南昌代表楼盘分析

本次楼盘分析主要从各项目自身的优势和项目的营销两个方面进行分析，希望能给销售部门带来一定的帮助。

1、洪客隆滨江一号

一、项目经济技术指标：

占地面积：41771平方米建筑面积：212633平方米

容积率：5.00 [关于容积率] 绿化率：35% [关于绿化率]

预售许可证：[2010]18367 [更多] 产权年限：70年

物业管理公司：世邦魏理仕

停车位：896个，其中地面60个、地下836个

项目位置：西湖滨江大道

目前销售均价：16000元/平方米（从2010年11月开盘10000—16000元/平方米）

项目情况：滨江一号位于南昌市区滨江大道（中山路西段赣江旁），省博物馆、科技馆、图书馆、海关、国土资源厅、国家开发银行等省级政府资源均分布于此，拥有城市珍贵奢享的配套资源，人文氛围浓郁，俯视赣江，比邻滕王阁。滨江一号项目总用地面积68亩，总建筑面积212633.73平方米，建筑密度23.53%，容积率5.0，绿地率：35%，建筑形态为高层和超高层。洪客隆地产打造，欲重新定义城市豪宅新标准。

由6栋高层、1栋写字楼及部分商业组成。

二、项目自身优势：

a) 洪客隆企业品牌江西知名品牌

b) 项目绝版稀缺地段优势（滨江大道）、位于南昌市中心、一线江景。 c) 整体规划及玻璃幕墙的立体感表现。

项目建筑石材、智能科技系统运用、奢装双大堂，提升了项目附加值、带来大幅溢价。

户户赠送入户花园增加使用面积，充分利用凸窗与阳台面积，客厅居中设计充分看景

。

物业管理公司：世邦魏理仕，国际一流物业管理公司

三、项目营销策略：

1、体验营销：

现场包装高档、彰显豪宅形象；

园林展示、样板间展示、看楼通道等体验式营销到位；

中央吸尘系统水源热泵系统中央新风系统直饮水系统

营销中心及物料展示高端，形象感强。

2、高要求接待流程：

追求客户满意度，从保安开门指引到置业顾问讲解产品、再到物业人员服务等，比较到位。

3、高品质产品展示：

施工现场钢筋密集，不吝材料；

玻璃幕墙体现高品质；

样板间实体展示、赠送面积空间大。

4、定位与推广精准：

“赣江之子”定位精准，强势体现江景资源；

壹号俱乐部网络精英阶层，借用洪客隆资源形成圈层与口碑营销；

引进洪客隆超市解决社区配套；

客户看重地段，其他卖点均不敏感。

小结：洪客隆滨江一号采用的营销方式：更多的是从项目的品位及圈层营销，商业精英、赣江之子的群体定位，辅以项目建筑特色和管家式体验营销，让客户身份倍感尊贵和高层群体入住滨江一号身份的象征。

2、江投央央春天

一、项目经济技术指标：

占地面积43000平方米建筑面积195000平方米

容积率 3.50 绿化率60%

停车位提供车位，地上：29个，地下：941个

项目位置: 东湖八一大道与阳明东路交汇处

目前销售均价：均价16000 元/平方米（2011年9月8日首次开盘15000元/平方米）

项目情况：央央春天项目位于南昌市八一大道与阳明东路交汇处（原南昌大学医学院北区），是江投地产开发的“春天系列”品牌中又一个以春天命名的重要项目，总占地面积约65亩，总建筑面积约19.5万平方米。央央春天项目将采用最先进的科技，打造高近200米绿色5A级超高层写字楼1幢，住宅建筑7幢，绿化率60%以上。

