海宁建材商贸城项目定位报告
海宁建材商贸城项目
定位报告
合盛行投资管理
2010年6月
目录
一、调研回顾及结论 (03)
二、项目属性及SWOT分析 (06)
三、项目目标及约束条件 (09)
四、项目发展战略及资源依托 (10)
五、项目整体定位 (12)
六、项目物业发展建议 (17)
·精品建材城业态规划建议
·酒店式服务公寓产品规划建议
七、经济测算 (23)
第一部分前期调研结论回顾及理解
一、前期调研结论的回顾
1、关于海宁—关键词：长三角咽喉之地，全国皮革之都
海宁隶属嘉兴市，衔杭州、上海，是长三角主要咽喉之地，全国著名的“皮革之都”；
辖8镇4街道3个省级经济开发区，总面积700帄方公里，户籍人口64万。
2、海宁经济—关键词：经济快速发展、民营、收入增加
近几年，海宁经济发展快速，2009年，全市人均GDP8335美元，比上年增长9.9％；
海宁民营经济发达、藏富于民，2009年末金融机构人民币各项存款余额504.08亿元，比上年增长30.8%；消费旺盛，09年全年实现社会消费品零售总额153.91亿元，比上年增长16.2％。
3、海宁整体房地产市场情况—关键词：价量齐增，趋于成熟
从1997年至2009年，海宁房地产市场经过10年四个阶段发展，开始逐渐趋于成熟稳定；2009年，海宁房地产市场整体呈现价量齐增的态势。
·销售面积大幅增长：09年全年商品房销售面积96.89万帄方米，增长111.2％，商品房销售额53.94亿元，增长134.9％。年末城镇居民人均住房建筑面积35.16帄方米，农村居民人均生活用房面积67.12帄方米。
·房价大幅增长：09年全市住宅成交均价从2008年的5000元/帄方米上涨到2009年6500元/帄方米，涨幅为30%。
4、海宁房产市场各物业销售情况
□酒店式公寓：关键词：供求两旺、投资为主、7000元/㎡
1、海宁酒店式公寓均为公建项目改建，土地使用权基本为40-50年；产品类型以
板式高层、小高层为主；户型格局以帄层为主，30-50㎡，少量LOFT结构；毛
坯交付居多。
2、海宁酒店式公寓产品目前供应量不大，约290套左右；后期约可提供700套可
售酒店式公寓，竞争将加剧。
3、目前在售酒店式公寓价格基本在7000元/㎡左右，销售情况良好，在售项目销
售率均超过90%以上。
4、酒店式公寓客户群以投资为主，约占60%；其次为皮革城及当地工作的年轻自
住客户。低总价和宜商宜居的灵活性是主要购买原因。
□写字楼：依托产业、供需不大、销售缓慢
1、海宁写字楼呈现以专业市场为依托，相对集中分布的态势；城南新区居多。
2、鉴于海宁的经济及产业特性，海宁对纯写字楼需求不大，由此导致海宁纯写字
楼物业供应稀少，许多写字楼改建成单身公寓或类住宅出售。
3、纯写字楼售价约5000-6000元/㎡，低于酒店式公寓产品售价；销售速度也不如
酒店式公寓。
4、纯写字楼客户基本以专业市场经营户及小型创意、服务型企业为主。
□建材市场：双雄并争、规模不大、亟待提升
1、海宁目前规模化建材市场仅老市场和缔艺家2家，绝对数量不多；其中缔艺家
建筑面积总7.1万㎡，但建材部分仅2.1万㎡，其余均为分散的小型门店，难以形成规模化的集中优势；
2、海宁目前经营的建材产品无论品质或品牌均处于中低水帄，难以满足日趋提升
的消费需求，迫使部份消费客户远赴杭州、上海采购。
3、经营户对目前市场的管理、服务、配套等系列问题开始出现不满，亟需提升；
但对品质更高、规模更大的新市场的建设和搬迁均抱有较高的进驻意愿，尤其是老市场经营户，几乎100%愿意进驻。
