关于广东白云学院周边饮料市场文案报告

小组成员：

李球运、张达达、施锐、曹长定、

周少霞、吴伟彬

关于广东白云学院周边饮料市场文案报告

大学生作为一个年轻的消费群体,在整个饮料消费市场中占有很大一部分的

比例,从大多数的饮料宣传广告中我们可以了解到,绝大部分的饮料在推向市场

时,都主要是定位在年轻的顾客群体中,因此,只有充分掌握,准确分析年轻人对

饮料品的消费态度方可控制消费者的消费习惯,引导其购买决策,从而提高产品

的销量,扩大市场占有率.

一.江高镇商业网点布局与发展规划

总则

1.1规划的作用

通过对江高镇商业网点布局与发展进行规划，有助于明确江高镇未来商业网点的发展方向，指引商业网点合理布局，进一步繁荣市场，促进商贸流通业健康有序发展；有助于完善中心镇的功能建设，加快城市化进程；有助于优化产业结构，改善投资和营商环境；有助于提升商业网点水平，改善居民的生活质量。从而建成适宜创业和适宜居住的现代化新城区，打造以人为本的“和谐江高”；有助于促进大商业、大流通、大市场格局的形成，为广州早日建成现代化大都市作出贡献。

1.2规划的依据

国家商务部《关于城市商业网点规划工作的指导意见》

国家商务部《城市商业网点规划编制规范》

《关于加快广东省中心镇发展的意见》

《广东省中心镇规划指引》

《广州市城市总体规划》

《广州市商业网点发展规划（2003－2012）》

《关于加快广州市农村中心镇村建设的意见》

江高镇有关中心镇建设和社会经济发展的战略和规划

1.3规划的范围、内容、对象

1.3.1规划的范围

规划范围为江高镇95.71平方公里的区域范围（包括原江高镇和神山镇）。

1.3.2规划的对象

规划对象包括江高镇的商业中心、商业街、零售商业网点、批发市场和物流基地等。

1.4规划的期限

本规划期限为2005年－2015年，可分为两个阶段：

——第一阶段第一阶段为2005年－2010年。

——第二阶段第二阶段为2011年－2015年。

1.5规划的指导思想

树立和落实科学发展观，大力发展现代流通方式，积极引导第三产业向城镇发展,开成集约优势。着重提高资源配置效率，从而提升商贸流通竞争力，增强产业服务功能，提升商业网点水平，改善居民生活质量，构建与广州市城市发展战略和江高镇社会经济发展水平相适应，布局合理、结构优化、功能先进、配套完善、可持续发展的中心镇商业网点体系，将江高镇建成适宜创业和适宜居住的现代化城区。

1.6规划的原则

1.6.1以人为本，协调发展的原则

树立科学的发展观，以人为本充分考虑消费者的需求，注重提供良好的服务设施和消费环境；同时，充分考虑城镇产业结构、生产方式、经济组织、社区组织的调整、改革和发展的要求，注重商业与人口、交通、社会和其他产业的协调发展，使江高镇的商业网点发展健康有序、布局合理科学。

1.6.2结构调整、布局优化的原则

江高镇商业网点规划要适应城市化、经济发展和人民生活水平不断提高的要求，注重结构调整，布局优化。要利用区位优势和适应产业发展的要求，依托公路、铁路、水路等交通枢纽和工业、农业生产基地，合理布局和积极发展大中型中高级批发市场、现代化物流基地，同时，根据人口和市场的发展、特色商业街，实行商住分离，注重发展新型业态。

1.6.3规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则

江高镇商业网点的布局和建设涉及到人口、交通、土地等多方面的问题，因此必须要加强规划的调控功能，着重在土地使用、空间布局、结构调整等方面进行引导，防止网点建设盲目无序，避免浪费资源和破坏生态环境。但商业网点的发展又要充分发挥市场机制的基础性作用，在网点的建设主体、经营主体、经营品种、经营手段等方面，通过市场竞争进行选择。只有将规划的调控功能与市场机制的基础性作用相结合，才有助于商业网点的健康发展。

1.6.4大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则

江高镇作为广州北部的中心镇，并规划22万居住人口，因此应该建设商业中心，其中要有大型商业网点起到龙头和骨干的作用。但是又不能搞太多的大型网点，而应把基础放在发展和提升中小商业网点上，使中小型网点与大型网点一起相互促进，协调发展。如在商业中心和商业街鼓励开办具有个性和特色的中小商店，在居民住宅区合理布局便民利民的中小商店，特别是要注重以连锁经营为导向，促进中小商店向更高层次发展。

1.6.5坚持可持续发展的原则

江高镇的商业网点规划必须树立可持续发展观念，要合理有效地利用土地、物业和各种设施，避免资源的过度使用，土地的过度开发。在各种商业网点的建设和经营中，要注意控制和治理商业污染，防止对流溪河、田园绿地等生态环境造成破坏和损害。要充分利用各种现代化技术和经营管理手段，使江高镇的商业网点更具有竞争力。要加强商业信息网络和管理系统的建设，在连锁企业、批发市场、物流企业中广泛使用电子信息技术，迅速提升商业信息化水平；重视商业设施和装备的更新改造，积极采用现代化的技术手段；努力改进企业的经营管理技术，不断提升商业网点的整体水平。

