风险的概念、体系及管控原则风险体系图第三节地产开发的常见风险及其分类——常见风险关系总图第二章项目用地获得阶段风险管控第一节项目用地获取的基本方式——项目用地获取方式关系总图示第二节以竞拍方式获得项目用地的风险及管控第三节以合作方式获得项目开发的风险及管控第四节以项目合作开发权受转让方式获得项目开发的风险及管控第五节企业并购（公司股权受让）方式取得项目开发的风险及管控第三章项目规划报建阶段风险管控第一节项目定位规划的风险与管控第二节项目设计优化的风险与管控第三节项目报建报批的风险与管控第四章项目建筑施工阶段风险管控第一节项目建筑施工阶段基本内容第二节项目建筑施工阶段常见风险第三节项目建筑施工阶段风险管控第五章项目销售阶段风险管控第一节项目销售阶段的基本内容第二节项目销售中的策略风险及管控第三节项目销售中的操作风险及管控第六章地产项目开发财务税务风险及管控第一节财务税务对项目开发的影响第二节项目开发的财务风险与管控第三节项目开发的税务风险与管控第七章项目开发的政策市场风险及管控第一节地产开发的政策市场关系特征第二节地产开发政策风险与管控第三节地产开发市场风险与管控第四节地产开发环境风险与管控第八章物业管理（服务）风险与管控第一节物业管理（服务）特征与风险类别第二节物业管理（服务）常见风险管控第九章防范经营风险保障稳健经营第一节地产行业的现状与趋势预判第二节善用企业并购，保障生存发展第三节强化风险管控，保障生存发展

房地产项目合同与付款管理作业指引

合同与付款管理作业指引 1?流程要素 1.1流程目标：实现公司合同的规范化管理，规范付款流程，避免法律风险及提高资金管理能力。 1.2流程主要责任部门：各部门 1.3流程关键业绩指标(KPI): 1.4流程关键点(CP): 2?适用范围: 2.1. 公司各类合同的签订、审核、执行、归档、反馈； 2.2. 公司所有对外付款，含工程付款及非工程类费用支付 3.术语与定义 3.1. 散单：各类付款必须在集中付款日进行支付，其余在非集中付款日支付的款项为散单。地价款、政府税费除外。 4职责 4.1. 经办部门 4.1.1. 起草合同文本

4.1.2. 办理合同报批 4.1.3. 合同基本信息录入信息系统 4.1.4. 合同交底。 4.2. 成本管理部 4.2.1. 工程、设计合同成本测算及审核 4.3. 财务管理部 4.3.1. 营销、管理类合同审核。 4.3.2. 合同支付条款、发票处理防哪个市和税务条款合理性。 4.3.3. 负责支付经审批通过的各类款项。 4.4. 总经理办公室 4.4.1. 营销、设计、土地合同审核。 4.4.2. 代表公司进行各类合同纠纷调解、仲裁或诉讼。 4.4.3. 公司各类标准合同的组织制定、审核、发布与管理。 4.5. 总经理 4.5.1. 对合同业务的最终审批进行授权。 4.5.2. 对授权范围内的合同行使最终审批权。 4.6. 执行部门 4.6.1. 代表公司执行合同条款。 4.6.2. 合同执行中的内部和外部沟通。 4.6.3. 负责提供集中付款资金计划、付款所需各类资料及审核。 4.6.4. 对合同执行情况进行评估和总结，提出改进公司标准化合同的建议。 4.6. 5. 出现履约纠纷时进行协调。 5. 工作程序 5.1. 合同办理的原则 5.1.1. 合法性原则：合同管理必须全面符合有关法律法规及行业规定，使得公司的权益能够依法受到保护。 5.1.2. 书面合同原则 A）必须签订书面合同的三种情况：工程类金额在人民币 10 万元以上的，非工程类金额在人民币 1 万元以上的经济业务；工程类金额在 10 万元人民币以下的，非工程类金额在人民币 1 万元以下，但由于牵涉到验收、保修肖像权等无法即时清结的情况，则此种业务也必需签署合同；原合同单价、业务范围、付款条件、结算时间等重要条款需要发生变化的，须以补充协议的方式予以明确。

