五星级酒店项目建设可行性研究报告

第一章总论

一、项目名称及承办单位

1、项目名称：XXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目

2、项目承办单位：XXX市外经委

项目负责人：

二、可行性研究报告编制依据

国家计委委托编写出版的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

《XXX市2010年国民经济和社会事业发展规划》；

《旅游宾馆星级划分及评定国家标准》。

三、项目概况

1、项目拟建地点

XXXXXX市双塔区凤凰组团（凌河公园沿岸）。

2、项目建设规模

（1）占地面积

XXX市工程咨询中心编制（2006）- 1 -

该项目以五星级酒店建设为主，以会展中心建设为辅，

总占地面积56667㎡（合85亩）。其中：酒店用地面积12467㎡，会展中心用地面积13333㎡（含室外展场5000㎡，周边停车场2083㎡），配套工程用地面积2500㎡，其它用地28367㎡（包括绿地及道路等）

（2）建筑面积

项目总建筑面积48588㎡，其中：

①酒店：按五星级标准设计，总建筑面积为33588㎡（其中：地上建筑面积30390㎡，建筑高度62～78米，16层。地下建筑3198㎡），总体布局情况如下：

酒店建筑面积分区指标表

②会展中心：总建筑面积为12500㎡，高25米，二层钢

架结构，总体布局如下：

XXX市工程咨询中心编制（2006）- 2 -

中心大堂1500平方米；占总面积的12%。

大小展厅4500平方米；占总面积的36%。

会议区2000平方米。占总面积的16%。

其它（服务中心、商务中心、贵宾室等）4500平方米。

占总面积的36%。

③其它配套工程：总建筑面积为2500㎡。

（3）主要建设内容

①酒店客房区：客房345间，其中套间标准客房235间，双套间标准客房100间，三套间客房10间；

②酒店公共功能区：

A-设500㎡大堂一个，

B-设大型宴会厅1个，就餐人数600人，并设小型宴会厅和西餐厅、酒吧、咖啡厅等；

C-设大型多功能会议中心1个，可容纳800人，并设100座小型会议室5个；

D-设游泳池、保龄球馆、健身房、洗浴中心等康乐娱乐设施。

E-设多功能厅一个

③酒店内部管理区：设备用房、内部管理人员用房、厨房后场用房、地下车库等。

④会展中心：中心大堂、大小展厅、会议区。其它（服XXX市工程咨询中心编制（2006）- 3 -

务中心、商务中心、贵宾室等）。室外展场5000平方米（沥青混凝土地面），周边设停车场2083平方米（沥青混凝土地面）。

⑤其他配套工程：锅炉房、配电室、加压泵房等。

⑥设备配置384台（套）。

4、经营内容

（1）会议服务。为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。产品设计上考虑大、中、小会议中心。会议类型具体包括：

①商务会议

②技术交流与推广会议

③学术会议

④政务会议

⑤新闻发布会

（2）客房服务

①为短期国际、国内游客服务（标准客房）

②为短期国际、国内商务客人服务（标准客房）

③为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）

④为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）

⑤为短期国际、国内政要服务（高级套房）

（3）餐饮服务

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①为住店客户提供一体化餐饮服务

②为过往客户提供特色性餐饮服务

③经营主业：中餐、西餐、咖啡厅、大堂吧

④特色经营：风味厅、食街等；

（4）康体娱乐经营

①为住店客户提供一体化娱乐服务

②为过往客户提供大众化娱乐服务

③经营主业：游泳、垂钓、网球、壁球、台球、健身、棋牌、卡拉0K、电子游戏等

④根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务。如：近期流行的沙壶球；

（5）其他服务

①美容、美法服务

②保健服务（桑那、按摩等）

③商务中心

④金融服务

⑤交通服务

⑥旅游代理

（6）会展服务

①现场服务

②展览工程服务

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③会议服务

④广告服务

⑤展商及其他服务

5、经济效益

（1）年实现营业收入6691.6万元；

（2）年实现利润3530.4万元（税前）；

（3）年上缴税金372万元。

六、项目总投资

项目总投资20157.4万元。其中:工程费用16519.4万元(含设备投资8231.5万元,土建工程投资7673.9万元,安装工程费用614万元),工程建设其它费用2678万元,预备费960万元。

