赵健律师---维权之路上的分秒必争

【案件回放】

2010年3月11日江苏省淮安市发展与改革委员会作出关于淮安市龙游城项目核准的批复（淮发改投资复【2010】第339号）同意收回奥林大厦地块红线范围内国有土地使用权的批复，地块用地四至为：东至银川路，南至古顺河体育馆，西至淮海北路，北至世贸中心。随后即作出建设用地批准书，由淮安市土地储备中心取得该地块储备用地。当事人金振鹏于淮安市淮海北路55号恰在该“红线”范围之内。该处为淮安金星钟表眼镜公司所在地，主要经营验光配镜、加工装配服务，柜台招租、设施租赁、商务管理服务。金星钟表眼镜公司1991年从浙江引进淮安至今近20年，系一小型民营企业，累计向地方纳税500多万，带动就业人员1000余人。然而5月6日，淮安市住房和城乡建设局下达的一纸房屋拆迁通告（淮建拆通字【2010】第004-1号）彻底打破了公司的正常经营。虽然比起开发商的龙游娱乐城只是弹丸之地，但对于那些跟随企业20多年的老员工来讲，就是他们一辈子的家。通告要求由拆迁实施单位淮安市青河房屋拆迁安置有限公司在8月31日前全部完成拆迁工作。金振鹏要求维护自身正当权益，不接受货币赔付形式，要求按照国际通用法则实行产权置换而淮安市土地储备中心提供的两种补偿安置方案中均存在重大不公平之处，①安置面积220平米或②无条件返租，租金每月每平米180元-220元计算，严重侵害了当事人的权益。面对如此不公平的补偿条件，金振鹏随即委托现本团队王优银律师、王光辉律师介入此案。

【办案手记】

办案掠影之——千钧一发

淮安市建设局于4月16日举行了房屋拆迁许可听证会。2011年5月22日上午，发现金星眼镜公司的上方的五层屋顶已被拆空，严重威胁到他们的生命安全。为尽快阻止即将到来的强拆，保护当事人的合法权益，王优银律师和王光辉律师迅速向江苏省住房和城乡建设厅提起复议申请，请求确认淮安市住房和城乡建设局作出关于淮安市龙游城项目核准的批复（淮发改投资复【2010】第339号）具体行政行为违法，并予以撤销。6月24日淮安市土地储备中心申请了行政裁决，提供了新的拆迁补偿安置方案①补偿货币700多万元②产权置换，提供龙游城办公楼七楼的房屋。同时淮安市住房和城乡建设局要求金星钟表眼镜公司于2011年6月28日上午到淮安市人民政府拆迁管理办公室会议室参加协调会。王优银律师根据《中华人民共和国公司法》第三十八条第一项“股东行使下列职权：（一）决定公司的经营方针和投资计划”的规定，该事项需经股东会研究方能形成具体的协调意见，而根据中华人民共和国公

司法第四十四条“召开股东会议应当于会议召开十五日签通知全体股东的规定，提出了淮安市住房和城乡建设局要求6月28日召开协调会的要求，金星钟表眼镜公司很难配合。7月11日江苏省发展和改革委员会受理了金星钟表眼镜公司提出的不服淮安市发展与改革委员会作出关于淮安市龙游城项目核准的批复（淮发改投资复【2010】第339号）的行政复议申请。7月22日淮安市住房和城乡建设局决定中止裁决。8月2日江苏省住房和城乡建设厅决定中止对淮安市住房和城乡建设局颁发的淮拆许字【2010】第004-1号房屋拆迁许可证的复议。8月4日，江苏省发展和改革委员会作出了维持江苏省淮安市发展与改革委员会作出关于淮安市龙游城项目核准的批复（淮发改投资复【2010】第339号）上述具体行政行为的决定。本案中，王优银律师和王光辉律师从立项、规划和建设用地批准书，拆迁评估，拆迁补偿安置资金及回迁房的落实、拆迁公告程序、听证等方面用充分的依据证明此次拆迁活动的违法性，众所周知发改委的立项文件即是申请拆迁许可证的前置文件，立项合法与否直接关系到拆迁许可是否合法。在王优银律师与住房和城乡建设局诉讼的过程中，就在江苏省发改委针对该建设项目的复议申请已经受理的情况下，中止审理的申请终于获得支持。如若不是律师在这千钧一发的时刻以着法律卫士的身份介入案件，用律师专业知识帮助当事人，想必政府机关的某些具体行政行为将以”合法“的外衣剥脱公民的合法权益。

