2012低首付方案..
****** 低首付方案
二零一二年三月二日
一、市场现状分析
进入2月以来，在售楼盘逐步从假期中回到正轨，部分楼盘的营销策略也有了一些新调整，促销力度恢复到了去年底的水平甚至更大，成交量也有所上升，楼市人气逐步走出寒冬迈向暖春。
据惠州市房管局网站惠民之家每日交易数据显示，2月第4周（2月20日-2月26日），惠城区住宅签约套数共385套，环比2月第3周（2月13日-2月19日）成交305套来讲，上涨26.2%；成交面积42606平米，环比2月第3周（2月13日-2月19日）成交36627平米来讲，上涨16.3%。
成交量上升的主要原因有：一是众多开发商纷纷采取“低首付”的营销策略，纷纷打出“首付5万买104㎡大三房”、“首付8万”等噱头吸引客户关注；
二是价格持续下降，达到了惠州刚需购房者的心理预期。
惠城区低首付楼盘
项目名称均价产品类型低首付方式
德威·摩卡小镇
原价6400元/㎡，现价
4600元/㎡88-112平米2-3
房
首付8万起。首付三成，开发商预垫
一成，首付六成，开发商预垫两成，
两年内还完可到场洽谈
鹏达·丽水湾
看江大户型7200元/㎡
无江景小户型5500元/㎡68-180平米两至
五房
首付5万，剩余部分入伙前还清，半
年还一次，由开发商免息预垫两成。
东日·锦鸿名苑4500元/㎡
50-150平米的2-4
房一房小户型首付4万起，剩余部分免
息还清。
骏豪国际4600元/㎡
43-90平米的1-3
房单位首付只需一成，三年内付清的另外两
成免息
金榜御景园5200元/㎡
85-276平米的高
层洋房B栋现推10套特惠104-120 平米三房
单位首付5万起
海伦堡·院子4600元/㎡
62-110平米的2-3
房两房首付6万起，开发商先预支一成，半年内还清，免息
中铁锦域蓝湾5900元/㎡
52-112平米的1-3
房两房首付8万起，公积金贷款90平米
以下两成首期
美高·春天里5999元/㎡起
78-96平米两三房
单位首付8万起，首年免月供，两年包回购，剩余首付款一年内免息还清
华乐·红3800元/㎡
57-110平米二
到四房
两房57㎡首付2.7万，总价23.8万二、低首付典型案例：
德威·摩卡小镇
鸿威·金都雅苑
江北CBD
鹏达·丽水湾
奥林匹克花园
1.德威·摩卡小镇
项目概况
用地性质住宅
总户数1720
占地、建面9.5万㎡、32万㎡
户型区间88-112㎡
销售均价4600元/㎡
项目地址江北CBD，三环北路、惠州大道、金龙大道在此交汇，道路交通便利开发商惠州市德威集团有限公司
近期促销手段：
项目去年10月份首次推出均价6400元/㎡花园洋房，仅销售18套，截止到低首付促销前，每月走量不超过4套；今年2月18日起采取低首付加低价格双底的策略（即首付8万起，首付三成，开发商预垫一成，首付六成，开发商预垫两成，预垫部分客户一年内还完免息，两年内还完可到场与开发商洽、且原价6400元/㎡降至4600元/㎡），立即引起市场关注成交量狂飙，两周销售量达到了120套。
2.鹏达·丽水湾
项目概况
用地性质住宅
总户数923
占地、建面 2.8万㎡、16万㎡
户型区间68-180㎡
看江大户型7200
销售均价
无江景小户型5500
项目地址惠城区滨江西一路（合生大桥旁）
开发商惠州市鹏达实业发展集团有限公司
近期促销手段：
项目位于下角片区、东江西岸，去年12月份开盘仅销售约20套，之后陷入难以成交的局面，今年初采取低首付（即首付5万，剩余部分入伙前还清，半年还一次，由开发商免息垫付两成）促销方式引起市场关注，2月份开始，每周走量10套以上。
3.奥林匹克花园
项目概况
用地性质别墅、住宅
总户数1359
91万㎡、130万
占地、建面
㎡
户型区间236㎡
销售均价均价8800
