广州公寓的产生发展的原因及其特点分析

广州公寓的产生发展的原因及其特点分析

出现于上世纪80年代中期

广州的公寓最早出现于上世纪80年代中期落成的星级酒店，其中以花园酒店、中国大酒店为主，提供以酒店套房改建的公寓并辅以酒店式管家服务，主要针对常驻广州的外籍人士及本地的高级管理人员。

随着本地经济的发展，市场对高级公寓需求不断增长，广州公寓市场呈现供不应求局面，在上世纪90年代初开始陆续有多个纯服务式公寓推出，包括祈福华厦、金亚花园、金湖花园等，到上世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。

中地行市场研究部把广州公寓的发展分为两个阶段，上世纪90年代为广州服务公寓的起步阶段，集中地多数在交易会（流花路）、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区，主要代表为富城花园、岭南会、广东国际大厦B附楼、嘉和苑等。

发展于2000年以后

第二阶段为2000年后至今，是“商务＋服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区，主要代表为祈福华厦、新大厦、中信公寓、双城国际等。

根据调查显示，广州市到目前为止以公寓项目申领预售许可证的套数不足2000套，总面积23万平方米左右。到2004年为止公寓的成交宗数为742宗，成交面积14.84万平方米，平均每宗200平方米。因此有不少住宅或写字楼项目藉公寓之名进行策略性销售2003年以来广州公寓雄风再起

2003年以来，广州公寓经历多年的“休克”后雄风再起。星河湾公寓率先推出437间精心设计的客房，无论是标准公寓、豪华套房还是复式公寓，室内装潢及设计等更为成熟。据悉，目前星河湾公寓日租金在880－1280元之间，以原先50多平方米、20多万元的价格计算，投资收益较为理想。

位于琶洲板块的世港国际公寓自去年年初推出438套单位以来，价格节节攀升，目前已经达到8500元／平方米。

今年五一期间，珠江帝景推出“克莱国际公寓”，总货量236套单位，均价约8000元／平方米，户型面积为149－202平方米，包括149－165平方米的四房两厅、201平方米的五房两厅等三种户型，记者现场看盘发现，有的户型已“清货”。

而前段时间马赛国际公寓公开选房也吸引了不少投资客或自住客到场，首次推出的两栋部分单元基本售完，发展商将加推88套公寓。从这两年市场上的销售情况来看，公寓卖得似乎都不错。

另外，新的公寓盘后继有力似乎也印证着市场承接力的强大：如位于珠江新城的富力爱丁堡国际公寓已于去年年底开工，预计今年12月份进行内部认购。项目定位为涉外投资型国际公寓，面积85－175平方米，总货量也比较大。

链接：产生的原因

经济增长刺激公寓开发

对于广州服务性公寓卷土重来的原因，高力国际物业服务公司华南地区常务董事总经理黄少媚表示，中国加入世界贸易组织和CEPA的签订及泛珠三角的启动，使广州市对外的经贸联系日益高涨，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的外籍人员、常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日益增多，刺激了广州的房地产市场尤其是服务式公寓市场再度活跃。

在4月底广州举行的一次国际公寓论坛上，珠江投资公司总经理夏南称，珠江地产选择在珠江新城打造国际公寓，主要也是看好广州向国际化大都市迈进的作为城市CBD的发展前景，目前广州的经济总量虽比上海差些，但经济发展速度和人均收入增长都是很快的，广州的国际地位提高将带来公寓的大踏步发展。

珠江帝景市场部负责人表示，2002年落成的亚洲最大、世界第二的琶洲新会展中心，每年承办两届全国规模最大的商品交易会，每一次都是聚集了世界各地的眼光，无数物流、人流、资金流在这里汇集又发散出去，不少人都把交易会比作一个金矿。广交会是广州公寓项目旺销的重要原因。

公寓特征：商务＋服务＋国际化

目前方兴未艾的广州公寓，有何新的特征

广州中地行市场部总顾问黎文江认为，主要凸显出“商务＋服务”的新特征，尤其是住宅或写字楼经过装修、服务提升后，将会具备公寓之实。

珠江帝景的公寓将分别与康景物业和珠江帝景国际酒店签订克莱国际公寓前期物业服务协议，将特设服务中心为业主提供管家服务、家政、文体、教育、商务等服务。从其营销策略来说，这些公寓计划面向海外发售。

新加坡大地产商嘉德置地日前在天河打造的一栋公寓也将由该集团的雅诗阁国际负责管理。据了解，该集团在全世界40个城市拥有1.4万多套服务公寓，因此广州项目一诞生就将拥有国际性客源。

仲量联行副董事、广州战略顾问部总监田强认为，公寓主要设施实际上和广州高档的住宅和会所的设施有点类似：一般要有健身房、室内室外的游泳池、商务中心等，服务类基本上是高级酒店，“尤其是24小时的安全”。

购买人群：集中于五类客户群

现时广州市购买公寓的买家大致可分成五类：第一类是集团买家，作为集团高级雇员的宿舍和跨国集团驻华办事处等。

第二类是商务买家，主要用作中小型企业的办公楼、国内的私营业主、创意产业群（广告、IT、设计、投资咨询等）。

第三类是投资买家，用于租赁或商住投资。

第四类是自住买家，日常居住CBD办公族、BOBO一族等。

第五类是SOHO买家，居住＋商务二合一的创意产业群（广告、IT、设计等）。

据了解，珠江帝景克莱国际公寓将瞄准企业主、高级白领、投资客等“具有商务特征的客户”。星河湾公寓、马赛国际公寓等投资客占了很大的比例。

广州酒店式公寓租金调查

广州国际公寓主要三个区域的租金价格区间代表分别为：天河北中信广场160元/ m2-月；珠江新城大厦130元/ m2-月；二沙岛200元/ m2-月。天河板块和珠江新城板块是相对成熟的区域，从租金区域分析80~130元/ m2-月是个市场空白。

外籍人士大多享受住房补贴分为三个级别：五千美金~八千美金

两千美金~三千美金

一千美金~两千美金（占到70%）

广州酒店式公寓日租对比

广州酒店式公寓日租因市场不规范，导致现有日租公寓价格远低于其他城市。

广州酒店式公寓客源分析

广州酒店式公寓70%客户来自亚洲，包括日本、港澳、东南亚；其他的是欧美国家。

1. 日本和韩国人是广州酒店式公寓的主要客源，他们都喜欢群居，通常都居住在同一个小区内，譬如珠江新城的新大厦日韩占到

80%，富力爱丁堡日韩占50%等。

2. 日本、韩国的外籍人士，大多是携带家人同住，所以对大户型，三房两厅有较大需求，对周边生活配套设施要求教高。

3. 欧美国家的人不喜欢群居，甚至不喜欢在同一个楼层碰面

4. 单身型的商务客源不介意户型，对地理位置要求较高，多要求靠近工作地点

5. 所有酒店式公寓客户普遍对软性服务要求较高，提供酒店式服务是基本要求

广州酒店式公寓租凭形式分析

广州酒店式公寓空白点

缺乏统一规范

名义上的酒店式公寓繁多，实际专业操作的少。

性质混杂

往往不同性质的物业混杂在一起。

规格不一

标准设施、规格、服务品种都没有统一的尺度。

细分市场不对称

许多开发商开发国际公寓，却不知道外国人有何需求，也不知道去哪寻找客源；而许多专业的物业公司知道客户的需求却还在寻找合适安置的公寓物业。

租用类型少

市场表现以长租为主要经营形式，短租和日租少，导致经营手段单一，总收益低。