办案掠影之——重拳出击

通过上级行政机关所作的各种决定可以发现，行政机关维持具体行政行为的关键是关于淮安市龙游城项目核准的批复（淮发改投资复【2010】第339号）行政决定，该决定无一例外的均被各级行政机关援引。通过上述案件的分析王优银律师指出，本案所涉及到的是实体和程序两个方面。本案从立项、规划、听证、许可、到复议违法之处颇多，尤其是关于房屋拆迁补偿估价以及安置方案都存在重大不公，严重侵害了当事人的合法权益。因此，王优银律师在打拆迁许可的同时从估价、赔偿环节入手，使拆迁许的合法性从根部被拔起。土地储备发展至今日已经完全成了打着公益的幌子为开发商进行一条龙、一站地服务享有土地征收权限的行政机构，私人的房屋随时随地都有被土地储备中心纳入到土地仓库中可能性。因此，已经有废除土地储备制度的呼声。也就是说，储备方式根本违法更违宪。而本案中淮安市人民政府未经收回国有土地使用权程序，却创设性的以“储备”为名给土地储备中心发放《建设用地批准书》让人无法理解。除此之外，依据《江苏省政府核准的投资项目目录》，对于单片开发建筑面积在2万平方米以上的项目必须要由省级政府投资主管部门即江苏省发改委

核准，但此案中却是由淮安市发改委作出的立项批复。王优银律师针对淮安市发展和改革委员会所作的《关于淮安市龙游城项目核准的批复》（淮发改投资复【2010】第339号）向江苏省发展和改革委员会提出复议，使得拆迁许可证的合法性的基础变得愈加单薄。

最终通过王优银律师和王光辉律师运用法律手段，重拳出击，对拆迁方和行政机关施加的压力，委托人的权益得到了切实的保护。金星钟表眼镜公司再这次拆迁赔付中如愿以偿，获得了理想的货币补偿和黄金地段的产权置换房屋。

【律师说法】

房屋的拆迁，牵动的不仅仅是房屋的位置，更重要的是它还牵动着血脉相连的记忆。中国人向来最重视感情，恋家的情节更是严重，在中国人的心中，房屋不仅仅是建筑，更是家的代名词，一切情感的寄托。为了所谓的城市发展，现如今中华大地上的拆迁之风此起彼伏。然而令我们难过的不仅仅是一片片房屋的搬迁，更是在这个拆迁过程中，当事人的合法权益总是被某些政府和开发商无视。如果没有启动司法程序，以法律这个更强大的公权力去规范政府，那么公民又该如何维护自己的合法权益呢？而律师就是帮助当事人打开维权大门，启动司法程序，维护合法权益的领路人。

王优银律师对各地拆迁补偿的规定进行了潜心研究，并总结认为对于房屋拆迁的补偿主要有以下几种模式：

（一）大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

比如黑龙江某地在拆迁办法中规定，“拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

（二）参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同

江苏此种补偿标准比较常见，比如宿迁、淮安、泰州等地。参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。”

（三）一定时间之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿

张家界市规定对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况

对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2007之前住改非。此时间点之后除临道路第一层的之外的住改非房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。

（四）采用混合标准

比如重庆某地区规定：（一）临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。（二）其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：2进行补偿。”

王优银律师指出，对于房屋拆迁的补偿一方面要根据各地关于此方面的规定；但另一方面由于此些规定的效力一般非常低，多是以地方政府规章的形式出现，只能作为行政审判的参照，不合理之处的存在亦不是不可能。故实际的律师参与对于实现房屋拆迁补偿标准化和合理化不失为一种合理的选择。同时，相比于政府，作为弱势群体的当事人，仅凭一己之力盲目努力，只会事倍功半，举步维艰，只有求助于律师，同舟共济，方能更好的维护自己的合法权益，不至于总是拆迁的牺牲品。