2014年7月房地产市场研究与借鉴
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2014年7月房地产市场研究与借鉴 一、房地产政策 1、 中央政策
财务部:楼市存在泡沫因素，但大拐点未至【2014-07-07第一财经日报】 7月6日，新供给二季度宏观经济形势分析会暨企业去杠杆金融圆桌召开。财政部财政科学研究所所长贾康在接受《第一财经日报》等媒体采访时表示，目前房价大拐点未至，当下仅是阶段回调。对于目前经济面的判断，大多数经济学家都持“悲中有喜”的态度。贾康称，从宏观经济走势来看，经济在有下行压力的情况下很有希望在二季度企稳。上海重阳投资管理有限公司总裁、合伙人王庆提出，只要劳动力市场健康，对经济增速放缓可以“淡定”。他分析称，严重的产能过剩将会抑制制造业投资；其次，房地产投资将会快速放缓。他的研究数据显示，中国未来70%的固定投资都将放缓。长期来看，投资对经济的刺激作用不容乐观。王庆还特别提到，在经济指标中，甚至短期经济指标中唯一的亮点，就是劳动力市场。房地产市场的走势也是专家们讨论的重点。
国土部:商业设施占用土地不属于养老设施用地【2014-07-08东方网】
据《新闻晨报》报道，养老地产(论坛)高速发展的背后也有隐忧。多位业内人士透露，过去有的开发商涉足养老地产，其实本意是规避缴纳土地出让金和限购政策。此外，也有的项目号称“养老房”，实则是变相的“会所”、“酒店(论坛)”，看似豪华实则缺乏基本的养老设施和为老人提供生活照料的能力，产权性质也不明。国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》(以下简称《意见》)，围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地开发利用管理、大力支持养老服务业发展“约法三章”。《意见》首先明确界定了养老服务设施用地范围。“新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。”专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，才可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于此范围。《意见》规定：养老服务设施用地使用权可整体转让和转租，不得分割转让和转租；
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不得改变规划确定的土地用途，否则依法收回建设用地使用权；养老服务设施用地内建设的居住用房，可参照公共租赁住房，套型限定在40平方米以内；向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓(论坛)、宿舍等，期限一次最长不能超过5年。《意见》还规定企事业单位、个人对城镇现有空闲厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能、从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质可暂不作变更。
住建部出台意见 规范并轨后公租房运行管理【2014-07-08中国新闻网】
据住建部网站消息，住房城乡建设部日前出台意见，要求各地进一步做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关管理工作。意见指出，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委就公租房和廉租房并轨运行联合下发通知后，各地认真贯彻落实，并轨运行工作取得积极成效。为进一步做好有关运行管理工作，住房城乡建设部提出明确保障对象、科学制订年度建设计划、健全申请审核机制、完善轮候制度、强化配租管理、加强使用退出管理、推进信息公开工作7条意见。意见再次明确，并轨后公租房的保障对象，包括原廉租房保障对象和原公租房保障对象，即符合规定条件的城镇低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭以及符合规定条件的新就业无房职工、稳定就业的外来务工人员。各地应根据实际需要，结合当地经济社会发展水平和政府财政能力，科学制订公租房年度建设计划。要创新融资机制，多方筹集资金，做好公租房及其配套基础设施和公共服务设施规划建设，落实民间资本参与公租房建设的各项支持政策。意见要求，各地要整合原廉租房和公租房受理窗口，方便群众申请。各地应当根据本地实际情况，合理确定公租房轮候期，对登记为轮候对象的申请人，应当在轮候期内给予安排。省级住房城乡建设部门要制订公租房合同示范文本，明确租赁双方权利义务。公租房的所有权人及其委托的运营单位应当依合同约定，切实履行对公租房及其配套设施的维修养护责任，确保公租房的正常使用。各地要全面公开公租房的年度建设计划、完成情况、分配对象、分配过程、分配结果及退出情况等信息，畅通投诉监督渠道，接受社会监督。
住建部：将改革招标投标监管方式【2014-07-09第一财经日报】