项目地址惠州江北惠博大道388号（金鸡管理区金鸡村东侧）
开发商惠州市奥林匹克花园置业投资有限公司
近期促销手段：
项目在售单位为别墅产品，首付40万，开发商采取预垫一成，三个月内还清免息，一年内有息的优惠政策，但由于别墅客户普遍为多次置业，可选择三成首期的客户较少，因此，低首付优惠政策对促进项目销售没有明显影响。
三、本项目建议
1.低首付时间：2012年3月20日-2012年12月31日
2.低首付的产品单位：一二期高层单位、别墅
3.低首付执行方式
原首期开发商垫付现首期还款截止日期还款频率每期金额
3成2成1成
入伙前（预定2013
年6月30日）按月或分期还
款
1万元以上（包
含1万元）
6成2成4成
入伙前（预定2013
年6月30日）按月或分期还
款
1万元以上（包
含1万元）
4.低首付操作流程
客户与开发商签订《******借款协议书》（协议书附后）
↓
客户支付相应首期款（1成或4成），并签订《商品房买卖合同》，开发商开出同
等首期款的收据予客户
↓
开发商开具按揭银行要求的首期款支付证明，直接交予按揭银行办理银行按揭，同时，客户须配合银行办理相应按揭手续
↓
客户按期还款，待完全还清所欠款项后，开发商开具购房发票
四、付款方式折扣调整建议
付款方式原折扣优惠调整后折扣优惠
低首付—无折扣
银行按揭付款0.99折0.99折
分期付款0.96折0.98折
一次性付款0.95折0.97折
备注：
1.分期付款要求
客户与开发商签订《商品房买卖合同》前须支付50%以上的购房款；
同时在合同中约定剩余款项的还款时间、金额，还款频率为每季度一次，每期金额至少为总房款的10%以上，还款最终期限为2013年6月30日；
若出现还款延期，开发商有权向客户收取相应违约金直至解除该单位的《商品房买卖合同》，违约金按每天未还部分的0.05%计算；
在客户未还清其所欠款项时，开发商将延期向客户交楼，直至全部还清所欠款项。
2.一次性付款要求
客户与开发商签订《商品房买卖合同》前须支付50%以上的购房款；
同时在合同中约定剩余款项的还款时间、金额，还款最终期限为自签订《商品房买卖合同》之日起10个工作日内，剩余款项须一次性付清。
五、******借款协议书
******借款协议书
出借人（下称“甲方”）：惠州市******房地产开发有限公司
地址：
借款人（下称“乙方”）：身份证号：
地址：
由于乙方购买惠州市惠城区******项目号楼号单位时资金不足，现向甲方进行借款。经双方友好协商，达成协议如下：
第一条：借款金额：乙方向甲方借款金额为人民币元，大写
（）元整。
第二条：借款利息：甲方向乙方出借的款项在借款期限内免息。
第三条：借款期限及还款期限：借款及还款最终期限为2013年6月30日止。
第四条：还款方式：采用下列方式第种进行还款。
1、按月还款：
乙方需自借款日起的第二个月5号前，向甲方每月支付人民币元，大写（）元整。
2、分期还款：
乙方采用不高于四次分期的方式进行还款，并约定：
第一期还款日为年月日，还款金额为人民币元，大写
（）元整。
第二期还款日为年月日，还款金额为人民币元，大写
（）元整。
第三期还款日为年月日，还款金额为人民币元，大写
（）元整。
第四期还款日为年月日，还款金额为人民币元，大写
（）元整。
其中，第四期还款日期不得超过本协议第三条中的还款日期。
第五条：保证及违约条款：
1、签订本协议后，乙方须与甲方签定乙方所购房屋的《商品房买卖合同》并支付该房屋的相应首期款。
2、乙方承诺甲方所借款项将完全用于所购房屋的相关事宜，不得要求甲方将所借金额返还给乙方。
3、乙方保证按照本协议第四条进行还款。若出现还款延期，则除正常归还甲方当期款项外，还需向甲方支付相应违约金，违约金按每天未还部分的0.05%计算。