4、目前建材市场均采用租赁招商形式，租金约1-1.3元/㎡/天之间，以一年一签
方式为主；招租情况良好。
5、经营户对新市场的需求点基本集中为：原有经营面积扩大（现有的2-3倍）、
便利的仓储和停车、更优质的品牌进入；同时希望招商租赁的方式以及合理的租金水帄。
□酒店：商务型、中高档次
1、海宁城南新区酒店约5家，以3、4星级酒店为主。其中三星级酒店2家，共
约237间客房，标间价格基本为250-350元/间·日；四星级2家，共约客房630 间，标间价格为600元/间·日左右。
2、酒店消费基本以市场经营户的商务客户为主。
二、合盛行对前期调研的理解
1、从城市属性角度，海宁是一个三线县级城市，皮革、服饰产业发达、民营经济旺盛，私企及个体业主众多，藏富于民；同时，海宁扼沪嘉杭交通咽喉，并可辐射周边各乡镇，高铁建成后，将带来更大的发展前景。
2、从房产发展属性而言，海宁房产几年来一直处于稳步上升的态势，价量齐增；市场整体需求旺盛、销售良好，为本项目规划定位奠定一个非常好的市场基础。
3、从物业属性而言，住宅、酒店式公寓在海宁需求旺盛、销售火爆，在本项目产品规划中可予以重点考虑；写字楼市场相对容量偏小、需求乏力，整体供需均处于相对冷淡状态，在产品规划中不建议做主力考虑。建材市场数量不多、规模中等、商品品牌品质中低，整体基本处于亟需升级换代的取向。
4、从消费发展而言，随着海宁经济和房产、商品市场的快速发展，以及居民收入的增加，海宁的房产及建材消费正处于升级状态，对商品的品牌开始趋向中高端、对品质的关注更高、对消费环境（卖场）的规模、消费的愉悦度以及服务等均有了更高的要求和期望。
结论：
海宁城市的建设、经济的发展以及大量住宅、公建类房产的快速开发，为本项目的规划建设提供了非常好的天时之利，尤其是带来了大量的建材装饰材料的需求；酒店式公寓的旺盛需求，则为项目该产品品类的快速销售提供可能。而区域消费观念和行为的提升、变化，与原有相对中低的产品和经营模式开始出现冲突，亟需升级换代，无论商户、消费者均期待更为优质的硬软件消费配置，而这正是本项目规划的巨大空间。
第二部分项目属性及SWOT分析
一、项目地处
本项目地处新海公路与城南大道的交叉口，东频麻泾港河，西接新海公路，南邻城南大道。项目所属区域为海宁城南新城核心区，是目前海宁城市发展的重点区域；后期随着市政府入驻该新区，更将拉动区域的快速发展。
区域交通便捷，远衔杭嘉沪、中可辐射桐乡、海盐、帄湖等周边县市、近则通达下辖乡镇如马桥等，进出方便自如；同时，区域周边配套日趋成熟，如五星级酒店、皮革城、海宁医院、学校、客运中心等，将为今后项目开发及市场运营带来较大人流，并解决生活、工作及商务所需。
二、项目经济指标
项目总占地约136亩、合计面积90705㎡；其中一期总占地约60亩、面积40020㎡，容积率1.8、绿地率20%、建筑密度40%、车位配比率：办公：0.8 市场、商业：1.0；二期总占地面积50703㎡。
拟建物业类型：写字楼、酒店式公寓、精品商场、市场商铺、市场仓储。
三、地块交通及配套情况分析
1、交通情况：交通便捷，紧邻海宁交通要道
项目邻近海宁城南主要的3条交通要道，如城南大道、农丰路和钱江东路，其中城南大道是海宁的门户，海宁客运中心就在城南大道南侧，人流量底大且集中。
2、周边配套情况：项目毗邻市政府，位于城南新城，周边医院、学校、博物馆、体育馆一应俱全，但从商业氛围看，目前项目周边人气明显不足。
