彭州CHZT项目策划方案

彭州CHZT项目策划方案

一、项目概况

针对石化基地的总体规划，关联产业的后续建设和与彭州城乡建设长远发展相融合配套的格局，以适应和服务于地方区域性经济跨越式发展的需要，确立该项目。

本项目以房地产开发为龙头，住宅地产、商业地产和综合服务性复合产业并举，打造一个包括商业住宅、生活服务、休闲健身、酒店超市、餐饮娱乐、绿化建设、环境治理、文化教育、医疗保健等多种形态、配套齐全的新型社区和具备优秀品质的人居环境。使大型工业建设成果与地方经济共享，城市社会发展与自然生态融合。

本项目的开发主要服务于三个方面：服务石化基地，服务关联产业，服务彭州市民。

本项目规划的基本构想是：建设100万平方米住宅，40万平方米商业用房，30万平方米其他业态，300亩生态环境与绿地。产品包括住宅的高层楼房、花园洋房、别墅，四星级以上酒店，大型餐饮、百货、超市，休闲健身体育场馆，医疗保健服务中心，幼儿园，社区公园，生态绿地等。

项目计划用地2500至3000亩左右。其中一期800亩，二期1000亩，三期1200亩。

项目位置拟定在彭州市区南部，与彭州南部新城规划区

域（占地8500亩）接壤或部分交叉重叠。

二、市场背景

本项目的提出，主要源于如下市场背景：

（一）石化基地的规划及建设发展虽自成一体，但仍需要一定条件市场化的生活服务配套基础设施支撑。

彭州石化基地（亦称四川石化项目）总占地面积约500公顷（一说8·4平方公里），建设规模为年产1000万吨炼油和年产80万吨乙烯两部分，炼油项目预计2011年12月建成投产，乙烯项目2012年5月建成投产。该项目概算投资375亿元，目前累计完成投资94亿元。石化基地目前定员1400人，预计投产后达到3000多人。石化基地目前定员1400人，预计投产后达到3000多人。虽然石化基地在规划建设中，没有采取过去那种大企业小社会的格局，即仅修建职工倒班宿舍和一般接待场所，而未考虑建设职工家属居住区、学校、医院、宾馆、休闲娱乐等生活服务配套设施。但从长远看，石化基地职工及家属的居住、就业、就学等社会保障以及日常生活和社会活动都要在当地消化。就住房而言，目前石化基地职工（包括各级管理人员）在成都市区购买了商品房的不足200人。成都市区商品房价格在整个中国西部地区都属高位，不可能全部解决石化基地职工家属的住房问题。而通过本项目的实施，可以为石化基地职工家属提

供比目前市场价格更为优惠的高品质商品房。同时，有效地解决了石化基地职工家属在彭州的生活配套与社会融入问题。

本项目的策划，还为石化基地的进一步发展预留了较大的空间。

（二）石化基地关联产业的延续发展和衍生的第三产业扩展，应当有规模化的城市生活服务产业与之相匹配。

据了解，2010年－2012年，石化基地的功能区经济类项目和配套产业项目预计投资规模将达到60亿元，将解决3000人就业。在此期间，其以塑胶产业为主的关联产业项目会给地方经济产生强度大助推力。彭州市已将发展塑胶产业作为地方经济发展的重中之重，努力打造塑胶产业园，使之成为西南地区塑胶产业发展中心。将引进企业100余家，亦可解决2000多人的就业。该产业的圈地和规划已经完成。另外，石化基地对国内众多的石化行业下游产业早已产生聚集效应，未来投资建厂的厂家将会蜂拥而集。这将是一个有可能比石化基地更为庞大的市场，预计将增加就业人员10000多人。彭州现有的城市发展规模和速度尚未做好充分的容纳准备。

本项目将是与这个未来市场环境配套的最佳谷地。

（三）彭州的城市建设与经济发展需要借助石化项目这个载体，加快发展速度。

彭州地方政府将石化项目称之为彭州工业的“发动机”，希望依托石化产业把彭州工业跨上一个新台阶。而这是彭州继汶川大地震灾后重建以来，在成都十二个远郊区市县新一轮发展浪潮中独有的优势。地方政府借助石化项目共同发展的热情与愿望在各种信息渠道上都有直白的表达。彭州经济发展的四大板块，即塑胶产业、家纺服装产业、生物医学产业和蔬菜农业中，列为“一重一轻”的“重”就是与石化项目紧密相关的塑胶产业，其生物医学产业也是与此形成产业链接。