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住房城乡建设部要求全面清理涉及工程建设企业的各类保证金、押金等，对于没有法律法规依据的一律取消。这是记者8日从住房城乡建设部获悉的。住房城乡建设部表示，要进一步开放建筑市场。废除不利于全国建筑市场统一开放、妨碍企业公平竞争的各种规定和做法。积极推行银行保函和诚信担保。为此，住房城乡建设部表示，要加快研究修订工程建设企业资质标准和管理规定，取消部分资质类别设置，合并业务范围相近的企业资质，合理设置资质标准条件，注重对企业、人员信用状况、质量安全等指标的考核，强化资质审批后的动态监管。此外，招标投标监管方式也将改革。住房城乡建设部要求试行非国有资金投资项目建设单位自主决定是否进行招标发包，是否进入有形市场开展工程交易活动。 2、 区域政策 1） 京津冀区域
北京：保障房拟不再上市交易【2014-07-02财经网】 建立保障性住房土地专项储备制度。草案明确规定，本市城镇基本住房保障的方式，包括提供配租型保障性住房、配售型保障性住房和发放租赁补贴。市、区县人民政府应当根据城镇基本住房保障规划和年度计划，编制年度保障性住房用地供应计划，并落实到具体地块，相关情况应向社会公布。同时规定建立保障性住房土地专项储备制度，轨道交通沿线、站点周边住宅用地，应当优先用于保障性住房土地储备。商品住房用地和多功能用地中应当按一定比例配建保障性住房，配建保障性住房类型、配建面积、建设标准、套型结构、销售(回购)价格等内容，应当作为取得建设用地的前置条件，纳入土地供应文件。经市国土、规划、住房保障行政管理部门确定，不宜配建保障性住房的用地，应当竞配保障性住房异地建设资金。在资金保障方面，市和区县人民政府应当根据城镇基本住房保障发展规划和年度计划，加大财政性资金投入力度，制定住房保障专项预算和年度预算并单独列出，优先安排住房保障资金。
北京住建委：新配售型保障房拟不得上市交易【2014-07-17 京华时报】
市人大常委会发布消息，《北京市城镇基本住房保障条例(草案)》(以下简称《草案》)定于7月16日至7月22日，公开征求社会各界意见和建议。北京市住建委主任杨斌在对《草案》进
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行说明时表示，对于配售型保障房实行封闭管理，房屋只能用于自住，不得上市出售，不得出租、出借、赠与、擅自调换或改变房屋用途。此外，明确取消保障房申请对象收入标准，规定本市城镇户籍家庭和个人，无房或住房困难的，均可申请。 在保障房历史上，北京曾出现过“经适房”、“两限房”。这两类保障房当时都明确规定，取得房产证和完税“满五年”，在缴纳一定收益基础上可上市销售。但新的《草案》中则拟规定，配售型保障房不得上市出售。杨斌称，为做好与现行制度的衔接，实现平稳过渡，按照“新房新办法，老房老办法”的原则，新办法实施后，经适房纳入配售型保障性住房管理，但已摇号、分配、入住的经适房仍按原规定执行；限价房摇号、分配和后期管理仍按原规定执行；公租房、廉租房统称为配租型保障性住房。
河北出台首个省级楼市指导意见【2014-07-21 新浪地产】
商报消息日前，河北省《关于促进全省房地产市场持续健康发展的实施意见》(以下简称《意见》)出台，被称为“首个省级房地产指导意见”，连日来引发了持续的热议。在此次出台的这个《意见》当中，其中在税收政策方面的表述引起了社会的一个热议。根据《意见》的表述，将继续执行个人购房有关房产税税收优惠的政策，对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对于个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一房产的，减按1%税率征收契税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。有媒体认为，这种政策的表述，虽然新意不多，但在敏感时点发文，凸显了地方放松调控的意愿。河北省发布的《意见》第一条就明确说明，《意见》出台目的是发挥房地产业在推进新型城镇化中的拉动作用，结合京津冀协同发展的战略，指导做好河北环北京地区房地产市场的工作。进一步加强和改善房地产市场的调控，规范房地产市场的秩序。可见，《意见》的出台其实并不是意图放松调控，而是重在加强房地产市场的管理。有业内专家表示，此次河北这个《意见》的出台，从关键内容上看，并不能成为新政，其实是对上一轮房地产调控政策的延续，除了时间点比较敏感外，并未出台实质性的政策，没有必要过分解读。
京津冀一体化三大规划正制定 即将上报国务院【2014-07-23 新京报】
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2014年5月22日，乘客在北京大北窑南乘坐开往燕郊的814路公交车。有媒体报道称，有30万人在北京上班、住在燕郊。京津冀一体化最早可追溯到1982年，当年公布的《北京市建设总体规划方案》首次提出“首都圈”。此后历时多年，从“京津冀经济一体化”到“京津冀都市圈”终于升级到国家战略层面的“京津冀一体化”，这一过程走了30多年。媒体报道称，7月份京津冀一体化有关议题将提交高层。新京报讯记者昨日从参与京津冀一体化规划进程的相关人士处了解到，京津冀一体化规划分成京津冀一体化协同发展的总体规划，其由发改委制定，此外还有交通和环保领域的两个专业规划，三个规划将同步出台。记者获悉，原本计划于上月底出台的这三个规划正在紧锣密鼓制定的最后阶段，即将上报国务院，获得批复后公布。