二、项目自身优势：

a)品牌价值：江投国企，江西实力品牌，在南昌有着一定的影响力。

b)项目绝版稀缺地段，原江西医学院老校区，八一大道核心商业，坐拥全城齐全配套。

c)项目本身配套，拥有超级写字楼、风情商业街、托儿所。

d)项目智能配套，国际电梯。

三、项目营销策略：

1、高端定位，突出中心地段——八一大道、唯此中心大宅——居中守正、六脉之地。

2、融合了“景德镇瓷瓶”、“滕王阁”等代表赣文化的元素，将打造出有文化底蕴的标志性建筑。

3、做项目高调性，销售接待中心江西宾馆7F。

4、大堂、实景电梯厅与精装样板房同步开放。

5、项目推售方式：

6、置业顾问强化高端知识：政治、经济、股票、奢侈品、酒类。

小结：江投央央春天采用的营销方式：绝版的地段做足，使用饥饿营销（曾经一度不是你有钱就能够买的到，如果不是市场行情不好，可能就会在内部认购就已经消化，定位的群

体主要是政府、医生等稳定职业的高端群体，同时给项目融入文化内涵。

3、绿地中央广场

一、项目经济技术指标：

占地面积110000平方米建筑面积650000平方米

容积率3.60 绿化率18.71%

产权年限70年物业管理公司世邦魏理仕

目前销售均价：商铺均价60000元/㎡、精装写字楼均价17000-18000元/㎡

项目情况：绿地中央广场位于江西省南昌市红谷滩CBD核心红谷中大道998号，市政府西侧，规划地铁1、2号在此交汇，丰和中大道、红谷中大道等城市主干次道位于项目左右。项目占地173亩，总建筑面积65万平方米。绿地中央广场涵盖商业中心、精装豪宅（海珀兰庭）、世界级酒店、甲级写字楼（绿地中心）等多种物业形态，汇聚商业、居住、商务办公、景观、休闲等多重资源。

绿地元创国际为18层高的综合性准甲级商业写字楼，其中1-2层为商业，3-18层为写字楼，产权年限为40年，共有6部客梯和1部货梯。3-18层写字楼单层面积达1780㎡。

绿地峰创国际为26层的超甲级精装写字楼，产权年限为40年，共有6部客梯和1部货梯。写字楼单层面积达1780㎡。绿地集团战略合作伙伴：英国洲际酒店集团、美国豪生酒店集团、美国万豪酒店集团。二、项目自身优势：

1、绿地品牌价值

2、红谷滩核心地段

3、产品高端定位及规划

4、产品的丰富综合体高附加值

5、规划在建中的地铁1、2号线仅有2个换成点，其中一个就在此交汇；

6、豪华精装修：

大堂：挑高13.8米，宾馆式入户大堂，彰显豪宅气派

层高：3.1米，住宅上比较少见

房间：主卧开间4.5米、独立衣帽间和光景卫浴

厨房：设立2个厨房，一个中式厨房、一个西式厨房

橱柜：意大利BOLONI整体橱柜，博洛尼家居用品有限公司

水龙头：德国Grohe、墙面：英国DULUX、

开关：德国ABB 智能开关、地板：印度TEKA（国际著名地板品牌特佳）、

沙发：美国LAZ-BOY电视：日本SHARP（夏普）门锁：韩国IREVO （泰琦特）、地暖系统、中央热水系统：德国威能、空调：日本Dakin中央空调等

三、项目营销策略：

1、依托城市综合体的居住和投资价值，借助圈层营销快速销售。

2、借助绿地南昌强大的客户资源进行整合营销。

3、对外浙江进行产品推介营销。

4、强势整合媒体宣传推广，扩大项目影响和知名度。

5、豪华奢装、预约接待、一对一服务（管家和置业顾问）400免费电话。

6、绿地职场菁英挑战赛，通过公共关系活动，巧妙提升企业知名度、美誉度，扩大影响力。

小结：绿地中央广场营销方式：强大的品牌影响力和号召力，稳定的绿地客户资源。南昌第一个定位城市综合体项目，高举高大的财富商业宣传营销，定位群体为“千万富豪、社会名流”，直接向社会明确了产品的销售对象。

4、世贸天城

一、项目经济技术指标：

占地面积83000平方米建筑面积400000平方米

容积率 4.30 绿化率30%

产权年限70年物业管理公司世茂物业

目前销售均价：商铺价格35000元/㎡、公寓11000-12000元/㎡

项目情况：世茂天城位于八一桥头、红谷中大道与春晖路交汇处，由世茂集团重金打造，项目总占地面积约8.3万平方米，总建筑面积约40万平方米，规划建设为集高档住宅、大型商业、办公写字楼、公寓及配套商业为一体的综合性商住社区。世茂天城由C-15、D-3、D-5三块用地组成，其中C-15为商业用地规划为商业中心和写字楼，D-3为住宅用地，D-5为综合用地规划为商业、SOHO、住宅。世茂天城自身拥有7万㎡旗舰商业，将引进大型超市、精品店、餐饮、KTV、影院等综合商业娱乐项目。