《房地产项目管理全流程之要点剖析与实战指南》心得体会

《房地产项目管理全流程之要点剖析与实战指南》学习心得体会房地产项目从获得土地到开发建设以及销售经营全过程中，管理能力与管理水平直接关系到一个房地产项目的成败，项目管理需要掌握所有环节的工作原理和工作流程。近期我参加了《房地产项目管理全流程之要点剖析与实战指南》培训，通过原万科项目负责人某总经理两天的授课，对万科在不同发展阶段的项目开发，相应开发管控模式以及在各阶段管控要点的真实案例的互动讨论，对项目开发管控要点与关键节点控制的实施和方法的学习。现将此次培训学习的一些感悟与大家交流。一﹑做好项目的基本要领某总通过自己的实操经验认为，做好项目基本要领：一是从定位中孕育楼盘生命力；二是从方案中挖掘客户价值；三是从全过程实现满意回报；四是从项目建设中提升全员素质。当获得一块价值不菲的土地的时候，要更快更稳定地收回成本、获取收益，在项目开发管控及关键节点控制、流程等工作上如何来做呢？他认为，搞好项目需从七个方面做好工作即：项目定位（概念设计）?方案设计（总平?立面?户

型）?项目全过程计划管理?细节方面处理?客户价值挖掘?资源整合?项目管理团队建设。下面从七个方面分别进行论述。 (一)项目定位某总认为项目在定位阶段,在充分考虑销售环节的情况下,必须考虑到后期运营的工作,这样做的项目才有生命力,才有美誉度,才能创造品牌价值。因此必须在项目定位时探求“地段——客户——产品”的黄金组合,带来满意回报的“差异化”定位。地段解析：必须对地段现状进行梳理,准确判断项目所在城市为几线城市，不同区域同为城市中心定位完全不同，定位跨度不能太大。客户解析:地段的价值变化,区域发展的不同变化,同一地段的客户群也会方式变化。必须做大量的市场调研,判断所在的地段可支撑哪些客户群？有效的最高端客户群数量。产品解析:与地段、客户匹配的产品想象，产品需求特征进行差异化分析。进行产品力竞争力评价: 通过项目与竞争项目的机会点与威胁点分析找到项目的立足点. 黄金组合的寻求绝非易事,市场上各种品牌、档次、产品星罗棋布,找到差异化定位非常艰辛绝非易事,必须下足功夫才行。 (二)项目方案设计——总平，立面，户型

房地产销售签约操作流程(执行版)

销售签约操作流程一、签约的重要性签约对公司来讲是展示公司形象和服务的一个重要窗口,签约的快慢直接关系到工程的进度和公司的下一步发展以及每位的切身利益。签约对销售人员来讲是一次与客户深入沟通交流的机会,处理好客户会为我们进行良好的口碑宣传,介绍新客户。同时,签约对客户来说是一件非常重要的大事,客户往往比较小心谨慎。签约涉及的面比较广,对我们每一个人都是一种考验。所以,要求销售部、财务部、后勤处等各部门每位工作人员都要认真对待,作好准备工作,并提供礼貌、热情、周到的服务。希望通过我们的优质服务消除客户的疑虑,增强客户对我公司的信心,与我们成为真正的朋友。 1、部门分工销售部:客户签约前、中、后的服务。财务部:凭交款通知单,收取定金或房款,并开据发票或收据。司机处:带客户取钱、存钱;带客户参观开发区的配套、感受开发区的氛围;接送客户; 办公室:合同购买、登记备案、办理银行按揭、办理房产证; 法律顾问: 2、要求 1)上班时间统一带工作人员证。 2)真正作到以客户为上帝,提供礼貌、热情、周到的服务。 3)禁止与客户发生冲突。 4)禁止对不知道的事情乱说、乱承诺。 5)客户问及本职责范围之内的事情要礼貌回答,问及本职责范围之外的事情要热情地引导至负责该事情的工作人员。

二、销售签约流程

二、销售签约流程说明 1、签约前的准备 1）约前置业顾问准备和检查签约时的工具与资料； 2）事先分析签约时可能发生的问题和有异议的合同条款，研究解决办法，准备好解决方案或说词； 3）与经理、财务进行客户的交底，并提前告知约定时间争取客户签约时一次办理完手续。 2、通知客户签约 1）预约客户时告知客户签约时带身份证明原件、认购单、认购发票； 2）告知客户为其签约销售经理、财务会在售楼部等候服务。 3、购房资格审核客户签约前，置业顾问要审核其购房资格，检查签约客户认购单、认购发票、身份证明等。 4、填写确认单 1）签约前置业顾问要填写《客户签约确认单》，并仔细检查； 2）确认无误后，客户签字确认，置业顾问签字。 5、销售经理申核 1）置业顾问执《客户签约确认单》带客户至代理商销售经理处审核并签字，再将往开发商销售经理审核并签字确认，销售经理依据销售系统审核签约客户认购单、认购发票、身份证明等； 2）审核《客户签约确认单》填写是否有误，如有误置业顾问要及时更正； 3）开发商销售经理确认无误后在《客户签约确认单》上签字确认，并收回客户认购单存档。 6、交款

