柳州尔海山庄项目可行性研究报告

柳州尔海山庄

项目可行性研究报告

目录

章号名称页码第一章总论 4

一、项目由来 4

二、开发组织以及服务机构 4

三、项目开发模式 5

四、项目主要经济技术指标 5 第二章项目概况8

一、项目的名称8

二、项目位臵8

三、项目主要经济指标8

四、项目地形地貌8

五、项目四至8

六、项目周边交通9 第三章柳州概况及整体经济运行分析10

一、柳州概况10

二、柳州市经济现状与发展研究12

三、柳州高尚住宅市场整体情况：18 第四章项目开发研究和预测：23

一、项目环境分析23

二、项目SWOT分析24

三、项目市场定位25

四、项目市场预测28 第五章项目规划设计方案及开发计划29

一、规划设计目标29

二、项目规划设计要点30

三、具体规划方案31

四、项目开发计划35 第六章市场与营销方案37

一、项目的整体开发理念37

二、关于项目整体推广的原则37

三、营销概念的导入38

四、营销策略39 第七章项目投资估算43

一、项目开发成本估算43

二、开发费用估算45

三、项目总成本45

第八章项目投资计划及融资方案46

一、分期投资计划46

二、融资方案46 第九章财务分析47

一、项目总收入分析47

二、项目总成本和产品单位成本49

三、销售税金及附加、土地增值税49

四、利润及静态赢利能力分析49

五、项目现金流量表与动态分析50

六、不确定性分析51 第十章风险规避及控制措施53

一、风险类型和防范措施53

二、风险控制53 第十一章研究结论和建议55

一、研究结论55

二、建议55 附件：

尔海山庄项目可行性研究报告

第一章总论

一、项目由来：

本项目由柳州市尔海房地产开发有限公司于2002年3月28日通过公开拍卖获得土地开发使用权（土地证号：柳国用（2003）第100447号），并于2002年7月24日正式立项，2002年12月19日通过建设用地规划许可审批。项目已经进入规划设计阶段，由于资金运作的原因，项目暂时搁浅。

本项目地处柳州市鱼峰区柳石路，位于南环路和柳石路交界处，紧邻柳州市长途汽车站（莲花车站）和国家重点工业区阳和工业区。项目红线内建筑面积为144.72亩（合95291.16平方米），背山临江，地块平整，现在已经实现了“五通一平”（上水通、下水通、路通、电通、通讯通和土地平整），不存在拆迁问题。

二、开发组织以及服务机构：

1、开发组织：

柳州市尔海房地产开发有限公司成立于2002年3月份，由自然人出资的独立法人机构。公司注册资金1000万元，公司现有人员26人，其中过程师9人，经济师5名，大专以上学历16人，占公司人数的61.54%，大多数从事房地产开发以及相关经验3年以上，平均年龄39.5岁。具有现代化企业管理机制。是一个年轻有活力和丰富房地产开发运作和工程施工的开发团队。

该公司的法人代表和董事长将由薛博元先生担任。薛博元先生先后担任伟德国际公关有限公司法人代表、北京新大有投资、上海天乙企业集团研发部总经理、欧洲开盛集团、天巨投资集团、国房百盛副总裁，熟悉房地产开发与运作，具有丰富的企业管理经验。

2、全程策划机构：

本项目的全程策划和营销由向明理德（香港）臵业发展有限公司承担。向明理德（香港）臵业发展有限公司房地产运作团队在香港、深圳、广州、福州、武汉、大连、青岛、合肥、南昌、兰州、西安、西宁、郑州、石家庄、桂林、南宁、柳州等二十多个城市开展房地产策划、商业策划、商业管理和物业管理工作，具有丰富的房地产策划和运营的经验和当地策划营销经验。

3、建筑设计和园林设计机构：

本项目的整体规划、建筑设计以及园林规划由英国皇家建筑师学会会员、英国注册建筑师、马来西亚首席建筑设计师冯小良（Simon Liang）本人及旗下团队操刀定做。具有宽广的视角和先进的设计理念。冯小良先生在英国二十年，完成诸多著名建筑的设计，在中国一直为和记黄埔、合和等香港地产巨头的项目提供设计。

4、物业管理机构：

本项目的物业管理机构由向明理德（香港）臵业发展有限公司旗下的广西机构桂林市向明理德物业管理公司执行管理，集在中国大陆二十几个城市近1000万平方米成功直接管理或顾问服务的经验以及本土化团队本土结合操作，提供“安全、文明、舒适、温馨”的港式物业管理服务。

