案例商品房与保障房

案例五: 商品房与保障房

据住建部数据统计，2015 年全国城镇保障性安居工程计划新开工740 万套（其中各类棚改580 万套），基本建成480 万套，完成投资1.54 万亿元。同时,房地产市场也出现了新情况：一线城市商品房价格高企不下，三四线城市库存化严重，不利于房地产市场的发展。新近发布的“十三五”规划纲要提出：“要构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构。把公租房扩大到非户籍人口，实现公租房货币化，将居住证持有人纳入城镇住房保障范围。”随着住房保障范围的扩大和城镇化率的不断提升，增加了住房需求人口，对住房保障管理和建设提出了新的要求。发达国家的经验也证明，建立“保障归保障、市场归市场”两套相对独立的住房体系是可行之策。

（一）需求结构

1. 保障房市场：保障房的需求层次大致划分为以下几类。

a)最低收入家庭。这一层次数量极少，可以享受到政府直接提供

低租金或减免房租的公有住房。

b)低收入家庭。这部分属于国家解决居住问题的重点对象，约占

10%，没有购房能力。对他们主要实行廉租住房制度，采取租

金补贴或实物配租的手段。

c)中低收入家庭。这部分大多已有居所，但人均住房面积小，有

一定的购房能力，属于改善性需求。经适房和限价房能满足这

部分人群的需求。

d)新参加工作的人员，包括大学、大中专毕业生（尤以外来学子

毕业后居住困难较大）、外地迁徙到城市工作的群体等。这部

分人群暂时买不起房，只能租房，没有申请廉租房的资格，针

对这部分推出的是公共租赁住房。

e)城市化过程中进城务工的农民工。通常无住所且收入微薄，只

能租简陋房，这部分人的需求也是靠公共租赁住房解决。

2. 商品房市场：商品房的需求，用经济学对需求的解释是:“在一定的时期，在既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。”这其中“能够购买”就将商品房与保障房的需求层次划分开来。（二）供给结构

1．开发规模比较。上海2009 年推出705 万平方米保障房建设计划，是2008 年的1． 76 倍。但这部分保障房的土地投入并未使上海住宅开工面积有所增加。统计局的数据显示:2009 年，上海住宅新开工面积为1721 万平方米，较2008 年下降8． 51%。2010 年，上海保障房新开工面积占全市住房新开工量的60%，达到1200 万平方米;但

住宅新开工面积为2111 万平方米，较2009 年仅上涨22． 67%，其中的差额必然是以商品房新开工面积的减少为代价

2．开工率及竣工率。住房和城乡建设部数据显示:2011 年，我

国保障房建设计划为1000 万套。其中，经适房和限价房近200 万套，各类棚户区改造约400 万套，廉租房160 多万套，公租房近220 万套。2011 年，保障房实际开工1043 万套，超额完成建设计划。

3．销售面积比较。销售型保障房(经适房)发展缓慢，销售面积

量占住宅商品房销售量的比重逐年下降。2000 年，我国经适房销售面积3760 万平方米，占住宅销售面积的22． 69%，之后逐年下降。2004 年占比9． 64%，自此每年的占比均跌至10%以下，2010 年我国经济适用房销售面积2749 万平方米，占住宅销售面积93377 万平方米的2． 94%。

4. 资金来源比较。与商品房融资渠道单一、过分依靠银行贷款的情况不同，保障房建设的资金来源渠道较多。

保障房资金来源：①中央代地方发行2000 亿元地方债(国务院要求优先用于保障房建设)②商业银行贷款③公积金的管理增值部分④土地增值出让金净收益部分至少10%⑤各级政府财政投入⑥地方政府发债融资平台⑦保险公司和社保基金贷款⑧公募和私募基金投入⑨由工

矿企业和被改造地块职工筹集资金

6．收益比较。保障房建设利润率较低，一般为3% ～ 5%，无法与商品房平均毛利率25% 左右相比。然而，在我国当前严厉的楼市调控大背景下，房地产市场萎靡，致使原本不受房地产开发商欢迎的保障房建设开始走红。开发商参建保障房主要在于有以下几方面收益:

(1)市场需求有保障，将为开发商提供新的发展空间。。保障房的市场需求是有保证的，开发商在销售和市场环节的投入可降至最低。

(2)政府激励，资金要求低，投资回报高。保障房与商品房相比，不易受调控政策的冲击，且受到政府的鼓励，在资金来源和土地供给方面都得到一定的政策支持。

(3)增强商誉，树立开发商良好的社会形象。

7．政策影响。(1)保障房开发流程简便，审批快。(2)税务激励。为了激励保障房建设，财政部、国家税务总局出台了一系列税收优惠政策。廉租房、公租房、经适房项目免征土地使用税和印花税，并且免征契税或减半征收。