发展思路

2.1发展思路确定依据

江高镇商业网点发展思路，主要依据是江高镇的发展优势、资源特色、人口规模与分布、发展目标与发展战略、广州商业网点发展规划的要求等。

——江高镇的发展优势一是政策优势。江高镇被确定为广东省第一批重点建设的中心镇，进一步发展将得到省、市、区政府的重视和支持。二是区位优势。江高镇地处广州城区中北部，是广州北部“门户”重镇，距离广州中心城区、国际机场、花都新华城区均距离较近。三是交通优势。京广铁路贯穿镇区，设有广州目前最大规模的江村铁路编组站；广清高速、北二环高速公路、广花一级公路贯穿镇区，并可便捷地与广州环城高速公路、广佛高速公路、机场快速路连成一体；此外，镇区还有与珠江流域相连接的巴江河及码头设施。基本形成以铁路运输为主、发达的铁路、公路、水路立体交通网络。四是特色产业优势。拥有闻名

全国的被誉为“江高体系”的农业产业化体系和在广州地区颇有影响的“江高农贸批发市场”和“水沥红葱批发市场”为主的农副产品商贸流通体系；初步形成神山、私企、荔湾三大工业集中区，以精细化工为主特色的工业产业体系；五是教育产业的优势。江高镇拥有以白云学院、广东省经贸大学、广东城美计算机专修学院为主的、发达的成人教育体系和以65中为代表的普及教育体系，其教育产业规模和影响力在广州市十五个中心镇中名列前茅。

——江高镇的资源特色一是拥有悠久的历史文化。江高镇远在明朝，江村潭家就设立慕德里巡检司，管辖整个禺北地区。此后，江高镇就成了禺北地区政治、经济、文化和交通中心。清朝初期，江高地区就有广州地区著名的集区枣大同墟(后称江村墟)和高唐墟，成为禺北地区农副产品的集散地。二是具有优美的田园生态环境。江高镇田园绿地开阔，流溪河蜿蜒而过，空气清新，环境优美。

——江高镇的人口规模与分布江高镇目前总人口12.6万人，外来流动人口7万人，合计居留人口19.6万元,主要集中居住在江村镇区和神山镇区，并分散居住在全镇35个行政村。《江高镇中心镇总体规划》的规划总人口为22万人，其人口分布将向江村和神山两居住组团集聚，规划人口约为12万人和5万人，但以行政、自然村人口分散分布的形态仍将持续相当长的一段时间。

——江高镇发展目标与发展战略江高镇总体发展战略目标是：建设最适宜创业发展和生活居住的广州中北部现代卫星城；江高镇空间发展战略是：以原江高镇中部为中心，将神山片区逐步向原江高城区靠拢，连片发展，形成“一主两副，两片多组团”的空间格局，即形成核心组团、产业园组团、商贸物流组团、教育组团、居住组团和绿化组团协调发展的空间格局；江高镇产业发展战略是：充分依托发达的航空、铁路、公路、水路交通网，打造“临空港型”、“铁路站场型”、“公路枢纽型”、“河港型”相结合的物流、商贸基地，形成以工业为基础，现代物流、商贸产业高度发达，农业产业化程度较高，一、二、三产业协调发展的产业体系。

——广州商业网点发展规划要求江高镇是广州商业网点发展规划中确定的“四线三圈”格局中的北线和外圈层，是广州商业网点发展中的一个重要节点，将作为全市12个批发市场园区之一，承担为广州经济发展服务和作为区域现代商贸流通中心的部分重要功能。

2.2商业网点发展思路

根据商业网点发展规划有关原则和上述依据，确定江高镇商业网点发展规划思路是：

充分发挥江高镇交通、区位、政策、资源和产业优势，以发展成为广州中北部地区现代物流、商贸重镇为目标，建设以为广州乃至区域经济发展服务的物流、商贸为主体的广州现代卫星城商业网点体系。通过大力发展以铁路站场、公路枢纽、空港、河港、农副产品批发市场为依托的现代物流基地、现代商贸中心和大中型中高级批发市场，构建以服务广州乃至区域经济发展为主，同时满足本镇及

周边产业发展需要的生产服务商业网点体系；积极推进商业中心和大型商业网点的建设，大力开展连锁经营，构建满足镇区及周边地区居民消费为主要目标的生活服务商业网点体系。重点建设和发展“三大中心、五大基地、七大市场”，同时，积极建设层次分明、功能齐全的社区商业体系。

发展目标

3.1第一阶段商业网点发展目标

到2010年，基本搭建起以物流、商贸为主体的广州现代卫星城商业网点体系的架构，初步树立江高镇“现代物流、商贸重镇”的形象。

——到2010年，重点发展的商贸中心和物流基地基本成型，重点建设和改造、升级批发市场基本完成，并具有一定影响力。此期间，全镇共新建现代商贸中心1个，改造提升商业中心2个；改造提升批发市场3个，新建批发市场4个；建设发展物流基地5个，其中铁路站场物流基地、公路站场物流基地、河港物流基地、临空港物流基地、农副产品物流基地各1个。

