三峡国际会展中心开发建设可行性研究报告.
三峡某国际会展中心开发建设可行性研究报告
本项目建设的必要性及作用
宜昌目前是一个付省级城市（湖北省域副中心城市—仅次于武汉），但许多地方缺乏作为将来升为省级城市的基础；
1、没有作为省级城市的基础——国际大型会展中心；
2、没有作为超级旅游城市的基础——大型旅游接待中心；
3、没有作为省级城市的基础——大型金融中心；
4、没有作为鄂、渝、豫大三角区商贸中心的基础――大型商业中心；翻开历史的篇章：
宜昌没有举办过一次有规模的展览和博览会（包括金融、文化、体育、商业、教育等等），
其原因就是：宜昌没有大型会展中心。
故充分的体现了本项目--三峡国际会展中心（暂定名）开发建设的必要性和重要性。
本项目建成后这样：
宜昌每年3月就可举办中国绿茶博览会；
宜昌每年4月就可举办中国中西部房产展示会；
宜昌每年5月就可举办中国端午节暨屈原文化博览会；
宜昌每年7月就可举办世界水利、水电博览会；
宜昌每年6月就可以举办国际体育、漂流节及体育展销会；
宜昌每年9月就可举办中国三峡旅游博览会（三峡国际旅游节接轨）；宜昌每年10月就可以举办世界昭君文化艺术模特大赛；
宜昌每年11月就可举办中国三峡地区土特产经贸博览会；
宜昌每年12月就可举办中国机电产品博览会。宜昌因此而更大发展，
宜昌因此而更加生辉！
目录
第一章项目总论
一、项目概况 (4)
二、报告编制的目的 (5)
三、报告编制的依据 (6)
四、项目主要经济技术指标 (6)
五、项目研究结论 (7)
第二章项目开发经营环境分析
第一部分城市经济境 (8)
第二部分城市地产境 (22)
第三章项目周边物业市场调查分析
一、项目区域定位发展分析 (32)
二、项目区域房地产发展趋势分析 (33)
三、项目周边主要楼盘分析 (34)
第四章项目开发经营优势点与机会点分析
一、项目开发经营机会形成模式 (41)
二、项目地块地产因子分析 (41)
三、项目地块SWOT分析 (42)
第五章项目定位分析
一、项目所具备的地产因子 (44)
二、项目市场定位 (44)
三、项目目标客户定位 (45)
四、项目价格定位 (46)
第六章项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略 (48)
二、项目实施进度安排 (48)
三、项目投资估算 (49)
四、项目投资与筹资计划 (51)
第七章项目开发经营效益分析及财务评价
一、项目销售计划 (53)
二、项目总收入测算 (53)
三、项目静态财务效益分析 (54)
四、项目现金流量分析评价 (54)
五、项目盈亏平衡分析 (54)
六、项目敏感性分析 (55)
七、项目偿债能力分析 (55)
第八章项目开发经营风险分析与对策
一、项目市场风险分析 (56)
二、项目经营管理风险分析 (56)
三、企业财务风险分析 (57)
第九章项目综合评价与建议
第十章附表
第一章总论
一、项目概况
1、项目开发背景
随着宜昌市建设省域副中心城市和世界水电旅游名城战略的实施，夷陵区与市中心区的距离在拉近，两者互融步伐加快成为城市发展的必然趋势。这既为夷陵区经济发展带来了历史性的机遇，也为夷陵区的城市建设注入了新的强劲动力。夷陵区梅子湖（因有大量白鹭栖息，拟改名为：白鹭湖）有着美丽如画的山水风光，得天独厚的自然资源。夷陵区充分利用这些条件，注重人与自然的和谐相处，注重环境的营造，抓住机遇，大力发展旅游、商贸服务等第三产业，有力改善了城市环境，大大提升了城市品位，使该区逐渐成为了宜昌市一个高档的办公、居住的理想中心。
近年来，随着抢抓三峡工程建设、对口支援、国家实施西部大开发战略等机遇，实施“城市西进、安居夷陵”战略，夷陵区逐渐成为宜昌市的旅游休闲娱乐区、居民生态居住区、现代商贸物流区。
而随着宜昌主干道—发展大道的兴建和扩建，夷陵区融入宜昌市中心城区的步伐也在不断加快，一个充满希望的宜昌市新中心区，一个山水与文化并重的古老而年轻的城区，崛起在宜昌城市上风上水的西部。
2、项目简介
项目地块位于夷陵区的东北角，紧临总投资3.5亿元正在扩建的
发展大道上--全长5.８公里，路宽60米，双向六车道，沥青混凝土
路面，为城市一级主干道。所在区域自然环境优美，交通顺畅、配套
设施齐全，距汉宜高速公路处仅1000米; 距宜昌火车站约5分钟的
车程；离三峡机场和世界著名的三峡坝区约20多公里的里程。三峡
国际会展中心更是占据了风景独好的宜昌市的绝版位臵，项目坐落在
山环水绕的半山坡地上，背靠梅子湖，这个湖是运河的过道
调节水库，风景优美，水质良好，西望郁郁青山。整个建筑
将在充分保留原始地块原生态的前提之下，依山而建、自然排列，并
与周边环境形成了一个风景优美、生态健康的高尚生活圈，是宜昌市
最后一个绝佳居住领地。以其临山而居、近水而栖，能够吸纳山水之
灵性，培养豁达之胸怀，成为宜昌市甚至全中国山水豪宅的典范。
