2013年5月中国房地产行业月度分析报告
2013年5月中国房地产行业月度分析报告
一、2013 年4月份中国房地产行业数据
1、2013 年中国房地产开发景气指数
2013 年1-4 月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是“国房景气指数”虽然还未越过景气临界值，但已处适度水平；二是房地产开发投资增速房地产投资增速结束了2012年4 月以来持续在15%-18%低位徘徊的状态并反弹至20%以上；三是全国房地产开发企业土地购臵面积增速延续了2012 年以来的持续负增长态势，但降幅持续收窄。与此同时，待开发土地面积增速同比大幅下降，企业开发进程有所加快；四是全国商品房销售额和销售面积虽然3、4 月份在“国五条”及其实施细则影响下，市场销量略有回落，但仍远远高于上年同期；五是新建商品住宅和二手住宅价格仍然整体上升，但环比涨幅收窄。
在中央坚持房地产调控政策不放松的影响下，2012 年以来“国房景气指数”持续处于下行通道。进入2013 年，在上年底房地产市场全面回暖因素影响下，全国房地产开发景气指数止跌反升，虽然还未越过景气临界值，但已处适度水平。国家统计局发布的数据显示：4 月份，“国房景气指数”为97.35，比上月回落0.21 点，但与上年同期相比回升1.73点，与去年12月相比回升1.76 点。图表 1 2012-2013 年中国房地产综合景气指数情况房地产开发综合景气指数
2012年2月97.89
2012年3月96.92
2012年4月95.62
2012年5月94.90
2012年6月94.71
2012年7月94.57
2012年8月94.64
2012年9月94.39
2012年10月94.56
2012年11月95.71
2012年12月95.59
2013年2月97.92
2013年3月97.56
2013年4月97.35
数据来源：国家统计局、中商情报网整理
国家统计局发布的数据显示：2013 年1-4 月，全国房地产开发企业到位资金35,601.5亿元，同比增长33.5%，增幅同比提高28.4 个百分点，比2013 年1-3月回升4.2 个百分点。其中，国内贷款6,618.3亿元，同比增长26.8%，增幅同比提高18个百分点，比2013 年1-3月回升7 个百分点；利用外资162.9亿元，同比增长28.5%，比2013 年1-3月回升14.9 个百分点，上年同期为下降42.9%；企业自筹资金12,951.7 亿元，同比增长16.2%，增幅同比回落1.3 个百分点，比2013 年1-3 月回升2.6个百分点；其他资金15,868.6亿元，同比增长55.9%，增幅比2013年1-3 月提高2.1个百分点，上年同期为下降6.2%。在其他资金中，定金及预收款9,781.8 亿元，同比增长61.9%，增幅与2013 年1-3 月持平，上年同期为下降6.3%；个人按揭贷款4,373.5 亿元，同比增长67.8%，增幅比2013年1-3月提高6.9个百分点，上年同期为下降5.3%。
2、2013 年中国房地产投资情况
2013 年以来，在全国商品房销售形势好转等一系列因素影响下，房地产投资增速结束了2012 年4 月以来持续在15%-18%低位徘徊的状态并反弹至20%以上。国家统计局发布的数据
显示：2013 年1-4 月，全国完成房地产开发投资19,180.1 亿元，同比增长21.1%，增幅同比提高2.4 个百分点，比2013 年1-3月提高0.9个百分点。
图表 2 2012-2013 年中国房地产开发投资完成额情况
投资完成额（亿元）
配套工程投资
房地产开发计划
总投资（亿元）
房地产开发新增
固定资产（亿元）
2012年1-2 月5431.5 99.5 275336.4 4226.8
2012年1-3 月10927.2 171.4 283344.7 6654.4
2012年1-4 月15835.2 230.7 290952.8 8058.1
2012年1-5 月22212.9 301.1 302649.9 9589.4
2012年1-6 月30609.8 404.9 310930.7 11592.3
2012年1-7 月36774.5 497.2 315341.8 13571.1
2012年1-8 月43687.9 618.4 327135.4 15626.0
2012年1-9 月51045.9 711.6 334215.1 17644.2
2012年1-10 月57628.8 820.4 341183.3 20222.6
2012年1-11 月64772.4 939.5 351185.7 23304.2
2012年1-12 月71803.8 1119.4 358823.3 33541.4
2013年1-2 月6669.7 107.9 342437.0 5778.4
2013年1-3 月13132.6 195.6 339384.6 7744.8
2013年1-4 月19180.1 273.0 347495.3 9231.2
数据来源：国家统计局、中商情报网整理
从供应结构来看，2013 年1-4 月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资13,120.7亿元，同比增长21.3%，增幅同比提高7.4个百分点，比2013年1-3月回升0.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%；办公楼投资1,101.6 亿元，同比增长48.6%，增幅同比提高11.5 个百分点，比2013 年1-3 月回升4.5 个百分点，所占比重为5.7%；商业营业用房投资2,546.9亿元，同比增长22.7%，增幅同比回落11.5 个百分点，比2013 年1-3 月回升1.5个百分点，所占比重为13.3%；其他投资2,411.0亿元，同比增长9.6%，增幅同比回落15.7 个百分点，比2013 年1-3 月回升2.7个百分点，所占比重为12.6%。
从住宅供应结构来看，2013 年1-4 月，90 平方米以下住房完成投资4,169.6 亿元，同比增长19.1%，增幅同比回落7.6 个百分点，比2013 年1-3 月回落0.3 个百分点，占住宅投资的比重为31.8%；别墅、高档公寓完成投资953.7 亿元，同比增长13.6%，增幅同比提高12.3%，比2013年1-3月回升0.7个百分点，占住宅投资的比重为7.3%。
从区域分布上来看，2013 年1-4 月，东部地区完成房地产开发投资11240.9 亿元，同比增长20.2%，增幅同比提高5.0 个百分点，比2013 年1-3 月回升2.4 个百分点，占全国房地产开发投资的比重为58.6%；中部地区完成投资3803.7 亿元，同比增长20.4%，增幅同比回落4.1 个百分点，比2013 年1-3 月回落1.4个百分点，占全国房地产开发投资的比重为19.8%；西部地区完成投资4135.5 亿元，同比增长24.5%，增幅同比提高0.7 个百分点，比2013 年1-3月回落1.1个百分点，占全国房地产开发投资的比重为21.6%。