——到2010年，全镇社会消费品零售总额达到20亿元，年均增长15%；连锁经营营业额达到5亿元，占社会消费品零售总额的比重达到25%。全镇零售商业网点营业面积达到17.6万平方米，人均零售网点营业面积达到0.8平方米，开始着手进行3个商业中心、4个社区商业中心和1条特色商业街的建设和改造；全镇共拥有大型零售商业网点3个，其中大型综合超市2个、专业店组合的现代商贸城1个。

3.2第二阶段总体发展目标

到2015年，基本建成以物流、商贸为主体的广州现代卫星城商业网点体系，江高镇作为现代物流、商贸重镇的地位进一步得到确立和巩固，中心镇的现代商贸流通业功能较为发达。

——到2015年，重点发展的商贸中心在广州地区乃至整个珠江三角洲具有一定的辐射影响力；重点发展的物流基地全部建成投入运营，并在广州地区具有较大影力；重点建设和改造提升的批发市场，其规模和辐射影响力大幅度增强，其中依托铁路站场的物流基地和依托大型农副产品批发市场的城市商业配送物流基地在广州地区的龙头地位基本得到确立。

——到2015年，全镇零售商业网点营业面积达到22万平方米，人均零售网点营业面积达到1平方米。全镇社会消费品零售总额达到35.2亿元，年均增长12%；连锁经营商业营业额达到12.3亿元，占社会消费品零售总额的比重达到35%。全镇共建成商业中心3个、社区商业中心4个、特色商业街1条；拥有大型零售商业网点6个，其中购物中心1个、大型综合超市2个、大型专业店2个、品牌专卖店和专业店组合的现代商贸城1个。

功能区划和发展重点

4.1功能区划

《江高镇总体规划》以现状南北两个镇中心建成区为依托，相互吸引发展，形成“带状中心”，经济社会发展空间由南北向中间方向扩延，形成“带状城市地域”，其中又形成“一主两副，两片多组团”的功能结构。因此，江高镇的商业网点规划依据总体规划的空间布局功能要求，确定相应的商业网点空间区划功能，以指引商业网点的合理布局。

——江高主中心位于江高镇的中部，这一带将建设成为江高镇新的行政办公与文化、商业活动的核心区。重点布局设施水平等级较高、辐射影响力较大的商业大道、现代购物中心、广州国际酒饮中心、广东国际药村交易中心、商务办公设施、高档星级酒店、品牌特色餐饮和文体设施等，形成为全镇最高级别现代商业中心。

——江村副中心位于江高镇南部，是重要的人口集聚中心,规划达到12万人。重点建设以江村商业广场(在家宜多、家福购物的基础上进行改造)为依托的现代商业中心，重点发展大型综合超市、连锁超市、连锁专卖店、连锁专业店以及宾馆、餐饮、娱乐等商业网点。

——神山副中心位于江高镇北部，是重要的人口领取中心，规划达到5万人。重点建设以神山商贸城为依托的商业中心，发展连锁超市、连锁便利店、其他连锁商店以及餐饮、宾馆、娱乐等商业网点。

——产业区主要以现在的工业区为主体，在工业区内不布局大中型商业网点，只配套建设若干便利型的购物、餐饮和服务的商业网点，满足产业区员工和商务人员日常的基本生活需求。

——商贸物流区在镇区北部的郭塘、双岗、茅山、水沥一带为商贸物流区。其一是建设物流基地：包括以铁路编组站为依托的铁路物流基地，以广花路、广清高速、北二环为依托的公路枢纽和临空港物流基地，以杨山码头为依托的水路物流基地，以江高农贸批发市场、水沥红葱批发市场和家禽批发市场为依托的农副产品配送基地等。其二是建设和改造批发市场：重点建设家禽批发市场、大型综合建材市场、精细化工产品交易市场。重点改造江高农贸批发市场、水沥红葱批发市场、高塘综合市场、刘家沙综合市场等，重点建设家禽批发市场、大型综合建材市场、精细化工产品交易市场。

——教育产业组团分布在镇区西南部，以白云职业技术学院、广东省经贸大学、广东城美计算机专修学院等多所高等院校，是以大学生和教职工为主体人口集聚中心，规划达到5万人。在教育产业团的生活区内,重点布局连锁超市、连锁便利店，以书刊音像、文体用品为主的专业店，以维修、美容美发为主的服务店，以小吃店、咖啡馆、茶餐厅为主的餐饮店。

4.2发展重点

根据江高镇总体规划和经济社会发展的要求，以及商业网点发展思路和发展目标要求；同时，为使江高镇各方面优势得到充分发挥，加快整个商业网点体系的发展，规划期内重点建设发展“三大中心五大基地七大市场”。三大中心是指江高商贸中心、江村商业中心和神山商业中心；五个基地是指江高铁路物流基地、双岗公路物流基地、杨山码头物流基地、长岗空港物流基地、江高农产品和肉类食品加工配送基地。七大市场是指三大工业品批发市场，即广州国际酒饮中心、广东国际保健品中心、南方中药材交易中心；四大农副产品批发市场，即江村农副产品综合批发市场、广州家禽批发市场、水沥红葱批发市场和茅山牲畜交易市场。