三峡国际会展中心项目（暂定）总占地面积约882亩，总建筑面积约73.5万平方米，总投资近12亿元。本项目由国际会展中心、五星级国宾馆、城市广场中心及三峡国宾山水园高档社区中心四大组团块构成，建成后的三峡会展中心项目将集会议、展览、旅游、度假、住宿、餐饮、休闲娱乐、居住等系列化服务为一体的高档次、多功能、综合性的商务和居住中心，将成为宜昌市、湖北省标志性高档建筑组团。必将为宜昌市的经济发展起到积极的推动作用，同时为宜昌市将来升为省级城市奠定了坚实的基础。
二、可行性研究报告编制目的
项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据宜昌市房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，主要任务是从技术及经济角度论证宜昌三峡国际会展中心项目投资的必要性、可能性、有效性和合理性；同时结合公司的状况和项目的特点，研究本项目开发经营的可行方式并对本项目进行投资分析和风险分析。
三、可行性研究报告编制依据
1、项目地形图及其设计范围；
2、国家及宜昌市颁布的相关法律、法规、政策；
3、宜昌市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要；
4、宜昌市200
5、2006年国民经济和社会发展统计公报；
5、宜昌市城市总体规划大纲（2005—2020年）；
6、夷陵区的经济和社会发展规划；
7、宜昌市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；
8、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；
9、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
10、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
11、国家所规定的经济参数和指标；
四、项目主要经济技术指标（以最后批准为准）
五、项目研究结论
本项目属宜昌市重点招商引资开发项目，符合国家开发建设产业政策，建设单位实力雄厚，项目建设规划手续已在办理，建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代的需求，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和宜昌市已有一大部分收入较高的消费群体，住宅用地部分规划为中高档住宅，根据对宜昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。
本项目具有良好的经济效益和社会效益，又由于本项目含报酬率较高，投资回收期较短，投资开发商有较强的房地产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。可见本项目开发前景广阔，投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，是一个值得投资的好项目。另外，由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取一定数量的贷款，加快建设进度，以获取更高的投资回报。因此本项目作为一个贷
款项目是可行。
第二章项目开发经营环境分析
第一部分城市经济环境
一、城市概况
1、人口结构
宜昌，古称夷陵，因‘水至此而夷．山至此而陵”得名，是三国古战场, 是楚文化发祥地之一，是伟大的爱国诗人屈原、民族和睦使者王昭君的故乡。
宜昌位于湖北西部，长江中上游分界处，素有“川鄂咽喉”、“三峡门户”之称。宜昌市内辖5个城区（夷陵区、西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区）、3个县级市（宜都市、当阳市、枝江市）和5个县（秭归县、远安县、兴山县、长阳自治县、五峰自治县），市域面积21083.58平方公里，人口415万，其中城区面积4249平方公里，建成区面积61.53平方公里，城区人口133万。市域内水电、矿产、林特、旅游资源富集，自然风光、人文景观中外闻名。
2、便捷的交通环境
中国成立50多年来，宜昌交通事业飞速发展，先后共建了一批对国民经济和社会发展具有重大影响的重点交通工程，即以公路、铁路、水运和航空四大运输方式为主体，水陆空协调发展，全方位对外开放的交通运输格局初步形成。