3、2013 年中国房地产土地购臵与待开发情况在一系列宏观调控政策影响下，2013 年以来全国房地产开发企业土地购臵面积增速延续了2012 年以来的持续负增长态势，但降幅持续收窄。与此同时，待开发土地面积增速同比大幅下降，企业开发进程有所加快。国家统计局发布的数据显示，2013 年1-4 月，全国房地产开发企业购臵土地面积8,824.9 万平方米，同比下降8.6%，降幅同比收窄10.7个百分点，比2013 年1-3 月收窄13.4 个百分点。同期，
全国房地产开发企业待开发土地面积31,890.0万平方米，同比增长2.1%，增幅虽比2013年1-3月回升2.0 个百分点，但同比大幅回落24.7 个百分点。
图表 3 2012-2013 年全国房地产土地待开发与购臵情况
本年购臵土地面积
（万平方米）
本年土地成交价款
（亿元）
待开发土地面积
（万平方米）
2012年1-2 月4683.9 1043.9 27045.9
2012年1-3 月7858.9 1555.4 30228.9
2012年1-4 月9657.3 1825.7 31235.9
2012年1-5 月13532.1 2620.1 31789.7
2012年1-6 月17543.2 3440.9 33015.4
2012年1-7 月18982.1 3835.8 34511.1
2012年1-8 月23623.6 4799.7 35846.3
2012年1-9 月26033.3 5309.5 36721.2
2012年1-10 月27659.4 5761.9 37256.8
2012年1-11 月31638.0 6594.0 38067.5
2012年1-12 月35666.8 7409.6 40196.6
2013年1-2 月3812.7 918.5 27797.4
2013年1-3 月6133.7 1396.6 30262.9
2013年1-4 月8824.9 2020.1 31890.0
数据来源：国家统计局、中商情报网整理
4、2013 年中国商品房施、竣工面积情况
国家统计局发布的数据显示，2013 年1-4 月，全国商品房累计施工面积500,617.7 万平方米，同比增长17.2%，增幅同比回落4.0 个百分点，比2013 年1-3 月提高0.2 个百分点。其中，商品住宅施工面积368,798.3万平方米，同比增长14.8%，增幅同比回落4.0个百分点，比2013 年1-3月回升0.1 个百分点；房屋新开工面积55,505.9 万平方米，同比增长1.9%，上年同期和2013 年1-3 月分别为下降4.2%和2.7%。
图表 4 2012-2013 年全国商品房施工面积情况
房屋施工面积（万平方米）
其中：住宅其中：新开工面积
2012年1-2 月394900.8 297604.8 20048.7
2012年1-3 月409221.5 307652.9 39946.3
2012年1-4 月427187.4 321372.6 54467.8
2012年1-5 月451363.7 339036.1 72859.3
2012年1-6 月475613.8 357392.4 92379.7
2012年1-7 月489216.1 367373.8 103904.5
2012年1-8 月511657.3 383558.4 122940.4
2012年1-9 月525376.5 393777.2 135014.4
2012年1-10 月538149.2 403202.7 146792.2
2012年1-11 月556657.9 416657.0 162413.2
2012年1-12 月573417.5 428964.1 177333.6
2013年1-2 月455422.4 335745.6 23001.0
2013年1-3 月478949.6 352992.4 38873.0
2013年1-4 月500617.7 368798.3 55505.9
数据来源：国家统计局、中商情报网整理
国家统计局发布的数据显示，2013 年1-4月，全国商品房累计竣工面积23,758.9万平方米，同比增长6.6%，增幅同比回落23.6 个百分点，比2013年1-3月回落2.3 个百分点。
其中，商品住宅竣工面积18,273.5 万平方米，同比增长2.6%，增幅同比回落27.5 个百分点，比2013 年1-3月回落2.1个百分点。
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图表 5 2012-2013 年全国商品房竣工面积情况
房屋竣工面积（万平方米）
其中：住宅其中：不可销售面积
房屋竣工价值
2012年1-2 月10093.9 7935.7 461.0 2614.9
2012年1-3 月17880.4 14325.2 788.0 4460.0
2012年1-4 月22295.9 17808.5 1031.4 5508.5
2012年1-5 月27305.5 21814.5 1319.4 6705.2
2012年1-6 月33258.8 26718.7 1613.2 8148.3
2012年1-7 月38607.9 30952.3 1962.2 9556.3
2012年1-8 月44602.9 35801.4 2267.9 11032.3
2012年1-9 月50566.6 40609.1 2584.9 12575.6
2012年1-10 月58317.1 46791.7 3212.7 14463.7
2012年1-11 月67706.0 54309.7 3732.0 16839.7
2012年1-12 月99425.0 79043.2 6022.3 24836.6
2013年1-2 月13524.4 10360.0 560.3 3821.6
2013年1-3 月19473.4 15000.7 835.4 5264.6
2013年1-4 月23758.9 18273.5 1100.0 6308.8
数据来源：国家统计局、中商情报网整理
5、2013 年中国商品房销售情况
2013年以来，全国商品房销售额和销售面积整体一直处于快速上升通道中，1-2 月份增幅分别为49.5%和77.6%，双双创下2010 年以来的历史新高。虽然3、4 月份在“国五条”及其实施细则影响下，市场销量略有回落，但仍远远高于上年同期。国家统计局发布的数据显示，2013 年1-4 月，全国商品房销售面积29,760.5 万平方米，同比增长38.0%，增幅比2013年1-3月提高0.9个百分点，上年同期为下降13.4%。其中，商品住宅销售面积26,834.2万平方米，同比增长41.1，增幅比2013 年1-3月回落0.1个百分点，上年同期为下降14.9%；同期，全国商品房销售额19,847.2 亿元，同比增长59.8%，增幅比2013 年1-3 月回落1.5个百分点，上年同期为下降11.8%。其中，商品住宅销售额16,941.1 亿元，同比增长65.2%，增幅比2013 年1-3月回落3.8个百分点，上年同期为下降13.5%。