七、主要经济技术指标

主要经济技术指标一览表

XXX市工程咨询中心编制（2006）- 6 -

第二章项目建设的必要性

一、是国民经济发展的需要

近几年来，XXX市国民经济和社会事业得以迅速发展。2005年全市完成地区生产总值215.5亿元，同比增长17.5%，冶金、化工、建材、机械、电子、医药、纺织、轻工等行业形成了XXX市的工业体系，汽车、钢材、轮胎、柴油机、陶瓷、农用车、装载机、建材机械等，远销欧亚美等60多个国家和地区。

对外开放水平进一步提高，浪马轮胎、金达钼业、飞马铸造、喀左利洲鹅业、凌钢等产品出口势头强劲，出口额完成1.9亿美元，增长43.9%，新批外资企业15户，增资企业2户，实际利用外资3400万美元，增长39.7%。

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招商引资工作成效显著，全市招商引资额十几亿元以上，新建了一批大中小型企业，使XXX市的经济实力进一步增强。

经济发展和对外开放，使得与XXX经贸往来人员迅速增加，我市现有宾馆接待能力，特别是高水平接待能力已明显不足，接待与服务功能有待增强，特别是入住宾馆（酒店）的档次、标准及环境要求需进一步改善，迫切需要建立1处高等级宾馆。

二、是旅游事业迅速发展的需要

XXX市具有比较丰富的旅游资源，主要旅游景点有凤凰山、桃花山庄、清风岭、大黑山、佑顺寺、北塔、喀左蒙古王陵、古生物化石博物馆、槐树洞、牛河梁文化遗址、关帝庙、努鲁儿虎山自然保护区、鸽子洞、红石谷、天成观、万祥寺、白石水库、大凌河人工湖、燕山湖、凌源热水汤温泉等；主要民间艺术有皮影戏、XXX秧歌、XXX剪纸、XXX 古筝、XXX绒绣等。

近几年来，随着旅游事业的发展，相继成立了XXX五洲旅行社、金龙旅行社、新时代旅行社、大地旅行社等十几个旅行社，为旅游者提供方便、快捷的服务。

XXX市委、市政府把旅游业作为一个重要的新兴产业，2006年，XXX市政府开始提出创建国家优秀旅游城市，决心花大力气建设国家级优秀旅游城市。为此必须大力发展酒XXX市工程咨询中心编制（2006）- 8 -

店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物。拟建项目地处凌河公园沿岸，是XXX市旅游度假区的重点建设地段，环境优美，交通方便，能很好地带动度假区的开发建设。因此，项目建设是开发XXX市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要。

必将推动旅游事业的迅速发展，随着来XXX旅游人数的增多，迫切需要建设高等级的宾馆。

三、是中心城市扩容提质的需求

“十一五”期间，XXX市区按照“沿河发展、组团开发、扩容提质、完善功能”的思路，启动建设凤凰组团基础设施，高标准完成凌凤大街改造；按照“扩容路先行”的要求，启动“内环”公路建设；推进供排水、供电设施配套建设，为凌钢新区、燕山湖发电厂、中建无绳电话、豪德物流中心建设提供强有力的支持保障。建设体育馆、文化大厦和古生物化石地质公园标志性建筑，完成大凌河城区段三段改造和黄河路大桥等重点工程，XXX市区要按照“东进、西拓、南移、适时北上”的发展方针，以扩容为中心，以提质为重点，2010年中心城市总面积达到50平方公里，人口达到50万人，中心城市提质扩容对高等级宾馆建设提出了更迫切的要求。