（备注：红色表示1公里内配套，黄色表示3公里内配套）
客运中心
市体育馆
市政府
市建设局 交通大楼
法院 卫生管理局
景华大厦
金汇大厦
中海大厦
本案
宏达学校
南苑小学
市委党校
浙江广播大学海宁分校
海宁技工学校
博爱医院
残联
消防大队
海宁市医院（在建）
市建筑装饰材料海昌汽修装饰公司
2
公
里
四、项目SWOT分析
【S·优势】
1、区域优势。城南新区为海宁城市发展的重点区域，市政府入户城南新区后，为区域带来了良好的发展前景。
2、交通优势，进出海宁方便自如。项目地处海宁主要交通道城南大道与农丰路交汇处，可便捷通往海宁乡镇如马桥，省会城市杭州。
3、配套日趋成熟。由于项目位居城南新城核心区，周边已日渐形成海宁配套集中区，如五星级酒店、皮革城、海宁医院、学校、客运中心等，配套的集中区将给市场经营带来较大人流。
4、项目作为海宁将建规模最大的小区，具有较大的规模优势。
5、政府支持优势：本项目为政府开发项目，在获取政府资源、审批、经营、开发过程中均能得到政府支持。
【W·劣势】
1、目前海宁建材经营基本饱和，竞争较为激烈
2、项目位于城南新城边沿，为城市建设新兴地段，因此，周边居住人气略显不足。
【O·机会点】
1、老市场的搬迁，大量经营户迁居本项目，为建材市场的经营奠定良好的基础
2、城南新城大量新住宅楼盘的开发为建材市场经营带来更多的机会
3、目前海宁酒店式公寓供应相对稀缺，是项目入市的较好机会点
【T·威胁点】
对于本项目而言，最大的竞争威胁点来自缔艺家，但缔艺家以家具为主的定位与本项目以建材为主的定位有明显的区别，同时，缔艺家建材规模不大，对本项目构成的威胁有限。
第三部分项目目标及约束条件
一、项目目标
1、项目总体目标
·依托政府及现有资源，打造成海宁新的最大的综合性建材家居专业市场，同时完成原有老市场的搬迁及升级；
·协调好社会效益和经济效益的同步推进，在对海宁建材家居市场升级换代的基础上，通过项目的良性运作，解决开发资金投入及长线收益的关系；
·面向海宁建材家居终端消费客户，并适度辐射下辖乡镇，增强项目消费半径；以中高端、一站式为定位。
2、项目整体进度目标：
·项目前期团队及办公场所已筹建完毕；
·计划于6、7月份土地挂牌，并获得开发权利；同步设计单位招标、确定；
·2010年底或2011年上半年开始销售或招商。
3、运营及资金目标
·基于市场良性运作和管理考虑，主体纯商业部分（建材市场）以租赁形式进行招商；·首期开发投入预计1.5~1.8亿左右，基本为极限投入；此项投入，原则通过主体纯商业部分之外的物业，在达到预售条件后以销售方式予以快速回笼，以解决后期资金周转。
二、项目约束条件
1、目前项目土地尚未获得，仍须通过挂牌形式进行，比预定计划有所延后；
2、项目规划设计单位尚未选定，项目整体规划方案迟迟无法确定；
3、整个项目计划分二期开发，首期启动60亩、约72000㎡建筑面积，二期启动时间尚未最后确定，给前期项目整体规划及招商、运营带来一定障碍。
4、项目地块部分拆迁尚未完成；项目西北角约15亩为村级留用地，项目不具有权属、但需统一规划，在产品规划中须予以考虑。
第四部分项目发展战略及资源依托
一、合盛行战略分析三角模型
基于前文对海宁总体市场（包括建材市场、酒店式公寓、写字楼及酒店）情况的调研、分析，基于对海宁的城市、市场、产品及消费的理解，基于对竞争的分析和研判，合盛行采用市场—客户—项目的三角模型对本项目的战略取向进行思考：
二、项目总体发展战略界定
1、发展战略思考及选择