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图表 6 2012-2013 年全国商品房销售情况
商品房销售面积（万平方米）商品房销售额（亿元）
总其中：住宅其中：期房总其中：住宅其中：期房
2012年1-2 月7004.2 6118.3 5387.8 4144.6 3365.8 3314.0
2012年1-3 月15239.2 13386.8 11747.2 8672.0 7099.0 6924.2
2012年1-4 月21561.7 19012.0 16566.3 12421.1 10252.9 9948.3
2012年1-5 月28852.5 25557.8 22356.0 16932.2 14010.4 13638.8
2012年1-6 月39964.4 35347.0 30989.9 23314.0 19322.8 18759.8
2012年1-7 月48593.2 43077.9 37796.9 28699.5 23866.9 23193.4
2012年1-8 月57414.8 50984.9 44887.6 34011.1 28383.7 27643.8
2012年1-9 月68441.4 60884.5 53581.7 40353.7 33787.7 32918.0
2012年1-10 月78742.9 70092.1 61318.9 46300.8 38824.5 37684.2
2012年1-11 月91705.0 81499.5 71044.3 53525.9 44783.0 43401.2
2012年1-12 月111303.6 98467.5 84540.3 64455.8 53467.2 51532.9
2013年1-2 月10471.1 9493.7 8306.4 7361.3 6300.5 5938.5
2013年1-3 月20898.0 18901.1 16362.5 13991.6 11994.9 11200.6
2013年1-4 月29760.5 26834.2 23224.4 19847.2 16941.1 15908.9
数据来源：国家统计局、中商情报网整理
6、2013 年中国房地产市场价格情况
新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况。与上月相比，70 个大中城市中，价格下降的城市有2 个，持平的城市有1 个，上涨的城市有67 个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.1%。与去年同月相比，70 个大中城市中，价格下降的城市有2 个，上涨的城市有68 个。4 月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为13.7%，涨幅比3月份回落的城市有1 个。
二手住宅价格变动情况。与上月相比，70 个大中城市中，价格下降的城市有 1 个，持平的城市有3 个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.0%。与去年同月相比，70 个大中城市中，价格下降的城市有6 个，上涨的城市有64 个。4 月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为10.9%，涨幅比3月份回落的城市有1个。
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二、2013 年5月份中国房地产行业要闻
1、我国2013 年将扩大房产税改革试点范围
中国政府网近日发布由发改委拟定并获国务院同意的文件《关于2013 年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确指出，要扩大个人住房房产税改革试点范围。国家发展改革委经济体制综合改革司有关负责人指出，房产税经过多年调查研究，已经在上海、重庆进行了试点，现在正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体动作。
除了扩大房产税试点范围，《意见》还要求健全保障性住房分配制度，有序推进公租房，廉租房并轨。按照《意见》要求，要进一步完善保障房分配管理制度，加强监督机制，健全纠错退出机制，确保分配公平，让真正住房困难的家庭住进保障房。
2、4 月份房地产并购案例数继续领跑
据统计，4 月份中国并购市场共完成65 起交易，其中披露金额63 起涉及25.28亿美元，环比下降15.1%。其中房地产行业并购案例数继续领跑，共完成9 起案例，占案例总数的13.8%。
房地产行业，披露金额案例9 起，涉及金额5.12 亿美元。其中，中航地产以10.16 亿元人民币收购上海胜境臵业有限公司持有的上海杨浦区新江湾城407 街坊17 丘项目土地使用权及地上建筑物，为房地产行业交易规模最大的案例。
3、财政再拨580亿元支持保障房中西部占逾八成
中国财政部近日发布消息称，中央财政近日下拨2013 年中央补助公共租赁住房保障专项资金580 亿元，支持相关地区完成2013 年公共租赁住房建设任务。前一日，财政部发布中央财政拨80亿元廉租房补助的消息。
财政部透露，此次拨款中，东部地区约75 亿元，占12.9%；中部地区约263 亿元，占45.4%；西部地区近242 亿元，占41.7%。该项资金主要用于补助政府组织实施的公共租赁住房项目，包括投资补助、贷款贴息以及政府投资项目的资本金等开支。
4、2013 年批准80个城市保障房用地申请
据介绍，中国有106个城市中心城区内的新增建设用地需报国务院批准，其他城市用地报省级政府批准。今年，106 个城市中有80 个城市提出了保障性安居工程新增建设用地申
请，其余26 个城市主要使用存量用地。
按照各城市提出的2013年中心城区保障性安居工程建设任务，国务院批准了80 个城市保障性安居工程用地逾4493 公顷，做到应保尽保。根据要求，保障性安居工程用地批准后，各城市政府应尽快向省级政府申报用地实施方案，落实征地补偿安臵和耕地占补平衡，切实维护被征地农民合法权益。
5、中国全联房地产商会在洛杉矶设立代表处
中国全联房地产商会创会会长聂梅生与洛杉矶市长维拉莱戈萨近日共同在洛杉矶千禧酒店签署《谅解备忘录》，将在洛杉矶设立代表处，以方便中国投资人进一步开发南加州及美国房地产市场。
