GDP缩水之后,2018楼市怎么发展？

GDP缩水之后，2018楼市怎么发展？

过去一周的两件大事，对于中国的房地产行业，究竟意味着什么？

■文｜一勺言（微信ID：yishaoyan2014 ）

岁末年初，大事不断。但是，大事往往都隐于细节之中。过去一周，与中国经济有关的大事密集发生。依照我看，大致有两个：

一，中国北方多省GDP官方主动挤水分；

二，中国金融监管调门陡然提升。

这两件事，对于中国的房地产行业，究竟意味着什么？这两件事情之间究竟有何内在逻辑？

很多地产人持不屑一顾的态度，循着历史经验主义思维，觉得这不是一种「例假」么？

一勺言实在不敢苟同。最近与多位高人聊天，收获颇多。一大感悟是，未来一年，大富大贵或者穷困潦倒，不仅是个人运命，而且更可能是一个被精确计算、精心设计的结果。为什么呢？

答案就一句话：今日大事纷纷，一切都与税有关。

我们从第一个大事开始谈起：它们为何主动出手挤压GDP 水分，表现的如此高调，仿佛那是一件好事一样？

原来有这样一个逻辑在。

中国地方政府的财政收入大约分为四个部分。

第一部分是，一般性公共财政收入，主要是各种税收与行业性收费。

它对应的支出就是一般性公共财政支出，可以用于各个领域的支出，相当于一个「万金油」收入。记住这个特征，后面的结论与这个特征高度关联。

第二部分是，政府性基金收入，主要包括土地出让收入，还有相关水利、教育与城市建设附加税。它对应的就是政府性基金支出，主要用于拆迁，城市建设以及相关利息支出。这部分收入的特点是，不能挪用。也就是说，你卖地的钱再多，也不允许挪用到其他用途。这两年国务院与财政部出台了很多政策，查的很严格，对这部分收入严格执行「专款专用」管理。我们经常以为地方政府卖了地有了钱，经常可以随便花，这个印象是十分错误的。

第三部分收入是，社保基金收入。顾名思义，它对应的是相关的社保支出。这几年全国养老金普遍空转，所以事实上腾挪的余地很小，对它的资金专用监管，也可能最为严厉。所以这部分资金是有护身符的，谁动谁死，想想上海当年的社保案。

第四部分收入是，地方国有企业的经营收入，它大致对应的就是地方性国有企业的工资发放，各种福利等，特征也是专款专用。

我们总结下，就会轻易发现，这四部分收入中，只有第一部分的税收收入是不限制用途的，可以用来发工资，修建基础设施，补贴社保，由地方政府自己根据预算进行支出使用，而其他三种收入，脸上都贴着「不得挪用」的封条。

作为监管方，财政部是全国的财务大总管。这四项收入，在财政部那里，都各有一个专用账户，彼此之间是不能混合的。财政部每个月都在清理监督这些账户，防止造假。

这样一来，在最新的财政税收体系下，对于地方政府而言，它最大的动力来源就几乎只有一条：增加税收收入，而不是像卖地收入这样的非税收入。

那么，增加「万金油」的税收收入，只有两条路可以走：发展实体经济，以及，向中央要补贴与转移支付。

但是，一个问题迎面而来。

实体经济振兴，需要时间。但是，当下的财政收入空白急需填补，地方政府必须堵住一切窟窿，按时支付债务利息，防止地方债务被引爆。那么，向中央喊穷，多要转移支付，就成为一个十分现实的选择。

可是，两年前，中国全面施行了营改增的税收新政。营改增意味着什么呢？增值税是国税，是中央与地方共享的，一旦你虚报GDP，那么就要拿出来更多的增值税收入交给中央，本来地方政府的地税就不够，拿更多国税出去，这些曾经虚报GDP的省份肯定是疯掉的。

所以，我们就在2018年的1月份看到一个几乎难以置信的画面：几个北方省份与直辖市，纷纷主动披露过去几年的GDP有大量水分，根据官方统计，基本上都有20%左右的比重。

这种罕见的「主动认错」背后，主要是税收因素使然，另外一个因素也与换届之年，现在的不愿意为过去的政绩背锅有关。

现在，真正的重点来了：这一切，与我们安身立命的房地产行业有什么关系呢？

结论是：肯定不是利好。

至于是不是大的利空，并不好讲。每个城市都各有自己的地产小算盘。

但是，仍然有大量的迹象在暗示，这种来自地方政府主动缩表与缩水，对房地产的杀伤已经开始显现：

一，在上海、苏州等长三角城市，以及北京，地方政府的卖地意愿已经开始降低。

怎么体现呢？很多城市的卖地价格引入了熔断机制，现在的地价与市场真实需求下的低价相比是被低估的。

地价被主动限制住了，但拆迁成本却一点都没有减少。政府收储土地，也是要融资的，一块地拆迁多年，还不能暴力拆迁，每年的利息成本是很高的。结果，政府一算账，卖地并不划算。

二，卖地的收入不能挪用，要进入专项账户，这些资金也无法像以前那样给各种城投公司还债。很多国企也没有加杠杆的能力，一样被严格考核，从未来看，地方国有企业被去杠杆的趋势会进一步明显。

一旦去杠杆，它们参与拆迁、棚改的能力也被限制了。

三，中央的底线是，不发生系统性金融风险。这就要求地方政府必须控制自己的地方债务率，不能出现连锁风险。相应地，会逼着地方政府减少拆迁，降低棚改的力度，通过这样的方式来降低负债率。

这样一来，拆迁减少，棚改力度降低，农民或者被拆迁人拿到的现金补偿就会减少，那么，过去两年严重依赖这两路资金的城市楼市就将发生调整。

杭州楼市就处在风暴中央，一旦拆迁与棚改趋缓，杭州楼市势必熄火。事实上，杭州楼市的二手房市场已经开始降价，出现了调整迹象。

四，中国历史经验显示，每逢数字7、8，都是风险大年。1978年经济完全触底，被迫改革开放；1988年价格闯关与国企改革，1997年到1998年，亚洲金融危机发生，国内国有企业改革，大量工人下岗；2008年国际金融危机，中国楼市随后出现大调整。

几乎是每隔十年来一次，2017年与2018年，中央多次发文，坚决要求防止发生系统性金融风险，说明高层对于这样的历

史记忆是十分清楚的。

这也说明，2018年将是一个风险大年。从国有企业到开发商，都必须如履薄冰，谨慎再谨慎。

过去两个月，一些打着互联网金融创新的「宝宝军团」理财产品，开始引爆。比如，南京的钱宝网实际控制人投案自首，此后，多家互联网理财平台相继发生挤兑、跑路事件。

而这些理财平台是南京楼市过去两年重要的推动力量。

五，房产税登台的可能性。

这个话题不展开讲，很多人不相信房产税很快推出的可能性，最大的依据就是立法程序。

但是，按照前面四个逻辑的推导，房产税的出台几乎是一个数学自然运算的结果。总之，本人并不觉得那些程序问题是一大障碍，如果有心推出，程序推进会有「优先待遇」，这一点相信大家并不陌生。

事实上，过去几周，中国二线城市户籍政策大放开，各省展开蔚为壮观的「抢人大战」的背后，都有一个潜在的含义：人头数就是税收之基。

总之，这些措施看上去十分像房产税真正出台前的铺垫步骤。

今天就写这么多，改天写写为何这次中央金融整顿大喊话应该引起十足的警惕。

抛砖引玉，希望引来你更具见解的分析。

本文为作者独立观点，市井财经授权发表。--全文完--