物业新项目承接查验操作手册
物业新项目承接查验操作手册
本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前，地产、物业联合组成房屋承接验收小组，对房屋建造质量、使用功能、管理资料等进行的综合性验收。
物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段的第一步、是协助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量的重要关口，同时，物业承接验收制度是《物业管理条例》重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,进而影响到正常的物业管理秩序、影响到地产的质量口碑，造成不必要的品牌损失。
目录
1、物业承接查验工作流程 (03)
2、物业承接查验工作准备 (04)
3、物业资料的承接查验 (05)
4、物业设备设施的承接查验 (06)
5、房屋本体及公共设施的承接查验 (11)
6、供配电系统设备设施承接查验 (12)
7、电梯系统设备设施承接查验 (13)
8、安防系统设备设施承接查验 (13)
9、消防系统设备设施承接查验 (14)
10、楼宇自控系统设备设施承接查验 (14)
11、综合布线系统设备设施承接查验 (15)
12、空调系统设备设施承接查验 (19)
13、给排水系统设备设施承接查验 (20)
14、绿化园林建筑工程承接查验 (21)
15、绿化园林植物工程承接查验 (24)
16、其他重要配套的承接查验 (25)
17、钥匙承接查验 (25)
附：国家相关行业标准
物业承接查验工作流程
1.1.物业承接查验工作准备
1.1.1.新建物业验收应具备的条件：
1.1.1.1.建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格，取得相关证件；
1.1.1.
2.供电、供气、给排水、卫生、道路、配套设施等能正常使用；
1.1.1.3.房屋具备初步交付条件。
1.1.
2.物业承接查验前的准备
1.1.
2.1.承接查验前应做好以下准备工作：
(1)与地产项目部联系好查验事项、查验日期、进度、查验标准等；
(2)物业选派专业技术人员到现场摸底，有针对性地编制验收计划；
(3)前期介入组提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数；
(4)准备好承接查验用的各类设备设施、记录表格等。
1.1.
2.2.承接查验小组组长拟定物业承接查验计划，物业承接查验计划应包括以下内容：
(1)物业承接查验项目清单；
(2)承接查验小组人员分工；
(3)承接查验小组日程安排；
(4)承接查验小组施工质量整改工作沟通会（地产、物业、施工方）；
(5)其他（前期介入组在前期介入中反馈的问题点未整改部分在此体现，督促地产、施工
方整改）。
1.1.
2.3．物业承接查验的主要内容
1、物业资料
在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料：
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）物业管理所必需的其他资料。
2、物业共用部位
按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括：
（1）主体结构及外墙、屋面；
（2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；
（3）公共卫生间、阳台；
（4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
3、共用设施设备
物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联运系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。
4、园林绿化工程
园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等，无林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。
5、其他公共配套设施
物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等.
1.2.物业资料的承接查验
1.2.1.地产向物业移交资料应符合现行建设部于2009年10月批准《建筑工程资料管理规程》
（JGJ/T.185-2009）为行业标准，自2010年7月1日起实施）、《广东省建筑工程竣
工资料统一用表》（2010版将于2010年12月1日起在全省正式实施）的规定。其中包括：
(1)基建文件（A类）内容与要求
a)决策立项文件
b)建设用地、征地与拆迁文件
c)勘察、测绘与设计文件
d)工程招投标与承包合同文件
e)工程开工文件
f)商务文件
g)工程竣工验收及备案文件
h)其他文件
(2)监理资料（B类）内容与要求
a)监理管理资料
b)监理工作资料
c)竣工验收资料
d)其他资料
(3)施工资料（C类）内容与要求
a)施工管理资料
b)施工技术资料
c)施工测量记录
d)施工物资资料
e)施工记录
f)施工试验资料
g)施工质量验收记录
h)竣工验收资料
1.2.2.各种设备设施的随机资料（包括但不限于：设备操作、使用说明书，设备维护保养说
明书及维修工艺要求，随机图册，设备产品样本，出厂合格证明，出厂精度、性能检验记录，装箱单、附件明细表，开箱查验单，安装调试记录，安装调试查验记录，安装洽商记录，进口设备技术资料原件及翻译文本等。）
1.2.3.与政府主管部门及或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、方案
（图纸）等（例如：用电方案批准书，供水协议书，供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录等）
1.2.4.政府主管部门出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种检验、
检测记录及或工作记录。
1.2.5.与项目承接验收有关的其他资料。
1.2.6.业主资料（已购房业主的姓名、位置、面积、联系电话等），该资料由筹备中的物业
服务中心直接接收。
1.3.物业设备设施的承接查验
1.3.1.编制承接查验工作计划
工作小组按照承接查验计划安排，对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施（水、电、机电设备、消防设施、道路、管线等）进行现场查验，并填写相关记录；查验采用观察、使用、试验、查阅有关记录等方法进行。
1.3.
2.承接查验的内容包括：
1.3.
2.1.房屋本体及公共设施的承接查验；
1.3.
2.2.公共配套设备设施的承接查验（包括供配电系统、电梯系统、智能安防系统、消防
系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水系统、绿化工程、水景
系统、太阳能系统、绿化浇灌系统等项目公共配套系统）；
1.3.
2.
3.钥匙的承接查验；
2.房屋本体及公共设施的承接查验
2.1.查验范围
房屋本体、公共设施等。
房屋本体包括：地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。
公共设施包括：基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑和文化娱乐设施等。
2.2.检测查验要求及方法
2.2.1.地基基础查验
2.2.1.1.地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结构及相邻房屋的损坏；
2.2.1.2.本体有地基基础沉降观测点,并做相应的保护措施,有相关的明示标识。
2.2.2.梁、柱、板等主体查验
2.2.2.1.无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；
2.2.2.2.无钢筋外露，无附属建筑垃圾；
2.2.2.
3.涂料层均匀，无明显污染；
2.2.2.4.查验方法：观察检查。
2.2.
3.外立面检查
2.2.
3.1.房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲、无空鼓等；
2.2.
3.2.散水坡：无塌陷、无断裂和无分裂；
2.2.
3.3.面层平整，无脱皮；无倒泛水、积水现象；
2.2.
3.
4.涂料层均匀，无明显污染。
2.2.
3.5.查验方法：观察检查。
2.2.4.天台：
2.2.4.1.屋面隔热层、防水层；板端缝、伸缩缝油膏紧贴，隔热板、防水层表面无裂缝；2.2.4.2.平屋面应有隔热保温措施,在公用部位应设置屋面检查孔；
2.2.4.
3.屋面有组织排水功能（排水坡度必须符合设计要求）不得有积水现象。出水口、檐
口、泛水、天沟、变形缝、压顶、落水管、烟管与屋面的连接等应安装牢固,接口平
密,不渗漏；
2.2.4.4.天台护栏（防护墙）无破损、变形，无明显锈蚀；
2.2.4.5.天台防雷网完善，避雷针安装合理；
2.2.4.6.天台安装有外墙清洗挂钩，挂钩安装牢固、受力均匀；
2.2.4.7.天台靠近住户家位置（突出台面）等有安全防护措施，如防爬刺等；
2.2.4.8.按设计要求检查、观察检查。
2.2.5.顶棚的查验
2.2.5.1.抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹、无
污渍；
2.2.5.2.查验方法：观察检查。
2.2.6.墙面的查验
2.2.6.1.抹灰应表面平整,不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷（允许偏差值4mm。用2m
靠尺和楔形塞尺检查）；
2.2.6.2.饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角；
(1)表面平整度允许偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查；
(2)立面垂直度允许偏差值3mm。用2m托线板检查；
(3)接缝、压条平直度允许偏差值2-3mm，拉5m线检查，不足5m拉通线检查；
(4)压条间距允许偏差值2mm，用尺检查；
(5)接缝高低允许偏差值0.5mm，用直尺和楔形塞尺检查；
(6)接缝宽度允许偏差值±0.5mm，用尺检查；
(7)涂料、刷浆应色泽一致.表面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、反碱、咬色、流坠、
疙瘩等现象；
(8)裱糊工程：壁纸、墙布必须粘贴牢固，表面色泽一致，不得有气泡、空鼓、裂缝。
边缘平直整齐，不得有纸毛、飞刺。不得有漏贴、补贴和脱层现象。各幅拼接横平
竖直，拼接处花纹、图案吻合，不离缝、不搭接；
(9)外墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮. 无裂纹，无霉点，无渗水
痕迹，无污渍；
(10)玻璃隔墙墙面：安装必须牢固，玻璃胶垫的安装应正确。表面应色泽一致、平整洁
净、清晰美观。接缝处应横平竖直、玻璃应无裂痕、缺损和划痕。勾缝密实、均匀
顺直、深浅一致；
(11)查验方法：观察检查。
2.2.7.楼、地面的查验
2.2.7.1.面层与基层必须粘贴牢固,不空鼓；整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺
陷；面层坡度应符合设计要求，不倒泛水、无积水；与地漏、管道结合处应严密牢
固，无渗漏。
(1)查验方法：用小锤轻击检查、用坡度尺检查、观察检查。
2.2.7.2.水泥砂浆地面: 抹灰平整,压光均匀,无空鼓、无裂纹、无起泡等。
(1)查验方法：允许偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查、观察检查。
2.2.7.
