2016年下半年北京房地产估价师《制度与政策》：行政许可的概念考试试卷

2016年下半年北京房地产估价师《制度与政策》：行政许可的概念考

试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。

A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地

B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地

C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地

D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地

2、房地产需求的交叉价格弹性是指__。

A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比

B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比

C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比

D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度

3、大专院校，科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供__。

A．人才服务中心托管人事档案的证明

B．社会保险缴纳凭证复印件

C．所在单位同意其注册的书面意见

D．所取得的房地产估价科研成果

4、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的。(2009年试题) A：市场需求上限

B：市场有效需求

C：市场现实需求

D：市场最低需求

E：借款合同

5、目前，在我国征收土地实行级审批制度。

A：一

B：两

C：三

D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

6、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间內未作出书面答复的，。

A：视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更

B：视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更

C：视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更

D：视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更

E：执行层的组织协调

7、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。按照税收优惠政策，张某应缴纳房产税元。

A：200

B：300

C：400

D：500

E：执行层的组织协调

8、在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工并受总概(预)算控制的各个工程项目的总和，是指。

A：建设项目

B：单位工程

C：分项工程

D：工程项目

E：执行层的组织协调

9、行政裁决应坚持__的原则。

A．公平

B．公正

C．及时

D．以上均正确

10、设立房地产中介服务机构，应当向当地申请设立登记。

A：行政管理部门

B：房产管理部门

C：工商行政管理部门

D：中介管理部门

E：执行层的组织协调

11、某建筑物的建筑面积为200 ㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。

A：10．2

B：11.0

C：11．3

D：11．5

E：工业用地的监测点评估价格

12、投资利息估算只有在中才需要。

A：比较法

B：传统方法

C：现金流量折现法

D：收益法

E：工业用地的监测点评估价格

13、房地产开发项目策划属于房地产__的范畴。

A．评估

B．经纪

C．代理

D．咨询

14、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。

A．均衡价格上升

B．均衡价格下降

C．均衡价格不变

D．取决于供给和需求变动的程序

15、假设开发法是以为理论依据的。

A：收益递增原理

B：均衡原理

C：预期原理

D：未来趋势原理

E：工业用地的监测点评估价格

16、砖混结构二等房屋的残值率一般为（）。

A．4%

B．3%

C．2%

D．1%

17、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于__，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。

A．替代原理

B．生产费用价值论

C．预期收益原理

D．价格构成原理

18、除国家标准的划拨土地外，原使用土地改变用途的实行__。

A．无偿无限期使用

B．无偿有限期使用

C．有偿无限期使用

D．有偿有限期使用

19、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期__。

A．小于5年

B．在4～5年之间

C．在5～6年之间

D．在3～4年之间

20、是有关行政机关依法制定的有关行政管理的规范性法律文件的总称。

A：宪法

B：法律

C：地方性法规

D：行政规章

E：执行层的组织协调

21、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5

年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为__。

A．8.8%

B．10%

C．18%

D．18.6%

22、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。

A：成交价格

B：理论价格

C：评估价值

D：市场价格

E：工业用地的监测点评估价格

23、是长期生产一定量产品所需要的成本总和。

A：长期总成本

B：长期平均成本

C：长期边际成本

D：长期平均边际成本

E：执行层的组织协调

24、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。A．43万元

B．112.5万元

C．123.3万元

D．150万元

25、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为．【2004年考题】

A：宅基地所有权

B：空间利用权

C：地役权

D：建筑物相邻关系

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。(2007年试题)

A：10.0%

B：14.0%

C：25.0%

D：35.0%

E：借款合同

2、建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括（）等。

A．附属工程费

B．设备及安装工程费

C．室外工程费

D．建筑工程费

3、以下说法错误的是__。

A．当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，付款期越长则投资者面临的购买力风险就越大

B．以不固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大C．以固定利率借出一笔资金，还款期限越短则投资者承担的风险越大

D．房地产投资者可适当调低预期最低收益率来提高购买力风险对实际收益率影响的程度

E．房地产投资者可适当调高预期最低收益率来降低利率风险对实际收益率影响的程度

4、”三通一平”等土地开发费用，主要包括。

A：地上原有建筑物、构筑物拆除费用

B：原有建筑物、构筑物补偿费用

C：场地平整费用

D：通水、通电、通路的费用

E：公共配套设施建设费

5、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。

A：建设地区的土地使用性质的控制指标

B：建设地区的土地使用强度的控制指标

C：道路和工程管线控制性位置

D：空间环境控制的规划要求

E：指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计

6、征收和征用的共同之处在于。

A：都是改变所有权

B：都是改变使用权

C：都要依法给予补偿

D：都是为了公共利益需要

E：都要经过法定程序

7、房地产的规范性文件包括。

A：《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》

B：《房地产估价规范》

C：《关于房地产中介服务收费的通知》

D：《房产测量规范》

E：《城市房屋拆迁估价指导意见》

8、下列应免征房产税的有。

A：职工自用住房

B：军队自用的房产

C：产权不确定及有纠纷的房产

D：名胜古迹自用的房产

E：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产

9、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有。

A：潜在毛租金收入

B：经营费用

C：租金损失

D：其他收入

E：报酬率高低

10、会计是在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统包括四个层次。

A：会计核算处理系统

B：会计信息处理系统

C：会计信息解释系统

D：会计信息调节系统

E：会计信息流通系统

11、直接资本化法的优点是__。

A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

12、会计假设包括。

A：会计主体假设

B：会计客体假设

C：持续经营假设

D：会计分期假设

E：货币计量假设

13、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的__。

A．区位

B．用途

C．搬迁补助费

D．建筑面积

14、对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由制定办法予以解决。

A：市、县规划行政主管部门

B：市规划行政主管部门

C：县规划行政主管部门

D：市、县规划行政主管部门和房地产管理部门

E：执行层的组织协调

15、增长速度是反映现象增长程度的相对指标，由求得。

A：增长量与发展水平的比

B：增长量与发展速度的比

C：增长量与算术平均数的比

D：增长量与序时平均数的比

E：执行层的组织协调

16、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化

17、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准

D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押18、物业管理市场的供需主体是。

A：政府职能部门

B：物业服务企业

C：业主及使用人

D：房地产开发公司

E：业主公约

19、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A．选址规划意见通知书

B．规划设计条件通知书

C．建设用地规划许可证

D．建设工程规划许可证

20、写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考__确定。

A．消费价格指数

B．商业零售价格指数

C．上证价格指数

D．建安工程价格指数

E．中房价格指数

21、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）。

A．加大城市基础设施建设投入

B．调整银行贷款利率

C．调整公共住房政策

D．调整房地产税收政策

E．加快城市化进程

22、缄市规划管理中的报建审批管理程序依次是__。

A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证23、下列保险中，属商业保险的有。

A：无担保保险

B：保证保险

C：信用保险

D：健康保险

E：失业保险

24、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。

A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任

B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约

C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行D．违约的形式包括预期违约和实际违约

25、进度控制是对建设工程项目实施的__管理。

A．质量

B．成本

C．时间

D．计划