问题：请结合上述材料讨论商品房市场与保障房市场的关系？分析我国当前房地产市场走势及其理论逻辑。

一、商品房市场与保障房市场的关系

从上述资料可以看出：第一，保障房与商品房的需求结构在销售型保障房这块最有可能重合；第二，加大保障房的建设力度，不管在土地供应还是在资金投入方面都势必影响商品房的建设；第三，开发商建设保障房并非无利可图；第四，随着政府对保障房建设的支持，出台对保障房有利的政策，保障房和商品房之间的差距将越来越小。下面针对保障房市场和商品房市场的关系简要进行分析。

(一)挤出效应。

长期以来，我国房地产市场是商品房独大的单轨制，商品房供应占市场80%以上。随着近年来各级政府加快了保障房建设的步伐，我国房地产市场正朝“双轨制”迈进。在当前保障房市场需要大力发展的阶段，土地、资金和其他资源方面对商品房产生挤出效应是必然的。假设保障房与商品房各司其职，做到了“市场归市场，保障归保障”的多层次住房供应体系，按理说即便保障房投放市场，增加了供给，减少了对商品房的需求，保障房也不应该对商品房产生不利影响。原因有两点：①保障房和商品房理应是两个并行不存在交叉的领域，保障房的供应对象应为城市中下收入和低收入住房困难人群，而商品房的供应对象则应是城市中高收入人群。②从产品特性讲，由于保障房的目的是满足中低收人人群的基本住房需求，保障房的建设标准（面积、装修、设施）、物业配套、区位特征等与商品房相比均存在较大的差距。也就是说，保障房对商品房需求上的分流作用有限，增加保障房建设规模并不会冲击商品房市场。在成熟的“双轨制”市场

上，保障房和商品房将保持各自独立的发展路径，多样化、差异化发展的空间很大。然而，销售型保障房——经适房是例外。目前，我国保障房与商品房在一级市场分离，但经适房住满5年后，可以在二级市场交易，这造成了经适房与商品房在二级市场并轨。经适房针对的人群是有一定购房能力的，不是严格意义上的“买不起商品房”的需求层次。这在很大程度上诱导了市场上寻租行为的产生。也就是说，经适房在建设环节以保障房的名义享受了一系列优惠政策，挤占商品房的土地供应和资金投入，却在分配环节仍有可能挤占商品房的有效需求。短期内，经适房还有其存在的必要性，由政府直接参与市场供给，增加有效供给，对缓解住房紧张，起到调节供求关系的作用。但从长期看，它与住房保障的宗旨背离。因此，解决住房短缺后，经适房应逐步淡出，一可减轻保障房建设对商品房的冲击，二有助于“双轨制”的有序运行。

（二）参考价格效应影响预期。

在当前的环境下，保障房市场的出现及完善，可以对商品房价格起到一定的平衡和抑制作用。保障房建设对中低端商品房会有冲击，大量的保障房投放市场是可能间接抑制房价的。保障房的建设和供应会影响房地产市场预期。

（三）量抑价扬

量抑价扬是指供给量减少了，价格会上升，其中包含了两层意思：一是在保障房建设挤占了商品房的土地和资金等资源的情况下，商品房的供给量受到影响，势必会减少。因此，商品房市场上更加供不应

求，房价自然就上涨了。二是受限于各种条件，每个年度的住房建设用地供应量是有限的，为了确保保障房的任务完成，政府在土地供应计划中优先保证保障房用地，这样必然挤占部分商品房的土地供给，在需求不变的情况下，商品房用地供给的减少势必会推高土地价格。另外，土地收入是保障房建设资金的主要来源之一，在可出让土地减少的情况下，保障房建设的资金得不到保障，地方政府可能会抬高土地价格，以保障其收入来源。由此导致的土地价格上涨必然会推动商品房价格的继续上涨。随着保障房满足了低收入人群的需求，商品房中的低档楼盘供应受到冲击，以后商品房的供给则以中高档为主，满足的是中高收人人群的需求，抽掉了商品房中价格最低的一档，其平均房价自然会升高。此举对商品房市场有积极作用：一是可助推其成交量回暖，也可以说政府为了完成保障房建设任务而变相地救了商品房市场。二是有助于商品房市场供应体系的优化，用于冲抵保障房的商品房必然是较低档的楼盘。同时，随着开发商“以价换量”的推行，可以合理地推测低档商品房会慢慢退出市场。在未来商品房供应中，由于供给量受限，开发商势必要主推中高档楼盘才能保证自己的利益，从而体现了“量抑价扬”的效应，这也符合我国房地产市场“双轨制”健康发展的要求。

二、我国当前房地产市场走势及其理论逻辑。

首先，①房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引来过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小、配套设施不齐全。经

过几年的调整后。房地产业的盈利能力已呈下降趋势。房地产开发商之间的竞争日趋激烈。在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。②房地产供给将向多元化方向发展。配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等。房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。

其次，未来几年保障房大规模建设和供应不会冲击商品房市场，但由于房地产商品的价格预期对其价格的走势有非常大的影响，短期内保障房大量投放市场，极有可能影响或左右人们对房价走势的判断，从而形成房价将要下行的预期，加重中低收入群体的观望心态，并通过这种预期的自我实现来影响房价进一步下行，从而有可能改变房地产市场的供求关系，促使商品房市场向理性回归。