我国城市旧住区渐进式更新研究——理论、实践与策略

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接参与规划的全部过程,希望由自己来决策如何利用政府的补贴和金融机构的资金。”社区规划”通常规模较小,以改善环境、创造就业机会、促进邻里和睦为主要目标.目前已成为西方国家城市更新的主要方式。

2城市旧住区更新案例研究

本文选取城市老公房住区、商品房住区这两种不同类型的旧住区进行案例研究,这两类住区是计划经济与市场经济背景下形成的住区的典型代表。在分析其现状所存在问题的基础上,分别阐述老公房住区的更新改造方法及经验.以及商品房住区的更新改造需求。

2.1老公房住区——t海鞍山四村的更新事例叫

1949年后在我国城市中所形成的公房住区是高度集中体制内部的一个基层社会单元.它可以是依附于“单位”,也可能是由城市房管部门统管。它的产生和发展有着深远的历史和文化背景。在我国许多城市都存有大量此类住区。1998年房改后.公房住区的房屋产权基本都以“政策价格”出售给了原住户。由于建造年代较久远,设施陈旧、标准低.这类老公房住区已经无法满足居民日益发展和变化的生活需要,存在着很强的更新改造需求。

本节选取上海杨浦区鞍山四村作为统管老公房住区的实证案例对象(图1)。以安置产业工人为目的而建的鞍山四村是福利制公房住区的典型。鞍山四村已实施的更新改造对其他同类住区的更新改造工作具有借鉴意义。

2.i.1基本溉况

鞍山四村是杨浦区四平街道管辖的鞍山新村的组成部分。鞍山新村始建于1950年代,整个建设过程断断续续、直到1980年代才结束。建设时间跨度大.建设主体和背景不尽相同,导致了现在鞍山新村内的住宅类型多样且相互混杂。鞍山四村处于整个鞍山新村的中央位置.总面积约15公顷,设有鞍

圈1四平路街道区位示意山四村一居.鞍山四村二居.鞍山四村三居三个居委会,辖区内除l栋高层商住楼(办公和居住组合).1所小学,l所幼儿园外,其余均为多层公房住宅I图2)。和整个鞍山新村一样.鞍山四村的公房住宅也横跨了多个建设时期.住宅的使用质量和外观状况参差不齐.管理类型多样。

2,1.2现状问殛

(1)物质层面

鞍山四村的居住环境存在着诸多问题,主要包括:?大量的住户合用厨房.厕所等生活设施,居住生活的舒适度和私密性均不佳;

?平屋顶的住宅屋面渗漏率高.漏雨问题频发。屋顶、

墙面缺乏保温隔热层,保温隔热性差,尤其是顶层住户冬冷夏热;

?住宅建筑年久失修,门窗.楼道出入13等公共部位脏乱破败,建筑外立面凌乱:

?住区内的上下水管道等市政管线破损情况严重.其管径、管材等均已不堪使用:

?住区内部的路面存在严重的破损情况:绿化杂乱.空间环境质量不高,毁绿的现象时有发生;

?原有的生活服务配套设施已不能满足居民的生活需求,社区管理用房,老年人活动室、图书室等资源缺乏;

?小区管理水平较低,存在一定的安全隐患。(2)社会层面

鞍山四村容纳的居住人口约为1.6万.该居住群体的社会特征明显,主要是:

?人1:3老龄化的现象十分明显,退休人口比例高;?人口同质程度高,人口流动性低,社会活力逐步下降;?低保及特殊人群的比例高。由于旧公房原有的社会福利性质,使得住区中容纳了许多难以改善自身生活状况的社会弱势人群。

田2鞍山四村在四平街道区位及平面示意

①本节主要基于杜宁、曹晟完成的调研报告:上海鞍山四村旧小区改造——微观视角的政策初评.理想空间,2009.3.同济大学出版社。

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相同。并且.这样的处理方法.使得住区在更新改造后呈现出多样化的空间景观。这种十分有趣的空间效果在完全统一规划建造的新小区是难以获得的。

