2017年上半年湖南省房地产估价师《相关知识》：民事法律关系考试试卷

2017年上半年湖南省房地产估价师《相关知识》：民事法律关系考试

试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、关于房屋转租，下列表述错误的是__。

A．房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为

B．房屋转租合同不用办理登记备案手续

C．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

D．转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止

2、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。

A．20

B．30

C．70

D．40

3、__是指外汇买卖活动的总称。

A．外汇市场

B．外汇总市场

C．汇兑买卖

D．汇兑市场

4、税收区别于其他财政收入形式的重要特征是__。

A．强制性

B．无偿性

C．自觉性

D．固定性

5、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A．户型

B．楼层

C．层高

D．装修

6、关于明确估价基本事项的说法，错误的是。

A：估价目的本质上由委托人的估价需要决定

B：估价时点由估价目的决定

C：估价对象由委托人和估价目的决定

D：估价类型由估价师决定

E：工业用地的监测点评估价格

7、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由{ )规定。

A：全国人民代表大会

B：国务院

C：国土资源部

D：住房和城乡建设部

E：执行层的组织协调

8、房地产卡片按顺序，以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位填制。

A：土地宗地号

B：房地产门牌号

C：房地产原始号

D：房地产产籍地号(丘号)

E：执行层的组织协调

9、若引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用的是__。

A．建筑造价指数或变动率

B．建筑人工费指数或变动率

C．一般物价指数或变动率

D．房地产价格指数或变动率

10、以下哪种因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素__。

A．开发成本的变化

B．收入的变化

C．价格的变化

D．开发商对未来的预期

11、房地产抵押合同签订以后，土地上新增的房屋__其抵押财产。

A．属于

B．不属于

C．根据情况确定

D．依照抵押合同规定

12、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。A：房地产市场成交价格

B：房地产市场租赁价格

C：房地产市场成本价格

D：房地产市场评估价格

E：房地产估价机构必须加盖公章

13、某宗土地总面积1 000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变．则该土地应补地价(单价)数额为。

A：300元／㎡

B：30元／㎡

C：4 240元／㎡

D：1272元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

14、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）元/m2。

A．849

B．865

C．882

D．915

15、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑．【2003年考题】

A：通货膨胀影响

B：投资利息因素

C：资金时间价值

D：投资风险补偿

E：工业用地的监测点评估价格

16、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：以为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

A：居住

B：自住

C：生活

D：营利

E：执行层的组织协调

17、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/r+b/r2表示__。

A．房地产净收益按一固定数额逐年递增

B．房地产净收益按一固定数额逐年递减

C．房地产净收益按一固定比率逐年递增

D．房地产净收益按一固定比率逐年递减

18、从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查的方式，属于。

A：重点调查

B：普查

C：典型调查

D：抽样调查

E：执行层的组织协调

19、__对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。

A．区位

B．交通

C．环境景观

D．外部配套设施

20、下列关于自然人的民事权利能力，表述不正确的是。

A：民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格

B：胎儿具有民事权利能力，可以成为民事法律关系的主体

C：民事权利能力可分为一般权利能力和特殊权利能力

D：一般权利能力，法律规定不分年龄、种族、性别、民族、信仰、文化程度、财产状识等，平等地享有

E：执行层的组织协调

21、土地增值税征收中，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定金额后的余额。

A：增加项目

B：扣除项目

C：排除项目

D：剩余项目

E：执行层的组织协调

22、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在__。A．3个以上

B．5～10个

C．5个以上

D．3～10个

23、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（）。A．80%

B．120%

C．171%

D．200%

24、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。

A．1200

B．120

C．3333

D．333.3

25、投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指__。

A．房地产开发投资

B．房地产直接投资

C．房地产置业投资

D．房地产间接投资

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、住房公积金的缴存比例一般不得低于__。

A．3%

B．5%

C．10%

D．12%

2、下列说法不正确的是（）。

A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1

B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2

C．在国际上，银行一般要求流动比率维持在200%以上

D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

3、不属于设立房地产中介服务机构应具备的条件是。

A：有自己的名称、组织机构

B：有固定的服务场所

C：有足量的财产和经费

D：有足够量的人员

E：法律法规规定的其他条件

4、下列房地产中不得发布广告的有__。

A．在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的

B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的

C．司法机关依法决定查封的

D．预售房地产，已取得该项目预售许可证的

E．权属有争议的

5、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。

A：人工费

B：材料费

C：企业管理费

D：施工机械使用费

E：规费

6、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是__。

A．需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度

B．需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量

C．需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值

D．需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值

7、水污染可分为。

A：海洋污染

B：地下水污染

C：地表水污染

D：承压水污染

E：潜水污染

8、国办发[2006]26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有__。

A．住宅小区绿地率在30%以下

B．住宅小区建筑容积率在1.0以上

C．单套建筑面积在120m2以下

D．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下

E．人均居住建筑面积在25m2以下

9、土地储备贷款对象是。

A：县级以上人民政府

B：土地储备机构

C：进行土地购置的房地产开发企业

D：对一级土地进行开发的企业

E：一般房地产开发企业

10、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。

A．5.00%

B．5.25%

C．5.42%

D．5.75%

11、《物业管理条例》确定的基本制度包括__。

A．业主大会制度

B．业主公约制度

C．住宅小区治安管理制度

D．住宅小区综合验收制度

E．住房专项维修资金制度

12、在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是__。A．珍惜耕地，合理利用土地的原则

B．无偿使用土地的原则

C．保证国家建设用地的原则

D．妥善安置被征地单位和农民的原则

E．依法征地的原则

13、比准价格是一种__。

A．理论价格

B．市场价格

C．评估价格

D．交易价格

14、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括等．[2005年考题]

A：统一采用总价

B：统一采用单价

C：统一币种和货币单位

D：统一面积内涵和大小

E：统一付款方式

15、某企业2009年的净利润为50万元，该年度的资产平均总额为200万元。则该企业的资产报酬率是。

A：10％

B：25％

C：50％

D：75％

E：执行层的组织协调

16、__是指房地产投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。

A．投资回收

B．投资效益

C．投资收益

D．投资回报

17、下列关于城市房屋拆迁的表述中，不正确的是__。

A．协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容

B．依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力

C．协议签订后，可以进行公证

D．协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案

18、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于__修正。

A．交易情况

B．交易日期

C．区域因素

D．个别因素

19、在统计调查中，下列哪些选项既能作为调查单位，又能作为报告单位？（）A．土地使用权出让

B．派出所

C．商品房销售

D．学校

E．工厂

20、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准

D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押21、开发商的主要合同关系通常包括__等。

A．保险合同

B．分包合同

C．销售合同

D．勘察设计合同

E．加工合同

22、教育费附加的税率在城市一般为营业税的__%。

A．3

B．5

C．7

D．33

23、房地产的部门规章包括。

A：《城市房屋租赁管理办法》

B：《注册房地产估价师管理办法》

C：《城市房地产抵押管理办法》

D：《城市房地产市场评估管理暂行办法》

E：《土地管理法实施条例》

24、拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，应。

A：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置

B：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，对承租人进行安置

C：实行货币补偿，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋撤销租赁协议

D：实行产权调换

E：被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议

25、影响房地产价格的经济因素主要有．【2006年考题】

A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平

B：社会发展状况、房地产投机和城市化

C：财政收支及金融状况、利率

D：物价、汇率、居民收入

E：人口数量、行政隶属变更、居民收入