长株潭三市融城两型社会建设对房地产发展影响

长株潭三市融城两型社会建设对房地产发展影响

概况

“长株潭”城市群圈示意图

一、地理位置

长株潭地区地处湘江下游，包括3个地级市，4个县级市，8个县，162个建制镇，363个集镇。东与江西相邻，西与益阳、娄底相连，北与岳阳接壤，南与衡阳、郴州交界。三市土地总面积28106平方公里，占全省的13.3%。

二、三市融城规划

2004年，湖南省政府正式通过了《湘江长沙株洲湘潭段生态经济带开发建设总体规划》。湘江长沙株洲湘潭段生态经济带的开发建设对于推进长株潭经济一体化、提高湖南城市化水平具有重大意义，长株潭三市融城轮廓也变得越来越清晰。

规划确定的湘江生态经济带始于南端空洲岛，止于北端月亮岛，沿湘江长１２８公里的滨江地带。规划范围面积约４６８．８６平方公里。包括长沙、株洲、湘潭三城市的城区滨江地带，涉及到星城、捞刀河、坪塘、暮云、易家湾、河口、易俗河、双马、群丰、雷打石和渌口等１１个镇，以及望岳、大托、九华、昭山、荷塘、板塘、护潭、长城、霞城、马家河、建宁、曲尺等１２个乡。

此规划重点放在近１８年内，同时为了实现统一规划、分步建设的原则，规划在时序上分为近、中、远和远景４个阶段，近期为２００３年－２００８年，中期２００９年－２０１５年，远期为２０１６年－２０２０年，远景期为２０２１年以后。

依据现状用地条件和城镇布局以及规划内容的需要，将湘江生态经济带分为１０个功能区，分属城市市区岸段、郊野休闲岸段、生态产业岸段三大类。

１．月亮岛—鹅羊山高档住宅及休闲区

本区域是湘江生态经济带旅游业发展的３个重点之一，长株潭城市群的上花园。未来的产业发展以旅游业为主，包括生态农业、观光农业和高档房地产业。规划以鹅羊山、月亮岛、田园和滨江绿带为自然生态空间要素，组织统一的生态空间景观，东岸侧重布局高档生态住宅区，形成田园风光居住区带，洲岛和西岸重点安排休闲娱乐和生态农业等内容，积极开发休闲旅游产业，其中月亮岛上可以进行适当的旅游开发，建成水上乐园；结合霞凝港航电枢工程布置一个湘江航运博物馆；西岸农业用地上可以筹建一个生态农业园，原北津城遗址可以结合“湖湘文化”开发为遗址公园。

２．岳麓山—橘子洲山水城滨水城区

全区整体上是长沙市山水城区的中心，具有群山拥抱、水映洲城的空间形态。规划通过搬迁污染工厂和铁路南站、滨江旧区改造和居住环境改善，强化本区的生态美化和城市旅游功能。东岸形成带状发展的综合商贸街和滨江生态居住区。橘子洲建成闻名遐迩的休闲文化公园。西岸充分利用岳麓山的山体环境和文化底蕴，发展以科技、文化教育、风景旅游和高尚住宅区为特色的滨水城区。重点建设岳麓山风景名胜区、湖湘文化苑、咸嘉湖生态示范住区和大学城、高科技园等项目。

另外还有巴溪洲两岸田园村镇生态产业区、九华－昭山生态旅游度假区、湘潭历史文脉滨江城区、河口田园村镇生态产业区、金霞山－法华山生态休闲和高尚居住区、株洲现代城市滨水城区、群丰田园村镇产业区、空洲岛——空灵岸休闲旅游度假区。

生态经济是湘江生态经济带产业发展的指导思想和方向目标，其具体的产业发展重点是现代农业、第三产业和高新产业，主要产业发展与调整包括６个方面：零次产业、现代农业、旅游业、房地产业、工业及高新产业、湘江航运业。

未来相当长一段时期内，应把房地产业作为重要的经济增长点大力发展。长沙的月亮岛、鹅羊山和湘潭的九华等地段可以结合旅游进行高档次的精品房地产开发，推出高档住宅区。

从三市明确的支柱产业看，长沙重点发展电子信息、机械、食品加工，湘潭重点发展冶金、机械、纺织、化工、建材，株洲重点发展设备制造、有色冶金、化工、建材、医药。

根据长株潭三市城市总体规划的要求，沿江现有３０个工业区点必须关停或搬迁，其用地调整为居住、公建、绿化等非工业用地。其他８处仍保留的工业用地，规划要求均进行技术升级改造并建立污水处理厂，使三废处理达到国家允许排放标准。

湘江生态经济带景观规划目标为：通过物质形态的控制与塑造，创造一个环境优美、特色鲜明、适于人居休闲的空间，使湘江生态经济带成为长株潭地区具有核心地位的山水田园式景观带。

长株潭三市在景观形态上定位是：

长沙：处于长株潭区域中心城市地位，景观突出现代化大城市氛围，可考虑在滨江区设立集中的高层现代建筑区，作为长株潭区域现代化的标志。

湘潭：该地湘江流线呈“ｕ”字型，岸线富有变化，具有建设成“山水园林”城市的天然条件，再加之湘潭近代名人辈出，其景观可突出中国传统式园林景观与现代景观的结合。

株洲：规模中等具有新兴工业城市气象的株洲，可突出现代新型工业城市的景观特点，可考虑成为现代艺术、现代建筑的荟萃之地。

湘江两岸的连续空间主体部分是位于三段城市段的两岸地带，其中将包含规模不等的滨江公园１８处、市民休闲广场２７处，以及大量的滨水观景平台和观景点，在城郊区段则主要有连续开敞的生态绿地。整个湘江生态经济带的横向水陆渗透主要由２２座主要桥梁作为主要构件，桥梁两端为各种形式的城市结点，加上通往江边的２级尽端路组成的基本横向联系网络，与路端的观景平台组成完整的滨水亲水平台。

围绕湘江旅游新形象的构建，湘江生态经济带将重点发展４大特色旅游产品，即文化湘江游、洲岛休闲游、城镇滨水风貌游和郊野山水生态游。

在湘江两岸结合防洪堤规划建设两条防洪景观道。根据总体规划的要求，在湘江东西两岸都规划了结合防洪堤的滨江景观道，用来提高整个湘江经济带交通的整体协调性，从而带动东西两岸经济协调发展。同时在沿线公建较为集中或重点风景旅游处设置停车场共１３处以方便游人下车游览观光。结合原有的水运交通线路和水上游览路线，组织和开辟水上运输和水上游览的线路，在规划范围内分别规划了１２个客运码头和１２个货运码头。

根据用地性质和交通组织要求，区域内各主要道路在与经济带内的滨江道路相交进，采用了不同的相交方式，过境高速路与滨江道路相交进一般采用分离式立交，城市快速道与滨江道路一般采用互通式立交。

湘江生态经济带开发建设的资金来源将采用政府资金引导，市场运作为主、社会资金配套的模式，政府引导资金重点在于建设滨江景观道、防洪工程和生态建设项目等内容，这类项目投资约１３２．０５亿元，其中滨江景观大道４９．８４亿元，防洪工程３０．９９亿元，生态建设项目投资５１．２２亿元。其他建设项目主要依靠招商引资等市场运作和社会资金配套建设来完成，其他建设项目投资约３１４．２２亿元。近期建设项目包括滨江重点建设工程、基础设施、旅游设施和生态建设４个方面的内容。

三、长株潭城市群概况

长株潭城市群是长株潭经济一体化的目标区域。

长沙、湘潭、株洲三个城市分别发端于春秋战国、唐朝以及中华民国时期，三个城市呈

品字状相邻分布于湘江下游，彼此城市中心直线距离分别为：长沙与湘潭、株洲40公里，湘潭与株洲20公里。历史上多数时期三地同属于大长沙，联系紧密。春秋战国以初建的长沙城为治所的行政区管辖长株潭以及周边地区。虽东汉以后唐以前现在的湘潭市区与湘潭县地与长沙分治于不同的行政区。但自唐朝始置的湘潭县，一直隶属于治所在长沙的州、路、府等二级行政区，直到1922年直辖于省。自唐朝起今株洲市区一直是湘潭县的一部分，直至1951年从湘潭县析置。

现在长沙、株洲、湘潭三市，随着城市规模的扩大，实际距离已进一步缩小，以各自实际建成区边缘来测量，湘潭、株洲与长沙距离20公里，而株洲与湘潭只相距10公里。

长株潭城市群为目前湖南省经济发展与城市化的核心地区，三市分别是湖南省第1、第3、第4大的城市（按市区非农业人口统计）。土地总面积占全省13.3%，（户籍）总人口占湖南省总人口19.0%，长沙占9.2%（2005年）。地区生产总值2412.6亿元，占湖南省37.3%，长沙占23.5%（2005年）。人均地区生产总值分别位居湖南省第1、2、3位。三市工业增加值共830.9亿元，占湖南省37.8%，长沙占21.4%（2005年）。进出口总额40.38亿元，占湖南省67.2%，长沙占44.7%（2005年）。产业发展在实际传统产业基础方面，长沙以电子信息、工程机械、食品、生物制药为主，株洲以交通运输设备制造、有色冶金、化工原料及其制造为主，湘潭以黑色冶金、机电与机械制造、化纤纺织、化学原料及精细化工为主，其规模和比重在各自城市基础工业方面均为主导部分。针对未来的发展方向，长沙提出“重点加快天心生态新城建设，推动一体化进程在地理空间上的实质性进展”、“以高新技术产业为主导，制造业和服务业为主体”；株洲推出“东提西拓，合拢三角”和“打造轨道交通设备制造业基地、突出有色深加工、化工、陶瓷产业优势”；湘潭提出了“东扩西改”和“建设先进制造业中心、现代物流中心、生态休闲中心”。