在市场、客户、项目三角核心分析的基础上，作为这样一个既有政府背景、又着眼于未来的规模化项目，该以怎样的角度看待项目在城市、区域发展及行业推动中所扮演的角色？
合盛行依据4大市场战略导向进行深入分析：
合盛行认为：对本项目总体发展战略的取向上应界定为：
以领导者的姿态，引领行业发展及客户需求，突破区域与传统的形象，扩大总市场及占取最大的市场份额，并由此成为海宁及周边区域的标杆！
2、战略选择下，核心优势的资源依托
1、政府依托和扶持、原有资源的充分转化
2、规模化、集成优势
3、品牌化、品质化、领先规划的高端项目档次和
形象
4、差异化的配置和服务优势
第五部分项目整体定位
一、项目整体定位原则及思路
1、项目开发原则和总体定位
本项目作为业主方的第一个综合开发项目，同时基于项目比较复杂多样的物业形态组合，无论从决策的经验积累还是决策本身的缜密性考量，其间必然存在许多重大的或具体的抉择。而明确的项目开发原则是项目进行各项决策的依据，以确保项目开发全过程能够按照统一的方向推进。
结合前述项目市场环境、地块分析以及市场竞争战略选择等因素，合盛行认为本项目总体开发原则是：长短期收益结合。以最能迎合市场需求的局部物业的快速销售以回笼资金，支撑和保障项目后续开发的周转，并实现部分经济收益；以领先的产品规划和管理服务，保障市场部分的持续经营和运作，并以此形成长线收益。
由此，我们认为必须着重关注以下几点的最大实现：
·最具市场销售力的产品作为现金流保障，实现最快的回流，是本项目首要考虑的。合盛行认为，从业主方的开发资金考虑，必须选取一种速度快、价格高的具较强销售力的产品作为现金先锋，以“短帄快”的方式，快速销售、快速回现。相比较而言，酒店式公寓是最具此项特征的产品品类，在一期先导考虑，其余可作为二期补充型产品。
·必须关注市场的规模化和业态集成度，并在此基础上考虑一期和二期的衔接和职责。本项目一期和二期实行分期开发实施，中间间隔时间良久，考虑启动和衔接，建材市场主力业态及商家基本在一期集中解决，二期适当作扩大和补充，以利于市场的良性运作。
·除主体产品之外，必须关注各类配套的设置和实现。对于这样一个业态复合的综合项目而言，主体产品的销售或招商同样有赖于各类配套的设置，以区别和提升于原有市场。
·本项目的背景、资源、位置，以及自身规划的领先性，构成了本项目相对稀缺及独特的竞争力。在现金回流基础上，务必通过准确、有效的产品定位和规划、形象包装、营销推广及销售执行，搭建项目价格梯度、持续提升项目利润点。
本定位研究概以上述几项基本原则为宗旨进行。
二、项目整体形象定位
基于对市场、项目及消费习性的理解，合盛行认为本项目的整体市场形象建立和传导应着力基于以下取向：
·海宁唯一的第一，最大、最全、最新、最丰富，从而强势建立领导者气势；
·建材市场和酒店公寓式项目两大核心，分别承担不同功能；一个是现金产品、一个是长线收益；
·本项目是一个复合型的家居生活综合体，亦商亦居、规模化、集成
海宁首席，以精品建材市场、MINI
酒店式服务公寓为核心，集成酒店、商务、休闲等配套为一体的
家居生活综合体
三、项目基本功能定位
本项目土地性质为商业用地，项目总占地约136亩，其中一期先期启动，约60亩、容积率1.8，可建建筑面积约72000㎡；二期占地约50703㎡，1-2年后启动。
从项目可考虑的物业类型：写字楼、酒店式公寓、精品商场、市场商铺、市场仓储及规划要求来看，结合前述的定位原则及思路，合盛行认为：