一组数据使我们看到，彭州目前的发展在许多方面存在较好的发展势头。2009年，彭州市实现地区生产总值125.44亿元,同比增长14.8%；人均国内生产总值达16087元；实现社会消费品零售总额26.06亿元,同比增长23.7 %；全年财政总收入完成21.07亿元，同比增长74.34%；城乡居民储蓄存款余额为116.15亿元,同比增长26.2%；城镇居民人均可支配收入10326元，同比增长14.6%；农民人均纯收入达到5602元,比上年增长7.1%。

彭州在成都市的周边区域中具有重要地位。根据彭州市政府提供的资料，2007年至2010年上半年，彭州的地区生产总值、社会消费品零售总额、地方财政收入、城乡居民存款一直居成都市第三经济圈（外八县）的中上位置，即列第二至第四位。特别是今年上半年彭州的地区生产总值达到

50·86亿元，位居该经济圈首位。2009年彭州市人口已达到80.34万人，在成都市列第二位。其中非农业人口为25.64万人,占总人口的31.9%。

颇具竞争性的经济产业布局与较大人口体量，将开放出一个发展前景可观的消费市场。使本项目的进入恰逢其时。

（四）国内房地产市场发展再呈稳步增长态势，房地产产业仍然是地方经济发展的强大催化剂。

今年八月，在号称史上最严厉的调控政策四个月后，全国一线城市房价全面上涨，地产大鳄销售纳金猛增，并再掀集中拿地高潮。

九月上旬公布的房地产市场运行数据依然显示中国房价格同比继续上涨。今年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，环比与上月持平。万科8月的销售均价达到13104元/平方米，创下了万科今年的最高均价。富力8月销售均价为12345元/平方米，同样较之年初有了5%的提高，甚至高过上半年11920元/平方米的均价。碧桂园8月的均价则达到5345元/平方米，环比7月上升4%。

8月份万科实现销售面积91.5万平方米，销售金额119.9亿元，分别比09年同期增加84.7%和149.0%。碧桂园8月单月实现合同销售金额约31亿元，同比增长197%，这也是今年最高的单月销售记录。世茂房地产8月单月销售约27亿元，环比上升35%。富力地产8月单月实现销售收入约

30.59亿元，同比增长45%。合景泰富8月单月预售金额达11亿元，环比增加83%。。

一线城市土地市场渐趋回温，最新数据显示，八月以来，北京、上海、广州、深圳等十大重点城市土地市场明显升温，累计成交宗数为268起，成交面积1222万平方米，卖地款达219.32亿元，环比上升5亿左右。广州、上海、武汉等地相继传出新的“地王”的消息。九龙仓旗下的卓光控股

有限公司以48 .48亿元拍得上海黄浦江沿岸一地块，折合楼面价35490元/平方米，创下了上海住宅用地的楼面价新高。广州番禺中心南区一地块重拍，7282元/平方米的楼面地价再次刷新了该区域的住宅用地价格。万科耗资76亿元将武汉东湖中央商务区核心地段2幅商住用地收入囊中，创造了该区域新科总价“地王”。

2010年4月的房产新政推出后，外来房企对成都市场的布局丝毫没有减弱。5月21日，央企中国铁建十分低调地拿下城南、城东两宗地；5月28日，中冶实久置业一举拿下郫县三宗地；6月18日，阳光100以约5亿元的底价拿下了成都成华区的一幅土地，时隔三年之后终于完成了进军成都的夙愿；7月16日，新都三地拍卖，上海中优地(论坛新闻)产最终进军城北；不久前，恒大在成都大邑的万亩旅游地产项目已经开始显山露水。八月以来，成都郊区和四川的内江、达州、乐山等三、四线城市商品房销售火爆。

