20131118_武汉茶文化产业园项目_工作建议书

尊敬的公司领导：

承蒙贵司信任，委托我司进行武汉茶文化产业园项目咨询顾问工作，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！

我司将组建专门工作团队，为贵司成功开发该项目提供充分、客观和准确的专业意见。愿与贵司精诚合作，携手并进，共创辉煌！

根据对项目的初步了解，在此提供我司针对本项目的《工作建议书》，主要内容包括：项目需求及开发初步理解、工作阶段划分与各阶段主要工作内容、工作成果大纲、商务报价、团队人员简介、既往服务案例等。

专此奉达，顺颂商祺！

2013.11.18

武汉茶文化产业园项目项目工作建议书

瑞信行顾问服务建议

本项目服务内容共分为两阶段的服务模块

1.《项目前期拿地概念规划报告》：该部分的研究将从城市发展、区域升级、产业发展、市场角度及竞争分析形成对项目确切的主题定位，并根据区域的环境条件、交通条件、产业影响、配套成熟度等要素对地块价值进行分析，对项目的产业概念规划、发展战略、整体定位、产业定位、社会效益作出系统分析。

2.《项目定位及规划建议报告》：该部分以《项目前期拿地概念规划报告》为指导，对项目的整体定位、产业定位、产品定位、客户定位等进行深化，并对空间布局、规划排布和指标等进行概念性建议，制定合理的开发模式、运营模式及实现路径，保障项目实现收益最大化。

主要动作：

前期准备：项目各阶段服务正式开始之前，项目组成员将进行市调准备，通过现有资料收集和梳理提出项目的基本看法，并形成与贵司的沟通文本以及市场调研纲领；

首次沟通会：在项目开展以后，项目将与贵司人员召开项目首次见面会，此会议的主要要目的是对项目进程进行交底，以及此次研究目的作深入讨论，明确未来工作的方向和对接方式，形成首次沟通会的纪要；

市场调研：沟通会结束后在项目所在地进行市场调研，包括区域项目调研，消费者访谈，专业人士访谈以及政府相关人士访谈等，必要时需贵司提供

协助；

取地可行性研究报告成文：完成市场调研之后，项目组将对于市场调研数据进行研究整理，并根据项目的特殊属性进行轨道案例研究，同时利用研究方法进行分析，借用平台积累的各方面数据以及资料开展深入的研究工作，其中将开展包括项目组讨论会、专家讨论会、项目中期评审会、与贵司电话会议沟通等，形成报告初稿；