湖南省于2005年10月正式公布长株潭城市群区域规划，从城市群发展的途径提出了对长株潭经济一体化的新的具体规划。该规划所界定的长株潭城市群分为两个层次，第一层次为三市市域共2.8万平方公里，第二层次为规划的目标区域，即长株潭城市群的核心区域，包括长沙市2893平方公里，湘潭市870平方公里，以及株洲市740平方公里。城市群核心地区呈现“一主两副环绿心”的空间结构：以长沙为主核心，株洲、湘潭为两个次核心，三市结合部金三角地区为绿心。包括3个主中心组团、4个次中心组团以及15个片区组团和29个小城镇组团。城镇分布以京广铁路、京珠高速公路、107国道及湘江生态经济带为主轴；以319国道、320国道和上瑞高速为次轴；以湘乡至韶山公路和106国道为辅轴，形成以长沙、株洲、湘潭为核心和中心结点的放射状城镇布局。规划包括交通、能源、环保等12大门类119个重大项目，还创新提出对生态环境保护空间、产业集群载体空间、基础设施导向空间和城市开发建设空间“四大空间”的协调。

中华人民共和国成立不久，有人提出把湘潭和长沙组建“毛泽东城”的设想，据说遭到毛泽东的反对。1982年12月，当时的湖南省社科院张萍正式把“长株潭经济区”（金三角一体化）以提案的形式在湖南省政协六届四次会议上提出，1984年11月10日湖南省委对其建议给予肯定，“长株潭经济一体化”自此受到重视。1997年，湖南省委、省政府正式提出长株潭经济一体化发展战略。2005年1月28日，益阳的代表王建武正式申报加入“长株潭经济圈”。2005年10月省政府正式批准长株潭城市群区域规划。

1992年湖南省政府成立了“长株潭区域规划领导小组”及其办公室，具体由发展改革委员会负责，三城市相应成立了工作组。由中国城市规划设计研究院接受设计任务。2003年5月10日，中国联通取消三市之间CDMA长途、漫游费，两地通话算市话。2003年7月24日湖南省人民政府第12次常务会议通过《湖南省湘江长沙株洲湘潭段生态经济带建设保护办法》，自2003年9月1日起施行。湘江生态经济带规划范围面积约468.86平方公里，包括长沙、株洲、湘潭三城市的城区滨江地带。2004年长株潭城市群区域规划草案

出台。11月向社会公示，征求各方意见。2004年8月，湖南省与世界银行签署长株潭城市发展项目贷款协议，世界银行首期提供贷款1.72亿美元，用于湘江生态经济带、长沙市长善垸污水处理厂、株洲洁净煤工程与湘潭昭山景区恢复建设四个项目。2005年益阳提出加入长株潭经济圈。2005年上半年，长株潭三市完成GDP总量1005.85亿元，半年总量首次突破千亿。2005年9月1日，湘江生态经济带的重点工程：长株潭湘江防洪景观带开工建设，连接三市的湘江防洪景观带全长128公里，总投资20多亿元，预计2008年12月完工。2005年9月25日，长沙生态动物园在长沙城南暮云镇开始动工，这是“绿心”的重要组成。2005年9月30日，株洲大道竣工通车，全长4.1公里。是主要在原一级公路天易公路（连接株洲市天元区与湘潭县易俗河镇）基础上改造而成的城市主干道。东起东湖立交桥，西至京珠高速公路大石桥收费站（近湘潭边界）。2005年10月，湖南省人民政府正式批准长株潭城市群区域规划，湖南省发展与改革委员会于19日正式公布了规划内容，这标志着中国内陆第一个城市群区域规划正式出台。2006年1月5日湖南省政府向国家发展与改革委员会申报将长株潭城市群设为国家综合改革试验区。2006年2月28日公布的统计公报显示，长株潭三市GDP总量为2412.6亿元，增长14%，首次超过武汉（2286.69亿元）。2006年6月27日-28日，第一届长株潭三市党政领导联席会议在长沙召开，三市市长在会上签署了《长株潭区域合作框架协议》。2007年2月长株潭公交车正式开通。2007年12月经报请国务院同意，国家发展和改革委员会批准长沙、株洲、湘潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。

四、长株潭一体化

简介

从当前看，湖南要在中部崛起，既要联动中部驰骋泛珠三角，更要借力泛珠三角逐鹿“中原”，但连横泛珠重于合纵中部。

早在2004年5月6日，《南方周末》评价道，“长株潭经济一体化无论是经验还是教训，无论是成功还是挫折，都将给长三角、珠三角、环渤海地区这些后来者刻骨铭心的启示”。

一年之后的长株潭一体化，正在由模糊的理想图腾实现为一体化的样本。

2005年6月1日，长株潭经济一体化60个项目在香港面向全球招商。此次推出的60个项目，投资68亿美元，吸引了港台众多企业财团。

2005年8月28日，长株潭全拼的国际域名被注册，随后不久以该域名建成的第一个长株潭概念网站长株潭在线开通，紧接着有中国长株潭网、长株潭信息港、长株潭便民网、长株潭人才网、长株潭房产网等长株潭概念网站相继出现，标志着长株潭一体化已经广泛受到市民的关注和认可，在长株潭一体化进程上具有里程碑意义。在省政府规划的长株潭“五同”当中，在信息同享方面又迈出了一步。

2007年11月16日经国务院同意，长沙、株洲、湘潭城市群被批准为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。

2009年长（沙）株（洲）（湘）潭城市群通信一体化的重要措施——长株潭通信升位并网於6月28日零时开始实施，长株潭长途区号统一为0731，电话号码升至8位，其中，长沙在原号码前加8，株洲在原号码前加2，湘潭在原号码前加5。3个城市一起升位并网获得工信部批准，长株潭城市群在全国首开先河。

2009年11月12日，长株潭“两型”试验区标志正式公布并启用。

特点

现在全国有很多城市群，在中部地区有武汉城市群、中原城市群、长株潭城市群，过去这些城市群有谁当龙头的问题，中部地区到目前为止可能还没有一个城市群来当

龙头，应该是多元竞争的局面。在这样的形势下，长株潭城市群有自己的特色，相比较来说主要有三个方面的特色：

1、多中心的网络城市。城市群有两种类型，一种是上海、北京、纽约、伦敦、巴黎的单中心城市群，这种城市群很难避免大城市的难题，不能解决生产、生活、生态的协调，很难创造宜居环境。后来创造了由海牙等20多个中小城市共同构成的城市群，它叫做网络城市。构成网络城市的目的是因为它没有办法跟伦敦、巴黎、纽约竞争。如果这么多的城市构成一个有机群体，构成一个城市群，它就能够跟伦敦、巴黎、纽约竞争。长株潭城市群恰恰有自己的优势，长株潭城市群、“3+5”是多中心的网络城市，从城市效益、空间结构、宜居环境、科学发展角度来看，应该比当中心的城市更能发挥它的效益。

2、这三个城市都是老工业基地，重化工业的基础比较好。而中部地区一直没有这样的城市群。

3、长株潭三个城市的基础比较好，联系比较紧密，三个城市在半小时车程的范围内，“3+5”估计也就一个半小时能解决，而中西部地区过去招商引资存在的最大问题就是产业配套的问题，假如我们形成了“3+5”城市群的话，我们就能够在一个半小时构筑一个经济圈，这样就能够解决招商引资经济发展的产业支撑问题，能够大规模的集聚产业、集聚要素，这点是非常重要的。但是，武汉不一样，上次对话的时候我就说过武汉中心力量很强，周边力量却比较薄弱。

以上三个特点，也是长株潭城市群未来发展的优势。从这三个特点来看，长株潭城市群可以打造生产生态生活协调发展的新城市群典范，长株潭城市群应该可以成为三个典范：一是成为多中心网络化的生产、生活、生态协调发展的城市群；二是有条件打造成为全国区域科学发展典范；三是有能力打造成为全国“两型社会”建设综合配套改革试点典范。

建设

（一）长株潭城市交通一体化

长株潭城市交通一体化包括对外交通、市际交通、市区交通三个层次。基本框架为一场（机场）、一轨（轻轨）、一江（湘江航道）、七铁（铁路）、三高（高速公路）、两环（公路内环、外环）以及以三市的城市道路和站场换乘中心所构成的综合交通体系。市际交通包括市际公路、铁路、水路，在公路方面，三市之间原有的107国道、320国道和形成的Y行公路与三市城市主干道相融合，按规划要求进行拓宽拉直与改造，使其成为双向6车道快速公路；建设长潭西线高速，株洲至长沙黄花机场三市外环线；建设湘江沿江大道。在铁路方面，建设长潭线，形成三市的铁路交通网络，并筹划建设三市之间的城市轻轨。在水路方面，主要是整顿疏导湘江航道。这样就构成外有环线，内有京珠高速、潭邵高速、长潭高速、107国道、320国道、湘江沿江大道形成的Y字形公路和轻轨、铁路、水运在内的综合交通体系。