3.陶瓷地砖、水泥花砖面层:表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。
(1)查验方法：高度差允许偏差值1mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。
(2)查验方法：直线度允许偏差值3mm.用2m靠尺和楔形塞尺检查。
(3)查验方法：观察检查。
2.2.7.4.大理石、花岗岩、木楼地面、塑料地板:应平整牢固,接缝密合。
(1)查验方法：高度差允许偏差值0.5mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。
(2)查验方法：直线度允许偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。
(3)查验方法：观察、脚踩检查。
2.2.7.5.卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，
不允许倒泛水和渗漏。
(1)查验方法：泼水检查、用坡度尺检查、观察检查。
2.2.8.门窗的查验
2.2.8.1.钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确.钢门
窗缝隙严密,木门窗缝隙适度；
2.2.8.2.门窗安装后外观质量应表面清洁。大面无划痕、碰伤、锈蚀；涂膜大面平整光滑、
厚度均匀、无气孔。
2.2.8.
3.锁具开关灵活、灵敏，无卡死现象；外观亮洁无划痕、无污渍；
2.2.8.4.查验方法：观察检查。
2.2.9.楼梯扶手的查验
2.2.9.1.栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载；
2.2.9.2.栏杆高度不应小于1.05m，高层建筑的栏杆高度应再适当提高，但不宜超过1.20m；
2.2.9.
3.栏杆离地面或屋面0.10m高度内不应留空；
2.2.9.4.栏杆安装牢固、匀称、平整，外观整洁、光泽均匀无污染；
2.2.9.5.有儿童活动的场所，栏杆应采用不易攀登的构造。
2.2.10.卫生间的查验
2.2.10.1.供水设备查验
(1)安装牢固,管道、阀门完好无损，无渗漏水、无锈迹；
(2)管道接口无渗水；
(3)龙头、水:流水畅通,接头处无漏水；
(4)管道无振动、无异常声响。
2.2.10.2.排水设备:
(1)安装牢固，外观完好无损，配件齐全；
(2)管道无渗漏水，表面无锈迹、无裂纹、面层油漆均匀；
(3)地漏：安装稳固，管缝密实、无堵塞，排水通畅。
2.2.10.
3.卫生洁具
(1)管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏，水压试验符合要求；
(2)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；
(3)卫生间的排污管出户管长合理（不宜超过8米）,选材适当。
(4)卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正,牢固、部件齐全、制动灵活，面层无
污渍和刮花痕迹。
2.2.11.公共设施查验要求：
2.2.11.1.路灯：
(1)灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；
(2)灯柱安装牢固，外面油漆均匀，无损伤和刮花；
(3)路灯照明分区控制，专门计量、方便管理，安装断路器，规避漏电隐患；
(4)路灯电缆掩埋处理、施工规范，保护良好，无漏电、进水现象；
(5)路灯电缆接头用环氧树脂封闭处理，接线盒隐蔽安装、不易进水并方便检修；
(6)路灯照明配电箱安装在隐蔽、不易雨淋方便检修位置，安装在室外的配电箱应有防
雨功能，基座高出地面20公分以上，有防潮措施；
(7)检验方法：观察检查。
2.2.11.2.小区道路：
(1)道路面平整，无积水、无起砂、无空鼓、无损伤；
(2)道路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤；
(3)块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角；
(4)斑马线规范清晰，各类标识完善有效；
(5)道路周边游排水设施（排水口、井等），方便排水；
(6)道路中间井盖安装牢固、选材合理，无裂缝、缺失，车行无振动声响；
(7)检验方法：观察检查。
2.2.11.
3.岗亭：
(1)铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍；
(2)混凝土类：大小适当，通风、透彻，外观整洁无污染；
(3)电动道闸：安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏外观光泽、无损伤；
(4)停车场：路面平整、无起砂、无起鼓、无裂纹；车道标识，入口出口标识清楚，油
漆均匀；
(5)车场照明：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；
(6)车场排水系统：周边应设有专门排水沟；
(7)车场给水系统：车库每隔50米左右设置一处取水点，砌取水池；
(8)车场排风系统：应设有专门送排风系统；
(9)安全系统：车库通往住宅楼梯口安装门禁，电梯口安装门禁，有防止无关人员进入
住宅的措施；
(10)车库墙面、顶面：颜色匀称，无渗水痕迹，各类管线布置平整、规范、美观。
2.2.11.4.检查井、化粪池：
(1)井、池内无垃圾杂物，进排水畅通，井、池壁无裂痕；
(2)检查井和化粪池进出水高度差不小于5厘米，立管与粪池之间的连接管道应有足够
坡度，并不应超过两个弯；井盖搁置稳妥并设置井圈，方便抬起；
(3)污水井安装浮球自控装置，安装一备一用两套水泵；
(4)污水泵功率适当，安装牢固，运行声音平稳无堵塞，管道阀门完好，无堵塞漏水。
2.2.11.5.围墙、围栏：
(1)查验围墙主要依据物业规划性质、设计要求进行；
(2)围墙一般2.5米高左右，地面混凝土，中空栅栏设置为好；
(3)围墙高低起伏匀称，尽量杜绝忽高忽低不规则现象，方便安全管理；
(4)围墙照明、闭路监控、周界红外设备分布均匀，无安全管理死角；
(5)围墙安装防爬刺；
(6)围墙外立面禁止张贴瓷砖、大理石等（减少后期跌落伤人风险），以刷外墙涂料为宜。
3.供配电系统设备承接查验
3.1查验范围：包括但不限于项目范围内的如下设备设施：
3.1.1.变配电室设备设施（包括：应急发电机系统设备、设施）；
3.1.2.空调系统供电设备、设施；
3.1.3.给排水系统供电设备、设施；
3.1.
4.楼宇自控系统供电设备、设施；
3.1.5.消防系统供电设备、设施；
3.1.6.安全防范系统供电设备、设施；
3.1.7.照明系统设备、设施；
3.1.8.办公用电系统设备、设施；
3.1.9.电梯系统供电设备、设施。
3.2.查验组织
3.2.1.系统查验工作，应由施工单位完成各系统的自检，并提交自检报告后进行。
3.2.2.各系统查验工作完成后，物业将存在问题进行汇总，由地产报送各有关施工单位，由
施工单位对存在的问题进行确认，并开展完善与维修工作，完善、维修工作结束，工作小组对整改结果进行验证。
3.3.设备、设施查验内容与要求
3.3.1.高压柜及直流屏
3.3.1.1.高压柜检查内容
(1)检查设备规格是否符合设计图纸；
(2)检查一次接线系统是否符合设计图纸；
(3)检查二次回路和接线是否符合厂家图纸；
(4)设备标号、电力电缆、操作电缆标号是否齐全；
(5)高压柜机械连锁、电气连锁应动作准确、可靠；
(6)检查防止电气误操作的“五防”装置齐全，并动作灵活可靠；
(7)柜内控制电缆的位置不应妨碍手车的进出，接线端固定牢固；
3.3.1.2.高压开关的检查
(1)真空开关的检查内容：真空断路器应固定牢靠，外表整洁完整；电气连接应可靠且
接触良好；真空断路器与其操动机构的联动应正常，无卡阻，分合闸指示正确，辅
助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧痕，灭弧室真空度应符合产品的技术规定，
绝缘部件、瓷件应完整无损；
(2)六氟化硫开关检查内容：开关应安装牢固可靠，外壳清洁完整，电气连接应可靠，
接触良好；开关及传动机构的联动应正常，无卡阻现象；分合闸指示正确，辅助开
关及电气闭锁应动作正确可靠。支架及接地引线应无锈蚀和损伤；密度继电器的报
警、闭锁定值应符合规定；电气回路传动正确；六氟化硫气体漏气率和含水量应符
合规定；
(3)分段安排停电：进行全面检查、清扫、紧固、查线；
3.3.1.3.直流屏检查内容
(1)对直流屏电池进行检查，电池布线排列应整齐，极性标志清晰、正确；
(2)电池编号应正确，外壳清洁、液面正常；
(3)电池组的绝缘应良好，绝缘电阻应不小于0.5 MΩ；
(4)直流屏交流电源互投功能应正常；
(5)直流屏内各接线标志应齐全、清晰；
(6)直流回路与交流回路应有明显区别。
3.3.2.变压器
3.3.2.1.干式变压器检查内容
(1)检查名牌数据符合设计要求；
(2)检查通风及温控系统工作正常；
(3)组织停电全面检查紧固；
(4)接地装置引出的接地干线与变压器的低压侧中性点直接连接，干式变压器的支架或
外壳应接地；
(5)新安装的变压器应进行5次空载全电压冲击合闸实验无异常情况；
(6)变压器温度显示装置完善，超温报警装置连接至监控中心；
(7)变压器试验合格后，应空载运行24小时。
3.3.2.2.变压器检查方法
(1)变压器冲击合闸试验，第一次受电后持续时间不少于10min，励磁涌流不应引起保护
装置的误动。
3.3.3.低压盘
3.3.3.1.低压盘检查内容
(1)检查设备规格是否符合设计图纸；
(2)检查一次接线系统是否符合设计图纸，绝缘电阻值应大于0.5 MΩ；
(3)检查二次回路和接线是否符合厂家图纸，绝缘电阻值应大于1 MΩ；
(4)设备标号、电力电缆、开关标识、操作电缆标号是否齐全；
(5)分段安排停电：进行全面检查、清扫、紧固、查线；
(6)检查低压连络开关与主进开关自投自复是否正常；
(7)分段母线相序应一致；
(8)对电容器柜柜进行检查：电容器接线应正确，保护回路应完整，电容器外壳应无变
形或渗漏油现象，端子连接牢固，熔断器熔体的额定电流应符合设计规定，放电回
路完整且操作灵活，电容器外壳及构架的接地应可靠。
3.3.3.2.低压盘主要检查方法
(1)使用500V绝缘摇表摇测一次接线系统及二次回路和接线；
(2)二次回路交流工频耐压试验，当绝缘电阻值大于10 MΩ时，用2500V兆欧表摇测
1min，应无闪络击穿现象，当绝缘电阻值在1-10 MΩ时，用1000V兆欧表摇测1min，应无闪络击穿现象；
(3)检查低压连络与主进开关自投自复应在空载状态下进行；
(4)分段母线相序可使用相序仪或万用表进行测试；
3.3.