房地产销售操作流程(5)

工作行为规范系列房地产销售操作流程（5）（标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-27741房地产销售操作流程（5） Real estate sales operation process 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。房地产销售操作流程(五) 第一阶段财务操作流程及结算流程: 客户交定金，签认购书安佳财务收款，销售主管开收据收款财务当日将定金存入银行，每周五将已开收据及存根连同认购书复印件及存款凭证返公司财务公司财务核对签字认可公司财务进行核查，同时扣除代理费，做对帐单每周一上午出对帐单，项目主管带认购书复印件与XX财务对帐由XX财务签字认可每周一下午，安佳财务在对帐认可后，与XX财务结帐

安佳财务出据代理费收据及应付款额每月底，汇总当月代理费且给发展商更换正式发票到帐时，XX财务开据全额定金收据(对安佳) 第二阶段的工作流程处理: 收取定金后，三十日内将补足所余款项并签署各种合同的具体操作; 业务人员收回认购书安佳财务收所余款项，销售主管开安佳收据与客户签署正式合同同时，约定更换发展商收据的时间收款财务当日将款额存入银行，每周五将已开收据及存根连同合同书及存款凭证返公司财务公司财务核对签字认可公司财务进行核查后，做对帐清单每周一上午出对帐清单，项目主管带合同书及收据与XX 财务对帐由XX财务签字认可

每周一下午，安佳财务在对帐认可后，与XX财务结帐安佳财务出据全部余款金额及前期XX开据的收据到帐时，由XX财务开据所收款项的收据(对客户) 请输入您公司的名字 Foonshion Design Co., Ltd

某房地产物业管理标准作业规程(doc 42个)39

管理处内部管理标准作业规程一、目的规范管理处内部管理工作，确保各部门内部管理高效有序。二、适用范围适用于管理处各部门的内部管理工作。三、职责 1、总经理负责审批管理处的年度工作计划，并组织监控管理处总体工作质量。 2、管理处经理负责组织管理处年度工作计划的制定、实施与控制，并对年度工作进行总结。 3、各部门主管负责本部门的年度工作计划、月度工作计划的制定、实施与控制，并对年度、月度工作进行总结。 4、各部门班组长及员工负责依据本规程按计划实施工作。四、程序要点 1、工作职责：详见各部门标准作业规程。 2、工作计划的制定（１）年度工作计划： a、每年12月15日前，各部门主管应

根据公司总体工作计划，结合本部门、本小区工作的实际特点编制出下一年度工作计划； b、年度工作计划应以局面格式于12月 20日前报管理处经理进行审核。管理处经理应当于12月25日前组织管理处主管工作会议进行专项讨论通过，并将各部门计划汇总后于12月25日前上报公司总经理，修订、批准； c、经批准后的年度工作计划由管理处经理布置，各部门主管具体实施。计划的完成情况作为管理处经理、各部门主管的绩效考评指标之一； d、年度工作计划的内容应包括以下几部分； ——年度工作目标； ——主要工作实施说明； ——保证措施； ——工作计划完成时间表； ——费用预算。（２）月度工作计划： a、每月月底前，各部门主管应根据公

司批准后的年度工作计划、公司新的要求以及小区的实际工作情况具体编制出下月度工作计划； b、月度工作计划当月27日前报管理处经理审批，并将各部门计划汇总后于每月28日前上报办公室备案； c、以管理处批准后的各部门月工作计划由各部门主管具体组织实施、监控，计划的实施、完成情况作为各部门主管绩效考评的依据之一； d、月度工作计划的内容应包括以下几部分： ——月度工作计划； ——主要工作实施说明； ——工作计划完成时间表； ——费用预算。 3、工作总结的制定（１）年度工作总结： a、每年12月31日前，各部门主管应依据年度工作计划、工作记录、档案，编制出年度工作总结报告书报管理处经理，由管理处经理召开管理处工作会