——三大中心三大商业中心是未来江高镇商业网点发展的主要集聚地，是江高商贸重镇发展水平和现代卫星城的重要标志。三大中心依托江高镇“一主两副”的发展格局，发展形成“一主两副”商业中心格局，即一个主中心：江高商贸中心，两个副中心：江村商业中心和神山商业中心。

江高商贸中心既是江高镇零售网点体系中等级最高、集聚吸引力最强、功能和业态最齐全的商业中心，承担广州中北部地区重要的商业集聚功能；同时又是江高镇生产服务网点体系中，现代化程度最高、辐射影响力最强的贸易中心，是广州地区中高级批发市场的重要集聚地之一。江高商贸中心主要由江高商业大道、江高购物中心、广州国标酒饮中心、广东国际保健品中心、南方中药材交易中心和星级宾馆酒店、体育文化中心所组成；江村商业中心是江高零售商业网点体系中第二大集聚中心，由大型商业网点、各种业态商业服务网点组成，以满足江村地区居民生活消费服务为主要功能；神山商业中心是江高零售商业网点体系中第三大集聚中心，其业态构成、服务功能大体与江村商业中心相同，主要由神山商贸城和各种商业服务网点组成。

——五大基地五大物流基地是江高镇现代物流产业发展的主要节点，是充分发挥江高各方面交通优势，发展成为现代物流重镇的主体，也是广州现代物流产业体系的重要组成部分，承担广州区域现代物流功能。江高铁路物流基地依托广州最大的铁路编组站，发展成为广州地区最有影响力的铁路货物中转、集散、配送基地，也是江高现代物流规模最大、辐射影响力最强的，具有龙头性质的物流基地；双岗公路物流基地依托市交委货运站场，发展成为广州中北部公路货运中转、集散、配送功能；长岗临空港物流基地发挥临近白云机场国际物流园区的优势，发展成为空港物流配套服务型物流基地；江高农产品和肉类食品加工配送基地依托四大农副产品批发市场和农副产品生产基地，发展成为广州地区最有影响的鲜活农副产品物流配送基地；杨山码头物流基地依托杨山码头，发展成为水路货物运输的中转、集散、配送基地，并与其他物流基地形成配套。

——七大市场七大批发市场是未来江高镇批发市场发展建设的重心，是构成江高流通集散基地的主体，体现江高批发市场的地位和特色，承担广州批发市场辐射功能。三个工业品市场是广州中高级批发市场的重要组成部分，其中广州国际酒饮中心将建成我国最大的酒饮商品交易和酒文化展示基地；广东国际保

健品中心是集研发、交易、保健服务于一体的新式批发交易市场；南方中药材交易中心将成为广州规模最大、功能最齐、市场设施最好的药材专业批发市场。四个农副产品批发市场是广州农副产品流通体系的重要组成部份，其中江村农副产品综合批发市场承担广州地区新鲜果菜等农副产品综合批发、供应、集散功能；广州家禽批发市场主要承担广州地区鲜活家禽等农副产品的批发、供应、集散功能；水沥红葱批发市场主要承担广州地区牲畜批发、交易、集散和肉品加工、物流配送功能；茅山牲畜交易市场主要承担广州地区牲畜批发、交易、集散和肉品加工、物流配送功能。

规划布局

江高商业网点规划布局的内容包括三大商业中心、五大物流基地、七大批发市场，还包括购物中心、商业街和社区商业网点的规划布局。其中为生产服务的商业网点主要包括物流基地和批发市场，为生活服务的商业网点主要包括购物中心、大型综合超市、标准超市、专卖店、专业店、现代商贸城、商业街和社区商业中心等。

