培训讲义二

干部培训讲义

（二）

郑州直线房地产咨询有限公司

2005年1月

第一节财务会计基础知识

一．会计

会计是一种职业、一项专业技术、一门科学

二．会计简史

上古时代，人们结绳记事；

中国西周时期，已有“月计岁会”；

现代会计产生的标志——十五世纪资本主义萌芽时期的意大利威尼斯诞生了借贷记帐法。

三．会计与财务的区别、联系

四．会计核算流程

经济事项——会计科目与会计制度——会计凭证（原始、记帐）——会计帐簿（总分类帐、明细分类帐、现金日记帐、银行存款日记帐、辅助性台帐）——会计报表（资产负债表、损益表、现金流量表）五．借贷记帐法口诀：有借必有贷，借贷必相等。

六．会计恒等式：资产=负债+所有者权益

七．会计六要素：资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润八．结合报表详细讲解会计六要素。

八．房地产会计核算的要点。

九．房地产企业交纳税金

1.营业税、城市维护建设税、教育费附加

2.契税

3.企业所得税

十．简单的财务分析

偿债能力指标：资产负债率、流动比率、速动比率

盈利能力指标：毛利率、净资产收益率

第二节投资概论

一．投资概念

投资、资产、资本

资本：是能够带来剩余价值的价值；

资产：是企业拥有或者控制的，能以货币计量的经济资源；

投资：是资产的形成过程，是资本的动态化。

三者关系：三者之间是三位一体的，其实质是一种经济资源，资产是资本的实物化，投资是资本的动态化。静止状态下的资本开始运动的过程称为投资，投资活动结束形成资产，资产产生收益，再投资又形成新的资本。

其运动过程为：

下面以“鸡生蛋，蛋生鸡”为例，对此作一说明：某阔老拥有10元钱，买母鸡一只，母鸡生蛋，蛋孵小鸡，小鸡养大再生蛋。阔老最初拥有的10元钱就是资本（原始资本），买母鸡一只这个过程可称为投资，母鸡一只也就是某阔老的资产。本例中，资本总额（10元）等于投资总额，也等于资产总值，证实了三者实为一体的论断。如果阔老用10元钱买母鸡用于改善全家生活，则不称为投资，叫做消费。可见，投资与消费的区别在于是否增值。