双方将进一步促进中方投资人和洛杉矶市开发项目之间的投资合作关系，以及在未来的开发项目中创新和新技术的运用，使开发商与投资项目间达到匹配，并和各方共同努力缓解实际和潜在的投资障碍。
6、5 月1 日起广州公租房办法实施
《广州市公共租赁住房保障制度实施办法(试行)》5月1 日正式实施，其中对申请人收入、住房等条件做出了新的规定。广州力争在2013 年底前推出公租房(含廉租房)约7000套接受市民申请。
根据办法，申请人上一年家庭年可支配收入标准为：1 人户低于24795 元；2 人户低于45458元；3 人户低于61989 元；4 人及以上家庭低于74388元。家庭资产净值标准：1人户低于13 万元；2 人户低于24 万元；3人户低于33万元；4人及以上家庭低于44 万元。
住房条件方面，要求在本市无自有产权住房，或现自有产权住房人均建筑面积低于15平方米；租住的直管房、单位自管房人均建筑面积低于15 平方米(或人均居住面积低于10平方米)。另外，申请人及共同申请的家庭成员须在申请之日前5 年内在本市没有购买、出售、赠与、受赠、离婚析产或自行委托拍卖过房产。
7、福建加快保障房配租配售
从福建省住建厅获悉，福建加快保障房配租配售，截至今年3月底，全省已配租配售约26 万套，配租配售率88.5%。
福建省要求，所有设区市要在今年底前把在城镇稳定就业并符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围，已出台保障办法的设区市，重点加快分配，扩大保障范围；未出台的，6 月底前要出台实施。
8、重庆制定房屋租赁合同规范房屋租赁行为
为避免房屋租赁纠纷，重庆市相关部门联合制定了《重庆市房屋租赁合同》(以下简称《合同》)示范文本。
《合同》规定，在房屋租赁期内，房东应保障该房屋及其附属设施处于正常使用状态，并承担房客正常使用下房屋及附属设施损坏或故障的修复义务。房东不承担房屋的维修义务，致使房客无法正常使用房屋及附属设施的，后者有权单方解除合同。因房客保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施发生损坏或故障，由房客负责维修或赔偿。据悉，《合同》将于今年7月1 日正式启用。
9、北京规定已购保障房不得投资抵押
从北京市住建委近日出台的《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》(以下简称《通知》)中获悉。为了进一步规范产权性保障房管理，5 月9日起，在北京申请购买经适房、两限房的家庭，不但需要夫妻共同办理产权登记，未转成商品房前不得上市，同时在产权性保障房未转成商品房前，未经相关部门批准，不得将所购房屋作为其他债务担保。
为限制购房家庭违规处臵已购限价商品住房和经济适用住房，确保保障性住房用于解决家庭住房问题，《通知》中明确规定，在已购限价商品住房或经济适用住房未转为商品房前，未经区县住房保障管理部门同意，购房家庭借贷用途仅限于支付本套住房购房款，不得将所
购房屋作为其他债务担保，不得将所购房屋作价出资或赠与他人。
10、山西保障房分配优先安排无房户、危房户
山西省住建厅近日介绍，为进一步完善住房保障制度，我省起草了《山西省住房保障条例（征求意见稿）》，对保障性住房的选址、面积、申请、退出做了详细规定。其中，轮候对象中的无房户、危房住户、55岁以上的孤寡老人等可优先安排保障房。
该《征求意见稿》规定，保障性住房建设用地将优先安排，但在项目选址上，将尽量避开自然保护区、风景名胜区、森林公园、重要湿地、饮用水源保护区、基本农田、泉域重点保护区等环境敏感区域，并应当远离产生有毒有害污染的工业厂矿区。
【财务报表】房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页)
房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页) 部门： xxx 时间： xxx 拟稿人：xxx 整理范文，仅供参考，勿作商业用途
房地产企业年度财务报表分析——以万科3年财务报表分析 学员姓名学号 入学时间年季 指导老师职称 试点学校
目录 摘要 (1) 一、绪论………………………………………………………………………… 1 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况……………………………… 1 （一）我国房地产业概况……………………………………………………… 2 （二）万科概况 (2) 三、财务分析…………………………………………………………………… 2 （一）企业资产总体情况分析………………………………………………… 3 （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力…………………………………………………………… 7 （五）企业现金流量…………………………………………………………… 8 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10)
（一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)
房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 【摘要】 进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。 【关键词】 万科房地产财务报表分析 一、绪论 随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。 财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。 我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。
房地产行业环境pest分析
房地产行业环境pest分析 物流管理0901 陈良 090250032 房地产环境分析报告 采用PEST分析法 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 21世纪的10年代已经开启，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。 一(外部环境(PSET)分析 政治法律环境(Political Factors) 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下: 1、税收政策 政府调控采取了平稳的步骤 1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 2部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行， 市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金(所有者权益)比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任