（二）长株潭城市经济一体化

长株潭处于中部过渡地带，受到以武汉为核心的武汉经济圈、珠三角和长三角的叠加影响，尤其是来自武汉经济圈的竞争。经过多年的发展，三市经济一体化已迈出了实质性步伐。交通、电力、金融、信息、环保五个网络专题规划已经完成。特别是三市紧紧抓住国家扩大内需的机遇，率先实施了一批重大基础设施项目，取得了阶段性成果。长株潭三市经济一体化首先要做大做强省会长沙，三市都要扬长避短，突出特色，各有侧重，要避免重复建设，防止资源的浪费，跳出行政区经济的怪圈。所谓行政区经济，是在我国现阶段特殊的体制背景下，由于行政区划对区域经济的刚性约束而产生的一种特殊的区域经济现象，是传统计划经济体制向市场经济体制转轨中具有过渡性质的一种区域经济类型。由于受行政区划的影响，三市在过去的经济建设过程中往往强调“大而全”、“小而全”的工业产业布局，因此

三市的产业布局近似，相互之间没有形成合理的产业分工，造成了资源的极大浪费。经济一体化核心是产业的一体化。应当说，长株潭城市经济一体化的软肋就在于缺少强有力支柱产业的支撑。从三市明确的支柱产业看，长沙重点发展电子信息、机械、食品，株洲重点发展有色冶金、化工、机械、建材，湘潭重点发展机电、冶金、化工、建材。除电子信息外，其余均为传统产业，产业前后关联效应不强，主导产业产品链条短促，带动作用不明显，区域内没有一批跨市的、对经济有极强带动作用的大型企业集团。如何加快三市工业结构调整，推进产业一体化进程，是实现长株潭经济一体化的关键所在。

长株潭经济一体化面对的最大的直接困难在于三市行政分隔所造成的地域壁垒，三市习惯于以本市利益为出发点，少有区域经济的自发性合作与分工。另外相对于东部沿海地区，湖南经济与城市发展的相对滞后是制约长株潭城市群发展的根本因素。

对此，政府采取一系列措施。

一、突出谋划全局，打造一体化的坚实平台。省政府召开长株潭经济一体化发展协调领导小组会议，研究部署长株潭经济一体化工作。一是长株潭综合改革试验区申报。5月，省政府向国家发改委提出设立长株潭综合改革试验区，加快建立城市群行政管理的新体制、优势产业快速发展的新体制、城乡统筹的公共服务新体制、促进资源节约和环境友好发展的新体制。8月，国家发改委调研组专门到长株潭调研，对申报工作给予充分肯定。申报工作有序展开。二是老工业基地改造。长株潭整体进入国家老工业基地改造城市。株洲冶炼厂“重金属废水处理资源化”和智成化工“废水废渣资源化”项目列入国家2006年资源节约和环境保护第二批备选。启动“电动汽车及关键零部件项目”等5项科技创新项目。国家批复成立长沙(国家)生物产业基地。三是重大项目建设。衡炎高速开工，长潭西线基本建成，上昆湘潭?醴陵、韶山互通?韶山等高速公路以及武广客运专线建设、长株潭轨道交通前期进展顺利。岳阳?长株潭的输油管道开工，湘潭?衡阳天然气长输管线工程基本完成。长沙市引水及水质环境工程建设进展顺利，岳麓污水处理厂、开福污水处理厂已经进入前期施工。长沙金霞海关保税物流中心建成。进出口银行湖南分行组建工作进展顺利。确定省级新农村建设示范村341个，新建户用沼气池2.6万口。世行湖南城市发展项目进展顺利，累计完成投资8.12亿元，占总投资的22%；技援项目世行支付比由原91%提高到100%、长沙排水公司项目土建支付比由原42%提高到75%。四是专项规划编制。根据《长株潭城市群区域规划》编制7个下位规划。其中，长株潭城市群土地利用总体规划对3市城建用地、产业布局及土地利用与占补平衡做了详尽安排；水资源综合规划涉及3市水资源开发、利用与保护以及3市饮水安全；现代物流规划突出3市物流园区布局的相对分工和整体功能；交通同网规划结合公路、水运、铁路、城轨、航空设施等规划建设，构筑发达的综合交通体系。

二、突出机制建设，凝聚一体化的强大合力。一是自上而下的推进明显加强。中共湖南省委、省政府高度重视，省主要领导专门召集会议10次、批示26次，省政府下发会议纪要3份、文件5份，进一步彰显省委省政府推进长株潭经济一体化的战略意图和坚定决心。二是3市联动迈出关键步伐。建立党政联席会议制度，6月27～28日，第一届长株潭党政领导联席会议召开，审议通过《长株潭三市联席会议议事规则》、《长株潭三市区域合作框架协议》，签署3市工业、科技、环保合作协议。三是省市及社会各界、专家学者、新闻媒体等的互动增强。成功举办“聚焦长株潭”大型专题宣传活动，创办“长株潭经济观察”电视栏目和“融城之音”电台，举办了第四届长株潭经济论坛和长株潭房地产春、秋高峰论坛。四是规划立法工作取得进展。《长株潭城市群区域规划条例(草案)》于11月15日经省政府第95次常务会审议并原则通过。

三、突出重点工作，谋求一体化的民生福利。一是环境同治。省政府转发《关于2006年长株潭环境同治重点工作安排的意见》，重点推进6大类18项工作以及46个重点项目建设。省政府颁布实施《长株潭环境同治规划(2006～2010年)》、《长株潭区域产业发展环境准

入规定》、《长株潭环境同治目标责任考核办法》，成立专事3市环保监测的执法支队。二是公交一体化。年初组建公交一体化方案设计小组，提出《长株潭公交一体化近期实施方案设计书》。后又成立了方案协调小组，为开通一体化公交打下良好基础。三是通信同城。组织开展“通信同号”的论证，研究提出“通信同费”方案。

（三）长株潭城市经营管理一体化

加强长株潭城市经营管理的一体化，必须打破行政区划的限制，将权力下放，在大力推进三市的经济一体化建设的同时，还应将三市（市区）作为一个超大城市来规划设计并进行经营管理，合理配置统一的基础设施，共同构建综合的城市社会经济体系。三市的一体化发展将大幅度提高其辐射功能，增强长株潭的对外竞争能力。

要强调三市主城区的相向发展，即各市建成区在发展的过程中要彼此接近，这样才有利于发挥集聚效益，节省基础设施建设投资。合理的做法是：长株潭三市保留为三个相对独立的组团，其间发展一定范围的旅游区、商贸区、居住区和低污染型工业区。这些开发小区可沿公路干线呈串珠状分布，作为三市建成区的楔形伸展。三市中间有较为广阔的农田、绿地和水域，即形成空心化和生态型的城市组团实现集聚效益与环境生态效益的高度统一。

长株潭地区文化同源，市民对长株潭城市一体化期望较高，热情较足，所以政府应该充分调动全体市民的积极性，共同参与长株潭城市经营和管理。现代大城市的管理是建立在良好的市民意识之上的，市民意识是市民在一个城市中生活时所拥有的共同观念，它的本质是共同的城市中的社会公德和行为规范。市民意识对对于城市形成良好的城市性格和城市风气十分重要。为此，努力提高三市市民的参与意识是长株潭城市经营管理一体化的必由之路。

五、小结

在国家中部崛起宏观政策的带动下，我国城市化进程进入了快速发展的阶段。长株潭城市群建设既是我国中西部城市化建设的大胆尝试，也是湖南经济实现腾飞的最重要的战略举措。

首先，长株潭城市一体化建设是我国实施中部崛起战略的重要组成部分，是国家为激活中部地区的经济发展，以“点—线—面”的路径，逐步消除城乡二元经济结构，带动整个国民经济的发展，走向文明和现代化的有效途径。长株潭城市群经过几十年的发展，由于地域专业化分工的深化与合作的加强，城市群一体化的趋势日益显著，新的区域经济格局正在形成之中。

其次，长株潭城市一体化建设能在湖南省形成一个综合的经济中心，带动本省的经济发展，三市的融合将形成强大的经济实力和多样化的产业结构，三市组合在一起的产业效益及相关指数比武汉、成都、重庆、广州、南京、哈尔滨等城市都高，从而提高长株潭在全国经济网络中的地位。

再次，在城市基础设施建设和资源环境的利用上，三市地域相邻，各种交通设施相互紧连，利于统一规划用地，合理布局新的产业；利于突破行政区划界线，形成良好的协作关系，促进长株潭城市的真正融合。

成果

时至2010年，试验区获批3年多，第一阶段改革建设取得实质性进展，长株潭城市群核心增长极作用进一步显现，社会和谐稳定、城乡面貌显著变化，人民群众得到了更多实惠，主要体现在十个方面：

第一，初步建立了“省统筹、市为主、市场化”推进机制，省里成立了高规格领导协调委员会，集中抓好重大规划编制、重大政策出台、重大标准和规范制订、重大区域性项目协调。

坚持以各市为实施主体，在省统一规划下，把改革建设的目标任务落到实处。

在全国率先编制了“两型社会”建设统计评价指标体系、六个良性标准和节能减排标准体系；建设部省合作机制，已有34个部委、71户中央企业在试验区布局实施50多项改革试点。

