(上海金贝)舟山可行性研究报告

第一章舟山概况

历史/地理位置

舟山位于浙江省东部，地处长江口南侧、杭州湾外缘的东海洋面上，背靠上海、杭州、宁波等大中城市群，面向太平洋，踞我国沿海南北航线与长江“黄金水道”交汇的咽喉要道，是长江流域和长江三角洲对外开放的海上门户和通道。

舟山海产品丰富，港口优良，风景秀丽，气候宜人，是中国最大的渔场，大宗货物中转港和著名的海岛风光、佛教文化旅游胜地。

行政区划

舟山下辖定海、普陀、岱山、嵊泗四个县（区）。面积2.22万平方公里，其中陆地面积1257平方公里，有大小岛屿1390个，人口97.8万。

城市性质

舟山是全国唯一以群岛设立的地级市。我国重要的海洋渔业基地和海洋开发基地、现代化的港口和海岛旅游城市。

第二章舟山社会经济发展状况

?舟山GDP及人均GDP

近年来，舟山GDP均以两位数的速度增长，高出浙江省平均增长率。2003年舟山市继续保持持续快速增长的好势头，全市国内生产总值增长速度、实际利用外资增长速度、固定资产投资增长速度创近10年来最高。国内生产总值（GDP）增长15％，达170亿元；人均GDP突破2000美元大关，达到2100美元。工业总产值增长26.3％，达到240.1亿元，工业化进程明显加快，第一产业在三大产业结构比重首次低于20％。临港工业、基础设施建设、城市建设等均取得了较大推进。

?舟山市主要经济发展目标

近期（2005年）国内生产总值200亿元左右(以2000年价格计算,下同)，人均20000元左右；中期（2010年）国内生产总值270亿元左右，人均26000元左右；远期（2020年）国内生产总值500亿元左右，人均45000元左右。预测2005年一、二、三产业的结构比重为22.5∶39.5∶38.0。

?舟山社会消费品零售总额

社会消费品零售总额74.1亿元，增长13.3％，完成年度计划的103.9％。居民消费价格指数99.5。

?舟山城镇居民人均可支配收入

2002年城镇居民人均可支配收入10985元，增长13.5％，完成年度计划的106.1％；人均消费性支出8010元；2002年渔农民人均纯收入为4659元，增长5.4％，完成年度计划的101.3％。

?舟山人口

人口自然变动持续负增长。2002年全市人口出生率为6.22‰，死亡率为6.53‰，自然增长率为-0.31‰。年末全市户籍人口为977557人，比上年末减少3457人。

按照舟山市城市总体规划（2000年～2010年），市域总人口规划近期（2005年）104万人，中期（2010年）106万人，2020年110万人。

?舟山建设风貌

舟山全面实施“登陆战略”，基础设施建设成绩斐然。2001年全社会国家资产投资完成55.72亿元，比上年增长32.1%。重点建设项目进展顺利，全市43个重点项目共完成投资17.69亿元。大陆连岛工程一期工程三座大桥已完成；舟山境内329新国道、定海港客运码头、普陀山客运中心等相继建成。县（乡）公路和1000人以上岛屿渡口设施大大改善；市内主要大岛到定海的“2小时交通圈”目标基本实现。新的城市总体规划开始实施，临城新区建设已经启动，环城东路、东山隧道等一些重大市政改建工程竣工使用，城市绿化、美化、亮化、净化水平不断提高。

第三章舟山房地产市场

房地产市场概况

固定资产投资继续扩大。全年完成全社会固定资产投资64.54亿元，比上年增长15.8%。房地产开发完成投资18.69亿元，增长22.9%。

2001年9月17日至2003年6月舟山市共出让经营性用地101件，出让土地2675亩，收取出让金135988万元，平均地价为每亩50.8万元，其中协议出让47件，占46.5％，挂牌出让43件，占42.5％，拍卖出让8件，占8％，招标出让3件，占3％。2003年舟山市招标拍卖挂牌出让土地39宗，面积978.1亩，出让金总额63277.21万元，其中市本级45823.06万元。

