房山项目概念方案设计任务书(外资)
房山理工大学4、6号地项目概念方案设计任务书
2017.08
1
目录
一、项目名称
二、项目概况
三、设计要点概述
四、项目定位
五、项目技术经济指标及要求
六、设计依据
七、总体规划原则
八、交通组织原则
九、专项及单体设计指引
十、提交设计文件要求
十一、概念方案设计时间安排及阶段划分
十二、附件
一、项目名称：
项目名称：房山理工大学4、6号地
建设单位：北京创董创新实业有限公司
项目功能：办公、酒店、商业及其他配套辅助功能
二、项目概况：
1、项目位置
本项目位于北京西南房山理工大学板块，房山区中心区东南、长阳镇西南，东环路及长虹东路交叉口东南侧，项目距离地铁房山线良乡大学城北站仅500米，属于城市新兴板块，未来发展潜力较大。
2、区域现状概况
长阳板块大学城板块
良乡板块
3、项目概况
3.1项目简介
本项目地上部分全部自持运营，地下空间可对外销售，对产品设计和运营能力都有较高的要求，因此需要通过对写字楼市场、商业市场、酒店市场的整体分析和竞争分析之后，结合对消费者的理解，从市场层面和产品层面提升项目整体形象，使得项目价值最大化。
本项目地上部分中有小部分办公空间为下述五家上市公司作为办公使用。为此，一方面要满足上市公司打造行业领导者形象的要求，同时，要实现经济效益
最大化。
本次设计为整体的概念方案设计。
3.2设计范围
设计内容包含但不限于：规划总图设计；交通组织设计；场地分析及利用、建筑单体概念方案设计；景观概念方案设计；竖向规划概念方案设计；机电设备概念方案；设计说明及技术指标。
三、设计要点概述
1.任务书目标
提供全面丰富的项目背景资料介绍及现有市场定位介绍，以期在本设计竞标工作开始阶段，为设计单位提供明确的工作指引。
中标的设计单位应利用自身的综合经验和专业能力，于概念方案深化阶段对产品类型和配置提出“规划基本可行的”多个方案，供开发方进行市场及经济综合比较、决策，房山区规委进行城市建设规划方面的比较和决策，为方案设计奠定基础。
2.给予设计单位“明确的，最大化的设计自由”
2.1 不可变的要求
2.1.1 上位规划要求
2.1.2项目不能对着长虹路和长于路开口，充分考虑商业展示面的影响，由于长虹路无法开口，北侧两块地（92号地块和98号地块）与南侧的08号地块被长虹路隔开，无法形成一个整体。
2.1.3用地现状及相关国家及地方的政策、法规；
2.1.4开发方对“最优性价比”的追求：价值最大化与可操作性、经济
性的平衡。
2.2 可变的要求
2.2.1 除配建指标面积要求以外的各种物业的总量配比；
2.2.2 除主楼之外的建筑高度；
2.2.3 商业裙房的层数；
2.1.4 楼座位置及栋数；
2.1.5 其他物业形式的增加：如商务公寓和其他等。
2.1.6项目内部有众多原生树，可作为园林景观保留。
2.3 设计难点强调
2.3.1 总平面图：交通组织、多种物业入口、广场及室外环境，提高商
业价值。
2.3.2 地下层：下沉广场与地下商业关系处理，地下车行通道及服务系
统。办公是否与商业整体统筹（分区管理），与城市交通系统协调，对接；
各物业地下车库的出入口及分区；不同功能用房层高变化；针对房山地
势地形特质的设置考虑。
2.3.3 各业态之间的流线组织，需既避免相互干扰又需要利用不同业态
人流，满足商业运营需要；
2.3.4 对现有地形的合理利用，既要满足建筑各业态功能又要减少土方
量开挖，同时需依据北京计容面积及地下室面积的认定，必须避免因设
计手段造成的建筑面积浪费。
2.3.5 建筑群体形象效果。
2.3.6 整体开发建设同时投入使用要求 (工程组织，市政接口，物业管
理，交通疏散，机电设备系统等)。
2.3.7 在满足功能要求的前提下，注意结构体系形式选择及柱网、层高
的经济合理性。
四、项目定位
1、项目整体形象定位
本项目定位“房山新中心，首席城市综合体，创新科技平台”。
区位定位：“房山新中心”，既强调了项目所属区域，同时体现了项目作为城市发展新区——房山核心区域的高端地理占位
心理占位：“创新”，“科技”及“平台”，紧贴项目的五大股东作为行业的领军企业，强调了项目产业特性，为后期品牌造势做好最大化铺垫。
物业属性定位：“综合体”，体现了整个社区物业规划形态丰富，强调项目的商业属性，利用商业为项目背书，整体涵盖了商务写字酒店、集中商
业等其他商业业态，增强了项目的综合质素
2、目标客户描述及市场定位
2.1写字楼
