2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》高频考点

2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》

高频考点

目录

第一部分　房地产估价文书写作

第二部分　不同类型房地产估价

第三部分　不同目的房地产估价

第四部分　房地产估价报告常见错误

第五部分　估价方法选择及常见错误

第一部分　房地产估价文书写作

1.房地产估价报告的构成要素

一份完整的估价报告应包括以下8项内容：（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和限制条件；

（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。（注意致估价委托人函和目录的前后位置、是否缺项）（P5）

2.封面包括以下7项内容：（1）估价报告名称；（2）估价报告编号；（3）估价项目名称；（4）估价委托人；（5）房地产估价机构；（6）注册房地产估价师；（7）估价报告出具日期。（注意封面内容是否缺项、各项内容是否正确）（P7）

常见错误：（1）封面中没有估价报告出具日期；

（2）封面中“估价人”错误，应为房地产注册估价师，少注册房地产估价师注册号；

（3）封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。

3.致估价委托人函应包括的内容：（1）致函对象；（2）估价目的；（3）估价对象（范围、名称、坐落、规模、用途、权属）；（4）价值时点；（5）价值类型；（6）估价方法；（7）估价结果；（8）与评估价值和使用估价报告、估价结构有关的特别提示；（9）致函日期（估价报告出具日期）。（注意致估价委托人函是否缺项）

致估价委托人函加盖房地产估价机构公章，法定代表人签名或盖章。（P8）

致估价委托人函常见错误：

（1）致估价委托人函中缺估价对象的详细说明。

（2）抵押估价报告中，致估价委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明。

（3）致估价委托人函中缺少估价目的和价值时点。

（4）致估价委托人函中缺法定代表人的签名、落款中缺公章等。

4.估价师声明：应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并经本人签名，不得以个人印章代替签名。（P10）

5.估价假设和限制条件：（1）一般假设；（2）未定事项假设；（3）背离事实假设；（4）不相一致假设；（5）依据不足假设；（6）估价报告使用限制（估价报告使用期限自估价报告出具之日起计算，不宜超

过一年）。（P11）

6.估价结果报告应记载以下事项：（1）估价委托人；（2）房地产估价机构；（3）估价目的；（4）估价对象；（5）价值时点；（6）价值类型；（7）估价原则；（8）估价依据；（9）估价方法；（10）估价结果；（11）注册房地产估价师；（12）实地查勘期；（13）估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。（掌握估价结果报告各项内容写作要求）（P14-19）

7.估价技术报告：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。（掌握估价技术报告各项内容写作要求）（P19-23）

8.估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。（P22）

9.估价对象风险提示主要包括：（1）关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明；（2）评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明；（3）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；（4）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；（5）合理使用评估价值；（6）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。（P22）

10.附件需列明的内容：（1）估价委托书复印件；（2）估价对象位置示意图；（3）估价对象实地查勘情况和相关照片；（4）估价对象权属证明复印件；（5）估价对象法定优先受偿款调查情况；（6）可比实例位置图和外观照片。（7）专业帮助情况和相关专业意见；（8）估价

所依据的其他文件资料；（9）房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件；（10）注册房地产估价师估价资格证书复印件。（P33）

第二部分　不同类型房地产估价

1.居住房地产估价

2.商业房地产估价

3.商务办公房地产估价

4.旅馆房地产估价

如何测算酒店房地产净收益是酒店房地产的难点之一。运用收益法进行估价时，必须准确界定估价对象的范围及其内涵，清楚不动产、动产给酒店带来收益的区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营的前提下进行估价时，在净收益的计算中应扣除商业利润。当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除了要扣除商业利润外，还要扣除非不动产部分所带来的收益。

5.餐饮房地产的估价

6.工业房地产估价

7.特殊用途房地产估价

加油站房地产的市场交易实例较少，因而难以采用比较法进行估价。由于加油站房地产是在经营期内具有持续收益的经营性房地产，因此，一般采用收益法进行估价，采用收益法评估加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包括了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此，应在净收益中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。

第三部分　不同目的房地产估价

1.房地产转让估价

2.房地产抵押估价（掌握抵押估价的规定）（P219-228）

3.房屋征收估价（掌握征收估价的规定）（P243-250）

4.房地产拍卖、变卖估价

（1）房地产司法拍卖估价，应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求，评估拍卖房地产的市场价值或市场价格、其他特定价值或价格；

（2）评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕疵，但不应包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权；（3）人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；

（4）待***地产司法拍卖估价采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。

（5）房地产拍卖、变卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平，而拍卖保留价由人民法院参考评估价确定。

5.房地产损害赔偿估价

（1）房地产损害赔偿估价内涵：房地产损害赔偿估价是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地经济价值贬值的共同体贬值估价。

