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公租房REITs的住房公积金方案探索

作者：杨刚吴燕华刘国岩吴莉云

来源：《十堰职业技术学院学报》2012年第01期

[摘要]杭州市公租房建设存在较大的资金缺口，而公租房租金虽然不低，但是投资回报率也不高，而且面临很多复杂的管理问题，社会资金都处于观望状态。当前杭州市住房公积金闲置资金较多，利用效率很低，如果能利用公积金闲置资金，构建公租房REITs模式，可以在保证公积金缴存人状况至少不恶化的前提下，解决目前公租房建设资金不足的问题，使杭州市政府与低收入住房困难家庭状况都获得显著的帕累托改进。

[关键词]住房公积金；闲置资金；公租房REITs；杭州市

[中图分类号]F293.33[文献标识码]A[文章编号]1008-4738(2012)01-0056-04

公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一种保障房。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向承租人出租，包括一些新的大学毕业生以及一些从外地迁移到城市工作的群体。当前杭州市公租房建设存在很大的供需缺口，建设资金不足是主因。REITs(房地产信托基金)作为国际上重要的房地产融资手段之一，在我国大陆还未尝试。杨大楷(2011)、田秋生和李嘉莉(2011)、刘颖和马泽方(2011)、冯志艳(2011)以及郑磊(2010)等认为，如果能够利用REITs为廉租房、公租房等保障房融资，则在解决保障房的资金瓶颈问题的同时，还可以提高REITs的政策获准可能性，从而解决目前房地产市场融资的来源与风险都高度集中于银行的问题。

一、杭州市公租房建设及公积金运用现状

1.杭州市公租房建设滞后，供需缺口很大

2004年，杭州开始探索以保障性租赁住房途径解决“夹心层”住房困难，为解决新就业大学毕业生等特定群体过渡性住房需求推出了创业人员公寓。2005年在全国率先开展经济适用租

赁住房政策的研究工作，探索采用租赁手段，通过“政府引导，市场运作”模式解决符合条件但无力购房的“夹心层”群体实际困难。2007年拨付7100万元专项资金购置首批274套经济租赁房源。同年，为解决市区外来务工人员的住房困难问题，推出了外来务工人员公寓。在区级建设的“两项公寓”正式成型的同时，明确以各区为责任主体，每年开工创业人员(新就业大学毕

业生)公寓和外来务工人员公寓20万平方米。2008年又出台了《关于加快创业人才(大学毕业生)公寓和外来务工人员公寓建设的若干意见》，进一步明确两项公寓的各项建设制度。

2009年2月，在前期实践探索和需求调研的基础上，率先在全国建立了同时惠及两个“夹心层”的经济租赁住房制度，出台了《杭州市区经济租赁住房管理办法(试行)》，并逐步对原有的区级创业人员(新就业大学毕业生)公寓及外来务工人员公寓进行有机整合，形成了具有杭州