2013中国房地产基金白皮书
2013中国房地产基金白皮书
2013中国房地产基金白皮书
2013中国房地产基金白皮书
目录
1 私募房地产基金概述 (1)
1.1 私募房地产基金的定义 (1)
1.2 私募房地产基金的分类 (3)
1.3 私募房地产基金的特点 (4)
2 国际私募房地产基金的发展概况 (5)
2.1 国际私募房地产基金综述 (5)
2.2 国际私募股权房地产投资基金的发展现状 (9)
2.3 国际私募股权房地产投资基金投资策略及风险收益特征 (18)
3 中国房地产行业发展现状及趋势分析 (21)
3.1 中国房地产行业宏观环境分析 (21)
3.2 中国房地产行业市场规模分析 (24)
3.3 中国房地产行业融资分析 (26)
3.4 中国房地产行业并购交易分析 (28)
3.5 房地产行业发展趋势分析 (34)
3.6 国内房地产市场金融化趋势分析 (34)
4 中国私募房地产基金的发展解析 (36)
4.1 私募房地产基金在华发展历程 (36)
4.2 私募房地产基金管理公司发展现状 (40)
4.2.1 私募房地产基金管理公司发展现状分析 (40)
4.2.2 私募房地产基金管理公司发展战略特点分析 (41)
4.3 私募股权基金投资中国房地产行业数据统计分析 (43)
4.3.1 私募房地产基金募集情况分析 (43)
4.3.2 中国房地产行业私募股权投资总量分析 (44)
4.4 房地产基金产品结构研究 (45)
4.4.1 不同背景房地产基金管理方研究 (45)
4.4.2 房地产基金产品结构研究 (47)
4.4.3 房地产基金投资策略研究 (49)
5 我国私募房地产基金发展总结 (54)
5.1 我国私募房地产基金尚处于发展的萌芽阶段 (54)
5.2 我国发展私募房地产基金的重要意义 (56)
2013中国房地产基金白皮书私募股权房地产投资基金（以下简称“私募房地产基金”）在中国从无到有，经历了近十年的发展，已形成了一定的规模。随着中国金融政策的不断完善，私募房地产基金作为一种房地产金融创新产品，将为中国的房地产市场注入新的活力，并促进房地产市场的健康发展。随着2010年一系列房地产调控的政策出台，以及地产信贷日益受到严格控制，房地产融资渠道急剧收紧，因此，多样化融资成为房地产企业最为迫切的需求之一。在此背景下，私募房地产基金将成为房地产企业重要融资渠道，根据清科研究中心观测，近年来私募房地产基金不断涌现，有望迎来又一个高速发展期。
本文将在研究国际私募房地产基金发展沿革和运营模式、风险收益特征等方面的基础上，结合我国房地产市场发展实际情况，对私募房地产基金在中国的发展现状进行深入的解析，并探讨我国大力发展私募房地产基金的重要意义所在。
1 私募房地产基金概述
1.1 私募房地产基金的定义
在定义私募房地产基金之前，有必要先了解一下什么是房地产基金。房地产投资基金1是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。房地产投资基金的组织形式可以采用以任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。
房地产投资基金根据资金募集方式的不同，可以分为公募房地产投资基金和私募房地产投资基金。公募房地产投资基金，是指以公开发行的方式向社会公众投资者募集资金，并以房地产为投资对象的投资基金。公募基金可以通过各种媒体披露发行信息，既不限制投资者资格，也不限制投资者人数。公募房地产投资基金的市场准入条件苛刻、市场透明度高、政府监管严格、运行费用高。在美国，大多数上市的房地产投资信托基金（Public Real Estate
1参见：任纪军. 《房地产投资基金—组织、模式与策略》.2006.1
2013中国房地产基金白皮书
Investment Trust，简称Public REITs）和部分有限合伙房地产基金是公募房地产投资基金。
私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。私募基金不得通过公开方式，例如通过媒体披露信息，发售基金单位，只能以电话、信函、面谈等私下方式征询特定的投资者。一般而言，各国的法律法规都明确限定了私募基金持有人的最高人数和投资人的资格要求，以防止私募基金风险失控而给资本市场带来巨大的冲击。
与面向公众投资的公募基金相对照，私募房地产投资基金是面向特定投资者募集设立的基金，融资圈子小、门槛高，一般是为大型机构投资者和富有家族和个人量身定做的金融产品。在美国，有少数封闭式房地产基金是私募基金，例如，为养老基金专门设立的房地产有限合伙基金等。在我国，私募房地产投资基金主要有三种：
1. 以投资公司、资产管理公司形式存在的私募房地产投资基金
采用该种形式的私募房地产投资基金通常有以下特点：（1）依《公司法》创建类基金形式的房地产投资公司，委托与之相关联的资产管理公司或自己直接从事房地产投资。这里的房地产投资公司的资金是企业自有和负债资金，并不是信托资金，故从事的业务也非信托业务。（2）依《公司法》直接建立资产管理公司，从事房地产投资银行业务。这里的资产管理公司所运营资产若为投资公司委托，则可理解为基金管理公司；若为公司成立和运营过程中取得，则可理解为基金公司。
2. 以信托计划形式存在的私募房地产投资基金—房地产投资信托基金