经过改造的鞍山四村由于空间形象的改善.其吸引力也显著提升。而建筑内部结构的改变以及室内设施的增添,是根据改造片区的条件和改造资金的多少而先有一个大体的决策,然后在施工设计时根据每一户的具体情况灵活调整。这样的方法使得整个鞍山四村住宅在更新改造后呈现出“大相似、小不同”的特点.不仅取得了令各方都满意的效果,而且还产生了一些意想不到的.积极的附加效果(图4)。

(4J合理的利益分配

鞍山四村的更新工作,既完成了住宅成套改造,又使一些居民的住房面积有所增加.同时也因加建少量住宅单元而获得了一定的销售收益。

以某栋1950年代建设的住房为例,该楼一梯四户.外廊式楼道.同层的四户居民共用中间的公共厨房和卫生问.即俗称的“筒子楼”。针对该楼房的现状条件.更新工作采取了整体性.结构性改造的方式,对建筑的使用方式进行了全面

圈4鞍山四村住宅更新改造呈现出。大相似.小不同”的特点图倒:

—-◆主要流程

———◆次要流程

—_对话,交涉

圈3鞍山四村旧公房成套改造流程圈

的变更。整个改造分为三大部分。

首先,在原有楼房北侧加建框架结构.将原有的楼梯外移,扩大了楼面的可使用面积;同时,在楼房南侧立面加建.以扩大房间面积I图5)。

其次.对每个楼层的4套住宅进行平面调整,拆分原有的厨卫空间给中间两户,并利用加建结构提供的空间为端部的两户住宅设置厨卫设施,从而使每一户均实现了厨卫配套I图6)。

再次,根据原有住宅总高度较低而日照间距较大的特点,利用原有住宅墙体和新建的框架结构承重,在原来5层楼的基础上加建复式坡屋顶楼层.形成“6+l”.增加了3套大户型住宅,作为商品房对外销售,并以此收益贴补更新工程。

这样的改造方案和运作策略,使居民满意并获得了增量的利益:而市.区政府则因改善了1日住区居民的“民生”状况,体现了办实事的良好政绩。

2.2商品房住区——深期I若干早期商品房住区的更新议题o2,2.1基本概况

以深圳某知名房产集团早期在深圳开发的6个商品房楼

圈5鞍山四村某住宅楼结构改造示意田

①同济大学课题组受深圳某开发机构委托开展此嘎研究

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盘作为研究案例,主要目的在于考察早期建成的商品房住区的更新需求。这6个商品房楼盘在住宅类型.使用年代、开发规模等方面均不相同,具有一定的代表性(表1.图7)。

2。2.2现状问爱

对上述6个商品房住区进行了问卷及访谈等形式的调研,希望从中发现对象住区所存在的问题和更新需求。从调研的情况来看,与福利制公房住区有所不同的是.商品房住区的现状问题大多存在于物质层面.主要体现在住区内部的公共环境及设施与住宅建筑及其构件两个方面。

(1)住区公共环境及设施

住区内部公共环境及设施存在的问题主要反映在公共活动空间及设施.绿化景观环境.交通停车.商业服务,安保系统,物业设施及市政设施等方面(表2)。

(2)住宅建筑及其构件

住宅建筑及其构件方面的问题主要体现于设计和使用老化等方面(表3)。

(3)其他各类问题

除上述问题外,还存在着其他相对分散的各类问题。部分居民对于住区选址及周边公共设施提出了意见.涉及噪音.教育设施质量、医疗设施条件,农贸市场等问题;还有居民提出垃圾分类,污水处理系统改进等问题。

