房地产企业土地增值税预缴

房地产开发企业土地增值税预缴

1.土地增值税预缴的原因

由于土地增值税上按房地产转让所取得的收益征税，因此只有当房地产项目全部竣工结算时才能计算出准确的土地增值税税额。但因房地产开发的周期一般都比较长，少则二三年，多则四五年甚至七八年，如果待项目全部竣工再计算缴纳土地增值税，既不利于企业资金的平衡，也不利于税款的均衡入库，对这个税的征收管理也不利。因此，《土地增值税暂行条例实施细则》规定，对在项目全部竣工结算前取得的转让房地产的收入，可以预征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他问题，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”

2.北京市土地增值税预征管理

土地增值税预征是保障收入公平分配，促进房地产市场健康发展的有力工具，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。为了充分发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，结合我市的实际情况，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率。目的是通过税收调节作

用，加强土地增值税预增管理，引导房地产开发企业合理定价，调节土地增值收益，巩固房地产市场调控成果。

首先，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房(含比照经济适用住房、限价商品房管理)等具有保障性质的各类住房。

其次，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率。具体规定为：预计增值率小于等于50%时预征率为2%；预计增值率大于50%小于等于100%时预征率为3%；预计增值率大于100%小于等于200%时预征率为5%；预计增值率大于200%时预征率为8%。而对于容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。其中预计增值率的匡算公式为：〔(拟售价格×预售面积-项目成本)〕÷项目成本×100%，项目成本= (土地成本+建安成本)×(1+间接费用率) ，间接费用暂为30%。

再次，房地产开发企业销售在本公告发布之前已办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，仍按照《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场调控有关税

收问题的公告》（2011年第5号）、《北京市住房和城乡建设委员会北京市财政局北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地

产市场宏观调控政策有关问题的通知》(京建发〔2010〕677号)中确定的政策执行。

最后，房地产开发企业应当在商品房预售方案和现房销售方案中填报土地成本、建安成本和销售价格等信息，并匡算预计增值额和增值率，市住房城乡建设部门将上述信息及时传递至市地税部门；主管税务机关接收信息后，以《税务事项通知书》的形式告知纳税人，要求其在征期内按照规定的预征率计算缴纳土地增值税。

房地产开发企业所得税预缴

1. 当前房地产开发企业所得税预缴适用政策

根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

其中预计利润的标准分以下两种情况确定：对于非经济适用房开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的不得低于20％，位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不

得低于15%，位于其他地区的，不得低于10％；对于经济适用房开发

项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。

房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。

房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申

报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。

另外本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。

2.房地产开发企业所得税预缴应注意的问题

2.1预售收入也应当预缴企业所得税

对房地产企业开发产品未完工前采取预售方式取得的预售收入，根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国

税函[2008]299号）规定：对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的销售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润率再进行调整。而《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定的则是开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

此文件中未提及期间费用、营业税金及附加，也就意味着未完工开发产品预售收入在预缴申报时暂不作扣除，这也符合《企业会计制度》的规定，即根据配比原则，由于收入未形成，相应发生的期间费用、营业税金及附加暂不计入损益。因此，采取预售方式销售未完工开发产品的，除了企业正常核算的会计利润以外，还应当加上根据预售收入与预计利润率计算得出的利润，一并作为预缴企业所得税的依据。

2.2开发产品完工、结算计税成本后，按照实际利润对预缴的企业所得税进行调整

企业所得税是根据会计利润进行预缴的，房地产企业开发产品完工，房产交付后，对采取预售方式销售的商品房应当在房产交付时确认收入，同时结算相应的计税成本，并对原按预售收入预缴的企业所得税进行调整。对多缴的企业所得税，房地产企业可以采取以下三种方法进行处理：一是从以后应预缴的税款中抵缴；二是有欠税的可以抵缴欠税；三是可以依法向税务机关申请退税。

3.3小型微利的房地产企业所得税预缴

判断企业在纳税年度是适用法定税率25%，还是执行小型微利企业20%的优惠税率，首先要看该企业从事的是不是国家限制或禁止的行业，其次应当视纳税人上一年度的应纳税所得额、从业人数（按企业全年平均从业人数计算）三项指标而定。具体认定标准如下：工业企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；其他企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。对上一年度符合小型微利企业三项指标条件的，先按20%的优惠税率预缴，待纳税年度终了后，主管税务机关根据企业纳税年度实际实现的三项指标，核实企业在纳税年度是否符合小型微利企业的确认条件，对不符合确认条件的，应当按25%的法定税率进行全年汇算清缴，多退少补。

同时，对上年度符合小型微利企业确认条件的，企业在当年首次预缴企业所得税时，负举证责任。即企业应在预缴申报前向主管税务机关提供相关的证明材料，经主管税务机关核实并完成小型微利企业

的预认定后，可以在季度预缴申报时减按20%的优惠税率缴纳企业所得税，否则应按25%的法定税率申报缴纳企业所得税。

对上一年度不符合小型微利企业确认条件的，则纳税人应按25%的法定税率预缴，待年度终了，如果纳税年度符合小型微利企业确认条件的，则按20%的税率进行全年汇算清缴，多退少补。

房地产企业属于商业企业，其在确定是否为小型微利企业时，对应纳税所得额的确定不应当以包括预售款的预计利润为依据，因为其并未真正形成企业的应纳税所得额。