高层商住楼建筑设计调研报告0701404-20

高层商住楼建筑设计调研报告

商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。

随着时代的不断进步，高层商住楼的建设开发也是越来越为广泛。我国在高层商住楼设计的研究上也取得了骄人的成绩。

在当今商品化的社会里，我们已经无法以人种阶级和国度之类标准，来分析今天的高层商住楼设计了。近年来，受到城市人口日益增长、规划用地紧张、土地费用昂贵等因素的制约，在城市的中央区域，喧街闹市，采取建造商住楼是较好的办法，既能实现黄金地段的商业价值，又能满足市民的居住需要。可以肯定的一点是，一个拥有良好建筑设计方案的高层商住楼就可以看作商业，生活的完美结合。实际上，高层商住楼工程的多元化繁荣发展反映了某地区或国度经济实力以及它的社会丰富性。

本人综合在深圳所做实际项目与长沙市高层商住楼实例进行了初步调查与研究，具体调查结果如下：

一、山东临沂第五大道项目

现场概况

本地块位于临沂市兰山区，南面为小埠东居委会，西面为临沂市交通工程局宿舍区，北面为金源路，东面为中丘路。整个地块场地平整，适宜建设。区域内经济及城市建设发展迅猛，人口不断增加，隐含着无限商机。

规划设计

1.设计定位

本地段位于城市老城区边缘，北面均为在建高档住宅区。区域发展潜力巨大。项目定位为极具时尚感的中高档精品住宅小区。在设计中强调规划性及整体感。以简洁实用的空间布局凸显现代设计风格，引进全新的设计理念，构筑一个时代感强，个性鲜明的现代简约城市住宅小区，以独特的建筑体型和丰富的空间层次，重塑区域中心区的城市新空间。

设计原则——建筑富于时代气息，特色鲜明，成为体现城市特色独特一帜的个性建筑，充分展示时代风貌。

人文化——设计力求在空间的过渡，环境、色彩、形式上彰显人文氛围，建筑风格简洁流畅，体现时代特征，以韵律化的空间设计满足人们的休闲、娱乐、交往需求。

2.总体布局

项目地块面积

较小，总体布局

上以实用高效

为最终诉求。建

筑主体为两栋

32层板式塔楼，

分别布置在裙

楼南北两侧、塔楼下部布置两层商业裙楼、塔楼间布置大面积天台绿化园林空间，为

美舒适的休

闲活动空间。

塔楼顶部局

部叠级形成

错落造型，沉

稳中又富于

变化。

3.交通组织

地块交通流线主要分为居住人车流及商业人车流。考虑到商业人车流主要集中在地块北面及东面，设计中将商业停车位安排在地块北面及东面的绿化广场上，商业主入口安排在东面向中丘路以最大限度吸引商业人流。在地块西边设置4M消防车道与东，北边停车场通道共同形成环形消防车道。住宅车流出入口布置在西边靠北部，出行便利且与商业人车流相对分隔。住宅入口分别布置在南北面，相对独立。商场后勤及货物出入口避免与商业人流产生影响。

4.建筑造型

以简约主义作为本设计的建筑语汇，以现代简练作为建筑风格，追求形式反映情况功能的建筑理念，注重功能和艺术有机地统一。以精致的细部，合理的比例，适中的体量及独特的空间处理手法，创造一个

简洁明快，通透轻盈的现代建筑群落。利用错落有致的阳台组合成不

同的空间组合，通过光影变化和建筑细节的处理，利用实体与玻璃的对比，体现建筑虚实关系，使整个建筑群体体现简约现代设计风格。

5.环境设计

本案设计强调生态，注重环境，针对项目用地狭小的特点，景观设计

中首层注

重充分利

用室外停

车位做为

绿化广

场，群楼

顶利用塔

楼之间的间距作为天面绿化园林。在有限的条件下最大限度的布置绿化面积。以开放舒展的自然景观为主，在满足规范的前提下，着重体现人性与

生态可持续发展

的设计理念。

二、长沙枫麓园

1 引言

近年来，随着城市经济的快速发展与城市建设力度的加强，城市面貌日新月异，城市空间也不断扩张与变化，自然形成了各种诸如城市商业区、城市CBD 区、新城区、工业开发区等不同的功能分区。城市CBD 区（ central business district）即中央商务区，它是城市的功能核心，也是现代城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；交通便利，人流、车流、物流巨大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。由于该区域内土地资源的稀缺性和不可复制性，也是房地产价值最高的区域。设计时，如何处理好该区域内住宅建筑外部环境与城市空间的融合，如何最大限度体现出建筑内部宜人的居住空间成为广大建筑师不断探究的重要课题。