4.电缆
3.3.
4.1.检查电缆型号、规格应符合设计规定，敷设应排列整齐，无机械损伤，标志牌应装
设齐全、正确、齐全；
3.3.
4.2.高低压电力电缆，强电、弱电控制电缆应按顺序分层配置；
3.3.
4.3.检查有无未封堵空洞；
3.3.
4.4.电缆敷设完毕后，应及时清理杂物，盖好盖板；
3.3.
4.
5.室外电缆进地下室时应在室外做U型设计，避免水随电缆进入室内；
3.3.
4.6.检查电缆桥架安装应牢固，电缆支架等的金属部件防腐层应完好；
3.3.5.其他
3.3.5.1.检查专用工具（高压安全用具应具有相关部门检测合格证）、操作手柄、小车联锁及
钥匙齐全；
3.3.5.2.高低压柜绝缘垫应整洁完好，并具有符合要求的检测报告；
3.3.5.3.检查房屋、土建结构；有无渗漏和未封堵空洞；
3.3.5.
4.检查配电室消防报警是否灵敏；
3.3.5.5.照明及通风系统检查正常；
3.3.5.6.配电室应安装与实际设备相符合的模拟屏；
3.3.5.7.配电室应按照相关规定开通直拨电话一部；
3.3.5.8.配电室应配备适量的消防器材。
3.3.6.应急发电机系统
3.3.6.1.应急发电机检查内容：
(1)检查应急发电机是否符合设计要求；
(2)发电机受电设备接线及性能了解、元器件核对、登录；发电机馈电线路连接后，两
端的相序必须与原供电系统相序一致；
(3)发电机至低压配电柜馈电线路的相间、相对地间的绝缘电阻值应大于0.5MΩ；
(4)发电机用的燃油罐应采用钢制油罐，有排气口、进出油管口；
(5)燃油室地面应敷设消防沙，油罐设置有油位显示装置；
(6)烟过滤系统完好，启动电池一备一用；
(7)实际开机、对外供电及停机操作；检查实际运行油耗及供电性能是否符合用户要求
（机组连续运行12小时）。
3.3.6.2.应急发电机检查方法：
(1)发电机馈线端与原供电系统之间使用相序仪（或万用表）进行相序核对；
(2)发电机至低压配电柜馈电线路的相间、相对地间的绝缘电阻值可使用500V绝缘摇表
进行摇测；
(3)发电机组开机运行按照厂家相关规定进行，同时做好相关记录。
3.3.7.动力设备供电系统
3.3.7.1.检查内容
(1)盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好，清洁整齐；
(2)盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固；
(3)所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求；
(4)抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全；
(5)操作及联动试验正确，符合设计要求。
3.3.7.2.检查方法
(1)盘、柜的固定应牢固，外观整洁无污染，门、锁开关自如，无异常声响；
(2)所有二次回路接线应与图纸相对应，各类标识美观、完善；
(3)在停电情况下或将开关柜抽屉置于试验位置进行分合闸联锁试验；
(4)对于互投或其他功能的配电箱柜进行空载通电试验，互投功能自投自复应正常；
3.3.8.各盘、箱、柜电源
3.3.8.1.一般要求：
(1)盘、箱、柜的金属框架及基础型钢必须接地可靠；装有电器的可开启的门和框架的
接地应用裸编织铜网带连接，且有标识；
(2)盘、箱、柜应有可靠的电击保护措施；
(3)盘、箱、柜安装应牢固，封闭良好，并应能防潮、防尘，安装位置应便于检查，成
列安装时应排列整齐；
(4)盘、箱、柜面的指示灯、操作按钮应安装牢固、无破损，标识应清晰、坚固、准确；
(5)盘、箱、柜内应有一、二次系统原理图，并安装牢固；
(6)主、备电源在上级低压盘上的开关编号清晰准确，供电电缆应挂标识牌；
(7)一、二次回路接线整齐、牢固，宜采用螺栓连接、插接、焊接或压接等；
(8)配线回路导线均应标明回路编号、排列整齐、避免交叉，编号应正确、字迹清晰且
不易脱色，并应固定牢固，不得使所接的端子排受到机械应力；
(9)采用插接式端子的，不同截面的导线不得接在同一端子上；
(10)按图施工，接线正确，功能正常，仪表指示灯显示正常。
3.3.8.2.查验方法：
(1)测量盘、箱、柜电压、电流指示值应正常；
(2)检查各部位连接点无松脱、锈蚀、烧伤、过热等异常现象；
(3)拉合各级开关，检查负荷运行情况应正常，标识应与竣工图纸相符；
(4)试验电源互投装置、控制按钮等功能应正常；
(5)对盘、箱、柜进行设备登记，记录电缆截面、路由及大约长度参数，登记电气元件
参数及数量；
(6)检查制造厂提供的图纸资料和文件：产品说明书、试验记录、合格证书、安装图纸，
以及备品备件、专用工具等。；
(7)主供电源在低压盘上开关编号；
(8)备用电源在低压盘上开关编号；
(9)电源互投的条件及有无优先（作自投及复归检查）。
3.3.9.电动机
3.3.9.1.一般要求：
(1)电动机性能应符合周围工作环境的要求，铭牌应符合设计要求；
(2)电动机应安装在牢固的机座上，机座周围应有适当的通道，并应保持干燥清洁；
(3)电动机外壳应有可靠接线装置，电源线应安装牢固并有保护套管；
(4)电动机运行声音正常、电流正常、温度符合制造厂的规定。
3.3.9.2.查验方法：
(1)外观检查：电机安装牢固，螺栓及防松零件齐全。接线盒盖应密封良好，机壳应清
洁无可燃物和其它杂物，手动盘车正常，风扇转动良好无破损；
(2)电动机应在空载情况下做第一次启动，空载运行时间应为2小时，并记录空载电流；
(3)电动机试运行，并应符合下列要求：旋转方向符合要求，无异常声音；各部位温度
不应超过产品的技术条件的规定；带负荷启动，检查运行参数符合产品及设计要求；
(4)对电动机进行登记，记录铭牌参数；
(5)检查制造厂提供的图纸资料和文件：产品说明书、试验记录、合格证书、安装图纸，
以及备品备件、专用工具等。
3.3.10.公用区照明及动力供电系统
3.3.10.1.母线:
(1)一般要求：
a)母线应标志清晰、外观完好无变形；
b)母线外壳接地线连接完好牢固；
c)母线与低压柜连接处固定牢固，绝缘处理应完好无破损；
d)母线水平与垂直固定支架应牢固完好，弹簧等伸缩装置完好；
e)母线每段连接应完好、无松脱现象。
(2)查验方法：
a)进行母线外观检查；
b)悬挂式母线的吊钩应有调整螺栓，固定点间距不大于3米；
c)封闭母线端头应装有封闭罩；
d)各段母线的外壳连接应可拆卸，外壳之间应有跨接线，并应接地可靠；
e)供电电源在低压盘上开关编号；
f)电源电缆截面、路由及大约长度参数登录；
g)插接箱数量、设备规格、运行电流登录；
h)插接母线接头位置及数量登录；
i)检查制造厂提供的图纸资料和文件：产品说明书、试验记录、合格证书、安装图纸，
以及备品备件、专用工具等。
3.3.10.2.电缆桥架:
(1)一般要求：
金属电缆桥架及支架和引入或引出的金属电缆导管必须接地可靠，且必须符合下列规定：
a)金属电缆桥架及支架全长应不少于2处与接地干线相连接；
b)非镀锌电缆桥架间连接板的两端跨接铜芯接地线，接地线最小允许截面积不小于
4mm2；
c)镀锌电缆桥架间连接板的两端不跨接地线，但连接板两端不少于2个有放松螺帽或
放松垫圈的连接固定螺栓；
d)当设计无要求时，电缆桥架水平安装的支架间距为1.5—3m，垂直安装的支架间距不
大于2m；
e)电缆桥架固定牢固、盖板齐全不松脱，桥架上无木头、螺丝等杂物，防止其掉下伤
人伤车风险；
f)电缆桥架走线规范，无裸露电缆；
g)电缆桥架外观颜色均匀，无污渍，无渗水痕迹，无锈蚀。
(2)查验方法：
a)进行电缆桥架全部外观检查；
b)检查接地线与干线连接情况；
c)检查支架与吊架间距及安装牢固程度；
d)检查桥架安装排列整齐、横平竖直、盖板齐全；
e)路由及电缆数量、走向是否符合设计；
f)桥架吊架牢靠、接地线齐全。
3.3.10.3.电气照明装置（灯具、插座、开关等）
(1)电气照明装置的施工应符合现行国家标准GB 50303—2002《电气工程施工质量验收
规范》的规定。
(2)查验方法：
a)照明系统通电，灯具回路控制应与照明配电箱及回路的标识一致，开关与灯具控制
顺序相对应，插座接线顺序正确，风扇的转向及调速开关应正常；
b)公用建筑照明系统通电连续试运行24小时，民用住宅照明系统通电连续试运行8小
时。所有照明灯具均应开启，且每2小时记录运行状态1次，连续试运行时间内无
故障；
c)检查制造厂提供的图纸资料和文件：产品说明书、试验记录、合格证书、安装图纸，
以及备品备件、专用工具等。
3.3.10.