房地产投资信托基金是指受委托人遵循信托的基本原则，通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产，信托计划投资者通过持有房地产产权获得收益的一种模式。此信托计划模式一般由受托人、委托人和托管人三方通过设立信托投资契约而建立。房地产信托计划模式的三方当事人之间存在这样一种关系：受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，收益人（一般情况下即委托人）依照契约根据其购买的份额分享投资收益。
2013中国房地产基金白皮书
3. 以基金管理公司形式存在的私募房地产投资基金—私募股权房地产投资基金
私募股权房地产投资基金（简称“私募房地产基金”）一般是指专注于房地产领域的私募股权基金2，是一种面向私有房地产资产进行并购或开发的投资模式。作为房地产投资的一种新型工具，结合了私募股权投资的高收益和房地产投资回报的低风险特点，迅速的在美国等资本发达国家发展起来。有别于房地产信托投资基金，它主要针对非上市交易的房地产进行投资。比如收购现有的写字楼、商场、高档公寓住宅项目，投资未上市房地产企业的股权等。
1.2 私募房地产基金的分类
根据投资风险的高低，私募房地产基金通常被分为四类：核心型（Core），核心增益型（Core plus），增值型（Value added）及机会型（Opportunistic）。4种基金的目标投资回报率各有不同，其中核心型约7~9%，核心增益型约为9-12%，增值型的投资回报率高至
12-16%，而风险最高的机会型私募房地产投资基金，其目标回报就相应更高，一般大于16％。
表1.2.1 私募房地产基金各类别特征
类别特征目标IRR
核心型－风险分散，回报较低
－投资于繁华地段的地产例如办公楼、商业用房、工业用房、
住宅等
－有稳定现金流，并占预期回报的绝大比例
－轻负债
7-9%
核心增益型－风险/回报适中
－投资的地产类别与核心型相似，其中部分地产需要增值
－主要选择处在繁华地段或较繁华地段的地产项目
－负债不超过资产比例的50％
9-12%
增值型－适中或较高的风险/回报
－投资于需要经营改善、翻修、再造的地产项目
－负债不超过资产比例的70％
－资产增值是预期回报的重要来源
12-16%
注：2私募股权基金（Private Equity Fund），是指以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集资金，主要向未上市企业进行的权益性投资，最终通过被投资企业上市、并购或管理层回购等方式退出而获利的一类投资基金。本专题中使用的是广义上的私募股权基金，指对所有IPO之前及之后（指PIPE投资）企业进行的股权或准股权直接投资，包括处于种子期、初创期、扩张期、成熟期阶段的企业。
2013中国房地产基金白皮书
机会型－高风险/回报
－投资于需要重整的、无管理的、闲置的、新开发或待改造的
地产项目
－收购地产开发商的全部股权及资产
－关注国际新兴市场的地产投资机会
－负债占资产比例在70％以上
>16%
来源：清科研究中心2013.08 https://www.360docs.net/doc/b24528331.html,
各类私募房地产基金的投资策略可谓繁多。其中按股权比例可分成控股和参股两种策略；按融资方式可分成杠杆与非杠杆投资；按投资类型可以分为融资型、开发型和不良资产投资型；按投资目标可以分成专注于商业用房、工业用房、住宅或多元化投资等；而按地域又可分成投资于国内或国外两类。不过，采取多策略投资的混合基金其实也较为常见。
1.3 私募房地产基金的特点
（1）在资金募集上，主要通过非公开方式面向少数机构投资者或个人筹集，它的销售和赎回都是基金管理人通过私下与投资者协商进行。另外在投资方式上也主要以私募股权或是债务的形式进行，很少涉及公开市场的操作，一般不需要披露交易细节。
（2）资金来源广泛，如养老基金、保险公司、富有的个人、大学捐赠基金等；私募房地产基金多采取有限合伙制，这种企业组织形式有很好的投资管理效率，并避免了双重征税的弊端。
（3）专家的专业化管理，在房地产行业，知识和经验很难从一个地区转移到另一个地区、从办公大厦转移到商场。若没有私募房地产基金，机构投资者只能从事直接的个案投资，不但要承担系统性风险，还必须承担甄别楼盘、实现交易过程的交易成本，但是经由专业性投资管理的私募房地产基金，机构投资者可以投资于不同地区和不同类别的房地产。
（4）降低交易成本，房地产市场不仅是一个不完全竞争的市场，而且也是一个信息高度不对称的市场。在房地产交易中很容易无形中付出多重成本，而由多数投资者以“集合投资制度”形式设立投资基金，并聘请专家管理，将形成规模优势，降低信息不对称，进而大幅降低交易成本。
2013中国房地产基金白皮书（5）多采取权益型投资方式，较少涉及债权投资。私募股权投资机构也因此对被投资企业的决策管理具有一定的表决权，部分控股型投资甚至完全依赖于基金专业团队的自主开发。
（6）投资者投入私募房地产基金的股权流动性差，属于长期投资范畴，所以投资者会要求高于公开市场的回报。
（7）分散风险，房地产本身的特点决定了房地产投资是一个很难中途抽回的长期投资。尤其在房地产市场不景气时，其投资的外在风险更大。私募房地产基金可以通过运用各种投资交易安排来主动控制投资风险。
（8）风险与收益组合的灵活安排，私募股权房地产投资基金本身的弹性很大，内部出资人结构设计灵活多样，在某些私募股权房地产投资基金的安排中，LP的优先级有多层，各层LP根据其风险承担程度不同而约定不同的收益率、退出条件、赎回周期等条件，投资者可以根据自身的情况，以及自身对资金的预期安排来选择相应的LP投资层级。