以完善的配套设施、优质的服务水平，增强“人性化办公体验”，确保空间人性化、配套多元化、动线合理化。
2.2商业
园区底商、临街商铺、内街商铺。
代表项目的城市综合体文化概念，全新的房山区域商圈领地。
商街利用文化艺术表现形式，打造体验型特色商业，与区域其它项目差异化。
2.3酒店（酒店式公寓）：
请设计单位根据项目情况，确定规模和档次。
五、经济技术指标及总体设计
1、主要经济技术指标
1.1用地性质：
FS00-LX10-0092、FS00-LX10-0098为B4综合性商业金融服务用地；
FS00-LX10-0095为S1公共停车场用地；
FS00-LX10-0100为G3广场用地；
FS00-LX18-0008为F3其他多功能用地。
1.2地下建筑面积：建筑面积在满足相关规范要求的配建面积情况下由设计
方根据方案设计需求确定。
1.3 机动车停车设置标准：设置地下停车，按物业类型合理配备车位，并分
区表示，结合详规合理设置出入口。
2、产品分布
2.1地上层功能划分：
层数、功能划分由设计公司根据情况确定。
2.2地下层功能划分：
层数根据设计情况，包含商铺、停车库、物业用房、设备用房、人防工程等；
六、设计依据：
1、用地红线图；（附图）
2、设计应符合消防、卫生、防疫、交通、环保、人防、防火等国家及北京市有关法规、规范方面的要求；对于突破标准部分的设计必须组织专家论证，根据专家论证结果报业主书面确认同意后进行设计。
3、设计图纸的标准和深度，应符合中国住建部《建筑工程设计文件编制深度规定》中概念方案设计要求；委托方设计要求；并中标后的概念方案以取得北京市政府审批或认可为最终确认成果。
4、业主方提供的本设计任务书及附件的要求。
七、总体规划要求
1、规划设计原则：
1.1建筑总体布局、造型、色彩应注重规划要求及城市区域设计，应充分考
虑与周边的协调关系。
1.2城市综合体应服务于城市总体规划及本项目的总体规划，提升城市空间
品质，丰富城市天际线及城市形象；
1.3营造高雅品位的内外部环境，保证办公、商业及酒店的景观资源最大化
利用及均好性；
1.4 细节处理精确丰富；注意色彩材质的远近结合。
1.5景观处理注重裙房和主楼的立体空间绿化；可考虑在裙房屋顶设置空中
花园及个性化空间供业主使用；
1.6建筑设计必须慎重考虑与规划区环境以及周边建筑的协调关系，注意建
筑物的体型体量，形成完整的空间界面。应注重把握建筑物近人尺度部
分的设计，通过景观要素、饰面材料及质地、建筑的纹理和韵律表现、
建筑细部等处理手段，保证各个层面具有亲切的空间感受。
1.7要充分考虑新建筑与周围已建及规划建筑的间距关系，要满足国家和北
京规范对间距、自然采光、自然通风的要求，处理好新旧建筑、新旧场
地的关系。
1.8 结构体系要做到经济合理，充分协调好地下停车、裙房商业及办公等的
垂直空间关系，选择合适的柱网尺寸。
1.9根据市政配套情况及政府规划要点要求，考虑是否设置各类技术配套设
施（包括开闭站、变配电站、柴油发电机房、及各弱电机房、垃圾中转
站、水泵房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备、热
力站），合理规划具体的位置及面积安排。
1.10本设计应考虑其与整体规划的协调。
1.11充分利用地铁人流。
2、外观设计
本项目需综合考虑建筑立面形象。建筑风格要求与建筑性质有机结合，有创新性, 具有视觉冲击力，风格应现代、大气，协调统一，设计上避免繁琐或奇异，不宜过于追求抽象、扭转或数字化形式造成不必要的成本浪费。建成后应成为房山区有特色的建筑。
3、道路场地标高设计及竖向设计
房山整体地势较低，在竖向设计上应充分结合并利用现状，形成丰富的建筑室内外形象及入口广场。有效合理的组织交通、优化地下半地下空间，提升项目
价值，尽可能降低土方开挖量。
可考虑在不同标高面分配广场面积，创造多（双）首层概念，将人流吸引到各个楼层；负一层设有一定面积的广场空间；
4、景观系统分析
通过沿街绿化带内的步行景观带将绿化通过视觉引入建筑，让丰富多彩的绿化在建筑内部也里得到展现。绿化分为广场绿化、带形绿化和庭院绿化、屋顶绿化等不同的绿化形式，满足使用者功能需求及景观要求。
5、入口及广场规划要求
5.1考虑广场的完整性和使用效果，人车分流，避免被车道分割；
5.2商业广场需充分考虑引导主干道人流进入；
5.3商业主出入口及广场位置，需结合室外人流主要动线方向设置；
5.4商业广场结合入口形成城市景观广场，满足人流聚散功能，商业用途及