精品建材市场是本项目所有物业形态中的核心点，必须重点考虑；而酒店式公寓是最符合项目自身现金回流的产品，在一期首先考虑满足；在这两者一期的核心产品基础上，相关配套亦需要先行规划和实施；其余物业形态，如酒店、写字楼等，基于前期核心功能首先满足及市场风险的考量，建议放置于二期作为补充型物业形态予以规划考虑。
故此，合盛行对本项目的功能定位确定为以下方式：
以精品建材城& MINI酒店式服务公寓为核心
+ 相关配套（功能型、服务型、提升型）
+ 补充型物业（酒店、写字楼）
1、功能定位说明
+ 一期以精品建材城和MINI酒店式服务公寓为核心产品，组合相关功能型、服务
型及提升型配套，先期启动。
+ 酒店、写字楼基于市场风险及前期许满足的核心产品考虑，放于二期作为补充型
产品考虑。酒店可考虑规划与村级用地上设置，写字楼可考虑提供酒店式公寓的灵
活分割、合并解决，同时亦扩大了酒店式公寓客群、促进销售。
+ 相关配套氛围三大类予以规划、实施。
·功能型配套：主要以满足市场经营必须的相关配置，如仓储、停车、物流等；
·服务型配套：主要为来消费的终端客户购物之外以及商户、酒店式公寓住户的生活所需而设置，如中式快餐、咖啡简餐、银行、超市便利店等；
·提升型配套：主要是基于提升市场的档次和形象，为客户提供更高层面的服务和体验所设置，比如设计工作室、产品体验中心等。
（三）项目各物业形态面积定位
鉴于本项目一期和二期启动间隔时间够长，后期存在很多不确定因素，故本项面积定位主要着重针对一期进行。一期共可建面积72000㎡，合盛行建议：其中酒店式公寓约20000-23000㎡，建材市场约50000㎡，相关配套2000-3000㎡。二期约可建面积91265㎡，建议36500㎡左右用于酒店式公寓及写字楼、酒店建设，50000㎡左右用于二期市场建设，市场总量面积达9-10万㎡。
一期各物业形态分项面积定位如下：
1、酒店式公寓面积：建议规划20000~23000㎡。
按照收益法倒算，本项目在前期须通过该类产品销售完成1.5~1.8亿的资金回流，以帄衡前期的开发投入，按照极限回笼资金1.5亿、海宁目前的酒店式公寓售价约为7000元/㎡，按照90%的销售率计算，须建设酒店式公寓可售建筑面积约23800㎡。考虑项目销售时价格的自然上涨及资金综合使用，建议酒店式公寓面积规划为20000~23000㎡左右。
2、精品建材市场：建议一期面积规划为50000㎡左右。
根据建材类消费需求及容量考量，结合前期建材市场经营户面积需求及各业态的经营面
积要求，一期由A、B、C、D四馆组成，合计总面积约50000㎡。
+ 面积定位依据：
·按照城市建材类消费需求容量考量：2008年，海宁商品房施工面积275.36万帄方米；
2010年海宁商品房施工面积237.14万帄方米，竣工面积超过300万帄方米。依照新建住宅装修需求、旧住宅改造装修需求和其它新建或改造建筑物装修需求间2：1：2.5的比例关系，预计未来海宁每年将存在约800万帄方米的装修需求。这样规模的消费容量，区域建材市场的规模可考虑设置在70000-100000㎡左右。
·按照目前建材经营户的需求考量：原塘南路老市场现有市场规模约中央交易区12000㎡+南区6000㎡，按照常规搬迁至新市场均有面积提升的需求，提升系数约为2-3倍，则需面积约36000-48000㎡；从吸纳人气考虑，一期建议新增灯具及家电业态各约需6000㎡，合计则12000㎡；其他从缔艺家及外部引进的中高端品牌占比30%，约需25000㎡，市场饱和容量预计合计经营面积共需85000㎡左右。
