江苏省建筑业房地产业项目税收管理办法(讨论稿)

江苏省建筑业房地产业项目税收管理办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为了加强和规范建筑业和房地产业税收征收管理，贯彻执行“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和其他相关法律、行政法规及规章，结合我省实际，制定本办法。

第二条本办法所称建筑业是指建筑安装工程作业，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。本办法所称的房地产业是指专业从事房地产开发及销售业务。

第三条凡江苏省范围内提供建筑业劳务和销售不动产的单位和个人以及外地来苏提供建筑业劳务的单位或个人（以下简称纳税人）均适用本办法。

第二章项目登记管理

第四条主管税务机关要加强与发改、规划、国土、建设、房管、交通、招投标管理等有关部门的联系，采集建筑业、房地产业工程项目的立项、开工建设等信息。

第五条江苏省范围内本地建筑工程项目与本地施工企业承接的异地建筑工程项目均必须办理项目登记。建筑工程项目的登记对象

为工程建设方与施工方，即实行建筑业双向登记，但下列情况除外：（一）代开票纳税人承接的工程总造价（合同总金额）在10万元以下的项目，工程建设方与施工方均不需办理项目登记。

（二）建筑工程项目在异地的，异地建设方不需办理项目登记。

（三）建筑工程项目实行分包或转包的，由总包方统一进行项目登记，分包方与转包方不需再办理项目登记。

（四）独立核算单位内部提供建筑业劳务的，不需办理项目登记。

第六条建设方必须自建设工程项目取得《建设工程规划许可证》30日内向其工程项目所在地主管税务机关进行项目登记，必须如实填写《建筑业工程项目登记表》（见附件1）并提供下列证件、资料：

（一）工程承发包合同、分包合同、转包合同、施工合同及其工程预算资料原件及复印件。

（二）《建设工程规划许可证》原件及复印件；

（三）主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。

房地产项目的建设方在取得《房屋预售许可证》后，还需如实填写《房地产项目新开工登记表》（见附件7）。

第七条工程施工方应在建筑工程合同签定并申报领取《建设工程项目施工许可证》之日起30日内向其工程项目所在地主管税务机关申请办理项目登记，如实填写《建筑业工程项目登记表》（见附件1）并提供下列证件、资料：

（一）施工方的营业执照副本、税务登记证副本原件及复印件；

（二）工程承发包合同、分包合同、转包合同、施工合同及其工程预算资料原件及复印件；

（三）《建设工程项目施工许可证》原件及复印件；

（四）本地施工方的开户银行及帐号，外来施工方在工程所在地的开户银行及帐号；

（五）外来施工方的《外出经营税收管理证明》原件及复印件；

（六）主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。

纳税人提供异地建筑业应税劳务的，应同时按照上述规定向机构所在地主管税务机关进行建筑工程项目登记。

第八条建设方与施工方在工程项目登记信息发生变动之日起三十日内，必须向主管税务机关申报办理变更项目登记。

建设方与施工方在进行项目变更登记时，必须如实填写《建筑工程项目变更登记表》（见附件2），同时缴回《建筑业工程项目登记表》并提供相关变更资料。主管税务机关审核后向申请单位重新填发《工程项目登记表》。

第九条建设方与施工方在建筑项目施工过程中，发生停缓建的，在决定停缓建之日起十五日内，向项目登记主管税务机关申请办理工程项目停缓建登记，填写《建筑业工程项目停缓建登记表》（见附件3）。在复建之日起十日内向主管税务机关办理复建手续及变更项目登记。

第十条施工方在建筑业工程项目完工并经相关部门竣工验收及出具工程决算审计报告书之日起30日内，持下列有关资料向建筑

业应税劳务发生地主管税务机关申请建筑工程项目清算：（一）《工程项目登记表》；

（二）竣工结算报告、工程项目结算书；

（三）工程决算审计报告书。

主管税务机关在办理工程项目清算时，应对工程结算价款、甲供材、设备扣除等项目进行核实确定，同时清缴税款，在项目清算结束后，出具《建筑工程项目清算表》（见附件4）。

第十一条主管地方税务机关完成工程项目清算工作，且清缴税款入库后，出具《建筑工程项目注销登记表》（见附件5），交工程项目登记人。

第十二条应办理项目初始登记而未登记，应办理项目变更登记而未登记，应办理停缓建登记而未登记，应办理清算而未清算，并经主管税务机关通知仍未办理相关手续的，可由主管税务机关发出催办通知书，责令工程双方在通知书发出之日起十五日内办理相关手续。