国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长常纪文告诉新京报记者，京津冀一体化的重点是交通问题，其主要关注如何通过交通一体化来促进城镇化发展，并带动GDP 增长和整个经济社会的发展。“京津冀怎么一体化，首先就要交通一体化。”他说，“比如发展高铁、轻轨，打造一体化区域，为京津冀一体化创造便利交通条件。”对于环保规划而言，他表示，应该具有可实施性、可监督性的措施要求，如可以参照已经出台的“大气十条”和即将出台的“水十条”，出台京津冀地区一体化的环境保护工作具体实施细则，此外，也要注意部分治污措施协同化，如在机动车污染问题上，京津冀地区在统一油品质量的基础上，可统一限排、统一限行。河北省社科院副院长杨思远亦表示，当务之急就是交通对接，“交通问题如果不解决，大城市病没办法解决。”经过长时间的酝酿后，此次京津冀三大规划上报国务院，在常纪文看来，京津冀一体化不单是一个区域发展的问题，还意味着将在国家发展中间成为新的增长极，如此大规模的规划出台，势必需要中央的统一协调，听取各方面意见，常纪文说，“这是一大盘棋，不是各打各的小算盘。”
◆ 京津冀为何30年未能一体化
从“首都圈”、“京津冀经济一体化”到“京津冀都市圈”，终于升级到国家战略层面的“京津冀一体化”，这一过程走了30多年。这一漫长历程后面，是机制、利益的纠结。对此，河北省社科院副院长杨思远也认为，当务之急是从顶层设计上考虑，建立一个能够协调三方的平台，这是推动协同发展的必要条件。
◆ “一亩三分地”思维待破除
“当地要发展，除了中央财政拨付，主要靠当地财税，但没有企业，就没有财税。” 河北工
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业大学京津冀一体化研究中心常务副主任张贵告诉新京报记者，现行的财税体制、官员考核等促使官员都为各自的地方政府考虑，长期以来制约着京津冀一体化的发展。“一些重点工业园、项目是地方税收大户，在GDP 核算中占比很大。”一名参与编制的专家表示，对于地方官员来说，除了绩效考核，最牵挂的就是地方税收，在目前以地方为单元的财税体制下，很难进行资源共享，“企业转出去，地方就没利益了。”这一看法比较普遍。早在2010年，国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成在接受媒体采访时就表示，导致京津冀三地无法进行深层次合作的根本原因是行政阻隔，由于地方官员只考虑地方发展，GDP 政绩观作祟，三地各自为政。其在当时采访中举例，天津碱厂由于所需的盐由外地输入，又面临运输成本高与铁路运力不足的问题，在天津已无优势，肖金成曾建议天津碱厂搬迁至河北或者山东等地，或从天津塘沽区搬到大港区，但塘沽区和天津都不愿意其搬迁。北京社科院中国总部经济研究中心研究总监陈智国昨日在接受新京报记者采访时直言，一体化最大的难点还是在于体制问题，需要打破“一亩三分地”的思维，站在大区域角度去落实一体化的定位和方向。在改革财税机制之外，参与规划编制的专家指出，也应在生态环保问题上完善生态补偿机制。杨思远表示，河北省每年给北京提供大量的水等资源，上游不允许建工厂，投资是地方上自己来搞，河北的财力又达不到，所以要建立合理的补偿机制，比如生态补偿机制。
“一窝蜂”式发展缺少差异化
一名参与规划编制的专家表示，一直以来，三省市差异化并不明显，“一下子撒胡椒面，一窝蜂式无序竞争，是没法解决问题的。”中国社会科学院区域经济研究所研究员刘维新在接受新京报记者采访时表示，北京、天津、河北这三个地区本来应该错位发展，但是没有错位发展，形成的是互相制约而不是互相促进。河北大学经济学院院长王金营表示，并不是每个城市都要发展某一产业，关键要看自己有没有这个能力，比如保定可以发展光伏产业，北京可以在中关村发展高科技产业园区。京津冀一体化中，河北相对落后，地位也比较尴尬。比如河北省各城市在定位上也较为雷同，没有突出重点，应在一体化过程中重点选择，根据区域自身突出重点。对此，常纪文表示，一体化既不能成为地方盲目发展非环境友好型经济的借口，也不能成为地方扩展房地产市场的借口，更不能成为地方盲目扩展工业园区的借口。 “如果把河北看成是个后花园，是精心打理呢？还是让它破败不堪呢？”王金营打比方说。他说，很多人包括河北自己，都认为河
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北要服务京津发展，这没有问题，但在服务京津的同时，也要有自身的创新能力，要吸引京津的
人才、资源，抓住机会发展自己，不能仅仅依靠服装等低端行业。
【大事记】
1982年《北京市建设总体规划方案》中首次提出“首都圈”概念。 2004年京津冀地区经济发展战略研讨会召开，达成旨在推进“京津冀经济一体化”的“廊坊共识”。
2004年商务部和京、津、冀等7省区市达成《环渤海区域合作框架协议》。
2006年国家发改委开始编制《京津冀都市圈区域综合规划》。
2011年国家“十二五”规划提出，“推进京津冀区域经济一体化发展，打造首都经济圈，推进河北沿海地区发展”。
2013年习近平提出推动京津冀协同发展。 2014年习近平对京津冀协同发展作出一系列指示。京津冀一体化被提到国家战略层面。 2） 长三角区域
上海松绑豪宅预售证 楼市政策拐点或已现【2014-07-24广州日报】