何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款;对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资第1页共 10页 房地产行业环境分析报告 金来源，规范了房地产行业。 3、规范土地储备管理 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年 二、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于 20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。 4、切实调整住房供应结构 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 五，进一步整顿和规范房地产市场秩序。
房地产行业发展的宏观风险分析
房地产行业发展的宏观风险分析 关键词 一、上海房地产行业发展回顾 1.2０0０年-2004年上海房价走势回顾 上海楼市自1999 年开始回升以来，2０00-200２年,上海房价连续三年保持上涨态势，并且上涨速度逐年加快。以上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数为例(如图1所示）,2000 年同比上涨４.５%,20０1 年为7.8%,2002 年为１3.2%，可以说是２000 年微涨, 2０01 年小涨,２0０2 年大涨。这三年尽管房价上涨速度逐年增加，但仍处于一个比较正常区间，与国民经济发展状况基本相协调，三年累计涨幅为27．5%。2000
年上海市商品房平均销售价格为3３21元／平方米,在２003 年上海房价出现飙升,全年上涨近25%，到2004年则达到６385元/平方米,相比2000年价格上涨了近两倍。针对房价上涨过快的势头，2００4年国家为防止房地产经济过热而采取了宏观调控，包括提高存款准备金率、房地产业资本金比例升至３5％等等。２004年上海住宅商品房价格上涨了14．6％，虽较2０03年的涨幅有所下降,但仍保持了较高的增幅（如图2所示）。 2．上海房价上涨的原因分析 分析上海市近年来房地产价格的持续上涨主要是受市场供需两旺的影响所致。 (1) 房地产市场供应 作为上海的支柱产业之一，房地产近几年的投资总额保持持续增长势头(如图3所示)。２０03年投资额为９01.２4亿元,同比增长2０.3４%；2004年首次突破１０00亿元，达到11７5.46亿元,同比增长30．43%。
（２) 房地产市场需求 从需求层面来看，目前上海市市场上对于房产的需求主要分为三类：增量需求、改善需求以及投资需求。外来人口自然增长以及房屋拆迁带来的是增量需求；更新换代带来的是改善需求;对上海市房地产的市场发展预期以及对人民币增值预期带来的则是投资需求。自１999年以来上海市房屋销售面积保持持续增长(如图4所示）。2003年销售面积达到
中国房地产市场供求关系分析报告
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
房地产资金计划管理制度
1 .目的 1.1为提高公司资金使用效益，加强资金筹集、使用的计划性，规范公司资金计划管理工作，确保公司年度目标的实现，特制订本制度。 1.2资金计划管理制度是建立在预算管理基础之上并使之逐月落实的有效管理工 具，它可以提高资金使用效率，降低企业财务风险，加强成本和费用控制，变事后管理”为事前管理”。 注：公司资金计划分：年度资金计划、季度资金计划、月度资金计划。 2. 范围 本办法适用于公司所属所有职能部门。 3. 术语 本管理规定所称资金，系指库存现金、银行本外币存款及各种有价证券 4. 职责 4.1公司财务部负责制定统一的资金计划要求格式，是《资金计划》的组织、收集、审核、监督、汇总及平衡部门。 4.2公司各职能部门负责人是《资金计划》的制定责任人。 4.3公司总经理负责对各期《资金计划》进行最后审批。注：年度《资金计划》需经公司董事会批准。 4.4综合办公室负责对各期批准的《资金计划》进行建档保存。 5. 内容
5.1计划的编制 5.1.1计划编制要求 5.1.1.1资金计划应真实、全面地反应本公司、本部门资金运作的实际情况。 5.1.1.2各职能部门使用财务部制定的统一格式资金计划格式，完整填报。 5.1.1.3各部门应根据有关合同条款或经济业务的最后付款期限，对资金支出按成本费用项目进行精细安排，误差率应控制在10%以内准确、按时地报送各期资金计划。 5.1.1.4对于资金计划中涉及金额较大或重要项目，应在当年度、季度、月度资金 计划中相应编制项目子计划。（如：薪资支出、工程付款支出、偿还借款支出、融资收入、付息支出等） 5.1.1.5资金计划中各项资金的收入、支出均按收付实现制原则确定。 5.1.2计划编制时间 5.1.2.1各职能部门每月25日前完成并上报下月的《部门月度工作计划》及《部门月度资金计划》（附excel电子版）至财务部。月度计划计算周期为上月26日至本月25日。 5.1.2.2各职能部门每季度最后一个月的20日前完成并上报下季度的《部门季度工作计划》及《部门季度资金计划》（附excel电子版）至财务部。 5.1.2.3各职能部门每年12月15日前完成并上报下一年度的《部门年度工作计划》及《部门年度资金计划》（附excel电子版）至财务部。注：每年11月底，公司董事会组织确定下一年度的战略及工作目标，并下达公司执行。 注：年度资金计划和季度资金计划为方向目标性计划，月度资金计划是严密可执 行计划。 5.2计划的审批 5.2.1每月28日前，财务部需对各部门的资金计划进行审核、确认，以保证计划无遗漏项、计划制定合理。同时汇总并平衡资金计划，联同各职能部门下月《资金计划》上报总经理。 5.2.2每月第一次公司总经理会议以资金计划为会议主要议题之一，确定当月的公司重点关注计划和资金计划，审批各部门资金计划，会后批准的原件交综合办公室备案。 5.2.3计划会议结束后第二天，综合办公室下发批准的各部门资金计划，资金计划电子版本，送至董事会各董事成员邮箱，并电话确认报送。
房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例
双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日
学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................