表5.1江高镇规划商业网点一览表

商

业网点类型商业网点名称

公布

位置

网点

规模

备注

物流基地

江高铁路物流基

地

江村

铁路编组

站周边

规划

占地面积

1000亩

属于扩建物流基

地

双岗公路物流基

地

双岗

村北二环

和新广花

公路两条

主干道的

交汇处

规划

占地面积

500亩

属于新建物流基

地

杨山码头物流基

地

巴江

河杨山码

头

规划

占地面积

800亩,其

中首期

500亩

属于新建物流基

地

长岗临空港物流

基地

江高

工业集聚

区北区长

岗村段

规划

占地面积

1000亩,

其中首期

500亩

属于新建物流基

地

江高农产品和肉

类食品加工配送基地

以江

村农副产

品综合批

规划

占地面积

500亩

属于新建物流基

地

发市场为依托运费

批发市场

广州国际酒饮中

心

江高

镇主中心

区

与广

东国际保

健品中心

合计规划

占地500

亩

属于新建批发市

场

广东国际保健品

中心

江高

镇主中心

区

与广

东国际保

健品中心

合计规划

占地500

亩

属于新建批发市

场

广东南方中药材

交易中心

江高

镇主心区

旁边,旧广

花公路以

东

规划

占地面积

300亩

属于新建批发市

场

江村农副产品综

合批发市场

江村

新广花公

路的西侧

占地

面积105

亩.经营

面积

23500平

方米

属于改造升级的

市场

广州家禽批发市

场

待定

规划

占地面积

300亩

属于新建批发市

场

水沥红葱批发市

场

水沥

村新广花

公路西侧

占地

150亩,经

营面积

4000平方

米

属于改造升级的

市场

茅山牲畜交易市

场

茅山

村广清高

速公路东

侧

占地

面积

55000平

方米

属于改造升级的

市场

大

型零售江高购物中心

江高

镇主中心

区

中型

购物中

心,规划

占地面积

200亩

属于新建零售网

点

江高商业广场

江村

副中心区

规划

占地面积

属于改造升级零

售网点

100亩

神山商贸城

神山

副中心区

营业

面积7000

平方米

属于改造升级零

售网点

商业街爱国路商业街

江村

流溪河北

岸

规划

长度1000

米

属于改造建设的

商业街

社区商业中心

高塘社区商业中

心

高塘

村

在现有基础上改

造建设,主要服务高

塘、江兴、河心洲、

江华、金沙等地居民，

人口约26000人

大田社区商业中

心

大田

村

在现有基础上改

造建设,主要服务大

田、小塘、沙溪、勤

星、私企区、高校等

地居民，人口约29000

人

双岗社区商业中

心

双岗

村

在现有基础上改

造建设,主要服务双

岗、新楼、长岗、等

居民，人口约11000

人

石龙社区商业中

心

石龙

村

在现有基础上改

造建设,主要服务石

龙、两上、两下、大

石岗、杨山、朗头等

地居民，人口约11000

人

——江高商贸中心江高商贸中心布局在江村、塘贝、泉溪的交汇处，位于江高镇规划中的主中心组团内，总占地2500亩。商贸中心以呈东西走向、连接新旧广花公路的江高商业大道为主轴，分别由零售消费服务和批发贸易服务两大功能区组成。

——江村商业中心江村商业中心布局在江同路和夏花路的交汇处，位于江高镇规划中的江村副中心组团内，主要服务全镇和周边地区居民和商务人员，等级仅次于江高商贸中心。

——神山商业中心神山商业中心位于江高镇规划中的神山副中心组团内，主要服务神山地区的居民和商务人员，是江高镇等级排第三位的商业中心。规划布局在神山大道帝，主要依托已建成的神山商贸城发展。

5．2物流基地规划布局

充分发挥区位、交通和产业等方面的优势，与《广州现代物流发展规划纲要》相衔接，统筹规划建设具有较大规模的现代物流基地。根据江高镇的特点，物流基地分为铁路物流、公路物流、水路物流、航空物流和农副产品物流等五种类型。

——江高铁路物流基地江高铁路物流基地规划依江高铁路编组站周边布局，规划占地1000亩。由于编组站呈大跨度狭长型，基地建设可据发展用地情况，发展成为不一定连成一体的多物流中心布局的物流基地。但强调基地内各中心的业务和功能尽可能形成互补，资源、设施和服务尽可能共享，对外使用统一品牌和宣传口径。

——双岗公路物流基地双岗公路物流基地规划布局在双岗村北二环和新广花公路两条主干道的交汇处。规划占地面积500亩。

——杨山码头物流基地杨山码头物流基地规划布局在巴江河现杨山码头处，规划占地面积800亩，首期500亩。码头拥有通行和停泊2000吨级船舶的能力，主要依托镇区铁路、公路、空港和农副产品基地，发展联运业务，承接、沟通北江、西洒和珠江流域货物水上运输。

——长岗临空港物流基地长岗临空港物流基地规划布局在江高工业集聚区北区长岗村段,规划占地面积1000亩,其中首期500亩.近期和中期着重进行首期500亩的开发建设,主要进行基础设施建设、招商引资、现代仓储设施和信息系统建设，重点发展空运货代、仓储、分拆组装和物流配送业务。

——江高农产品和肉类食品加工配送基地江高农产品和肉类食品加工配送基地发展依托江村农副产品综合批发市场、水沥红葱市场、广州家禽交易市场和茅山牲畜市场，呈多中心分散布局形态。实行统一品牌、统一管理、统一信息管理系统，互相组配货品，相互促进发展。

5.3批发市场的规划布局

——广州国际酒饮中心和广东国际保健品中心广州国际酒饮中心和广东国际保健品中心是江高商贸中心的两大主体项目。规划布局在江高商业大道北边的商贸功能区中，东侧是新广花公路，西侧与旧广花公路相连，西南部是规划拟建的行政中心和城市广场，规划占地面积500亩。

——广东南方中药材交易中心是江高商贸中心的三大主体项目之一，规划布局在江高商业大道北边，旧广花公路以东，规划占地面积300亩。

——江村农副产品综合批发市场江村农副产品综合批发市场位于新广花公路的西侧，建于1998年，占地面积105亩，经营面积23500平方米。该市

场分为农副产品交易和生鲜肉菜交易两个区，2004年交易额达到7亿元，主要为广州市的餐饮企业和机团单位进行批发与配送。

——广州市家禽批发市场广州家禽批发市场是为了配合现位于增槎路一带的家禽市场搬迁，以及强化食品卫生而新建的广州市重点农贸批发市场，将成为服务广州、辐射珠江三角洲的大型中高级批发市场。

——水沥红葱批发市场水沥红葱批发市场位于水沥村的新广花公路西侧，建于2003年，是典型的产地批发市场。该市场占地面积150亩，经营面积4000平方米，服务范围以广州市为主并辐射珠江三角洲。