2 国际私募房地产基金的发展概况
2.1 国际私募房地产基金综述
1. 历史沿革
私募房地产基金是私募股权领域专注于房地产投资的分支，它最早出现在上世纪70年代末期的美国，但当时市场上充斥着剩余资金，融资成本低廉，对私募房地产基金的需求并不大。投资机会的匮乏使得私募房地产基金一直默默无闻。
到了80年代末期，全球经济危机的出现导致机构投资人集体抽逃资金，市场上出现了大量由于无法偿还贷款而抵押的房地产。造成此次经济危机的根本原因有二：不断上升的利率加大了人们偿还贷款的压力，房贷毁约率显著提升；政府取消了购买房产的优惠税收政策，增加了人们购买房产的成本，使房产销量急剧下降，市场价位每况愈下。此时许多优质资产被迫廉价出售，Zell-Merrill和Goldman Sachs等投资机构正是看到这千载难逢的商机，开
2013中国房地产基金白皮书
始募集私募房地产基金抄底市场。至此，以机会型私募房地产基金为标志的新兴投资领域进入了人们的视线，并最终成为帮助房地产市场恢复繁荣的一股重要力量。
进入90年代后，伴随着行业的不断发展，私募房地产基金已不再局限于收购那些困境资产，其业务逐步延伸至房地产开发，房地产债权投融资和国际房地产投资等诸多领域。由于私募房地产基金多属长线投资并且拥有较为优惠的融资渠道，他们通常愿意考虑以稍高的价格购买房地产项目。在整个产业链上，这种运营模式不但满足了很多房地产商的融资需求，也提升了行业整体的资金配置效率。
2. 私募房地产基金的运营模式
私募房地产基金的运营模式与其它私募股权投资类别一致（见图1.2.1.1）。构建此模式最终是为了实现三个目的：投资业绩最大化；激励基金管理人；将基金管理人与投资人利益捆绑在一起。
图2.1.1 私募房地产基金运营模式示意图
私募房地产基金运营模式的要素包括：
2013中国房地产基金白皮书
1) 组织形式：国际上私募房地产基金多为有限合伙制。普通合伙人由基金管理人充当，而
投资人成为有限合伙人。有限合伙人出资，委托基金管理人负责投资业务，而自己不参与投资决策。
2) 普通合伙人：普通合伙人对基金的募资、投资、管理及退出全权负责，并在规定的时间
定期向有限合伙人汇报基金运作情况。通常只有在普通合伙人完成了当前基金的投资后才会进行新一期基金的募集。
3) 有限合伙人：有限合伙人向基金提供资金，基金的规模设有门槛，且每只基金的有限合
伙人数量有限。社保、基金会、大学等机构投资人和高净收入个人都是常见的有限合伙人。
4) 普通合伙人份额：普通合伙人可以向其管理的基金投入自有资金，份额通常占基金总额
的3-10％之间。这些自有投入将普通合伙人与投资人的利益捆绑到了一起。
5) 有限周期：私募房地产基金的周期一般在3至10年不等。这个周期促使基金管理人平
衡投资、管理和退出等各环节的节奏，让投资人对投资回报有所预期。
6) 杠杆化：杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍，它使基金增强了购买力，从而扩大了
未来的回报潜力。但当市场低迷，房地产项目表现不佳时，杠杆同样会给基金带来偿还风险。
7) 管理费：有限合伙人一般要向普通合伙人支付占基金规模1-2％的管理费。管理费将被
用于基金的日常开销和行政费用。
8) 分成机制：激励基金管理人实现业绩最大化的工具是分成机制。一般基金管理人可以从
投资回报中获得20％左右的分成。其中回报可以是最终利润，也可以是超出投资人要求的回报部分。分成机制将基金管理人和投资人的利益进一步统一。
3. 私募房地产基金的优势
在国际市场上，投资人一般通过三种途径投资房地产：直接投资开发房地产；在公开市场上通过投资上市公司或基金投资房地产；在非公开市场上通过私有企业或基金投资房地产。而私募房地产基金属于第三类。
2013中国房地产基金白皮书
图2.1.2 房地产投资方式分类
私募房地产基金能够在较短时间内从一个偏僻投资领域转变为仅次于杠杆收购（LBO）的投资类别并不是没有原因，这主要是由于私募房地产基金在诸多方面适应了房地产投资人的需求。私募房地产基金的主要优势体现在：
1) 所有权和控制力：与在公开市场上投资上市公司或基金不同，私募房地产基金直接拥有
所投房地产项目的股权。这种所有权使投资人能够控制资产管理活动，更好的实现其投资策略。
2) 价值创造：私募房地产基金管理人通过再包装，在运营层面为房地产项目创造价值，例
如房产翻修、财务整顿、资产增值等，最终再以高于买入价数倍的价格出售，实现盈利。
3) 利益重组：私募房地产基金可以将不同的房地产项目组合起来出售，也可以将某一个项
目按比例分拆出售、融资或租赁。与无形资产相比，房地产更容易分拆，且分拆后的每一块资产可能比原先价值更高。
4) 贷款优惠：由于房地产项目通常具有可期和稳定的现金流，私募房地产基金比杠杆收购
等其它私募股权投资类别更容易获得优惠的贷款利息，降低了融资成本。
2013中国房地产基金白皮书
5) 退出灵活：房地产项目无论是在公开市场还是非公开市场都具有不错的流动性。因此，
私募房地产基金的退出策略既可以将资产在非公开市场上出售，也可以通过资产组合的方式打包上市，在公开市场上实现退出。
6) 分散风险：投资私募房地产基金可以丰富机构投资人的投资组合。私募房地产基金与证
券和债券投资相对较低的关联性使得它能够分散投资组合的整体风险。