用PEST分析房地产人力资源
人力资源环境分析指对人力资源管理活动产生影响的各种因素分析。人力资源环境具有差异性、复杂性、动态性、以及可预测性等四个特点。 对房地产人力资源环境影响，主要有四个因素，1.政治因素，国家通过对房地产的经济调控，从而影响房地产的人力资源环境。2.经济因素，通货膨胀，利率等对房地产影响，高失业率对人力资源管理的影响等。3.社会因素，地理分布，社会文化与价值观都时时刻刻影响着人力资源环境。4.技术因素，外部人才招聘，内部技术培训，能否有好的人力资源管理能力，影响着整个企业的管理与发展。 政府为抑制房地产上涨过快，出台一系列政策，对供求总量和结构产生影响，引导市场主体行为发生变化，促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自主性消费者持币观望，市场热度开始消退，进而促进供求总量的均衡，房价在新的均衡中稳定。房地产市场的发展机制正在由主要靠行政措施和政策调控向市场机制和自身调节转变。处于转型时期，使得房地产市场变得异常复杂。政治环境一般不能直接作用于人力资源管理活动，但能影响企业，进而影响企业内部的人力资源管理活动。稳定的政治制度、和谐的社会生活、丰厚的人力资源师市场经济条件下企业发张壮大的充分条件。 随着全球经济周期变化和泡沫经济的产生，我国房地产业也出现了许多问题。房地产投资规模过大过快，而且投资单一，区域发展不平衡。东部和西部的房地产经济发展有很大的差异；由于高房价的利益驱动，大量投机活动给房地产业带来了隐患。房地产业经济发展不
稳定，房地产企业也受其影响造成企业的损失，影响着企业的人力资源管理活动。同时，高失业率等经济因素，人力资源得不到补充，也直接影响着房地厂人力资源环境，使得人力资源环境面临着内忧外患的局面。 目前，我国大多数房地产从业人员受到性别、年龄、婚姻状况、童年生活状况等因素的影响，其人格特征较为内向，个人主观意识起确定作用，情绪稳定性较差。在具体的企业行为中，从业者能够依据客观和理智做出判断，决策比较果断，但领导者过于主观和独断，缺少组织和计划，总体上偏向于独断型和安逸型的领导行为。在工作中，从业者普遍存在业务素质不高，缺少政策和理论学习，有一定的盲目性，人与人之间存在戒备心理，缺少民主气氛和凝聚力，缺乏对人才的培养和选拔。受外界因素的影响，男性的成功率高于女性，年长者较年轻着决策更为理智和果断，但缺乏竞争意识，文化程度高的从业者更利于企业的决策和发展。 房地产业是个快速发展的行业，在企业不断发展的同时，人才问题成为房地产企业人力资源管理的核心问题。房地产业务的整合性特点使得对人才的复合能力要求大于专业能力。随着中国房地产行业的整合加速，，房地产行业对综合型经营人才的需求更加旺盛。专业化经 营人才需求增大，即他们不仅要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识和项目统筹管理能力，还要具有开阔的思维视野、经营决断、市场把握、社会关系、资金运作等综合能力。而这些能力均需要较长时间的锤炼才能培养起来。随着房地产产业链分工的日趋专业化，企业对细分的专业化经营人才的需求显著增大。包括一级地产开发经营人才、项目经营人才、物业经营人才、金融投资运作人才、跨区域经营人才、国际化地产经营人才等。注重用人、忽视育人、人才流动率高当前我国房地产行业的人才培养机制普遍不成熟。由于房地产企业以项目运作为主，周期短、见效快，以及成熟的综合型经营人才在市场上奇缺、使很多企业都不惜出重金四处猎取。
某房地产企业融资计划清单书DOC
实用文案 目录 一、公司介绍 (1) 二、项目分析 (4) 三、市场分析 (10) 四、管理团队 (16) 五、财务计划 (17) 六、融资方案设计 (17)
一、公司介绍 公司简介 大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。 成立时间：1998年12月30日 注册资金：2000万元（人民币） 企业法人：*** 注册地址：建设路 公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁 大连市某房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为： 1.综合部：负责行政、人事和后勤服务 2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭 3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续 4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度 5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证
件 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个
房地产公司财务分析指标
房地产公司财务分析指标
财务指标详细介绍 ◇成长性得分：该评分对企业的成长性进行评测，分数越高表示成长性越高。成长性评分＝(主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+利润增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇净资产收益率：评测股东权益每年的回报程度，数值越大回报越高。=净利润/股东权益合计(股东权益合计<=0的不予计算)。 ◇总资产收益率：考察企业每投入一元资产获取的回报程度，如果高于企业的融资成本，说明公司的扩张很有价值。数值越高表明回报程度越高。=净利润/资产总计(备注：中报报表下，净利润×2) 。 ◇主营业务能力得分：对主业经营状况进行评测，分数越高表明主业竞争力越强。主营业务能力评分＝(主营业务利润率评分+营业利润在利润总额当中的比重评分+主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇主营业务利润比重：主业利润在利润总额当中的比重越接近于1，利润稳定性越高，企业越能够稳定发展。 (总利润<=0 不予考虑)。 ◇主营业务利润率：该指标考察公司主业的毛利润率，数值越大表明公司越有活力。如果数值低于同期贷款利率，主业面临转型。如果为负数，表明主业经营亏损。计算公式为：主营业务利润/主营业务收入。 ◇主营业务收入增长率：该指标考察公司主营业务增长速度。该数值越大越好，
如果数值接近0，表明公司的主业发展出现停滞迹象；如果数值小于0，表明公司的主业发展出现衰退迹象。计算公式为：(本期主营业务收入/上期主营业务收入-1) 。 ◇主营业务利润率增长率：该指标考察公司主营业务增长的潜力，本指标数值越大越好。如果比值为正，表明公司主业发展潜力较大，如果同时主营业务收入增长率也为正数，表明主业处于良性发展阶段；如果比值为负，即便主营业务收入在增长，也表明主业的竞争能力开始下降，甚至不排除以后发生衰退的可能。=(本期主营业务利润率－上期主营业务利润率)/abs(上期主营业务利润率)) 。 ◇净利润可靠率：通过考察净利润当中的现金比例来考察净利润的可靠性，数值越接近1，表明净利润可靠性越高；数值越接近0，表明净利润当中现金的比例过少，赊帐比例越高。=经营活动产生的现金流量净额/净利润(净利润<=0不予考虑)。 ◇营业收入可靠率：通过考察主业收入当中的现金比例来考察主业收入的可靠性，数值越接近100％，表明主业收入可靠性越高；数值越接近0，表明主业销售收入当中现金的比例过少，赊帐比例过高，销售收入可靠性越低。=销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入×100％。 ◇主业收入风险系数：该指标考察主业收入当中赊销收入和关联交易欠款的比重，数值越低表示主业收入的可靠性越高。计算公式为：(应收帐款+其它应收款)/主营业务收入×100％。(备注：中报中，主营业务收入需要×2) ◇主业收入可疑性增长比例：该指标考察主业收入的增加当中赊销所占的比例，如果数值接近甚至超过100％表示主业销售的增加可能主要靠赊销的加大而产生，主业销售收入的增长可靠性降低。数值越小可靠性越高。计算公式为：(本期主业收入－上期主业收入)<=0时不予计算；(本期主业收入－上期主业收入)>0时:(本期应收帐款－上期应收帐款)/(本期主业收入－上期主业收入)。 ◇非经常性损益率：通过考察非主业产生的利润在利润总额当中的比例来考察业绩的稳定性，因为非主业产生的利润和亏损都不能持久，对利润总额的影响是暂时的。比例越高，主业的稳定性越差，如果接近甚至超过100％表示公司的主业已经不能为公司提供利润，利润全部来自于非主业的收入。计算公式为：利润