2 项目概况

长沙枫麓园小区1# 楼位于五一西路以北，东向为藩城堤路、西向为西长街，为整个枫麓园小区的一期工程，包括2 层的裙房及31 层的住宅塔楼，建筑占地面积1971.3m2 ，总建筑面积72199.2m2。其中塔楼首层外有3m 骑楼，结合地势高差还设有架空层及地下室等配套用房。建筑总高控制在100m 以内。本工程主要功能为小户型住宅商住楼，规模大、功能组合复杂，该地段为老城区改造的拆迁区，处于长沙市CBD 区域内，交通便利，极具升值潜力。3 建筑物总平面设计构思住宅提供给人们具有一定形状、体积和环境质量的生活空间，对小户型住宅来说，外部与内部空间布局成为设计的关键。

3.1 设计原则

本方案在整体上考虑到现代建筑的特性，以及城市整体风貌的环境要求，力图通过设计塑造出一个功能合理，造型简洁优美的现代城市住宅建筑来，因此，在设计中遵循以下原则：

1）确立丰富、连续的富有动感的沿街立面线。营造现代与明快的建筑形象，塑造良好的城市风景线。

2）舒适而简洁的内部空间组织，充分满足人们生活，休闲的需要。3）人车分流、动静分区，流线清晰，发挥建筑的使用效能。

4）注重与原有环境的融合与协调。

3.2 总平面设计构思

本工程拟建地为一地形规整，高差明显的用地，南北向为一12.0m 宽的规划道路，西向西长街、东向藩城堤路幅均为16.0m，故本设计力图在科学合理，经济美观的基础上处理好建筑与

周边环境的关系，具体思路如下：

1）作为现代城市住宅建筑，建筑设计应尊重城市设计。由于本项目位于城市CBD 内，为奠定空间形态的统一性，建筑群体和景观环境均以城市设计为基础，在界面进行渗透，利用街道与周边的商业设施与其他城市公共空间串联起来，真正地融人城市，达到资源的合理共享，相得益彰。住户可以方便到达城市公共空间，激活了住区边界的消极空间。在住区的围合关系上，结合城市大尺度考虑，充分考虑城市肌理，顺应城市道路格局，强化住宅区与城市的联系，实现二者功能的互补，激发住宅区活力，实现住宅区与城市和谐的健康发展。

2）小区内部建筑与建筑之间，建筑与绿化景观之间强调清晰的空间轴线，运用轴线，能达到建筑空间和景观环境空间组合的协调配合。本项目主入口分别设于东西两向的西长街及藩城堤路上，地下车库出

入口就近设置，区内干道

贯穿整个小区。总体上，

整个项目建筑根据

地形，围绕一定的轴线布

局错落有致，简约现代的

住宅在地块周边形成内

聚的围合空间，同时各楼

间视线通透，场景优美，

空间体量生动

有致。在保证日照和通风要求的前提下，建筑体量有机组合，加以竖向的丰富变化，使空间及景观序列更加丰富生动。

3）自然形成和谐的图底关系，营造出小区内部良好的居住环境。住宅小区总平面的图底关系，主要是指作为图的建筑和作为底的景观之间的关系。本项目充分利用城市道路、架空层、内部小庭院空间最大限度的设计规则式、楔入式绿化景观，使建筑立面、绿化景观、天际线自然融合一体，形成和谐生动的小区外部空间。