2.2 国际私募股权房地产投资基金的发展现状
在海外市场上，机构投资人已将另类投资3作为他们投资组合中的重要组成部分，而其中房地产作为另类投资的重要组成，是不可忽视的投资方向之一。著名投资公司Russell调研结果显示，房地产投资4近几年已与私募股权投资不分伯仲，尽管2009年由于金融危机以及市场上公募股权基金快速恢复导致北美地区私募股权基金投资比例降低到4.3%，但预计2012年投资比例会有所恢复。
注：3另类投资是指传统的股票、债券和现金之外的金融和实物资产，如房地产、证券化资产、对冲基金、私募股权基金、大宗商品、和艺术品等。
4房地产投资是指广义上的资本所有者将资本投入房地产行业的经济活动，不仅包括私募股权房地产投资，还包括房地产开发中的楼宇购买、合作开发、股权购买等投资活动。
2013中国房地产基金白皮书
图2.2.1 2003-2012北美地区另类投资占投资组合的比例
在2008年之前的几年，私募股权房地产投资基金市场发展火热，投资者纷纷涌入其中，募资数量和金额逐年上升。然而到2008年底，国际私募股权房地产投资基金经历了巨大的变化，市场表现差强人意，投资者积极性降低，募资金额和数量呈总体下降。根据Preqin 对房地产基金机构投资者的调查，投资者对于市场的不确定性以及对经济恢复的时间预期是导致近两年市场表现不足的直接原因。
表2.2.1 Q1'10-Q2'13全球私募房地产基金募集情况
时间募集金额
(US$bn) 募集金额占比募集数量
募集数
量占比
2010Q1 16 8.3% 33 5.4% 2010Q2 12 6.2% 40 6.5% 2010Q3 10 5.2% 42 6.9% 2010Q4 9 4.7% 66 10.8% 2011Q1 13 6.7% 45 17.2% 2011Q2 15 7.8% 41 6.7% 2011Q3 14 7.3% 42 6.9% 2011Q4 18 9.3% 57 9.3% 2012Q1 13 6.7% 48 7.8% 2012Q2 10 5.2% 39 6.4%
2013中国房地产基金白皮书
2012Q3 13 6.7% 42 6.9%
2012Q4 27 14.0% 58 9.5%
2013Q1 6 3.1% 27 4.4%
2013Q2 17 8.8% 33 5.4%
总计193 100.0% 613 100.0%
来源：Preqin 2013.09
图2.2.2 Q1'10-Q2'13 全球私募房地产基金募集情况
从私募股权房地产投资基金在世界范围内的地域分布来看，主要的资金来自以美国为主的北美地区，2012年共募集75支基金，募集金额达361.00亿美元，占到了全世界的76.0%。
2013中国房地产基金白皮书
图2.2.3 2012年世界主要地区私募房地产基金募集情况5
1. 美国当前发展
美国会计师事务所Ernst&Young就美国私募房地产基金市场进行了统计，结果显示美国的私募房地产基金规模与欧洲市场相当，在近10年的发展中实现了约4倍的增长，而基金数量实现了约3倍的增长。整个行业的规模持续扩大，甚至在2000年由互联网泡沫引发的经济危机时期仍然保持了较大的增幅。
5这里2012年私募房地产基金的募集基金总数较前两个图表为少，这主要是因为此处所用数据为2013年初的版本，而前两个表格的数据为2013年中的最新版本，当中进行了一定的补充。
2013中国房地产基金白皮书图2.2.4 1998-2007美国各年度私募房地产基金规模
由于房地产投资对资本的要求，私募房地产基金一般规模庞大。Ernst&Young对2005至2007年期间美国的285个私募房地产基金进行了调研，结果显示规模在2.00亿美元以上的基金约占3/4，10.00亿美元以上规模的基金约占整体市场的1/4。
2013中国房地产基金白皮书
图2.2.5 2005-2007年美国私募房地产基金规模分布（$M）
私募房地产基金的资金主要来源于机构投资人。根据Ernst&Young的统计，社保基金是美国私募房地产基金背后的主要投资人，其次是高收入个人和大学基金。特别值得关注的是高收入个人在私募房地产基金中的参与程度高，这主要是由于私募房地产基金的较高投资回报率和房产的保值增值特性所导致。
2013中国房地产基金白皮书图2.2.6 2007年美国私募房地产基金投资人来源比较
2. 欧洲当前发展
经过20多年的演变，以高回报著称的私募股权房地产投资基金发展迅速。欧洲非上市地产基金投资协会INREV数据显示，欧洲私募房地产基金规模在过去10年间增长了约3倍，而基金数量增加了约5倍，行业规模增长势头可谓强劲。
2013中国房地产基金白皮书
图2.2.7 1998-2010年欧洲各年度私募房地产基金规模
在私募房地产基金中，投资目标可分为5类：商业用房、住宅、工业用房、办公楼和多元化投资。以欧洲市场为例，约过半私募房地产基金采取多元化投资策略，并不专注于某一类投资目标，根据INREV数据显示，在2010年采用多元化投资策略的房地产基金占到了258支，金额达1,518.00亿欧元。而在专注类基金中，以投资于商业用房的私募房地产基金为主，其次是办公楼。
中国房地产市场现状分析
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
沈阳大学——浪潮云海大数据一体机产品白皮书
浪潮云海大数据一体机 产品白皮书 2014．8 浪潮信息云产品部