4.配电室
(1)检查接线系统、配电箱设置符合设计要求；
(2)检查室内配电箱清单；
(3)检查有无串层供电情况；
3.3.11.电气系统注意事项
3.3.11.1.各个电气控制系统的原理图、接线图及线路的管线表要有一套完整的竣工图纸。
3.3.11.2.复杂的系统电气资料和说明书，保护电气设备的数据及设定值，有必要的设备
应做模似保护试验。
3.3.11.3.施工单位要讲明各个电气控制开关所控制的范围，在开关上标明用途，并实际
操作运行，直至正常工作。
3.3.11.
4.查验人员要检查各系统的接线是否牢固，线号应清楚、齐全。
3.3.11.5.施工单位在实际施工中，难免由于设计不周，造成在施工中设备安装位置以及
电气原理图变更修改等，要和查验人员讲明，并在竣工图纸上标清注明，以便日后
维护。
3.3.11.6.有些特殊系统，由厂家随设备带来的专用工具、备品备件等，施工单位要移交
清楚，如发电机随机检修工具等。
4.电梯系统设备设施的承接查验
4.1.查验范围
项目范围内的所有电、扶梯设备设施，包括竣工查验资料及电梯机房、电梯轿厢、电梯井道、电梯底坑等部位的机械装置和电气装置。
4.2.查验组织
4.2.1.成立电梯专项验收组（电梯专业人才），按查验内容及方法进行详细检查。
4.2.2.查验人员将检查过程中发现的问题记录在相关电梯承接查验表中。
4.2.3.查验组负责人将电梯承接查验表中的问题汇总。
4.2.4.查验人员按查验组负责人的安排跟踪、检查问题整改情况。
4.3.查验内容、要求及方法
4.3.1.电力驱动的曳引式或强制式乘客电梯、病床电梯及载货电梯的设备检查及试运行应符
合现行国家标准GB10060-93《电梯安装验收规范》及GB7588-2003《电梯制造与安装安全规范》的规定。
4.3.2.自动扶梯设备的检查与试运行应符合现行国家标准GB16899-1997《自动扶梯和自动人
行道的制造与安装安全规范》的规定。
4.3.3.液压电梯安全保护验收必须符合下列规定：
4.3.3.1.必须检查以下安全装置或功能：
(1)断相、错相保护装置或功能：当控制柜三相电源中任何一相断开或任何二相错接时，
断相、错相保护装置或功能应使电梯不发生危险故障（当错相不影响电梯正常运行时可没有错相保护装置或功能）。
(2)短路、过载保护装置：动力电路、控制电路、安全电路必须有与负载匹配的短路保护
装置；动力电路必须有过载保护装置。
(3)防止轿厢坠落、超速下降装置：液压电梯必须装有防止轿厢坠落、超速下降的装置，
且各装置必须与其型式试验证书相符。
(4)门锁装置：门锁装置必须与其型式试验证书相符。
(5)上极限开关：上极限开关必须是安全触点，在端站位置进行动作试验时必须动作正常。
它必须在柱塞接触到其缓冲制停装置之前动作，且柱塞处于缓冲制停区时保持动作状态。
(6)机房、滑轮间（如果有）、轿厢、底坑停止装置：位于轿厢、机房滑轮间（如果有）、
底坑的停止装置的动作必须正常。
(7)液压油温升保护装置：当液压油达到产品设计温度时，温升保护装置必须动作，使液
压电梯停止运行。
(8)移动轿厢的装置：在停电或电气系统发生故障时，移动轿厢的装置必须能移动轿厢上
行或下行，且下行时还必须装设防止顶升机构与轿厢运动相脱离的装置。
(9)下列安全开关，必须动作可靠：
a)限速器（如果有）张紧开关；
b)液压缓冲器（如果有）复位开关；
c)轿厢安全窗（如果有）开关；
d)安全门、底坑门、检修活板门（如果有）的开关；
e)悬挂钢丝绳（链条）为两根时，防松动安全开关。
(10)限速器（安全绳）安全钳联动试验必须符合下列规定：
a)限速器（安全绳）与安全钳电气开关在联动试验中必须动作可靠，且应使电梯停止运
行。
4.3.3.2.联动试验时轿厢载荷及速度应符合下列规定：
(1)当液压电梯额定载重量与轿厢最大有效面积符合下表的规定时，轿厢应载有均匀分布
的额定重载量；
(2)当液压电梯额定载重量小于下表规定的轿厢最大有效面积对应的载重量时，轿厢应载
有均匀分布的125%的液压电梯额定载重量，但该载荷不应超过下表规定的轿厢最大有效面积对应的额定载重量；
额定载重量与轿厢最大有效面积之间关系表
(3)对瞬间式安全钳，轿厢应以额定速度下行；对渐进式安全钳，轿厢应以检修速度下行；
(4)当装有限速器安全钳时，使下行阀保持开启状态（直到钢丝绳松弛为止）的同时，人
为使限速器机械动作，安全钳应可靠动作，轿厢必须可靠制动，且轿底倾斜度不应大于5%；
(5)当装有安全绳安全钳时，使下行阀保持开启状态（直到钢丝绳松弛为止）的同时，人
为使安全绳机械动作，安全钳应可靠动作，轿厢必须可靠制动，且轿底倾斜度不应大于5%；
4.3.3.3.层门与轿门的试验符合下列规定：
(1)每层层门必须能够用三角钥匙正常开启；
(2)当一个层门或轿门（在多扇中任何一扇门）非正常打开时，电梯严禁启动或继续运行；
4.3.3.4.超载试验必须符合下列规定：
(1)当轿厢载载荷达到110%的额定载重量，且10%额定载重量的最小值按75kg计算时，
液压电梯严禁启动；
(2)液压电梯安装后应进行运行试验；轿厢在额定载重量工况下，按产品设计规定的每小
时启动次数运行1000次（每天不少于8h），液压电梯应平稳、制动可靠、连续运行无故障；
4.3.3.