二．投资分类

政府、民间

直接、间接

国内、国际

短期、长期

生产性、非生产性

实业、金融（银行金融投资；证券金融投资——股票、债券；衍生金

融产品投资——期货、期权、掉期）

三．资本分类

自有资本（注册资本或实收资本、资本公积、盈余公积、利润）

他人资本（短期借款、长期借款、应付帐款、其他各项应付款）四．资产分类

流动资产（货币资金、存货、应收帐款、其他各项应收款）

固定资产（房屋、设备）

无形资产（专利权、非专利的专有技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉）

人力资产（人才资源）

五．项目投资建设程序

◆论证立项（项目提出即创意、市场调查、可研报告、方案比选）◆前期准备（选址征地、三通一平、地质勘察、文物钻探、施工图设

计、工程设备招标）

◆工程施工（土建、设备安装、公用设施、装修装饰）

◆竣工验收（单项验收或预验收、竣工验收、试生产或试运营、交付

使用、投资效益评价）

六．投资分析

◆资金（货币）的时间价值：资金（货币）经历一定时间的投资和再

投资所增加的价值

◆单利与复利的计算

单利：I = p ×i ×t

复利终值：S = P ×（1+i）n

复利现值：P =S ×1/（1+i）n

投资分析

1.项目的提出（目的和依据）

2.建设规模、发展方向、技术经济比较、生产方法或工艺原则

3.资源情况、自然条件（水文、地质、气候、原材料、燃料、动力、供水、供电、交通运输等协作配套条件）

4.城市规划、环境保护、防空、防震、文物保护、资源综合利用和“三废”治理要求

5.选址、建设条件及占地估算

6.市场调查情况（需求、购买力、市场分布、市场占有、市场预测）

7.技术难点

8.投资估算（工程量估算、单价估算、总投资估算）

9.经济效益分析

非贴现方法（回收期法、会计收益率法）

贴现方法（净现值法、现值指数法、内含报酬率法）

10.社会效益分析

11.风险分析

定性分析（原则：收益越高、周期越长，风险越大）

定量分析（风险调整贴现率法、肯定当量法）

12.结论

第三节企业投资与房地产投资

特殊投资方式简述

一般投资方式即指实业投资，一般以创建一个新企业为标志；特殊投资方式不是直接创建一个新企业，而是通过其他方式，如控股、兼并、拓展等，来运用企业的资金指出，最终收取更高的收益。

一、企业购并

企业的收购与兼并，简称购并，就是一个企业通过产权交易取得其他企业一定程度的控制权，扩大自身经济实力，实现自身经济目标的一种经济行为。企业购并在西方国家已经历了四次高潮，起到了加速资本集中，优化资源配置等积极作用。购并是企业在现有基础上成长壮大自身的一条有效途径，也是一个更高形式的投资途径。

1.企业购并的形式一般有横向兼并、纵向兼并和混合兼并三种，其

购并方法主要有以下三种：购买全部或大部分股票；购买资产；

购买控制权。

2.一般企业兼并程序：意向洽谈、上报审批、资产评估、协商定价、

协议签署、办理产权转让的清算及法律手续。

3.购并后操作：（1）经营重整（战略协同、文化融合、制度整合、

经营整合）；（2）资产重组（资产处置策略：降低成本、发行新

股、将非核心企业或资产出售、降低债务）；（3）企业重整（企

业重建即改造企业业务流程、CI企业形象设计、全面质量管理

与ISO9000）

二、投资拓展

1.投资转移：转移产品市场、开发新产品、果断撤退；

2.投资扩张：内涵发展型投资增加战略（资源开发型、技术开发型、

销售开发型）、外延发展型投资增加战略（纵向延伸与横向延伸）。

三、证券投资

投资对象包括：国库券、金融债券、企业债券、可转换债券、股票、期货投机套利。

房地产开发项目投资的特点

一、房地产开发投资的特性

1.产品的生产周期长；

2.投资量大，需要金融机构的参与；

3.政府的参与（土地转让、规划控制、税收与费用）；

二、决策要素

1.经营模式：出让土地、销售商品房、出租商品房（自营、回租）；

2.开发模式：自营、发包；

3.融资模式：抵押贷款、预售和预租；

4.开发的强度和深度：开发强度是指一次性开发土地和房产面积的大

小，深度是指开发土地和房产的程度，从稍加开发即转让直至提供最终产品出租甚至直接经营。这些都取决于资金来源的可能性和盈利性的大小。

以上各种开发经营模式的组合，可以形成很多的方案，方案的选择取决于资金周转的可能性、投资的盈利性和投资的风险性。

三、土地征用开发成本和费用

房地产产品与土地紧密相连，土地开发成本一般占房地产价值的40%。土地开发成本和费用的政策性和地方性很强，有必要认真分析和把握。

四、盈利能力分析——匡算

一个房地产项目是否值得投资主要取决于盈利能力和资金周转的可能性。在投资的前期，可以按自有资金投资盈利率匡算其盈利水平。

自有资金投资盈利率=净利润÷自有资金投资

其中：净利润（税后利润）=经营收入—经营成本—销售费用—经营税金及附加—管理费用—财务费用—土地政治增值税—所得税

五、资金平衡分析

由于利润的计算与实际的收支错位较大，有必要编制财务计划现金流量表，提前勾画出详细的开发和销售进度。财务计划现金流量表必要时可按季或按月编制。作为开发的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。