（2）房地产损害估价主要有赔偿性房地产损害估价、房地产价值减损估价、各种类型的房屋质量缺陷损失估价等。

（3）房地产损害赔偿估价方法有：修复费用法（成本法）、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。

第四部分　房地产估价报告常见错误

1.估价结果报告可能出现的错误

2.估价技术报告可能出现的错误

（1）估价对象实物状况、区位状况描述与分析

注意实物状况、区位状况因素分析与估价对象相吻合。

（2）估价对象权益状况描述与分析可能出现的错误——缺此项

土地权益状况描述主要内容：土地所有权状况；土地使用权状况；他项权利设立情况；土地使用管制；目前使用情况；其他特殊情况。

建筑物权益状况描述主要内容：房屋所有权状况；出租或者占用情况；他项权利设立情况；

其他特殊情况。

在建工程权益状况描述还应包括；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证等的取得情况。

（3）市场背景描述与分析——注意市场背景描述与分析与估价对象类型是否一致。

（4）最高最佳利用分析

最高最佳利用分析应说明房地产现状和规划要求、估价用途的确定。

实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，政府或其有关部门有认定的，从其认定；没有认定或处理的，登记用途、规划用途之间不一致的，估价目的或最高最佳利用二选一；实际用途与登记用途、规划用途均不一致，根据估价目的确定。

（5）估价方法适用性分析——详细阐述选用估价方法的理由、不选用的说明、估价技术路线。

（6）估价测算过程——详细说明估价方法的测算过程、参数选取等内容。

（7）估价结果的确定

可能存在的错误：估价结果确定理由不充分、最终结果应说明总价和单价。如用外币应说明价值时点人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。否则，视为错误。

第五部分　估价方法选择及常见错误

1.估价方法选用原则：

（1）有大量可比实例，选用比较法，并以该法为主；

（2）具有预期收益，选择收益法作为其中一个方法

（3）具有开发或待开发潜力，可以选用假设开发法；

（4）无上述条件的选用成本法。其他方法都不可用时选用。

根据估价方法选用原则判断可能存在的错误，如收益性房地产没有选用收益法，只使用了一种估价方法未说明不选用其他方法的原因，估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。

2.运用比较法可能出现的错误

3.运用收益法可能出现的错误

（1）出租型房地产净收益计算

净收益＝潜在毛收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用

有效毛租金收入=潜在毛租金收入－空置和收租损失

有效毛收入=有效毛租金收入+其他收入

注意：收益法的公式是假设净收益相对于价值时点发生在期末。

常见错误：

收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。否则，存在错误。

对空置率和租金损失率遗漏或者没有说明数值取值来源。

估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。

采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性。

净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等（例如加油站、百年老店、宾馆）。

收益法中未说明租金内涵（出租方式、租金交纳方式、是否含押金或租

赁保证金利息、各项运营费用是否包含在内，如物业服务费等。）（2）出租型房地产运营费用

出租经营支出项目不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊销费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项。否则，存在错误。但是如果评估投资价值，采用扣除所得税后的收益，称为税后现金收益。

必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用和租赁税费、城镇土地使用税。

各项费用取费基数：

营业税及附加＝有效毛收入×5.5%

房产税＝有效毛收入×12%（按租金计征）

维修费＝房屋重置价值×维修费率

管理费＝有效毛收入（或有效毛租金收入）×管理费率

保险费＝建筑物现值（或重置成本）×保险费率

（3）自营型房地产

经营型净收益＝商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润

生产型净收益＝销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用－厂商利润

注意：扣除设备、不属于房地产带来的收益，避免重复计算，注意收益的客观性。

（4）收益期限的确定——收益期限是估价对象自价值时点起至未来可以获取收益的时间，一般是根据建筑物的剩余经济寿命和土地使用权的剩余期限来确定。

建筑物经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不是同时结束，归纳起来有以下3种情况：

两者同时结束，以其共同的期限作为收益期限。

建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。

建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值；建筑物要区分是否补偿，如果有补偿，则加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值（这是需要补偿给原土地使用者的）折算到价值时点的价值；如果无补偿，则不考虑建筑物残值得影响。

出让合同中已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为收益期限。常见错误：带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别；将房地产的建设期作为收益年限；确定有效收益年限理由不充分。

（5）报酬率的确定

常见错误：资本化率、安全利率、报酬率选定错误或者说选用的方法不正确；

功能或用途不同的房地产选用了相同的报酬率；

报酬率的确定不具有客观性。

未说明报酬率的来源，安全利率的选取没有必要的说明；

建筑物、土地、房地产三者报酬率不匹配；

采用了非本类房地产的报酬率。

（6）其他常见错误

4.成本法运用可能出现的错误

5.假设开发法运用可能出现的错误