2012年苏州裕沁庭项目提报

序积水首次来到中国苏州活力岛板块华润橡树湾水韵花都合景峰汇融侨城现代大道板块双湖板块九龙仓时代

上城蝴蝶湾白塘壹号和风雅致万科尚玲珑青剑湖板块招商雍景湾中信森林湖首开悦澜湾万中科绿海华城大润新和鸿仁基恒大盘云集竞争激烈如何面对？静。观自身裕沁庭：精装公寓均价20000元/平米相当于苏州市场中高端别墅的购买价格，或金鸡湖一线湖景房的价格，在价格和物业形态的比对上，我们并没有优势。消费者购买洞悉：“你居然用买别墅的价格，买了一套相城区的精装公寓？” 如何让客户由惊讶、质疑走向信服、进而选购，值得我们深思！最完美的紧凑型轿车也只是紧凑型轿车，除非你是跑车。轿车是功能品，而跑车却是奢侈品。功能品精益求精，却被评头论足、再三挑剔，而奢侈品高高在上，被人仰望。有光环的人被称为神，有光环的商品，被称为奢侈品！消费者选购商品的过程中，我们还发现：那些品质出众、推广完美，得到特殊客群青赖的产品，以其高端形象，立足市场并且长期热销。区别于一般消费品，有品质、形象高端、备受特殊客群喜好的消费品，我们称之为精品！客户访谈记录1：A先生：35岁，江苏人，在苏州定居10余年，从事水产批发生意。资产逾三千万。问：有一国际品牌开发公司，在相城区开发高级精装公寓，单价在20000元/M2，您会有兴趣购买么？答：相城区，20000元/M2 ，太高了吧！除非“眼

见为实”！问：什么样的东西，眼见为实会打动你？答：产品的品质让我信服，让我觉得非常好。问：那别的因素呢？答：绿化、景观，物业服务、智能化，当然售楼处的包装也会对我有一些触动，但核心还是产品品质让我信服。客户访谈记录2：B先生：38岁，出生于相城区，工作在市区，从事企业管理工作，家庭年收入约40万。问：有一国际品牌开发公司，在相城区开发高级精装公寓，单价在20000元/M2 ，您会有兴趣购买么？答：假如象朗诗一样，有“恒温恒温恒氧”概念，的确是非常有特色的产品，我想我会考虑去看、去购买。问：除此以外，你认为还有哪些因素让您购买？答：相城区精品楼盘很少，假如看好未来区域发展，而且未来不会跌价、增值保值，我还是会考虑的。问：那别的因素呢？答：我对相城区有亲切感，这里有我熟悉的人与事，这里的交通特别发达，处于城市发展的未来核心，这些都让我很心动。将自己打造成“目标客群渴望的精品或奢侈品”，本案才算是找到了突破的方向。营销突围裕沁庭营销推广目标：将自己打造成“目标客群渴望的精品或奢侈品”实现目标三步曲：裕沁庭是谁？我们对目标客户说什么？裕沁庭看点在哪里？

形象如何包装？哪些方式与渠道，实现目标客户连接？实现目标STEP1:裕沁庭是谁？我们对目标客户说什么？苏州近年，经济发展迅速，人民收入不断提升私家车保有量增长价位稳定，他们对于生活的品质要求越来越高。苏州私家车

保有量（单位：万量）2011 119.9 2010 95.7 2009 77.44 2008 61.75市场研究苏州高端楼盘整体去化率达64.5，去化较好的90以上楼盘名称已供应（套）已去化套去化率开盘时间2010.5月和风雅致757 447 59 底水巷邻里416 308 74 2009初仁恒双湖2011.2月467 292 62.5 湾底金科418 173 41.4 2011.5 万科长风180 169 93.9 2011.3 东吴绿

郡300 136 45.3 2011.12 姑苏公馆107 53 49.5 2011.10 中

茵皇冠361 361 100 / 总计：3006 1939 整体64.5 /