——茅山牲畜交易市场茅山牲畜交易市场位于茅山村广清高速公路东侧，占地面积55000平方米。该市场内拥有120个生猪交易栏和30个牛羊交易栏，并具有储备和保养的场地设备。

5.4购物中心规划布局

全镇规划建设现代中型购物中心一个，即江高购物中心。

江高购物中心位于江高商贸中心的零售商业功能区内，规划布局在功能区中间部位，江高商业大道旁，是江高镇最重要的零售商业标志性网点。购物中心规模不要求太大，规划占地面积约200亩，建筑面积约50000平方米。购物中心的功能较齐全，集购物、娱乐、体育、休闲、交际、饮食、服务等多种功能于一体，以利于集聚人气、扩大人流。购物中心的经营物业为四层，其中第一层和第二层为购物层，主要包括百货主力店1个（或大型综合超市1个）、品牌专卖店和特色专业店一批；第三层为餐饮广场，引入国内外特色食品，以快餐服务为主；第四为娱乐层，主要包括游乐场、电影院等。购物中心要讲求建筑设计美观气派，营造良好生态环境，建设绿化休闲广场。注重交通设施的规划建设，配套足够的停车场。

5.5商业街规划布局

全镇规划建设商业街1条，即爱国路商业街。

爱国路位于江村流溪河畔，全长1000米。爱国路是江高镇最早的商业街，具有古朴的乡镇小街的色彩，街道不宽且弯曲，两边为骑楼建筑，原来店铺大多经营小商品，是当时江村一带的商业中心。但随着时代发展，爱国街的商业中心功能逐渐弱化，商业气氛已经十分淡薄

5.6社区商业网点规划布局

按照《江高镇总体规划》，现有的分布在各自然村居民将逐步向两个副中心区的居住组团集聚。但是在较长的时间内，自然村的居住形态仍将存在，全镇的人口将主要呈现两种居住分布型态。一种是楼盘型居民区，即以住宅楼盘形成的居民区；另一种是村落型居民区，即以自然村形成的居民区。针对江高镇人口的

居住特点，对于现有楼盘型居民区和规划新建居民区，一般位于镇的商业中心或者商业中心附近，主要由商业叫主网点提供服务，一般无需再建社区商业中心。但要在社区内合理布局和发展连锁经营的超市、便利店、餐饮店以及其他服务网点。在村落型居民区内，由于离镇的商业中心较远，因此需要在人口较为集聚、商业基础较好的中心村建设社区商业中心，并且在人口超过2000人的村落发展连锁超市或便利店，改造升级肉菜市场。

——社区商业中心在高塘、大田、双岗、石龙建设以服务当地及附近1公里范围内的社区商业中心。

——高塘社区商业中心依托高塘市场和刘家沙市场建设社区购物中心，主要服务高塘、江兴、河心洲、江华、金沙等地居民，人口约26000人。

——大田社区商业中心依托大田现有的方格结构的商业街区，参照高塘社区商业中心的做法，进一步改造提升，发展成为社区商业中心。主要服务大田、小塘、沙溪、勤星、私企区、白云学院等地居民，人口约29000人。

——双岗社区商业中心依托双岗村现有的商业设施，参照高塘社区商业中心的做法，进一步改造提升，发展成为社区商业中心。主要服务双岗、新楼、长岗等地居民，人口约11000人。

——石龙社区商业中心依托石龙现有的综合市场，参照高塘社区商业中心的做法，进一步改造提升，发展成为社区商业中心。主要服务石龙、两上、两下、大石岗、杨山、朗头等地居民，人口约11000人。

——肉菜市场除了建设高塘、大田、双岗、石龙四个社区商业中心外，还要重视对各个人口超过2000人的村落的肉菜市场进行改造升级，重点是改善环境卫生，规范市场秩序，加强食品安全与卫生监管。

——连锁经营超市和便利店以商务部开展万村千乡市场工程的要求为契机，积极推进镇村连锁经营网点的发展。在人口超过2000人的村落积极引进连锁超市或连锁便利店，解决农村居民购物不便的问题。

二.广东白云学院

广东白云学院是经国家教育部批准成立、全日制教学型普通本科院校。学院由谢可滔先生于1989年创建。经过20年的发展，形成以工为主，多学科协调发展的办学格局。学院目前设有机电工程系、电子信息工程系、建筑工程系、计算机系、管理系、会计系、经济系、应用外语系、艺术设计系等9个系。现有本科专业21个，专科专业30个。现有教职工750人，其中专任教师575人，正、副教授等高级专业技术职务教师占32％，具有博士、硕士学位教师占48.52％，双师型教师占80％以上。随着学院的大批毕业生走上社会，学院的社会声誉不断提高，“理想职业从白云开始”唱响社会。学院先后荣获全国民办高校先进单位、全国职业教育先进单位、全国民办高校综合实力20强、全国民办非企业单位自