圈6鞍山四村某住宅楼改造前后的厨卫设施对比

圈7深圳6个商品房住区区位衷1深圳6个商品房住区概况

资料来源:实地调研资料整理

表2深圳6个商品房住区内部公共环境及设施现状问题分类概况裹现存在问题的住区原因

车行出入口荔景大厦数量不够

步行出入口荔景大厦与外界联系不便

交通设施天景花园.威登别墅数量不够

机动车停车

四季花城车位离住宅过近

道路路面天景花园、四季花城老化破损

荔景大厦设施陈旧

室内活动设旌

桂苑数量太少

彩园数量太少,场地太小

活动场地

室外活动场地

天景花园缺少活动设施

及设施荔景大厦

桂苑

健身设施缺少老年人活动设施

四季花城

彩园

底层商业.尤其是餐饮业商业设施底层商业四季花城

影响楼上住户的日常生活

天景花园绿化品种单一

威登别墅绿化配置.位置不合理绿化配置

四季花城

绿化景观绿化环境的整体效果不佳

桂苑

桂苑喷水池闲置老化渗水环境小品

四季花城木制品维护不善

安保监控威登别墅设施老化

门禁系统桂苑系统落后

安保设施

路灯照明彩园设施破损

住区围墙四季花城破损

指示系统标识系统彩园标识不明显

医疗卫生卫生站天景花园住区内未设置

威登别墅面积过小

物业系统设施用房

桂苑设施陈旧

配电房威登别墅设施陈旧

消防系统四季花城水管渗漏

市政设施供电电缆四季花城老化漏电

化粪池四季花城位置不当、有异昧

下水井盖四季花城松动发出噪音资料来源:实地调研资料整理

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我国城市旧住区渐进式更新研究——理论、实践与策略

作者:赵民, 孙忆敏, 杜宁, 赵蔚, ZHAO Min, SUN Yimin, DU Ning, ZHAO Wei

作者单位:赵民,杜宁,赵蔚,ZHAO Min,DU Ning,ZHAO Wei(同济大学建筑与城市规划学院), 孙忆敏,SUN Yimin(上海城市规划设计研究院)

刊名:

国际城市规划

英文刊名:URBAN PLANNING INTERNATIONAL

年,卷(期):2010,25(1)

被引用次数:2次

参考文献(12条)

1.中华人民共和国城乡规划法 2007

2.吴良镛从西欧的旧城及古建筑保护看北京市的旧域改遣及有关问题城市规划设计论文集 1988

3.赵民;赵蔚社区发展规划--理论与实践 2003

4.孙忆敏;赵民从<城市规划法>到<城乡规划法>的历时性解读--经济社会背景与规划法制 2008(02)

5.万勇旧城的和谐更新 2006

6.黄小晶城市化进程中的政府行为 2006

7.杜宁;曹晟上海鞍山四村旧小区改造--微观视角的政策初评 2009(03)

8.王如渊西方国家城市更新研究综述[期刊论文]-西华师范大学学报(哲学社会科学版) 2004(02)

9.张更立走向三方合作的伙伴关系:西方城市更新政策的演变及其对中国的启示[期刊论文]-城市发展研究

2004(04)

10.梁鹤年公众参与:北美的经验与教训 1999(05)

11.杜宁、曹晟完成的调研报告:上海鞍山四村旧小区改造--微观视角的政策初评 2009(03)

12.同济大学课题组受深圳某开发机构委托开展此项研究

本文读者也读过(1条)

1.赵民.孙忆敏.杜宁.赵蔚我国城市旧住区渐进式更新研究——理论、实践与策略[会议论文]-2009

引证文献(2条)

1.王剑.袁大昌城市更新模式的可持续性评价研究[期刊论文]-城市建筑 2013(20)

2.杨晓辉.丁金华利益博弈视角下的城市土地再开发与规划调控策略[期刊论文]-规划师 2013(7)

引用本文格式:赵民.孙忆敏.杜宁.赵蔚.ZHAO Min.SUN Yimin.DU Ning.ZHAO Wei我国城市旧住区渐进式更新研究——理论、实践与策略[期刊论文]-国际城市规划 2010(1)

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