第二，规划体系初步形成。编制1个改革方案和10个专项改革方案、1个区域规划和16个专项规划，以及五区十八片总体规划，明确了改革建设的行动路线图。

第三，体制机制创新全面展开。全面推进十大改革，在重点领域和关键环节取得实质性进展。比如投融资领域，组建湖南投资发展集团作为试验区主投融资平台，组建区域性股份制商业银行华融湘江银行。按照国家发改委的批复等筹备“两型”产业投产基金，争取设立长株潭“两型”城市发展基金。。

第四，基础设施建设加速推进。突出综合交通体系建设，武广高铁建成通车，沪昆高铁（湖南段）进展顺利。芙蓉大道、红易大道竣工通车，城际铁路长株潭线开工。基本实现村村通水泥路。实施长沙黄花国际机场改扩建，以湘江为重点的“四水”航道综合治理，拓宽通江达海通道。

第五，生态宜居城市加速建设。编制长株潭城市群生态绿心地区总体规划，对525平方公里生态区域实行保护利用，打造国内外独一无二的城市群“绿心”。

第六，信息一体化建设取得重大突破。着力建设“数字湖南”。长株潭成为全国唯一实施同号并网升位的城市群，直接惠及1200多万用户，长株潭成为国家首批三网融合试点中唯一的城市群。

第七，“两型”产业快速发展。长株潭成为全国七大综合性高新技术产业基地之一。先进装备制造、新能源、新材料、生物医药、节能环保、文化创意等一批战略性新兴产业快速成长。

第八，示范区建设全面起步。根据示范区资源禀赋规范了五大示范区，包括十八个片区，努力打造成为我们改革的经济特区，新型工业化的先导区、新型城镇化的展示区。

第九，民生得到较大改善。一是居民收入较快增长。二是居住环境进一步优化。

第十，社会事业全面发展。

长株潭区划图

高速公路加速构筑

2007年2月6日，长沙至湘潭西线高速公路正式建成通车，全长近28公里，汽车跑完全程只要17分钟。这条路建成通车，长沙至湘潭行车距离至少缩短20公里，有效缓解了长沙、湘潭两市市区交通压力。

2007年10月19日，株洲醴陵至湘潭高速公路通车，湖南高速东大门开启，长株潭与长三角实现高速公路对接。

2008年8月25日，记者在韶山高速公路建设现场看到，建设者们正挥汗如雨，抓紧对路面行车标志、路旁绿化等进行最后的扫尾作业。作为“一号工程”的重要项目，韶山高速公路将确保今年年底通车。届时从长沙开车到伟人故里将只需45分钟。

以上三条高速公路的建设，只是长株潭三市迈步“一小时生活圈”过程中三个有代表性的节点片段。

湖南区域经济学家朱翔认为，一般而言，“一小时生活圈”是“以主城为核心、一小时车程为半径的范围内”的一个生活圈、经济圈。长株潭城市群的“一小时生活圈”，则应包括长株潭三市之间，三市辖区内市府所在地与县城，县城与乡镇政府所在地之间，绝大多数都在一小时车程之内。

交通建设你追我赶

近两年来，为强力推进长株潭城市群“一小时生活圈”，三市纷纷大手笔频出，形成了一个“三市之间建网络、辖区之内画棋盘”的交通建设热潮。

今年5月初，湘潭市召开落实全市十条道路建设用地报批工作责任大会，从今年开始，湘潭将按照一次规划、分步实施的原则，通过二至三年的努力，高标准实现长株潭交通网络的大提升、全对接，为湘潭“两型社会”建设当好开路先锋。据了解，湘潭参与长株潭交通网络重点工程建设的10条道路建设规划总长度为261．4公里，总投资40．9亿元。这10条道路项目主要有长沙芙蓉南路至湘潭板塘铺芙蓉大道（湘潭段）、株洲清水塘至湘潭市易家湾清易路（湘潭段）、107国道绕城线湘潭段（含湘潭五大桥）等。

为进一步加快株洲与长沙、湘潭的融合，株洲市在全力抓紧开工建设株洲至长沙高速公路的同时，今年将至少建设12条公路。这12条道路包括：长株潭城市群核心区内环大道（融城大道）、株洲市天元区至京珠高速连接线二期（天易公路）等。在重点融通长株潭三市交通网络的同时，也同样关注株洲市辖区内的交通棋盘方格成型。

长沙交通网络会战更是捷报频传。8月15日，长沙大河西先导区首条跨区干道——金洲大道正式通车。总投资3.98亿元、双向6车道的金洲大道贯通长沙高新区、望城县和宁乡县，建设里程为20公里。金洲大道这条不设收费站的一级公路的建成，将长沙西部的宁乡接入城区，长沙市区至宁乡的车程缩短为20分钟。被誉为“长沙先导区第一路”的金洲大道拉通后，将极大地促进沿线资源节约型和环境友好型产业的发展，形成一条新型的产业带，带动沿线170平方公里的开发，相当于建设长沙“第二城区”。

据不完全统计，近两年来长沙市先后投入上百亿巨资，打通辖区内几十条“断头路”，长沙正全力打造“路路通”的交通网络格局。

生活半径日益扩大

伴随着交通网络的日臻完善，长株潭三市物理距离缩短，生活在这一区域的人们生活同城化程度越来越高。专家认为，时间会“缩短”人们对空间的感觉，由高速、大容量、便捷的客运通道织就的“一小时生活圈”，各种生产生活要素频繁有序地在三地间快速流转，让长株潭三市处在同一“时间序列”之中。

而日前召开的全省新型城市化工作会议上透露，到2020年左右，长株潭的经济总量力争占到全省的一半，城市化率达到82%。长沙市更要率先发展，到2012年，建成城区面积300平方公里，城区人口300万人的区域性现代化中心城市。这首先对长株潭三市的房地产

业，无疑是个重大的长期利好。

现在，许多人已经开始在自己的城市之外扩大第二空间，异地置业、自驾车旅游、商务居住开始流行。同时，长株潭也吸引了来自湖南省其他地区的置业和消费力量。朱翔认为，“一小时生活圈”不仅扩大了长株潭三市居民的生活半径，同时也扩大了三市内部区县居民的生活半径，如长沙市区附近的望城县、宁乡县，株洲市的株洲县、醴陵市，湘潭市的韶山市、湘乡市，这些县（市）居民将为三市主城区的消费市场注入大量新的资金血液。

今年7月，长沙的一次房地产市场调查显示，长沙以外的株潭地区的房地产消费人群显著增加，株潭在长沙置业占据相对的地缘优势。专家认为，通过推进长株潭城市群的交通网络建设，工作在株潭，住在长沙，可望成为未来长株潭市民的新生活方式，这种趋势将随着长株潭城市群“两型社会”建设、全省新型城市化的强力推进而更加明显。

据长株潭两型办常务副主任徐湘平介绍，三年来，湖南以“两型社会”建设作为加快转变发展方式的方向和目标，以改革促发展，试验区已步入科学、率先发展的轨道，改革的深度和广度、湖南与国家形成的强大合力前所未有。试验区获批以来共取得5大主要成绩：——改革建设的总体框架基本形成。编制1个改革方案和12个专项改革方案、1个区域规划和16个专项规划，为“四化两型”建设明确了行动路线图；在中国率先编制“两型社会”统计指标体系，出台了“两型”产业等6大标准，形成从顶层设计到标准体系、项目实施的指导推进机制。

——城市群综合承载能力不断提高。全方位规划“两型”立体交通体系，启动建设“七纵七横”核心区城际干道网、“一环八射”高速公路网和“一纵两横半环”城际铁路网；推进信息化建设，长株潭成为中国唯一的通信同号升位和三网融合试点城市群，一体化融城步伐加快。

——初步构建了“两型”现代产业体系。试验区三次产业结构由2007年的15.9:4.8:9.3调整为今年上半年的10.5:7.6:41.9。先进装备制造、新能源、新材料、生物医药等一批战略性新兴产业快速成长，长株潭已成中国七大综合性高技术产业基地之一，高新技术产业增加值占GDP的12.3%。

——生态环境进一步改善。实施湘江水污染整治三年行动计划和重金属污染专项治理，关停各类污染企业1017家，变性污染土地34.4平方公里，重金属削减率达50%以上；源头治理、农业面源治理等工程，新增日污水处理能力169.5万吨，城镇生活垃圾无害化处理率达75.5%。

——重点领域和关键环节的改革取得实质性进展。积极构建部省合作平台和机制，已有34个部委、71户中央企业在试验区实施50多项试点；加快推进重点领域和关键环节的改革创新，为转方式、促“两型”积累了体制机制经验。

得益于“两型社会”试验区建设，长株潭城市群走出了一条经济发展与生态建设的“双赢”之路，核心增长极作用进一步凸显。据统计，三年来，长株潭三市对湖南省的经济增长贡献率达55%。

三城融合两型社会下，房地产走向如何？

随着长株潭城市群轨道交通工程、长株潭城市化往干道互相对接、城市基础设施工程等为代表的城市、配套设施的调整发展，这一区域的空间概念也将打破，消费者住房心理范围逐步放宽，特别是三市整合的结合部以及新城区，将无疑继续成为经济发展的热点区域。