舟山房地产市场一直处于温和持续上涨阶段，定海城区及沈家门老城由于发展较为成熟，旧城改造成本较大，因此新开楼盘均处于城郊结合部，临城、东港房地产建设迅速。

临城房地产一期共用地面积约291903平方米，建筑面积284914平方米，分别为：恒峰房地产公司的“金枫花园”别墅、新城房地产的“新城时代”小区、宁波同舟置业的“荷塘月色”（暂名）小区和浙江云厦集团舟山房地产分公司的“金海湾花园”小区项目。其中“新城时代”项目一期已于5月15日举行开工仪式，“金枫花园”别墅将于7月初开工现正处于内部订购阶段。由杭州绿城开发的二期房地产已开始征用土地和小区规划设计。以上这些商品房住宅已引起市民的热切关注。

今后随着临城新区的建设力度的深入，投资建设速度不断加快，舟山市的房地产将会获得较大的发展，但由于舟山市为海岛旅游城市，对外交通仍不便利，因此在较长的一段时间内，住宅产品将依然以岛内居民为主要客源，同时随着舟山旅游产业的不断深入开发，投资度假型产品将会受到广泛关注。

?房地产供应状况

1993年以来，舟山市共完成房地产开发投资95.47亿元，房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重由1993年的16.28％增至2002年的31.3％，在GDP中所占比重由1993年的7.32％增加到2002年的14.02％。10年来共有490万平方米商品房竣工，城镇居民人均居住面积上升到12.7平方米。

2002地产开发完成投资18.69亿元，增长22.9%。房屋建筑施工面积252.96万平方米，增长9.8%。房屋建筑竣工面积108.92万平方米，增长10.0%。

2003年1～7月，全市已完成房地产开发投资11.52亿元，比去年同期上升19.22％；施工面积189万平方米，比去年同期上升19.6％；竣工面积36.7万平方米，比去年同期上升28.32％。

?房地产需求

按照国际惯例，当人均GDP达到1500美元时，为住宅消费高速发展阶段，人均GDP突破2000美元大关，达到2100美元，即舟山市的住宅消费已经进入高速发展阶段。

政府规划。按照舟山市政府2001～2010年城市总体规划，到2010年舟山城镇人口达到70万人左右，市域人口达到110万人，即使保持2002年末城镇居民人均住房建筑面积20.61平方米，可计算得到因人口增长年均需新建住宅建筑面积为23.18万m2。

城区建设。临城新区作为未来舟山的政治、文化中心，是中长期舟山市发展的重点区域，根据规划，将会有14.5万人居住；浦西作为普陀区规划的三个居住区之一，未来也将会有较多的居民在此居住，由于人口增多而带来的住房需求将会给舟山的房地产市场带来更大的机遇。

随着人民生活水平和生活质量的提高，市民愿意拿出钱来进行住房消费。

?土地供应

2001年9月17日至2003年6月舟山市共出让经营性用地101件，出让土地2675亩，收取出让金135988万元，平均地价为每亩50.8万元，其中协议出让47件，占46.5％，挂牌出让43件，占42.5％，拍卖出让8件，占8％，招标出让3件，占3％。2003年舟山市招标拍卖挂牌出让土地39宗，面积978.1亩，出让金总额63277.21万元，其中市本级45823.06万元。

临城新区作为舟山市政府发展的重点区域，土地供应远远超出了其余区域土地供应的总和。截止2002年5月，临城新区共征用土地4598.04亩，具体用地为：城市发展用地共2289亩，其中道路、行政用地1539亩，商住用地520亩，拆迁安置用地230亩；医疗、教育用地461亩；工业用地1496.89亩。预计下半年需再征地约1000亩（不包括长峙、岙山），其中商住约400-500亩。

?拆迁房、廉租房

2003年，舟山市启动了廉租房工程，目的是解决低保无房户的居住问题。估计2004年内完工，以租金补贴的办法，解决低收入家庭特别是低保户的住房问题，目前，定海城区有20多户家庭通过拿租金补贴的办法，解决了住房问题。