5.噪声检验应符合下列规定：
(1)液压电梯的机房噪声不应大于85dB(A)；
(2)乘客液压电梯和病床液压电梯运行中轿内噪声不应大于55 dB(A)；
(3)乘客液压电梯和病床液压电梯的开关门过程噪声不应大于65 dB(A)。
4.3.3.6.平层准确度检验应符合下列规定：
(1)液压电梯平层准确度应在±15mm范围内。
4.3.3.7.运行速度检验应符合下列规定：
(1)空载轿厢上行速度与上行额定速度的差值不应大于上行额定速度的8%；载有额定载重
量的轿厢下行速度与下行额定速度的差值不应大于下行额定速度的8%。
4.3.3.8.额定载重量沉降量测试应符合下列规定：
(1)额定载重量的轿厢停靠在最高层站时，停梯10min，沉降量不应大于10mm，但因油温
变化而引起的油体积缩小所造成的沉降不包括在10mm内。
4.3.3.9.液压泵站溢流阀压力检查应符合下列规定：
(1)液压泵站上的溢流阀应设定在系统压力为满载压力的140%-170%是动作。
4.3.3.10.压力试验应符合下列规定：
(1)轿厢停靠在最高层站，将截止阀关闭，在轿内施加200%的额定载重量，持续5min后，
液压系统应完好无损；
(2)液压控制及安全装置：
a)截止阀
液压系统应设置截止阀。截止阀应安装在将液压缸连接到单向阀和下行方向阀的油路上；
截止阀应位于机房内。
b)单向阀
液压系统应设置单向阀。单向阀应安装在液压泵与截止阀之间的油路上；
当供油系统压力降低至最低工作压力以下时，单向阀应能够将载有额定载重量的轿厢保持在井道内的任一位置上；
单向阀的闭合应由来自液压缸的液体压力的作用，以及至少由一个导向压缩弹簧和/
或重力的作用来实现。
c)溢流阀
液压系统应设置溢流阀。溢流阀应连接到液压泵和单向阀之间的油路上，溢流阀溢出的油应回到油箱；
溢流阀应调节到系统压力不超过满载压力的140%；
由于管路较高的内部损耗（管接头损耗、摩擦损耗），必要时溢流阀可调节到较高的
压力值，但不应超过满载压力的170%。此时，对于液压设备(包括液压缸)的计算，应
物业管理承接查验手册(全本)
物业管理 承接查验手册（全本）
物业承接查验程序 一、目的 规范物业公司承接查验程序,确保物业承接查验工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。 二、适用范围 适用于公司所承接的物业的承接查验,与相关部门、单位的交接。 三、职责 1.物业公司接到建设单位竣工承接查验的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成承接查验小组。 2.承接查验小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的承接查验。 3.承接查验小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行承接查验，设备的安装数量、安装位置及竣工图承接查验。 4.承接查验小组对物业按运行系统承接查验,主要承接查验供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。 5.由总物业经理跟建设单位办理接管手续。 四、工作程序 1.承接查验的准备 承接查验小组根据建设单位提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制承接查验计划和承接查验标准。 2.承接查验的实施 (1)承接查验小组依据承接查验计划、标准，按专业分工进行预承接查验。 (2)在预承接查验过程中,检查出未达到承接查验标准的楼宇、房屋、设施、设备、环境、市政配套设施和相关场地，提出书面整改报告返回建设单位，由建设单位督促施工单位进行整改。
(3)对在承接查验中未达到承接查验要求的楼宇、房屋、设施、设备、环境、市政配套设施和相关场地，整改实施后，承接查验小组进行检查、验证，整改合格后进行正式承接查验。 (4)楼宇的实物承接查验,应注意:对每个独立单元房、场地、区域的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管承接查验清单中。 (5)设备的实物承接查验,要做到符合以下几点： ①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。 ②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。 ③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管承接查验清单中。 (6)对物业的其它配套系统、设施进行承接查验，承接查验结果记录在设施、设备接管承接查验清单相应的表格内。 (7)移交档案、资料承接查验：根据承接查验计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。 接管承接查验应检索提交资料 一、产权资料 1.项目批准文件。 2.用地批准文件。 3.建筑执照。 4.拆迁安置资料。 二、技术资料 1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。 2.地质勘察报告。 3.工程合同及开、竣工报告。 4.工程预、决算。 5.图纸会审记录。
物业承接查验操作指南(谷风资料)
物业承接查验指南 1范围 本标准规定了规范所承接的物业的承接查验工作，确保所接管的物业质量合格，资料完整，适用于新接的物业接管和验收。 2编制依据/引用文件 2.1《土木结构工程施工及验收规范》 2.2《屋面工程施工及验收规范》 2.3《电气装置安装工程施工及验收规范》 2.4《危险房屋鉴定标准》 2.5建设部房屋接管验收标准 2.6建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法 2.7GBJ16 建筑设计防火规范 3术语 3.1承接查验：物业管理企业依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范和质量标准对对新接管项目的物业共用部位，共用设施设备进行承接查验的过程。承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭的承接查验两种类型。（物业承接查验，是指承接物业前，物业服务企业初始化工作小组和建设单位或委托方按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。） 注：承接查验亦可称为“接管验收”。 4物业承接查验规程 服务流程工作内容质量要求 1 组建承接查验小组 总经理负责组建物业接管/移交小组并 委任组长，审批物业接管计划，办理物业的 接管手续。 1.接管计划，接管手续齐备完 整、规范。 2 人员培训 组长组织对接管小组中的工程技术人 员及相关人员进行技术交底，介绍项目特 点，验收方法和标准等要求。 2.具备专业的技术能力，清楚 验收标准和要求。 3 承接查验前期准备 与开发商联系好交接事项、交接日期、 进度、验收标准等。 3.验收准备工作齐全、充分。
服务流程工作内容质量要求 派业务骨干进入接管物业跟踪工程的 收尾竣工和设备安装调试工作，了解布局、 各种水电线路、公共设施和娱乐设施，针对 性地编制验收计划。 准备好承接查验用的记录等。 4 编制承接查验计划 接管小组组长编制物业承接查验计划， 交总经理批准后组织执行。 准备承接查验用的工作文件。 4.物业承接查验项目清单； 5.小组人员分工； 6.接管日程安排； 7.其他（提前介入在建工程验 收等）。 8.图纸资料的验收一般在7～ 15天完成。 5 物业验收会议 物业、开发商/委托方及其相关单位派员 共同参与验收，召开验收会议。 9.信息沟通及时、问题能尽快 解决。 6 资料验收 委托方按开发建筑单位、工程施工单 位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公 司、配套工程施工单位、设计院等提供《房 屋及公共设施清单》，提供各类物业资料。 资料验收组对所有资料进行查验，填写 〈物业资料验收清单〉，办理交接手续。 遗留问题做好记录，请交方确认。 10.物业产权资料、综合竣工资 料、施工设计资料、机电设备资 料、电设备安装、调试报告； 11.合同协议；业主资料齐全。 12.符合Q/CMPMC 200002.4 《物业资料验收规程》 13.遗留问题清楚，有交方确认 7 房屋本体/附属设施验收 参照附件一《毛坯房验收标准》或附件 二《精装修房验收标准》对房屋本体和分户 设施的质量和使用功能逐栋、逐层、逐户进 行验收。 参照附件三《共用设备设施验收标准》、 附件四《公共配套设施验收标准》对物业附 属设备设施和公共设施进行验收，如室内卫 生设施、墙体地面结构、给排水系统、供电 系统、燃气系统、空调系统、消防系统、通 讯系统、安防系统、电梯系统、园林绿化系 统、道路、照明系统、管理配套系统（含管 理房、停车场、车棚、垃圾房等）。 14.房屋本体符合建设部《房屋 接管验收标准》和相关行业标 准。 15.消防系统应符合GBJ16《建 筑设计防火规范》的要求，并有 消防部门验收合格证明。 16.园林绿化系统应符合绿化 设计方案和绿化保养合同的要 求。 17.各系统的质量和使用功能 应符合设计图、说明书及安装合 同的有关规定。 18.验收时，开发商/委托方及相 关单位派员共同参与验收。
承接查验方案1
XXXX 承接查验方案 二0一一年十二月
前言 为利于XXXX项目承接查验工作的开展，根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》，及中华人民共和国住房和城乡建设部2010年10月14日发布，2011年1月1日起施行《物业承接查验办法》中的有关规定，结合德商·国际实际情况及工程进度，我部编制此承接查验方案。第一、承接查验的条件及依据 一、承接查验前提条件 1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使 用文件，并经建设行政主管部门备案； 2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备 按规划设计要求建成，供水、供电、供气、已安装独立计量表具； 3、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能 要求； 4、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备 取得使用合格证书； 5、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 6、法律、法规规定的其他条件。 二、承接查验依据 1、前期物业服务合同； 2、物业规划设计方案； 3、建设单位移交的图纸资料； 4、建设工程质量法规、政策、标准和规范。 第二、承接查验的内容 一、物业公司将会对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： 1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门 厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； 2、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、 发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； 3、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、 排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）
物业承接查验方案及方法