二、项目自身优势：

1、世贸品牌价值

2、红谷滩核心绝版地段

3、产品高端定位及规划

4、产品的丰富综合体高附加值

5、世茂天城小区内部打造7万㎡的旗舰商业配套，引进大型超市、精品店、餐饮、KTV、影院等商业娱乐。

三、项目营销策略：

1、世茂天城 9月30日将在格兰云天大酒店，举行产品发布会暨世茂（南昌）会尊宾护照首发仪式

2、世茂天城预计11月12日售楼中心开放，园林示范区，4.2米LOFT公寓精装样板间同步推出。

3、首推10#楼精装公寓，4.2米挑高，面积为40-60㎡，9#楼高层（31层）住宅楼，面积90-135㎡，还将120-148㎡街铺推出。

4、世贸天成营销中心开放

5、微博营销。

各路地产圈、代理圈、策划圈、广告圈的精英，无论你是写Word的，做Excel的，画PPT的，讲PPT的，还是听PPT的——只要有兴趣，有想法，有话说。无论是重口味，还是小清新，是财经控，还是百事通——世茂天城欢迎您来切磋！

小结：世茂天城采用的营销方式：主要从自身地段优势和给予南昌新的感观和震撼出发，结合项目节点进行推售。

5、国贸天琴湾

一、项目经济技术指标：

占地面积 102870平方米建筑面积 282880平方米容积率 2.20 绿化率 45%

产权年限 70年物业管理公司天安物业有限公司停车位共1640个车位，地上305个，地下1335个；车位目前销售均价：均价8100 元/平方米

项目情况：国贸天琴湾坐落未来南昌城市核心——朝阳新城中央正席，抚生路以西，云飞路以南，东临

桃花河，西傍赣江，远眺象湖，景观资源丰富，交通便利！国贸天琴湾坐享地铁4、5号线、朝阳洲大桥规划利好，周边城市主干道纵横交错，10分钟速抵八一广场、红谷滩市政府城市CBD 核心区，无缝衔接优越的中心区配套资源。朝阳新城内洪城大市场、喜盈门家居广场、商业中心、物流中心、南昌一中、南昌

二十一中、站前路小学、第二小学、彭泽路第二幼儿园、南昌市第三医院分院、区福利院、农贸市场、公交首末站、中央公园、动物园、公安局等完善配套环顾项目周边，生活舒适便利。

国贸天琴湾占地约10万平米，建筑面积近30万平米，总户数约2000户，是朝阳新城规模最大、居住氛围最浓的高端居住社区。宗地仅2.2的容积率，17%的建筑密度，使得项目楼间距最宽可达180米，绿化率高达45%。项目产品规划由20栋18-33F高层住宅组成，配套约4500㎡商业，近2000㎡幼儿园、46000㎡生态园林、国际会所、社区休闲等甄善配套。

二、项目自身优势：

1、厦门国贸集团，有一定的品牌知名度。

2、朝阳新城炒热的板块，关注度较高。

3、中国品质豪宅坚持者，专注品质追求，聚31年豪宅之开发经验打造的“天琴湾”系产品已成为中国品

质豪宅的成熟。

三、项目营销策略：

1、制造噱头及人气：朝阳新城国贸天琴湾9月24日将举行国宝级恐龙化石巡展暨营销中心开放活动。

2、落定客户项目“招商银行VIP团购”活动正在进行中：团购登记成功即享1万元特惠和开盘优先选房，凭本人身份证及行驶证还可获得100元加油卡，另外还有机会获得国贸天琴湾厦门品质双飞之旅抽奖机会。

3、项目首批开盘：国贸天琴湾11月5日开盘，首推16#、19#、20#楼高层（18F）房源。7950元/㎡起。

4、制造噱头及吸引人气：国贸天琴湾今天突然大幅降价，直降1000元/㎡！并宣称让房价一夜回到2008 年，现该项目打出限量85折起，6500元/平起的宣称语，新推60套特价房源。

5、精装样板房现已开放，恭迎品鉴！一次性90折，按揭93折，同时购置车位额外享受97折。

6、看天琴湾?抽浪琴表，成功定房者参加抽浪琴表活动。

7、结合网络微博话题：品鉴国贸天琴湾

8、国贸天琴湾年终感恩酒会

9、天琴湾再获嘉奖吸引全省建筑工程专家亲临考察

小结：国贸天琴湾采用的营销方式：以销售目的为第一，通过噱头吸引人气、最终达到销售目标。

通过以上各大代表性楼盘的分析，都具备地段和开发商品牌优势，同时各大项目在销售道具配置上都比较高端到位（营销中心、销售物料、精装样板房、园林景观、建筑智能产品等）、然项目的营销手段都从定位的精准客户出发进行针对性的营销、根据项目的各个阶段（项目奠基——项目推介——营销中心开放——VIP卡发售——开盘——推售）通过活动中进行穿插营销为销售做好充足准备。