但是，三城融合中房地产业存在着发展水平、开发水平以及价格水平的不平衡。长沙作为一个省会城市，其自身强大的经济发展水平决定了其强大的购买力，房地产要想真正融合还有很长的一段路要走。

南城将成今后增长极

目前政策着重关注长株潭融城开始形成的新南城板块，这里有政府机构、有生态、有配套、有未来，省政府以其强大的辐射能力和集聚能力使这里成为最具发展潜力的板块，长沙南城的地产开始春潮涌动。福晟的钱隆樽品和钱隆学府都属于天心区招商引资重点工程，还将继续关注这块长沙大都会进程中的引领板块。

商业地产将迎来春天

长株潭商业地产的发展与三城融合的趋势是密不可分的三城融合，会给发展中的长株潭商业态势增加前进的推动力，乡村综合体的凝聚和辐射作用会越来越明显，区域金融、消费中心的日益发展，会对长株潭的房地产行业起到极大地支撑作用，房地产业进入理性发展的循环。

房价不会因融合而大幅波动

当前长株潭的房价都基本没泡沫，三城融合，势必会让交通要道、轻轨沿线的物业具备更高的增值空间，但长沙的发展模式终究还是“四面开花”式的发展，土地资源相对也就显得比较富余，房价不会因为融合而大幅度提升。

一、两型社会建设下房地产开发原则

第一，在做城市规划的时候，一定要坚持科学发展观，科学发展观的核心是以人为本，这不是空洞的，是一个非常具体的、有针对性的。因为，我们在做规划的时候，要把人的因素考虑进去，人最重要的是居住，人居住在哪里，是在城市规划中首先要考虑的问题。

第二，我们搞城市规划，一定要从大局出发，我们正处在城市化快速推进的过程中，真正的城市化是农村人口转移到城市的过程。所以，未来长沙市居住的可能不完全是长沙市的人，甚至不仅仅是湖南省的人，应该是全国的人，所以发展的步伐会很快，规模也会发展得很大。所以，长沙市现在做规划的时候，一定要考虑到城市面积扩大到多少，有多少建筑面积，未来的城市发展可能有我们意想不到的事情。我们很多的规划教训就是因为我们考虑得太近了，没有想到我们的发展水平会那么快。因为，未来将有10多亿人住在城市，最高峰的时候有15亿人，这些人居住在哪里？肯定要居住在环境好的地方，城市不能建在大沙漠里面去，我们要以人为本，把城市建设在环境友好的地方。长沙的环境在全国来说都是最美、最好的地方，也是人们最向往的地方，那么最向往的地方，人口聚集的规模可能会很大，我们在规划的时候一定要想到这一点，不能仅仅考虑长沙，也不能仅仅考虑湖南人，要考虑全国的人民，所以一定要想得大，想得更长远。

第三，要考虑中国的国情。中国的国情是人口多，耕地少，可供居住的空间也比较少，大沙漠、大戈壁地区人口承载力都比较少，总的来说我们的空间比较小，怎么办呢？要集约发展。所以我们要集约土地，不断建设超后发展的城市，我们不是考虑城市一定要搞得很大、很美，我们要考虑搞出好的环境，要让以后有饭吃，如果现在都建设房子，没有耕地，把山地推平，铺上水泥，可能现在住得舒适一点，便捷一点，但是我们为后代就造成了很大的困难。所以，一定要集约发展，如何集约发展？实际上我们要向空中要空间，向地下要空中。那么，我们向空中、地下要环境。所以，要使我们的经济发展，人的居住和环境和谐。二、两型社会建设下地产开发商的机遇与挑战

“两型社会”获批，对于政府和发展商既是机遇也是挑战。从开发商的角度来说，在实际建设过程中有非常多的矛盾。比如“两型社会”中的资源节约和环境友好问题，拿长沙来讲，环境友好问题本来有非常好的优势，比如山清水秀、地貌、纬度都比较分明，是一个适合居住的区域。但是，对资源节约来讲是一个非常大的挑战。牵涉到资源的保护问题，资源的利用问题，从住房来讲，建筑的节能减排在整个社会里面，区域研究可能占到70%。但是，我们国家还处在发展中，

以前我们在开发建设的过程中，这方面是做得不够的，做得不够的原因确实有市场的原因，不是开发商不愿意做。那么，从目前的情况来看的话，实际上我们国家在实现“两型社会”，在资源节约的过程中，需要各方面的努力，才能达到我们所需要的结构，第一需要政府的政策，；第二，需要全民的意识。资源节约问题，中国人说实话，还是有一些意识，但是是不够的；第三，发展商要实际推动。政府推动了、社会推动了，真正执行的是开发商。开发商在执行的过程中有很多方面的约束，比如市场的约束，市场价格问题；还有政府政策对它的影响，比如湖南这个地方实行的是强制节能的政策，你必须做，如果没有强制政策的话，估计开发商不会做。不会做的原因很简单，如果我把它做了，别人没做，从建筑外观是看不出来的，但是在销售过程中，显然做了节能的，就没有办法和没做节能的竞争，因为老百姓买房时是不太清楚的，也感觉不到在使用过程中的好处，因为在使用过程中的好处要住了以后慢慢的才会体会出来。所以，要做资源节约，要达成这个目标，需要政府、社会、开发商三位一体共同推动。

“两型社会”的建设不仅仅对企业，其实对我们国家，对我们所有人都是挑战。但是，对于武汉大都市圈和长株潭城市群的“两型社会”的建设，长株潭政府和全体的长株潭人民不能认为它是一个“紧箍咒”，很多地方没有获批也照样面临这样的挑战。2008年，两会到十七大，中央都提倡了要资源节约、环境友好，但是我们很多地方已经没有多少的基础来大规模的改善。从规划上讲，仍旧有很多规划工作要做，特别是对于环境的问题，对于节能减排不光是建筑层面的问题，规划目前还存在很多的问题。但是，抽象地说，我们应该有紧凑城市的意识，所谓紧凑简单地说就是组团式的，我们对汽车的依赖少了，尾气排量就少了，环境就会好多了，其实简单理解就是这样的。但是，我个人觉得虽然在规划上有很大的压力，但是我觉得在节能减排上还是有很多的潜力，这也是一个巨大的商机，谁先做好了，你推广以后还是有很大的商业机会的。中央政府给了长株潭建设“两型社会”的契机，长株潭要发挥自己的智慧，特别是企业还是可以做出示范性的工作。

节能的问题要从国家的一个大的政策来考虑，现在我们的能源浪费很大，有很大一部分是房屋建设的结构、质量形成的。怎样改善房屋的质量，是我们国家节能减排政策中一个大部分。比如，房地产开发商如果真正造了一栋节能的房子，成本肯定会很高。政府在这方面就要考虑，对于给真正做节能的房地产开发商有政策。正如政府出台政策来推广市场买节能灯，同样的原则也会使用到房地产上。另外，应该鼓励购房者买节能的房子，让他们从内心里面接受比较高的房价，也许今天买房子之后多出了很多钱，但是由于是节能的房子，那你的空调、暖气的消耗量都会大大减小，要培养公民的环保意识，使他们内心接受节能住房的高价格，要让他们自己为环保、为节能做出贡献。另外，也要让他们感觉到经济上是实惠的。而且，政府在这方面要有一些补贴，要有这样一套配套的政策，才能鼓励房地产开发商建设更多的节能型住房。

目前，许多城市郊区，建了大量的建筑，有的象白宫，有的象别墅，很多孤零零的散落在农村里面。这些是我们的农民工在外面打工赚了钱，回来互相攀比的建房子，建得很大，很豪华，但是最后那些房子都没有人住，因为他们要打工都住在城市里面，这些城市就是老太太住。有一种说法：一楼住老太太，二楼住小偷，三楼住乞丐，四楼住老鼠。如果，我们不从根本上解决土地二元结构的关系的话，城市土地肯定是不够的。农民进城买房子，城市的土地使用掉了，但是他们在乡村的宅基地，建了房子也没有人住，城市的土地供应有很大的压力，也

是有底线的。所以，我们在房子买卖的情况下，可以考虑采取置换的办法。比如我们这里从湖南湘潭来了100名农民工，他们要到城里来住房子，那他们原来的宅基地，我们把他们的宅基地换成土地票，政府把宅基地的粮票转移到长沙。很多人城市有大量土地浪费，我觉得土地浪费不在城市在农村，这是政策问题。这些问题如果不解决的话，我们很难解决在一个非常配套的、完整的政策体系下解决土地供应问题，解决房子价格问题。因为，我们一亿、两亿、三亿农民进城，这个问题不解决，我们的人们不可能安居乐业。

政府应该制定建筑节能的标准，国家在资源，包括能源使用的价格形成机制上，还没有充分体现我们资源紧缺大背景下的一些问题。要实现可持续发展，形成一种价格机制，对集中高消费的人，要在价格机制上有一个制约。这要出台一个比较可行的具体办法。对于企业：第一，必须是非常好的产品，但是也必须要有合理的利润，没有合理的利润它也发展不了。所以，作为开发商来讲，还是比较痛苦的。尤其是牵涉到价格问题的时候，将长沙的价格和外面的城市房价比，低得没有办法把它做得更好，你的能力达不到也是一个很大的问题。为什么有时候讲内地的，中西部原来开发的水平，或者说开发出来的产品没有原来的好，这中间就有一个利润空间的问题，中西部原来利润空间比较大，没有办法做大。