良好的市场环境为房地产产业的持续发展提供了更多的机遇，为本项目实施的前景效益作出了铺垫。

三、SWOT分析

优势。（1）本项目以大体量、上规模的姿态高位进入，是彭州现有的房地产项目所无法对应抗衡的。目前彭州已经进入的房地产开发项目，用地面积最大的仅300余亩。本项目以其复合型地产与城市生活服务设施及生态环境打造相结合的业态，也是单一的房地产项目所不能比拟的。（2）本项目有中石油为背景，具有强大的市场影响力，而且融资能力强，各种资源雄厚，能够有效地对项目进行控制。（3）成都晨晖中天投资有限公司公司在成都地区有较强的项目策划运作能力，特别是具备广泛而又优秀的地方政府人力资源关系，能够降低项目投资成本，获取最大经济效益。（4）从市场调查看，虽然彭州的经济发展与城市建设开始出现提速，但许多方面还比较滞后。城区没有一家高档酒店，缺少大牌的餐饮企业、大型超市和上规模的购物商场，体育和健身休闲场所匮缺，商品房价格大大低于成都市区（最好的楼盘房价才每平方米三千多元），这都是本项目应运而生的良好时机。（5）彭州新的城区规划，特别是南部新城项目为本项目实施提供了良好的条件。南部新城东达成彭高速，西至迎宾大道，北起规划的彭州三环路，西南到青白江，东南与

新都区接壤，面积为5.64平方公里。总体定位是建设彭州市现代田园城市，功能定位是新的城市综合功能区。本项目亦可借势而立。

劣势。本项目在实施中有可能遇到如下问题：一是国家对房地产的调控措施一直不断出台，发展迅猛的市场经济与计划体制出现反复博弈，政策因素会导致房地产产业前景的某些不确定性。二是彭州乃至成都各地的地价呈逐年甚至逐月上涨趋势，今年以来涨幅更快，而且房地产开发的其他成本也在上升，如果项目入市时机选择不当，会压缩利润空间。三是与其他地区相比，彭州城区的自然风貌和生态环境缺乏优势，房地产开发容易流于平庸化，除了价格优势外，对外来购房者（特别是成都市区）吸引力不够。四是石化项目在区域环境上或多或少会产生一定污染，这也是制约房地产高端楼盘扩大周边市场辐射面的一个因素。

市场机会。我们认为，现在正是本项目入市最适宜的时机。其理由在于：彭州和其他区县一样，新的一轮城市规划与产业发展布局已经完成，土地分割加快，土地资源逐渐稀缺，地方政府的招商引资姿态已大大抬高。在这种情形下，任何单纯的、小型的房地产项目要进入彭州城区或紧邻地区是不可能的，必须要有高层次、大体量和设计规划理念超强的项目才能划出新的蛋糕。而这就是本项目的优势。一个地区市场不成熟，我们可以培育，如果土地没有了，那就什么

也无从谈及。

环境威胁。本项目潜在的市场竞争来自两个方面：

其一，在房地产方面，目前有 20余家地产商角逐彭州。其中由成都置信开发的“逸都·丹郡”项目占地300多亩，位于“牡丹新城”的核心区域，地处金彭东路与牡丹大道交汇处，与市政中心隔街相望，目前正在实施第三期项目。其楼盘体量在彭州最大，品质较高。福建长丰投资有限公司在彭州开发的“鸿运星城”项目占地180多亩。这两个楼盘在价格、地段、品牌效应上与本项目会有一定的竞争。

其二，在复合产业方面，彭州目前档次最高的金瑞大酒店座落在彭州市天彭镇外北，按三星级标准对酒店进行修建装修，是一家集餐饮、娱乐、会议、桑拿、旅游于一体的综合性酒店。占地面积占32亩，绿化面积约19亩。有高、中档标准客房80间，入住率较高，其市场定位比较明确。成都置信在房地产项目推介中，对修建五星级酒店和引进大型超市、商场会电影院等亦有营销宣传（但从政府方面迄今未得到印证）。彭州市体育馆正在原址重建，新的人民医院和保健院已经完工（但距主城区太远，有四、五公里之遥），南部新城的规划中也对休闲、绿化景观作了安排。这些对本项目的规划设计在创新和差异化竞争上提出了更高的要求。

四、项目运作

（一）项目立项。以中石油在彭州的石化项目为依托，由成都晨晖中天投资有限公司与中石油的相关下属单位联手组建班子或成立相应实体，共同进行项目策划和论证，向彭州政府提出申请，在地方政府的支持下争取立项。

（二）开发方式。由中石油下属单位与晨晖中天公司共同成立联合开发公司，全面负责总体项目的开发运作。可采取引进其他资金入股。亦可对具体的单个项目引进其他企业进行开发。

考虑到石化项目的建设投产及关联产业的建设进度，该项目全部完成时间约为五年，总体规划设计，分期分步实施。

二〇一〇年九月