景观需求。
5.5 商业应利用办公人流并进行必要出入口或广场设置，但商业人流不应干
扰办公区域。
八、交通组织原则
1、出入口的设置
地块位置处于城市干道旁，为避免对城市道路交通造成较大的压力，同时还考虑项目的特殊性，将来人流量较大，所以应合理组织各种流线，包括人流（办公、酒店、商业等），物流（垃圾清运、货物装卸等），车流（机动车（公共交通、出租车、私家车等）、消防车、自行车等）；避免交叉。
2、创新广场
在满足场地及以上建筑要求的前提下考虑设置“创新广场”，使其成为室外商业文化活动的亮点场所。
3、竖向交通
合理组织裙房及主体的竖向交通，在满足防火等规范的前提下，将内部空间合理设计，便于使用。
4、地下交通
各功能空间与车库之间应建立方便的联系。
5、后勤出入口
解决好各货运通道及卸货平台；垃圾收集运输系统。
6、其他
6.1合理解决停车及交通疏散问题，将其对本区的不利影响降到最小。
6.2保证消防车道及扑救面的要求；
九、建筑单体设计要求(供参考，非强制、可变，可根据设计需求进行合理调整)
（一）办公楼设计要求
1、主楼设计要求
1.1办公设计理念
办公设置于主体塔楼的下方，设计中应当从客户体验出发，高于普通甲级写字楼的办公体验，设计更人性化、针对性的细节，提升项目档次。建议以“现代、
科技、环保、节能”为主题，契合目前所倡导的循环经济主题，给客户超前的办公体验；
1.2 办公规划设计原则
1.2.1 整体形象的一致性：外观上保持一致性
1.2.2 立面设计应挺拔、大气、新颖、简约，强调地标的昭示性，还需考虑
夜间灯光效果。
1.2.3 尽量减少对主干道的压力、对商业人流的影响；出入口设置不宜占用
最好的商业价值面，但也不宜过于偏僻造成到达不便或者昭示性不够。
1.2.4 办公和酒店的底层大堂应分别独立设置，并考虑落客区的合理设置，
处理好与商业的关系；
1.2.5 解决好内部广场人、车流混杂的状况；
1.2.6空间方正实用，避免出现死角或不规则空间。
1.2.7 预留更多的“可改造空间”。
1.3办公设计技术明细指引
序
号
设计类别标准要求
1
建筑结构结构体系经济合理
有相邻楼层上下打通的土建改造空间
2 办公空间
和休憩生
态空间
能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间
3 使用率提高使用率
4 电梯电梯数量由设计单位按照使用功能设置，注意客货梯分
置
需考虑分区设置
5 停车位实现智能化高效管理
可考虑日后设置双层机械停车位的可能性
有条件的情况下易用自然光导入系统，将自然光导入地
下车库
6
智能化系
统达到5A级标准：加强建筑自动感应和远程控制、加强节能环保的科技应用，加强安全和通讯的最新科技应用
7
装饰装修根据国际建筑装修技术提供设计方向建议和方案设计指引
8 卫生间厕位面积适中，蹲位数量需满足规范要求
清洁专用洗手间：每个标准办公楼层提供一个清洁工专
用洗手间，配备拖把清洁水槽
根据规范设置无障碍卫生间
9 其它其它功能由设计灵活确定
(二）、商业设计要求
1、项目定位、经营业态
1.1定位：偏重办公配套的娱乐、餐饮、体验等。
1.2业态布局：餐饮、休闲娱乐以及其他体验式商业等业态穿插排布，避免
动线过长，影响客人的体验感。
1.3店铺关于视觉感：商业设计应充分考虑视觉穿透，可采用错层设计，使
客人可以直观的看到垂直对视相邻几层的店铺业态，增加便利性。
2、交通组织
2.1依据周边道路交通流量分析，合理设计交通方案。方便大型货车进出，
有效分流商业客货流。
2.2综合考虑商业停车位与酒店、办公停车位共享问题，尽量减少固定车位
数量，提高时租车位数量；地面应考虑合理数量临时落客区及卸货缓冲区。
3、外部形象
3.1立面
3.1.1立面设计简洁、时尚，富有商业气息和艺术气质。
3.1.2在表皮材料及立面形式上有所创新，考虑广告位与立面表皮的有
机融合及创新广告形式，适当位置设置LED显示屏。
3.1.3考虑灯光照明设计打造夜景视觉。
3.1.4考虑室外商业广告位需求。
3.2建议退层设计室外休闲空间。
3.3商业门前应根据整体设计考虑室外摆台设置。
3.4室外绿化尽量以低矮灌木为主，尽量不遮挡商业形象。
4、灯光照明
4.1照明充足明亮；使内外景观及商业具有明显昭示性。
4.2公共部分考虑作为内部景观的灯光设计；提升空间趣味性。
5、配套设施
5.1合适地配置公共洗手间、清洁用房，洗手间需设置独立梳妆间。