目录 1.产品介绍 (2) 1.1产品定位 (2) 1.2产品特点 (2) 2.体系架构 (3) 2.1大数据一体机硬件组成 (4) 2.2大数据一体机网络拓扑 (5) 2.3大数据一体机软件架构 (6) 3.应用场景 (8) 4.关键技术特性 (9) 5.技术指标 (9)
1.产品介绍 1.1产品定位 浪潮云海大数据一体机（Inspur In-Cloud SmartData Appliance 以下简称SDA 或大数据一体机）面向行业大数据应用场景，是一体化数据处理的解决方案，采用新型技术体系架构，整合软硬件系统，采用全分布式大数据处理架构，平台能够随着客户数据的增长和业务的扩张而不断线性扩展，解决了传统架构的扩展瓶颈，集成计算单元、存储单元、通讯单元、管理单元、等核心模块，涵盖数据存储、数据处理、数据呈现等全环节，是金融、电信、公安、交通、卫生等各个行业用户大数据分析处理平台的理想之选。 1.2产品特点 新型技术体系架构 采用全分布式大数据处理架构，平台能够随着客户数据的增长和业务的扩张而不断增长，并且能够保持极高的线性度，解决了传统架构的扩展瓶颈，系统在扩展至120000核心时依旧保持0.8左右的扩展效率； 软硬一体化的系统 集成计算单元、存储单元、通讯单元、管理单元等核心模块，是对数据存储、处理、展现的全环节的解决方案，由浪潮统一开发，能够统一交付，集中管理，用户可以轻松完成； 全局优化的系统
浪潮进行全局优化性能等技术指标大幅提升，在性能、可用性方面有了重大提升。 16%：通过优化系统任务调度策略，动态调整任务执行资源，减少慢任务数量，任务执行时间平均缩短16%以上； 30%：引入Reed-Solomon算法，优化分布式散列数据布局，满足文件高并发和高带宽双重需求同时平衡数据冗余度，浪潮采用两副本加编码的方式相对三副本最大可实现30%空间节省； 50%：采用多级高速缓存，实现硬件加速。经测试，1TB数据排序测试整体访问性能提高50%； 系列化、产品化 针对视频等重载应用、商业智能分析应用、海量并发的轻量级线程类应用这三类应用场景。云海大数据一体机根据用户应用特点提供个性化解决方案； 国产化 浪潮可提供基于飞腾处理器、浪潮云谷系统等产品的全国产化方案；在敏感行业、关键数据，保障数据核心处理平台的自主可控； 专业化服务 从业务分析、应用移植、应用开发到运维服务的全环节服务保障。解决用户在实施分布式数据理架构面临的软硬件部署、二次开发等实际问题，帮助客户实现由传统数据仓库向新型大数据平台的平滑迁移。 2.体系架构 大数据一体机基于Apache Hadoop集群架构，由三个大的模块构成：底层基础架构基于浪潮的先进硬件平台，软件部分则采用浪潮的专有Hadoop发行版来提供海量数据的存储与处理能力，通过浪潮软件、硬件的彼此优化与整合，形成一套高性能的软硬一体的平台解决方案，并经过大量的测试调优来保证整体系统的兼容性、稳定性和可靠性。在软硬件之上，还架构了一个可视化的管理界面来帮助用户对一体机的硬件、软件进程进行统一的管理和控制。
2017年房地产金融行业研究报告
２０１７年房地产金融行业研究报告
综述 中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。 本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。 与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹 融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发 商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分 担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地 产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投 资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资 产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的 庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。
? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。
历年房地产与建筑统计数据精华版
历年房地产与建筑统计数据
2011年统计数据 全年全社会建筑业增加值32020亿元，比上年增长10.0%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润4241亿元，增长24.4%，其中国有及国有控股企业1172亿元，增长36.0%。
全年房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%；办公楼投资2544亿元，增长40.7%；商业营业用房投资7370亿元，增长30.5%。 全年新开工建设城镇保障性安居工程住房1043万套（户），基本建成城镇保障性安居工程住房432万套。 表6 2011年房地产开发和销售主要指标完成情况 及其增长速度 指标单 位 绝对数 比上年增 长%
