不动产估价复习资料

名义利率：指1年内多次计复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率：指1年内多次计复利时，每年末终值比年初的增长率。

名义利率与实际利率的关系式：

i——实际利率；r——名义利率；m——每年的计息周期数

名义利率与实际利率的之间的关系：

（1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；

（2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；

（3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；

（4）当每年计息周期数m＞1时，实际利率大于名义利率

实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。

名义价格：是指在成交日期时约定，但不是在成交日期时一次付清的价格。

类似房地产：与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

可比实例应符合以下要求：（3个以上，10个以下）

※是估价对象的类似房地产；

※成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；

※成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清；

交易情况修正

造成成交价格偏差的原因：

（1）有特殊利害关系人之间的交易

（2）急于出售或急于购买的交易

（3）受债权债务关系影响的交易

（4）交易双方或一方对房地产市场信息了解不充分

（5）交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易

（6）相邻房地产的合并交易

（7）特殊方式交易

（8）交易税费非正常负担的交易

（9）特殊政策造成房地产价格的偏差

交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。

采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：

可比实例成交价格X 交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格

采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：

可比实例成交价格土交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格

在百分率法中，交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。

例3：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。

则该宗房地产交易的正常成交价格为：

正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格

应由卖方负担的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率

正常成交价格＝卖方实际得到的价格÷（1－应由卖方缴纳的税费比率）

＝2325÷（1－7％）

＝2500（元／平方米）

【例4】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方会给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。

税费由一方承担，计算时应从另一方计算。

交易日期修正

利用房地产价格指数进行修正

2.采用环比价格指数修正的公式为：

数在估价时点时的价格指再下一时期的价格指数

价格指数成交日期的下一时期的的价格

可比实例在成交日期时在估价时点的价格

??

?

?=

利用房地产价格变动率进行修正

1.逐期递增或递减

估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率）期数

2.期内平均上升或下降

估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率×期数）

土地使用年期修正：

式中：k—年期修正系数；r —土地还原率；

m—待估宗地的使用权年期；n —比较案例宗地的使用权年期。

利用年期修正系数对交易案例低价进行年期修正，即有：

年期修正后房地产价格=比较案例价格×K

容积率修正：

综合情况修正

预期原理：决定不动产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。对于投资者来说，将资金用于购买不动产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同。

潜在毛收入：假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。

有效毛收入：由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

运营费用：维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收

益。

净收益：由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。 确定客观收益一般要考虑以下条件：

(1)从客观上看，不动产的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益。 (2)收益必须是持续且有规律地产生的收益。即采用长期可以固定取得的收益。

(3)收益是安全可靠的收益。是指必须符合国家规定和批准的经营项目所产生的收益，那些未经批准的，甚至是违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据。 有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。

净收益流量的几种类型： 1、每年基本上固定不变；

2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；

3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；

4、其他有规则的变动情形。

资本化率的确定方法：市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法 资本化率的类型：综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率 综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率三者虽然是严格区分的，但又是相互联系的。 资本化率的计算公式：

式中

R ─ 综合资本化率（％），适用于土地与建筑物合一的估价； L —土地价值 B —建筑物价值

R1 ─ 土地资本化率（％），适用于土地估价； R2 ─ 建筑物资本化率（％），适用于建筑物估价； x ─ 土地价值占房地价值的比率（％）； y ─ 建筑物价值占房地价值的比率（％）， x ＋y ＝100％。

收益年限的确定

1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限

收益年限=40-（3+5）=32

2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束

B L B R L R R ++=21 R ＝x·R1＋y·R2 0 n 土地40

年 建3年 建筑物50年

已用5年

以t ＝50－5＝45计算价格V0 ，求取t 年剩余土地价值VL

（一）净收益每年不变

1、收益期限为无限年

2、收益期为有限年

(2)用于不同年限价格之间的换算

Pn ＝ PN × Kn ／KN

（二）净收益有变化 1、净收益前若干年有变化，以后净收益无变化 （1）不动产使用年期无限：t 年前有变化（含t 年），t 年后纯收益不变

（2）不动产使用年期有限：t 年前（含t 年）纯收益有变化，t 年后不动产纯收益无变化，其值为a 。

2、未来若干年后不动产价格已知的条件下的计算公式

t ——未来土地价格已知的年限 Pt ——未来第t 年的土地价格

3、净收益按等差数列方式递增或递减 （1）无限年期

(2) 有限年期 ()

t

L L r V V V ++=101(1)(1)

i

t

i t i a a p r r r ==+∑

++n-t

11×[1-](1)(1)(1+r)

i t

i t i a a p r r r ==+∑

++t t

t

i i i r p r a p )1()1(1+++=∑

=()

n

n r n r b r r b r a p ）（）（+???