房价问题由这么几个因素构成，首先，它取决于供需关系，按照价格和价值规律的关系，它是由供需关系来决定的。那么，同时它也由建造成本决定。这个成本，一是土地价格，这是一个很重要的因素。这几年土地招牌挂，长沙市的土地由几万、几十万一亩也涨到了上千万，两千万一亩，土地价格在房地产开发商开发成本里面占了很大的比例，当然还有其他节能等因素的影响。另外，还有一些投资性的需求，投机性的需求都在助推房价上涨，作为长沙这个二线城市来讲，我觉得成本的提高是房价上涨的最主要的原因。目前，长沙的房价在全国的70个大中城市中是处于比较低的水平，是中低水平。在40个大中城市当中，我们的房价是倒数第三，也不会超过倒数第五的水平。所以，长沙的房价下一步大家很关心，很多人都在想是不是会跌，也有很多人关注是不是还会涨，可能盼望涨的人也有，盼望跌的人也有。那么，房价在一个过程中有涨有跌，或者在不同城市不同地区不同版块中有涨有跌也是正常现象，关键是要市民对房价有一个正确的认识。房价的涨幅，与国民经济发展速度和人均增长收入同步上涨，或者是一种协调的增长的话，大家应该是高兴的。所以，在未来一段时间，长沙的房价如果是控制在小幅稳步上涨的春天，才是长沙房地产健康的标志。

中国的房价上涨有它的合理性，因为中国的经济处在高速发展的阶段，每年GDP以10%的速度提升，在这样的大背景下，象西方国家，很多年都是房地产发展成为经济的大推动力。大量的农民进城，所有的老百姓都希望改善自己的住房条件，因为过去老百姓的住房很多太差了，普遍要改善老百姓的住房条件，这就有了对房地产的极大需求，又推动了这个市场。恰恰在这个时候，中国有上亿的农民工进城，而农民工进到城里以后，又没有很好的解决它在农村的宅基地的问题，他的宅基地没有解决，他们赚了钱又来城市买房子，这是二元结构的一个重大问题造成的。政府在整个开发过程中，房地产的开发给政府带来了极大地利益。全世界没有一个国家政府的房子有我们国家政府的房子漂亮，英国的财政部，他们的楼梯都要垮下来一样；美国国务院，贸易洽谈代表处，他们的房子都是很旧的，几十年、上百年的老电梯。

而且，房价是由供需的矛盾引起的，不断推高是因为需求过大，供应不足。对于推动需求，政府是有一定的原因的，比如首付非常低，大家出几万块钱就可

以拿到一百多平米，但是后来发现月供很困难，发现利率不断在涨，实际上给了大家一个误导，大家开始买房的时候利率是不动的，后来慢慢会涨了，贷款就多了，就开始压缩自己的消费。另外，有一批人用父母的钱满足自己住房的要求，把父母辛辛苦苦几十年攒的钱拿来给子女买房子，所以这是一个供需。城市化趋势也有必然的因素。我们讲“居者有其屋”，不是提倡“居者优其屋”，租房也是一种物业形态，政府要保障低收入群体，不可能保障所有人，甚至不可能保障多数人的住房需求。所以，未来廉租房将是政府的责任，商品房是一般商品，廉租房是公共商品，也是政府的责任，政府把低收入群体住房解决了，中收入和高收入要市场来解决。

长株潭三市“两型社会”建成以后，对市民、对投资者最大的好处：首先最主要的是功能的协调、整合，要想把区域的核心地区做强，把吸引力、辐射力、拉动力做强的话，有的时候靠一个城市它的力量不够，这是一个前提。所以，经常有几个城市组成的城市群的核心地区的概念，这种考虑主要是基于原来几个城市之间功能的差异性，怎样把优势整合起来。这是把长株潭一体化，长株潭作为中部核心地区的最主要的初衷。第二点，一个空间形态，无论是城市群也好，城市也好，应该说在这个空间的逻辑上，至少从专业的角度，有一种所谓的合理的格局，这种格局简单地说，应该是符合可持续发展，或者用现在符合生态的精神，符合生态文明的格局。再具体一点，就应该有一个生态安全的格局。这个生态安全格局，有一个不争的事实，城市达到一定程度的时候，它的效率是非常之低的。

国家应该从政策、领导，包括所有的舆论导向它走向更和谐，实际上“两型社会”一个最大的主题就是和谐。国际上也有一些城市，象美洲因为外贸的发达，经济的发展，但是它们的经济发展不是可持续的，所以又在城市中囤积了大量的贫民。所以，我们的城市化进程，一定要借鉴发达国家的经验，要吸取那些教训。我们的发展一定要建立在产业集聚和产业发展的基础上，如果人们没有就业，那集聚人口是非常危险的，所以要用就业带动城市化的水平提高。我们讲的“两型社会”是讲农业、工业产业协调发展，工业也要是资源节约型、环境友好型，发展工业，不一定就对环境造成严重的污染，也不一定就是资源的浪费。所以，要掌握好那个度，如果不掌握好度，说搞“两型社会”都搞居住，都搞旅游，都种树，这恐怕是不现实的。我们是发展中国家，我们要让大家的收入和生活水平得到提高，没有收入和生活水平的提高，大家住在城里也没有用。

三、“两型试验区”的经验、成就和未来

长株潭试验区获批三周年，规划体系初步形成

在省委、省政府的坚强领导下，各市各部门共同努力，以“两型社会”建设作为加快转变发展方式的方向和目标，以改革促发展，取得明显成效，试验区步入科学发展、率先发展的轨道，“两型”理念深入人心前所未有，省与国家、省与各市形成的强大合力前所未有，改革的深度和广度前所未有，城乡“两型”建设的力度和一体化发展的速度前所未有，试验区正在发生全面而又深刻的变化。

城市群核心增长极作用进一步显现，三市GDP占全省42.6%，对全省经济增长贡献率达55%，“3+5”八市GDP占全省80%；社会和谐稳定，城乡面貌显著变化，人民群众得到更多实惠；试验区快速发展带动全省经济逆势而上，成功跨入“万亿俱乐部”行列，跻身全国十强。人民群众的认同感、使命感不断增强，对试验区建设既充满期待，更充满信心。

长株潭试验区建设的一大特色是“省统筹、市为主、市场化”。经过三年的努力，推进机制已经初步建立。表现在七个方面。一是省统筹。省里成立了高规格领导协调委员会，建立了专门研究试验区工作的会议机制、联席会议制度，考核、督查制度，负责重大规划的编

制、重大政策的出台、重大标准和规范的制订、重大区域性项目的协调。二是市为主。各市为实施主体，先行先试，将改革建设的各项目标和任务落到实处。三是市场化。以市场化为取向推进改革，组建了湖南投资发展集团作为试验区主投融资平台，市县融资平台发展迅速。组建区域性股份制商业银行华融湘江银行。积极探索组建OTC市场。组建“两型”产业基金和长株潭“两型”城市发展基金，总规模300亿元，将撬动3000亿元社会资金。与国开行合作编制实施城市群系统性融资规划，打造资金“洼地”。四是政策保障体系。省委、省政府颁发了70多个文件，省人大出台保障试验区改革建设的决定，颁布实施城市群区域规划条例。五是指标标准体系。在全国率先编制“两型社会”建设统计评价指标体系，出台“两型”产业等6大标准，制定绿色建筑评价标准等地方技术标准，初步建立节能减排标准体系。六是部省合作平台。已有34个部委、71户中央企业在试验区布局实施了50多项改革试点，形成了国家部委聚焦试验区的新局面。七是全民参与。广泛开展“两型”机关、园区、企业等十大创建活动，长沙推行社区碳排放达标试点，株洲编写“两型”童谣，湘潭出版“两型”课本，开展万人联动“洗”湘江、地球熄灯一小时、徒步湘江环保行活动。

目前，试验区的规划体系已经初步形成。一是编制了1个改革方案和10个专项改革方案、1个区域规划和16个专项规划，为“四化两型”建设明确了系统性好、创新性强、层次很高的行动路线图。二是凸显规划“两型”特色。将国家主体功能区划分的单元从县区细化到乡镇，实行精准管治，对生态绿心实施“高层次规划——保护性开发”的模式。积极推行国家规划的环评试点，实施反规划法。三是狠抓规划落地。探索经济社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和融资规划“四规统一”。编制市、县改革实施方案和各类下位规划，将“两型”蓝图具体化为一个个可操作的实施方案、政策措施和重大项目。建立规划局长联席会议制度。实行规划“一票否决”。

按照总体改革方案的要求，十大体制机制创新全面展开。比如，资源节约方面，建立价格杠杆调节机制，实行绿色电价，试行分质供水和阶梯式水价，2009年，试验区带动全省万元GDP能耗下降5.1%，降幅创历史新高，万元工业增加值用水量下降24%。出台民用建筑节能条例，实施大型公共建筑节能监控和改造。长沙、株洲、娄底率先全国推行宾馆酒店取消免费提供“七小件”。环境保护方面，探索环境保护的市场化运作机制，实施环境污染责任强制性保险试点，对流域内51个市县实行省级财政生态补偿，长沙环境资源交易，株洲清水塘治理，湘潭环境立体监测都作出了示范。创造了农村环保自治模式和“户分类、村收集、乡中转、县处理”的垃圾分类处理模式。又比如，土地管理方面，将园区用地效率纳入新型工业化考核，制定市州政府土地管理和耕地保护责任目标考核办法，建立城乡统一的土地流转交易市场。在长沙市探索形成了五种新型节地模式，其中新河三角洲节地模式，开发强度提高40%，进入世博会国家馆，武广客运南站模式节地率达40%，成为国家唯一获批“单独规划、单独计划、单独指标”的站场建设。行政管理方面，推进“法制湖南”建设，率先全国出台行政程序规定和规范行政裁量权办法，发挥了示范作用。促进行政权力“阳光化”运行，实施审计“四分离”改革。城乡统筹方面，加快统筹城乡规划，大力推进城乡基础设施对接，促进城乡公共服务均等化，保障失地农民利益，形成了“两转变一纳入”、“两退出两获得一保留”、“四变三集中”等模式。