投资额亿元61740 27.9 其中：住宅亿元44308 30.2 其中：90平方米 及以下 亿元13637 28.0 房屋施工面积万平 方米 50795 9 25.3 其中：住宅万平 方米 38843 9 23.4 房屋新开工面积万平 方米 19， 0083 16.2 其中：住宅万平 方米 14603 5 12.9 房屋竣工面积万平 方米 89244 13.3 其中：住宅万平 方米 71692 13.0 商品房销售面积万平 方米 10994 6 4.9 其中：住宅万平 方米 97030 3.9 本年资金来源亿元83246 14.1 其中：国内贷款亿元12564 0.0
其中：个人按揭贷款 亿元 8360 -12.2 本年购置土地面积 万平方米 4，0973 2.6 土地成交价款 亿元 8049 -1.9 2010年统计数据 全年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%；办公楼投资1807亿元，增长31.2%；商业营业用房投资5599亿元，增长33.9%。
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
中国房地产市场供求关系分析报告
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
浅述完善我国房地产金融的政策建议
浅述完善我国房地产金融的政策建议 本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。 标签：房地产经济房地产金融建议 0 引言 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。 虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正
我国房地产业的发展现状及趋势分析
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
舆情监测系统白皮书
阳光安吉 专业舆情监测产品白皮书
阳光安吉成立于2009年8月，是一家专注于互联网舆情监测服务，提供整合网 络信息服务的专业服务型企业； 公司致力于用户体验优化和高新技术创新，在互联网信息采集与数据挖掘、搜索引 擎核心技术、自然语言智能处理等领域的科学研究，运用最前沿的全文搜索技术、内容管理技术、文本挖掘技术、中文分析技术、海量数据处理技术，为各行业提供 专业的互联网信息整合、舆情服务，从而创造和实现新的价值 首家在网络舆情监测领域引入“云计算”技术的高科技企业； 首批提供全网监测的网络舆情监测服务提供商； 中国唯一一家承诺舆情情感倾向判定高准确率的监测平台； 舆情行业标准的参与者与制定者； 专注于舆情产品的研发与推广，是自主可控的舆情产品生产商 阳光安吉云监测--网络舆情监控（非企业版）系统，项目编号：2011SR021587 阳光安吉云监测--网络舆情监控系统V2.0，项目编号：2011SR020874 互联网实时在线监控平台软件，项目编号：2011SR020301 口碑营销效果分析系统，项目编号：2011SR021428 互联网服务器网关控制软件，项目编号：2011SR020136 项目名称：阳光安吉云监测--网络舆情监测系统V1.0，项目编号：2010SR028970 公司简介 企业优势 阳光安吉公司 软件著作权
信息的价值 网络作为新的信息传播形式，已代替电视、报纸等传统媒体成为舆论传播的新载体。 近两年来，中国网民规模急剧扩大，网络基础设施日益完善，互联网普及率不断提升：2012年中国网民规模达到5.13亿，手机网民突破5亿，互联网的重要性逐渐凸显，已在社会、政治、经济、文化等各个领域发挥着重要作用。互联网的发展使网络信息迅速膨胀，如何在浩瀚的网络世界中发掘出重要的信息和情报，将是政府、企业、媒体关注的重点。特别是“微博”的崛起，网络议题得到传统媒体的响应和深入挖掘，而传统媒体的报道也经常在网上被迅速发酵、放大成全国性舆论。 政府部门面临的挑战 广西烟草局长“香艳日记”、山东新泰选拔23岁副局长、南京“徐宝宝”……一系列在全国范围内掀起舆论旋风的事件几乎都发端于网络论坛，在网络民意的推动下，一步步发酵升级，并最终解决。而“信访不如信网”也成为当下许多利益受损群众信奉的法则。 在观察这些网络事件时不难发现，不少事件最初都出现在地方网络论坛上，在问题没有得到解决的情况下，才逐步向全国性论坛转移，最终升级为公共事件。 信息对企业的战略作用 比尔.盖茨曾在《未来时速》一书中提出“怎样收集、管理和使用信息将决定企业的成败”的重要观点。在信息、知识经济时代，信息已被国际公认是继资金、技术、人才之后企业的第四大生产要素，信息、情报竞争也日趋白热化。在第一时间获取关于公司的正负面新闻、泄密信息、公司领导的相关报道、近期的舆论热点等，以及深层次调研用户需求、市场反馈，改进自身的售后服务、借鉴竞争对手的核心竞争力情况等。这些对于企业提升自身竞争力都至关重要。 信息对媒体的重要性 相对传统三大媒体，网络新闻具有及时性、交互性、海量性、多渠道、个性化等特点。如“躲猫猫”事件、“杭州飙车案”、“绿坝遭遇杯葛”、“上海市户籍新政”等热点事件多是通过网络进行第一时间传播。从网络资源中发现舆情，追溯新闻事件起因，追踪事件发展，进行公正、客观的报道，为社会各界提供更具价值的信息服务。搭建以互联网舆情监测平台为基础的未来信息服务新架构，将是新媒体时代提高信息服务质量的利器。