临城到目前，共拆民房6770088平方米，今年1-5月拆4776平方米，涉及拆迁户数626户，人数1878人，已完成拆迁安置共354户。计划下半年将拆141户，17100平方米（不包括长峙、岙山），其中航海学校15000平方米，户数130户。

筑拆迁安置面积共计10500平方米，其中5900平方米已将交付使用。二期1000平方米，今年10月也可竣工。45000平方米杜家岭安置小区将于明年10月竣工、交付使用。

第四章舟山市住宅市场特征

主要住宅物业分布情况

1、分布情况分析

为了更好地了解和把握舟山目前及今后的房地产市场与趋势，此次调查范围较广，主要集中在定海、临城、浦西、沈家门及东港。

浦西住宅商品房除“百嘉苑”之外，无新建住宅商品房，舟山海洋渔业公司内部建造的商品房主要供内部职工使用。

沈家门老城发展较为成熟，旧城改造难度大，因此逐渐向西拓展，此次调查的四个新盘“金鹰海景”、“新世纪·金外滩”“银色海湾”、“东海豪庭”均集中在老城以西区域，尚未正式开盘销售。

东港开发区的新开楼盘较多，除“新城花园”规模较大之外，其余均规模较小，同时由于受地理位置、气候条件等制约因素的影响，东港开发区在售楼盘整体去化较差，空置率较高，市民在此居住有较大的抗性。

定海城区面临的市场状况与沈家门老城相似，中心区发展较为成熟、改造难度较大，整体向北、向东拓展，目前正在销售中的楼盘均分布在中心区外延。

临城新区开发建设力度较大，一期共用地面积约291903平方米，建筑面积284914平方米，分别为：“金枫花园”别墅、“新城时代”、“荷塘月色”（暂名）及“金海湾花园”项目，其中，除“荷塘月色”项目之外，其余三楼盘均处于内部认购阶段，去化状况较好。

从档次来看，以中档为主，“金枫花园”别墅项目、“新城花园”、“东海豪庭”及“丹桂园”均为中偏高档，其中“丹桂园”由于其开发商品牌形象及楼盘质素较高，去化很好；“金枫花园”、“东海豪庭”尚未正式开盘销售，但从预定情况来看，情况较好；而“新城花园”在东港开发区为目前销售楼盘中规模最大、质素较好的项目，目前二期销售中，由于东港整体区域环境较差，去化状况不理想。

2、规模分析

目前市场在售的主要楼盘按规模指标分布较为集中，分布区域主要集中在三个区域：中心城区包括定海城区及沈家门老城，如名竹苑、金鹰海景、新世纪·金外滩，规模较小；第二个区域为东河路以东区域，包括临城新区，如金枫花园、新城时代等，主要为中等及中等偏大规模；第三个区域为东港经济开发区，主要为大、中、小规模均有。

区域分布的主要原因在于，中心城区为成熟老城区，商业氛围较为浓厚，地块成本高，因此以小规模供应为主；而东河路以东区域，为市政规划的发展重点，特别是临城新区为新城区所在地，地块成本相对不高，市政配套目前还不是很成熟，且距目前的市中心区域有一定距离，无法完全享受市区相对成熟配套，因此综合各种因素，在新区主要以中等及中等偏大规模为主，利用相对较大的基地面积、较低的开发成本和规划容积率，配备与消费者生活密切相关的配套设施，以规模优势及整体规划消除市民对此区域的疑虑，并为新区的深入建设奠定良好的建设基础。

3、 产品类型分析

在所调查的主要住宅楼盘中，按照其产品类型划分情况为：

多层所占市场比例较高，为62%，超出了市场供应量的一半，其次为多层＋别墅物业所占市场比例为23％，多层＋小高层物业较少，为15％，其中供应产品完全为小高层的物业目前尚无，主要为混合型物业，小高层市场还未启动。

