房地产估价复习要点(期末复习)

房地产估价复习

1、房地产按开发程度划分的类型：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。

按经营使用方式划分的类型：销售、出租、自营和自用。

2、房地产的特性：不可移动性、独一无二性、寿命长久，坚不可摧性、数量有限性、价值量大用途多样性、相互影响性、易受限制性、难以变现保值增值性；

3、房地产的实物、权益和区位

1.实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。

2.权益包括权利、利益和收益

3.区位

4、房地产三大估价方法：市场比较法、成本法、收益法；

5、土地使用权：是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

6、最高最佳使用原则的含义

最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可行、经济合理，经过充分论证，能够使得估价对象达到最大可能的使用。

最高最佳使用的前提条件是：法律上许可、技术上可行、经济合理。

最高最佳使用必须符合4个标准：

(1)法律上许可；(2)技术上可能；

(3)经济上可行；(4)价值最大化；

最高最佳使用具体包括3个方面：(1)最佳用途；(2)最佳规模；(3)最佳集约度。

7、房地产在具体估价作业中所遵循的原则

①独立、客观、公正原则：房地产估价的最高行为准则②合法原则；合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行

③最高最佳使用原则：最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可行、经济合理，经过充分论证，能够使得估价对象达到最大可能的使用。

④估价时点原则；估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。

⑤替代原则；

⑥谨慎原则。

8、房地产的土地范围：地球表面、地球表面以上一定范围、地球表面以下一定范围

9、建筑物面积：建筑面积包括：建筑使用面积、建筑结构面积、建筑辅助面积。

10、房地产是土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

11、地价与一般物品价格的不同

1．生产成本不同

2．折旧不同

3．价格差异不同

4．市场性质不同

5．形成时间不同

6. 供求变化不同

12、专业估价与非专业估价的本质区别

专业估价主要有以下5个特点：

①由专业人员完成②是一种专业意见③具有社会公信力④实行有偿服务⑤承担法律责任

13、决定房地产需求量的因素

1．该种房地产的价格水平。

2.消费者的收入水平

3. 消费者的偏好

4. 相关房地产的价格水平

5．消费者对未来的预期

14、决定房地产供给量的因素

1．该种房地产的价格水平

2. 该种房地产的开发成本

3．该种房地产的开发技术水平

4．开发商对未来的预期

15、建筑物折旧是指估价上的折旧，是由于物质因素、功能因素或经济因素等原因造成的价值减损，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额，即：建筑物折旧=建筑物重新构建价格-建筑物市场价值

建筑物重新构建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。

建筑物折旧的类型根据建筑物折旧的原因，可将建筑物的折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

16、市场法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的关键是选择类似房地产，

市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例，是以发育健全的房地产市场为基本条件，同时还应掌握充足的交易实例资料。市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。

17、成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。

成本法的理论依据，从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论；从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理.

成本法的适用对象和条件，

一般用于既无收益又很少发生交易的房地产的评估;

单纯的建筑物的估价基本上也是采用成本法;

成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产;

18、收益法是一种运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。

收益还原法的理论依据

收益还原法的理论依据是经济学中的预期原理。

利息额（净收益）＝某一货币额×利率

房地产价格＝净收益／利率

收益法的基本思想：将估价时点视为现在，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现在有一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。

收益还原法的适用范围

收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产

19、城市房屋拆迁所发生的费用

房屋征收补偿费用、相关费用、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用出让金等。