????+-±=11112 2r b r a p ±

=

4、净收益按等比数列方式递增或递减

（1）无限年期：

（2）有限年期

成本法的适用对象和条件：

(1)特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产。如学校、图书馆、体育场馆、医院、公园等公用、公益性不动产

(2)特殊目的或特殊建造的房地产。如：化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场

(3)单纯的建筑物

(4)不动产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿

重新购建价格：又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得或重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。

把握重新购建价格的概念，应注意下列3点：

(1)重新购建价格是估价时点的价格；

(2)重新购建价格是客观的价格；

(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。

重置价格：又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

重建价格：又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

重置价格和重建价格的区别、联系：

有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。重置价格通常要比重建价格低。

（1）物质折旧

物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。物质折旧主要由使用磨损、不当使用、老化等种种人为因素和自然因素造成。

(2)功能折旧

功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。

导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。

(3) 经济折旧

经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化等)。

建筑物的自然寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏，而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。

建筑物的经济寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物预期产生的效益大于运营费用的持续时间。

区别联系：建筑物的经济寿命短于其自然寿命，在房地产估价中一般采用经济寿命。

建筑物的实际经过年数：是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数。

建筑物的有效经过年数：是指估价时点时建筑物状况和效用所显示的经过年数。

区别联系：建筑物的有效经过年数可能短于也可能长于其实际经过年数。

建筑物的剩余自然寿命：是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。

建筑物的剩余经济寿命：是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命，即剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数

区别联系：如果建筑物的有效经过年数比实际经过年数少，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。

建筑物折旧的求取方法

房屋完损等级：根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：(1)完好房；(2)基本完好房；(3)一般损坏房；(4)严重损坏房；(5)危险房。

房屋新旧程度的判定标准是：(1)完好房：十、九、八成；(2)基本完好房：七、六成；(3)一般损坏房：五、四成；(4)严重损坏房及危险房：三成以下。

假设开发法的预期原理：假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的不动产：

(1)待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)；

(2)在建工程(包括不动产开发项目) ；

(3)可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴) ；

注意：对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发不动产，难以采用假设开发法估价。

假设开发法最基本的公式：

待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用－投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一投资者购买待开发房地产应负担的税费

按估价对象细化的公式

1、求生地价值公式

(1)适用于在生地上进行房屋建设的公式

生地价值＝开发完成后的房地产价值—由生地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—买方购买生地应负担的税费

(2)适用于将生地开发成熟地的公式

生地价值＝开发完成后的熟地价值—由生地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—土地开发利润—买方购买生地应负担的税费

2、求毛地价值公式

(1)适用于在毛地上进行房屋建设的公式

毛地价值＝开发完成后的房地产价值—由毛地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—买方购买毛地应负担的税费

(2)适用于将毛地开发成熟地的公式

毛地价值＝开发完成后的熟地价值—由毛地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—土地开发利润—买方购买毛地应负担的税费

3、求熟地价值的公式

适用于在熟地上进行房屋建设的公式

熟地价值＝开发完成后的房地产价值—由熟地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—买方购买熟地应负担的税费

4、求在建工程价值的公式

在建工程价值＝续建完成后的房地产价值—续建成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—续建投资利润—买方购买在建工程应负担的税费

5、求旧房装修改造或改变用途成新房价值的公式

旧房价值＝装修改造完成或改变用途后的房地产价值—装修改造或改变用途的成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—装修改造或改变用途投资利润—买方购买旧房应负担的税费

现金流量折现法与传统方法的区别

(1)对开发完成后的不动产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的不动产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟不动产开发过程预测它们在未来发生所发生的数额，即要进行现金流量预测。

(2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值(最终是折算到估价时点上) ，然后再相加减。

(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。

投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，正确地测算投资利息需要把握下列6个方面：

(1)应计息的项目。应计息的项目包括：①未知、需要求取的待开发不动产的价值；②投资者购买待开发不动产应负担的税费；③开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息

(2)计息期的长短。计息期是某项费用应计息的时间长度。

(3)计息的方式。有单利计息和复利计息两种。

(4)利率的高低。

(5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。通常为年。

(6)名义利率和实际利率；在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的概念。

折现率:在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似不动产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。