物业承接查验方案及查验方法 承接查验目的：物业承接查验工作是为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。 物业承接查验应具备的条件： 1.需移交的房屋及附属设施设备的建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格； 2.需移交的物业内供电、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用； 3.需移交的物业房屋幢、户编号经有关部门确认。 成立物业承接查验小组 职责：负责组织、协调、安排物业整体承接查验，解决查验过程中发现问题的整改完善工作；按规范要求进行物业承接查验工作，跟进查验过程中发现问题的整改情况，并做好物业承接查验相关记录。1.图纸资料交接 交接时间：承接查验前20天 参加交接人员：行政客服人员、工程部人员 2. 房屋本体及公共设施承接查验 参加查验人员：客服人员、工程全部人员 3. 强电系统设备设施承接查验小组 参加查验人员：工程全部人员
4. 安全防范系统设备设施承接查验 参加查验人员：保安部人员、工程部人员 5. 消防系统设备设施承接查验 参加查验人员：保安部人员、工程部人员 6. 综合布线设备设施承接查验 参加查验人员：工程部人员 7. 给排水各系统设备设施承接查验 参加查验人员：工程部人员 8. 绿化工程承接查验 参加查验人员：绿化保洁部人员、工程部人员 9. 钥匙承接查验 参加查验人员：客服人员、工程部人员 承接查验内容、要求及方法： 一. 图纸资料交接 要求：仔细清点图纸资料数量，交接双方在《图纸资料移交清单》签字确认。建设单位应向物业公司移交下列图纸资料： 1.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图。（纸质和电子） 2.物业质量保修文件和物业使用说明文件。如：住宅质量保证书、住宅使用说明书等。 3. (1)基建文件（A类）
工程部承接查验全程指南知识讲解
一、承接查验概述以及内容和依据 1、什么是承接查验？ 物业的承接查验是指物业服务企业对接管物业的共用部位、共用设施设备进行检查和验收。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型是。 新建物业的承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。 物业管理机构更迭时的承接查验，是指根据签订的物业服务合同，新接管的物业服务企业协助物业的产权单位、业主委员会与原物业服务企业，对已入住的物业共用部位、共用设施设备进行查验和接管。 2、承接查验的主要目的和意义是什么？ 在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住前，对物业进行承接查验。 其目的是：规范物业承接查验行为，明确交接双方（建设单位与物业服务企业）的责、权、利关系。 其意义主要是：确保物业具备正常使用功能，充分维护业主及物业服务企业的合法权益，为后期开展物业管理服务工作奠定良好的基础。 3、承接查验有什么特点？ 物业的承接查验是物业管理中一个十分关键和重要的环节，其工作质量对后期物业管理服务至关重要。物业承接查验完成是物业开始投入使用、物业管理服务工作全面启动的标志。物业承接查验具有覆盖面广、技术含量高、时间紧、任务重等特点。 （1）覆盖面广，涵盖规划设计列时的物业共用部位、共用设施设备三大方面，主要包括： ①共用部位：一般包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。 ②共用设备：一般包括电梯系统、给排水系统、防雷系统、消防系统、公共照明系统、电视系统、发电系统、变配电设备、供暖及空调系统、智能化系统、安防系统、网络及通讯系统、中水处理设备等。 ③共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、游泳池、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。 （2）技术含量高，需要工程技术人员具有丰富的实操经验，掌握一定的专业技能，熟练操作检测工具设备。 （3）时间紧、任务重，承接查验工作一般在物业交付业主使用前一至三个月陆续进行，在此期间，物业服务企业对房屋接管验收以及物业交付前期准备工作同时展开，因此承接查验对物业服务企业来说，时间相对紧张，任务较重，物业服务企业需根据承接查验计计划及物业交付方案合理安排，确保承接查验工作按计划顺利推进行。 4、承接查验一般采用什么方式？ 承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是物业服务企业在竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料进行接收，包括有关单位验收报告，物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套的相关合格证明材料；同时对物业公共部位配套设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，并应督促建设单位及时解决发现的问题。 查验的相关资料由建设单位提供，物业服务企业主要是进行必要的复核。物业服务企业应督促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重
万科承接查验手册范本
万科物业新项目承接查验操作手册【免费下载】 本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前，地产、物业联合组成房屋承接验收小组，对房屋建造质量、使用功能、管理资料等进行的综合性验收。 物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段的第一步、是协助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量的重要关口，同时，物业承接验收制度是《物业管理条例》重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,进而影响到正常的物业管理秩序、影响到地产的质量口碑，造成不必要的品牌损失。2011年1月1日起，建设部《物业承接查验办法》正式生效实施，前期介入组综合公司多年经验、例行做法、现行国家规、规程、标准等结合《物业承接查验办法》要求梳理编制本手册，期待对我们新项目物业承接查验工作有所帮助。 期待各位在实践中提供宝贵意见，方便我们持续调整、丰富本手册的容，。 万科物业新项目片区前期介入组 二零一零年十一月 目录 第一部分 1.物业承接查验总体要求 (03) 2.物业承接查验工作原则 (03) 3.物业承接查验工作流程 (04) 4.物业承接查验安全底线标准 (05) 第二部分 1.物业承接查验工作准备 (06) 1.1.物业资料的承接查验 (07) 1.2.物业设备设施的承接查验 (08) 2.房屋本体及公共设施的承接查验 (09) 3.供配电系统设备设施承接查验 (13) 4.电梯系统设备设施承接查验 (20) 5.安防系统设备设施承接查验 (24) 6.消防系统设备设施承接查验 (30) 7.楼宇自控系统设备设施承接查验 (37) 8.综合布线系统设备设施承接查验 (44) 9.空调系统设备设施承接查验 (46) 10.给排水系统设备设施承接查验 (58) 11.钥匙承接查验 (61) 12.绿化园林建筑工程承接查验 (62) 13.绿化园林植物工程承接查验 (64) 第一部分 1.物业承接查验总体要求 规公司新建物业的承接查验工作，确保物业共用部位、共用设施设备在集付后 能安全、正常地投入使用，规避重大安全风险或严重影响客户安全使用的情况。 2.物业承接查验工作原则 2.1.新建项目在房屋集付前都必须进行共用部位承接查验，并确保共用部位能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交。
物业承接查验工作手册
物业承接查验 工 作 手 册 编制：辛山燕 审核： 批准：
编制单位：宜昌市信德物业有限公司编制部门：品质管理部 目录 一名词、术语解释 (2) 二承接查验法律依据 (3) 三承接查验条件 (3) 四承接查验流程 (4) 五承接查验组织设计 (5) 六承接查验的准备工作 (7) 七房屋本体自用部位及设施的查验 (9) 八房屋本体共用部位及设施的查验 (11) 九公用设施设备、公共场所(地)的查验 (21) 十工程资料的接管 (22) 十一业主入伙时的承接查验 (25) 十二缺陷整改与保修 (26) 十三承接查验相关记录表 (29) 十四附件1 本手册引用法规、标准目录 (67) 附件2《房屋接管验收标准》ZBP30001-90 (68) 附件3《物业承接查验办法》 (73) 十五信德物业公司新建物业承接查验方案 (79) 十六信德物业承接查验表格 (85)
十七信德物业公司在管项目查验接收方案 (89) 一、名词、术语解释 物业竣工验收 工程项目在竣工之后，施工单位需向开发商办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发商。 竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。 物业承接查验 物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建物业而言，承接查验是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。承接查验标志着物业正式进入使用阶段。 物业的承接查验包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。 房屋本体自用部位及设施 自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。 房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。 房屋本体共用部位 共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道（管）等。
太全｜写字楼物业承接查验全攻略及把控点
太全｜写字楼物业承接查验全攻略及把控点 写字楼物业竣工后，物业管理企业在接管写字楼时，应对物业进行全面承接查验，以明确物业企业和开发商双方的维修责任，便于物业公司做好日后设备设施的运行、维护和维修工作。本文为您提供承接查验标准、承接查验资料、承接查验程序、新写字楼物业的承接查验、旧写字楼物业的承接查验五个方面的知识攻略。一、写字楼物业承接查验采用的标准在承接查验写字楼物业时，主要以下面的规范为标准：1) GB50007-2011《建筑地基基础设计规范》2)GB50010-2010《混凝土结构设计规范》 3)GB50011-2001(2008年修订版)《建筑抗震设计规范》 4)GB50014-2006(2011年修订版)《室外排水设计规范》 5)GB50016-2006(2011年修订版)《建筑设计防火规范》 6)GB50207-2002<屋面工程施工质量承接查验规范》7)新编《电气装置安装工程施工及承接查验规范》系列规范8)GB50242-2002《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》9)GB50243-2002<通风与空调工程施工质量承接查验规程》10)GB/T10060-2011《电梯安装承接查验规范》二、写字楼物业承接查验应提供的资料在物业承接查验接管前，开发商须提供相关物业的各种技术资料和竣工图，并分类立卷，在承接查验时交物业企业归档保
存。若承接查验时尚未完成竣工图，则必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。物业企业将参考这些技术资料对物业的设施进行承接查验管理、运行、维护和保养。这些资料主要包括：1.土建、装修需要的资料1) 建筑、装修和绿化等设计说明。2)总平面图、建筑图和结构图。3) 装修图(包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表)。4)质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的承接查验报告)。5)土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。6)房屋面积测量报告。7)物业沉降测试报告。8)防水工程的盛水实验报告。9) 隐蔽工程承接查验鉴证。2.弱点系统需要的资料1)各弱点系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统和车库自动化管理系统等)。2)各弱电系统图、平面图。3)弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。4)消防局、技防办、音像处理处、有线电视台、国家安全局、电话公司等政府职能部门的承接查验合格证明)。5)设备原理图、计算机软件程序和说明等。 3.电气系统需要的资料1)高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册。2)所有电气系统图、平面图、隐蔽工程承接查验资料及说明。3)电气设备明细表、承包商资料及产