报告汇报：向贵司汇报项目完整的报告成果；

调整并提交成果：将迅速对各方意见进行汇总，验证研究，对于项目的研究成果进行最终的调整并提交最终成果。

《项目前期拿地概念规划报告》大纲

工作大纲：

项目背景研究：

a)客户战略思考

b)项目限制条件

第一部分：项目基础研究部分

第一篇：区域背景分析（此部分的研究将主要关注和本项目直接相关的信息分析）

一、武汉总体经济发展情况

a) 武汉近年宏观经济及产业发展状况分析

b) 经济状况对本项目带来的挑战与机遇

二、武汉城市群总体规划

a) 空间结构规划对本区域的影响

b) 交通系统规划对本区域的影响

三、武汉城市发展分析

a) 武汉现有城市功能格局分析

b) 武汉现有城市产业发展分析

c) 武汉城市发展规划分析

d) 城市发展及产业发展对本项目带来的机遇

四、武汉产业发展需求分析

a) 产业构成及产业布局

b) 茶文化产业发展内外环境变化分析

c) 茶文化产业聚集可能性

d) 茶文化产业转移及产业升级

e) 茶文化产业规划

f) 茶文化产业政策

g) 未来产业发展趋势及本项目机会分析

第二篇：区域竞争分析

a) 本区域与武汉其他类似区域未来的发展关系分析

b) 本区域与区域内其他板块的发展关系分析

第二部分：土地资源盘点

a) 项目地块概况

b) 土地权属及现状盘点

土地规模

土地权属

土地现状

地块四至

土地规划功能

土地开发限制条件

开发难度评判

土地自然资源价值评估

项目内部人文资源价值评估

其他限制条件

第三部分问题的结构化分析

a) 多方主体目标分析

b) 根据基础资料的研究，运用金字塔模型寻找项目的核心问题

c) 理清项目的问题结构，分出问题的层级与逻辑关系

第四部分类似项目开发案例借鉴

a)国外成功文化产业园区开发运作模式

b)国内成功文化产业园区开发运作模式

第五部分研究结论部分

a) 竞争分析

b) 总体发展战略

c) 整体定位

d) 产业定位

e) 功能定位

第六部分拿地建议

a) 项目拿地建议

b) 风险控制及标准

《项目定位及规划建议报告》大纲

工作大纲：

第一部分项目取地可行性研究报告关键结论回顾

第二部分项目目标体系的建立

a) 客户访谈

b) 限制条件

c) 研究问题的界定

d) 战略目标的确立

e) 策略目标的确立

第三部分成功案例打造借鉴

a)发展背景

b)总体定位

c)功能构成与布局

d)核心区的功能与发展

e)项目的标志与形象

f)项目的交通与对外联系

g)项目的产业结构与客户构成

h)项目发展的关键成功因素

i)项目开发的启动模式

j)项目发展资源分析

k)项目文化资源利用分析

第四部分项目定位深化研究

a) 整体定位

b) 产业定位

c) 功能定位

d) 形象定位

e) 产品定位

产品档次

产品指标

f) 客户定位

客户行为分析

客户敏感点分析

客户价值总结

目标客户定位

第五部分项目整体规划布局

a) 项目整体规划布局原则

b) 项目各功能比例

c) 项目功能分区及组团布局

d) 各组团内重点项目

e) 项目关键节点的城市设计原则

f) 各组团土地利用性质及开发强度分布

g) 核心区位置、规模、功能布局

核心区位置选择建议

核心区规模建议

功能布局建议

第六部分开发模式及运营模式研究

a) 项目开发运作目标与战略

b) 项目开发运作模式

c) 项目开发运作的关键环节

d) 确定开发时序

e) 确定运营模式

瑞信行可以提供的其他服务项目营销代理服务，其中包含主要服务内容：《项目营销策略总纲》大纲

1.项目目标解读

1.1 项目整体营销目标确定

1.2 项目销售目标确定

1.3 项目品牌目标确定

2.市场政策分析

2.1 经济形势解读

2.2 近期市场政策解读

2.3 对本项目利好分析

3.项目本体分析（项目卖点分析）

3.1 项目区域价值点梳理

3.2 项目本体价值点梳理

4.竞争项目分析

4.1 区域写字楼格局概述

4.2 入市竞争项目梳理

4.3 竞争项目分析

4.4 本项目竞争力分析

5.项目目标客户分析

5.1 客户购买力分析

5.2 目标客户定位（包含了项目广告受众分析

6.项目整体营销策略确定

6.1 项目整体营销策略

6.2 项目核心价值提炼（项目品牌营造）

6.3 项目营销形象、定位语、主题推广语确定（项目广告策略制定、项目

广告述求点确定、项目广告文案撰写、项目广告风格确定）

6.4 项目营销总攻略

6.5 项目营销节点总控图（项目营销阶段划分、各阶段营销工作内容确定）

7.项目推广策略（此部分包括项目产品推广及品牌推广）

7.1 项目推广目标的确定

7.2 项目推广原则的确定

7.3 项目推广思路的确定

7.4 项目推广主题的确定

7.5 项目推广方式的确定

7.6 项目各阶段推广计划的制定