六、盈利能力分析——精算

自有资金投资的盈利性可以通过现金流量表详细计算，计算内部收益率和投资回收额。

项目不确定性分析

不确定性分析是项目评估工作重要组成部分，它是计算和分析各种不确定因素变动对拟建项目经济效益影响程度的一种经济分析方

法。不确定因素是指随着时间、地点及条件的变化而不断变化的各种因素。与拟建项目有关的不确定因素很多，常见的有价格、折现率、生产规模、项目经济寿命、经济政策等。由于这些不确定因素的存在，使得将来的情况很难与项目评估中所假设和预测的结果完全一致。因此，要计算和分析对项目有重大影响的不确定因素的变化对项目盈利水平的影响程度，并估算出对经济评价指标有重大影响的敏感因素及其变化范围，以及出现在此变化范围内的概率。

不确定性分析的方法主要有盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。进行项目不确定性分析的步骤，一般首先进行盈亏平衡分析，然后进行敏感性分析，在前两种分析的基础上再进行概率分析。

一、盈亏平衡分析

盈亏平衡分析，是通过盈亏平衡点分析项目对市场需求变化适应能力的一种方法。所谓盈亏平衡点，又叫保本点、损益临界点，是指项目的年度销售总收入等于生产总成本，即项目当年的生产经营不盈不亏的那一点。盈亏平衡点通常用BEP表示。

以销售量表示的盈亏平衡点：固定成本÷（销售单价-单位变动成本）

举例：BEP=11660000÷（1925-773）=10121㎡

以上计算表明，按照我们的假设条件，项目销售面积达到10121㎡时（即销售率达到40%），项目达到盈亏平衡。可以认为，该项目承

受风险能力较强。

二、敏感性分析

敏感性分析，是通过分析、预测项目主要不确定因素发生变化时对经济效益评价指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定性分析方法。

敏感性分析一般分析以下几种因素：

1.单位变动成本变化的影响分析

2.固定成本总额变化的影响分析

3.销售面积变化的影响分析

4.销售单价变化的影响分析

举例：某工业项目敏感性分析表

通过敏感性分析，可以找出项目的敏感性因素，弄清敏感性因素未来变动趋势，并计算出影响程度的定量数值，便于分析其原因，采取响应的措施减少或避免那些不利的影响和风险，为选择最佳投资方案提供更为准确可靠的参考依据。

三、概率分析

概率分析，是使用概率研究预测不确定因素和风险因素对项目经济评价指标影响的一种定量分析方法。一般是通过计算项目净现值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率，为项目决策提供依据。

概率分析的基本方法和步骤：

1.确定一个不确定因素；

2.估算此不确定因素各种可能变化值及相应的概率，并列出概率分

布表；

3.根据概率分布表计算期望值；

4.计算标准偏差；

5.按照以上步骤继续对项目其他的不确定因素进行概率分析；

6.根据分析结果，分析评价其对项目投资效益的影响程度，从而确

定项目投资的风险性和不确定性。

举例：某项目在寿命期内原材料价格为最不确定因素，假设原材料价格下降5%的概率为0.2，下降10%的概率为0.3，下降15%的概率为0.3，下降20%的概率为0.2，求该项目在寿命期内原材料价格下降的最大可能值及其变动范围。

解析：1.计算原材料价格下降变量的期望值E

E=5%×0.2+10%×0.3+15%×0.3+20%×0.2=12.5%

2.计算原材料价格下降变量的标准偏差（均方差）δ

δ= ±（12.5-5）2×0.2+（12.5-10）2×0.3+（12.5-15）2×0.3+（12.5-20）2×0.2

=±5.12%

计算结果表明，原材料价格下降率最大可能为12.5%，上下有5.12%的偏差，即下限为7.38%（12.5%-5.12%），上限为17.6%（12.5%+5.12%）。也就是说，项目寿命期内原材料价格下降的幅度为7.38%--17.6%，其中最可能下降幅度为12.5%。根据概率分析的结论，就可以较为准确地分析原材料价格下降这种敏感性因素对该项目经济效益的影响。