4 1# 楼建筑单体设计

4.1 设计目标的确立与实施

随着城市CBD 区域核心价值的不断提升，如何在这一稀缺地段设计高品质商、住融合的城市住宅成为设计核心目标

4.1.1 有机的功能组合

毗邻交通、商业极为发达的五一商圈，商、住需求旺盛，设计因地制

宜，合理分区：分设有2 层地下室

及2 层架空层，安置停车与配套用

房，便于集中、高效管理；商业用

房设于首层、二层，平面构成上摒

弃花哨不适用的处理手法，直接采

用朴实的矩形，采用框架结构，获

得较大空间，有利于灵活分隔，整

体承租；住宅部分按照朝向、日照等均好性不一的具体情况，设计小、中、大各特色户型，充分利用与平衡各类共有资源。

4.1.2 和谐的平面布局

建筑平面布局整体呈半围合形态，临街面建筑多用通透户型及外挑阳台设计，且在商业裙房与住宅结合的第三层设有半架空花园过渡，着力渲染城市与生活的渗透、融合；背街面建筑自然围合形成院落，通过会聚的绿地与景观设计，闹中取静，烘托居住区的安逸、宜人氛围。

4.1.3 动态与高效

因有商业开发，拆迁安置，定向销售等综合因素，对于1# 栋单体建筑容量及户型配比均有有较严格的量化要求。设计始终讲求“以人为

本”，将人的动势放在首位考虑，以水平或垂直的流动线来思考建筑的构成形式，使整体空间富于层次和变化，每一个功能部分都设计的完整，从容。关注使用率的同时，保障公共空间的舒适性，在CBD 繁华的地段仍然能够感觉到舒适、休闲、便捷、高效。

4.2 小户型住宅内部平面功能设计

平面布局及户型设计与环境相结合，充分考虑各户型的景观朝向与用途上的科学合理性。在整个户型设计上贯彻“以人为本”的主导思想，户型比例严格控制，90m2 以下的户型比例在90% 以上。合理考虑到商业开发与安置拆迁业主的综合需求，户型面积均有一定的数值要求，主要以一房一厅～三房二厅，建筑面积30~100m2 为主。设计时结合整体布局，在尽量保证拆迁安置的同时，做到空间紧凑合理，经济适用。住宅采用走廊式布置，在底层设有物管用房，走道宽1.8m，层高为2.95m，具体设计与优化措施如下：

4.2.1 注重组织良好的室内空间

小户型既不能牺牲居家应有的功能空间，也不能因面积配比不当，影响正常使用，如影响厨、卫功能的使用，影响客厅看电视的正常收视

距离等。可见，小

户型设计关键在于

精心合理地组织好

玄关、起居厅、卧

室、餐厅、厨房、

餐厅、卫生间、储

藏、阳台七个重要

功能空间。

住宅内部空间有各自不同的使用功能和要求，有公共性的和私密性的，有动的和静的。玄关、起居室( 厅)、餐厅、过道为公共性区域，是相对的“动区”，卧室、卫生间为私密性区域，是相对的“静区”，厨房、卫生间是相对的“污区”，卧室、起居室是相对的“净区”。本项目在设计中正确处理了它们的功能关系：设计时玄关、入户线路宜紧凑，走道结合餐厅、客厅；阳台调整常用比例，注重客厅阳台分离的灵活使用；卫生间优化门开启方向和器具布置平面，改变构件形式，适当设计成凸窗、转角阳台、扩展空间，改善通风采光；在卧室、客厅的门窗位置精心设计，避免大而不适用；厨房采用紧凑合理的L 型和U 型平面，餐厨相间墙使用隔断，备置生活阳台和合理的电器开关布线；贮藏充分利用空间等等设计优化措施，满足了各功能分区的要求，使之动静分区、公私分离、洁污分离，室内流线顺畅，交通面积集中、紧凑、减少干扰，做到交通面积的综合利用，提高了室内空间利用率。

4.2.2 注重适宜的功能定位

小户型能产品的舒适度降低，随着经济社会和科技的发展进步，更需注重住宅功能的提高与完善，麻雀虽小，五脏俱全，满足采光通风、环保节能、智能信息化、管线布置合理化、使用分隔灵活化等功能定位。设计时可减少固定构件，用可活动的轻质材料构件分隔不同的功能区域；减少固定的墙体，使得室内空间流动开敞而不闭塞，同时

也使得套型可以根据功能的

变化而改变空间形态、位置和

尺寸，具有

较强的适应性和灵活性。

4.2.3 注意楼面布局方式

本项目设计时注意长、短进深

结合：长进深能增加建筑面

积，提高土地利用率，但房型

布置，户套面积控制有困难；短进深房型宜布置，但影响容积率，不利节地。而长短进深相结合，有的套型长，有的套型短，再结合采光凹口的开设，可有效节地和控制户套面积，并满足通风与采光，具有一定设计特色。