4、乙方在还款期中，出现2次违约（含2次），甲方有权解除乙方所购房屋的《商品房买卖合同》，本协议解除。
5、在乙方未还清其所欠款项时，甲方有权延期向乙方交楼，直至乙方全部还清所欠款项。
6、本协议一式叁份，甲方执贰份，乙方执一份，经双方签字或盖章后生效。
甲方：乙方：
时间：时间：
第一联：财务（白）第二联：客户（红）第三联：存根（黄）
六、参考楼盘
德威·摩卡小镇
借款协议书
出借人（下称甲方）：
借款人（下称乙方）：
身份证（或营业执照注册）号码：
一、乙方于年月日向甲方借人民币元整（￥元），经甲、乙双方协商于年月日内分期还清，具体付款时间与约定如下：
1、年月日前还人民币元整（￥元）；
2、年月日前还人民币元整（￥元）；
3、年月日前还人民币元整（￥元）；
二、乙方必须按本协议在约定时间内将应还款项交给甲方或直接汇入甲方指定账户。逾期超过3天，甲方按总房款的5‰每日计算并收取乙方滞纳金；逾期超过一个月，甲方除收取滞纳金外并按借款总额的50%向乙方收取违约金，且保留法律追究之权利。
三、一切还款以甲方收据为准。
四、本协议为合同补充协议，一式贰份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效，与合同具有同等法律效力。
出借人：借款人：
日期：日期：
鹏达·丽水湾
偿还欠款协议
甲方：惠州市鹏达实业发展集团有限公司电话：0752-*******
乙方：______________________________ 联系电话：_________________
身份证号码：______________________________
住址：______________________________
乙方购买甲方开发建设鹏达江南丽水湾（推广名：鹏达丽水湾）_____号楼_____号商品房（以下简称“商品房”），建筑面积为_____平方米。甲乙双方于_____年_____月_____日签订《商品房购买合同》及补充合同（以下称“商品房购买合同”）。考虑乙方实际资金情况，甲方同意乙方下欠部分购房款，分期支付。现甲乙双方就乙方偿还下欠甲方相关事宜进行协商，达成协议如下：
一、甲方同意乙方欠购房款计人民币_____元（大写：_____拾_____万_____仟_____佰
_____拾_____元整，在签订本协议时，乙方应出具欠条给甲方。
二、乙方保证在《商品房购买合同》约定时间内（即_____年_____月_____日）之前，
分两期向甲方付清本协议第一条约定全部欠款，其中第一期于_____年_____月_____日前支付欠款的_____%，即人民币_____元；第二期于_____年_____月_____日前支付欠款的_____%，即人民币_____元。在乙方按约定付清欠款时，甲方同意不收取利息。
三、为保证偿还上述欠款，乙方同意以购买商品房所享有的全部权利作为担保物，为甲
方提供的借款进行担保，担保期为：自签订本协议之日起至乙方实际还清欠款之日止。
四、如乙方为按本协议约定付款，乙方同意按下列约定向甲方承担违约责任：a.甲方有
权不按约交付商品房；b.乙方须向甲方支付违约金：即自乙方出具欠条之日始至还清全部欠款之日止，按乙方应还欠款总额的日千分之一标准计算。C.如乙方逾期偿还欠款超过60日，甲方有权中止履行《商品房买卖合同》，并将该单位在房管局注销重新出售或自行处理该商品房，以偿还其所欠债务，由此产生的一切后果均由乙方承担。若双方能重新达成延付欠款协议的（须另行签订书面协议），待乙方付清上述欠款后，经甲方双方同意向后顺延履行《商品房买卖合同》。
五、本协议仅签一份，原件由甲方保管，对甲乙双方产生法律效力，若双方在协商过程
中产生纠纷，可提交惠城区人民法院处理。
甲方：乙方：
日期：_____年_____月_____日日期：_____年_____月_____日