多层物业分布较为分散，多层＋小高层物业主要集中在东河路以东区域，特别是临城新区，如颐景园、云厦金海湾等，项目主要为中等及中等偏大规模社区，总建筑面积均在8万方以上，且均距市中心区域有一定距离，多层＋小高层的混合型产品有利于分散单一产品的体量，更有利于产品的整体去化；多层＋别墅产品分布及作用与多层＋小高层产品分布及作用相似。

4、 价格分析

多层物业横向价格特征

23%

多层物业价格分布同样较为集中且分布明显：

定海城区，多层产品整体物业价格高于其余区域（沈家门老城、东港及浦西），均价分布在3400～4000元/m2区间；

沈家门老城，多层产品均价分布在3200～3600元/m2区间；

东港开发区，多层产品均价分布在2700～3000元/m2区间；

浦西目前均价最低，为1800元/m2。

多层产品价格的分布很明显与项目所在区域的经济发达程度、配套设施完善程度、商业、居住氛围浓厚程度及项目自身质素有极大的关联性。

多层＋小高层物业横向价格特征

多层＋小高层物业分布主要集中在两个区域，第一个区域是临城新区，如云厦金海湾；第二个区域是新河路以西区域，分布有海山花园、颐景园，均价集中在3500～3800元/ m2。

多层＋别墅物业横向价格特征

多层＋别墅物业分布同样主要集中在两个区域，第一个区域是临城新区，如新城时代、金枫花园，均价落差较大，主要原因在于二者档次不同，金枫花园为中偏高档，而新城时代则为中偏低档，因此有一定价差；第二个区域是沈家门以西区域，如金鹰海景。

5、 房型设计分析（不包括别墅产品）

目前舟山市市场供应总量中，81～120m 2区间供应量最多，比例为52％，其次为80m 2以下区间，比例为20％，两大区间供应量总和是市场供应的72％，远远超出其余面积区间的供应量；而在房型设计中，三房设计的产品是整个市场主要供应产品，比例达到了60％，超出了其余房型产品的供应量总和，并且在市场供应的产品设计当中，以平层为主要供应种类，在个别项目中出现了复式产品（金海湾），但整体供应量不大。

面积指标统计

14%

户型指标统计

8%

面积户型配比统计

0%

20%40%60%80%100%120%80m2以下

81～100m2101～120m2

121～140m2141～160m2

6、产品去化分析

目前受旧城改造及临城新区建设、居住环境改善等因素的影响，舟山的住宅市场始终处于稳健持续快速增长阶段，各个类型的产品推出之际，即受到了消费者的热切关注与抢购，整体去化较好，产品质量好、开发商品牌知名度高、环境设计新颖的住宅项目更是如此，如绿城的“丹桂园”、中昌的“颐景园”等楼盘在销售过程中去化相当快。而东港开发区由于受地理环境、气候条件等因素的影响，导致地面下陷，市民在此居住有较大的抗性，整体去化较慢。

从产品楼型看。多层整体去化较小高层、别墅要快，主要原因在于受传统居住观念的影响，消费者依然钟爱这种结构特征类型的住宅，而小高层产品目前尚未完全启动。别墅产品作为高售价产品，目标客源处于消费金字塔的上层，非一般消费者所能接受。

从面积、房型选择看。舟山房地产市场目前依然属于内需推动型房地产市场，舟山市民是购房的绝对主力军。同时受经济水平的制约，目前主要购房者为新婚夫妇或三口之家，在面积选择上主要集中在90～110m2区间，此区间的产品去化较其他面积区间要快；同时从家庭生命周期出发，在房型的选择上也以三房产品为主。

从区域选择看。定海城区、沈家门老城由于区域发展最为成熟、商业、居住氛围最为浓厚成为消费者的首选，同时由于此两个区域开发成本较高、价格水平也较高，因此主要选择定海城区及沈家门老城的外延地带，一方面可以方便利用中心区成熟的配套设施，一方面降低成本、费用；而临城作为未来舟山市的政治、文化中心，发展前景广阔、增值潜力巨大，也很受消费者的关注。