4.2.4 充分考虑住宅的舒适性

现代高层住宅设计中，空间的舒适性是也是设计师必须考虑的重要问题。所谓住宅空间的舒适性是指应根据该地区的气候条件，争取较好的建筑朝向( 我国大部分地区都是以偏南向为最好朝向)，以获得较

多日照和较好通风环境，利用自然对流通风，有效地改善室内空气质量和卫生状况。本项目根据各地夏季主导风向，主卧、书房、客厅应处于上风口，而卫生间、厨房处于下风口。冬天受到太阳直射的时间越长越好，而夏天受到太阳直射的时间越短越好。起居室、卧室等主要空间应力争南向，提高舒适度。客厅与户外应有过渡，入户门处设玄关，避免家居生活被一览无余，失去私密性。主卧设于离入户门较远处，卧室与客厅之间设一段过渡空间，避免卧室直接朝向客厅开门。卫生间离卧室要近，窗台设高一些，保证私密性。厨房位置接近户门，便于食品、蔬菜及垃圾的进出，力求与服务阳台和餐厅应力求联系方便，减少对其它房间的影响，创造一个和谐、安宁、舒适的家居环境。

4.3 立面设计

本商住楼在建筑造型意念上，着重考虑把握现代城市住宅建筑的特质，注重与原有环境的融合，结合功能合理设计，以较平实的造型语言努力营造出一种层次丰富、和谐宜人的商住氛围来，住宅仍沿用平屋面加构架的形式，保持各功能部分组合的统一和协调。选用大气规整的

方形格构，整合小户型外窗凌乱细碎感，并且通过与墙面细部线条的组合打破沉闷感。裙房中采用柱与墙的错落，大面积玻璃幕墙，鲜明的观光电梯玻璃构架，令建筑物的虚实变换更为微妙。建筑造型在强调整体序列感的同时，不乏细腻的构造处理，在光与影的映衬下，极大地丰富了人们的视觉及心理感受。建筑材料选用了简洁素雅的浅咖

啡色与白色系，在保持沉稳氛围的同时，以独特的组合方式向人们展示出了新建筑的活力与风采。

4.4 交通组织

人流主要分为商业及住宅人流两个部分，由于两者入口相对独立设置，标识感强，使得两股人流自然分流，互不干扰但又联系方便，在建筑内外空间的组织下，准确有序，真正达到简洁高效。车流分为两个部分：临时出入和进入地下车库。针对第一种车流，在商业、住宅各主要入口均留有适宜的回车场所，方便即停即走。而针对第二种车流，因地制宜，集中设置一个双车道出入口于地下室的西南角，最大限度的节约与开发用地，保证车流的顺畅高效，且地下两层停车场均考虑与后期建设的延续性。

4.5 绿化景观设计

本商住楼根据功能不同在东南向建筑临街面设置线性城市广场，西向住宅入口设置居民休闲绿化庭院，两者分别呈现出不同的风貌。前者以硬质铺地为主，辅以点状、线状的绿化，让其定位于自由开放的公共城市休闲活动场所。后者采用花园式做法，以绿化布置为主，在丰富环境景观的同时，再辅以一定的活动场地，满足居民休闲活动的需求。且将住宅部分逐层逐面设空中绿化花园，面向交通核心筒独立设置，强化室内公共空间的自然舒适性及开放邻里交往的趣味性。绿化营造采取点、线、面立体式相结合，形成丰富的空间绿化系统。园林景观小品点缀在广场、绿化中，既满足功能的需求，又满足现代都人审美的需求。

5 结语

综上所述，城市CDB 区由于土地资源的稀缺，其住宅产品常常设计为高层，且追求功能与实用的双重统一。尽管住宅套型的空间组合是多种多样的，想要设计特点鲜明、空间结构良好的住宅，就需要设计师改变传统的设计观念，本着“以人为本”的思想，突出住宅功能内涵的现代化，充分研究21 世纪的生活特点和时代特征，以及新形势下消费者不断变化的物质生活需要，精心设计出多种功能分区合理、空间组织灵活、环境舒适、安全经济的住宅产品，以满足不同层次人们的居住需求。

0701404-20

李顺

二0一二年二月二十九日