7.7 项目竞争对手媒体选择分析

7.8 各类媒体分析

7.9 项目媒体选择

7.10 项目媒体组合策略

7.11 项目媒体发布计划

7.12 项目节点活动策划

7.13 项目告知类活动策划

7.14 项目研讨类活动策划

7.15 项目节日类活动策划

7.16 项目展会类活动策划

7.17 项目主题类活动策划

7.18 项目推广费用预算

8.项目展示策略

8.1 项目VI系统设计

8.2 项目导视系统设计

8.3 项目租售中心包装

8.4 项目工地形象包装

8.5 项目样板房包装

8.6 售楼部、展示区验收

8.7 项目销售物料、资料准备

8.8 接待服务体系确定（项目销售人员组织管理）

深度营销顾问服务服务内容大纲

1.推荐及选择营销合作公司

1.1提供合作公司资料、背景及合作评价

1.2沟通合作公司入围标准

1.3协助开发商招标及开标

1.4参加评标会及对成果评价

1.5协助开发商确定公司

1.6建议资费水平与合作方式

2.提供各合作公司的工作建议

2.1 3D公司

2.1.13D片制作建议

2.1.1.1制作需求讨论

2.1.1.2表现形式建议

2.1.1.3影片内容具体要求

2.1.1.4音效要求

2.1.1.5字幕要求

2.1.1.6分辨率要求

2.1.1.7动画时长要求

2.1.1.8风格要求

2.1.2 3D片调整推动

2.1.2.13D表现形式跟进调整

2.1.2.2脚本跟进调整

2.1.2.3字幕校对撰写

2.1.2.4影片成品效果跟进调整

2.1.2.5音响、屏幕等物料选择建议

2.2模型公司

2.2.1模型设计建议

2.2.1.1制作需求讨论

2.2.1.2展示形式要求

2.2.1.3展示范围要求

2.2.1.4布置区域建议

2.2.1.5成果制作质地要求

2.2.1.6寸及比例要求

2.2.2模型设计调整推动

2.2.2.1光效果调整

2.2.2.2楼体材质调整

2.3广告公司

2.3.1广告设计方案建议

2.3.1.1头脑风暴讨论及确定VI系统

2.3.1.2讨论及确定VI延展（楼书、折页、置业计划等）2.3.2广告设计方案调整推动

2.3.2.1设计稿调整及结果评判

2.3.2.2材质选择及结果评判

2.4 营销中心设计公司

2.4.1 营销中心设计建议

2.4.1.1总体平面功能布局

2.4.1.2各分区平面布局

2.4.1.3装修风格

2.4.1.4制定人/车行动线

2.4.1.5营销中心接待流线

2.4.1.6音乐、小品、香氛、饮品选择的建议

2.4.2营销中心设计调整推动

2.4.2.1设计稿调整及结果评判

2.4.2.2施工过程问题反馈

2.5样板房设计公司

2.5.1样板房设计建议

2.5.1.1样板房设置位置

2.5.1.2装样板间装修标准

2.5.1.3装样板房布局建议

2.5.1.4家私选择建议

2.5.1.5装样板房风格建议

2.5.1.6视频播放建议、艺术小品、香氛选择、营销包装等

2.5.2样板房设计调整推动

2.5.2.1设计稿调整及结果评判

2.5.2.2施工过程问题反馈

3.营销策略总纲

(具体参考模块2内容)

4.蓄客盘客与定价

4.1蓄客盘客

4.1.1与开发商沟通开盘阶段及年度销售目标（速度/价格/现金流等）

4.1.2目标分解及可实现性验证

4.1.3储客（或认筹）方案建议

4.1.4阶段性盘点客户诚意度

4.2定价

4.2.1市场调研

4.2.1.1市场分析

4.2.1.2诚意客户分析

4.2.1.3竞争项目分析

4.2.2爬楼打分

4.2.2.1制定爬楼打分标准

4.2.2.2现场爬楼打分

4.2.2.3结果讨论与调整

4.2.3均价建议、制作价格表

4.2.3.1项目均价推导

4.2.3.2制定预销控图

4.2.3.3价格表形成

4.2.3.4入市均价沟通建议

4.3开盘文件（具体文件根据本地规定筹备）

4.3.1提供公示文件范本（五证两书等）

4.3.2协助准备现场展示文件（《选房流程》、《购买须知》、《风险提示》

等）

5. 项目开盘方案

（结合区域市场特点、发展商及销售执行力等关键因素，通过重点推售活动最大程度促进成交。）

5.1竞争分析；

5.2开盘期活动及组织安排建议；

5.3推出单位及销售建议；

5.4促销活动建议；

5.5现场包装建议；

5.6媒体宣传及公关活动建议。

5.7促销活动建议；

5.8团队组织与培训安排。

5.9现场专业培训

6.保安培训

6.1保安岗位职责

6.2保安礼仪及与销售员配合方式

7.客服培训

7.1客户接待流程标准

7.2商务礼仪

8.销售员培训

8.3.1服装配饰统一

8.3.2区域价值梳理

8.3.3产品价值培训

8.3.4上岗流程考核

8.3.5 阶段考核与能力提升