从目前市区较高档次宾馆现状看，还不适应市区长远发XXX市工程咨询中心编制（2006）- 9 -

展要求。XXX市现有接待能力的宾馆（酒店）近200多家，其中星级宾馆只有九家，即四星级一家（燕都国际）、三星级一家（圣都宾馆）、二星级六家（阳光、千禧、大厦、电业、航空、凤凰），一星级一家（交通），其中部分宾馆硬件（设施、设备）已老化，凤凰宾馆已停业，航空宾馆也将转型，接待能力及竞争力已不强，非星级宾馆更是先天不足，只能接待部分特殊人群。

第三章项目选址与建设条件

一、项目选址

项目选址在XXX市双塔区凤凰组团，根据凤凰组团总体规划，XXX市规划部门提出3个场址选择方案，各方案位置如下：

方案I：位于凤凰组团南端，凌凤大街以西，紧邻大凌河水上公园，第一道橡胶坝以南1000米；

方案II：位于凤凰组团中部，凌凤广场和新华路以南，凌凤街以东；

方案III：位于凤凰组团南部，凌凤大街以东。

以上三个方案经比较论证后，推荐方案I，该方案的优XXX市工程咨询中心编制（2006）- 10 -

点如下：

1、交通方便。东有凌凤大街相通，北有水上公园坝上路相连，向东可直达凤凰山南出入口；

2、可利用面积较大。该区域有100多亩土面积可供利用；

3、紧邻大凌河水上公园和凤凰山风景区，可以形成生态宾馆的氛围；

4、XXX市政府规划的商业、文化、办公用地。

二、项目区自然条件和经济发展状况

1、自然条件

（1）XXX概况

XXX市位于XXX西部，区域范围为东经118°55′--121°16′，北纬40°23′度--42°28′，地理概貌为“七山一水二分田”，属低山丘陵区，东西跨度约165公里，南北跨度约216公里，边界周长约980公里，北与内蒙古自治区赤峰市及哲里盟接壤，南与XXX葫芦岛市及河北省秦皇岛市毗邻，东与XXX阜新市、锦州市为邻，西与河北省承德市、秦皇岛市交界。辖XXX、建平、喀左三县，北票、凌源二市，双塔、龙城二区。全市总面积1.97万平方公里，其中耕地面积600万亩；总人口334.3万，其中农村人口249万；市中心城区面积36万平方公里，人口35万。境内有汉、蒙、满、回、朝鲜、锡伯族等27个民族。

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XXX市是居于北温带大陆性季风气候区，尽管东南部受海洋暖湿气候影响，但由于北部蒙古高原的干燥冷空气经常侵入，形成了半干燥半湿润易干燥地区，主要气候特点为四季分明，雨热同季，日照充足，日温差较大，降水偏少，全年平均气温约在 5.4度至8.7度之间，年均日照时数为2850～2950小时，年降水量450～580mm，无霜期122-155天，春秋两季多风、易旱，风力一般为2～3级，冬季盛行西北风，风力较强。

XXX市境内有大凌河、小凌河、青龙河、六股河、老哈河5大水系，主要的大、小河流48条以及宫山嘴水库、马道子水库大中型水库7座，5大水系流经XXX市总长度2278公里。

XXX市公路里程长达4000多公里，接京沈公路的朝锦高速公路于2002年开通，使XXX市融入全国高速公路网，大大缩短了与中心城市的时空距离。京四高速公路、阜朝高速公路目前正在建设中，计划2008年开通，使XXX市成为高速公路密度最大的地级市之一。乘车4小时即可抵达北京、2小时到沈阳、3小时到大连、40分钟到锦州笔架山港；境内有六条铁路通过，铁路客货运输十分方便；XXX市机场可以起降中型客机，并开辟有直达北京、沈阳、大连、青岛、哈尔滨等城市的航线。四通八达的立体交通网，大大缩小了XXX XXX市工程咨询中心编制（2006）- 12 -