7、物业管理分析

小区住宅管理由传统的福利制房屋管理转变为规范的物业管理。全市现有物业管理公司和物业管理机构47家，所管面积达280万平方米，居住人口近10万。

8、物业建筑立面分析

近几年，随着舟山房地产业的发展，房地产开发的质量和水准得到不断提高。房屋的设计，由过去呆板单一的建筑模式转变为能够体现现代化海岛城市风貌的建筑造型，在房屋功能上，由过去单单满足人们居住需求转变为满足人们更丰富、更深层次的生活需求和精神享受。如定海檀枫小区的环境设计开创了舟山小区环境景观设计的先河；绿城丹桂园的欧洲风格建筑；东港新城花园的澳洲风情的住宅小区等。国外风情建筑风格的引入、小区环境景观设计的人性化，改善了业主的居住生活，提高了城市的品位。

9、物业性质分析

随着舟山整体经济的不断发展，旅游产业的深度开发，开发景观房产，将成为舟山房地产市场的未来的一大趋势。景观房产是依托周边旅游资源，为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及运营运作的房地产项目，它的特点，一是建筑美观，二是集投资与消费于一体。舟山市房地产企业借鉴北京、上海、杭州等大都市景观房产建设的经验，率先在普陀区朱家尖进行了开发和经营景观房产的尝试，颇受消费者欢迎。

第五章舟山市商业发展状况

第一节舟山商业发展现状

舟山市商业发展现状（截至2002年）

城市的发展与商业的活动紧密相连，城市的发展派生了商业的发展，如何在城市急速发展的前提下，合理地构筑流通体系，才能为进入城市的大量人员提供充足的、稳定的、便宜的食品与日用品，是政府最为关注的具体问题之一。

近年来，舟山市国民经济持续、平稳发展，商业对经济增长的贡献率逐年递增。2002年，全市第一、二、三产业占国内生产总值的比重由上年的26.1：34.1：39.8调整为22.8：36.1：41.1，第二、第三产业在全市经济中的重要地位进一步凸现。第三产业增加值59.30亿元，增长16.6%。旅游服务业发展较快。

2002年舟山市全年实现社会消费品零售总额74.07亿元，比上年实际增长14.1%。城镇市场实现消费品零售额53.14亿元，增长14.9%；渔农村市场实现消费品零售额20.93亿元，增长9.2%。批发零售贸易业和餐饮业继续保持快速增长，实现消费品零售额48.45亿元和8.24亿元，分别增长15.7%和19.6%；其他行业实现消费品零售额17.38亿元，增长4.6%。

商业规模进一步扩大，居民收入稳步提高。全市年末户籍人口为97.8万人。截至2002年底，全市有各类商品交易市场118个，实现成交额46.03亿元，比上年增长4.5%。其中成交额超亿元的市场5个，超十亿元的市场1个；城镇居民人均可支配收入10985元，比上年实际增长14.1%；渔农村居民人均纯收入4659元，比上年实际增长5.9%。城镇居民家庭恩格尔系数39.0%，渔农村居民家庭恩格尔系数44.1%。城镇居民生活逐渐从温饱向小康转变。

?舟山市商业发展机遇

?商业发展的环境将进一步优化

到2010年，舟山城市规模将达到42万人，实现GDP2700亿元的经济增长目标。舟山城市经济的发展，沪杭甬经济发达地区对舟山经济的辐射、舟山旅游产业的成长等诸多有利因素，都给舟山城市商业带来前所未有的发展机遇。

?商业发展的基础条件将进一步完善

舟山在信息、交通、基础设施等方面的快速发展和海洋渔业、海洋开发、旅游资源等诸多优势的进一步发挥，为城市商业发展提供了非常有利的条件。

?商业发展的市场需求将进一步扩大

随着舟山城市经济的不断发展，特别是临城新区建设带来的商业升级机遇以及市民和流动人口的购买力和消费水平逐步提高，市场将进入新的消费升级阶段，商品更新进一步加快；假日消费，科技、文化、教育消费和生活服务消费的增长，将为城市商业提供广阔的发展空间。