第十三条主管地方税务机关要结合建筑工程项目登记信息，建立房地产开发项目开工、销售、竣工登记备案制度，房地产开发企业应按规定向主管地方税务机关报送相关资料。主管地方税务机关应建立房地产开发企业台账，根据企业报送的《新开发项目开工登记表》、《房地产开发建设销售明细表》以及有关资料，详细记录各开发项目的涉税信息，具体应包括以下基本指标。

房地产项目登记情况，包括（1）开发项目名称；（2）项目坐落地址；（3）取得土地使用权方式和支付地价款；（4）支付的土地补偿

费、公共设施配套费等各项费用；（5）开发项目总建筑面积；（6）开发产品类型和各自建筑面积；（7）项目施工建筑总承包企业名称；（8）建筑工程预（决）算金额；（9）项目可供销售面积；（10）已销售（含预售）房屋（土地）面积；（11）最低房屋销售价格；（12）采取何种销售方式；（13）已售房屋收取总价款等。

税款缴纳情况，包括：（1）纳税人识别码；（2）税款征收方式；（3）缴纳税款种类和各税种的申报期；（4）各税缴纳情况及其所属期；（5）缓缴、欠缴税款情况；（6）税收罚款和滞纳金缴纳等。

主管税务机关可根据管理的需要，自行设计台账格式，增加相关信息。

第三章税收管理

第十四条纳税人从事建筑业、房地产按下列规定分别确定计税营业税额。

（一）纳税人从事建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业，无论与对方如何结算，其计税营业额均应包括工程所用原材料及其他物质和动力的价款在内，甲供材料应全额计入工程造价，一并计征营业税。纳税人从事安装工程作业，其计税营业额不包括设备价值在内。设备的价值，按购买设备时销售单位开具的增值税发票（或工商企业通用发票）上注明的设备价款（含增值税）确定，上述设备，仅指已在工程设计图纸上所列设备清单上标明，且在省以上税务机关文件中列举范围内的设备。对设备本体以外但属于设备成套供货范围并随同

设备本体到货，且其价款与设备本体价款开具在同一张发票上的零件、配件、附件等也可作为设备的组成部分。对未列入本通知设备范围的其他设备，经主管税务机关调查核实并逐级请示后，报省地方税务局明确。

纳税人的自建行为或提供建筑业劳务价款明显偏低的，其计税营业额按营业税暂行条例实施细则第十五条规定的原则确定。

建筑业总承包人将工程分包（转包）给他人的，以工程的全部价款减去付给分包（转包）人工程价款后的余额为计税营业额。但分包人（转包人）进行再分包（再转包）时，不得扣除其支付给再分包人（再转包人）的价款。

（二）房地产开发企业销售开发的不动产，其营业额包括全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，如开发商向购房者收取延期付款利息、集中供热、管道煤气、有线电视、电话等费用（不包括住房维修基金）。

房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计征营业税。所称“购置的不动产”、“受让的土地使用权”，是指开发商不参与开发、建设，以购买或者交换方式，直接取得所有权（或使用权）原属于其他单位和个人的不动产、土地使用权：“购置或受让原价”是指购买不动产实际支付的价款，取得土地使用权实际支付的价款，不包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的税费

和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。

纳税人在转让土地使用权或销售不动产过程中发生“销售退回”行为的，经主管税务机关审核确认，可以将退付款项冲减当期应纳房地产营业税的计税营业额。

纳税人采取折扣方式转让土地使用权或销售不动产，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为计税营业额。

纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低的，可按营业税暂行条例实施细则第十五条的规定确定计税营业额。