市与海内外交往的时空差。

（2）XXX市旅游资源

①旅游人文资源

“XXX市－中华远古文明的摇篮”，在这片神奇的土地上打印着古代历史文化的痕迹：牛河梁红山文化遗址揭开了中华民族5500年文明史的面纱；鸽子洞古人类遗址，留有人类祖先15万年前繁衍生息的足迹；早在2000多年以前的西汉时期，这里就设置了郡县，前燕、后燕和北燕三朝曾在此设都近百年，是当时东北亚地区政治、经济和文化中心……XXX 市的历史发展过程，就是中华文明发展的缩影，不仅如此，这里还有辽西名山凤凰山，众多的遗址、寺庙、佛塔、古道，以及独特的凌源皮影、XXX秧歌等。其中国家级文物保护单位4处，省级文物保护单位33处，41处高级文物保护单位，所以，XXX市的人文资源丰富深厚，品位高雅，这是祖先赋予XXX人的宝贵资源。

②旅游自然资源

XXX市素有“世界古生物化石宝库”之称，是世界上第一只鸟起飞、第一朵花绽开的地方，鸟、鱼、植物化石等自然遗迹数量种属之多、年代之久为国内外所罕见，其中孔子鸟和中华龙鸟化石的出土，改写了鸟类进化史，引起世界瞩目。同时，境内还有凤凰山和大黑山两处国家森林公园，已XXX市工程咨询中心编制（2006）- 13 -

通过国家林业局评审晋升为国家自然保护区的劈山沟自然保护区，四处省级森林公园和两处省级动物保护区。古生物文化特点突出，自然环境较好，是开展生态旅游的基础。

（3）XXX市自然资源

XXX市自然资源比较丰富，一是地域广阔，全市土地总面积2955万亩，为全省第一位，人均占有土地9.8亩；耕地面积715万亩，农村人均耕地2.4亩，为全省第二位。二是矿藏品种多，储量丰富，分布面广。现已发现各种有益矿藏近80种，产地820余处，有40多种正在开发利用，优势矿种17种。其中，黄金产量居全省之首，是全国十个黄金主要产地之一；铁矿探明储量为辽西之最；钼矿产量居全省第二位；锰矿拥有储量占全省的99%，居东北第一位；膨润土、珍珠岩、砩石、硅灰石、紫砂、玄武石规模及远景储量均占全省首位，在全国也占有一定位置。三是光热资源丰富。平均年太阳总辐射量为141.04千卡/ 每平方厘米，居全省首位。四是生物资源品种繁多。XXX自然条件独特，适合多种农林作物和野生植物生长。全市各种农副产品资源达200多种，中成药材600多种。盛产小麦、棉花、玉米、油料、棉花产量占全省第一位，素有“银色XXX”之称；小麦播种面积超过100万亩，总产和单产在全省名列前茅。XXX还是省内著名的水果之乡，除盛产苹果、梨、山楂、葡萄、大枣、XXX市工程咨询中心编制（2006）- 14 -

等水果外，还是全国四大苦杏仁和为数不多的沙棘重点产区之一。XXX是全省重要畜产品基地，牛、羊、兔、蜂蜜等贸易额在省内均占有较大比重，其中家兔生产被列为全国12大基地之一，冻兔肉的出口占全省40%。全市有林面积1075万亩，森林覆盖率32.6%。

（4）XXX市内道路网

XXX市区呈不规则长方形，南北长，东西短。南北约7.5公里，东西长约4公里。大凌河在西南通过，形成护城河。锦承铁路从市区穿过，将市区分为东西两部分。市区路网结构合理，主次分明，呈方格式布局，东西方向主干道有珠江路、文化路、新华路、长江路、黄河路，南北方向主干道在铁路西是中山大街，铁路东有友谊大街、XXX大街。主干道间距为1.0～1.5公里。主干道之间辅以次干道和支路。

2、国民经济发展状况

近几年来，XXX市国民经济发展迅速，每年以超过15%的速度增长。2005年，全市完成地区生产总值215.5亿元，同比增长17.5%，其中，第一产业增加值完成53.5亿元，第二产业增加值完成87亿元，第三产业增加值完成75亿元。全市固定资产投资完成84亿元，增长30%。全市社会消费品零售额完成64.1亿元，增长14.1%。全市地方财政一般预算收入完成10.9亿元，增长37.5%。城镇居民可支配收入完成XXX市工程咨询中心编制（2006）- 15 -