华润集团房地产pest--swot--分析
华润集团房地产PEST与SWOT分析 电子商务二班 PEST分析 1.政治法律环境
政策环境 国务院五项措施 房地产税收政策 2.经济环境 国家经济环境 消费者收入水平 存款准备金 就业形势 存款加息 3.社会文化环境 社会结构 人口规模 文化传统 4.科技环境 科技水平 科技政策 Swot分析图 PEST分析一、政治法律环境
1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化 2013年，"宏观稳、微观活"成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初"国五条"及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，"有保有压"方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。 2.国务院常务会议明确了五项具体政策措施 （1）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 （2）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。 （3）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 （4）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 3. 房地产税收政策: 关于“十二五”期间的房地产调控政策，物业税、房产税的争议仍在继续。财政部税政司综合处处长周传华表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，个人房产将逐步纳入到征税范畴。另外，其它税种较多，尤其对高档别墅征更多的税，减少了开发商的利润。 二、经济环境 1.国家经济环境：国家经济保持平稳较快的发展，2013年保持了8%的增速， 国民生产总值达到了55万亿。 2.消费者收入水平：2013年我国人均可支配收入达到18311元，增长8.1%。 3.提高存款准备金：存款准备金利率的上调是间接收紧房贷，是收紧房地产业 的资金来源。在目前CPI增速过快的同时，也代表着处于调控期的房地产行业外围经济环境正在逐步恶化，提高存款准备金率虽然是针对通胀预期做的保险手段，但此举对于房地产行业来讲无疑是"雪上加霜"。 4. 就业形势：2013年，中国实施了更加积极的就业政策，全国就业形势总体平稳，并未出现就业随着经济增长速度下降的态势。农民工和大学生就业并未出现紧张局面。“稳中求进。”人力资源和社会保障部国际劳动保障研究所所长莫荣以此来概括2012年的中国就业形势。 人力资源和社会保障部部长尹蔚民在１８日召开的全国人力资源和社会保
襄樊房地产行业发展前景分析及投资风险预测
襄樊房地产行业发展前景 分析及投资风险预测 Final approval draft on November 22, 2020
2010-2015年襄樊房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告 【出版日期】 2010年2月【报告页码】 427页【图表数量】 323个 【印刷版价】 6000元【电子版价】 7000元【两版合价】 8000元 【英文版价】 21000元【英文电子】 22000元【英文两版】 23000元【订阅热线】 【版权声明】本报告由中国行业研究网出品，报告版权归中研普华公司所有。本报告是中研普华公司的研究与统计成果，报告为有偿提供给购买报告的客户使用。未获得中研普华公司授权，任何网站或媒体不得转载或引用，否则中研普华公司有权依法追究其法律责任。如需订阅，请直接联系本站，以便获得完善服务。 2009年4月、5月、6月、7月商品房成交量分别为415套、561套、494套、815套。整体来看，楼市销售相当红火。襄樊楼市开始“疲软”是从2008年六七月份开始，一直延续到2009年3月份，市民观望氛围浓厚，商品房销售量大幅减少，开发商“忧心忡忡”，不少开发企业资金紧张。由于房价一直没有大降，从3月份开始，受刚性需求影响，不少开发商推出“特价房”“低价房”等优惠措施，加之银行信贷政策有所放宽、按揭买房利率七折优惠、首付降至20%等利好政策推动，一定程度上刺激了楼市成交量，襄樊楼市开始出现“小阳春”。襄樊目前的房价有点偏高，与襄樊市民的收入水平不相符，超出了不少人的承受能力。2009年襄樊市区楼市累计成交套数1万4197套，其中新房7882套。一手房的均价由年初的每平方米2900元左右上涨到近4000元，每平方米均价至少上涨了约700元，少数楼盘上涨了1000元，上涨幅度超过25％。2009年，市区（不含襄阳区）二手房转让达6315套，是历年来最好成绩，占市区房屋转让总量的40％，比2008年增长14个百分点，仅契税一项就贡献税收2500万元。 2009年12月，市区商品房成交均价达到3712元／平方米，每平方米比2009年11月上涨了147元。2009年12月，市区（不含襄阳区）住宅类商品房成交量为1107套，销售面积为120734平方米，成交均价为3712元／平方米，其中襄城区均价为3522元／平方米，樊城区均价3644元／平方米，高新区均价为4194元／平方米，鱼梁洲均价为2692元／平方米。襄樊市高新区的房价上涨幅度最高，每平方米比2009年11月上涨了773元，创单月上涨幅度最大的月份；樊城区房价涨幅略缓，每平方米上涨了92元，但已是连续三个月上涨；襄城区房价出现下降，每平方米下降了199元。12月房价上涨主要是由于万达楼盘、民发天地等众多高品质楼盘的开业或投向市场，导致市区特别是长虹路沿线房价整体走高。此外，房价上涨跟众多外地打工者回乡购买房产有关。 本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、襄樊市统
房地产行业调研分析报告
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
对房地产行业的pest分析