凯德中国房地产金融业务案例研究分解
凯德中国房地产金融业务介绍 一、背景资料 1、实力雄厚的母公司——嘉德置地 嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡。其核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；经营网络遍布全球20多个国家超过110个城市。凭借雄厚的产业资产和商业知识，为客户提供优质的产品和服务。目前嘉德置地的上市子公司及合资公司包括来福士控股、雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及澳洲置地。 图一：嘉德置地全球业务布局
图二：公司结构图 2、凯德中国 凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。目前凯德中国是国内最大的商场拥有者和经营者，是国内最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理，是中国最大的外资房地产企业。 图三凯德中国品牌结构 自1994年正式进入中国市场，经过16年的发展，凯德中国已经累计开发或运营100余个房地产项目，目前在华资产近340亿人民币，中国总项目投资规模超过1000亿人民币。资产占整个集团的资产比例从2001年的6%上升到目前的28%，在未来几年更会加速发展到45%；凯德中国对集团息税前利润的贡献从2002年的10.5%增长到2008年的45%。在集团最近的全球化战略中，嘉德置地计划把75%的投资股份放到新加坡以外的市场，而中国是新加坡以外最大的一个市场，是集团最重视的一个地方。 凯德的迅速发展得益于卓越独到的投资眼光、大胆前瞻的业务创新与业务整合。不仅自身致力于发展房地产相关业务发展，开发了大批优质物业，而且与发展房地产金融业务共进，打造了一条包括住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融在内的完整价值链。
中国房地产市场分析(鲁能)
从五方面透视房价非理性上涨 来源：鲁能集团时间：2009-09-14 10:56:00.0 在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开始上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因此控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。 为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？对此，我们大致可从以下几个角度来加以分析： 1、国际货币体系的结构变化 1978年牙买加协议生效后，金本位制的布雷顿森林体系正式解体，伴随着美元与黄金(222,0.19,0.09%)脱钩而来的便是全球流动性的泛滥。但是，由于当时国际经济的基本面恰好处在世界经济增长之长周期的上升阶段，并且又有以中国和印度为代表的一大批新兴市场经济国家的崛起，美国不断增加的货币供给被新兴的IT产业和中国与印度等新兴市场经济国家所吸收，结果世界不仅没有发生通货膨胀，反而出现了出乎人们意料之外的通货收缩。只要没有通货膨胀或者通
货膨胀的预期，人们就不会对不动产投资产生兴趣。 到了公元2000年，世界经济同时出现了三个拐点：第一个拐点是纳斯达克股票市场暴跌，这意味着以IT产业为代表的新兴产业已经没有投资机会；第二，世界固定资产形成占世界GDP的比重开始迅速下降，这意味着各个国家内部投资机会的减少；第三，世界跨国公司对外直接投资占世界GDP的比重也出现了较大幅度的下降，这意味着全球缺乏投资机会。 面对这样三个拐点，美国不仅没有减少世界基础货币的供给，反而采取了更为激进的扩张性货币政策，目的是为了刺激其传统制造业的发展，以便对冲因为IT产业衰退而造成的经济损失。很显然，继续不断地增加的美元供给在不能被实体经济有效地吸收的情况下，就只能流向资产市场，并且在通货膨胀预期形成的情况下，必定会有更多的货币投向房地产市场，而且在经济全球化和资本可以在国际上自由流动的情况下，不可避免地造成全球房地产价格的迅速上涨。 2、宏观经济政策的激励效应 就中国的情况而言，房地产价格的快速上涨不仅与以上所说的国际背景有关，而且在很大的程度上也与中国开始于2004年的宏观经济政策的变化有关。从2004年起，中国政府为了控制经济过快增长、
档案管理系统白皮书
白皮书 WD3.0档案信息管理系统
二○○三年
WD-3.0档案信息管理系统 一前言4 1背景介绍4 2应用现状及存在的问题 4 3要求及目标 5 4规范及参照标准5 4.1法律法规 5 4.2规章制度 5 4.3业务规范 6 二文档信息管理系统7 1系统图示7 1.1设备连接图7 1.2档案业务流程图8 2系统功能框图（略图）9 3系统功能简介10 3.1文件管理10 3.2整理编目10 3.3鉴定销毁11 3.4档案保管12 3.5档案统计13 3.6查询13 3.7档案编研14 3.8档案利用14 3.9移交进馆14 3.10档案信息维护15 3.11权限管理15 4设计原则16 三系统特点16 1专业化16 2文档一体化17 3多媒体文档统一管理17 4界面友好、操作简易17 5标准化、规范化17 6检索灵活多样17 7统计报表功能丰富强大17 8安全、保密17