第十五条纳税人从事建筑业、房地产按下列规定分别确定纳税义务发生时间。

（一）纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签定书面合同的，按合同规定的付款（包括提供原材料、动力和其他物资，预收工程价款）时间或施工进度确定其纳税义务发生时间。合同明确规定付款日期的，以合同约定的付款日期为纳税义务发生时间；合同未明确付款日期的，由主管税务机关根据工程形象进度按月确定纳税义务发生时间。

纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位未签定书面合同的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

自建行为的纳税义务发生时间，为纳税人销售自建建筑物并收迄营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。

（二）从事建筑业劳务扣缴义务发生时间为扣缴义务人支付工程

款的当天。

（三）纳税人从事房地产业务的，其纳税人义务发生时间为收取营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

纳税人从事房地产业采用预收款（预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天。

第十六条建筑业、房地产业税收按照工程项目所在地的属地原则管理。

第十七条纳税人及扣缴义务人应按照下列规定确定建筑业、房地产业营业税的纳税地点：

（一）纳税人提供建筑业应税劳务或发生销售不动产应税行为，其营业税纳税地点为工程项目所在地。

（二）特殊规定：

纳税人从事跨省移动建筑工程的，应向其机构所在地主管地方税务机关申报纳税。所谓跨省移动建筑工程，是指承包的工程跨越两个或两个以上省、自治区、直辖市，而不是指施工企业跨省去承包的工程。

纳税人承包的本省范围内的跨省辖市移动建筑工程，其营业税纳税地点按以下规定办理：

1、我省建筑安装企业承包的省内工程跨两个或两个以上省辖市的，应向其机构所在地主管地方税务机关申报纳税；省辖市内跨县（市）的工程，则由省辖市地方税务局确定。

2、外省建筑安装企业承包跨两个或两个以上省辖市的工程，原

则上应按各省辖市工程的投资额、工程量或工程造价，在承包工程的工程所在地分别申报纳税。具体由工程所在地的主管地方税务机关逐级层报省地方税务局确定；省辖市内跨县（市）的工程，由省辖市地方税务局按照上述原则确定。

（三）建筑业营业税扣缴义务人扣缴营业税纳税地点为：非跨省工程的分包或转包，由扣缴义务人在工程所在地代扣代缴；跨省工程的分包或转包，由扣缴义务人在其机构所在地代扣代缴。

第十八条纳税人应按工程项目分别核算、分别申报纳税。

第十九条发生异地建筑劳务的纳税人到外地临时从事生产经营活动的，应当在外出生产经营以前，持税务登记证向主管税务机关申请开具《外出经营活动税收管理证明》。同时，应按月就其本地和异地建筑劳务的全部应税收入向其主管税务机关进行纳税申报，就其本地提供建筑业应税劳务取得的收入缴纳营业税；同时，应自申报之月起6个月内向主管税务机关提供其异地建筑业应税劳务收入的完税凭证，否则，应就其异地提供建筑业应税劳务取得的收入向其机构所在地主管税务机关缴纳营业税和滞纳金。

第四章发票管理

第二十条对营业税纳税地点在本省范围内的工程项目，施工方在收取工程价款时，必须开具《建筑业发票》。建设方必须凭《建筑业发票》支付各种工程所需款项。

第二十一条《建筑业发票》必须采用税控装置开具，手写无效。

第二十二条《建筑业发票》应按照《发票管理办法》及相关的法律、法规的规定，如实、一次性填开。

开具发票的金额中，不包含建设单位提供的原材料、动力和其他物资价款，也不包含所安装设备价款。

第二十三条对提供建筑劳务的单位和个人，根据其开具建筑业发票方式的不同，分为自开票纳税人和代开票纳税人。

自开票纳税人，是指符合规定条件，向主管税务机关申请领购并自行开具建筑业发票的单位。对燃汽、电力、广电、自来水等零星分散、开票量大的非建安企业，可按自开票纳税人处理、管理。

