房地产经济学思考题

房地产经济学思考题

第一章

1.什么是房地产？房地产的特性及主要类型。

房地产是指土地及定着在土地上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。是实物、权益与区位的综合体。

特性：

（一）自然属性

1.耐久性

2.房地产位置的固定性

3.房地产的异质性

（二）经济属性

1.高资本价值

2.消费和投资的双重性

3.房地产利用的外部性

主要类型：

2.房地产业的内涵和主要业务内容是什么？

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业。其中开发是基础，经营是开发的产品得以实现的过程，而管理和服务是保证开发和经营顺利实施的手段。

主要业务：

（1）买卖（租赁）物业的房地产活动：房地产开发经营活动；存量房地产买卖（租赁）活动。

（2）以收费（合同）为基础的房地产活动：房地产管理、房地产中介与物业管理活动。

3.何谓房地产经济学？

房地产经济学是研究房地产资源配置、利用与房地产业运行规律的一门应用科学。

第二章

1.房地产市场的特殊性主要表现在哪些方面？

1.区域性

房地产位置的固定性，导致供求失衡难以通过其他地区调剂回复均衡，因此，具有很强的区域性。不同地区间的房地产价格、交易量与供求状况等不同。

2.供给调节的滞后性

房地产的开发周期长，导致供给不能随市场需求的变动而变动；房地产的耐久性，导致供过于求时，多余供给的消化需要很长一段时间。

3.交易的复杂性

房地产市场交易对象和交易方式具有多样性。交易各种用途的建筑物及其相关权利关系；交易方式有买卖、租赁、抵押、典当等

4.对金融业的依赖

资金占用量大，无论生产还是消费都依赖金融业。

5. 容易受政府干预

房地产行业是政府调控最多的行业之一。政府控制土地，从而直接控制该地区的住房发展模式；房地产开发相关的环节都要经过地方政府的严格审批和监督。

6.投机性

房地产具有保值和增值功能，使其成为一个诱人的投资领域；土地的稀缺性，又使其成为投机活动较多的领域。

2.房地产市场的市场与完全竞争市场的差异体现在哪些方面？

特征完全竞争市场房地产市场买者和卖者数目大量参与者少数参与者

产品标准化程度不同卖家产品同质，且

具有完全替代性

产品高度差异化，没有

完全相同的两处房产

价格和购买次数价格接受者，价低，购

买频繁

价格影响者，价高，购

买较少

进出壁垒无市场壁垒有较高的资金壁垒

产品知识和交易成本买卖双方对产品有高度

的认知，交易成本低

产品知识缺乏，信息不

对称，交易复杂，交易

成本高

3.影响房地产需求和房地产供给的因素有哪些？

影响需求：（1）房地产本身的价格（2）收入（3）偏好（4）预期（5）人口（6）政策

影响供给：（1）价格（2）房地产开发成本（3）建筑技术（劳动效率、耗材、保温隔热、安装设计）（4）预期（5）房地产商数目（6）政策（土地、税收、利率等）

4.自然空置率的指示器作用是什么？

自然空置率条件下，既保证买房者的充分选择权，又确保卖方有足够的投资积极性。过高的空置率使卖方利益受损；过低的空置率使买方的利益受损。

5.作图并简述四象限模型的内涵。

第Ⅰ象限：该曲线反应的是，给定外部经济条件，空间的需求与租金的关系。在均衡状态下，市场必须调整租金水平，使需求等于供给。

第Ⅱ象限：该曲线表明资产市场中租金与价格之间的关系，租金价格比率（资本化率）来反映两者之间的关系。资本化率i受四个主要长期利率；租金预期增长率；租金收入现金流风险程度；税法对房地产的优惠度，这四类因素与资本化率同方向变动。该象限的反应方程为：P=R/i。

第Ⅲ象限：该曲线反映的是在房地产资产市场中，价格和新建设量C之间的关系。

价格↑→房地产新开发建设量↑→曲线越往左下方延伸；价格↓→房地产新开发建设量↓。该象限的反应方程为：P=f(C)。

第Ⅳ象限：该曲线反应的是新建设量（流量）与存量之间的关系。假设新建设量为C，存量为S。在存量S与流量C之间存在这样的关系：△S=C-δS （δ为灭失率）。

当市场均衡时，空间存量不随时间变化， △S=0 ，△S=C-δS ，则变为S=C/ δ。因此，该象限表示的是为了保持市场均衡和存量不变，所需要的新建设量。

四象限模型的全方位分析：从一特定存量水平S 开始→空间市场确定租金→租金通过资产市场转化为资产价格→资产市场的资产价格引发新的建设量→最后到空间市场，新增建设量，维持原有存量水平。当结束存量水平与开始存量相同，则空间和资产市场处于均衡。

第三章

1.何谓竞租？请用竞租理论解释南京市的土地利用模式。（假设南京为单

中心城市）

某个土地使用者为了竞争得到某块城市土地所愿意支付的最高租金。

单中心城市土地利用模式：不同土地使用者的竞租曲线共同决定了土地利用模式。

制造业企业竞租函数：R =（p-c ）Q* -（tQ*）x 写字楼企业竞租函数：R = pQ* -cQ* -（tWQ*）x

家庭竞租曲线函数斜率：-t/L

2.土地价值二元论认为土地价格由那两部分构成？中国土地价格的类型有哪些？

经过人类开发的土地由土地物质和土地资本两部分组成。

基准地价

标定 地价

交易 地价

招标

价

拍卖价 熟地价 生地价

楼面地价 地面地价

距离

竞租

表商业竞租曲线 制造业竞租曲线 家庭 竞租曲线

农业 竞租曲线

3.简述土地管制的含义、目的和内容。

1.含义：土地利用管制是指各级政府为了公共利益的需要，对土地利用主体行为的限制。

2.目的：管制目的在于使土地利用中的外部效应，内部化。

3.内容：（1）土地用途管制（2）土地利用强度管制 第四章

1.住宅的功能主要表现在哪些方面？

住宅功能主要表现在：居住功能、庇护功能、家庭生活功能、社会交往功能、资产功能、经营辅助功能。

2.影响住宅需求的因素有哪些？

住宅价格、收入、人口、偏好、预期、政策因素

3.如何从效用函数推导住宅需求函数？

4.什么叫住宅特征价格？如何估算住宅的特征价格？

5.住宅的供给弹性在短期与长期有何区别？为什么？ 短期内住房供给完全非弹性，长期内住房供给弹性会有所提高

的最佳消费量。

，求效用最大化时，）得

）（）（由（即

的一阶偏导数等于的极值则拉格朗日函数为：格朗日乘数法来解决；用最大化问题可以用拉消费者预算约束下的效约束条件：

目标函数：

2122

1

1221122

112211212211212,1)7(654)6(0);5(0);4(0,0,2,1:)3)((),()

2(:..10;1,0),1()(:max X X P MU P MU X P X P M P X U

P X U X X L X P X P M X X U L M X P X P t s X AX X X U X X λλλλλβαβαβα===--=-??=-??--+==+≤+<<<=

出份额。

费者在两种商品上的支为偏好系数，反映了消）得

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