最近市场最热门的话题要么是A 股不涨、要么是楼市松绑。昨日，上海对豪宅预售证松绑，而海口官员也向媒体证实中止楼市限购令。有分析认为，在中央去库存导向下，未来至少还有30个城市或会调整限购令，楼市政策或出现拐点。值得注意的是，同此前相比，本轮火热的楼市松绑令中，着急的似乎是地方政府，开发商则显得淡定很多，“楼市总体还是比2008年好很多。”记者昨日从网上房地产查阅发现，上海苏河湾华侨城广场已经在7月6日获批销售的新一批房源，总共95套住宅，最高单价不超过29.8万元/平方米，成为上海目前单价最高的房源。而这也意味着，上海已经在松绑对豪宅的限价。同日，海口官员也向媒体证实中止楼市限购令。 ◆ 上海高端盘陆续获预售证
上海是在去年年底收紧对一些楼盘预售证的发放的。对一些高端盘，去年11月8日上海房管局发布七条关于进一步加强房地产调控措施的政策（俗称“沪七条”）后没多久，一些准备在年底上市的楼盘纷纷被卡住拿不到预售证。家住浦东的孙小姐就告诉记者，她当时在关注一个叫
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“绿城上海御园”的项目，原本去年10月底要开盘的，后来销售员说由于单价超过一定水平，预售证暂不批了。当时坊间有传闻称，如果申请预售证的项目报价超过了所在区域的成交均价，那么该项目的预售证有可能就会被卡住，主要目的是控制年底的房价。直到今年春节过后，一些单价超过4万的高端盘陆续获得预售证得以上市，上述的“绿城上海御园”今年2月18日拿到预售证。而华侨城苏河湾的项目获得预售证，意味着，上海对豪宅的上市审批在进一步松绑。除了该项目之外，近期获得预售证的、最高预售单价在10万元以上的项目还有4月26日获得预售证的华润外滩九里苑，最高报价15万元/平方米。有媒体援引拒绝透露姓名的开发商话语称，“我们被允许提价……没有正式文件，但口头上有通知。我们都知道政策放松了。”
◆ 高价盘能否高价成交存疑
不过，有开发商认为，华侨城该项目最终能否以20多万元/平方米的单价成交还是未知数，29.8万元的单价只是网上的最高报价，不仅有20%的可下浮幅度，而且最低报价也只有8.6万元。记者昨日查阅发现，该项目在去年8月6日也有一批房源入市，最终成交单价大多在10万元/平方米左右。同策咨询研究部数据显示，2014年1~5月上海市均价为4万元/平方米以上的高端住宅成交面积占全市比例持续高企，月度占比基本维持在18%~19%。同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，今年以来，高端楼盘面临较大的去化压力，未来几个月上海高端楼盘势必还会采取20%~30%的大幅降价策略激活市场成交量。
◆ 一线城市短期难全面放开
地方政府为楼市松绑的消息渐增。近日，有网友贴出由海口市人民政府办公厅下发、标号为海府办“2014”148号的文件照片。照片显示：“从即日起，我市中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。”海口市住房与城乡建设局市场处负责人23日向媒体证实，海口已于18日发文中止执行商品房限购政策。资料显示，海口此轮限购政策始于2011年2月，其间多次有“解除限购”传闻出现。今年以来海南（楼盘）房地产持续低迷，6月份海口新建住宅价格指数环比下降了0.60%，同比也仅仅上涨1.2%。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉记者，截至2014年7月23日，有超过20个城市限购调整，有明文取消或调整限购，也有无明文取消但实际放松的。加上部分传言仍未被证实的，有调整限购令消息的城市有31个。“现在取消对大面积和高价房的一些限制，很明显就是去库存。从目前来看，中央对地方政府适当放松限购采取
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默许的态度，未来可能还有更多的地方政府加速进入松绑限购令队伍。”一位券商房地产行业分析师告诉记者。“未调整的二、三线城市限购政策将在下半年全面放开，北上广深限购政策不排除区域调整，但全面放开至少要到2015年上半年。”谢逸枫表示。
根据国家统计局每月发布的统计数据，自今年2月末全国商品房待售面积突破5亿平方米以来，这一数据呈现逐月递增的态势，截至6月末已超过5.4亿平方米，较2013年年底增加5133万平方米。住房和城乡建设部部长陈政高明确要千方百计地消化库存。“在高库存和房价大范围下滑的背景下，地方政府对限购进行"松绑"的冲动不断加剧。”谢逸枫认为。中信建投分析师苏雪晶指出，从目前情况看，限购政策拐点已现。
开发商表现
值得注意的是，相比地方政府，很多开发商却没有那么着急。广州 一位开发商负责人昨日对本报记者表示，这一轮调整的力度确实很大，给不少项目带来影响，一些开发商销售机会也因此出现调整，“但总体而言，现在市场比较平稳，房价并没有出现大面积下降，部分开发商打出降价的口号，也可能只针对特别少的单位，或者是刚刚开始。但总体还是比2008年好很多。”有多位业内人士指出，之所以地方政府比开发商更积极，主要是土地财政占比太大，收入放缓，但财政支出却快速攀升，不得不再次从房地产上想办法。 3） 其他区域
厦门地价新规：商服用地新增服务及创意产业等四类【2014-07-07 观点地产网】