律与诚信先进单位、广东民办高校综合实力十强第一名等荣誉称号，已成为全国知名的民办本科院校。学院坚持“市场导向，服务社会”的办学宗旨，立足广东，面向泛珠三角地区，培养应用型、技术型、管理型的人才。学院十分重视学科和专业建设，重视实践教学，坚持走校企合作、产学结合之路。目前学院建有实验（训）室151个，与国内外知名企业合作举办校内实验（训）中心34个，引进企业设备价值2340多万元，建有校外实习基地71个，每个专业均成立了专业指导委员会，聘请了200多位企事业管理和技术骨干为专业指导委员会委员。并与广东珠三角1000多家企事业单位建立了实习或就业合作关系。学院坚持以教学为主，以学生发展为中心，实施“模块化、项目化、职业化”的教学模式，实施学历证书和职业资格证书“双证书”制度。

三、饮料市场分析

(1)白云学院周边饮料市场概况

1、店面多竞争激烈

2、投资大薄利多销

3、大学旁奶茶好销。大学生的购买力应比中学生强，而且课外时间相对多。

4、现有饮料店地理位置概况

（2）休闲饮料市场概况

1.业务特点：投入成本低，服务理念新，一对一服务，自由度高，地区限

制少，互动功能强大、富有人情味。采用表格化管理经营的

魅力在于降低大量制作成本。

2.经营策略：现做饮料(奶茶)属于饮料中的一类、饮料产品又属于“快速

消费品”，这里的“快速”是指消费者的消费速度，他对应

的是“耐用消费品”。从饮料市场上近几年尤其是近5年的

情况看，饮料产品“快速”特点已经开始从消费者的“消费

速度”，扩展到了市场上“主流产品快速更替”——98年前

碳酸饮料、1999纯净水、2000绿茶、2002二代果汁、2003

年功能混合饮料,2004-06现做健康饮料……；“消费卖点

快速变化”——刺激、健康、美丽、快乐、炫酷……。面对

消费者无常的喜好变化、竞争对手快速隐蔽的迂回战术，部

分饮料企业或以变应变、或以不变应万变，新企业在市场上

快速成长，而更多的中小企业则是茫然不知所措。

（3）饮料市场规律

1、产品变化规律——口味淡浓的交替曲线

可以把近几年的主流流行饮料依次品尝一下，碳酸饮料——纯净水——绿茶——低度果汁——混合果汁、爆果汽—现做奶茶,以口感淡浓为指标分析，他们依次是浓烈刺激——清淡无味——味道较苦——酸甜——相对浓度高的甜、刺激果味。从口味的变化中，我们可以较为清楚的看到，消费者的口味是淡浓交替，也就是说如果今年消费者更多消费的是“淡味型”饮料，那下个时段市场上流行的就会是“浓味型”饮料。按照这个规律推算下一个主流饮料的口味趋向“淡味”的可能性要大。

2、品牌发展规律——单一品牌战略逐步淘汰

复合品牌战略是饮料企业在品牌战略选择上的必然归宿，他既较好的保留了单一品牌战略易于扩张性的特点，又适应了现代消费者多变的消费心理特点。在制定复合品牌战略时，对于副品牌的制定最好不要采用“模仿战术”。

另外，饮料企业的品牌战略与其他行业相比，在执行上具有“短、平、快”的特点，需要引起企业经营者的注意。消费者变化规律——消费主力不变法则。

饮料消费市场上的领导消费群体越来越趋于明了化、年轻化——18岁~23岁的消费群。年轻消费群在饮料市场上的消费量饮料是远高于其他各类人群的，另外他们具有绝对的市场示范效应，这种示范效应会对所有人群起到作用，饮料市场上的这种领导消费群体的示范效应范围和力量，要比其他任何一个行业都要大和强。

饮料企业在主流消费群体定位时，基本上不用再大动干戈的做调查、分析、

争论、确定，饮料市场上的消费群体不会因为产品的不同而发生改变，因为饮料市场的主流群体是不改变的，一个种饮料品牌如果想成为下一个主流消费产品，制定出针对年轻消费群体市场营销方案，胜出的可能性大大的增加。

3、竞争力核心的变化规律——创新不变

饮料企业在竞争力核心上的变化规律和其他行业没有大的区别，那就是——永远的创新，在海尔的企业文化中有句话“市场上永远不变的法则就是变”，而创新就是市场竞争中不变的法则。饮料企业的创新可以是产品上的——口味、包装、瓶型、饮料色彩、瓶盖，营销战术上的——异地差异营销、特殊渠道营销，市场推广上的——促销、广告媒体、陈列展示等等。

饮料市场越来越成为一个很难把握的流行与时尚的感性消费市场（这与女性服饰市场有很多的异曲同工之处），但他的背后隐藏着可以遵循的发展规律和趋势，通过规律和趋势，企业可以最大程度的避免市场风险、把握市场机会。

四.大学生的生活消费态度分析

一、大学生现状

由于我国持续快速发展的经济需要更多的高素质人才，这也是党的十五大所要求的。就平均每万人中大学生的比例而言，我国也比印度低许多。我们需要培养更多的大学生。广大群众普遍渴望子女都能受到高等教育，政府有责任尽量满足他们这种愿望等原因，所以我国实行高校扩招政策。据显示，从2000年到2005年，高等教育阶段在校生人数一路攀升：从1230万人，增长到1300万人、1500万人、1900万人和2000万人，至2005年增长到2300万人。到2010年,中国大学生人数预计将稳步达到3000万,中国大学生所代表的市场潜力也将变得越来越庞大。