房地产开发项目的自有资金盈利分析·资金平衡分析

条件：上海徐汇区某地块6000平方米，规划容积率4.3，拟建高层住宅、多层住宅和办公楼与商场各三分之一左右。土地征用与开发费用共计3800万元（包括征地、拆迁、三通一平、区内配套、市政配套和人防工程等等），建筑安装工程每平方米造价为：高层住宅1000元/㎡，多层住宅550/㎡，商场办公楼700元/㎡。开发时间约需两年，房地产产品全部出售，每平方米建筑面积售价估计为：高层住宅3200

元/㎡，多层住宅2700元/㎡，商场办公楼3400元/㎡。

自有资金出资为1500万元，贷款2000万元，年利率10%，资金不足部分由房产预售解决。

自有资金投资盈利分析

基本数据计算：

1.按规划容积率计算，其总建筑面积为6000×4.3=258000㎡。

其中：高层住宅8600㎡、多层住宅8600㎡、商场办公楼

8600㎡。

2.建筑安装工程造价为1935万元。

3.全部出售后的收入约8000万元。

4.管理费用按土地及建造费用的3%估算约172万元。销售税

金及附加按销售收入的5.45%估算约436万元。销售费用按

销售收入的1%估算约80万元。财务费用按平均借款一年计

算约200万元。

净利润计算：

净利润=经营收入—经营成本（土地费用加建造费用）—销售费用—管理费用—销售税金及附加—财务费用—土地增值税（按以上增值额的30%计算）—所得税（按税率33%计算）

=8000-5735-80-172-436-200-401-308

=668万元

自有资金投资的盈利率计算：

自有资金投资的盈利率=668÷1500=44.5%

以上指标是按两年开发期匡算的，假定投入的自有资金在该项目平均占用一年，占用资金的年盈利率达到44.5%，如果占用二年，则年英里率平均只有23%。可见，对开发期较长的项目，这个指标是很粗糙的。

资金平衡分析

根据上例条件，按开发进度，列出开发成本，先用自有资金，不足部分用借款解决。归纳汇总后见下表：

财务计划现金流量表

单位：万元

第四节企业战略管理

一、为什么要讲‘企业战略管理’？

1羚锐房地产公司创立不久，急需理清发展思路。‘人无远虑，必有近忧。’――中国的古语

2、理论指导实践：“农村包围城市，武力夺取政权”的战略思想指导中国的革命最终取得胜利。

3、国际国内经济形势发展：国有国营……承包租赁……现代企业制度建设。

4、企业经营管理，战略先行：企业的核心能力是企业战略管理的核心。“对于一艘没确定航向的船而言，无论什么方向的风都是逆风”――英国民谚。

二、企业战略管理的五项任务

1.企业的远景

2.企业的使命

3.企业的目标

4.企业的战略

5.战略的实施与控制

这五项任务形成一个循环系统，不断调整，以适应企业发展的需要，是个动态调整过程。

三、企业远景

1、慨念：企业远景实际上是为企业描述未来的发展方向，回答企

业要成为一个什么类型的公司，要占领什么样的市场位置，具有什么样的发展能力等问题。

2、要素：（1）界定企业当前任务，即回答我们是谁的问题；（2）确定企业的发展方向，即要回答我们向何处去的问题；（3）界定实现发展规划的具体步骤，即要考虑我们如何达到那里的问题；（4）确定衡量效益的标准，即回答我们如何衡量效益的问题；（5）界定企业远景的特殊性，即不同的公司对远景有不同的表述，不具有普遍性。（企业面临的环境发生巨大变化时，企业对自己的发展方向要做出大幅度的修订，这种情况叫“战略转折点”。）

四、企业使命

1、概念：企业使命是管理者为企业确定的较长时期的生产经营的总方向、总目的、总特征和总的指导思想。

2、企业使命的界定：企业使命的界定是在对自身业务清晰界定的基础上进行的。从战略角度上讲，企业可以从三个方面界定自己的业务：（1）顾客的需求；（2）顾客群；（3）满足顾客需求的方式。