7月7日消息，厦门市人民政府近日印发了《厦门市地价征收管理补充规定(试行)》和《厦门市城镇土地基准地价》通知，通知指出，商服用地在原有商业、办公、酒店三类的基础上，新增营利性医疗教育用地、经营性公用设施产业用地、大型演艺娱乐用地、软件信息服务业及创意产业用地四种用地类型。根据规定，营利性医疗教育用地和软件信息服务业及创意产业用地的土地使用最高年限是50年，经营性公用设施产业用地和大型演艺娱乐用地的最高年限则为40年。在地价方面，新规加大了对四种新增用地类型所对应产业的支持力度。如，软件信息服务业与创意产业用地的地价标准仅相当于各片区的工业地价水平的1.3倍，经营性公共设施产业用地的地价标准是当地工业地价的1.2倍。此外，按新规说法，工业仓储用地、经营性公用设施产业用地、
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园区内软件信息服务业及创意产业用地均可采用挂牌(预申请)方式供地。业内人士表示，厦门将商服用地进一步细分，有利于促进相关产业的发展，如创意产业，同时可以促进一个城市产业的提升，而土地性质的明确便于企业拿地后进行后续开发，如利用土地办理相关抵押贷款融资等。
深圳公布第二批城市更新计划 将试点小地块项目【2014-07-07 观点地产网】
7月7日，根据深圳市规土委网公布《2014年第二批深圳市城市更新单元计划》，此批计划列出的两个面积小于10000平方米的地块，按照刚刚出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》政策执行，这意味着深圳市诞生了第一批小地块城市更新的试点项目。据悉，两个面积不足1万平方米的小地块更新项目，一块是罗湖区莲塘街道的康馨养老院城市更新单元，面积为6640平方米，用途为社会福利项目，另一块是罗湖区南湖街道的友谊城城市更新单元，面积为8566平方米，用途为商业项目。根据计划，此次公布的第二批更新计划涉及14个项目共计115万平方米，较此前公布的计划草案多出三个项目，其中备受关注的沙河五村即“白石洲旧改航母”项目在列。资料显示，小地块城市更新项目的入围条件一是位于原特区内，二是用地面积应小于10000平方米但不小于3000平方米，三是项目改造类型属于工改工、工改商、商改商和落实独立占地且总面积不小于3000平方米公共配套设施的项目，四是拆除范围用地内土地及建筑物均具有合法手续，五是更新意愿应当达到100%。这些条件均要严苛于大地块的城市更新，住宅类也不能列入其中。
3、 本月政策小结
◆ 放松限购和购房落户是地方政府当前主要“救市”手段
年初两会提出的“分类调控”的指导思想赋予了地方政府更多的自主权之后，地方政府也纷纷出台“救市”政策。目前来看，无论是已经出台的还是传言待出台的调控政策，有以下三大特征：1、都是高库存压力较大的城市。2、力度都很温和，市场信号作用比实际效果大。3、手法相对单一。
购房落户扩充需求，呼和浩特率先全面取消限购
上半年，放松限购和购房落户是地方政府当前“救市“的主要手段。无锡4月降低购房落户
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的门槛，南宁允许其周边城市按照南宁户籍居民购房，海口于5月推出“购房落户”新政。6月初在住建部再次重申地方政府可自行调整政策后，沈阳传来全面取消限购的消息，但仅一天之后便恢复执行原有限购政策。呼和浩特于6月26日发文宣布全面取消限购，成为全国第一个正式取消限购的二线城市，正式拉开了放松限购的大幕，预计未来将有更多城市跟进。
降低公积金门槛、提高贷款额度，提升购买力
在其他城市出台放松限购、购房落户等政策同时， 另一些城市在5月份多以公积金做文章，意在提高购房者购买力。宣城、芜湖、扬州先后做了公积金、契税补贴等政策方面的调整。其中宣城将公积金额度从20万元提升至30万元；扬州允许借款人申请公积金贷款时提取本人及配偶的住房公积金；芜湖则允许二套房申请贴息贷款，支持外地调入人员使用公积金贷款购房。呼和浩特全面取消限购同时，将公积金贷款提升至50万元。
地方政策总体的方向是分类调控，调整方向出现分化
并非所有的城市都在“松绑”调控政策，如天津市自5月31日起停止办理蓝印户口；成都提高了购房入户的标准；六安下调公积金贷款额度。这些都似乎与地方“救市”大方面背道而驰，但却符合分类调控的内在逻辑。
◆ 中央调控总体稳定，货币政策“微刺激”继续支持自住购房
今年面对宏观经济整体下行的压力，中央政府出台一系列“微刺激”措施。对于房地产市场的低迷，中央政府同样也没有大力刺激房地产市场，更多依靠市场自身调整，减少不必要的干预。
楼市经过以“双限”为核心的调控，如今投资投机比例大幅下降，主流为首次置业和改善型自住需求，当前银行首套购房贷款利率普遍达到基准或上浮5%-10%甚至20%等，严重抑制购买力不强的自住型需求正常释放。
5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力，高息和惜贷的现象并未缓解，据我们调查，央行窗口指导至今，银行的房贷收紧局面未明显改善，各城市首套房贷利率回归至基准利率甚至上浮1.05-1.15倍仍然是普遍现象，但部分银行贷款审批效率有所提高，放款周期明显缩短。