第章-物业项目承接查验
第章-物业项目承接查验
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第三章物业项目承接查验 物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 物业承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节，直接关系到物业管理工作今后能否正常进行，以及使用和管理过程中出现质量问题时责任的确定。 第一节新建物业承接查验 在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主人住之前，对物业进行承接查验。承接查验与竣工验收的主体、目的、性质等不尽相同，但是它们的中心环节都是质量验收。为了将物业在验收过程中出现的问题降到最低程度，物业服务企业应该参与竣工验收，为承接查验工作打下基础。 一、物业承接查验与工程竣工验收的区别 物业承接查验是物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。而竣工验收是指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。具体而言，物业承接查验与竣工验收有以下三个不同。 1．目的不同 工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格。物业承接查验目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。 2．参与主体不同 工程竣工验收是建设单位将建设的物业项目交由政府行政主管部门或行业管理单位进行竣工验收并备案。物业承接查验是前期物业服务合同双方当事人在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的。 3．对象不同 工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。 二、物业承接查验的依据和原则 （一）物业承接查验的依据 物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据，其中物业承接查验的法律依据主要是《物权法》、《合同法》和《物业管理条例》等法律法规。承接查验的内容与标准主要依据《物业承接查验办法》，以及各省、自治区、直辖市人民政府城乡建设主管部门依据该办法制定的实施细则。 物业承接查验的合同依据，根据物业的不同情况有所区别，主要原则是不应超出物业服务合同规定的范围与内容。对新建物业的承接查验，其交接双方是物业服务企业和开发建设单位，承接查验以前期物业服务合同为依据；前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会新选聘的物业服务企业所进行的物业承接查验活动，以物业服务合同为依据。 实施物业承接查验，主要依据下列文件： （1）《物业管理条例》； （2）《物业承接查验办法》； （3）物业买卖合同； （4）临时管理规约； （5）前期物业服务合同； （6）物业规划设计方案；
物业承接查验资料全
需移交资料 一、物业产权资料 1、项目开发批准报告； 2、规划许可证； 3、项目规划设计方案； 4、建筑施工许可证； 5、建筑用地许可证； 6、房屋所有权证； 7、从业人员书复印件（监理、水电、电信、工程师）； 8、土地使用围划分。 二、竣工验图纸料 1、竣工总平面图； 2、施工总平面图； 3、建筑竣工图； 4、结构竣工图； 5、单体竣工图、单体施工图（建筑、结构、设备、配套设施、分户检验合格标识和套型图、地下管网）； 6、总平面布置图； 7、设备安装基础竣工图、带配电柜的要有电气原理图、设备总装图； 8、装修装饰竣工图； 9、市政基础设施工程竣工图； 10、地下给水、排水、消防、燃气管网综合图； 11、电气综合管网工程竣工图。 三、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料 （一）弱电系统需要的技术资料 1、各弱电系统的操作和维护保养手册，包括消防自动报警脸联动系统、周界防越系统、防盗监控系统、闭路电视系统、和综合布线系统、背景音响系统、车辆管理系统、电子巡更系统等； 2、弱电系统设备明细表、承包商数据及产品合格证； 3、设备原理图计算机软件程序和说明等； 4、弱电系统竣工图； 5、楼宇自动控制图、平面图； 6、消防自动报警联动系统图、平面图； 7、周界防越报警系统图； 8、闭路电视监控系统图、平面图；
9、电讯、宽带、电视综合布线系统图、平面图； 10、背景音响系统图、平面图； 11、车辆管理系统图、平面图； 12、电子巡更系统图、平面图； 13、可视对讲系统图、平面图； 14、各弱电系统原理图； 15、各弱电系统免费维保或协议； 16、各弱电系统购货合同； 17、各弱电系统供货及安装单位联系人和； 18、消防管理部门的验收合格证明或意见书； 19、技防办验收合格证明； 20、音像管理处验收合格证明； 21、有线电视验收合格证明； 22、发展总公司验收合格证明； 23、工程质量验收记录； 24、竣工验收证明书； 25、竣工验收报告； 26、工程质量保修书； 27、施工图及说明书； 28、设备、产品质量合格证、质量保证书、说明书、保修卡； 29、设备试运行记录； 30、设备明细表； 31、隐蔽工程检查、验收记录； 32、电气接地电阻、绝缘电阻、综合布线有线电视末端等测试记录； 33、变配电设备安装、检查、通电、满负荷测试记录； 34、电气（电力、电信、广播电视系统）管网线综合图； 35、避雷装置系统图、平面图。 （二）电气系统需要的技术资料 1、电气工程、智能化工程竣工图； 2、隐蔽工程系统图、平面图、验收数据及说明； 3、避雷装置系统图、平面图； 4、照明、动力电气系统图、平面图； 5、工程质量验收记录； 6、竣工验收证明书； 7、竣工验收报告； 8、工程质量保修书；
绿城物业资料工程承接查验工作手册
（A0版） 绿城物业服务集团有限公司 生效日期： 2013年 1月 15日
目录 第一部分承接查验流程 1. GT-ZY-FZ-001集团接管项目交付前准备工作职责分配表........ - 1 - 2. GT-BF-GC-001物业承接查验管理办法....................... - 16 - 3. GT-ZY-GC-009接管物业需移交资料清单（模板）............. - 33 - 第二部分承接查验指引 1. GT-ZY-GC-001配电系统设施设备承接查验操作指引........... - 39 - 2. GT-ZY-GC-002给排水系统设施设备承接查验操作指引......... - 44 - 3. GT-ZY-GC-003楼宇及精装修系统承接查验操作指引........... - 49 - 4. GT-ZY-GC-004空调暖通系统设施设备承接查验操作指引....... - 68 - 5. GT-ZY-GC-005消防系统设施设备承接查验操作指引........... - 74 - 6. GT-ZY-GC-006电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引..... - 77 - 7. GT-ZY-GC-007安防及弱电系统设施设备承接查验操作指引..... - 79 - 8. GT-ZY-GC-008人防系统设施设备承接查验操作指引........... - 84 - 9. GT-YJ-016交付突发事件应急预案.......................... - 89 - 第三部分记录表单 一接管验收移交表单 1. GT-R-GC-001接管物业移交资料清单........................ - 97 - 2. GT-R-GC-002接管物业未移交资料明细表.................... - 98 - 3. GT-R-GC-003共用设施设备系统移交明细表.................. - 99 - 4. GT-R-GC-004接管验收设施设备遗留问题清单............... - 100 - 5. GT-R-GC-005共用设施设备资料移交清单................... - 101 - 6. GT-R-GC-006共用设施设备备品件移交清单.................. - 102 -
物业承接查验方案(精编压缩版)
承 接 查 验 方 案 编制：樊鑫审核：
目录 一、承接查验工作流程 (2) 二、承接查验工作分段实施要求 (3) 三、间歇性移交单项设备流程 (4) 四、分户查验标准及方法 (5) 五、公共设施接管验收标准及验收办法 (8)
一、承接查验工作流程 表格： 1、《会议记录》 2、《资料移交单》 3、《工程竣工验收单》 4、《工程物业移交审批表》
二、承接查验工作分段实施要求 1、在物业交付使用90日前，向物业发出移交工作计划： 1.1项目部确定拟交接物业各阶段的交接计划（交接日期、查验范围、权属等），并书面知会物业公司。 1.2项目部和物业公司根据双方一致确定的交接计划各自成立查验小组，并将具体的名单书面通告对方。 1.3项目部和物业公司双方确定承接查验活动的工作时间、工作方式、工作通讯录、定期沟通方式等，并制定相应的查验人员工作要求及监管制度，以便双方共同遵守。 2、项目部最迟在物业交付60日前向物业公司移交如下资料： 2.1物业设计方案； 2.2竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2.3共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； 2.4供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； 2.5物业质量保修文件和物业使用说明文件； 2.6承接查验所必需的其他资料。 3、初验： 3.1物业分公司接受到项目部移交的上述资料后，最迟在物业交付使用45日前，开始查验共用部位、共用设施设备和分户查验，并在15日内完成初次查验。 3.2最迟在交付使用30日前完成物业共用部位的初次查验； 3.3最迟在交付使用30日前完成物业共用设施设备的初次查验； 3.4最迟在交付使用30日前完成物业初次分户查验。 4、复验及移交： 4.1项目部在收到物业分公司的初次查验结果的反馈后7天内完成解决查验发现的问题，并组织物业分公司进行复验，由项目部和物业分公司双方共同确认现场查验结果。 4.2、项目部和物业分公司最迟在物业交付使用16日前，完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。以《工程物业移交审批表》为移交依据。
物业承接查验的操作流程