对房地产行业得pest分析 一政治法律环境 最近几年，国家制定了很多相关得政策，法律来限制疯涨得房价。而这些具体得政策也给房地产业带来了很大得影响。其中有： 1、税收政策 政府调控采取了平稳得步骤 ○1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房 市场 ○2部分城市得房价与成交量一直飙升，市场已经 显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。 2、限制房地产开发得得贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与施工许可证得项目，商业银行不得发放任何形式得贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为得房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商得资金来源，规范了房地产行业。 3、规范土地储备管理 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金得贷款。对政府土地储备机构得贷款应
以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值得 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年 4、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房得贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房得个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下得，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于 20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上得，贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含）以上住房得，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产得成本，减少了消费者购买房屋得成本。 5切实调整住房供应结构 着重发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房与廉租住房。各地都要制定与实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场与租赁市场，以解决低收入家庭得住房困难。 6，进一步整顿与规范房地产市场秩序。 加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更
房地产项目风险分析报告
青岛市李沧区房地产开发项目风险分析
摘要 为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。 关键词：房地产开发项目风险分析列表排序法
一、项目概况 这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，总建筑面积为37610m^2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。项目平面图如下： 二、风险识别 基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不
明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑： 1、宏观环境风险 政治环境风险，指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等，产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；政策环境风险，主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。 2、区域环境风险 区位风险，商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响；周边设施风险，城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来不利影响；环保风险，包括空气污染、噪音污染、水污染等；自然风险，指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁，如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。 3、土地风险
2020年房地产市场分析报告范文
房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万
㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析
房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择
房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择1 投资费用的组成及计算 1.1 开发成本 1.1.1 土地使用权出让金 1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费(生地) 1.1.3 前期工程费 1.1.4 建安工程费 1.1.5 基础设施费 1.1.6 公共配套设施费 1.1.7 不可预见费 1.1.8 开发期间税费 1.1.9 其他费用 1.2 开发费用 1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用 2 投资资金使用计划的编制 2.1 编制投资资金使用计划的依据 2.2 资金使用计划表的形式 2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本理论 3.1 资金投入方式与来源 3.2 项目的融资组织形式 3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资 3.3 资本金筹集
(1)公司融资方式下的项目资本金 (2)项目融资方式下的项目资本金 3.4 负债融资 对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。 (1)商业银行贷款 u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分 (2)非银行房地产金融机构 3.5 信用保证措施 3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物 (1)抵押贷款(2)质押贷款 3.7 筹资决策 4 房地产开发项目融资实务 4.1 短期资金筹措 (1)商业信用(2)商业票据,,本票与汇票(3)短期贷款 4.2 中长期资金筹措 (1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式 合作开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9) 股票(上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款 4.3 开发各阶段融资方案 4.3.1 土地竞投与购地 (1)资金投入量(2)资金来源 4.3.2 规划设计与场地准备 (1)资金需求(2)资金来源 4.3.3 ?0以下工程