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经济政策预调微调，定向降准释放约1500亿资金 上半年以来，中国经济运行总体平稳，但下行压力较大。一季度全国GDP 增速放缓至7.4%，为促进经济发展，防范风险，中央政府多次强调：“运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，更直接更有效地支持实体经济特别是中西部和小微企业发展”。
4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措，1、继续减少小微企业的赋税。将小微企业减半征收企业所得税优惠政策实施范围的上限，由年应纳税所得额6万元进一步较大幅度提高，并将政策截止期限延长至2016年底；2、筹措资金进行棚户区改造，2014年700万套城镇保障性安居工程任务中470万套是棚户区改造。市场传闻央行对国开行发放3000亿元再贷款，用于推进棚户改造；3、设立铁路发展基金。铁总将固定资产投资由最初的6300亿元增加至7000亿元，4月初再次调增今年铁路建设目标，全国铁路固定资产投资由7000亿元增加到7200亿元。
与此同时，央行于4月、6月先后两次定向降准。第一次，央行决定从2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点；第二次，央行决定从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司人民币存款准备金率下调0.5个百分点。此番将定向降准的范围扩大到2/3的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行，民生、兴业、宁波、招商银行等四家上市银行也获准降低存款准备金率0.5个百分点。据市场保守估算，两次定向降准大约释放1500亿元资金。
4、 建议与借鉴
7 月成交小幅恢复与开发商减价快推、政策放松信号频出均有关，但市场热度还在下行通道、供给正逐步上升；流动性不改善、按揭不放松。对市场短期形势的判断？预计 7 月主要城市成交环比上升约15%，主要受推盘量提升影响，但去化率不乐观；纯新盘推售占比开始显着增加，减价快推盘者得天下。我们预计，主要城市 7 月前三周周均成交量较 6 月全月成交上升约 10%左右，而最后一周成交量一般环比前三周周均值要增长20%~25%，以此推算，7 月成交量将环比上升约 15%，同比预计下滑 10%~15%左右。去化率方面，截止上周，7 月重点城市推盘去化率较
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前期下滑了 5~10 个百分点，一线城市当日推盘去化率仅 57%，二线城市平均 49%，低于 2 季度的 70%和 55%，同时，当日售罄的热销项目，平均推盘规模由 2 季度的 200 套下降至目前的 100 套左右，去化率显示整体市场热度并未显着回升。再看到整体推盘量，13 个观测城市样本中 7 月前三周平均周推盘约 6500 套，假设 7 月最后一周推盘12000 套，则全月周均推盘约 7800 套，与 6 月基本持平（而正常年份，7、8 月推盘量要比 6 月下滑 15%~20%左右） ；同时，从推盘结构看，近期纯新盘推售占比由原来的 20%-30%区间，提升到 30%-40%区间，定价也较周边原有楼盘出现 2%折让，因此，我们认为， 7 月备案成交恢复，主要是受 6 月下旬以来新盘加推及低价入市所影响，市场热度并未显着恢复。
限购放松效果如何？短期效果明显，明确放松限购的城市短期成交量反弹 40%~50%，但我们判断，其对成交刺激的持续性将不超过一个季度。我们汇总了过去一段时间，明确提到放松限购城市的成交表现情况，我们发现，放松后的周均成交量较放松限购前一个月周均成交量环比反弹了约40%-50%，但随着时间推移，放松限购效果在逐步降低，以济南为例，7 月 10 日放松限购后第一周日均成交量迅速攀升至 510 套/日，而第二周的日均成交量则下降为 306 套/日，仅较放松前日均成交量 230 套环比增长约 33%。
对后市成交的看法：决定成交的关键因素——按揭利率未有变化，我们判断今年市场将淡季不淡，旺季难旺。今年 7 月的城市成交攀升，是推盘提前释放以及部分城市限购退出的双重影响结果，但去化率、新盘定价等市场热度指标还在缓步下行通道，而且就我们观察，重点城市的银行按揭利率还是维持在基准利率附近，如果没有进一步流动性放松配合，随着9、10 月进入成交高基数阶段，市场将呈现淡季不淡、旺季难旺格局。
二、 房地产行业分析与研究
1、本月行业热点扫描
（1） 限购令“开闸”
呼和浩特取消限购成功闯关后，多个城市看到了跨过限购红线的希望，或明或暗地调整放松限购的楼市调控政策。
济南全面放开房屋限购政策
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7月10号开始，济南将全面放开限购，本地和外地人在济南买房没有套数的限制，三年多的限购政策将退出历史舞台。 厦门放宽楼市限购政策 7月初，一则厦门放宽楼市限购政策的消息也在网络上疯传，内容详细具体，称厦门岛外限购将全部解除，购买不限套数等。 武汉放宽限购 与济南同时，武汉开发商相互转发房管局放宽限购的会议内容截图。具体内容为：武汉市房管局表示，将放宽本地居民第三套房和外地人购买二套房有关政策；限制首套贷款利率不下浮的银行承接房贷业务；同时严禁开发商恶意降价，下浮15%将约谈、下浮20%将停止网签。 南昌放松限购 从7月14日起，南昌市除东湖、西湖、青山湖、青云谱四区继续限购外其他区域全部放开限购，本地户口和外地户口在购房时申报材料不用再经过审核。这意味着，无论是本地户口还是外地户口，在南昌上述四区以外的区域购买房产将不受任何的限制。