--交通基础设施。全市综合交通里程已达8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，铁路223公里。长江黄金水道北通宜昌，西进万州、重庆、东达武汉、上海。火车幅射北（北京等）、东（南京等）、南（广州、深圳、湛江等）。夷陵长江大桥、西陵长江大桥、宜昌公路长江大桥、枝城长江大桥和已经建成的葛州坝、三峡水利枢纽大坝，把宜昌的江南、江北融为一体，公路四通八达，其中318国道穿境而过，东进上海，西达西藏。航空运输已开通国内北京、上海、深圳、香港等23个大中城市和国际临时飞机。
宜昌交通运输业将进入一个重要的变革时期，宜昌交通运输业的运输结构正加速向综合性、物流型、集约化、信息化和高速快捷的方向发展。
●公路运输的主体地位更加突出。
铁路运输和水路运输中的相当部分中短途客货运量和部分小批量、长距离运输量将被公路运输所取代，公路运输仍是宜昌市综合运输体系中。
●水路运输将产生重大的结构性调整。
一、长江旅客运输的调整。三峡工程三期施工蓄水和沪蓉高速公路和宜万铁路建设工程全面启动后，宜昌（三峡坝区）以下到上海段长江旅客运输发生历史性调整和变化。在公路、铁路运输分流部分运量的同时，三峡库区回水将给长江黄金旅游线增添许多的旅游景点，
而宜昌（包括三峡工程坝区）正处在长江三峡黄金旅游线重要的节点上，将成为川江旅客运输、旅游运输重要的集散地，三峡大坝库首将形成长江航运水陆中转的一个新的发旅游为主要特征的枢纽港。
二、长江货物运输的结构调整。三峡工程蓄水后，将彻底改善长江航道通行条件，3000吨级船舶将直达重庆，随着长江口深水航道以及长江下游航道疏竣工程的建设，整个长江流域江海联运、干支直达的局面将全面形成，以浦东为龙头，重庆为龙尾，长江为龙身的长江经济带才真正具备了腾飞的活力，川江以至整个长江的大吨位、长距离货物运输将迎来崭新的发展时期。
三、滚装船运输市场发展。由于渝东、鄂西地区群山林立，山势险竣，受地区布局限制，万州——湖北宜昌公路迂回线长达近600公里，且途中收费高，车辆弃陆走水具有较大的市场需求，川江的滚装船运输市场迅速形成。川江汽车滚装船运输作为新的经济增长点，将拉动川江水运业的发展，成为继长江旅游船热、高速船热后又一新的运输热点。
铁路运输竞争力逐步增强。
随着焦柳铁路复线工程建设和规划中的沿江铁路宜昌经万州至重庆的干线铁路建设的付诸实施，我市的铁路对外运输环境将得到进一步改善。但由于襄樊至宜昌高速公路和沪蓉高速公路的开通，也将对铁路的客货运输带来一定影响，形成激烈的竞争态势。为实现铁路
运输中的中途运输和部分长距离的客货运量的稳定与增长，必须通过区间提速，改进技术状况，改进服务才能与公路和航空运输竞争，并稳定中长距离的旅客和大宗物资、外贸进口运输。
●航空运输将得到迅猛发展。
宜昌市得天独厚的资源，地理区位优势，尤其是旅游业的发展和人们对旅途时效观念的不断更新，必将给宜昌市航空运输业带来重大发展。航空在运输功能上主要承担旅客运输和部分附加值高、体积小、重量轻、时效性强的货物运输，且运输量将以较高速度增长。目前由铁路运输承担的部分长途旅客运输将被航空运输所吸引。
●管道运输将成为我市综合运输体系的新生力量。
中加合资宜昌磷矿矿肥结合工程已于2004年一期竣工投产，其主要原料磷矿矿浆将以管道形式从矿产地运至生产厂区，管道总里程将达100多公里，年运量近100万吨，此新型运输方式的出现，对改善宜昌磷矿道路运输环境，降低成本，尤其是改善宜昌城区的过境主干道通行条件，减少粉尘、嗓声等环境污染等将产生显著的社会经济效益，同时使宜昌的运输结构更趋完善。
二、自然环境与资源分析
1、人文景观
宜昌市是一个始于四五千年前新石器时代的古城，悠久的历史和举世瞩目的三峡水利工程使宜昌闻名于世。长江三峡旖旎的自然风光，“百岛湖”清江土家风情，巴人遗风，诗人屈原、美人王昭君、圣人关羽古代名人文化遗址，三国古战场历史遗风，三峡水利枢纽人文景观等构成了宜昌旅游神奇浪漫、多姿多彩的迷人画卷。宜昌的中心城区，长江穿城而过，长江三峡风景名胜区的重点景区西陵峡口风景区和龙盘湖风景区点缀其间，长江葛洲坝和三峡工程雄踞市内，城市东、北、西三面青山环绕，树木葱茏，城南的大片森林与江汉平原相接。目前，宜昌市区绿地面积已达2302.48公顷，绿化覆盖率40.08%，人均公共绿地面积10.60平方米。这里，也是我国珍稀濒危植物最集中的城区之一。宜昌境内建立了2个国家级的自然保护区，4个省级自然保护区和5个国家级森林公园，地域内有各类高等植物3000多种，有国家级珍稀植物43种，国家一、二级保护动物42种。
宜昌是世界最大的水电基地，有三个之最：三峡工程静态总投资954.6亿元人民币，总装机量1820万千瓦，建成后将年均发电479
亿度，为世界之最；三峡工程的实验坝——葛洲坝水利枢纽工程1970年12月30日动工兴建，共投入资金 48.48亿元人民币，1981年第1台机组并网发电，该工程于1988年12月10日竣工，共有发电机组21台，总装机量271.5万千瓦，年均发电量157亿度，为中国之最；位于宜昌市境内清江上游的隔河岩电站装机量120万千瓦，年均发电量30.4亿度，为湖北之最。