5.2统一考虑通风排烟、上下水等设备系统。
6、设备设施
6.1散售商铺空调室外机位置及冷凝水排放初步考虑
6.2餐饮商铺排烟措施初步考虑
（三）、酒店设计要求
1、规划设计原则
1.1出租或出售型酒店式公寓，由管理公司统一管理提供物业服务。
1.2概念风格：同写字楼或根据立面效果确定。
1.3酒店区、写字楼区域的划分应合理，应避免相互干扰和影响。
1.4大堂位置设置原则同写字楼。
1.5房间的设计应积极创新，布局合理，充分利用建筑空间。避免设计的不
足对客人产生的使用不便和压抑感。
2、设计技术明细指引
2.1标准层及客房标准层面积随办公楼可根据体型缩减或扩大；套数由设计确定。
2.2 其它：设计灵活发挥
十、提交设计文件要求
因本次设计为概念设计竞标，为使业主在有效的时间内能够得到满意的设计成果，要求设计方提供3套草案，并针对其中1套形成完整的设计方案（设计方可自行选择是否提供多套不同设计方案以提高中标率）。方案图纸应采用公制单位标注，汉语简体版文字说明，2004以上CAD版本；
中标的概念方案需继续深化设计（也有可能根据需要重新调整），至达到国家规定的方案报审规划部门的深度要求，并最终获得甲方及政府确认。
1.方案设计成果要求（包括但不限于）
分类序
号
图纸名称比例备注
总体分1 总平面图1:500～1：1000
2 地块价值分析图1:500～1：1000
3 功能分区与产品分布图1:500～1：1000
析 4 交通分析图1:500～1：1000
5 场地分析图1:500～1：1000
6 景观分析图1:500～1：1000
7 视线分析图1:500～1：1000 多角度
8 广场设计方案
9 总体纵、横向剖面多个含室外场地
建筑单体10 各物业标准层平面图1:200～1：300
标明单元建筑面
积及防火分区,
设备配套
11 各物业首层平面图1:200～1：300
标明单元建筑面
积及防火分区,
设备配套
12 地下层平面图1:200～1：300
标明单元建筑面
积及防火分区,
设备配套
13
主要建筑、典型建筑立面
图
1:200～1：300
14 主要、典型建筑剖面图1:200～1：300
15
避难层及其他特殊层平
面图
1:200
标明单元建筑面
积等
16 竖向交通方案图
17 主要建筑立面图彩色
18 建筑沿街立面展开图彩色，含重要节
点结
构
设
计
19 标准层结构布置示意图1:500
设计说明20 总体设计说明
21 方案设计说明
22 结构形式说明
23 抗震及抗风设防
24 消防安全系统概述
25 电梯设计说明
26 经济技术指标
27 投资估算
28 强弱电系统概述非强制
29 暖通设计概述非强制
30 给排水设计概述非强制
31 环保和节能设计概述
32
多个SK或其它形式3D电
脑模型或手绘渲染草图
对重要建筑外立
面、体量、场地、
空间关系进行描
述（非强制）
33 工作模型1个1:300
34 三维动画非强制
35 设计文本（汇报文本）
36 设计成果光碟3张（含DWG&JPG文件）以及配合现场讲解的POWERPOINT等文件；
2、概念方案设计图纸深度要求
2.1总平面图：表达建筑排布、路网、消防等考虑，经济技术指标。
2.2功能分区与产品分布图：明确地块价值分析；明确商业、酒店和办公分区；
2.3 交通分析图：应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要人车及
物流的出入口位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数
量要求的可行性；
2.4竖向交通分析图：地形利用及交通组织；核心筒客、货电梯的数量及超
高层电梯分区方式，并提供量化指标及科学的分析方法；
2.5景观分析图：表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析
地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式。
2.6景观视线分析图：若地块内、外存在可利用景观资源，如园景等等，则
应从视角、视线高度等两方面，分析用地内各典型标高的观景情况。
2.7裙房、办公、酒店等单体平面图
2.7.1纵横墙、柱轴线尺寸，绘制各层平面图方向应与总平面图方向一致；
2.7.2内外门、门洞、窗或洞口、楼梯、电梯、阳台；
2.7.3标明室内外地面设计标高，各层楼面设计标高；