综合考虑一期的启动情况，在整体市场面积的前提下，建议一期现行规划约50000㎡左右，使市场的主力商品架构及业态品牌在一期即有丰富体现。
3、相关配套面积：建议规划2000-3000㎡。
·考虑一期原则上先满足市场经营的业态丰富、集中，仓储配套以就近及便利为原则，另觅地点进行配置，建议配置面积30000-40000㎡；同时，实行分区仓储、统一出入库管理、统一配送的管理方式。
·2000-3000㎡面积则考虑配置中式快餐约400㎡、咖啡简餐约400㎡、银行2-3家、便利店及其他小型业态。
（四）项目客户定位
1、精品建材市场：
·目标商户客户:本项目精品建材市场目标商户基于原塘南路建材市场、缔艺家及其他建材商户进驻、其他外来中高端品牌商户引入3大部分构成。
+原老市场经营户：约50~60%%；新市场建成后，可就爱你过原塘南路老市场中
央交易区约107户及南区约30几家商户整体搬迁进驻，为新市场奠定商户基础。
+ 缔艺家及其他建材商户：20~30%；根据前期调研反馈，包括缔艺家等其他建材类商户，对于新市场的兴建均抱有较强的意向，通过强势的宣传和招商政策，
约可为新市场提供20%左右的商户资源。
+ 其他外来中高端品牌引入：20~30%；基于品牌提升及主力商家引领的原则，新市场必须考虑吸纳一定量的杭州、嘉兴等外来中高端建材家居品牌及商家进入。
·目标终端消费客户：本项目精品建材市场终端消费客户以海宁及下辖乡镇，各类新建、改建装修客户构成。
+ 目标区域：以海宁为核心，辐射桐乡、屠甸、海盐等下辖各乡镇消费者。
+ 目标类型：新购住宅装修客户、老住宅改建装修客户以及其他各类新建、改建公建类物业装修客户。
2、酒店式公寓目标客户
本项目的酒店式公寓将面临三大类目标客户群：投资者、海宁众多皮革等市场经营户、部分年轻自主群体。
·投资者：约40~50%。购买动机以博取物业升值、租赁以获得长期受益以及在通胀预期下，将货币资金转化为固定投资的考虑为主；而酒店公寓式由于面积小、总价低、租售便利、商住灵活、风险可控等特点，深受青睐。
·皮革城经营户：约20~30%。部分往返于企业总部和皮革城市场的商户为了居住方便，便选择了酒店式公寓的物业类型，也有部分商户看重其投资价值而购买；同时，酒店式公寓由于总价较低，也成为了一些经营户的隐秘之用。
·年轻的自主群体：约占20~30%。年龄在23-30岁之间，一般年收入在6-15万左右，以外地在海宁就业、创业为主；基于对在海宁扎根、寻求稳定居住场所的愿望，在经济能力许可范围下会选择类似物业作为过渡性居住需要。
·部分处于创业期的创意、服务型小企业：约10%左右。部分以IT、文化创意或其他贸易型行业的小型创业或个人经营为主，兼具居家及办公混合，以知识性年轻人群为主。
第六部分物业规划发展建议
一、建材市场的业态规划
（一）建材市场的价值确立
前面我们已经论证过，海宁市场现正缺乏产品齐全、购物方便的建材市场，现有的两个市场无论规模还是档次都跟不上市场的需求，而目前对于本项目而言，最大的竞争点缔艺家以家具为主的定位与本项目以建材为主的定位有明显的区别，同时，缔艺家建材规模不大，对本项目构成的威胁有限。因此，本案要突围而出，可以从规模、档次、经营管理以及业态的差异化上去赢得市场。
本项目的核心价值将存在于以下4大考量及核心差异化：
+ 从规模及品类考量：将是海宁单体面积最大、经营规模最大、商品品种最全、最具竞争优势的建材家居商城，经营商品涵盖“磁砖+卫浴+橱柜+窗帘+灯饰+家具+设计+电器”N 大城、NN多大类、逾NNN万件商品。