河北：购90平以下唯一住房 减1%税率征契税 河北政府出台《关于促进全省房地产市场持续健康发展的实施意见》，对个人购买90平及以下普通住房，且该住房属家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
滁州发放购房补助
安徽滁州市房管局等部门联合发文，公布当地就业创业人士安家补助申请办法。所谓的安家补助，即为购房补助。当地规定，大专以上学历或中级以上专业技术资格的技师，凡2014年1月至2015年12月期间在当地首次购买普通商品住房（144平以下，不含二手房）即可申请补助。
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电话：010-********-19 传真：010-********-25 苏州大尺度松绑 苏州房地产交易中心：苏州已从7月19日起大尺度松绑限购，即90平方米以上的房源不再限购，90平方米以下的精装、酒店公寓、达二星绿建标准的房源也不再限购。
海口松绑限购 7月23日，海口市人民政府办公厅下发文件中明确指出，从即日起，我市中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。今日上午，海口多家售楼处表示接到海口市房管局电话通知取消商品房限购。
杭州宣布松绑限购
自7月20日以来，杭州楼市将取消限购的消息传得到处都是，而就在昨天，这个“传闻”最终尘埃落定。昨天傍晚6点多，杭州市住保房管局官方微博发布消息称，经研究，并报市政府同意，杭州从7月29日零时起，正式松绑房产限购。 温州正式确认放开限购 29日下午5点30分，温州市住建委赶在正常政府部门下班前半小时，匆匆召开了一个不到半小时的新闻发布会，正式宣布“温州市放开住房限购政策，房屋交易登记时不再核查现有住房情况。在外温州人和新温州人在温购房享受与温州市户籍居民同等待遇。”
宁波发文松绑限购
30日下午3点30分，宁波市住建委官方微博发布消息：从今天开始，仅对宁波老三区90平方米以下的商品住房实行限购，其余均不限购，二手房全面放开。
全国已有24城市楼市取消限购（见下图）
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7月末，全国46个限购城市中，已经有24个城市放松或取消限购，其中官方明确宣布松绑的有10个城市，限购全面放开指日可待。
人民日报发表评论称尚无必要出手救市
就当呼和浩特和济南正式发文让所有人都认为国家已放开取消限购的调控底线时，日前人民日报却发表评论称，重视房地产市场波动不等于要救市，分类调控也不是不调控，限购甚至限贷松绑未必就能救市，就楼市现状而言，尚无必要出手救市，目前楼市的调整符合有涨有跌的市场规律，银行系统完全可以承受相应压力。这一评论让刚刚对下半年我国购房信贷政策松口抱有较大信心的业内专家再次对政策方向产生了不确定性。
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点意见不构成任何投资买卖建议。 电话：010-********-19 传真：010-********-25 限购取消效果仍有待观察 根据中原地产对取消限购典型城市的抽样调查显示，仅有杭州、济南、南宁等少数城市短期效果明显，成交出现反弹，取消限购后日均成交量较之前飙升3倍。而长春、武汉等城市，取消限购后日均成交量较之前有5%左右的小幅提升，收效甚微。
在调研中，有一半城市基本没有影响，放松限购后，市场成交与前期持平甚至下跌。如天津，在落户政策取消市场恢复平静后，放松限购并未使成交提升至原先正常水平。无锡全面取消限购执行约一个月时间，目前效果不显著，7月成交面积预计在32万平方米左右，低于此前36万平方米的月均值。厦门7月销量约为18万平方米，与此前接近。南昌限购放松后，成交量单周下跌2.7%。 限购政策调整时间短，长期效果还有待观察，目前来看，限购松动仍不足以改变目前市场低迷局面。 （2） 上半年楼市盘点 2014年已过半，上市房企相继发布年中报，一轮楼市盘点也逐渐开场。
53房企上半年销售破50亿
2014上半年，共有53家房地产企业销售额超过50亿元，较上年增加1家。53家企业合计实现销售总额10258亿元，平均销售额为194亿元，较去年同期50亿房企均值高出5.4%。
万科成绩优异继续领跑 在市场周期性波动的背景下，优秀房企表现出更灵活的调整能力，在行业低迷时期领跑大市，市场份额继续提高。万科等7家企业继续保持领先地位，拉大与第二阵营的距离；其中万科半年就突破千亿，销售面积793万平方米，企业积极把握重点城市主流需求和关键营销节点，半年销售额即达到千亿。
上半年土地市场成交“速冻”