政府坚持把城市群基础设施一体对接、共建共享共管作为“两型社会”建设的重要目标，努力打造以轨道交通为主轴、以水能充分利用为重点、以公路和其他交通方式为支撑的“两型”综合交通体系。公路、铁路方面。武广高铁建成通车，沪昆高铁（湖南段）进展顺利。芙蓉大道（长潭段）、红易大道竣工通车，城际铁路长株潭线开工。建设“七纵七横”、770公里核心区城际干道网，“二环六射”、1600公里高速公路网，“一纵两横半环”、760公里城际铁路网，力争实现“3、6、9”通勤目标。全面完成“通畅通达”工程，基本实现村村通水泥路。机场、航道方面。实施长沙黄花国际机场改扩建，由节点机场打造成为国际通用机

场。加强以湘江为重点的“四水”航道综合治理，加快水运“五港一枢纽”建设，湘江通航能力由1000吨级提升到2000吨级。

这里，要特别强调的是，信息一体化建设取得重大突破。省里把信息一体化作为融城的重要标志，着力建设“数字湖南”。颁布了长株潭城市群信息同享规划。长株潭成为全国唯一实施同号并网升位的城市群，直接惠及1200多万用户，在国内外产生了良好影响。三网融合试点顺利启动，3G网络覆盖县城以上区域，90%以上农村实现宽带通，有效推动广播电视、新媒体、通信业与其他现代服务业融合发展。成功研制出我国首台千万亿次超级计算机系统“天河一号”，国家超级计算长沙中心正式奠基。

“两型社会”建设，产业是支撑”，政府从四个方面推进了生态宜居城市建设，打造“绿色湖南”。一是精心呵护城市群绿心。按照“国际视野、国际咨询、国际招标、国际设计，达到国际水平”的要求，编制了长株潭城市群生态绿心地区总体规划，对525平方公里生态区域实行保护利用，其中120平方公里原生态实行禁止开发，强力推进6大湿地、20个森林公园建设，构筑生态隔离、绿色屏障，打造国内外独一无二的城市群“绿心”。二是突出湘江风光带建设。规划建设集生态、文化、防洪、观光于一体的绿色经济长廊，沿江61公里防洪堤和72公里沿江景观道路建设进展顺利。三是大力治污减排。实施湘江水污染整治三年行动计划和重金属污染专项治理，累计关停各类污染企业1017家，变性污染土地34.4平方公里，重金属削减率达50%以上，新增日污水处理能力169.5万吨，城镇生活垃圾无害化处理率达到75.5%。二氧化硫排放提前一年完成“十一五”减排任务。四是强化城市环境整治。长沙大力实施环境综合整治工程和背街小巷提质改造工程，分别荣获联合国“人居环境良好范例奖”和国家“最佳人居范例奖”。株洲开展城市“四创四化”，由曾经的全国十大重污染城市蝶变为以现代工业文明为特征的生态宜居城市。湘潭开展“三整四化”，跻身国家园林城市行列。

这几年，省里积极推进“创新型”湖南建设，“两型”产业快速发展。一是建设低碳高新技术产业基地。长株潭成为全国七大综合性高新技术产业基地之一，长沙经开区、浏阳生物医药园等一批低碳高新技术产业基地加速崛起。二是大力培育战略性新兴产业。出台加快培育和发展战略性新兴产业总体规划，先进装备制造、新能源、新材料、生物医药、节能环保等一批战略性新兴产业快速成长。三是积极发展循环经济。株洲清水塘获批国家循环经济试点园区，全国首个再制造产业园——长沙浏阳再制造产业园加快建设。汨罗获批全国六个“城市矿山”试点城市之一。娄底利用余热、余压、余气发电，2009年发电量占到全市工业用电量的1/4。四是打造产业集群。启动“四千工程”建设，形成了7个过千亿产业、3个过五百亿园区、14个过百亿企业，产业集聚度不断提高。五是以文化产业为标志的第三产业快速发展。文化产业增加值占GDP比重为5.3%，排全国第五，原创动漫产量连续5年居全国第一。六是加强低碳高新技术研发和应用。搭建了电动汽车、轨道交通等技术创新战略联盟，自主研发了污泥常温深度脱水、餐厨垃圾处理、废旧冰箱无害化处理、非晶硅光电幕墙等大批“两型”技术和产品。

规划布局大河西、云龙、昭山、天易、滨湖五大示范区和十八个片区，是长株潭的独创。我们的目标是努力把示范区打造成为全省改革的“经济特区”、新型工业化的先导区、新型城镇化的展示区，到2020年在经济上再造一个长株潭，成为湖南崛起的核心增长极。三年来，示范区建设已经全面起步。一是抓紧编制示范区五区十八片改革建设实施方案和总体规划，明确了各示范片区的功能定位。二是率先实行大部制试点，改革审批制度，推动行政流程再造，示范区行使市直部门部分行政许可权。三是加强以交通路网为重点的基础设施建设，长沙大河西先导区、株洲云龙示范区、湘潭天易示范区路网框架基本形成。加快建设“两型”产业聚集区，湘潭高新区、常德经开区、岳阳经开区、宁乡经开区等成功实现优化升级。

以人为本是科学发展观的核心，也是省委省政府的执政理念三年来民生得到改善和社会

事业得以发展。首先，试验区民生得到较大改善。一是居民收入较快增长。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别是2007年的1.24倍和1.28倍。二是生活水平不断提高。城、乡人均住房面积分别提高到30.2平方米和41.7平方米，分别比2007年增长6.3%和3.8%。初步实现三市金融服务同城化、“网上户口迁移”办理、房地产市场一体化。社会就业更加充分，登记失业率控制在4.25%以内。人民幸福指数不断提高，长沙市连续两年荣获“中国最具幸福感城市”称号。三是居住环境进一步优化。着力实施安居工程，加大廉租房和经济适用房建设，三市群众居住环境进一步改善。2010年1-10月，长沙市新增廉租住房4662套，新建公共租赁住房1732套，发放经济适用房住房货币补贴7008户。四是拆迁安置更加合理。探索了实物安置与货币安置相结合的模式，确保了拆迁群众就业、社会保障的落实。湘潭市形成了征地拆迁零上访的“九华模式”，益阳东部新区探索了“前居后园”的安置模式。五是社会保障加速覆盖。形成了以五大社会保险为基础，以新型农村合作医疗、社会优抚和社会救助为补充的社会保障体系。长沙市实现社会养老保险全覆盖。

第二个方面，社会事业全面发展。加强产学研金合作，推行三市知识产权一体化，实施重大科技专项，自主创新能力不断提高，科技成果转化和产业化进程不断加快，2010年1-9月长株潭三市高新技术产业投资增幅达26.2%。出台了湖南省中长期人才战略规划，加紧引进国际高端人才和先进适用技术，推进人才储备。义务教育合格率稳步上升，职业教育方兴未艾，长沙职业教育基地、株洲职教科技园、长株潭职业院校实习实训基地等项目投入使用。大力发展公共文化，切实保护非物质文化遗产。全面启动医药卫生体制改革，株洲公立医院改革试点初见成效，城乡医疗卫生服务体系更加完善。

试验区第一阶段改革建设工作取得的成绩令人瞩目，使我深切地体会到，只要我们把国家战略与湖南实际紧密结合，改革、发展就能得到强劲的动力支撑。

第一，坚持好解放思想这一根本。只有解放思想，才能形成新思路、拿出新办法、解决新问题。试验区建设，“两型”是主题，也是“两难”，能否处理好一系列“两难”问题，在中部欠发达省份走出一条路子，直接决定试验成败。欠发达地区搞“两型”困难很大，但是不搞“两型”，现在和将来的困难更大。“两型”社会建设为我们确定了产业发展的定位、结构转型的方向，在国家的大力支持下，只要我们坚持“两型”不动摇、下死劲、出实招，就能抢占先机、赢得主动、取得突破。

第二，处理好“两型”社会建设与转变发展方式的关系。“两型”社会建设与经济发展方式转变在本质、目标、内容、动力、手段上是一致的，转变发展方式是建设“两型”社会的必然要求和必由之路，“两型”社会建设是发展方式转变的方向和目标，两者有机统一于科学发展观的实践。一方面，以“两型”为引领，从产业发展、体制机制创新、基础设施建设、生态环境保护等方面掀起一场发展方式的变革，实现生产、生活、消费方式的根本转变，切实把长株潭打造成全国转变发展方式的示范区、引领区。另一方面，以转变发展方式为途径和支撑，用好、用足先行先试权，探索建立符合科学发展观要求、保障科学发展的体制机制，加快推进“两型”社会建设，为全国作出示范。