四系统实施内容18 1库房设施建设18 2安装的软硬件设备18 3档案整理立卷18 4档案信息数字化19 五、版本划分19 1单机版19 2网络版19
WD-3.0档案信息管理系统 一前言 21世纪，是数字化的信息世纪，千变万化的数字演绎着世界的斗转星移！计算机、信息技术的不断创新与突破，创造着人类的日新月异！应运而生的WD3.0档案信息管理系统是合理运用数据库、图像处理、信息处理、INTERNET技术的新一代多媒体档案系统。 1 背景介绍 各企事业单位每年产生大量的各类档案和资料信息，但由于历史的原因，档案分布在各部门，并且未经整理。这些档案、资料对日常业务管理和决策存在很高的利用价值。 另外，档案综合管理规范化、标准化，也是ISO9000标准中的一个要素。 2 应用现状及存在的问题 在传统的档案管理中，档案查询需要搬动原始介质，费时、费力，维护成本也很高。如何经济有效的储存管理各种类型的档案资料，如何利用信息信息技术高效管理保存档案资料、充分地向内部各部门提供档案利用服务，成为一个越来越紧迫的问题。 建设数字化档案是档案管理现代化的必然选择，它可以在目录管理的基础上，逐步实现档案全面数字化管理，包括纸张、录像带、录音带等各种介质存放的档案资料；通过internet/intranet提供档案信息服务，利用者通过浏览器可以进行主题词、责任者、全文检索多种途径的档案查询；在查询目录的同时，可以直接查阅数字化的档案资料；档案查询通过计算机广域网／局域网在个部门、
中国房地产金融现状
中国房地产金融现状、问题及对策 近年来，我国房地产市场发展较快，特别是自营性房地产业务。我国房地产制度也伴随着市场经济的发展和住房制度的改革逐步形成。但我国的房地产业务的发展仍处在起步阶段，且业务发展不均衡，存在金融创新不足、金融风险较大等问题。因此，扩大房地产融资渠道、创新融资工具，建立多元化房地产金融体系，促进我国房地产业健康发展。 一、房地产金融的现状 由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。过分依赖银行的单一融资渠道，高度，集中于银行的融资体制，将使银行风险承受负荷大大增加。目前，我国房地产开发资金来源主要分为目前，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。房地产金融市场上主要金融机构为中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有独资银行，并以前两家市场占有率最大。权益融资、房地产债券融资、所占的比例也较小，房地产信托，房地产基金在近年来较为活跃。 二、房地产金融面临的问题 1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2.行业本身管理不规范，从业人员素质有待提高。首先，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。其次，我国目前缺乏精通房地产业务和法律、具备丰富实践经验的专业性人才。专业人才的素质和管理有待提高，这些都制约着我国房地产金融业的发展。 3.人住房信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。 三、房地产金融发展对策
2008中国房地产市场报告
2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调 2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大 1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调 受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强 与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。
中国房地产现状分析
中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类
2017年中国房地产市场总结与2018市场展望
2017年中国房地产市场总结 2018市场展望 一、2017年中国房地产市场形势总结 1. 政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期 2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。 未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。 2. 成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著 2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。 (1) 重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大 图：2010-2017年11月50个代表城市商品住宅月度成交量走势
中国房地产市场分析状况
中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