这三个方向实际上是要企业回答“什么、谁以及什么方式”三个基本性的问题。

3、企业使命的表述：（1）企业定位；（2）企业理念；（3）公众形象；（4）利益群体。

五、企业目标

1、概念：企业的目标是企业希望实现的产出与绩效，并以此衡量

企业的生产经营活动。

2、企业目标由四个部分组成：（1）目的；（2）衡量实现目的的指标；（3）企业应该实现的指标；（4）企业实现指标的时间表。

3、企业目标体系

企业建立目标体系是进行战略管理的一个非常重要的步骤，企业目标体系包括：战略目标、财务目标、长期目标、年度目标。

4、企业目标体系的质量衡量标准：适合性、可度量性、合意性、易懂性、激励性、灵活性。

六、企业的战略

1、概念：企业战略是企业面对激烈变化，严峻挑战的经营环境，为求得长期生存和不断发展而采取的竞争行动与管理业务的方法。通俗地讲，“企业战略就是你要干什么行当，要干到多大，钱和人往哪儿投。”这里，“行当”是指经营范围。“干到多大”是指经营规模，“钱和人”是指企业资源如何合理配置的问题。

2、战略的构成要素：经营范围、资源配置、竞争优势、协同作用。

3、企业战略的层次

（1）公司战略（总体战略）

（2）业务战略（经营单位战略）

（3）职能战略（职能层战略）

七、行业与竞争分析

分析是战略性思考的起点。战略制定者必须要充分掌握公司客观

和行业环境的特点和趋势，才能真正认识和获得竞争优势。

1、企业宏观环境分析：政治和法律环境、经济环境、科技环境、社会文化环境、自然环境。

2、行业经济特性分析：

（1）市场规模

（2）竞争地域范围

（3）市场增长率

（4）行业目前在寿命周期中所处的阶段

（5）行业内公司的数量及其相对规模

（6）顾客（数量与特性）

（7）纵向整合的程度

（8）进入和退出的难易程度

（9）技术和革新的发展趋势

（10）产品特性（标准化程度）

（11）规模经济（有效的企业规模）

（12）行业的获利能力

（13）行业需求的稳定性

（14）行业增长的潜力

（15）行业的演变

3、行业竞争力分析

在一个行业中，存在着五种基本的竞争力量，即潜在的加入者、

替代品、购买者、供应者以及行业中现有竞争者间的抗衡，彼此之间互相作用。

如图：

八、企业资源与能力分析

企业内部资源的分析与配置可以形成竟争对手不可替代和模仿的核心能力。因此，企业要从价值的角度分析与判断自身的资源和能力。分析方法有很多，如：经济附加值分析方法。SWOT分析方法，波士顿矩阵分析法，价值链分析法等。重点介绍SWOT分析法。

1、企业资源分为三大类：有形资产、无形资产、组织能力。

2、有价值的资源是竟争优势的来源。（天时、地利、人和）

3、SWOT分析方法：

S－strengths－优势（内部）

W－weaknesses劣势（内部）

O－opportunities机会（外部）

T－threats威胁（外部）

4、应用：SWOT分析表

九、竞争战略

1、竞争战略是企业为获得竞争优势，取得竞争的成功而制定的行为计划。

2、三种一般竞争战略：成本领先战略、差异化战略和重点集中战略。

3、为什行采用成本领先战略？

（1）形成进入障碍

（2）增强讨价还价能力

（3）降低替代品威胁

（4）保持领先的竟争地位

4、为什么采用差异化战略？

（1）形成进入障碍

（2）降低顾客敏感程度

（3）增强讨价能力

（4）防止替代品威胁

5、为什么采用重点集中战略？

可以用来防御替代的威胁，也可以针对竟争对手最薄弱的环节采取行动，从而使企业在本行业中获得高于一般水平的收益。

结语：“人无远虑，必有近忧”，有思路，有远见，未雨绸缪！