第三，协调好改革与建设的重点。改革是动力，发展是目的，在推进试验区“两型”社会建设过程中，两者相互统一。一方面，改革是试验区的灵魂，是国家对试验区的最大期待。不能重项目、轻改革，把试验异化为装太阳能路灯、修环保路，而是要直面体制机制问题，有什么问题就解决什么问题，敢闯敢试，走出新路。“先征后转”、“土地变性”的大胆尝试，投融资平台搭建等等一系列改革举措，为试验区建设注入了无穷的动力。另一方面，发展是改革的载体，不能为改革而改革，要围绕发展的要求改革，像城际铁路、湘江流域治理、长株潭一体化等重大建设，迫切需要突破传统的体制机制和模式。以项目化的方式推进改革总体方案设计的十大改革，避免一般意义上的号召，形成顶层设计、实施方案设计、启动实施、过程监控、总结提升等系统流程。

第四，体现好让群众得实惠的宗旨。“两型”社会建设涉及方方面面，省委省政府始终把改善民生、服务群众放在首位，安排改革建设项目首先考虑群众受益，加快污染治理、生态修复，“两型”产业培育、基础设施建设、一体化推进，追求水更清、天更蓝、路更畅、城更美，真正让人民群众得到实惠，从而赢得群众更多的理解、支持。

第五，设计好试验区建设的推进机制。我省经过深入研究，确立了“省统筹、市为主、市场化”的原则，实践证明，是行之有效的。特别是市场化，要着力形成政府主导与市场运作的协调。这次试验区与以往不同，以往是国家给特别政策，这次给的是责任，必须付出改革成本。民间蕴藏着无穷的力量，国家试验区激发了建设发展的热情，必须注重发挥市场的作用，调动一切可以调动的社会资源投入“两型”社会建设。

建设“两型社会”是建设“四个湖南”的最终目标和方向

省委九届十次全会审议通过了《中共湖南省委关于制定湖南省国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，吹响了“四化两型”、建设“四个湖南”的号角。对于“四个湖南”与“两型社会”的关系，我理解，建设“四个湖南”是加快发展方式转变、促进“两型社会”建设战略决策的具体化，是手段和途径，建设“两型社会”是建设“四个湖南”的最终目标和方向。

第一，以建设“绿色湖南”推进“两型社会”建设。生态环境是生产力、竞争优势、发展后劲，绿色发展是“转方式、建‘两型’”的根本所在，要坚决守住“绿色”这条“底线”，把绿色发展放在突出位置。一要突出保护生态资源。全面实施湘江流域综合治理和生态修复，真正使老百姓喝上干净的水，呼吸到清新的空气，吃上放心的食品，有一个良好的生产生活环境，让长株潭城市群再现“麓山不墨千秋画、湘江无弦万古琴”的秀美景象。二要突出发展绿色经济。大力发展新能源、新材料、可再生能源、环保产业等绿色新兴产业。推动清洁生产，发展循环经济，加强节能减排治污，实现减量化、再使用、再循环。三要突出引导绿色消费。按照经济实惠、生态效益、符合平等的“三E”原则和减少非必要的消费、重复使用和再生利用的“三R”原则，以环境标志产品认证为抓手，积极追求既满足生活需要、又不浪费资源和不污染环境的消费模式。

第二，建设“创新型湖南”推进“两型社会”建设。创新是发展的动力与活力之源，唯有创新，才能抢占发展的制高点，才能引领未来发展。“转方式、建‘两型’”是经济社会的深刻变革，只有依靠深化改革创新才能实现有效推动。一要加强体制机制创新。紧紧围绕改革发展的要求选择改革的切入点，先行先试先改，突出解决资源节约、环境保护、城乡统筹、产业发展、基础设施建设、行政管理等方面的问题。实施项目化推进，使改革落到实处、取得实效，让改革的活力最终得以充分释放。二要加强自主科技创新。加快完善以企业为主体、市场为导向，产学研相结合的技术创新体系。认真组织实施好科技重大专项和工程，尽快突破新材料、新能源、生物医药等领域一批共性技术、关键技术和配套技术。强化企业创新主体地位，推动企业产品、生产工艺、市场营销、标准体系、企业文化等方面的创新，重点建立一批技术创新基地、科研成果转化基地和产业孵化基地，着力培育自主知识产权和自主品牌。

第三，以建设“数字湖南”推进“两型社会”建设。信息化是未来经济社会发展的方向和趋势，是提升综合实力、经济竞争力和现代化管理水平的重要手段，“转方式、建‘两型’”，离不开信息化的有力支撑。一是通过信息化改造传统产业。广泛利用信息技术,大力开发和利用信息资源,提升企业信息化水平和能力，促进传统产业结构调整升级。二是通过信息化加快战略性新兴产业发展。大力发展电子信息产业。推动信息化与工业化深度融合，围绕电动汽车、新能源、新材料、节能环保、生物医药等战略性新兴产业，积极推进设计研发信息化、生产过程智能化、生产装备数字化、经营管理网络化。三是通过信息化打造新的消费热点。加快推进“三网融合”试点，形成新的经济增长点。加快推进信息服务业发展。拓展新

型消费领域，抓住3G发展、宽带建设的市场机遇，促进信息消费。全面开展“家电下乡”、“宽带下乡”和“信息下乡”。四是通过信息化提升城市群数字化水平。坚持以数字城市建设为重点，推动信息技术在政务、商务、生产、生活、社会管理方面的应用，提高全社会信息化水平。加快湖南超算中心、云计算、物联网等一批数字化重大项目建设。

第四，以建设“法治湖南”推进“两型社会”建设。法治是以严格依法办事为核心，以制约权力为关键的社会管理机制、社会活动方式和社会秩序状态，在当前社会条件下，推进“转方式、建‘两型’”必须要有强有力法治作为保障。一是提高行政效能。切实加强政府自身建设和改革，全面实施政务公开，大力推行行政审批流程再造，真正让行政权力在阳光下运行。二是创新社会管理。强化政府社会管理和公共服务职能，积极培育发展各类社会组织，推进基层社会管理体制改革，提高社会管理水平。三是加强法制建设。加强地方立法工作，严格执法监督检查。坚持依法行政，建设法治政府。进一步固化体制机制改革成果，使之加快转化为必须遵守和可以普遍操作适用的政策法规。四是优化发展环境。着力营造良好的经济发展环境，为企业等市场主体提供优质高效的服务。努力营造公开、公平、公正和可预期的社会环境，安全、透明、信用的生活环境。

“八大工程”作为长株潭试验区第二阶段的工作重点写进了省委《决定》，主要包括：一是“两型”产业振兴工程。用先进适用技术改造提升传统产业，淘汰落后产能；加速新能源、新材料、生物医药、节能环保、文化创意等战略性新兴产业发展，构建特色突出、结构优化的“两型”产业体系，壮大一批千亿产业、发展一批千亿集群、培育一批千亿企业、打造一批千亿园区。

二是基础设施建设工程。加快“七纵七横”核心区城际干道网、“二环六射”高速公路网和“一纵两横半环”城际铁路网建设，实现“3、6、9”公共交通目标，加速高铁、港口、河道、机场建设，大力提升通道能级，打造以轨道交通为核心的“两型”综合交通体系，形成“布局合理、功能完备、特色鲜明、承载力强”的城市基础设施体系。

三是节能减排全覆盖工程。以节能减排在线管理为突破口，深入开展“万家企业节能行动”，逐步推广合同能源管理，促进建筑、交通、商业、民用等领域的节能推广，在全国率先形成节能减排考核评价、行业标准、用能标准和设计规范等系统管理的体制机制。探索排污权、碳排放权有偿使用和交易试点。

四是湘江流域综合治理工程。以保护饮用水源安全为主要目标，实施湘江流域水污染综合整治新的行动计划，加大对坪塘、清水塘、竹埠港、水口山等重点污染地区的治理，推进重金属污染治理、流域截污治污、城市洁净、农村面源污染治理、生态建设等工程建设，加大生态补偿力度和环保执法力度，促进两岸生态修复，建设美丽繁荣的湘江生态经济带，打造“东方莱茵河”。

五是示范区建设推进工程。在五大示范区大力推进资源、环境、土地、投融资、行政管理等体制机制创新，加快基础设施建设、产业发展、“两型”技术和产品研发和应用、招商引资，推进省市共建、厅市合作，突出益阳鱼形山、湘潭昭山、岳阳湘阴等“两型”特色区域中心建设，努力把示范区打造成为加快经济发展方式转变的示范区、引领区，试验区的核心增长极。

六是城乡统筹示范工程。加快实现城乡规划全覆盖，协调城乡产业发展布局，统筹城乡建设用地，推动城市道路、供水、污水垃圾处理、园林绿化等基础设施向农村延伸，统筹城乡就业、养老、医疗、最低生活保障制度和社会救助体系，加快土地流转和户籍制度改革，促进农民向市民转变，以“两型”村镇建设带动新农村建设。

七是长株潭公交一体化工程。加快长株潭三市城际公交一体化运营、公共交通资源共享、城乡公交一体化、同城公用事业缴费一卡通及干道站场等建设，实现三市公交出行同城同享。

八是三网融合工程。加速电信、广电、互联网之间的互联互通、资源共享，加快建设智