物业承接查验的操作流程 一、在物业交付使用90日前，确定物业承接查验方案： （一）项目部确定拟交接物业各阶段的交接计划（交接日期、查验范围、权属等），并书面知会物业分公司。 （二）建设单位（项目部）和物业服务企业（物业分公司）根据双方一致确定的交接计划各自成立查验小组，并将具体的名单书面通告对方。 （三）项目部和物业分公司双方确定承接查验活动的工作时间、工作方式、工作通讯录、定期沟通方式等，并制定相应的查验人员工作要求及监管制度，以便双方共同遵守。 二、项目部最迟在物业交付60日前向物业分公司移交如下资料； （一）物业设计方案； （二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （三）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； （四）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； （五）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （六）承接查验所必需的其他资料。 三、物业分公司接受到项目部移交的上述资料后，最迟在物业交付使用45日前，开始查验共用部位、共用设施设备，并在15日内完成初次查验。 （一）最迟在交付使用30日前完成物业共用部位的初次查验； （二）最迟在交付使用30日前完成物业共用设施设备的初次查验。 四、项目部在收到物业分公司的初次查验结果的反馈后7天内完成解决查验发现的问题，并组织物业分公司进行复验；由项目部和物业分公司双方共同确认现场查验结果。 五、项目部和物业分公司最迟在物业交付使用16日前，完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。 六、项目部和物业分公司双方最迟在物业交付使用15日前，签订物业承接查验协议； 七、项目部和物业分公司双方最迟在物业交付使用5日前，签订物业承接查验协议后10日内办理物业交接手续，并做好相应的交接记录及其签章确认工作。 八、物业分公司在物业交接后30日内，向物业所在地房地产行政主管部门办理备案手续。 注： 1、查验小组由所属单位授权代表本单位进行承接查验工作；查验小组设正副组长各一名，其余均为组员；正副组长不能同时缺席承接查验活动，正组长不在，由副组长代理。 2、如查验小组工作人员承接查验过程玩忽职守、徇私舞弊的，项目部和物业分公司有权追究相关人员的责任，直至提请该小组组长所属单位的第一负责人处理；项目部和物业分公司无法协商一致的，送呈项目区域总裁裁决。 3、项目部和物业分公司的查验小组每周至少召开一次联席会议，及时进行沟通，并形成书面的会议记录。 4、未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限；对不能按时、按质、按量提供相关移交资料而引起的责任和后果，由项目部负责。
物业承接查验流程最新版
物业承接查验工作流程 一、人员准备 物业承接查验分为单体查验和公共部分查验两部分。单体的查验分为三组，由物业工程水、电、土建人员、客服人员组成验房小组，按交房顺序分专业进行查验。验房组由验房员、记录员组成。公共部分的验收由全体人员共同查验。 二、物业详细清单、建筑图纸、相关验收证明材料 (1)物业产权资料： ①项目开发批准报告； ②规划许可证； ③投资许可证； ④土地使用合同； ⑤建筑开工许可证； ⑥用地红线图。 (2)综合竣工验收资料： ①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程专业竣工图及地下管线布置竣工图）； ②建设工程竣工验收证书； ③建设消防验收合格证； ④公共配套设施综合验收合格书； ⑤供水合同； ⑥供电协议书、许可证； ⑦供气协议书、许可证； ⑧光纤合格证； ⑨通信设施合格证； ⑩电梯准用证。 (3)施工设计资料： ①地质报告书； ②全套设计图纸； ③图纸会审记录； ④设计变更通知单； ⑤工程预决算报告书； ⑥重要的施工会议纪要；
⑦隐蔽工程验收记录； ⑧沉降观测记录； ⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。 (4)机电设备资料： ①机电设备出厂合格证； ②机电设备使用说明书（要求中文）； ③机电设备安装、调试报告； ④设备保修卡、保修协议。 (5)业主资料： ①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等； ②已购房业主的付款情况或付款方式。 三、承接查验工作流程 (一)资料准备 《房屋查验记录表》 (二)设备、工具的准备 1、量具 2、电笔、钳子、多用插座（带显示的）、计算器 3、镜子、手电、塑料袋多个、打火机、卫生纸、纸笔 4、1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 (三)物业承接查验的主要内容 1、物业资料 2、物业共用部位 （1）主体结构及外墙、屋面； （2）共用部位的楼面、地面、内墙面、天花、门窗；（3）公共卫生间、阳台； （4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 3、公用设备设施（时间另行约定） 4、园林绿化工程（不在本次验收范围内） 5、其他公共配套设施（不在本次验收范围内） 6、室内部分 (四)验房内容 饰面工程：墙面、顶棚、地面
承接查验标准与资料
一、承接查验条件 新建住宅物业具备下列条件后，物业管理企业与开发建设单位应当办理物业管理接管验收手续。 （一）建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格； （二）取得《新建住宅商品房准许交付使用证》； （三）供水、供电、供热、道路、绿化和卫生等设施设备建设完毕，能够正常使用； （四）电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书。 二、承接查验内容 （一）基础资料： 1、竣工验收合格报告； 2、小区规划详图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，绿化 平面图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料； 3、物业质量保证文件和使用说明文件文本； 4、供水合同； 5、供电协议书； 6、供气协议书； 7、供热协议； 8、消防设施合格证； 9、电梯准用证； 10、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、安装、调试报告和设备保修卡、 保修协议； 11、业主购房合同文本； 12、维修基金交纳明细； 13、《前期物业管理服务合同》约定的文件、资料和法律、法规规定的资料。（二）房屋本体： 1、房屋部位：包括屋顶、外墙面、内墙面、地面、厨房、卫生间、楼地面 和楼道等。 2、房屋设施设备：包括各种管线、表具、电器设备及有关设施设备。
（三）共用配套设施设备： 1、共用配套设施：道路、绿化、雕塑小品、路灯、检查井、化粪井、机动 车停车场、非机动车车棚、信报箱、物业管理服务用房、会馆和消防等 设施。 2、共用配套设备：变配电设备、安防监控、楼宇自控、电梯、水箱和水泵 等设备。 三、承接查验程序 （一）书面通知验收。新建住宅物业具备上述条件后，开发建设单位应当及时以书面形式通知物业管理企业进行物业管理承接查验工作。其中：分期建设的项目可以根据工程竣工进度情况，分期进行承接查验。 （二）成立验收小组。承接查验前成立由开发建设单位和物业管理企业组成的验收小组，根据工程竣工和项目的实际情况，做好承接查验的相关工作。（三）移交基础资料。验收小组应当对基础资料进行查验。资料完整齐全的，开发建设单位应当与物业管理企业及时办理资料交接手续。不齐全的，开发建设单位应当书面说明情况并明确移交的时间和明细，待资料齐全后办理交接手续。 （四）查验房屋及设施设备。验收小组要按照国家和本市建筑工程质量标准和承接查验标准逐项对验收内容进行查验，并作好查验记录。对符合接管标准的房屋及设施设备，物业管理企业应当及时接管。 （五）限期组织修复。对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准。其中，对影响房屋和设备使用的问题，开发建设单位应当限期进行修复；对于不影响房屋和设备使用的问题，开发建设单位可行自行修复，也可以委托物业管理企业进行修复，委托修复费用由开发建设单位支付。 （六）签订承接查验文件。验收小组对验收内容逐项验收后，物业管理企业与开发建设单位应当及时签订物业管理承接查验文件。 承接查验文件应当包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在问题、修复责任和参加验收的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的基础资料明细。 （七）资料保管。物业管理企业与开发建设单位办理承接查验手续后，应当将基础资料、承接查验文件由物业管理管理企业妥善保管。
【精】物业工程承接查验工作手册(2)
花城物业公司承接查验操作手册 (1) 一、承接查验概述以及内容和依据 (10) 物业承接查验指南 (23) 物业管理承接查验及工作移交 (47) 花城物业公司承接查验操作手册 目录 第一章物业承接查验的基本条件 第二章物业承接查验应检索提交的材料 第三章物业承接查验交接双方的责任 第四章物业承接查验程序 第五章新建房屋承接查验 第六章物业承接查验中需注意的问题 第七章工程完善和工程遗留问题处理 竣工验收时应提交的资料系统图 接管应移交的产权与技术资料系统图
第一章物业承接查验的基本条件 1．建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格 （1）全部施工完毕，是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且也包括房屋的附属工程，以及设计规定应与主体工程同步交验的配套项目（不得漏项、甩项）。住宅小区内分期建设的工程项目，可以分阶段组织验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期已接管工程的正常使用。 （2）竣工验收合格，是由建设单位会同施工单位及有关专业部门，按照国家建筑施工验收规范及其他专业质量标准，进行工程竣工验收，由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据材料、凭证，证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。 2．供电、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用 即要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、路通（高级住宅还要求电话线路进户，电视信号到位，安全技防联网等）并做到：雨污水排放畅通；废弃物处理的落实；绿化面积达标；房屋配套齐全；设备功能完备，满足业主生活必需的要求。 3．房屋幢、户编号已经有关部门确认 即要求建设单位在房屋竣工验收前，应同当地公安干部门联系，确认幢、户编号，提前申领门牌，安装到位。以免业户入住后，无法申报户口、入托入学、就业安置、邮电通信等；也避免幢、户编号不清，给产权登记、物业服务、房产交易带来后遗症。 第二章物业承接查验应检索提交的材料 在物业承接查验前，建设单位应将有关产权资料和技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交物业服务单位归档保管，以适应产权管理、维护保养的需要。 1．产权资料 （1）什么是产权资料。 房地产的产权资料是国家房地产管理部门依法对各类房地产进行管理的依据；市房地产管理部门确认产权、税务部门依法征税、司法部门处理产权纠纷的必要依据；也是产权人参与房产租赁、交易、抵押的必要依据。物业服务企业将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护共有设施、共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。 （2）承接查验时检索提交的产权资料主要有： 项目批准文件； 用地批准文件； 建筑执照； 拆迁安置资料； 房地产平面图。 2.技术资料 （1）技术资料是房屋承接查验时对房屋进行质量检验的依据。物业服务单位在承接查验时，必须根据有关技术资料来进行检验： 房屋结构、管线布置是否按设计要求施工； 工程质量、装修标准是否符合验收标准； 建房用的各类材料是否符合设计要求； 房屋各项附属设施的数量、性能、规格、型号及安装是否符合技术文件的要求。 （2）承接查验时应提供的技术资料主要有：