二、大学附近显增的商业群

有人居住的地方就有商业群，我国高校普遍实行住宿制，使得学校周边显增许多“小生活群体”，例如大学城里出现的贝岗商业区，白云学院周边兴起的商店等。

三、大学生的生活水平

随着经济的高速发展，人们的生活水平也在不断的提高。调查表明,40%的学生其每月生活费集中在350~500之间,500~650元约为24%,200元以下、800元以上均为8%,200~350元、650~700元均为10%。我们通过分析发现:大学生在消费水平上存在着巨大的差距,年消费最高的达到13600元,最低的只有1750元。年消费支出均值约为4964.98元(不包括学杂费和住宿费)。这其中有94%的大学生

把家庭供给作为最主要的经济来源。农村的学生总体消费水平较低,东部沿海省市的学生的总体消费水平要相对高些。

四、大学生的消费结构

消费是人们生活的重要组成部分。大学生作为一个特殊的消费群体,有着其独特的消费形式。随着近年来生活水平的提高，人们的消费观念和消费结构发生了巨大变化。高校学生的消费构成主要分为:基本生活费、学习消费、休闲娱乐消费以及人际交往消费等四大方面和一些其他消费,主要体现在以下几个方面:

(一)基本生活消费

根据调查,当前在校大学生的消费内容主要集中在食物和衣物支出两大方面。其中食物支出占41%,衣物支出占13%。传统的食物消费也日益朝着更加营养的方向发展。对许多大学生来说,就餐已经超越了仅仅填满肚子的需要。大学生们走出校园食堂到外聚餐的费用与日俱增。

(二)休闲娱乐及学习消费

在休闲娱乐方面,大学生有着比其他群体更为旺盛的需求。大学生的娱乐方式主要集中于玩电脑游戏,看电影以及健身等。歌迪厅、茶楼等新兴的娱乐方式也正日渐受到大学生们的宠爱。目前大学生们在学习上的支出也比以往有所上升。

(三)人际交往消费

大学校园里的每一位学子都或多或少地渴望过爱情,调查显示,大学生有了异性朋友之后,消费相对有所增加,男生在这方面尤其突出。同时，据统计60%的手机族每月的花费在50~100元之间。没有手机的同学,随着校园201程控电话的开通,电话费的开支也是水涨船高,66%的大学生每月的电话消费约为10~40之间。此外,同学、师生、老乡之间等错综复杂的社会交往不仅占用了大学生的大部分时间,也在大学生的消费中占据着举足轻重的地位

(四)其他消费

首先主要集中的是高科技产品消费。拥有价格上千元的CD机、MP3以及手机的大学生在校园内是比较常见,尤其是毕业生们为了找工作,拥有手机的比例更高一些。同时,随着校园网络的开通,拥有电脑的学生也与日增多。

结论：从大学生的消费结构可以看出，基本生活消费始终占主要地位。

五、大学生饮食观分析

今天，随着中外经济、文化交流的日益频繁，西方饮食文化的传入，对中国人在饮食方面的意识、观念、行为法则以及生活方式等等方面都产生了广泛而深刻的影响，也促进了现代饮食文化繁荣与创新，近代西方饮食文化的舶来，也引起了中国近现代饮食生活的较大变化，如啤酒、汽水、奶茶、功能性饮料等等都在不停地丰富着我们的饮料市场。大学生乐于接受新事物，更是站在接纳新事物新观点的第一前线。

六、消费者购买动机分析

购买动机可分为两类：

（1）生理性购买动机。如饥思食、渴思饮、寒思衣，又称本能动机。包括：

①维持生命动机；

②保护生命动机动机；

③延续和发展生命的动机。

（2）心理性购买动机。根据对人们心理活动的认识，以及对情感、意志等心理活动过程的研究，可将心理动机归纳为以下三类：

①感情动机。根据感情不同的侧重点，可以其分为三种消费心理倾向：求新、求美、求荣。

②理智动机。在购买中表现为求实、求廉、求安全的心理

③惠顾动机。这种动机具有经常性和习惯性特点，表现为嗜好心理。

七.总结与建议

通过上述调查,我们也总结出一些建议,如下:

(1)立足产品质量

大学生对口味的要求苟刻,如果产品味道不行,质量差劲,就没有人会购买.所以质量是根本.

(2)注重产品延伸

是注重新产品的研究与开发.如今的饮料市场呈现明显的口味多样性与差异化特点,即要求饮料企业针对不同的消费者口味开发出适销对路的产品. (3)细分市场,明确对象

大学生作为一个年轻的消费群体,在整个饮料消费市场中占有很大一部分的比例,如果能推出一个贴近大学生的品牌,突出产品的青春,活力,与大学生的特点紧密联系,并结合广告宣传和多元化的营销策略,例如赞助大学生的一些体育活动,文艺活动等等,不断的打造品牌特点,树立品牌形象,最终一定可以占领大学生市场。

八.可行性分析

(1)通过对江高镇的调查,发觉饮料市场潜力还蛮大的.

(2)白云学院的规模不断扩大,为消费市场带来更多的需求.

(3)大学生消费需求多元化为饮料新产品开发提供广阔的市场空间.