?舟山城市商业中心规划布局

根据舟山市城市总体规划提出的“三组团二点带状城市组群”的规划布局结构，舟山市商业网点将呈多中心、多层次、多功能的网络型布局，形成三级中心即市级商业中心、区级商业中心和区次级商业中心三级网络。

?市级商业中心

以服务旅游和本市居民，提升城市形象和商贸品位为主要功能，在临城新区建设集商贸、旅游、文化、休闲、娱乐为一体的市级商业中心。

?区级商业中心

在定海城区人民路、解放路建设区级商业中心，延续原有商业氛围，调整商业结构，完善商业业态，分流市级商业中心服务功能，为组团区域内居民和游客服务。

?区次级商业中心

在三个城区开发和旧城改造中，建立和完善地区性商贸服务设施，形成舟山市三个区次级商业中心（在沿港路、沈家门老城及东港建设区次级商业中心），以保障其服务地区居民的日常生活为主要功能。

?居住区级商业中心

分别在定海城区、临城新区、普陀城区，以居住区或居住小区为主体，建立和发展居住区级商业中心，设置和完善便民利民的商贸服务设施网点，满足居民的基本生活需求。

第二节舟山商业物业市场调查

目前舟山商业市场、商业氛围由于区域的不同而有一定差异，但在每个区域当中都已形成了各自较为繁华的商业区域：定海以解放东路、人民中路最为繁华，沈家门以新街、滨海路、同济路最为繁华，临城临街商业街为主要繁华区域；浦西舟渔公司内商业街最为繁华，浦西商业总建面积约9300m2 , 其中舟渔公司内约5240m2，以满足日常生活为主，小型餐饮、美容美发、服装、歌舞厅等。

此次商业物业调查范围为舟山定海城区、临城、浦西、沈家门及东港；调查对象包括大型综合性商业设施，如批发市场、专业市场、主要商场及超市等。对上述调查对象主要从供应、需求、价格、租售率等角度进行分析。

主要批发市场及专业市场

分布情况示意表

概况

舟山市场经过20多年的培养和发展，发生翻天覆地的变化，无论是市场个数、市场成交额、市场性质都取得了长足的发展。

截至2001年底，舟山全市共有各类市场126个，其中消费品市场118个，生产资料市场5个，生产要素市场3个，目前年成交额在亿元以上的市场有4家，其中超10亿元的市场1家（国际水产批发市场）。目前全市在逐步完善农副产品市场、工业品市场的基础上，相继建立了船舶、机械、旧机动车、钢铁等生产资料市场及房地产、劳动力、建设工程等生产要素市场，现代化的市场体系正在逐渐形成。各类市场在推动舟山经济的增长、满足社会需求等方面起到了相当大的积极作用。

本次调查区域涵盖了定海、临城、浦西、沈家门及东港五个区域，因此所调查的商业物业在区域分布上也较为分散，但主要集中在定海及浦西。主要是由于定海城关为目前舟山市商业氛围相对较为繁华区域，因此对定海城关各类市场现状的考察有助于了解现有商业业种及商业结构，而对浦西市场的考察则有助于了解浦西区域的商业营业状况及发展前景。定海主要专业市场主要集中在新河南路以东，浦西则主要集中在东海西路沿线，市场对舟山全岛有相当的知名度，但由于交通因素的影响，难以吸引舟山全岛普通市民，主要客源范围集中在附近周边区域。。

所调查的主要商业物业大多为近期推出，在地域分布上主要集中在城郊结合部，如浦西金山家私市场、灯具市场等，主要是由于城关区土地开发成本较高，因此主要市场均迁移至城郊结合部，相对成本较低。

在规模上，市场以一层为主，部分二三层。

舟山市场发展（单位：个）

204060801001201401987年1994年19981999年2000年

2001年

舟山市场成交额（单位：亿）

102030405060701987年

1998年

2000年

2001年