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中国指数研究院7月3日发布《2014上半年品牌房企土地投资专题研究》，2014年1-6月，监测到的30家重点品牌房地产企业 合计新增土地371宗，低于去年同期518宗的数量；新增土地储备规划建筑面积总计6159.44万平方米，较上年同期降低39.96%；总成交金额为2065.71亿元，较上年同期下降24.28%。
全国38城上半年成交套数同比下跌17.85%
2014年上半年，全国重点监控的38城，商品房成交套数1064482套，同比2013年上半年下跌17.85%；2014年上半年成交面积11202.18万平方米，同比2013年上半年下跌19.53%。
北上广深上半年成交跌幅均超三成
今年上半年，北、上、广、深四大一线城市的楼市成交量全面下滑，，一直以来被视为“优等生”的一线城市成绩尤为难看。从成交套数来看，其中北京跌幅较大，同比2013年上半年跌幅超四成以上，上海、广州、深圳跌幅也均超过三成以上。而从成交面积来看，北、上、广、深成交面积同比2013年上半年跌幅均达30%以上。
房企迎来最差中报成绩单
截至7月22日，共有53家房企发布了2014年上半年业绩预告，业绩向好的为25家，其中3家略增，4家继续盈利，12家预增，6家扭亏；业绩下滑的为28家，其中1家略减，4家首亏，10家继续亏损，13家预减。业绩向好的房企占据47.16%，业绩下滑的房企占据52.84%。
房地产数据藏风险
1~6月，全国房地产开发投资42019亿元，同比增长14.1%，增速比1~5月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资28689亿元，增长13.7%，增速回落0.9个百分点。
1~6月份，我国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，其中，住宅销售面积下降7.8%，而商品房销售额31133亿元，下降6.7%。
1~6月份，房地产开发企业到位资金58913亿元，同比增长3.0%，增速比1~5月份再度回落
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0.6个百分点。 （3） 其它热点概述 除了上述热点，7月爆发的一些个体事件也吸引了大量关注。 信贷政策现松动 在近期20余城市取消或放松限购之时，“信贷偏紧”这个套在房价上的“紧箍咒”也出现松动的迹象。中原集团称，据其调研，在北京、上海、成都、广州等地，银行对于个人住房按揭贷款的放款速度明显加快，放贷周期缩短，已由最紧张时的三个月，缩短至一个月。
中国第二季度GDP 同比增长7.5%
国家统计局最新数据显示，中国第二季度GDP 增速为7.5%。从环比看，二季度国内生产总值增长2.0%。今年一季度经济增速仅有7.4%，为2012年三季度以来最低水平。但二季度以来，多项宏观经济数据也已经显现出了回暖迹象。上半年中国经济同比增长7.4%，经济运行缓中趋稳。 废除公积金呼声再起 近日，因广州公积金新政二次征求意见，可贷额度减少，并且死守贷过不能再贷，废除公积金的呼声再起。一时间，关于公积金制度各种弊端的口诛笔伐不绝如缕，劫贫济富、提取困难、管理混乱、投资水平低下、政府挪用、贪腐风险等令诸多网友呼吁公积金退出历史。
北京下半年土地首拍 7月14日，已经沉寂了两个多月的北京土地市场重新开拍，推出了顺义新城21街区和昌平沙河镇（丽春湖土地一级开发项目）两宗低密度地块，容积率都接近1.0，被业界普遍认为是高质量地块。然而同上半年的出让情况相比，这两宗土地的竞争激烈程度明显下降，溢价率下调。这归因于土地起拍的底价过高，由于土地供应稀缺所致。
首创自住型商品房摇号
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7日位于大兴孙村的首创·悦都汇启动摇号，这也是继续金隅汇景苑之后，北京第二个启动公开摇号的自住房项目。14日，北京第三个公开摇号的自住房金隅汇景苑项目，完成现场摇号，9900户家庭中签。
最便宜自住房均价9500元/平米
7月17日，北京市住建委发布，位于大兴区采育镇的当代采育满庭春MOMΛ项目将于下周一上午公开摇号，其9500元/平米的销售均价是北京目前最便宜的自住房。
京首批限价房将解禁售价涨4倍
8月起，北京限价商品房陆续“满五年”。在2009年交付入住的首批限价房，已经接近批准再上市销售的日子，西三旗旗胜家园等小区的一些房源挂牌价格与市场价看齐，每平方米超过3万元的售价，比购房时6350元/平方米的均价涨了近4倍。但“满五年”的限价房再上市时，须按届时同地段普通商品住房指导价与限价房购买价格之差的35%向政府上缴土地收益金，而且目前多数限价房都不是家庭唯一住房，交易时还需要差额缴纳20%的个税，使得55%的增值收益须缴纳。
京新配售型保障房拟不得上市交易
北京今后配售型的保障房拟实行封闭管理，不得上市出售。但目前已经通过审核尚在轮候的经适房、限价房家庭，原则上仍将按照原方式解决。7月16日起至7月22日，市人大常委会通过门户网站就即将审议的《北京市城镇基本住房保障条例（草案）》征求意见。配售型保障房实行封闭管理，房屋只能用于自住，不得上市出售，不得出租、出借、赠与、擅自调换或改变房屋用途。确需转让的，政府予以回购或再配售。
全国首现房产“降价险”
针对房地产市场观望情绪浓重，珠江地产为其所推房源投保“降价险”，约定期内如出现房价下降，则由保险公司承保理赔。这是全国首次出现对于“房价下跌”投保的保险品种，虽然只