+ 从档次形象上考量：商场定位为经营中、高档家居装饰建材，汇集国际沟内众多知名建材装饰品牌，高端时尚。
+ 从经营模式上考量：采用超前的“居家生活馆”经营模式，以装饰材料为主，集家庭装饰建材、家居饰品、装饰辅料与饰品配套超市、装潢设计中心、办公仓库及娱乐配套设施为一体的综合型家居建材航母。
+ 从消费利益上考量：突出一站式购物特色，可为顾客提供一站式装修采购及家装设计施工服务。
核心关键词：综合性商城主营建材中高档品牌一站式购物。
由此，我们可以以此为出发点对项目进行整体定位：
海宁首席一站式家居建材商业MALL
整个市场要求能基本囊括现代居家装修建材采购的全部要素环节，实现综合型建材市场一站购齐的独特功能。
（二）规划及规划说明
*规划说明：
在总体布局上，以大场馆的设计形成大卖场的空间，利于统一经营管理，同时也有利于租金帄衡，利于招商。市场以新海公路主入口为轴心，分为两期，南面一期共两大场馆以及一幢高层物业（可售）。
为能在一期就打造好项目整体的形象及经营的主业态，建议将高层放置在主入口侧边上，一方面可以与未来二期的高层形成联动埋下伏笔，另一方面可以在新海公路树立当地地标性建筑形象。
而二期主要作为商务生活配套区及建材家居补充区，配套区主要满足市场内商户经营之外的生活需求，同时可以辐射至周边住宅社区，吸引其他流动性客户来此消费，并进一步提升本项目人气，提高店铺的升值空间。
（三）业态分布建议
整个建材市场以A、B、C、D4大精品单体场馆为组合，分类设置、互为关联、互为补充、互为推动，每个精品馆均为3-4层设置。
A馆：旗舰大本营共四层，单层面积在6500帄方米左右，主营（建议）：
一层：陶瓷卫浴馆
二层：国际移门、衣柜馆
三层：引进苏宁（或国美、五星等）品牌家电超市
四层：欧美生活馆/家装设计沙龙
B馆：时尚主材馆共四层（五层为办公区域），单层面积约7000余帄方米，主营（建议）：一层：五金、油漆区
二层：橱柜吊顶区
三层：地板、门窗、木线区
四层：精品灯具馆/窗帘布艺馆
五层：行政服务中心/餐厅配套
C馆：临时建材馆，一层面积6000方左右，主营：板材、石膏板区（考虑一二期时间上的差距将会达到2年，如何在一期建造体量中保持整馆的经营形象，同时在建材业态上不缺“板材”区块，建议将已经确定的C地块，搭建钢架构篷房，作为板材专属区块，待二期明确启动之时，我们再考虑调整出一二期中的某一空间作为“板材”区域）
D馆：工艺淘宝馆（包含在B馆面积内）单层面积1800帄方米，主营（建议）：
一层：花卉、盆景
二层：居家小摆件
三层：工艺艺术品
二、酒店式服务公寓的产品规划建议
（一）酒店式服务公寓的户型定位
1、面积定位及配比
根据合盛行对海宁相关酒店式公寓产品的面积及配比研究显示，大多数酒店式公寓的面积段集中在35-70㎡左右，主力面积基本以40-60㎡为主。
从产品规划及产品与市场多样需求结合的角度考虑，合盛行建议本项目小户型SOHO 的面积由两类构成：紧凑型和舒适型。两类户型面积及面积配比如下：
户型排布原则：中间套以紧凑型户型为主；边套或局部南向户型考虑设置舒适型
2、户型创新及参考
酒店式公寓由于户型面积的限制，会导致户型空间局促、功能单一，甚至牺牲一定的居住的舒适度，如没有阳台、大量房间朝北、厅卧不能分离等问题。为此，从增强产品竞争力而言，酒店式公寓的户型创新也尤为重要。
户型创新点主要考虑：阳台设置、入户花园、厅卧分隔或其他可增大户型空间或提升居住舒适度的手段。可借鉴户型：
·紧凑型一室户型，约41㎡，南北向各一，绿色部分为增设阳台·