代开票纳税人，是指除自开票纳税人以外的需由税务机关（或税务机关指定的单位，下同）代为开具建筑业发票的单位和个人。

第二十四条自开票纳税人所称符合规定条件，是指同时具备以下条件：

（一）具有工商行政管理部门核发的营业执照，地方税务部门核发的税务登记证。

（二）建设主管部门核发的建筑资质一级以上；

（三）上年度建筑业主营业务累计金额在2000万元以上或者当年已签订建筑合同额累计在2000万元以上的(含2000万元)；

（四）拥有固定的办公场所。办公场所如属租用，则租期必须在1年以上；

（五）拥有建筑业企业自开票系统所必须的计算机软、硬件设备（必备针式打印机）及开具机外版发票以及相关数据录入、导入、导

出的计算机人员；

（六）财务制度健全，账簿设置齐全，具备查账征收条件，能按发票管理办法规定妥善保管、使用发票及其他单证等资料，并能按规定及时向税务机关报送发票使用情况，能按税务机关和财务会计制度的要求正确核算营业收入、营业成本、税金和营业利润，所得税实行汇算清缴，并能按规定向税务机关进行纳税申报和缴纳各项税款。

第二十五条以下纳税人均不属于自开票纳税人的范围：

（一）不同时具备自开票纳税人条件的单位；

（二）个人，包括个体工商户和其他有经营行为的个人；

（三）承包人、承租人以及挂靠人；

（四）外地来本地进行施工的单位和个人。

第二十六条提供建筑业劳务的单位需申请自开票纳税人资格的，应向主管税务机关提出书面申请，并提供以下附列资料：（一）建筑业自开票纳税人资格申请表（见附件6）；

（二）营业执照复印件；

（三）税务登记证副本复印件；

（四）施工企业资质证明复印件；

（五）自有房屋产权证或房屋租赁合同复印件；

（六）银行结算账户证明复印件；

（七）主管税务机关要求提供的其他有关证件、资料。

第二十七条自开票纳税人应在所开具的《建筑业发票》上加盖财务专用章或发票专用章；税务机关代开发票时，应加盖税务机关发

票专用章。

第二十八条主管税务机关根据项目管理的要求，对代开票纳税人的税款在开具发票之前先予征收，后开具发票。同时纳税人应按月向其主管税务机关办理所有税收、基金（费）纳税申报，对此前先予缴纳的税款作已缴税款处理。

第二十九条代开票纳税人申请开具发票时应提供如下材料：

（一）税务登记证副本；对按规定不需办理工商登记和税务登记的单位和个人需提供单位证明或个人身份证；

（二）按本办法须办理工程项目登记的，提供《工程项目登记表》及《建筑工程项目付款证明》（见附件8）；

（三）按本办法可不办理工程项目登记的，提供建设施工工程项目总包、分包合同、协议；工程总价款在5000元以下且未签定合同、协议的，提供《建筑工程项目付款证明》。

（四）申请人为分包方的，提供被扣缴税款完税凭证；

（五）申请人为外来的，提供外出经营证明；

（六）享受减免税的，应出示税务机关核发的《减免税批复》。

第三十条自开票纳税人应建立严格的发票领、用、存制度和相关台帐。主管税务机关应严格加强发票管理，限量供应，验旧售新，定期检查。

第三十一条房地产开发企业领取税务登记证件后，向主管地方税务机关申请领购发票和专用税务收据。

第三十二条房地产开发企业发生经营业务应按规定开具发票。

销售不动产、转让土地使用权时，应开具地税机关监制的发票，收取定金、预收款及其他各种预收款项时，应开具地税机关监制的税务收据。

第三十三条房地产开发企业应按照规定安装、使用税控装置，对未按规定安装和使用税控装置的，由主管地方税务机关代开发票和税务收据。

第五章其他管理

第三十四条各类开发项目的建设方要积极进行项目登记，并积极协助税务机关加强税收管理。各建设单位不得接受外地和非法凭证入帐，无本地建筑业发票，不得支付施工单位施工工程款。

对有建设项目的企业纳税人，未取得合法有效凭证或接受外地发票的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及发票管理办法等有关规定进行处理。

对有建设项目的行政事业性单位未取得合法有效凭证或接受外地发票的，由主管税务机关会同财政部门进行核查，并督促建设单位责令施工企业换取《建筑业发票》。

第三十五条各地可根据本地实际设置征管机构，有条件的地区可设置专业管理机构。

第三十六条本办法由江苏省地方税务局解释。

第三十七条本办法自公布之日起执行。