三、项目开发模式

本项目由尔海公司负责开发，项目开发包括多层住宅、高层住宅、别墅、临街商铺。项目的经营方式为：住宅部分全部销售，商铺部分出售部分租赁10后转售，车位全部租赁，10年后转售。

四、项目主要经济技术指标

主要技术经济指标表

第二章项目概况

一、项目的名称：

柳州〃尔海山庄（暂定名）

二、项目位臵：

尔海山庄项目位于广西壮族自治区柳州市鱼峰区柳石路和南环路交界处，地处柳州至南宁的咽喉，距离柳州莲花机场10公里，与国家重点公约园区——阳和工业园紧邻，紧靠柳州市长途汽车站——莲花车站，是介于柳州中小型工业区、阳和工业园以及洛维旅游度假区中间，是柳州进出的主门户。

三、项目主要经济指标：

1、土地国土编号：柳国用（2003）100447号；

2、用地面积为：144.72亩，合95291.16平方米，其中城市规划道路用地5179.5

平方米。

3、容积率：不超过1.8；

4、建筑密度：不大于35%；

5、绿化率：不低于35%

四、项目地形地貌：

1、南和东向倚靠莲花山，整个项目呈扇形，地块形状规整，利于开发；

2、项目用地现在已经基本水平，南面山丘可以结合开发利用；

3、整个用地现在已经拆迁完成，属于熟地开发，现有植被为杂草和灌木，山丘

植被为灌木；

五、项目四至：

1、东：莲花山，小山丘高约30米，山丘东面为柳江，阳和工业园处于柳江江对

岸，通过阳和大桥联结（阳和大桥已经在建设中大约2004年通车）；

2、南：莲花山。大约40米，山丘的南面为洛维旅游度假区，包括响水风景区、

大桥观光农业旅游区；

3、西：柳州市长途客运站（莲花车站），为广西自治区最大的长途客运站，是柳

州长途汽车集结地。

4、北：东北区域为柳州机械厂，正北方向为占地210亩建筑面积20万米的宝莲

新都，西北方向为广西商校和广西工艺美术学校。

六、项目周边交通：

1、公交系统：16路，22路、23路公交车终点站，可达柳州大多数地方区域。

2、长途客运：区内和省际客运主要车站。

3、航空：距离柳州市唯一的机场——莲花机场10公里，是柳州通往机场的必经

之路。

4、铁路：距离火车东站（货运站）约4公里，距离火车站（客运）约6公里。

5、距离商业中心：距离传统商业中心约4公里。

6、距离行政科技中心：距离传统行政科技中心约4公里。

第三章柳州概况及整体经济运行分析

一、柳州概况：

1、柳州总体情况：

柳州，又称龙城，位于广西壮族自治区中部、北距国际著名旅游城市桂林150公里，南距广西首府南宁市264公里。这座具有二千多年历史的古城，象一块翡翠，镶嵌在桂中腹地。这里奇峰环列，柳江如链，回流其间，绕城形成巨大的U 字，古籍称其为"三江四合，抱城如壶"。全市辖两县五区，总面积5307.24平方公里，市区面积658.31平方公里，全市人口183.48万人，杂居着汉、壮、侗、苗、瑶、仫佬等近30个民族，是个山环水绕、风景秀丽，具有丰富的历史文化遗产和旅游资源的古城。

柳州是中国广西壮族自治区的直辖市，辖城中区、鱼峰区、柳南区、柳北区和柳江、柳城、融水、融安、鹿寨、三江四区六县。总面积5283平方公里，市区面积650多平方公里，截止2003年末，全市总人口为351.26万，家庭户数约100.36万户，其中市区人口95.89万元，比上年增长2.52万人。

柳州，是广西最大的工业城市，是西南地区重要的制造业基地。全市现有工业企业2100余家，有4家企业进入国家500强，有11家进入国家大型企业行列。全市现已形成了三大支柱产业：即以微型汽车和中吨汽车为主的汽车及零部件制造业，以工程机械和通用机械为主的机械制造业，以钢铁和有色金属及深加工为主的冶金为业。以这三大支柱产业和轻工、化工、造纸、建材等主导产业为龙头，柳州已经初步建立起涵盖30多个行业、4000多个品种的现代工业体系，拥有“上汽通用五菱”、“东风”柳汽、“桂柳工”、“解放”柳特、“金嗓子”、“两面针”、“花红药业”、OVM预应力锚具等一批知名企业和名牌产品。

柳州国民经济整体上呈现持续、稳定、快速增长的良好态势，2003年全市实